REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veintisiete de octubre de dos mil dieciséis 206º y 157º PARTE DEMANDANTE: ORLANDO RODRIGUEZ DIAZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.979.624. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: GABRIEL ESPINOZA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 5.860.617. PARTE DEMANDADA: VARIDEADES SHALOM 77, CA, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 11 de febrero de 2.008, bajo el Nº 11, Tomo 841-VII. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA ANGELINA PEREZ DEVIA abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.933. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentada por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por el abogado Gabriel Espinoza García, quien en su condición de apoderado judicial de ORLANDO RODRIGUEZ DIAZ, demandó a la firma mercantil VARIEDADES SHALOM 77 C.A, al desalojo de un local distinguido con el número y letra B-14 ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Plaza Candelaria, situado en el local A del Edificio Residencias La Candelaria, en base a las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Que su poderdante es propietario de los derechos que le corresponden en la acción distinguida con el Nº B-14, constituida por el local comercial antes indicado. Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento a Freddy Omar Patiño en su condición de representante de VARIEDADES SHALOM 77 C.A; cuyo último contrato fue suscrito en fecha 24 de octubre de 2.012, el cual tuvo una duración de un año según la cláusula tercera cuyo texto citó. Que a pesar de existir la citada cláusula el arrendatario se ha negado a entregar el local objeto del contrato que se encuentra vencido así como su prórroga legal, circunstancia a la cual ha hecho caso omiso y optó por consignar los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios. Que de acuerdo con la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la prorroga legal venció el día 15 de septiembre de 2.015 y este no ha querido realizar la entrega del local, razón por la que su representado se ve en la obligación de solicitar el desalojo del local en vista de la actitud asumida al no aceptar las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento a pesar que, se encuentra vencido. Por las razones expresadas demandó el desalojo fundado en el literal g del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Por auto de fecha 7 de enero de 2.016 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas a cabalidad las obligaciones legales para instar la citación de la parte demandada, compareció el Alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de haber localizado al representante de la demandada, pero que éste se negó a firmar el recibido de la compulsa. En fecha 24 de febrero de 2.016, compareció al proceso la abogada Mariela Angelina Perez Devia, consignó poder que acredita su representación y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representada quien esgrimió en su defensa lo que a continuación se expone: Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada y particularmente rechazó que el contrato de arrendamiento firmado entre las partes en octubre de 2.012 se encuentre vencido y rechazó el argumento de que este sea el último contrato suscrito entre las partes y de igual manera rechazó que fundamentado en un extracto de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Séptimo, el demandante alegue que se encuentra vencida la prorroga legal, por que lo cierto es que su representada es arrendataria del local desde el 15 de septiembre de 2.008 y la voluntad de las partes es que allí funcione una Sociedad de comercio destinada a la venta de ropa y artículos de damas cuya rentabilidad y desarrollo depende de la estabilidad en el lugar donde se ha constituido. Que tal y como relata la actora una vez vencido el último contrato, ambas partes convinieron verbalmente la renovación automática del mismo, es decir, la tácita reconducción, esto quiere decir que el arrendador le manifestó al arrendatario su voluntad de renovar el contrato por un nuevo período 2.013-2.014, sin elaborar un contrato escrito y como consecuencia de ello la relación que venía siendo a tiempo determinado, se transformó en a tiempo indeterminado y tan cierto es que el arrendador en septiembre de 2.013, aumentó el canon de arrendamiento y exigió tres meses de depósito en garantía, además del pago por adelantado del mes de septiembre de 2.013. Sostiene que es falso el argumento de que su representada se haya negado a entregar el inmueble arrendado pues nunca le fue exigido ya que la nueva contratación se hizo de manera verbal por voluntad de ambos contratantes, como también es falso que haya violentado la cláusula tercera del extinto contrato ya que para el período 2.013-2.014 la relación cambió de ser escrita a verbal y sin determinación de tiempo. Añadió que es falso que su representado haya optado por hacer una oferta real, por que lo cierto es que para el mes de julio surgieron una serie de desavenencias entre las partes, por que este groseramente quiso aumentar el canon de arrendamiento, cosa que su defendida no aceptó y el arrendador optó por no recibirle el pago lo que conllevo a instaurar el procedimiento de consignación ante la oficina correspondiente. Sostiene que el actor fundamenta su demanda en hechos falsos y pretende utilizar los motivos explanados en la decisión dictada por el Vigésimo Séptimo para hacer incurrir en error al Tribunal cometiendo fraude procesal. Que como podrá observarse el demandante en su afán de lograr el desalojo ha demandado irreflexivamente dos veces lo que deja ver a todas luces el acoso judicial inquilinario. Que en el caso de marras pretende hacer valer un extracto de la sentencia citada que deja al descubierto el fraude procesal. Que fue hasta el mes de julio del año 2.014 que el arrendador notificó al arrendatario de manera grosera y arbitraria la modificación unilateral de la relación arrendaticia, solicitándole un aumento exorbitante en el canon de arrendamiento y le amenaza que de no querer pagarlo debe desocupar inmediatamente. Que es evidente que al vencer el lapso contractual el 15 de septiembre de 2.013 y continuar el arrendatario en posesión del inmueble sin objeción del arrendador y haberle exigido la garantía en respaldo de las obligaciones asumidas, el contrato se transformó a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, por cuanto las normas atinentes a la materia arrendaticia son de orden público y no pueden relajarse por convenios entre particulares, estimándose como carente de toda validez lo indicado en el contrato. Que el arrendador pretende desconocer y desvirtuar los objetivos y principios fundamentales que tiene el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y es por todas esas razones que solicita se declare sin lugar la acción incoada por encontrarse fundada en un fraude procesal y en hechos falsos. Negó, rechazó y contradijo los demás alegatos efectuados en el libelo de la demanda. Por las razones expresadas solicitó al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada. En fecha 8 de julio 2.016 tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual acudieron las partes y expusieron lo que creyeron pertinente a sus alegaciones y defensas. En fecha 13 de julio de 2.016, el Tribunal realizó la fijación de los hechos. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes promovieron las que creyeron pertinentes a sus alegatos y defensas. Llegada la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia oral, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, fue proferido el dispositivo del fallo, por quien lo suscribe como Juez Titular de este despacho. Siendo esta la oportunidad procesal fijada por el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal procede a extender por escrito el fallo que a tales efectos fue dictado en la oportunidad fijada para la audiencia oral y en tal sentido observa: II En lo que se refiere al Tema a decidir, observa el Tribunal que en el caso sub iudice, la acción pretendida por la parte actora ha sido el desalojo de local comercial distinguido con el Nº B 14, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Plaza Candelaria, situado en el local A del Edificio Residencias La Candelaria, entre las Esquinas de Cruz a Candilito, Calle Norte 13, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, basándose en el supuesto fáctico previsto en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, esto es, por haber vencido el contrato y no existir acuerdo de su prórroga o renovación. Las argumentaciones fácticas y jurídicas que sustentan la pretensión expresan que el mencionado local fue dado en calidad de alquiler a Freddy Omar Patiño en su condición de presidente de la firma INVERSIONES SHALOM 77 C.A, siendo el último contrato suscrito el de fecha 24 de octubre de 2.012, el cual tuvo una duración de un año contado a partir del 15 de septiembre de 2.012, tal y como estableció la cláusula tercera del contrato que señaló que el plazo de duración era de un año sin necesidad de desahucio, por tanto el contrato se encuentra vencido así como la prorroga legal, circunstancia de la que el arrendatario ha hecho caso omiso y optó por consignar los cánones de arrendamiento ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios. Añadió que la prorroga legal venció el día 15 de septiembre de 2.015, según dejo establecido la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio, que declaró inadmisible la acción por estar vigente el plazo de prorroga legal que vencía el 15 de septiembre de 2.015, pero el arrendatario no ha querido desocupar el local, razón por la cual demanda por desalojo en virtud del vencimiento de la prorroga legal. Los aludidos supuestos de hecho fueron rechazados por la representación de la parte demandada quien, negó, rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos en el libelo, negó que el contrato de arrendamiento firmado el 2 de octubre de 2.012, sea el último de los contratos suscritos entre las partes, rechazó el alegato de que la prorroga se encuentra vencida en base a lo decidido por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio, admitió la existencia del contrato de arrendamiento que le vincula a la parte actora y esgrimió en defensa de su representada que una vez vencido el último contrato, ambas partes convinieron verbalmente la renovación del mismo y en consecuencia la relación que venía siendo a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción y prueba de ello es el depósito que le exigió la actora por concepto de depósito y el pago por adelantado del mes de septiembre de 2.013. Sostiene que es falso el argumento de que su representada haya consignado ante la Oficina de Control de Consignaciones, por que lo cierto es que en virtud de unas desavenencias surgidas entre las partes con respecto al canon de arrendamiento, el arrendador optó por no recibir el pago lo que conllevó a realizar las consignaciones. Añadió que la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Séptimo sin entrar a conocer el fondo declaró sin lugar la demanda por cuanto estuvo fundada en el presunto vencimiento de una prorroga legal, sin entrar a discutir la renovación del contrato y su naturaleza. Denunció un presunto fraude procesal y expresó que lo cierto es que no existe vencimiento de prorroga legal por cuanto la naturaleza del contrato ha cambiado por voluntad de las partes cuando acordaron en septiembre de 2.013 prorrogarlo verbalmente y no por escrito, pero en el mes de julio de 2.014 el arrendador de manera grosera y arbitraria manifestó la modificación unilateral de la relación arrendaticia, solicitando un aumento exorbitante del canon de arrendamiento y amenazó con el desalojo. Que es evidente que al haberse vencido el lapso contractual el 15 de septiembre de 2.013 y continuar el arrendatario en posesión del inmueble sin objeción del arrendador la relación se transformó a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción. Solicitó al tribunal declare sin lugar la acción incoada por estar fundada en un fraude procesal y en falsos supuestos de hecho por cuanto la cláusula tercera contractual es contraria a derecho por implicar una renuncia a la tácita reconducción. Por las razones expresadas solicitó al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada. Así, de los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación se determina que no pasó a formar parte de lo controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso a partir del año 2.008, ni la celebración del contrato en cuyo vencimiento y de su prorroga legal se fundamenta el desalojo, quedando centrado mérito en la naturaleza jurídica del mismo, por tanto, a los fines de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, observa el Tribunal que para demostrar los hechos en los cuales fundó su pretensión, la parte actora aportó a los autos documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de octubre de 2.012, que es el instrumento que contiene el negocio jurídico que vincula a las partes, de cuyo texto se evidencia que el plazo acordado para la duración del contrato fue de un año fijo contado a partir del día 15 de septiembre de 2.012, sin necesidad de desahucio, que al ser adminiculado a las demás probanzas que rielan en autos, esto es, contratos suscritos de manera sucesiva entre las partes sobre el inmueble objeto de la demanda, en los años 2.008, 2009, 2.010 y 2.012, respectivamente; permiten concluir que la relación arrendaticia entre las partes tuvo una duración de cinco años que inició con el primer contrato suscrito en el año 2.008 y que se fue prorrogando mediante contratos suscritos por plazos fijos de un año hasta el último de ellos que es el contrato cuyo vencimiento ha dado lugar a la pretensión de desalojo , de tal modo que al vencer dicho contrato sin necesidad de desahucio tal y como fue pactado en la cláusula tercera del negocio locativo que se menciona y no aportar la parte demandada ningún elemento probatorio que sanamente apreciado por quien aquí decide, permita determinar que ciertamente una vez vencido el último de los contratos, en el año 2.013 ambas partes acordaron continuar vinculadas por un contrato sin determinación de tiempo; el contrato venció en esa fecha y a partir de allí comenzó a correr el lapso de prórroga legal dos años que vencieron el mes de septiembre de 2.015. Ante esta situación es forzoso desechar por improcedentes la defensas esgrimidas por la parte demandada; en primer lugar, por que en cuanto a su excepción de que al quedar el arrendatario en el inmueble una vez vencido el contrato, transformó su naturaleza jurídica por efectos de la tácita reconducción, es infundada, pues para que pueda considerarse que el contrato sufrió un cambio en su naturaleza jurídica, es necesario que la permanencia en el inmueble, con la anuencia del arrendador ocurra una vez que vence la prorroga legal, la cual opera a su favor ope legis una vez vencido el contrato, siendo importante aclarar que durante ese lapso la relación se considera a tiempo determinado, por disposición expresa del artícuo 26 del Decreto, norma aplicable al presente caso de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en virtud del principio de orden público que la caracteriza. En segundo lugar, su defensa no demostrada en autos de que el arrendatario haya pagado un depósito en modo alguno implica que las partes hayan acordado vincularse mediante contrato a tiempo indeterminado, pues durante la prorroga legal, rigen las mismas condiciones establecidas en el contrato, salvo lo concerniente al canon de arrendamiento; así como tampoco es cierto que lo dispuesto en la cláusula tercera implique disminución o renuncia a la tácita reconducción, por que en el caso bajo estudio de la mencionada cláusula se puede inferir que la voluntad de las partes manifestada en el texto del contrato, fue vincularse por el plazo fijo de un año, sin necesidad de desahucio, pactando además que de recibirse una mensualidad con posterioridad a la fecha de vencimiento, se entendería que el arrendatario estaba haciendo uso de su prórroga legal. En ese aspecto es pertinente aclarar que la tácita reconducción no es un derecho sino una figura jurídica que opera de darse una serie de circunstancias que no son las del caso de autos, de tal modo que en opinión de quien decide, yerra la parte demandada respecto a esta defensa al exponer que el contrato sufrió un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato por efectos de la tácita reconducción, pues de las documentales aportadas se puede constatar que una vez vencido el último contrato, el día 15 de septiembre de 2.013 sin necesidad de desahucio, por haberlo establecido las partes en su cláusula tercera, estipulación que permite inferir que la voluntad de las partes fue la de vincularse por contratos a tiempo determinado de un año, por tanto, el desalojo accionado obedece a una exigencia de cumplimiento de la obligación tal y como fue contraída “pacta Sun Servanda”. Para concluir es menester aclarar en lo que se refiere a las defensas ejercidas, que un supuesto de hecho es que las partes hayan acordado verbalmente continuar con el contrato en el año 2.013, y otro distinto es que el arrendatario continúe en el inmueble sin objeción del arrendador, es decir, o pactaron verbalmente continuar con el contrato o se quedó en el inmueble sin objeción del arrendador. El contrato de arrendamiento por ser un contrato bilateral y consensual, que para su perfeccionamiento o continuación requiere de la manifestación de voluntad de ambas partes, por tanto, una vez vencido el último contrato y al no constar en autos elementos probatorios suficientes que permitan determinar que ambas partes acordaron continuar vinculados es forzoso concluir que al vencimiento del último de los contratos, empezó a regir la prorroga legal de dos años tal y como lo afirmó la actora. Para que un contrato de arrendamiento pueda perfeccionarse, por tratarse de contrato consensual y bilateral, tiene obligatoriamente que contener la manifestación de las voluntades de quienes van a resultar obligadas, es decir, para que pueda considerarse que el arrendatario continuó en el uso del inmueble una vez vencida la prorroga legal sin objeción del arrendador y que como consecuencia de ello operó la tácita reconducción, es necesario que haya habido una manifestación de ambas partes, esto es, manifestación de la voluntad del arrendatario de continuar en el uso y disfrute del inmueble y por el otro del arrendador, la cual debe efectuarse bien sea de manera expresa, hecho que no fue demostrado en el caso que se analiza o bien sea mediante una manifestación tácita, que se materializa cuando el arrendador recibe el pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, hecho que tampoco quedó evidenciado en el caso de marras. La permanencia en el inmueble después de vencida la prorroga legal demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato. Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil establece la obligatoriedad derivada de la autonomía de la voluntad que tienen los contratos, de tal manera que si la voluntad de las partes en el presente proceso fue poner fin a la relación arrendaticia que les vinculaba, ha debido la parte demandada cumplir tal y como fue pactado. En ese mismo orden de ideas debe señalarse que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en concordancia con el artículo 40 literal g del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que establece como causal de desalojo que el contrato haya vencido y no haya habido acuerdo de continuación o renovación entre las partes, de tal manera que, si su obligación era entregar el inmueble para el día 15 de septiembre de 2.015, ha debido actuar apegado a lo acordado y hacer entrega del mismo en esa fecha. Adicionalmente debe señalarse que en cuanto al fraude procesal aducido, en base al argumento de que la parte actora ha incoado su demanda basada en una falsa premisa ha sido criterio reiterado de la doctrina, que el fraude procesal consiste en una serie de maquinaciones y artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de terceros. En el caso de autos, no considera quien aquí decide que la sola circunstancia de acudir la actora por ante los órganos judiciales competentes a hacer valer sus derechos y pretensiones, siempre dentro del marco constitucional y legal, sea suficiente para concluir que nos encontramos en presencia de un fraude procesal, como instrumento para impedir la eficaz administración de justicia, pues de las actas procesales se evidencia que en el presente proceso las partes han estado a derecho y en todo momento se les ha permitido el ejercicio de su defensa. III En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda incoada por ORLANDO RODRIGUEZ DIAZ contra VARIEDADES SHALOM 77 C.A, en consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo del local comercial distinguido con el Nº B 14, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Plaza Candelaria, situado en el local A del Edificio Residencias La Candelaria, entre las Esquinas de Cruz a Candilito, Calle Norte 13, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual deberá entregar a la parte actora. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, se condena a la parte demandada al pago de la suma de cuatro mil cuatrocientos bolívares mas el 50% adicional a dicha suma por día desde el 15 de septiembre de 2.015 hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Se condena en costas a la demandada Dada, firmada y Sellada en la sede del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete días de octubre de 2.016. 205º y 157º. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, En esta misma fecha y siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA, EXP AP-V-2015-1431.