REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, veintiocho de octubre de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO Nº AP31-V-2015-001456. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Desalojo local comercial. I -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-81.786.023. Representado en la causa por los abogados Alberto Palazzi Octavio, Gonzalo Salima Hernández Ronald Puente y Andrea Gibelly Mesa González, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 22.720, 55.950, 149.093 y 244.734 respectivamente, los tres primeros conforme instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre de 2015, anotado bajo el Nº 46, tomo 65 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 09 al 11 del expediente y la última de los nombrados según sustitución de poder de fecha 27 de junio de 2016, cursante a los folios 122 al 123 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal en fecha 05 de noviembre de 2010, inserta bajo el Nº 26, tomo 123-A de los libros respectivos . Representada en la causa por los abogados Héctor Rivas Nieto, Solanda Cortes Rivas, Mariela Martínez Blanco, Urimare Ascanio y Nelson Chitty La Roche, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs. 11.784, 17.942, 110.237, 216.568 y 9.892 respectivamente, conforme se evidencia para los tres primeros de los nombrados de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 26 de mayo de 2015, anotado bajo el Nº 15, tomo 64, folios 55 al 58 de los libros de autenticaciones y los último conforme instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 2016, anotado bajo el Nº 41, tomo 75 de los libros de autenticaciones. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presenta causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo de local comercial incoara el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, en contra de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., ambas partes plenamente identificadas en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2015, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de su arrendatario, argumentando: 1.- Que en fecha 18 de octubre de 2013, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 52, tomo 432 de los libros de autenticaciones. 2.- Que el contrato de arrendamiento tuvo como objeto el arriendo de tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados en el Edificio Residencias SEBUCAN, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, cuyas dimensiones son las siguientes: LOCAL “E”: con una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts2), consta de un salón de comercio, depósito y baño; LOCAL “F”: con una superficie aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), consta de un saló de comercio, depósito y un baño; y LOCAL “G”: con una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), el cual consta de un salón de comercio, depósito y un baño. 3.- Que el plazo de duración se convino en un tiempo inicial de un (01) año fijo improrrogable, contados a partir del 17 de octubre de 2013, hasta el 17 de octubre de 2014; sin necesidad de notificar al arrendatario del vencimiento del mismo, en el que no hubo manifestación de interés entre las partes de firmar un nuevo contrato a su vencimiento. 4.- Que habiendo vencido el plazo de duración del contrato de arrendamiento, cuyo tiempo de duración lo era determinado e improrrogable, el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de entrega de los bienes inmuebles arrendados. 5.- Que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento referidos a los meses de septiembre y octubre de 2014, los cuales consignó “tardíamente” ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en fecha 31 de octubre de 2014, con lo cual se consumó la demora en el pago de mas de dos (02) cánones de arrendamiento. 6.- Que habiendo incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos pactados, el arrendatario no tenía derecho a la prorroga legal prevista en los artículos 25 y 26 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 7.- Que en virtud de los incumplimientos del arrendatario al contrato de arrendamiento celebrado, proceden a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- El Desalojo de los locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados en el Edificio Residencias SEBUCAN, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, cuyas dimensiones son las siguientes: LOCAL “E”: con una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts2), consta de un salón de comercio, depósito y baño; LOCAL “F”: con una superficie aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), consta de un saló de comercio, depósito y un baño; y LOCAL “G”: con una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), el cual consta de un salón de comercio, depósito y un baño; con la consiguiente Entrega Material de los mismos al Arrendador-demandante; y B.- En pagar las costas y costos del proceso. 8.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 25, 26 y literales “a” y “g” de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la suma de treinta y seis mil bolívares (36.000,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 28 de junio de 2016, procedió a contestar la pretensión instaurada en su contra, argumentando, grosso modo en su defensa: 1.- Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sea improrrogable, toda vez que la prorroga legal es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, lo que no `puede ser relajado por los particulares. 2.- Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria haya incumplido con su obligación de pago del canon de arrendamiento convenido. 3.- Negó, rechazó y contradijo que exista vencimiento de la relación arrendaticia, pues aun y cuando el contrato tenía una vigencia de un (01) año, operó la tacita reconducción y en consecuente el contrato pasó a ser indeterminado, toda vez que firmado el contrato en fecha 17 de octubre de 2013, el año de vigencia feneció en fecha 17 de octubre de 2014 y su prórroga legal en fecha 17 de abril de 2015, que llegada la fecha el arrendador no manifestó su voluntad de terminar el contrato y el arrendatario quedó en posesión del inmueble, operando así la tácita reconducción de la relación, convirtiéndolo en un contrato a tiempo indeterminado. 4.- Señaló que quien incumplió con la relación arrendaticia fue el arrendador del inmueble, quien de mala fe exigía un aumento ilegal del canon de arrendamiento mensual convenido, pasando de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.) mensuales por concepto de alquiler, a cancelar adicionalmente la suma de treinta y dos mil bolívares (32.000,00 Bs.) mensuales por concepto de sobrealquiler, para un total mensual de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) por el arriendo de los locales comerciales arrendados. 5.- Que el arrendatario no adecuó la relación arrendaticia a las previsiones de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no abrir una cuenta bancario donde se harían los pagos de alquileres de los locales comerciales, siendo además la cláusula tercera del contrato nula, al establecer la insolvencia de un solo canon de arrendamiento como causal de desalojo, lo que se contrapone con el artículo 40 de la ley de la materia. 6.- Que el pago de los cánones de arrendamientos señalados como insolutos se efectuaron de la siguiente manera: Con respecto al período del 17/08/2014 al 16/09/2014, el pago se realizó en fecha 05/09/2014, emitiendo cheque a nombre del arrendador, ciudadano Antonio Gino Santos Simao, con el Nº 062210504 de la entidad Financiera Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., girado contra la cuenta corriente Nº 0175-0486-0700-71158175, el cual no fue depositado dado el incumplimiento del arrendador en abrir una cuenta para tal fin, tal y como lo señala el artículo 27 de la ley de Arrendamiento Comercial; y en relación al período del 17/09/2014 al 16/10/2014, le fue enviada una notificación al arrendador por intermedio de la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, mediante la cual puso de su conocimiento que motivado a su incumplimiento de entregar factura legal al arrendatario por concepto de canon de arrendamiento, así como su negativa en recibir el pago de los mismos, se procedía a su consignación por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (0CCAI); notificación que fuere recibida por el ciudadano Gino Santos, titular de la cédula de identidad Nº V-19.737.091. En fecha 31 de octubre de 2014, se efectuó la consignación arrendaticia, quedando en consecuencia la arrendataria solvente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento. 7.- Negó, rechazó y contradijo que no tuviere derecho a la prorroga legal, toda vez que se encontraría solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que la misma era obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario. 8.- Negó, rechazó y contradijo que se den los supuestos establecidos en el artículo 40, literales “a”, “g” e “i” de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para incoar la pretensión de desalojo in comento, al encontrarse totalmente solvente en el Cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Así, por auto de fecha 14 de julio de 2016, el tribunal procedió a fijar los hechos y límites de la controversia, quedando discutidos los siguientes hechos: 1.- Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por los tres locales comerciales ya mencionados, sea improrrogable al término de su duración. 2.- Que la demandada haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento convenidos contractualmente correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, señalados como insolutos por la parte actora. 3.- La existencia o no de la tacita reconducción de la relación arrendaticia, convirtiendo el contrato en un contrato a tiempo indeterminado en su duración. 4.- Que la arrendataria del local comercial tuviera o no derecho a la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango y Valor de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 5.- Que la demandada deba desalojar los inmuebles arrendados por estar incursa en los supuestos contenidos en los literales ”A”, “G” e “I” de la ley que rige el arrendamiento de uso comercial. En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2015, la parte actora presentó escrito contentivo de pretensión de Desalojo en contra de su arrendataria. Por auto de fecha 11 de enero de 2016, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión de desalojo incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la pretensión. Mediante diligencia presentada en fecha 02 de mayo de 2016, la parte demandada se dio expresamente por citada en la causa. Mediante escrito presentado en fecha 28 de junio de 2016, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. Por auto de fecha 29 de junio de 2016, se fijó la oportunidad para la realización de la audiencia preliminar en la causa. Mediante acta levantada en fecha 08 de julio de 2016, se dejó constancia de la realización de la audiencia preliminar en la causa. Por auto de fecha 14 de julio de 2016, se fijaron los hechos y límites de la controversia. Mediante escrito presentado en fecha 21 de julio de 2015, la parte demandada procedió a promover pruebas en la causa; las cuales fueron proveídas por auto de fecha 27 de julio de 2016. Por auto de fecha 12 de agosto de 2016, se fijó la hora y fecha para la celebración de la audiencia de juicio en el proceso. -V- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -DE LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA- Adujo la parte actora en su escrito contentivo de la pretensión de desalojo instaurada en contra de su arrendatario, que la relación arrendaticia que los une se corresponde con una a tiempo determinado, en donde una vez vencido el plazo inicial de duración y dado el carácter improrrogable contractualmente que pactaron las partes en el contrato, nació a favor de la parte demandada-arrendataria del inmueble, la obligación legal de hacer la entrega efectiva del bien inmueble arrendado, toda vez que no tendría derecho a la prórroga de ley, al encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2014, no siendo acreedores en consecuencia de tal beneficio arrendaticio. Posición que la parte demandada objetó, señalando para ello estarse frente a una relación a tiempo indeterminado en su vigencia, pues se encontraría solvente en el pago de los cánones de arrendamientos señalados como impagos por la actora, lo que le haría merecedora del beneficio de la prórroga legal, la que una vez vencida se le dejó en posesión pacífica del inmueble, conllevando con ello a la reconducción del contrato de arrendamiento y por ende la transformación de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, por lo que mal podría la parte actora solicitar por ambos motivos (falta de pago y vencimiento del termino del contrato) el desalojo del bien inmueble arrendado. Ante tales posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas pasa a resolver la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, bajo las siguientes consideraciones: Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido contractualmente la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término inicial del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas, a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, ello en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce “pacífico” de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, pues durante la vigencia de la prorroga legal, el contrato se considerará a tiempo determinado, tal y como lo señala expresamente el citado artículo 26 de la ley que regula el arrendamiento comercial, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, se dispone: Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año: 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años: 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años: 2 años Más de diez (10) años: 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. En base a lo anterior, es evidente que en los contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula Tercera, expresamente El Arrendador (actor) pactó con la Arrendataria (demandado), como tiempo de duración del mismo: “…CLAUSULA SEGUNDA: El lapso previsto para la duración del presente contrato es por un (01) año fijo improrrogable, contados a partir del diecisiete (17) de octubre de 2013 hasta el día diecisiete (17) de octubre de 2014, sin necesidad de notificación de ningún índole en tal sentido. Para el supuesto negado que “El arrendatario” ejerciere el derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble por ante el organismo administrativo y este lo declare sin lugar, “El Arrendatario” se obliga a pagar a “El arrendador” la totalidad de los daños y perjuicios causados por motivo del ejercicio de dicho recurso así como la totalidad de los honorarios profesionales de abogados a que haya lugar término de duración del presente contrato, es de dos (02) años fijos; pudiendo ser prorrogados por el mismo lapso de tiempo, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo…”. (Fin de la cita textual). Cuya valoración probatoria en la causa se le confieren a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como documento autentico, demostrando con ello el término de duración inicial convenido por las partes contratantes, por un período de un (01) año fijo a partir del 17 de octubre de 2013, por lo que su vencimiento definitivo ocurriría en fecha 17 de octubre de 2014 tal y como fue lo pactado, y a partir de allí, en principio, el nacimiento de la prorroga legal, pues las partes contrataron la improrrogabilidad automática de la relación arrendaticia, sin que hubiera necesidad de notificarle al arrendatario la intención del arrendador de no continuar con el arriendo del inmueble objeto pasivo de la controversia. Así pues, llegado el día del vencimiento del contrato (17 de octubre de 2014), señala la actora que no le correspondía a su arrendataria el beneficio de la prorroga legal del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (que por tratarse de una relación de un (01) año de duración, le correspondería otro período igual seis (06) meses de prorroga), toda vez que conforme sus afirmaciones libeladas, éste (arrendatario) no habría cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2014. A tal fin y con el objeto de demostrar la parte demandada su estado de solvencia para con los meses señalados por la actora como insolutos, aportó y promovió al proceso prueba de informes al Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, a los fines de informar si contra la cuenta corriente Nº 0175-0486-0700-71158175, cuya titularidad le corresponde a la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., fue girado cheque Nº 062210504 en fecha 05 de septiembre de 2014, por un monto de cincuenta mil bolívares (50.000,00 Bs.) a nombre del ciudadano Antonio Gino Santos Simao (parte actora). Prueba de informes cuya resultas consta a los folios 226 al 248, en la que si bien efectivamente se evidencia el giro del instrumento mercantil (cheque) contra la cuenta corriente antes mencionada y de titularidad de la parte demandada, así como el monto señalado (50.000,00 Bs.), éste, conforme a la copia que fuere remitida anexa a la respuesta de la Institución Financiera ya mencionada, se giró en beneficio de la Sociedad Mercantil “DISTRIBUIDORA UMBRELLA C.A.” en fecha 03 de septiembre de 2014, no correspondiéndose en consecuencia con parte alguna que guarde relación al proceso que nos ocupa, o al menos así no quedó comprobado. En consecuencia, verificado que el cheque cuya prueba aportó el Banco a quien se le pidiera la prueba de informes, no fue girado en beneficio del arrendador del inmueble, ciudadano Antonio Gino Santos Simao, o en su defecto a favor de alguna persona (natural y jurídica) que este indicare como beneficiario, para así cumplir con el precepto del artículo 1286 del Código Civil, mal pudiera considerarse a la hoy demandada en estado de solvencia en el pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2014, tal como lo indicó en su escrito de contestación a la pretensión. Así se decide. No obstante, consta a las actas del expediente, en específico al folio 153 del mismo, constancia en copia simple de “comprobante de Ingreso de Consignaciones, Asunto Nº 2014-0353, emitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de fecha 31 de octubre de 2014, donde se verifica la consignación de la suma de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.) por parte de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del período arrendaticio 17/09/2014-16/10/2014, realizado mediante depósito Nº 0000413 de fecha 31 de octubre de 2014, el que si bien no menciona o indica el beneficiario de la consignación arrendaticia, esta se corresponde con la parte demandante, pues propiamente ella en su escrito de demanda, contentivo del libelo de su pretensión, asumió que tales consignaciones, si bien fueron realizadas, no lo fueron en tiempo oportuno, por lo que reconocido el hecho de las consignaciones efectuadas a su favor, dan por demostrado el beneficiario omitido en el respectivo recibo o constancia de consignación de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, ciudadano Antonio Gino Santos Simao. Así se declara. Consta igualmente al folio 154 del expediente, comprobante de ingreso de consignaciones emitido en fecha 21 de noviembre de 2014 por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en el expediente Nº 2014-0353, efectuado por la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., por un monto de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período del 17 de octubre de 2014 al 16 de noviembre de 2014, efectuado mediante depósito Nº 00007668 de fecha 19 de noviembre de 2014, al que no se evidencia se indique en su cuerpo el nombre del beneficiario de la consignación, más sin embargo se reitera los argumentos antes esgrimidos para considerar la persona beneficiaria de la consignación efectuada, dada su aceptación expresa en el libelo de demanda, al ciudadano Antonio Gino Santos Simao. Así se declara. De esta manera, se evidencia de ambos comprobantes de recepción de consignaciones, que la parte demandada en el proceso y arrendataria de los locales comerciales objeto de controversia, Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Camino Al Pan C.A., procedió a efectuar las consignaciones arrendaticias de los meses correspondientes de septiembre de 2014 (período 17/09/2014 al 16/10/2014) y octubre de 2014 (período 17/10/2014 al 16/11/2014), ambos por un monto de dieciocho mil bolívares (18.000,00 Bs.), las cuales procedió a realizar mediante depósitos de fechas 31 de octubre de 2014 y 19 de noviembre de 2014 respectivamente, corroborándose de ambos comprobantes, dada su valoración probatoria en el proceso como documento administrativo judicial público, conforme los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; que la parte demandada, efectivamente se encontraría en estado de solvencia en cuanto a los cánones de arrendamientos señalados como insolutos, pues la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no hace mención en cuanto al plazo perentorio en el que la consignación arrendaticia deba efectuarse, sino que observa es el incumplimiento total de la obligación de pago, mas no el retardo en su cumplimiento como supuesto causante del desalojo, razón por la cual, al tenerse que las correspondientes consignaciones se realizaron en fecha 31 de octubre de 2014, para cancelar el mes de septiembre de 2014; y 19 de noviembre de 2014, para realizar el pago del mes de octubre de 2014, es evidente que si bien pudo existir un retraso en su consignación, ello no conlleva a la insolvencia de la parte demandada, pues lo primordial es el pago mismo del canon, pudiendo existir por ello sólo la purga en la mora del arrendatario deudor. Así se decide. En base a tales consideraciones y verificado el estado de solvencia por parte del arrendatario de los inmuebles comerciales objeto de la controversia, para con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de septiembre y octubre de 2014, es evidente que el alegato esgrimido por la parte actora en torno a la inexistencia del beneficio de la prorroga legal en beneficio de su arrendataria, debe sucumbir el derecho, siendo en consecuencia que ante su cumplimiento a las cláusulas contractuales, ésta tenía derecho al disfrute de la prórroga legal, la que en el caso de autos, nació a partir del día 17 de octubre de 2014, que por tratarse de una relación arrendaticia de un (01) año fijo, la misma sería hasta por seis (06) meses conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. En consecuencia, si a la parte demandada le correspondía el disfrute de la prorroga legal que indica el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, una vez vencido el término inicial de la relación arrendaticia (17 de octubre de 2014) y no habiendo necesidad de notificación de desahucio por así haberlo pactado las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de 0ctubre de 2013, anotado bajo el Nº 52, tomo 432 de los libros de autenticaciones y valorado como documento autentico por quien decide en atención a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; a partir del día 18 de octubre de 2014 y por espacio de seis (06) meses, le correspondía al arrendatario del inmueble, el uso de la prorroga legal, vale decir, hasta el día 18 de abril de 2015, sin que ello implicase la existencia de una renovación contractual ó la indeterminación de la relación contractual. Así se decide. En este sentido y verificada que la prórroga legal a la que tenía derecho la arrendataria del inmueble, vencía el fecha 18 de abril de 2015 y siendo que, la parte actora instaura la pretensión de desalojo en fecha 18 de diciembre de 2015, vale decir, a ocho (08) meses de la terminación de la vigencia de la relación contractual, es evidente que en modo alguno existió por parte del arrendador del local, la intención de reconducir la relación contractual, pues entre el termino de la prorroga lega y el momento de la interposición de la pretensión de desalojo, resulta razonable a los fines de esperar el cumplimiento voluntario por parte del arrendatario en la entrega del inmueble o en su defecto, preparar la documentación necesaria a los fines de acudir a la vía jurisdiccional para lograr la resolución de la controversia. Así se decide. Ante todo lo expuesto, resulta congruente y demostrado en derecho, que la parte demandada se encontraba en la obligación contractual y legal de hacerle entrega a la parte actora de los locales comerciales arrendados al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, al día 18 de abril de 2015, sin que se evidencie de autos y dado la controversia suscitada, que ello haya ocurrido, razón por la cual resulta por demás ajustado a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que la pretensión de desalojo deba ser declarada Con Lugar, con la consecuente Entrega Material de los bienes inmuebles arrendados. Así se decide. No obstante el anterior pronunciamiento, no escapa de la observancia de quien decide, que la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de desalojo, señaló expresamente que la parte actora (Arrendador del inmueble) se encontraría incurso en una serie de sanciones pecuniarias por violación directa de las disposiciones de “orden público” que contiene el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyas penalidades escapan de la competencia de este Órgano Jurisdiccional aplicar, tal y como lo señala el artículo 44 de la ley en cita, la que indica que el Órgano Rector en la materia, entendido conforme al artículo 5 del mismo cuerpo normativo, que este se corresponde con el Ministerio con competencia en Materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE); sería y le correspondería, conocer, sustanciar, decidir e imponer las sanciones administrativas que hubieran ha lugar por violación de las estipulaciones legales acaecidas con ocasión a una relación arrendaticia constituido sobre bienes inmuebles señalados en el artículo 2 de la Ley. Así se declara. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO, en contra de la Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., ambas partes plenamente identificadas en el fallo. -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, Sociedad Mercantil PANADERIA Y PASTELERÍA CAMINO AL PAN C.A., , a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano ANTONIO GINO SANTOS SIMAO y/o sus apoderados debidamente constituidos, la ENTREGA METARIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, conformado por tres (03) locales comerciales distinguidos con las letras “E”, “F” y “G”, ubicados en el Edificio Residencias SEBUCAN, en la Avenida Principal de la Urbanización Sebucán del estado Miranda, cuyas dimensiones son las siguientes: LOCAL “E”: con una superficie aproximada de cincuenta y ocho metros cuadrados (58 mts2), consta de un salón de comercio, depósito y baño; LOCAL “F”: con una superficie aproximada de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), consta de un saló de comercio, depósito y un baño; y LOCAL “G”: con una superficie aproximada de treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2), el cual consta de un salón de comercio, depósito y un baño. -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas del proceso, a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa. -CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. EL JUEZ. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. EL SECRETARIO. ABG. RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las dos y seis minutos de la tarde (02:06 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°_____del Libro Diario del Juzgado. EL SECRETARIO. ABG. RHAZES I. GUANCHE M.