TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 206º y 157º

Exp. Nº AP31-V-2016-000471

DEMANDANTE: FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.228.061, representado judicialmente por los abogados HECTOR DEL VALLE CENTENO GUZMAN y OSCAR ENRIQUE BALDA RODRIGUEZ, inscritos en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 36.278 y 70.379, respectivamente.

DEMANDADA: REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.315.122, representado por el Abogado FREDDY ALEXIS MADRIZ MARIN, IPSA N° 39.568.

MOTIVO: DESALOJO

I
En el libelo de la demanda se señalo lo siguiente:
“…Nuestro representado FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, antes identificado, está legitimado para ejercer la presente acción, por su carácter de Único y Universal Heredero de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, tal como fue declarado por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de febrero de 2015, expediente N° AP31-S-2014-006785, y en virtud de ser, el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo. Anexamos marcado “B”, el referido expediente…………
DE LOS HECHOS
1.- En fecha 27 de mayo de 2011, la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-1 .851.596, en su carácter de ARRENDADORA, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MARQUEZ, antes identificado, y ARRENDATARIO a los efectos del mismo; de un inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital, donde quedó anotado bajo el N° 58, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Anexamos marcado “C”. La cláusula SEGUNDA del mencionado contrato obliga a El Arrendatario a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósito de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de La Arrendadora. Así mismo, en la cláusula TERCERA, las partes acordaron que la duración del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento, vale decir, desde el 27 de mayo de 2011, con vencimiento el 27 de mayo de 2013, y vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en fecha 27 de mayo de 2014, fecha en la cual debió entregar el inmueble arrendado.
Al respecto, debemos señalar que la Arrendadora durante el año de prórroga, en cada recibo que entregó al arrendatario como constancia de pago del canon de arrendamiento correspondiente, le recordó-notificó, mediante notas estampadas en el mismo recibo, que estaba transcurriendo la prórroga legal, tal como se evidencia en los folios 25, 26 y 27 del expediente N° 2014-0230 contentivo del procedimiento consignatorio, específicamente en el recibo suscrito por la ARRENDADORA de fecha 30 de abril 2014, (folio 27), le hace saber al arrendatario que era el último mes de la prórroga legal, por lo que dado, el hecho cierto, de que la ciudadana Beatriz Arvelo, falleció en fecha 01 de junio de 2014, no cabe duda que nunca tuvo la intención de renovar el contrato, aunado al hecho que no le recibió más pagos por concepto de Canon, según lo expuesto por el arrendatario en el referido expediente consignatorio. Así mismo, En la cláusula CUARTA establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares Diez Mil Ochocientos (Bs. 10.800,00), monto que se incrementaría anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el depósito correspondiente, siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bolívares Diecisiete Mil Setecientos (Bs. 17.700,00), no obstante el arrendatario decidió seguir ocupando el inmueble, incumpliendo, también, lo acordado en cuanto al aumento anual, según IPC fijado por el Banco Central de Venezuela. Anexo “C”, Contrato de Arrendamiento.
2.- En fecha 01 de junio de 2014, fallece abintestato la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, propietaria-arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, tal se evidencia en Acta de defunción N° 907, Libro 4, Folio 157, año 2014, suscrita por el Registrador Civil Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, que riela en copia certificada, en los folios de la declaratoria de Único y Universal Heredero, anexo al presente escrito libelar, marcado “B”.
3.- La primera semana de julio de 2014, nuestro representado citó al arrendatario, ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, oportunidad ésta en la que le notificó su condición de Único y Universal Heredero de la arrendadora, e igualmente del vencimiento de la prórroga legal de un año, contenida en la cláusula TERCERK del contrato de arrendamiento, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado; dicha reunión concluyó sin acuerdo alguno, pues el arrendatario manifestó no tener nada de qué hablar con nuestro representado hasta tanto no le demostrara su cualidad de único y universal heredero al que hacía referencia, cabe señalar que para la fecha de esta reunión había transcurrido un mes desde el fallecimiento de la arrendadora, y nuestro mandante obtuvo a declaración de único y universal heredero en fecha 18 de febrero de 2015.
4.- En fecha 11 de julio de 2014, el arrendatario REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ, por medio de su apoderado judicial, Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, solicitó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos, el inicio de un procedimiento consignatorio de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción, según expediente N° 2014-0230. Anexamos marcado “D”, copia certificada del mencionado expediente.
5.- En fecha 18 de febrero 2015, El Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Declaró a nuestro representado, como Único y Universal Heredero, causahabiente de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK. Anexamos marcado “B”.
Ciudadano Juez, con respecto al punto 4.- del presente capítulo, debemos señalar, que una vez aceptado el mandato que nos diera nuestro representado, procedimos a verificar, ante las oficinas correspondientes, la existencia de consignaciones arrendaticias, encontrando que efectivamente existe un expediente de fecha 11-07-2014, signado bajo el N° 2014-0230, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de Los Cortijos de Lourdes, Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de solicitud hecha por el Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, actuando como apoderado del arrendatario ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ. Dicho Poder riela al folio 7 y su vuelto del expediente, en cuyo texto se lee que, dicho Poder, es especialmente para que lo defiendan en un juicio de desalojo en su contra, juicio éste inexistente pues la arrendadora acababa de fallecer y el heredero de ésta obtuvo la declaración de único y universal heredero casi un (1) año después; alega el Arrendatario, en el texto de dicho poder, que la arrendadora se negaba a recibirle los pagos, no obstante, estar enterado del fallecimiento de ésta, en virtud de la reunión sostenida unos días antes con el hijo de la fallecida ciudadana, oportunidad ésta en la que fue formalmente informado del hecho………….
Por lo anteriormente expuesto, se infiere que las consignaciones fueron ilegítimamente efectuadas por el arrendatario, por extemporáneas, tal como se muestra en la anterior relación, y que actualmente están (9) meses de arrendamiento insolutos, a saber, desde julio a diciembre 2015;y desde enero 2016 hasta marzo 2016, lo que puede corroborarse, en el expediente de consignaciones, siendo que el último depósito fue hecho en fecha 18-08-2015, lo que constituye el estado de insolvencia del Arrendatario, aquí alegado, cuya consecuencia inmediata es solicitar judicialmente el Desojo tal reza la cláusula CUARTA, del contrato en cuestión, (...) dichos cánones deberán ser cancelados por EL Arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. La falta de pago por parte de EL Arrendatario, de una mensualidad dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y la entrega del inmueble arrendado desocupado de personas y cosas, quedando a salvo sus derechos por los daos y perjuicios que dicha medida ocasione (..,). Y así solicitamos, muy respetuosamente, sea declarado. Anexamos marcado “O” copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias…..
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, y habida cuenta de que hasta la presente fecha el arrendatario del inmueble, objeto de la presente acción, no ha cumplido con su deber de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, no obstante seguir ocupando el mismo, constituyendo esta insolvencia del arrendatario el fundamento de la presente acción de solicitud de Desalojo; es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demandamos al ciudadano REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.315.122; para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió así como solvente con todos los servicios públicos, tal quedó establecido en la cláusula QUINTA del contrato.
SEGUNDO: Pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio…..”
En fecha 07/06/2016, se admitió la demanda, ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
En fecha 01/07/2016, este tribunal libro la compulsa.
En fecha 18/07/2016, el Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo, según consta a los folios 135 al 137, informo al Tribunal, que entrego la compulsa al demandado y este se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 21/07/2016, se libro boleta de notificación por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia el Secretario en fecha 16/09/2016, de haberla entregado en fecha 10/08/2016.
En fecha 16/09/2016, la parte demandada, consigno escrito de contestación de la demanda, oposición de cuestiones previas y reconvención, así mismo, otorgo poder apud acta al Abogado FREDDY ALEXIS MADRIZ MARIN, IPSA N° 39.568.
En fecha 20/09/2016, se admitió la reconvención.
En fecha 22/09/2016, el apoderado judicial de la parte actora consigno el escrito de contestación a las cuestiones previas y a la reconvención.
En fecha 05/10/2016, el apoderado de la parte actora, consigno escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19/07/2016, este tribunal se pronuncio sobre las pruebas documentales promovidas por la parte actora.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

CUESTIONES PREVIAS
CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 2º DEL ARTÌCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en tal sentido alego:
“…la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. El actor alego que es el único y universal heredero de la ciudadana Beatriz Arvelo Hoyek y dijo falsamente que el inmueble en cuestión es de única y exclusiva propiedad de su causante, cuando que dicho inmueble pertenece en propiedad con otra persona identificada como MARIA DE JESUS ARVELO GUTIERREZ, titular de la Cedula de Identidad No. V-2.102.616, todo lo cual se desprende de la nota marginal estampada en el título de propiedad que anexo al presente escrito…..por lo que dicho actor lo que tiene por ahora sobre el referido inmueble es una expectativa de derecho sobre una pequeña porción del mismo dejado por su difunta madre como copropietaria del referido inmueble, derecho que sobre esa misma propiedad también la tiene el ex cónyuge de la de cujus ciudadano PASCUAL ARELLANO MORA, puesto que tal y como se evidencia de la sentencia de divorcio recaída sobre ellos y que riela a los folios 102 y 103 de los autos, nunca se hizo entre ellos la respectiva partición de bienes y tampoco consta en dicha sentencia que no había bienes que liquidar simplemente se omitió ordenar la susodicha liquidación, todo lo cual debilita la condición alegada por la parte actora de único y universal heredero frente a los terceros copropietarios ajenos a la verdadera realidad jurídica hereditaria y a la presente acción de desalojo ejercida a sus espaldas. Vemos entonces que la parte actora no está legitimada para ejercer la acción de desalojo, pues el hecho de que la parte actora alegue ser el único y universal heredero de la mencionada de cujus, no basta ni es cualidad jurídica suficiente como para pretender un desalojo, eso no le da la suficiente cualidad jurídica para demandar el desalojo del inmueble arrendado y mucho menos sin que exista en autos una declaración formal de dichos derechos hereditarios con su respectivo certificado de solvencia sucesoral expedida por el Departamento de Sucesiones del SENIAT y a su vez una autorización legal expedida por los otros copropietarios del inmueble para proceder al desalojo, así pido que se decida…”

Ahora bien, en cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en su Código de Procedimiento Civil comentado, tomo III, pagina 655, estableció lo siguiente:

“…..La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquéllos y contraer éstas por actos propios.
Comparecer en un proceso, es un acto de suma importancia que requiere capacidad especial, tanto para el demandante como para el demandado, o para los intervinientes, en consecuencia, existen incapacidades que pueden ser absolutas o generales, es decir, que a las personas a quienes alcanzan no pueden comparecer debiendo hacerlo siempre por medio de sus representantes legítimos (menores, entredichos, inhabilitados), y otras relativas o parciales como son las que se refieren a personas que tienen una capacidad limitada o condicionada y necesitan asistencia o autorización para poder comparecer en todo proceso.
La capacidad procesal (legitimatio ad procesum), es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. Así como en el derecho material existe diferencia entre capacidad jurídica y capacidad de obrar (Agere,), en el derecho procesal existe diferencia entre capacidad para ser parte y capacidad para actuar en el proceso. El artículo 136 CPC. Establece que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley….”

Ahora bien, de acuerdo con lo antes expuesto, los hechos alegados por la parte demandada al momento de interponer la cuestión previa del ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser considerados para que prospere la cuestión previa opuesta, toda vez, que la misma está referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, no está referida, a los hechos alegados por la parte demandada, es por lo que la cuestión previa opuesta no puede prosperar en derecho y así se decide.
Así mismo, se debe señalar, que si bien es cierto, que la falta de cualidad no se puede oponer como cuestión previa, también es cierto, que al alegar la parte actora la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, señalo lo siguiente:
“…Vemos entonces que la parte actora no está legitimada para ejercer la acción de desalojo, pues el hecho de que la parte actora alegue ser el único y universal heredero de la mencionada de cujus, no basta ni es cualidad jurídica suficiente como para pretender un desalojo, eso no le da la suficiente cualidad jurídica para demandar el desalojo del inmueble arrendado y mucho menos sin que exista en autos una declaración formal de dichos derechos hereditarios con su respectivo certificado de solvencia sucesoral expedida por el Departamento de Sucesiones del SENIAT y a su vez una autorización legal expedida por los otros copropietarios del inmueble para proceder al desalojo, así pido que se decida…”

En tal sentido, el Tribunal debe señalar, el interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.
Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

“TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).”

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Ahora bien, los criterios doctrinarios antes expuestos, los comparte este Tribunal y los hace suyos para aplicarlos al caso sub judice, y, al efecto concluye que: tanto la doctrina como la jurisprudencia, han sido pacíficas al señalar que el ejercicio de un derecho a través de una acción determinada, está subordinado al interés procesal jurídico y actual. Aunado al interés procesal; el sujeto que solicita la tutela jurídica de su derecho pretendido a través de los órganos jurisdiccionales, debe tener la titularidad del mismo para poder ejercitar y lograr con éxito esa tutela jurídica por parte del estado, lo que conlleva al concepto de cualidad o legitimación, la cual puede ser activa o pasiva según se trate del demandante o del demandado respectivamente, pues las partes deben concurrir al juicio dotadas de legitimidad, o sea la cualidad, en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, pues tal como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia patria a través de sus diferentes fallos, esta legitimidad o cualidad de que deben estar asistidas las partes en el juicio es la que resulta, a su vez, de una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce un derecho, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Así se establece.
En tal sentido, y en base a lo antes expuesto, se debe señalar, que en el presente proceso no se está discutiendo la propiedad del inmueble, la demanda es por desalojo, cuyo contrato corre inserto en copia simple y certificada a los folios que van del 10 al 14 y 120 al 128, siendo notariado ante la Notaria Pública Decima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de mayo de 2011, bajo el Nº 58, tomo 90 de los libros de autenticaciones, y del cual fue celebrado entre BEATRIZ ARVELO HOYEK, quien en vida era titular de la Cedula de Identidad N° 1.851.596, y el ciudadano REINALDO JOSE ARIAS MARQUES, titular de la Cedula de Identidad N° 6.315.122, por lo que, al ser el ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, titular de la Cedula de Identidad N° 11.228.061, heredero de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, quien en vida era titular de la Cedula de Identidad N° 1.851.596, pasa a ser copropietario del inmueble dado en arrendamiento, y al intentar la acción de desalojo, lo que trata es de preservar un bien que tiene en comunidad con la ciudadana MARIA DE JESUS ARVELO DE GUTIERREZ, titular de la Cedula de Identidad N° 2.102.616, en tal sentido, si tiene cualidad para intentar el presente proceso.

CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 6º DEL ARTÌCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR HABERSE HECHO LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA EN EL ARTÍCULO 78.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la acumulación prohibida en el artículo 78, de la siguiente manera:

“…Se evidencia en este juicio la existencia de procedimientos incompatibles entre sí, circunstancia prohibida por el artículo 78 ejusdem, ya que la parte actora demando por el procedimiento oral y el tribunal ordeno contradictoriamente que el juicio se llevara a cabo por el procedimiento breve…….”

En tal sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 78 No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Por otra parte, en el libro Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, por A. RENGEL ROMBERG, pagina 77, en relación a la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se señalo lo siguiente:

“…2. Del mismo modo, en cuanto a la acumulación prohibida en el Art. 78 C.P.C., que es el otro motivo de defecto de forma de la demanda, hemos visto (supra: n. 167), que hay inepta acumulación de pretensiones, cuando ellas se excluyen mutuamente, o son contrarias entre sí, o cuando por razón de la materia no corresponden al conocimiento del mismo Tribunal, o finalmente, cuando sus procedimientos son incompatibles entre sí. En estos casos, la ley prohíbe la acumulación de tales pretensiones en una misma demanda, porque tanto por la naturaleza de ellas, como por la materia que determina la competencia, o bien por la diversidad de sus procedimientos, no puede cumplirse la finalidad que se persigue con la acumulación, que consiste en decidir las pretensiones acumuladas en un solo procedimiento, y por tanto, la acumulación prohibida, o inepta acumulación, es un defecto de la demanda, que hace procedente, por el segundo motivo, la proposición de la cuestión previa a que se refiere el Ordinal 6° del Art. 346 C.P.C….”

Ahora bien, de acuerdo con lo antes expuesto, los hechos alegados por la parte demandada al momento de interponer la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser considerados para que prospere la cuestión previa opuesta, es por lo que dicha cuestión previa no puede prosperar en derecho y así se decide.
Por otra parte, el Tribunal pasa a aclarar lo siguiente:
En el presente proceso, la parte actora en el libelo de la demanda alego:
“…1.- En fecha 27 de mayo de 2011, la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-1.851.596, en su carácter de ARRENDADORA, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MARQUEZ, antes identificado, y ARRENDATARIO a los efectos del mismo; de un inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital, donde quedó anotado bajo el N° 58, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Anexamos marcado “C”. La cláusula SEGUNDA del mencionado contrato obliga a El Arrendatario a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósito de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de La Arrendadora….”

El contrato de arrendamiento establece en su clausula segunda lo siguiente:

“SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósitos de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de LA ARRENDADORA.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

En tal sentido, y por cuanto el inmueble arrendado está destinado únicamente para deposito de toldos, no se puede aplicar la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que la misma establece, en su artículo 2 lo siguiente:

“Artículo 2°. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirá además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”

Observándose que el inmueble fue arrendado únicamente para depósito de toldos.

Motivo por el cual se tramito el presente proceso por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUESTION PREVIA ORDINAL 8º
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que actualmente está en proceso administrativo una solicitud de regulación de alquileres, de la cual ya se emitió la resolución N° 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, y en la cual, la parte actora no se ha dado por notificada, ni ha solicitado, ni ha realizado las diligencias pertinentes para la notificación de la parte demandada.
Ahora bien, observa el Tribunal, que corre inserta a los folios 158 al 160, copia simple de la resolución N° 00013100, de fecha 21 de mayo de 2009, mediante la cual se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Quinta BEATRIZ, ubicada en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo que el inmueble objeto del contrato cuyo desalojo aquí se demanda, está constituido por la Quinta ANGELINA, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, motivo por el cual, la cuestión previa opuesta no puede prosperar en derecho y así se decide.
CUESTION PREVIA ORDINAL 11º
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en tal sentido, alego, que a pesar de que según la clausula segunda del contrato de arrendamiento, la arrendadora le alquilo la casa denominada Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda de la Urbanización Las Fuentes, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, para deposito de toldos, que no es menos cierto, que antes de la firma del contrato, ya él venía ocupando ese inmueble como vivienda principal, que lo que hicieron ambas partes fue firmar el contrato de arrendamiento con la intención de regularizar la situación de dualidad de uso que había, que usa la casa alquilada comercialmente, pero también como vivienda, que así se comprueba de la constancia de residencia, disminuyéndole o menoscabándole sus derechos contemplados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Dr. A. RENGEL ROMBERG, en su libro TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, cuarta edición 1994, tomo III, páginas 82 y 83, estableció:
“….También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.
De lo expuesto se sigue que es procedente la cuestión previa a que se refieren los ordinales 10º y 11º del Art. 346 C.P.C., cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).
En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de esta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega la protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella……”
En tal sentido, el Tribunal observa, que por cuanto la acción ejercida en el presente proceso es la de Desalojo, la cual no está expresamente prohibida por la Ley, por lo tanto, la parte actora goza de su pleno derecho de acudir ante el órgano jurisdiccional a que se le tutelen sus derechos mediante el ejercicio de la misma, por lo que este Juzgado considera no procedente la cuestión previa alegada por la parte demandada y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la nulidad del contrato de arrendamiento por los hechos alegados para oponer la presente cuestión previa, se indica, que la misma debió ser demandada por vía de reconvención o vía autónoma, pero no alegada para oponer la presente cuestión previa.
DECISION DE FONDO
En el libelo de la demanda, la parte actora alego:
“…Nuestro representado FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, antes identificado, está legitimado para ejercer la presente acción, por su carácter de Único y Universal Heredero de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, tal como fue declarado por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de febrero de 2015, expediente N° AP31-S-2014-006785, y en virtud de ser, el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo. Anexamos marcado “B”, el referido expediente…………
DE LOS HECHOS
1.- En fecha 27 de mayo de 2011, la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-1 .851.596, en su carácter de ARRENDADORA, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MARQUEZ, antes identificado, y ARRENDATARIO a los efectos del mismo; de un inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital, donde quedó anotado bajo el N° 58, Tomo 90 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Anexamos marcado “C”. La cláusula SEGUNDA del mencionado contrato obliga a El Arrendatario a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósito de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de La Arrendadora. Así mismo, en la cláusula TERCERA, las partes acordaron que la duración del contrato de arrendamiento sería de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento, vale decir, desde el 27 de mayo de 2011, con vencimiento el 27 de mayo de 2013, y vencimiento de la prórroga legal de un (1) año, en fecha 27 de mayo de 2014, fecha en la cual debió entregar el inmueble arrendado.
Al respecto, debemos señalar que la Arrendadora durante el año de prórroga, en cada recibo que entregó al arrendatario como constancia de pago del canon de arrendamiento correspondiente, le recordó-notificó, mediante notas estampadas en el mismo recibo, que estaba transcurriendo la prórroga legal, tal como se evidencia en los folios 25, 26 y 27 del expediente N° 2014-0230 contentivo del procedimiento consignatorio, específicamente en el recibo suscrito por la ARRENDADORA de fecha 30 de abril 2014, (folio 27), le hace saber al arrendatario que era el último mes de la prórroga legal, por lo que dado, el hecho cierto, de que la ciudadana Beatriz Arvelo, falleció en fecha 01 de junio de 2014, no cabe duda que nunca tuvo la intención de renovar el contrato, aunado al hecho que no le recibió más pagos por concepto de Canon, según lo expuesto por el arrendatario en el referido expediente consignatorio. Así mismo, En la cláusula CUARTA establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares Diez Mil Ochocientos (Bs. 10.800,00), monto que se incrementaría anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el depósito correspondiente, siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bolívares Diecisiete Mil Setecientos (Bs. 17.700,00), no obstante el arrendatario decidió seguir ocupando el inmueble, incumpliendo, también, lo acordado en cuanto al aumento anual, según IPC fijado por el Banco Central de Venezuela. Anexo “C”, Contrato de Arrendamiento.
2.- En fecha 01 de junio de 2014, fallece abintestato la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, propietaria-arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, tal se evidencia en Acta de defunción N° 907, Libro 4, Folio 157, año 2014, suscrita por el Registrador Civil Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, que riela en copia certificada, en los folios de la declaratoria de Único y Universal Heredero, anexo al presente escrito libelar, marcado “B”.
3.- La primera semana de julio de 2014, nuestro representado citó al arrendatario, ciudadano Reinaldo José Arias Márquez, oportunidad ésta en la que le notificó su condición de Único y Universal Heredero de la arrendadora, e igualmente del vencimiento de la prórroga legal de un año, contenida en la cláusula TERCERK del contrato de arrendamiento, por lo que debía hacer entrega del inmueble arrendado; dicha reunión concluyó sin acuerdo alguno, pues el arrendatario manifestó no tener nada de qué hablar con nuestro representado hasta tanto no le demostrara su cualidad de único y universal heredero al que hacía referencia, cabe señalar que para la fecha de esta reunión había transcurrido un mes desde el fallecimiento de la arrendadora, y nuestro mandante obtuvo a declaración de único y universal heredero en fecha 18 de febrero de 2015.
4.- En fecha 11 de julio de 2014, el arrendatario REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ, por medio de su apoderado judicial, Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, solicitó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos, el inicio de un procedimiento consignatorio de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción, según expediente N° 2014-0230. Anexamos marcado “D”, copia certificada del mencionado expediente.
5.- En fecha 18 de febrero 2015, El Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Declaró a nuestro representado, como Único y Universal Heredero, causahabiente de la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK. Anexamos marcado “B”.
Ciudadano Juez, con respecto al punto 4.- del presente capítulo, debemos señalar, que una vez aceptado el mandato que nos diera nuestro representado, procedimos a verificar, ante las oficinas correspondientes, la existencia de consignaciones arrendaticias, encontrando que efectivamente existe un expediente de fecha 11-07-2014, signado bajo el N° 2014-0230, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de Los Cortijos de Lourdes, Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de solicitud hecha por el Dr. Freddy Alexis Madriz Marín, actuando como apoderado del arrendatario ciudadano REINALDO JOSÉ ARIAS MÁRQUEZ. Dicho Poder riela al folio 7 y su vuelto del expediente, en cuyo texto se lee que, dicho Poder, es especialmente para que lo defiendan en un juicio de desalojo en su contra, juicio éste inexistente pues la arrendadora acababa de fallecer y el heredero de ésta obtuvo la declaración de único y universal heredero casi un (1) año después; alega el Arrendatario, en el texto de dicho poder, que la arrendadora se negaba a recibirle los pagos, no obstante, estar enterado del fallecimiento de ésta, en virtud de la reunión sostenida unos días antes con el hijo de la fallecida ciudadana, oportunidad ésta en la que fue formalmente informado del hecho………….
Por lo anteriormente expuesto, se infiere que las consignaciones fueron ilegítimamente efectuadas por el arrendatario, por extemporáneas, tal como se muestra en la anterior relación, y que actualmente están (9) meses de arrendamiento insolutos, a saber, desde julio a diciembre 2015;y desde enero 2016 hasta marzo 2016, lo que puede corroborarse, en el expediente de consignaciones, siendo que el último depósito fue hecho en fecha 18-08-2015, lo que constituye el estado de insolvencia del Arrendatario, aquí alegado, cuya consecuencia inmediata es solicitar judicialmente el Desojo tal reza la cláusula CUARTA, del contrato en cuestión, (...) dichos cánones deberán ser cancelados por EL Arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. La falta de pago por parte de EL Arrendatario, de una mensualidad dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y la entrega del inmueble arrendado desocupado de personas y cosas, quedando a salvo sus derechos por los daos y perjuicios que dicha medida ocasione (..,). Y así solicitamos, muy respetuosamente, sea declarado. Anexamos marcado “O” copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias…..
En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, y habida cuenta de que hasta la presente fecha el arrendatario del inmueble, objeto de la presente acción, no ha cumplido con su deber de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, no obstante seguir ocupando el mismo, constituyendo esta insolvencia del arrendatario el fundamento de la presente acción de solicitud de Desalojo; es por lo que acudimos ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demandamos al ciudadano REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.315.122; para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibió así como solvente con todos los servicios públicos, tal quedó establecido en la cláusula QUINTA del contrato.
SEGUNDO: Pagar las costas y costos que se causen con motivo del presente juicio…..”
En la contestación de la demanda la parte demandada alego:
A todo evento procedo a contestar la ilegal demanda, como sigue:
“…Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en derecho en cada una de sus partes la demanda que por desalojo se pretende en mi contra. En efecto, es falso de toda falsedad que deba cantidad alguna de dinero por concepto de pago de canon de arrendamiento, por el contrario la arrendadora me debe dinero a mí por lo que me ha cobrado en exceso del canon máximo regulado o por sobre alquileres y su respectiva indexación, lo que además se evidenciará en el momento en que los expertos efectúen los cálculos para determinar la indexación pedida arriba en el numeral segundo del petitorio que sumada a la cantidad de pedida arriba por reintegro de sobre alquileres en el numeral primero del petitorio, evidenciará al efectuarse la compensación solicitada, que al imputársele cantidad total al pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos conforme lo permite el artículo 34 ejusdem, sobrará una cantidad de dinero que me deberá reintegrar….”
En el escrito de reconvención la parte demandada señalo lo siguiente:
“…Yo, REINALDO JOSÉ ARIAS MARQUEZ, arriba identificado, en fecha 27 de mayo de 2011, celebré un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por la Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, con la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 1.851.596, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, inserto bajo el No.58, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual riela en autos marcado con la letra “C”.
En dicho contrato, algunas de las cláusulas que se establecieron fueron las siguientes:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación de este documento ante Notaría Pública”.
“CUARTA: El canon de Arrendamiento es la cantidad de diez mil Ochocientos Bolívares fuertes (10.800 Bs.F) convenido entre las partes, este monto se incrementará anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el depósito correspondiente al mismo tiempo, dichos cánones deberán ser cancelados por ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) dias cada mes..”
Ahora bien, la arrendadora a sabiendas de la existencia de la mencionada Resolución Administrativa No. 00013100, de fecha 2 1/05/2009, que regulaba canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de DIEZ OCHOCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SÉIS CÉNTICL (Bs. 10.823,06), decidió solaparla, ignorarla y escondérmela hasta la presente fecha para cobrarme en exceso o para cobrarme sobre alquileres con evidente abuso ley y de mis derechos inquilinarios. Fue así como a partir de abril de comenzó a cobrarme un canon de arrendamiento superior al legalmente preventivamente fijado por la autoridad competente, empezó a cobrarme a cantidad de BOLIVARES DOCE MIL OCHOCIENTOS (Bs.12.800,00), luego partir de mayo de 2012, me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad BOLIVARES CATORCE MIL (Bs.14.000,00), y a partir de mayo de 2013 me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad de BOLIVARES DIECISIETE MIL SETECIENTOS (Bs.17.700,00), cantidad que pagué hasta el canon correspondiente al 30 de junio de 2015, por las razones que explico más adelante. Esos incrementos que me hizo la arrendadora no solo fueron ilegales sino indiscriminados, desconsiderados y con carácter obligatorio, so pena de amenaza de desalojarme.
Es el caso de que LA ARRENDADORA, fijo los cánones de arrendamiento a su antojo, a sabiendas de que existía la supra indicada Resolución de Regulación de Alquileres sobre el referido inmueble objeto del mencionado contrato, pero que de mala fe me la ocultaba. LA ARRENDADORA actuó siempre en franca violación a dicha Resolución al no observarla y esconderme su existencia.
En fecha 21 de mayo de 2009, la extinta Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, ordenó en el cuerpo de la misma Resolución, que se le notificase legalmente a las partes la susodicha Resolución Número: 00013100, de fecha 21/05/2009 a los efectos de cumplir con lo ordenado en la Ley, lo cual nunca se hizo por manipulación de la arrendadora, porque no le convenía, porque quería cobrar demás, como en efecto cobró en exceso los cánones de arrendamiento por encima de la susodicha cantidad quedando en consecuencia pendientes los recursos administrativos que a bien tengan las partes ejercer hasta tanto la arrendadora no se dé por notificada y se me notifique de la misma………
Como se puede observar la ARRENDADORA, ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, por concepto de sobre alquileres, asciende a BOLÍVARES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.218.900,60), determinada tal y como se puede observar arriba, desde el 01 de abril de 2012 fecha en que me hizo el primer aumento ilegal, hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, fecha en la que me enteré por un tercero de que existía la citada Regulación y en virtud de ello pido en este escrito la aplicación legal de la misma y que se proceda a compensar los cánones mensuales que me corresponden pagar con la cantidad pagada demás, y así solicito que se decida……….
PETITORIO
Por todas las razones antes expuestas, ocurro ante Usted respetuosamente, con el fin de demandar por vía de reconvención o mutua petición, como en efecto formalmente reconvengo en este acto, al ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado de profesión, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No.11.228.061, en su carácter de parte actora reconvenida, por REPETICIÓN DE SOBRE ALQUILERES, para que convenga en ello o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Para que me reintegre el dinero que ilegalmente me cobró y que constituyen sobre alquileres, desde la fecha del inicio ilegal del cobro (01 de abril de 2012) hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, cantidad ésta debidamente especificada y determinada en BOLÍVARES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.218.900,60), según el Cuadro Resumen expuesto en el Capítulo II de éste libelo en donde se relacionan y exponen los mismos, y de los recibos originales que a tales fines se anexan como prueba.
SEGUNDO: Conforme al artículo 34 ejusdem, la indexación monetaria sobre la cantidad cuyo reintegro se pide, ya indicada precedentemente en el referido Cuadro Resumen, Capítulo II de éste libelo….”
En la contestación a la reconvención la parte actora reconvenida, señalo lo siguiente:
“…Negamos, Rechazamos y Contradecimos, tanto en los hechos como en el derecho los alegatos de la reconvención presentada por el demandado, en los siguientes términos:
1) Negamos, Rechazamos y Contradecimos, que la arrendadora a sabiendas de la existencia de la Resolución Administrativa N°00013100 de fecha 21-05-2009 que regulaba el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de (Bs. 10.823,06) decidió solapadamente ignorarla y escondérsela al demandado, para así cobrarle en exceso, en virtud de que dicha Resolución corresponde a la solicitud de regulación de un inmueble distinto al del presente caso, tal se desprende del encabezado de la misma, a saber, “Vista la solicitud presentada en fecha 08 de febrero de 2009, por la ciudadana MARIS COMPAGNONE, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana BEATRIZ ARVELO, propietaria del inmueble identificado como Quinta “BEATRIZ”, ubicado en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso”, mientras que el inmueble objeto del presente juicio, está identificado como Quinta Angelina, ubicado en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2) Así mismo, negamos, rechazamos y contradecimos que la arrendadora haya fijado los cánones de arrendamiento a su antojo, ya que las partes establecieron en la cláusula CUARTA, del contrato objeto de la presente acción, como canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares Diez Mil Ochocientos (Bs. 10.800,00), monto que se incrementaría anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el depósito correspondiente, siendo el último canon de arrendamiento, la cantidad de Bolívares Diecisiete Mil Setecientos (Bs. 17.700,00). Al respecto, debemos señalar que la prohibición de hacer ajustes al canon de arrendamiento según el IPC fijado por el Banco Central de Venezuela, entró en vigencia en fecha 29 de noviembre de 2013, según Decreto N° 602, Gaceta Oficial N° 40.305, y el último contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes en fecha 27-05-20 14, es decir, anterior a tal prohibición; por otra parte, en el supuesto negado que la Resolución Administrativa, traída a los autos por el demandado, correspondiera a la “Quinta Angelina”, fundamentada en la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para la fecha, la revisión de la regulación debía hacerle por el transcurso de tres años contados a partir de la última regulación, que según la mencionada Resolución fue de fecha 09-02-2009, que como antes señalamos no corresponde a la “Quinta Angelina”, sino a la “Quinta Beatriz”, también propiedad de la de cujus Beatriz Arvelo. En este mismo orden de ideas, se puede verificar que la nueva Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en vigencia desde el 23 de mayo de 2014, Gaceta Oficial N° 40.418, en su artículo 32, establece que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinaran el arrendador y el arrendatario según los métodos contenidos en el mencionado artículo, en consecuencia el canon de arrendamiento siempre fue fijado por las partes de mutuo acuerdo y nunca de manera unilateral e ilegal. En consecuencia no logra el demandado justificar la insolvencia demandada, que se traduce en su incumplimiento respecto al pago de los cánones de arrendamiento del inmueble de autos.
3) Negamos, rechazamos y contradecimos, que la arrendadora siempre se burló de la buena fe del demandado y de los derechos, que a su decir, le asisten, así como tampoco que la arrendadora le haya ocultado de mala fe la existencia de dicha Resolución, por lo que nunca pudo reclamar el abuso de cobrarle los indicados aumentos y que dejó de pagar el arrendamiento cuando se enteró de la existencia de la misma. En cuanto a la mala fe alegada, ha quedado evidenciado que es el demandado guíen ha actuado de mala fe, al tratar de justificar su insolvencia en un documento de Regulación de alquileres correspondiente a un inmueble distinto al del presente procedimiento.
4) igualmente rechazamos, negamos y contradecimos que el cuadro resumen de los pagos por cánones de arrendamiento se evidencie cobro en exceso, así como negamos y rechazamos que la arrendadora haya cobrado ilegalmente la cantidad de (Bs. 218.900,60), en virtud que según lo explicamos anteriormente, el canon siempre se fijó de mutuo acuerdo, por lo que negamos, rechazamos contradecimos que nuestro representado deba compensar alguna cantidad pagada demás. En cuanto a la mala fe alegada, ha quedado evidenciado que es el demandado quien ha actuado de mala fe, al tratar de justificar su insolvencia en un documento de Regulación de alquileres correspondiente a un inmueble distinto al del presente procedimiento.
5) Negamos, rechazamos y contradecimos la normativa legal en la que el demandado reconvenido fundamenta su acción, por cuanto, para poder determinar la existencia de un cobro en exceso de alquileres o sobre alquileres, debe existir un procedimiento previo por ante el órgano competente que así lo determine teniendo su oportunidad procesal para reclamar el cobro de bolívares, si existiere tal como antes señalamos, la resolución respectiva emanada del órgano con competencia en la materia….”
Trabada la littis, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Copia simple del poder que corre inserto a los folios 7 al 9, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 12 de Abril de 2016, bajo el N° 16, tomo 99, de los libros de autenticaciones, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo aquí se demanda, que corre inserta a los folios 10 al 14, notariado ante la Notaria Pública Decima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de mayo de 2011, bajo el N° 58, tomo 90, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia certificada del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo aquí se demanda, que corre inserta a los folios 120 al 128, notariado ante la Notaria Pública Decima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de mayo de 2011, bajo el N° 58, tomo 90, el cual se valora como documento autenticado.
Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, que corren insertas a los folios que van del 18 al 89, signado con el N° 2014-0230, el Tribunal las desecha, toda vez, que corresponden a consignaciones de cánones de arrendamiento, distintos a los demandados como insolutos, siendo los meses demandados como insolutos los que van desde julio de 2015 a marzo de 2016.
Impresión de la pagina amarilla de cantv donde aparece la empresa TOLDOS RJA, C.A., que corre inserta al folio 90, la cual se desecha, porque no aporta elemento alguno al iter procesal.
Original del poder que corre inserto a los folios 91 al 94, notariado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 12 de Abril de 2016, bajo el N° 16, tomo 99, de los libros de autenticaciones, el cual no fue impugnado, por lo que se valora como documento autenticado.
Copia certificada de la solicitud de Únicos y Universales Herederos, que corre inserta a los folios que van del 95 al 119, expedida por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, con el cual quedo demostrada la cualidad de heredero de FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, titular de la Cedula de Identidad N° 11.228.061, parte actora en el presente juicio.
Original del escrito de partición de bienes, que corre inserto a los folios 213 al 216, registrado en el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 5 de enero de 2007, bajo el N° 19, tomo 19, el cual es valorado como documento público.
Copia simple del contrato de arrendamiento, que corre inserta a los folios 217 al 223, notariado en la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 13 de junio de 2013, bajo el N° 24, tomo 73, correspondiente a la Quinta Mary, ubicada en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, de la Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, copia simple de la sentencia dictada en el juicio seguido por MARIA DE JESUS ARVELO GUTIERREZ contra REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ por DESALOJO, que corre inserta a los folios 224 al 227, las cuales se desechan, toda, vez, que no guarda relación con los hechos debatidos.
Copia simple de la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Inquilinato, N° 00013100, que corre inserta a los folios 228 al 230, de fecha 21 de mayo de 2009, mediante la cual se fijo el canon de arrendamiento máximo mensual de la Quinta Beatriz, ubicada en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, la cual se desecha, toda, vez, que no guarda relación con los hechos debatidos, aunado al hecho que fue impugnada por la parte actora.

Pruebas de la parte demandada:
Copia simple del documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se demanda, que corre inserta a los folios 153 al 157, registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de diciembre de 1945, bajo el N° 136, tomo 10, protocolo primero, la cual no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copia simple de la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Inquilinato, N° 00013100, que corre inserta a los folios 158 al 160, de fecha 21 de mayo de 2009, mediante la cual se fijo el canon de arrendamiento máximo mensual de la Quinta Beatriz, ubicada en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador, la cual se desecha, toda, vez, que no guarda relación con los hechos debatidos, aunado al hecho que fue impugnada por la parte actora.
Recibos de pago de cánones de arrendamiento, que corren insertos a los folios que van del 161 al 176, el Tribunal los desecha, toda vez, que corresponden a consignaciones de cánones de arrendamiento, distintos a los demandados como insolutos, siendo los meses demandados como insolutos los que van desde julio de 2015 a marzo de 2016.
Original de los comprobantes de ingreso de consignaciones arrendaticias, que corren insertas a los folios que van del 177 al 194, del expediente signado con el N° 2014-0230, el Tribunal los desecha, toda vez, que corresponden a consignaciones de cánones de arrendamiento distintos a los demandados como insolutos, siendo los meses demandados como insolutos los que van desde julio de 2015 a marzo de 2016.
Original de la constancia de residencia, que corre inserta al folio 195, el Tribunal la desecha, toda vez, que no fue ratificada en el proceso, por emanar de terceros, por lo que se desecha.
Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, habiéndose alegado la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde julio de 2015 hasta marzo de 2016, del inmueble arrendado e identificado como Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Parroquia Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, la parte demandada, no trajo prueba alguna a los autos que demostrara el pago de los cánones de arrendamiento.
Por otra parte, la demandada, al oponer la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alego, que no solamente utilizaba el inmueble arrendado para su negocio, sino que también era su vivienda, en tal sentido, se debe señalar, que la clausula segunda del contrato de arrendamiento señala:
“SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a destinar el inmueble arrendado únicamente para depósitos de toldos, comprometiéndose a no cambiar en ningún caso dicho destino sin la previa y escrita autorización de LA ARRENDADORA.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

En tal sentido, en la sentencia dictada por la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14 agosto 2015, expediente N° 15-0791, Ponente JUAN JOSE MENDOZA JOVER, que señalo lo siguiente:

“…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Determinada la competencia, pasa esta Sala a pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente acción de amparo constitucional, y al respecto observa que la misma cumple, prima facie, con todas las exigencias del artículo 18 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Además, no se desprende de autos que se encuentre incursa en alguna de las causales de inadmisibilidad contempladas en el artículo 6 eiusdem, ni tampoco está incursa en las causales de inadmisibilidad contenidas en el artículo 133 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
Observa la Sala que, en el presente caso, la acción de amparo constitucional se ejerció contra una decisión judicial y, en tal sentido, ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que este tipo de demanda constituye un mecanismo procesal con características que la diferencian de las demás pretensiones de amparo, así como de las otras vías existentes para la impugnación de los actos que emanen de los órganos jurisdiccionales, razón por la cual a las demandas de amparo constitucional contempladas en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, se le han señalado especiales presupuestos para su procedencia, cuyo incumplimiento acarrea la desestimación de la acción, incluso in limine litis, en atención a los principios de celeridad y economía procesal. En este sentido, la norma señalada expresa: “Artículo 4.- Igualmente procede la acción de amparo cuando un Tribunal de la República, actuando fuera de su competencia, dicte una resolución o sentencia u ordene un acto que lesione un derecho constitucional. En estos casos, la acción de amparo debe interponerse por ante un tribunal superior al que emitió el pronunciamiento, quien decidirá en forma breve, sumaria y efectiva”.
De la disposición transcrita se deriva que, para considerar procedente una acción de amparo contra un acto jurisdiccional, deben estar presentes las siguientes circunstancias: a) que el Juez de quien emanó la decisión presuntamente lesiva, haya incurrido en usurpación de funciones o en abuso de poder, es decir, que hubiese actuado fuera de su competencia; y, b) que con fundamento en la incompetencia manifiesta se ocasione la violación de un derecho constitucional.
Con el establecimiento de tales extremos de procedencia se ha pretendido evitar la interposición de solicitudes de amparo como la de autos, es decir, con el propósito de que se reabra un asunto que ha sido resuelto judicialmente, y evitar así un perjuicio a la inmutabilidad de la decisión definitivamente firme; y, por otra parte, para que la tutela constitucional no se convierta en sucedánea de los demás medios procesales (ordinarios y extraordinarios) existentes.
En efecto, en el caso de autos, el acto jurisdiccional impugnado fue emitido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 20 de febrero de 2015, en el cual, declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora (Firma mercantil Inversiones Valpadana, C.A.), contra la sentencia dictada el 31 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, y en consecuencia, declaró improcedente la pretensión intentada en el juicio de incidencia de oposición en la ejecución intentado por la Firma mercantil Inversiones Inversiones Valpadana C.A., contra la Firma mercantil Panificadora Mon Cherie C.A., así como también, ordenó al Tribunal a quo continuar con la ejecución de la sentencia dictada en fecha 8 de noviembre de 2011.
Sostuvo el apoderado judicial de los accionantes ciudadanos Julio Rafael Madera Rebolledo y Carlos Mora “en su condición de ocupantes de las diferentes áreas del inmueble destinadas y utilizadas para vivienda, y, en su carácter de trabajadores de la Panificadora Mon Cherie, C.A.; así como también, la Panificadora Mon Cherie, C.A., (…), en su condición de arrendataria del inmueble por más de treinta y cinco (35) años”, que la acción de amparo era ejercida debido a que el fallo que dictó el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, violó, en su criterio, los derechos constitucionales al debido proceso, a la tutela judicial efectiva y amenazó el disfrute y goce de los derechos a una vivienda y al trabajo.
Asimismo, solicitó que esta Sala dicte una medida cautelar innominada que ordene la suspensión de los efectos de la referida sentencia objeto de la presente acción de amparo.
Que la sentencia objeto de la acción de amparo al ordenar la continuación de la ejecución del fallo que emitió el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 8 de noviembre de 2011, mediante la cual ordenó el desalojo del inmueble donde funciona la Panificadora Mon Cherie C.A., y en donde sus representados, ciudadanos Julio Madera y Carlos Mora –aducen- que residen y han constituido su hogar con sus respectivas familias desde hace más de diez (10) años aproximadamente, transgredió los derechos a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, por cuanto, en su criterio, no se cumplió con el requisito formal para la admisión de cualquier acción tendente a lograr el desalojo de un inmueble destinado para vivienda en vía judicial, como lo era el procedimiento administrativo conciliatorio previo que se debía tramitar por ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda, según lo dispuesto por el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Asimismo, señaló que no se estimó la tácita reconducción que se perfeccionó en el presente asunto en cuanto a la validez del contrato de arrendamiento suscrito por la Panificadora Mon Cherie, C.A., en su condición de arrendataria, y la arrendadora Inversiones Valpadana, C.A., lo que produjo que la sentencia no se ajustara a derecho y se fundamentara en una normativa que no era aplicable transgrediendo la tutela judicial efectiva.
Ahora, esta Sala observa, en primer lugar, que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuó conforme a derecho, por cuanto, ante el alegato de la parte demandada (Panificadora Mon Cherie, C.A.), de oponerse a la ejecución forzosa ya que “el bien que detenta materialmente bajo la condición de arrendataria desde hace más de veinte años, está constituido por un inmueble que posee características especiales, pues está conformado además del local donde funciona la panadería, por un área donde hacen vida más de 15 trabajadores. Que también se encuentra un apartamento donde está viviendo por más de 15 años el encargado de la panadería y su familia. Que ambas partes en determinada fecha suspendieron la ejecución forzosa de la sentencia y que una vez llegado el plazo se mantuvo en posesión del inmueble, por lo que están en presencia de un nuevo contrato de arrendamiento, que por esas razones solicita la apertura de la articulación probatoria supletoria o residual”; declaró que dicha argumentación no encuadraba dentro de los supuestos establecidos por el legislador para que procediera la suspensión de la ejecución de una sentencia definitivamente firme, ya que la misma sólo era posible en los supuestos siguientes:

(…)- Cuando las partes lo solicitan de mutuo acuerdo, la suspensión de conformidad a lo establecido en el artículo 525 del Código de Procedimiento Civil.
- Cuando el ejecutado alegue haberse consumado la prescripción de la ejecutoria y así se evidencie de las actas del proceso.
- Cuando el ejecutado alegue haber cumplido íntegramente la sentencia mediante el pago de la obligación y consigne en el mismo acto de la oposición documento auténtico que lo demuestre.
- Por vía jurisprudencial emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 7 de abril de 2.000, que determinó que cuando un Juez Penal le solicita a un Juez Civil la suspensión de la ejecución de la sentencia, debe proceder a suspender la ejecución de la misma.
- Por vía del Recurso Extraordinario de Invalidación si el recurrente diere caución de las previstas en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, para responder del monto de la ejecución y del perjuicio que por retardo en el caso de no invalidarse el juicio.
- Por vía de Tercería, de conformidad con lo previsto en el artículo 376 del Código de Procedimiento Civil, si la tercería fuere propuesta antes de haberse ejecutado la sentencia, el tercero podrá oponerse a que la sentencia sea ejecutada, cuando la misma apareciere fundada en instrumento público fehaciente.
- Como medida cautelar en Amparo Constitucional.
Por lo que el referido Juzgado Superior concluyó que pretender presentar en fase de ejecución, pruebas que pudieron ser parte del procedimiento concluido se estaría subvirtiendo el orden procesal y se atentaría contra la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, la cual tiene el carácter de irrevocable.
En segundo lugar, esta Sala observa lo siguiente:
1.- En cuanto al alegato del solicitante de que no se garantizó en el presente caso la aplicación del procedimiento administrativo de desocupación establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se evidencia de la copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha Primero (1°) de enero de 2007, suscrito entre Inversiones Valpadana, C.A., representada por la ciudadana Laura Paparella de Sigala (arrendadora), y Panificadora Mon Cherie, C.A., representada por el ciudadano Fernando Moreira Evangelho (arrendataria), que el edificio objeto de arrendamiento estaba destinado únicamente para ser utilizado “para el comercio-industria de panadería, pastelería y afines, y no podrá cambiarle el destino sin previa autorización escrita otorgada por LA ARRENDADORA”.
2.- Asimismo, se observa del referido contrato de arrendamiento que el mismo fue celebrado entre Inversiones Valpadana C.A., representada por la ciudadana Laura Paparella de Sigala, y Panificadora Mon Cherie, C.A., representada por el ciudadano Fernando Moreira Evangelho, señalándose expresamente que el contrato de arrendamiento es celebrado rigurosamente en forma personal en el sentido de que “LA ARRENDADORA no reconocerá como arrendataria a ninguna otra persona que ocupe el inmueble”.
3.- De igual forma, se observa de la copia certificada del documento constitutivo estatutario de la referida compañía Panificadora Mon Cherie, C.A, cursante en el expediente, que el ciudadano Fernando Moreira Evangelho es el Presidente de la referida Panficadora, cuyo objeto principal y de acuerdo al artículo segundo de dicho documento es la “compra, venta, distribución y comercialización general de todo tipo de mercancía y de manera muy especial la explotación del ramo de Panadería, Pastelería y Delicateses, pudiendo en todo caso comerciar en otro ramo de licito comercio que tenga o no relación con el objeto principal”; evidenciándose que no podía cambiar el destino para el cual fue arrendado, sin la previa autorización de la arrendadora.
4.- Por otra parte, se observa del escrito presentado por los abogados Elisa Pineda Ochoa y Reinal José Pérez Viloria, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 131.311 y 71.596, respectivamente, apoderados judicial de la Inversiones Valpadana, C.A., ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 13 de enero de 2015, que señalaron textualmente que:

(…) es claro que de ninguna forma ni bajo ningún respecto, la Arrendadora (sic) podía cambiar el USO, comercial-industrial, que pactaron contractualmente las partes que se le daría al inmueble. Ante el hecho de verse obligada a entregar el inmueble, por haber expirado sobradamente el tiempo de duración de la relación locativa y su correspondiente prórroga legal, la arrendataria se valió de una argucia absolutamente reñida con la ética, la moral y en Fraude a la Ley, puso a ocupar parte del inmueble a uno de sus empleados, para de esa forma, excepcionace (sic) alegando el procedimiento del decreto ley contra los desalojos arbitrarios, que ampara a los ocupantes de inmuebles destinados a vivienda, NO ASÍ a los ocupantes de inmuebles con fines comerciales-industriales como el de autos, siendo inaplicable este al caso de autos, y además responsable La Arrendataria Panificadora Mon Cherie, C.A., tanto frente a mi representada por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como frente a la persona que utilizó para ocupar ilegalmente y de forma irregular parte del inmueble, por lo que en justicia y derecho, deberá proveerlo de una vivienda o refugio temporal.

5.- Asimismo, se evidencia de las actas del expediente, especialmente de la copia certificada de la Inspección Judicial realizada el 30 de octubre de 2013, que en el inmueble objeto de alquiler, existen dos áreas destinadas específicamente para viviendas, aun cuando, se señaló textualmente en el contrato de arrendamiento que dicho inmueble era de uso exclusivo “para el comercio-industria de panadería, pastelería y afines”, y que, no se podía cambiar el destino “sin previa autorización escrita otorgada por LA ARRENDADORA”….”

Asis de las cosas, el arrendatario no puede cambiar el uso del inmueble sin autorización del arrendador, y en el caso de que así lo hiciere, y el inmueble estuviere siendo utilizado para vivienda, en la etapa de ejecución de sentencia, se debe aplicar el procedimiento establecido en los artículos 12 y siguientes del Decreto con Rango, con Valor y Fuerzas de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todas las consideraciones expuestas, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.
En cuanto a la entrega del inmueble solvente en el pago de todos los servicios públicos, el Tribunal lo niega, toda vez, que los mismos no fueron demandados y así se decide.
LA RECONVENCION
En el escrito de reconvención la parte demandada señalo lo siguiente:
“…Yo, REINALDO JOSÉ ARIAS MARQUEZ, arriba identificado, en fecha 27 de mayo de 2011, celebré un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por la Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, con la ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 1.851.596, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, inserto bajo el No.58, Tomo 90 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual riela en autos marcado con la letra “C”.
En dicho contrato, algunas de las cláusulas que se establecieron fueron las siguientes:
“TERCERA: La duración del presente contrato es de dos (2) años fijos y un año de prórroga, contados a partir de la autenticación de este documento ante Notaría Pública”.
“CUARTA: El canon de Arrendamiento es la cantidad de diez mil Ochocientos Bolívares fuertes (10.800 Bs.F) convenido entre las partes, este monto se incrementará anualmente tomando como parámetros para su cálculo, el índice inflacionario publicado por el Banco Central de Venezuela, para cada año, nivelándose al mismo tiempo el depósito correspondiente al mismo tiempo, dichos cánones deberán ser cancelados por ARRENDATARIO por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días cada mes..”
Ahora bien, la arrendadora a sabiendas de la existencia de la mencionada Resolución Administrativa No. 00013100, de fecha 2 1/05/2009, que regulaba canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de DIEZ OCHOCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES CON SÉIS CÉNTICL (Bs. 10.823,06), decidió solaparla, ignorarla y escondérmela hasta la presente fecha para cobrarme en exceso o para cobrarme sobre alquileres con evidente abuso ley y de mis derechos inquilinarios. Fue así como a partir de abril de comenzó a cobrarme un canon de arrendamiento superior al legalmente preventivamente fijado por la autoridad competente, empezó a cobrarme a cantidad de BOLIVARES DOCE MIL OCHOCIENTOS (Bs.12.800,00), luego partir de mayo de 2012, me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad BOLIVARES CATORCE MIL (Bs.14.000,00), y a partir de mayo de 2013 me exigió otro aumento, que le pagara la cantidad de BOLIVARES DIECISIETE MIL SETECIENTOS (Bs.17.700,00), cantidad que pagué hasta el canon correspondiente al 30 de junio de 2015, por las razones que explico más adelante. Esos incrementos que me hizo la arrendadora no solo fueron ilegales sino indiscriminados, desconsiderados y con carácter obligatorio, so pena de amenaza de desalojarme.
Es el caso de que LA ARRENDADORA, fijo los cánones de arrendamiento a su antojo, a sabiendas de que existía la supra indicada Resolución de Regulación de Alquileres sobre el referido inmueble objeto del mencionado contrato, pero que de mala fe me la ocultaba. LA ARRENDADORA actuó siempre en franca violación a dicha Resolución al no observarla y esconderme su existencia.
En fecha 21 de mayo de 2009, la extinta Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para las Obras Públicas y Vivienda, ordenó en el cuerpo de la misma Resolución, que se le notificase legalmente a las partes la susodicha Resolución Número: 00013100, de fecha 21/05/2009 a los efectos de cumplir con lo ordenado en la Ley, lo cual nunca se hizo por manipulación de la arrendadora, porque no le convenía, porque quería cobrar demás, como en efecto cobró en exceso los cánones de arrendamiento por encima de la susodicha cantidad quedando en consecuencia pendientes los recursos administrativos que a bien tengan las partes ejercer hasta tanto la arrendadora no se dé por notificada y se me notifique de la misma………
Como se puede observar la ARRENDADORA, ciudadana BEATRIZ ARVELO HOYEK, por concepto de sobre alquileres, asciende a BOLÍVARES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.218.900,60), determinada tal y como se puede observar arriba, desde el 01 de abril de 2012 fecha en que me hizo el primer aumento ilegal, hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, fecha en la que me enteré por un tercero de que existía la citada Regulación y en virtud de ello pido en este escrito la aplicación legal de la misma y que se proceda a compensar los cánones mensuales que me corresponden pagar con la cantidad pagada demás, y así solicito que se decida……….
PETITORIO
Por todas las razones antes expuestas, ocurro ante Usted respetuosamente, con el fin de demandar por vía de reconvención o mutua petición, como en efecto formalmente reconvengo en este acto, al ciudadano FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO, venezolano, mayor de edad, soltero, abogado de profesión, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No.11.228.061, en su carácter de parte actora reconvenida, por REPETICIÓN DE SOBRE ALQUILERES, para que convenga en ello o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Para que me reintegre el dinero que ilegalmente me cobró y que constituyen sobre alquileres, desde la fecha del inicio ilegal del cobro (01 de abril de 2012) hasta el 30 de junio de 2015, ambos meses inclusive, cantidad ésta debidamente especificada y determinada en BOLÍVARES DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.218.900,60), según el Cuadro Resumen expuesto en el Capítulo II de éste libelo en donde se relacionan y exponen los mismos, y de los recibos originales que a tales fines se anexan como prueba.
SEGUNDO: Conforme al artículo 34 ejusdem, la indexación monetaria sobre la cantidad cuyo reintegro se pide, ya indicada precedentemente en el referido Cuadro Resumen, Capítulo II de éste libelo….”
En cuanto al reintegro, los artículos 58 al 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan lo siguiente:
Artículo 58
En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59
La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto¬Ley.
Artículo 60
El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Ahora bien, la parte actora fundamenta su reconvención en la Resolución N° 0013100, de fecha 21 de mayo de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato, del expediente N° 47.487, en la solicitud presentada en fecha 06 de febrero de 2009 por la ciudadana MARIA COMPAGNONE, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana BEATRIZ ARVELO, propietaria del inmueble identificado como Quinta BEATRIZ, ubicado en la Avenida Ramón Díaz Sánchez, Urbanización El Pinar, Parroquia El Paraíso, donde se fijo el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, de dicha Quinta en la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS VENINTITRES BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 10.823,06), siendo evidente, que la parte demandada utilizo una resolución que no correspondía al inmueble arrendado, para reclamar el reintegro de alquileres, motivo por el cual, la reconvención no puede prosperar en derecho y así se decide.
III
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO contra REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble identificado como Quinta Angelina, ubicada en la Avenida Miranda, Urbanización Washington, Parroquia Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total en el proceso.
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por REINALDO JOSE ARIAS MARQUEZ contra FRANCISCO JESUS ARELLANO ARVELO por REINTEGRO DE ALQUILERES.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la reconvención por ella propuesta.
SEXTO: Por cuanto la presente sentencia salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese la presente decisión, y déjese copia certificada, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada, en Caracas a los (25) días del mes de octubre del año 2016. Años: 206º y 157º.

LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. FERMIN MONSALVE

En la misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se público y registro la decisión.

EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. FERMIN MONSALVE