TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de Septiembre de 2016
206º y 157º

ASUNTO: AH1A-V-2008-000041
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: Definitiva
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
MANUEL PÉREZ RAMOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.730.249.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA:
IVÁN GÓMEZ MILLÁN, ALFREDO ROJAS MORENO, LAURA PIUZZI, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 6.981, 10.231, 22.738, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., Sociedad Mercantil inscrita el 17 de Julio de 1986, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 39, Tomo 23-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA:
MARYLIN RONDÓN, MARTINIANO RONDÓN, SUSANA ANTONIETA PELLICER, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 43.874, 658, 45.173, respectivamente.

- II -
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado ante el Juzgado Distribuidor de Turno de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia previa distribución, siendo admitida por auto de fecha 12 de junio de 2002. (f.66 1ra. Pieza).
Efectuados los trámites de citación, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en fecha 10 de marzo de 2003. (f.49 -112 1ra. Pieza).
En fecha 17 de marzo de 2003, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas. (f.157 1ra. Pieza).
En fecha 17 de Marzo de 2003, se admitieron pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora. (f.163 1ra. Pieza).
Se tomó la declaración testimonial del ciudadano: Concepción Segundo Mendoza Sequeri, titular de la cédula de identidad Nº 3.834.748, en fecha 21 de marzo de 2003. (f.164 1ra. Pieza).
Se tomó la declaración testimonial de la ciudadana: Sherida Puche D Erizans, titular de la cédula de identidad Nº 3.187.339, en fecha 24 de marzo de 2003. (f.167 1ra. Pieza).
Mediante escrito de fecha 24 de marzo de 2003, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas. (f.169 1ra. Pieza).
En fecha 28 de marzo de 2003, se dictó auto de admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, (f.240 1ra. Pieza).
Cumpliéndose todos los lapsos procesales correspondientes, se dictó sentencia definitiva en fecha 11 de Noviembre de 2004, declarándose con lugar la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada, y sin lugar la demanda. (f. 40-77 2da. Pieza).
Ejercido el recurso de apelación contra la sentencia dictada en el proceso por la representación judicial de la parte actora, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva en fecha 4 de Noviembre de 2005, en la que declara con lugar la apelación interpuesta y parcialmente con lugar la demanda. (f. 129-157 2da. Pieza).
Anunciado recurso de casación por la representación judicial de la parte demandada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 12 de Diciembre de 2006, casa de oficio la sentencia dictada en fecha 4 de Noviembre de 2005 por el Juzgado Superior Segundo, y repone la causa al estado de que el juez superior dicte nueva decisión sin incurrir en el defecto de forma evidenciado. (f. 275-285 2da. Pieza).
En fecha 16 de Octubre de 2007, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la que declara con lugar la apelación interpuesta contra la decisión de fecha 11 de Noviembre de 2004, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia, anulando la decisión y reponiendo la causa al estado en que el Juez de Primera Instancia dicte sentencia en la cual se pronuncie, como punto previo, sobre la cuestión previa de acumulación prohibida. (f. 317-329 2da. Pieza).
En fecha 22 de Noviembre de 2007, la representación judicial de la parte actora, ejerció recurso de nulidad contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en fecha 16 de Octubre de 2007, cuyo recurso fue declarado inadmisible por decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9 de Junio de 2008. (f. 357-373 2da. Pieza).
Una vez recibido el expediente por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el juez se inhibió de seguir conociendo de la causa. (f. 381, 382 2da. Pieza).
Correspondió el conocimiento de la causa a este juzgado previa distribución, dictándose auto de abocamiento en fecha 16 de Noviembre de 2010, y cumpliéndose las formalidades de notificación del Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f. 392 2da. Pieza, 19, 26 3ra. Pieza).
- III -
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
DEL LIBELO DE LA DEMANDA:
Para fundamentar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la representación judicial de la parte actora planteó lo siguiente:
• Que según contrato de arrendamiento autenticado en fecha 30 de Septiembre de 1998, el accionante dio en arrendamiento al ciudadano Pablo Jorge José Vicente, con pasaporte argentino N° 07610768M, un inmueble de su propiedad constituido por la parcela de terreno N° 490 en el plano general de la Urbanización La Lagunita Country Club, y la casa sobre la misma construida, denominada “Palma Real”, que incluyó además, los bienes muebles que aparecen detallados en el anexo “A” del citado contrato más las líneas telefónicas Nos. 9611206 y 9637483.
• Que en la Cláusula Cuarta del señalado contrato de arrendamiento, se fijó para su Primer año de vigencia, el canon mensual correspondiente en la cantidad de USA $ 7000,00 por el inmueble, y la suma mensual de USA $ 1500 por el arrendamiento de los muebles.
• Que también se estableció que para el Segundo y Tercer año de vigencia, dicho canon de arrendamiento se aumentaría en aplicación del porcentaje de inflación señalado por el CONSUMER PRIDE INDEX de los Estados Unidos de Norteamérica, debiendo ser pagado por mensualidades adelantadas, en moneda estadounidense y dentro de los primeros 5 días del mes, mediante transferencia a la cuenta bancaria que el accionante señala en el libelo.
• Que la Cláusula Quinta estipuló el plazo fijo de 3 años contados a partir del 01 de Diciembre de 1998, y en la Cláusula Sexta se estableció que en caso de ser transferido el arrendatario a otra ciudad del país o a otro país, por decisión de la casa matriz o por dificultad en su visa o pasaporte, se resolvería unilateralmente el contrato sin previo aviso, obligándose el arrendatario a pagar al arrendador el equivalente de 3 pensiones locativas por concepto de indemnización, no pudiéndose aplicar esta Cláusula durante el Primer año de vigencia del contrato.
• Que también se estipuló que si para tal evento, el arrendatario notificara el mismo con 90 días de anticipación, entonces operaría la resolución unilateral sin pago de indemnización alguna.
• Que en la Cláusula Octava se estableció lo relativo a las reparaciones del inmueble, así como aquellas que se hagan mayores por no haberse dado aviso oportuno al arrendador, o que fuesen ocasionadas por culpa o negligencia de familiares, empleados o visitantes, todos los cuales estarían a cargo del arrendatario.
• Que en la Cláusula Décima se establece el derecho del arrendador de exigir el restablecimiento de las condiciones de mantenimiento de lo arrendado al finalizar el contrato.
• Que en la Cláusula Décima Tercera se establece que para el momento de la desocupación del inmueble y hasta la expedición del finiquito escrito por parte del arrendador, el arrendatario se obligó a efectuar los trabajos de pintura y reposición de lo dañado; debiéndose expedir tal finiquito escrito dentro de los 5 días siguientes a la entrega del inmueble.
• Que en la Cláusula Décima Novena se estableció lo concerniente al cumplimiento de la Ley del Banco Central de Venezuela vigente para ese momento.
• Que la parte demandada en dicho contrato se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
• Que en fecha 28 de Noviembre de 1999, el abogado del arrendatario solicitó y practicó una notificación judicial al accionante, respecto a la entrega del inmueble arrendado, que de conformidad a la carta de fecha 1 de Septiembre de 1.999, se verificó la entrega para el día 1 de Diciembre de 1999, aunque no en las condiciones convenidas.
• Que el arrendatario pretendió que la entrega ejecutada lo liberara del cumplimiento de las obligaciones establecidas en las cláusulas Cuarta, Quinta y Sexta del contrato fundamental de la demanda.
• Que el arrendatario le entregó el inmueble en fecha 01 de Diciembre de 1999, según consta en acta levantada por el Juzgado de Municipio, que anexa junto al escrito libelar.
• Que si embargo, el arrendatario no fue transferido a otra ciudad del país, o a otro país, por decisión de su casa matriz o por dificultad con su visa y pasaporte, sino que decidió mudarse del inmueble a otro inmueble de esta misma ciudad; y en todo caso, no habría notificado que hubiese sido transferido a otra ciudad. Pero además, tal notificación no serviría dado que existía prohibición contractual de hacerla durante el Primer año de vigencia del contrato, por lo que no procedía la resolución unilateral del contrato, el cual debía llegar a término o ser resuelto judicialmente.
• Que conforme a los boletines mensuales del Banco Central de Venezuela correspondientes a los meses de febrero de 2000, febrero 2001 y enero de 2002, los cuales contienen la publicación de los índices de precios al consumidor de los Estados Unidos de Norteamérica – CONSUMER PRICE INDEX- para los períodos comprendidos entre el 01 de Diciembre de 1999 y el 30 de Noviembre de 2000, éstos quedaron establecidos en un 3,7% y un 4,4%, respectivamente. Que en consecuencia, el canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 01 de Diciembre de 1999 al 30 de Noviembre de 2000, ascendió a la cantidad de USA $ 8.814,50; y para el período comprendido entre el 01 de Diciembre de 2000 al 30 de Noviembre de 2001, ascendió a la suma de USA $ 9.202.,34.
• Que dichos montos resultan equivalentes, en cumplimiento de la Ley del Banco Central de Venezuela, en las cantidades de Bs. 8.814.500,00 y de Bs. 9.202.340,00, a la tasa de cambio en el mercado libre cambiario de Bs. 1.000,00 por cada dólar estadounidense.
• Peticionó lo siguiente:
A) que la demandada sea condenada a cumplir con el contrato de Arrendamiento, y pague en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora, la cantidad de USA $ 216.2002,08 – equivalentes a Bs. 216.202.080,00 a la tasa de Bs. 1.000,00 por dólar estadounidense, en cumplimiento de la Ley del Banco Central de Venezuela – por concepto de cánones de arrendamiento adeudados respecto al período comprendido entre el 01 de Diciembre de 1999 al 30 de Noviembre de 2000, y a razón de USA $ 8.814,50 mensuales; así como por concepto de cánones de arrendamiento adeudados respecto al período comprendido entre el 01 de Diciembre de 2000 al 30 de Noviembre de 2001 y a razón de USA $ 9.202,34 mensuales;
B) que conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, así como lo dispone el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se condene a la parte demandada al pago de los intereses moratorios vencidos y los que se sigan venciendo hasta el pago total del capital adeudado;
C) en pagar las costas y costos que se causen con motivo de la demanda, inclusive honorarios de abogados.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
La representación judicial de la parte demandada contradijo la demanda de la siguiente manera:
• Opuso la defensa de inepta acumulación de pretensiones, dado que el contrato locativo versó sobre dos objetos distintos – uno inmobiliario y otro mobiliario -, según se desprende de las Cláusulas Primera y Cuarta, por lo que se trata de dos negocios jurídicos distintos en un mismo instrumento. Que el actor no debió elegir el procedimiento especial pautado en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a no ser que hubiese preferido abdicar la petición referida a los bienes muebles, o el accionante optase a seguir el procedimiento ordinario. Alegó así la infracción de lo dispuesto en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debería anularse el auto de admisión, con fundamento en lo establecido en el Artículo 206 eiusdem y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ordenándose el planteamiento de nueva demanda.
• Admitió los siguientes hechos: a) que entre el accionante y el ciudadano Pablo Jorge José Vicente, si se celebró el contrato de arrendamiento fundamental de la demanda sobre el inmueble señalado en autos; b) que el plazo de duración establecido fue de 3 años fijos, contados a partir del 01 de Diciembre de 1998; c) que la demandada se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por el arrendatario en dicho contrato; d) alegó que es cierto que el hoy accionante y arrendatario convinieron en seguir el contrato de arrendamiento por documento de fecha 1 de Septiembre de 1999; e) que el 01 de Diciembre de 1999, el arrendatario entregó el inmueble al hoy demandante y que éste recibió las llaves del mismo, entregó el inmueble al hoy demandante y que éste recibió las llaves del mismo, tomando posesión.
• Rechazó expresamente los siguientes hechos: a) que exista un inventario de bienes muebles arrendados para la fecha de celebración del contrato, y que el mismo haya formado parte del mismo; b) Negó ser deudora de la parte actora y que ésta haya sido notificada de cualquier atraso o incumplimiento en el pago de las obligaciones locativas asumidas por el arrendatario; c) Negó que el arrendatario haya rescindido unilateralmente el contrato; d) rechazó y contradijo sin especificar argumentos, la interpretación contractual hecha por el demandante en el escrito libelar.
• Opuso la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva, alegando que habiéndose limitado la duración de la fianza por la misma duración del contrato de arrendamiento, y que lo que en realidad aconteció es que al actor se le comunicó la terminación anticipada del contrato, no siendo lo mismo que rescisión unilateral, según el errado criterio del accionante, dado que así lo acordaron. Alegó como pruebas de la terminación anticipada del contrato, las siguientes: a) el anexo B en el cual constaría que el actor recibió y aceptó la comunicación, por lo que la relación contractual habría quedado extinta por mutuo disenso al indicarse en la comunicación “le agradezco firma la copia en señal de recibo y aceptación de la presente comunicación”; b) que en comunicación de fecha 7 de Diciembre de 1999 dirigida por el accionante y su abogado, nada se dijo en cuanto a los cánones de arrendamiento, limitándose en señalar que los bienes muebles arrendados habían sido objeto de daños por parte del arrendatario; c) que en el acta de inspección judicial levantada el 1 de Diciembre de 1999, el arrendador tomó posesión de lo arrendado, reservándose el ejercicio de cualquier acción en contra del arrendatario y sometiendo su reclamación a la fórmula ideada en la Cláusula Décima Tercera del referido negocio. Que al haber quedado extinta la relación arrendaticia, corrió la misma suerte el contrato de fianza, careciendo de este modo de interés la parte demandada en el presente juicio.
• Alegó la existencia de pretensiones contradictorias en la demanda, por demandarse el cumplimiento del contrato al exigirse el pago de pensiones locativas desde la fecha en que el arrendador tomó posesión del inmueble hasta el 30 de Noviembre de 2001, como aquellas que supuestamente se causaron durante el tiempo transcurrido hasta la expiración natural del contrato, además de intereses de mora por concepto de daños, siendo que el artículo 1.616 del Código Civil se refiere a resolución de contrato por tiempo determinado, cuyas condiciones fácticas no se aplican en el presente caso, que es una acción de cumplimiento.
• Que el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no resulta aplicable, pues entró en vigencia el 01 de enero de 2000, siendo aplicable al caso de ley vigente para el momento en que se celebró el contrato de arrendamiento, que era el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda, la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, así como las normas del Código Civil.
• Oponen la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 30 de Septiembre de 1998, dado que no existe la exención de regulación del inmueble en arrendamiento que ha debido ser expedida con anterioridad a su celebración, por lo que a tenor de lo dispuesto en los artículos 2b y 4 de la citada Ley de Regulación de Alquileres, así como los artículos 1, 4, 6 de su Reglamento, dicho contrato no fue válidamente celebrado, siendo nulo por ilicitud de objeto no convalidable, existiendo prohibición legal expresa para su celebración según señala el artículo 18 de la citada ley. Que al ser nulo el contrato, la fianza es igualmente nula, por falta de objeto.
• Como defensa de fondo alega el desistimiento mutuo o disolución contractual que se produjo y que generó la extinción de las obligaciones contratadas, basándose en el contenido y firma de la comunicación de fecha 01 de Septiembre de 1999, por lo que resultaría improcedente exigir el pago de las pensiones locativas demandadas, debiéndose valorar tal conducta post contractual como válida y suficiente para haber producido tal extinción, aún cuando fuere tácita.
• Como defensas subsidiarias: a) la falta de causa de la obligación demandada, dado que el inmueble de autos se encontraba en posesión del arrendador desde el día 01 de Diciembre de 1999, quien admitió haberlo recibido, no existiendo motivo jurídico alguno para seguir pagando la renta; b) opuso la extinción de la fianza por inutilidad e ineficacia de la subrogación en los derechos del arrendador contra el deudor; ello con fundamento en lo establecido en el artículo 1.815 del Código Civil, que impone el deber de notificar al fiador de la mora del deudor, más cuando la fianza se habría extinguido según el artículo 1.833 del Código Civil; también alegó que el arrendatario dejó de prestar servicios a la demandada desde le día 26 de Noviembre de 2001, desconociéndose su domicilio; c) opuso la nulidad del convenio de arrendamiento de bienes muebles, fundamentándose en el artículo 7 de la Ley de Regulación de Alquileres, que limita su renta en no mas de 15% del canon establecido para el inmueble; que en este sentido, el arrendamiento de los muebles pactado por las partes, es nula de nulidad absoluta, pues contraviene dicho dispositivo legal al exceder el límite fijado; d) alegan que los intereses moratorios carecen de causa, por ser la moneda de pago pactada en dólares es suficiente para protegerse de la inflación y depreciación del Bolívar, y ha debido seguirse la tasa de interés de la banca estadounidense, resultado lo pretendido un interés confiscatorio. Que le interés señalado en el artículo 27 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, únicamente se aplica a los arrendamientos inmobiliarios y no a los mobiliarios, por lo que el actor ha debido exigir la tasa de interés legal.
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA:
La representación judicial de la parte actora señaló:
• Impugnó la copia simple del instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte demandada.
• Alegó la existencia de un juicio con conexión evidente, por contener identidad de partes (conexión subjetiva) e identidad de título (conexión objetiva), más cuando el arrendamiento mobiliario se estipuló para ser disfrutado en el inmueble arrendado, sumado el hecho que el legislador en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios calificó a los muebles como accesorios de los inmuebles cuando éstos se alquilan junto con el inmueble, por tal motivo solicitó se declare sin lugar la inepta acumulación opuesta.

- IV -
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa este sentenciador a realizar las siguientes observaciones:
Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en diferentes asuntos procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil de Venezuela, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
De esta manera procede quien aquí suscribe a realizar un análisis del acervo probatorio cursante en los autos, para lo cual bien se puede apreciar:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
o Instrumento Poder, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de Diciembre de 1999, anotado bajo el Nº 63, Tomo 303 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 18 1ra. Pieza).
Este instrumento al no ser impugnado, corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
o Original de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 53, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 19-24 1ra. Pieza).
Constituye este instrumento original de documento autenticado, que corre en autos con todo su valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.
o Copia simple de documento denominado “Inventario casa Palma Real”, carente de autoría o firma. (f.25-40 1ra. Pieza).
Este instrumento fue promovido por ambas partes del proceso, por tanto se le otorga valor probatorio, con el cual quedó evidenciada la existencia de un inventario establecido en el contrato de arrendamiento.
o Copia simple de Acta de Inspección Judicial de fecha 1 de Diciembre de 1.999. (f.41-57 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Copia simple de Boletín Mensual de la Biblioteca “Ernesto Peltzer” del Banco Central de Venezuela. (f.58 - 65 1ra. Pieza).
Al no ser impugnado, corre en autos con todo su valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
o Testimoniales:
Declaración testimonial del ciudadano: CONCEPCIÓN SEGUNDO MENDOZA SEQUERI, titular de la cédula de identidad Nº 3.834.748, en fecha 21 de marzo de 2003. (f.164 1ra. Pieza).
Señaló el testigo, que conoce a Pablo Jorge José Vicente y la compañía Burea Veritas de Venezuela, C.A., que realiza trabajos como electricista independiente; que le consta que el ciudadano Manuel Pérez Ramos, le alquiló su casa en la Urbanización La Lagunita denominada Palma Real, al ciudadano Pablo Jorge José Vicente con todos los muebles incluidos; que no vio el contrato, pero si vio unos muebles que estaban en el inmueble, y que el alquiler tuvo una duración de 1 año; a la pregunta de si había presenciado el cobro de los cánones de arrendamiento, respondió que estuvo presente cuando el ciudadano Manuel Pérez Ramos le requirió al ciudadano Pablo Jorge José Vicente un dinero en dólares y señalando que había incumplido, siendo la respuesta del ciudadano Pablo Jorge José Vicente que no le iba a pagar nada ni tampoco la compañía; el ciudadano Manuel Pérez Ramos le respondió que lo iba a demandar a él y a la compañía; que viene realizando trabajos en la Quinta Palma Real desde los dueños anteriores de la vivienda; que no conoce el contenido del contrato suscrito por los ciudadanos señalados, ni de las obligaciones fijadas.
Encuentra este Tribunal que la declaración rendida por la ciudadana CONCEPCIÓN SEGUNDO MENDOZA SEQUERI, titular de la cédula de identidad Nº 3.834.748, fue conteste y es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categórico en sus afirmaciones, no incurrió en contradicción alguna. ASÍ SE DECLARA.
Declaración testimonial de la ciudadana: SHERIDA PUCHE D ERIZANS, titular de la cédula de identidad Nº 3.187.339, en fecha 24 de marzo de 2003. (f.167 1ra. Pieza).
Señaló la testigo, que conoce a los ciudadanos Manuel Pérez Ramos y Pablo Jorge José Vicente, así como la compañía Burea Veritas de Venezuela, C.A.; que se desempeña como vendedor de pólizas; que le consta que el ciudadano Manuel Pérez Ramos, le alquiló su casa en la Urbanización La Lagunita denominada Palma Real, al ciudadano Pablo Jorge José Vicente y supone que con todos los muebles incluidos, dado que no vio el contrato, que en una conversación entre los señalados ciudadanos la duración del alquiler fue de 1 año; a la pregunta de si había presenciado el cobro de los cánones de arrendamiento, respondió que estuvo presente cuando el ciudadano Manuel Pérez Ramos le requirió al ciudadano Pablo Jorge José Vicente honorarios de dos años de arrendamiento y que sino los pagaba iba a demandarlo a él y a la empresa Bureau Veritas, ya que la empresa había sido la afianzadora del contrato, siendo la respuesta del ciudadano Pablo Jorge José Vicente que ni él ni su empresa iban a pagar; que no conoce el contenido del contrato suscrito por los ciudadanos señalados, pero presenció que ciudadano Vicente había incumplido el mismo, ya que habló de cánones de arrendamiento y de la deuda que tenía que pagar en dólares, que deduce que el ciudadano Manuel Pérez Ramos le exige al ciudadano Pablo Jorge José Vicente dos años de arrendamiento porque si éste estuvo un año en el inmueble el contrato debió hacerse por 3 años.
Encuentra este Tribunal que la declaración rendida por la ciudadana SHERIDA PUCHE D ERIZANS, titular de la cédula de identidad Nº 3.187.339, fue conteste y es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto además de ser categórico en sus afirmaciones, no incurrió en contradicción alguna. ASÍ SE DECLARA.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
o Original de documento poder, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 3 de Febrero de 2003, anotado bajo el Nº 117, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f.154-156 1ra. Pieza).
Este instrumento fue impugnado por la parte actora, por tanto se decidirá al respecto como punto previo en este fallo.
o Copia simple de Documento Constitutivo Estatuario de la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de junio de 1999. (f.170-182 1ra. Pieza).
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia simple de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado se tiene por fidedigno y por no haber sido desconocido, ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.360 del Código Civil.
o Copia simple de documento Privado Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., de fecha 26 de marzo de 1999. (f.183, 184 1ra. Pieza).
Este instrumento se desecha, toda vez que constituye una copia fotostática de un documento privado, sin valor probatorio, ya que sólo pueden ser producidos en juicio en esa forma los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Copia simple de documento Participación de Balance General de la Compañía y Designación de la Junta Directiva, de la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo del Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 25 de julio de 2001. (f.185, 186 1ra. Pieza).
Esta prueba constituye un documento privado presentado ante Registro Mercantil, producido en copia simple de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado se tiene por fidedigno y por no haber sido desconocido, ni tachado se aprecia con todo su valor.
o Copia simple de documento Privado Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., de fecha 3 de julio de 2001. (f.187 1ra. Pieza).
Este instrumento se desecha, toda vez que constituye una copia fotostática de un documento privado, sin valor probatorio, siendo que sólo pueden ser producidos en juicio en esa forma los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
o Copia simple del libelo de la demanda. (f.188-217 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Copia simple de diligencia de fecha 26 de abril de 2000. (f.218 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio
o Copia simple de documento denominado “Inventario casa Palma Real”, carente de autoría o firma (f.219-234 1ra. Pieza).
Este instrumento ya fue valorado.
o Copias simples ilegibles. (f.235-238 1ra. Pieza).
Estas copias simples se desechan por cuanto son ilegibles.
o Copia simple de constancia del Alguacil, de fecha 26 de junio de 2000. (f.239 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Original de Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 53, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 19-24 1ra. Pieza).
Este instrumento ya fue valorado.
o Copia simple de documento privado, de fecha 1 de Septiembre de 1999, entre Manuel Pérez Ramos, y Pablo J. Vicente. (f. 249 1ra. Pieza).
Este instrumento fue reconocido por ambas partes, por tanto se le otorga valor probatorio.
Contenido de la misiva:
“Caracas, 1 de Septiembre de 1999
Ciudadano
Manuel PÉREZ RAMOS
E.s.m.
Yo, Pablo J. Vicente, de nacionalidad argentina, mayor de edad, de este domicilio, en mi carácter de arrendatario del inmueble distinguido con el número 490 del plano general de la Urbanización Lagunita Country Club y de la casa en él construida, me permito comunicarle que en ejecución de la Cláusula Sexta del contrato que hemos suscrito el día treinta 30 de Septiembre de 1998, autenticado bajo el número 53, Tomo 72, por ante la Notaría Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el contrato de arrendamiento ante referido quedará resuelto a partir del Primero (1°) de Diciembre de 1999. En consecuencia, en dicha fecha entregaré a Usted, en su carácter de arrendador, el inmueble arrendado.
Le agradezco firma la copia en señal de recibo y aceptación de la presente comunicación, y al mismo tiempo me comprometo a facilitar la visita del inmueble a futuros arrendatarios a quienes Usted resolviere mostrarlo.
Sin otro particular, de Usted atentamente.
Pablo J. Vicente (firmas ilegibles)” (Destacado de este Tribunal).
o Copia simple de Notificación Judicial, efectuada en fecha 29 de Noviembre de 1999, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 250-257 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
o Copia simple de inspección Judicial extralitem, efectuada en fecha 01 de Diciembre de 1999, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud del apoderado del ciudadano Pablo Vicente. (f. 258-280 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio; observándose que esta prueba estuvo sujeta al contradictorio, por estar presentes durante la evacuación de la inspección, los ciudadanos MANUEL ANTONIO PÉREZ RAMOS y TRINA MARLENA ZAMORA DE PÉREZ, titulares de la cédula de identidad Nos. 1.730.249 y 2.505.930, respectivamente. Del acta de inspección se desprende que el ciudadano MANUEL ANTONIO PÉREZ RAMOS expresó lo siguiente:
“(…) el Doctor MANUEL PÉREZ RAMOS, en su carácter de arrendador del inmueble, (…) expone: PRIMERO: recibo en este acto, de manos del Dr. GUSTAVO GUERRERO ESLAVA, mandatario del ciudadano PABLO JORGE JOSÉ VICENTE, las llaves del inmueble de mi propiedad donde se encuentra constituido el Tribunal y tomo posesión del mismo. Ahora bien, me reservo expresamente el derecho de ejercer todas las acciones legales derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por mí con el Sr. PABLO JORGE VICENTE, en relación a la cada quinta construida sobre la parcela N° 490 del Plano General de la Urbanización Laguna Country Club en fecha 30 de Septiembre de 1998, y que comenzó a regir el día 01-12-1998. Manifiesto así mismo que, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento requiere una serie de reparaciones, cuya enumeración detallada haremos del conocimiento del Sr. PABLO JORGE JOSÉ VICENTE o su representante, dentro del lapso previsto en la cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato de arrendamiento citado, esto es, dentro del lapso que se concede al arrendador para expedir al arrendatario el finiquito en relación al cumplimiento de las obligaciones asumidas por este último en relación a dicha convención (…)”
o Copia simple de documento privado, misiva de fecha 7 de Diciembre de 1999, dirigida a GUSTAVO GUERRERO ESTAVA, en su carácter de mandatario del ciudadano PABLO JORGE JOSÉ VICENTE (ARRENDATARIO), enviada por MANUEL PÉREZ RAMOS (ARRENDADOR) y Alfredo Rojas Moreno (Abogado Asistente). (f. 281-284 1ra. Pieza).
A este instrumento se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; del mismo se evidencia que el arrendador, invocando la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento, efectuó la enumeración de las reparaciones que a su decir, debía realizar el arrendatario en virtud de las obligaciones de la relación arrendaticia. Así se Decide.
o Copia simple de sentencia emitida por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 28 de junio de 2002, en la que se declara la perención de la instancia. (f. 295 - 298 1ra. Pieza).
Se tiene esta prueba instrumental como fidedigna, por no haber sido impugnada, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia se le otorga valor probatorio.
- V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
PUNTOS PREVIOS:
SOBRE LA IMPUGNACIÓN AL INSTRUMENTO PODER:
Corresponde a este Tribunal pronunciarse en cuanto a la IMPUGNACIÓN AL INSTRUMENTO PODER, efectuada por la representación judicial de la parte actora, bajo las siguientes consideraciones:
La impugnación realizada versa sobre un documento poder presentado por la representación judicial de la parte demandada en copia simple (f. 113-116 1ra. Pieza), autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 3 de Febrero de 2003, anotado bajo el Nº 117, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Sobre este instrumento, se observa que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, consignó nuevamente el poder en original (f.154-156 1ra. Pieza); por lo tanto, debe este Tribunal declarar la IMPROCEDENCIA de la impugnación realizada; y así expresamente se decide.
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES:
Sobre la acumulación de pretensiones la representación judicial de la parte demandada señaló lo siguiente:
• La parte demandada opuso la defensa de inepta acumulación de pretensiones, dado que el contrato locativo versó sobre dos objetos distintos – uno inmobiliario y otro mobiliario, según se desprende de las Cláusulas Primera y Cuarta, por lo que se trata de dos negocios jurídicos distintos en un mismo instrumento. Que el actor no debió elegir el procedimiento especial pautado en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a no ser que hubiese preferido abdicar la petición referida a los bienes muebles, o el accionante optase a seguir el procedimiento ordinario. Alegó así la infracción de lo dispuesto en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debería anularse el auto de admisión, con fundamento en lo establecido en el Artículo 206 eiusdem y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ordenándose el planteamiento de nueva demanda.
En el caso bajo estudio, la pretensión del actor se esboza a través de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de un bien inmueble y una serie de bienes muebles ubicados dentro del mismo.
En concepto de quien sentencia, es conveniente resaltar lo establecido en el artículo 535 del Código Civil, que expresa:
“La palabra mueblaje, comprende los muebles destinados al uso y adornos de las habitaciones, como tapices, cama, sillas, espejos, relojes, mesas, porcelanas, y demás objetos semejantes. Comprende también los cuadros y las estatuas que forman parte de los muebles de una habitación…”;
Y el artículo 536 del Código Civil, que establece la expresión casa amueblada comprende solo el mueblaje y casa con todo lo que en ella se encuentre, comprende todos los objetos muebles, excepto el dinero, créditos, derechos o documentos que se encuentren en la misma.
Se observa que en el contrato de arrendamiento, en las Cláusulas Primera y Cuarta, se estableció lo siguiente:
PRIMERA: (…) El inmueble objeto de este contrato está compuesto por una parcela de terreno distinguida con el número 490 del Plano General de la Urbanización Laguna Country Club y la casa en ella construida.
En el inmueble, objeto del presente contrato, se encuentran bienes muebles, que se detallan en el inventario anexo con la letra “A”, y líneas telefónicas (…)”.
CUARTA: el canon de arrendamiento consistirá en la cantidad de SIETE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US $ 7000,00) mensuales por el bien inmueble más MIL QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US $ 1500,00) mensuales por los bienes muebles durante el primer año de vigencia del presente contrato (…)
Puede observarse que se refiere a un contrato de arrendamiento de un inmueble con sus mobiliarios, destinados de manera exclusiva para su uso dentro del inmueble. Se infiere que el inmueble viene con su mueblaje para la utilización del mismo; por lo cual, la relación de arrendamiento de dicho inmueble y de su mueblaje se rige única y exclusivamente por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se desprende también de la lectura del artículo 1.613 del Código Civil, que establece una presunción en cuanto a la duración del arriendo de los bienes muebles, cuando expresa:
“Cuando el arrendador de una casa o de parte de ellas, destinadas a la habitación de una familia, o tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de estos se entiende por el tiempo que dure el de la casa:”;
Por otra parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble. (Destacado de este Tribunal).
Por tales razones y luego de examinar detalladamente el libelo de demanda, así como el instrumento fundamental de la misma, no puede considerarse, como lo expresa la parte demandada, que el inmueble se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los muebles del referido contrato se rigen por un procedimiento distinto u ordinario, pues dichos muebles tienen como finalidad cumplir el objeto del arriendo, como accesorios del inmueble, en apego al principio “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”; por lo tanto la defensa de inepta acumulación de pretensiones debe ser declarada sin lugar, y así se establece.
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA:
Sobre la falta de cualidad pasiva la representación judicial de la parte demandada señaló lo siguiente:
• Opuso la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva, alegando que la limitación de la duración de la fianza a la vigencia del contrato de arrendamiento, y que lo que en realidad aconteció es que al actor se le comunicó la terminación anticipada del contrato, no siendo lo mismo que rescisión unilateral, según el errado criterio del accionante, dado que así lo acordaron.
• Alegó como pruebas de la terminación anticipada del contrato, las siguientes:
a) el anexo B en el cual constaría que el actor recibió y aceptó la comunicación, por lo que la relación contractual habría quedado extinta por mutuo disenso al indicarse en la comunicación “le agradezco firma la copia en señal de recibo y aceptación de la presente comunicación”;
b) que en comunicación de fecha 7 de Diciembre de 1999 dirigida por el accionante y su abogado, nada se dijo en cuanto a los cánones de arrendamiento, limitándose en señalar que los bienes muebles arrendados habían sido objeto de daños por parte del arrendatario;
c) que en el acta de inspección judicial levantada el 1 de Diciembre de 1999, el arrendador tomó posesión de lo arrendado, reservándose el ejercicio de cualquier acción en contra del arrendatario y sometiendo su reclamación a la fórmula ideada en la Cláusula Décima Tercera del referido negocio. Que al haber quedado extinta la relación arrendaticia, corrió la misma suerte el contrato de fianza, careciendo de este modo de interés la parte demandada en el presente juicio.
Respecto a la excepción bajo estudio, estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo, en sentencia N° 1.930, de fecha 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, lo siguiente:
“(…) Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
A diferencia de como lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
A lo anterior añade la Sala que, la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (…).”
De lo anterior se desprende que la legitimación o cualidad “Legitimatio ad causam“, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva).
Basado en tales consideraciones se observa que la representación Judicial de la parte demandada expone textualmente en el escrito de contestación a la demanda que: (f. 126) “Es cierto que BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., se constituyó fiador solidario y principal pagador de las obligaciones contraídas por el ciudadano Pablo Jorge José Vicente, en el contrato de arrendamiento antes identificado”, (f. 132, 133), lo que constituye una manifestación inequívoca, que la representación judicial de la parte demandada hace en contra de su propia excepción, reconociendo que la vincula a la parte actora, una relación de derecho concerniente al contrato objeto del presente juicio.
A las partes las une el contrato contenido en el documento, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de Septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 53, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f. 19-24 1ra. Pieza), de modo que forzoso es concluir que la parte actora se afirma titular del derecho, y propone su pretensión contra quien alega incumplió el referido contrato, de lo que surge sin duda, que la parte demandada, tiene la legitimación pasiva ya que está sometida a la afirmación del actor, quien ha señalado a la empresa demandada contra quien quiere hacer valer efectivamente la titularidad del derecho, que alega poseer.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
En virtud de lo antes expuesto este Juzgador declarara improcedente la defensa de fondo atinente a la falta de cualidad e interés de la parte demandada para sostener el litigio. Así se decide.
MOTIVACION DE FONDO
Explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Juzgador pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
Alegó la parte demandada la nulidad del contrato en virtud de lo dispuesto en los artículos 2b y 4 de la Ley de Regulación de Alquileres, así como los artículos 1, 4, 6 de su Reglamento, por no existir la exención de regulación del inmueble en arrendamiento que ha debido ser expedida con anterioridad a su celebración, siendo nulo por ilicitud de objeto no convalidable, existiendo prohibición legal expresa para su celebración según señala el artículo 18 de la citada ley, y que siendo nulo el contrato de arrendamiento también lo es la fianza. Además, señaló como defensa subsidiaria la falta de causa en la obligación demandada.
Planteado por la parte demandada que el contrato es nulo por ilicitud de objeto no convalidable, es conveniente revisar los principios que rigen la contratación y los elementos esenciales a los contratos para determinar si el contrato está viciado de nulidad.
Establece el Artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico“.
Por otra parte, el Código Civil también señala en su Artículo 1.141 que: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1º Consentimiento de las partes; 2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3º Causa lícita.
A su vez Artículo 1.142, establece que: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento.”
En tal sentido, el Código Civil consagra las causas expresas de nulidad del contrato en su artículo 1.142; vemos así que la nulidad del contrato debe estar fundada sobre el hecho de no reunir el contrato impugnado, las condiciones necesarias para su validez, es decir, los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa), los cuales deben estar presentes en la formación del mismo.
En el caso bajo estudio se observa, en cuanto al objeto del contrato, que el mismo recae sobre el arrendamiento de un inmueble de su propiedad constituido por la parcela de terreno N° 490 en el plano general de la Urbanización La Lagunita Country Club, y la casa sobre la misma construida, denominada “Palma Real”, que incluyó además, los bienes muebles que aparecen detallados en el anexo “A” del citado contrato más las líneas telefónicas Nos. 9611206 y 9637483; hechos que se desprenden del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Lo cual lleva a determinar que efectivamente el objeto del contrato es un bien posible ya que existe en el realidad, es lícito porque no contraría ninguna norma o a las buenas costumbres y se encuentra dentro del comercio. Por tanto, no se observa la ilicitud de objeto señalada por la parte demandada en la contestación a la demanda.
Con relación a la causa del contrato, el Código Civil establece:
“Artículo 1.157.- La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público (…)”
El mismo código en su artículo 1.579, ha definido al Contrato de Arrendamiento como un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, mediante un precio el cual éste se obliga a pagar a aquella. Hechos que desprenden del contrato analizado, siendo en consecuencia, lícita su causa. Además, se observa de su contenido, que no comprende una obligación sin causa, dado que la finalidad del mismo es el arrendamiento del inmueble descrito; por tanto, no se evidencia la falta de causa en el conjtrato cuyo cumplimiento se demanda.
Como quiera que no fueron demostrados los hechos materiales constitutivos de la nulidad del contrato de arrendamiento, dado que reúne las condiciones necesarias para su validez, por estar constituidos en él los elementos necesarios para su existencia (consentimiento, objeto y causa); el contrato de fianza es igualmente válido.
Resuelto lo anterior, que establece el Artículo 1.133 del Código Civil que “El contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico“, y agregamos que para que el mismo pueda existir, debe haber consentimiento de las partes, objeto y causa lícita.
Y el Artículo 1.159 señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Así también, en su Artículo 1.160 se establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Así mismo el artículo 1.804 establece: “Quien se constituye fiador de una obligación queda obligado para con el acreedor a cumplirla, si el deudor no la cumple”.
En este sentido, analizado el acervo probatorio aportado en el presente proceso, pasa este Juzgador a establecer cuales de los hechos quedaron demostrados por medio de la actividad probatoria:
o La existencia de una relación arrendaticia, y de un contrato de fianza para garantizar la misma, quedando en evidencia que la parte demandada se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
o Que la relación arrendaticia tenía una duración de 3 años fijos, contados a partir del 1 de Diciembre de 1.998.
o Que el arrendatario notificó al arrendador la resolución unilateral del contrato mediante misiva de fecha 01 de Septiembre de 1999.
o Que en fecha 01 de Diciembre de 1999 la parte actora recibió del arrendatario el inmueble objeto de arrendamiento.
o Que conforme a la CLÁUSULA SEXTA del Contrato de marras, se prohibió la posibilidad de resolver unilateralmente el mismo, durante el primer año de su vigencia. La Cláusula se transcribe a continuación:
“SEXTA: queda expresamente convenido entre las partes que si “EL ARRENDATARIO” fuese transferido, en otra ciudad del país, por decisión de su casa Matriz o por dificultad de con su visa o Pasaporte, el presente contrato sería objeto de una resolución unilateral sin previo aviso. En tal caso “EL ARRENDATARIO” quedaría obligado a pagar a “EL ARRENDADOR” el equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento por concepto de indemnización. Queda entendido que esta cláusula no se aplicará al primer año de vigencia del presente contrato. En el supuesto de que “EL ARRENDATARIO” fuese transferido en otra ciudad o fuera del país, por dificultad con su visa o pasaporte y lo comunicare a “EL ARRENDADOR” con por lo menos noventa (90) días de anticipación, el presente contrato quedaría resuelto unilateralmente sin indemnización siempre y cuando “EL ARRENDATARIO”, se comprometa en aceptar que “EL ARRENDADOR” muestre el inmueble, durante dicho lapso, a posibles futuros arrendatarios.”
o Que la posibilidad de resolver el contrato estaba condicionada a la notificación del arrendador, relativa a que el arrendatario fuese transferido a otra ciudad del país o al extranjero o por problemas de visa o pasaporte; debiendo efectuarse la notificación con 90 días de anticipación a la fecha de entrega del inmueble el “01 de Diciembre de 1999”.
o Que las partes que suscribieron el contrato, estipularon en la CLÁUSULA CUARTA, que el pago de los cánones de arrendamiento se realizaría hasta la total y definitiva conclusión del contrato. La Cláusula se transcribe parcialmente a continuación:
“CUARTA: (…) El canon de arrendamiento consistirá en la cantidad deberá ser pagado por “el arrendatario” puntualmente por mes adelantado, en Dólares de los Estados Unidos de América, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria (…). Es entendido que en la eventualidad de que “El arrendador” en una o más oportunidades enviare su cobrador o apoderado a cobrar al domicilio de “El arrendatario” al inmueble arrendado, no menoscaba la obligación de “El arrendatario” de cancelar los cánones en el domicilio de “El arrendador” hasta la total y definitiva conclusión del presente contrato y la consecuente entrega del objeto arrendado en las condiciones previstas en este contrato. La pensión de arrendamiento comenzará a regir el día Primero (1°) de Diciembre de 1.998.”
o Del contrato de arrendamiento y del documento denominado “Inventario casa Palma Real”, se desprende que fue realizado un inventario de bienes muebles, siendo reconocido por ambas partes por haber promovido estas probanzas.
Este Juzgador observa que la presente demanda versa sobre el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO constituyendo punto controvertido la procedencia o no, contractualmente y legalmente, de la resolución unilateral anticipada del contrato efectuada por el arrendatario mediante comunicación de fecha 1 de Septiembre de 1999, y materializada el 1 de Diciembre de 1999; debiendo establecerse la procedencia o no de la pretensión de la parte actora de cobro de los cánones de arrendamiento hasta la fecha de finalización del contrato el 30 de Noviembre de 2001, así como los intereses moratorios. Aunado a ello, también es controvertido el hecho atinente a que la toma de posesión del inmueble y la aceptación de la notificación de resolución del contrato, constituirían un convenimiento tácito del arrendador en dar por terminado el contrato de arrendamiento.
De la lectura de la CLÁUSULA SEXTA del contrato, tenemos que en la misma se estableció que:
“SEXTA: queda expresamente convenido entre las partes que si “EL ARRENDATARIO” fuese transferido, en otra ciudad del país, por decisión de su casa Matriz o por dificultad con su visa o Pasaporte, el presente contrato sería objeto de una resolución unilateral sin previo aviso. En tal caso “EL ARRENDATARIO” quedaría obligado a pagar a “EL ARRENDADOR” el equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento por concepto de indemnización. Queda entendido que esta cláusula no se aplicará al primer año de vigencia del presente contrato. En el supuesto de que “EL ARRENDATARIO” fuese transferido en otra ciudad o fuera del país, por dificultad con su visa o pasaporte y lo comunicare a “EL ARRENDADOR” con por lo menos noventa (90) días de anticipación, el presente contrato quedaría resuelto unilateralmente sin indemnización siempre y cuando “EL ARRENDATARIO”, se comprometa en aceptar que “EL ARRENDADOR” muestre el inmueble, durante dicho lapso, a posibles futuros arrendatarios.”
Se observa en la misiva de fecha 1 de Septiembre de 1999, que el arrendatario notificó a su arrendador la resolución unilateral anticipada del contrato, durante el primer año de vigencia del mismo; quedando en evidencia, conforme se despende la CLÁUSULA SEXTA del contrato, que esto estaba expresamente prohibido o al menos condicionada a que “EL ARRENDATARIO” fuese transferido, en otra ciudad del país, por decisión de su casa Matriz o por dificultad con su visa o Pasaporte”, y no se expresa en la misiva, ni fue alegado por la parte demandada que esta fuese la causa por la que el arrendador tomó la decisión de resolver el contrato.
Respecto al alegato de la parte demandada, de que la actora habría quedado notificada judicialmente de la entrega del inmueble por parte del arrendatario, como con la misiva de fecha 1 de Septiembre de 1999, y que de la inspección extrajudicial extralitem evacuada el 1 de Diciembre de 1999, la parte actora al tomar posesión del inmueble, dio su consentimiento tácito en el mutuo disenso por no haber objetado la entrega ni haber señalado nada respecto a los cánones de arrendamiento; se evidencia, que si bien es cierto que la parte actora nada señaló en cuanto a los cánones de arrendamiento en la inspección extrajudicial, ni en la notificación señalada; en la inspección se reservó el plazo estipulado en la cláusula DÉCIMA TERCERA para ejercer las acciones correspondientes respecto al reclamo de las reparaciones que debían efectuarse al inmueble.
El ciudadano MANUEL ANTONIO PÉREZ RAMOS expresó lo siguiente en la inspección judicial extralitem:
“(…) el Doctor MANUEL PÉREZ RAMOS, en su carácter de arrendador del inmueble, (…) expone: PRIMERO: recibo en este acto, de manos del Dr. GUSTAVO GUERRERO ESLAVA, mandatario del ciudadano PABLO JORGE JOSÉ VICENTE, las llaves del inmueble de mi propiedad donde se encuentra constituido el Tribunal y tomo posesión del mismo. Ahora bien, me reservo expresamente el derecho de ejercer todas las acciones legales derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por mí con el Sr. PABLO JORGE VICENTE, en relación a la cada quinta construida sobre la parcela N° 490 del Plano General de la Urbanización Laguna Country Club en fecha 30 de Septiembre de 1998, y que comenzó a regir el día 01-12-1998. Manifiesto así mismo que, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento requiere una serie de reparaciones, cuya enumeración detallada haremos del conocimiento del Sr. PABLO JORGE JOSÉ VICENTE o su representante, dentro del lapso previsto en la cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato de arrendamiento citado, esto es, dentro del lapso que se concede al arrendador para expedir al arrendatario el finiquito en relación al cumplimiento de las obligaciones asumidas por este último en relación a dicha convención (…)”
Y la Cláusula Décima Tercera señala:
“DÉCIMA TERCERA: en la oportunidad de proceder a la desocupación del inmueble, y hasta tanto “EL ARRENDADOR” no le expidiera el correspondiente finiquito por escrito, “EL ARRENDATARIO” quedará obligado: 1) A cancelar a “EL ARRENDADOR” los correspondientes cánones de arrendamiento hasta el día de la entrega efectiva del inmueble. Hasta tanto éste no entregue el finiquito a que se hace mención no cesará la responsabilidad de “EL ARRENDATARIO”; (…) 5) A efectuar la pintura del inmueble y a reponer todo cuanto se hubiera roto, deteriorado o desprendido aún cuando fuesen reformas efectuadas por el inquilino; 6) En general a todas las cláusulas del contrato relativa a la forma en que el inmueble debe ser entregado a “EL ARRENDADOR”. El mencionado finiquito deberá expedirse por escrito por “EL ARRENDADOR” dentro de los cinco (05) días siguientes a la entrega efectiva del inmueble arrendado y como consecuencia de que “EL ARRENDATARIO” haya cumplido con todas las obligaciones establecidas en el presente contrato, caso contrario “EL ARRENDADOR” deberá entregar dentro de ese plazo un listado detallado de las reparaciones a efectuarse y demás obligaciones a cumplirse conforme lo aquí establecido.”
Quedó demostrado así, que el arrendador aceptó tomar posesión del inmueble durante el primer año de vigencia de la relación contractual, y que en la inspección judicial extralitem, se reservó el derecho de ejecutar la cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato, así como de ejercer acciones legales correspondientes derivadas del contrato de arrendamiento; en este sentido, no considera este juzgador, que con la aceptación de entrega del inmueble, estuviese la parte actora renunciando a las obligaciones convenidas contractualmente, ni que hubiera algún consentimiento por su parte de terminar la relación arrendaticia de manera tácita, sin exigir previamente lo pactado; por tanto, el alegato de la parte demandada de extinción de las obligaciones contratadas no puede prosperar.
Se desprende, por otra parte, del acta de inspección judicial extralitem (f. 258-280 1ra. Pieza), que el arrendador señaló las reparaciones a efectuarse en el inmueble, así como de la notificación de fecha 7 de Diciembre de 1.999 (f. 281-284 1ra. Pieza).
Respecto a la existencia de pretensiones contradictorias en la demanda, por exigirse el pago del canon de arrendamiento desde que el arrendador tomó posesión del inmueble hasta la expiración natural del contrato, y los intereses moratorios, el artículo 1.616 del Código Civil dispone:
“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”
De la lectura del artículo señalado, se desprende que el mismo se aplica perfectamente al caso concreto bajo estudio, dado que ha quedado demostrado en la secuela del proceso que lo ocurrido fue una resolución anticipada y unilateral del contrato de arrendamiento, en franco incumplimiento del mismo por parte del arrendatario, específicamente de la CLÁUSULA SEXTA, no habiéndose alegado ni probado que se hubiera celebrado algún otro contrato antes de la expiración natural del contrato de arrendamiento. Por tanto, no se evidencia la contradicción de pretensiones alegada por la parte demandada.
Aunado a lo antes señalado, de la lectura de la cláusula DÉCIMA TERCERA, se observa que se estipula la obligación del arrendatario al pago de las pensiones locativas hasta tanto no se expidiese el finiquito por desocupación. Tal finiquito no fue consignado en autos.
Respecto al alegato de la parte demandada, de la no existencia de un inventario de bienes para la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, tenemos que en la CLÁUSULA PRIMERA se estableció:
PRIMERA: (…) En el inmueble objeto del presente contrato, se encuentran bienes muebles, que se detallan en inventario anexo “A”, y líneas telefónicas (…)”
Por lo tanto, quedó probado que si existía un inventario de bienes establecido contractualmente; aunado a ello, la documental denominada “Inventario casa Palma Real” fue promovida por ambas partes del proceso (f.219-234 1ra. Pieza).
Opuso la parte demandada la extinción de la fianza por inutilidad e ineficacia de la subrogación en los derechos del arrendador contra el deudor; ello con fundamento en lo establecido en el artículo 1.815 del Código Civil, que impone el deber de notificar al fiador de la mora del deudor, más cuando la fianza se habría extinguido según el artículo 1.833 del Código Civil; al respecto se advierte que, la fianza es una convención expresa de garantía personal, en virtud de la cual un tercero ajeno al negocio principal garantizado se compromete a responder de forma solidaria o subsidiaria del cumplimiento ante el acreedor en lugar del deudor, de la obligación asumida por este en caso de que no cumpla, quien resulta el obligado principal de la relación jurídica. Así, el fiador ha de cumplir en los mismos términos en que ha debido cumplir el obligado principal, que no atiende más que al incumplimiento objetivo del contrato o parte de éste.
De esta manera, al ser la naturaleza de la fianza de carácter civil, establece el Código Civil en su artículo 1.813, lo siguiente:
“Artículo 1.813. No será necesaria la excusión:
1º. Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.
2º. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor o como principal pagador.
3º. En el caso de haber quebrado o de haber hecho cesión de bienes el deudor” (Resaltado del Tribunal).
En este sentido, se desprende del artículo señalado que la excusión no procede en los casos en que el fiador haya renunciado a ella de manera expresa; se haya obligado solidariamente junto con el deudor o se haya constituido como principal pagador; y en caso de quiebra o de cesión de bienes al deudor.
Así, en el caso de autos se observa en la CLÁUSULA VIGÉSIMA:
“CLÁUSULA DE FIANZA. – Yo FRANCOIS PETIT, francés, titular de la cédula de identidad venezolana N° E-82.166.296, mayor de edad, de este domicilio, procediendo en mi carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A. (…), carácter que consta en Acta de Asamblea de Accionistas celebrada en París – Francia, el veintiséis (26) de mayo de mil novecientos noventa y tres (1.993), inscrita en el Registro Mercantil el tres (3) de Septiembre de 1993, bajo el número 64, Tomo 116-A Sgdo; ampliamente facultado por Acta Constitutiva y Estatutos Sociales, por medio del presente documento declaro: Constituyo a mi representada antes identificada, en fiador solidario y principal pagador de toda y cada una de las obligaciones contraídas en este contrato por el ciudadano Pablo Jorge José Vicente, suficientemente identificado. La presente fianza se establece por la duración del presente contrato de arrendamiento e incluye los daños causados al inmueble objeto de este contrato, si los hubiere. En caso de daños al inmueble arrendado, el avalúo de aquellos, será determinado por un peritaje compuesto de tres (3) peritos, uno nombrado por el arrendador, el otro por el arrendatario y el tercero por el Tribunal de la causa si fuese el caso.”
Del extracto del Contrato de Fianza supra trascrito, se colige que la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., se obligó solidariamente y se constituyó como principal pagadora de las obligaciones contraídas en el contrato del arrendamiento por el ciudadano Pablo Jorge José Vicente; por tanto, no procede el beneficio de excusión señalado por la parte demandada, por aplicación del artículo 1.813 numeral 2 del Código Civil; pudiendo de este modo acreedor compeler directamente a la fiadora, sin necesidad de dirigirse previamente sobre los bienes del deudor. Así se declara.
La parte demandada fiadora indicó también, que conforme al Artículo 1.815 del Código Civil no le fue notificado de la mora del deudor, tenemos así que quedó probado en autos que le fueron efectuados requerimientos de pagos al Presidente de la Compañía fiadora, mediante las testimoniales promovidas en el proceso, y éste se habría negado a ello; por tanto, se entiende que la fiadora estaba al tanto y fue notificada de la mora del deudor; quedando en evidencia la improcedencia el alegato de falta de notificación señalada y de extinción de la fianza. Así se declara.
Además, sobre la extinción de la fianza también alegó la parte demandada, que el arrendatario dejó de prestar servicios a la demandada desde le día 26 de Noviembre de 2001, desconociéndose su domicilio; al respecto, se evidencia que esta situación no fue probada en la secuela del proceso; y aún cuando así se hubiera hecho, ello no constituye motivo de extinción de la fianza, dado que no hubo acuerdo o estipulación al respecto en el contrato de arrendamiento. Así se declara.
Opuso también la parte demandada, la nulidad del convenio de arrendamiento de bienes muebles, fundamentándose en el artículo 7 de la Ley de Regulación de Alquileres, que limita su renta en no mas de 15% del canon establecido para el inmueble; que en este sentido, el arrendamiento de los muebles pactado por las partes, es nula de nulidad absoluta, pues contraviene dicho dispositivo legal al exceder el límite fijado; al respecto es importante destacar que, esta situación no constituye motivo alguno para la nulidad del contrato, ya que de ser el caso, el arrendatario estaría facultado en el reintegro de lo pagado en exceso, si se hubiera opuesto la compensación respectiva, lo cual no se realizó; por tanto, es improcedente el alegato de nulidad formulado por la parte demandada. Así se declara.
Igualmente, alegó la parte demandada, que los intereses moratorios carecen de causa, por ser la moneda de pago pactada en dólares es suficiente para protegerse de la inflación y depreciación del Bolívar, y ha debido seguirse la tasa de interés de la banca estadounidense, resultando lo pretendido un interés confiscatorio. Que le interés señalado en el artículo 27 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, únicamente se aplica a los arrendamientos inmobiliarios y no a los mobiliarios, por lo que el actor ha debido exigir la tasa de interés legal.
En cuanto a este argumento advierte este juzgador que en efecto el pago del canon de arrendamiento, cuyo pago se demanda se estipuló en moneda extrajera, concretamente dólares de los Estados Unidos de Norteamérica y en ese sentido ante tal acuerdo, en sano razonamiento, no es aplicable la tasa de interés legal vigente en Venezuela, púes este protege el valor de la moneda, concretamente el bolívar, por las circunstancias especificas de nuestros país, totalmente distintas a la de los Estados Unidos de Norteamérica, siendo totalmente diferentes los índices de variación de la inflación entre ambos países y los intereses pasivos y activos que generan la banca privada y-o pública. En virtud de lo antes expuesto el reclamo de intereses debe ser negado. Así se decide.
Finalmente se observa entonces, que quedó demostrada la resolución unilateral anticipada del contrato por parte del arrendatario, lo cual estaba contractualmente prohibido para el primer año de la relación contractual, aceptándose solo para el segundo supuesto establecido en la Cláusula Sexta, esto es, por decisión de la casa matriz de traslado a otra ciudad o país, o por problemas de pasaporte o visa, lo cual no fue demostrado en autos; aunado a ello, la terminación de la relación arrendaticia estaba condicionada a la entrega del finiquito establecido en la Cláusula DÉCIMA TERCERA por parte del arrendador, el cual no se evidencia de las actas; en tal sentido, en vista que, el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y al haberse demostrado que el arrendatario incumplió con las obligaciones por él asumidas en el contrato, resulta procedente la demanda de cumplimiento del contrato, y las demás consecuencias jurídicas con las que el legislador permite se sancione al arrendatario incumpliente, en este caso garantizadas por el fiador solidario y principal pagador; entre cuyas sanciones se encuentra lo dispuesto por el artículo 1.616 del Código Civil que dispone: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”
Por tanto, el fiador está obligado a cumplir con el pago de todas las pensiones locativas faltantes hasta el momento de expiración del término del contrato, es decir, entre el 01 de Diciembre de 1999 hasta el 30 de Noviembre de 2001, con las condiciones previstas en la CLÁUSULA CUARTA, para lo cual se ordena realizar experticia complementaria del fallo. Así se decide.
Como quiera que el pago de los cánones de arrendamiento fueron pactados en moneda extranjera, debe hacerse referencia a la sentencia dictada en fecha los 2 de noviembre de 2011, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán, que declaró CON LUGAR Recurso de Revisión Constitucional propuesto por MOTORES VENEZOLANOS, C.A. (MOTORVENCA), que reguló el tema relacionado con las contrataciones pactadas en moneda extranjera pagaderas dentro del territorio de la República y consideró que la inserción de las políticas cambiarias no invalidó las contrataciones pactadas en moneda extranjera pagaderas dentro del territorio de la República, sino que modificó su cumplimiento. De tal forma que en estos casos la moneda que inicialmente fue estipulada como moneda de pago pasa a ser una moneda de referencia en función del cambio oficial establecido para la fecha de realizarse el pago, el cual si se hace en territorio venezolano para que tenga efectos de liberación debe hacerse en Bolívares que es la moneda de curso legal y, su monto conforme a la tasa de cambio oficial imperante al momento del pago, y no al momento de la celebración del contrato.
Asi mismo en sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de Julio de 2014, Expediente AA20-C-2013-000738, con ponencia de la Magistrada Dra. AURIDES MERCEDES MORA, se estableció que el cálculo debía realizarse conforme al tipo de cambio que arrojaba el SICAD II, vigente para el momento de verificarse el pago.
Necesario es precisar que el SICAD II luego fue sustituido por el SIMADI y a partir del 10 de marzo de 2016, entró en vigencia el Convenio Cambiario No. 35, mediante el cual se establecen las normas que regirán las operaciones del régimen administrado de divisas, publicado en Gaceta Oficial No. 40.865, de fecha 9 de marzo de 2016.
De acuerdo con este convenio No. 35, en el nuevo sistema cambiario existen dos tipos de cambio, que se indican seguidamente:
1. El tipo de cambio protegido, denominado DIPRO, que fija la compra en Bs. 9,975 por dólar de los Estados Unidos de América, y en diez bolívares (Bs. 10,00) por dólar de los Estados Unidos de América para la venta.
Este tipo de cambio protegido cubre principalmente los siguientes rubros:
 Pago de deuda externa (Artículo 1)
 Liquidación de las operaciones de divisas para el pago de las importaciones de los bienes determinados en el listado de rubros pertenecientes a los sectores de alimentos y salud y de las materias primas e insumos asociados a la producción de estos sectores, por los Ministerios del Poder Popular para Industria y Comercio y para la Banca y Finanzas, previa opinión favorable de la Vicepresidencia Sectorial de Economía y del Banco Central de Venezuela. Los códigos arancelarios de los bienes en referencia serán publicados por el Centro Nacional de Comercio Exterior (CENCOEX) en su página Web. La revisión de los códigos arancelarios determinados con arreglo a lo dispuesto en este artículo, podrá ser efectuada periódicamente. (Artículo 2)
 Liquidación de las operaciones de importación de los bienes correspondientes a los códigos arancelarios a los que se contrae el artículo 2 del Convenio Cambiario, canalizadas a través de los Convenios de Pagos y Créditos Recíprocos celebrados con los Bancos Centrales de los países miembros de la Asociación Latinoamericana de Integración (ALADI), con el Banco Central de República Dominicana, así como a los Bancos Operativos Autorizados a tramitar operaciones a través del Sistema Unitario de Compensación Regional de Pagos (SUCRE). (Artículo 3)
 Liquidación de las operaciones de venta de divisas destinadas a la conversión de las pensiones de vejez, incapacidad parcial, invalidez y sobrevivientes, pagadas por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) a residentes en el exterior. Igual tipo de cambio aplicará para la liquidación de las operaciones de venta de divisas destinadas a la conversión de las pensiones de jubilados residentes en el exterior. (artículo 5)
 Liquidación de las operaciones de venta de divisas destinadas a sufragar gastos para la recuperación de la salud, deportes, cultura, investigaciones científicas y otros casos de especial urgencia que sean definidos en la normativa cambiaria. (artículo 6)
 Adquisición de divisas que requieran los órganos y entes del sector público de conformidad con lo previsto en el Convenio Cambiario N° 11 de fecha 20 de noviembre de 2014. (artículo 7)
 Venta de divisas que se generen por las operaciones y actividades de exportación y/o venta de hidrocarburos de Petróleos de Venezuela, S.A. (PDVSA) y sus empresas filiales, así como las empresas mixtas a las que se refiere la Ley Orgánica de Hidrocarburos, la Ley Orgánica de Hidrocarburos Gaseosos y la Ley Orgánica para el Desarrollo de las Actividades Petroquímicas, se hará a cualesquiera de los tipos de cambio previstos en el Convenio Cambiario, reducido en cero coma veinticinco por ciento (0,25%), en atención a la programación, coordinación y evaluación entre la Vicepresidencia Sectorial de Economía, el Ministerio del Poder Popular para la Banca y Finanzas y el Banco Central de Venezuela, en función de las políticas establecidas y la disponibilidad de divisas para atender las necesidades de la economía regidas por el tipo de cambio al que se refiere el presente Capítulo.. (artículo 8)
 Liquidación de las operaciones de venta de divisas destinadas a gastos por concepto de manutención, matrícula y seguro médico estudiantil, con ocasión de actividades académicas presenciales en el exterior, correspondientes a las solicitudes que cuenten al día inmediatamente anterior a la fecha de entrada en vigencia de este Convenio Cambiario con solicitudes principales, sucesivas o complementarias de adquisición de divisas con estatus aprobada, así como aquellas que se emitan con posterioridad a los fines de la continuidad de la actividad académica respectiva ya iniciada a dicha fecha y sólo hasta el lapso previsto en la oferta académica correspondiente a los estudios en curso. (artículo 9)
 Operaciones de venta de divisas por parte de Petróleos de Venezuela, S.A. (PDVSA) y sus empresas filiales, así como las empresas mixtas a las que se refiere la Ley Orgánica de Hidrocarburos, la Ley Orgánica de Hidrocarburos Gaseosos y la Ley Orgánica para el Desarrollo de las Actividades Petroquímicas, derivadas de financiamientos, instrumentos financieros, aportes de capital en efectivo, venta de activos, exportaciones y/o venta de hidrocarburos, dividendos recibidos, cobro de deudas, prestación de servicios, y de cualquier otra fuente, se hará a cualesquiera de los tipos de cambio previstos en el Convenio Cambiario, reducido en cero coma veinticinco por ciento (0,25%), en atención a la programación, coordinación y evaluación entre la Vicepresidencia Sectorial de Economía, el Ministerio del Poder Popular para la Banca y Finanzas y el Banco Central de Venezuela, en función de las políticas establecidas y la disponibilidad de divisas para atender las necesidades de la economía regidas por el tipo de cambio al que se refiere el Capítulo I de este Convenio Cambiario. (artículo 11)
2. El cambio flotante denominado dólar complementario (Dicom), que rige para todas aquellas operaciones de liquidación de divisas no previstas expresamente en el Convenio Cambiario y que se tramitarán a través de los mercados alternativos de divisas regulados en la normativa cambiaria, al tipo de cambio complementario flotante de mercado. (artículo 13)
En virtud de lo antes expuesto, este juzgador concluye que como quiera que en el caso de marras el pago de los cánones de arrendamiento se convino en realizarse en dólares de los Estados Unidos de Norteamerica, esta sentencia condenará a los demandados a pagar el equivalente en bolívares de dicha cantidad al tipo de cambio oficial vigente para la fecha en que acontezca el pago, que hoy es el tipo de cambio denominado “DICOM”, el establecido en el Convenio Cambiario No. 35, publicado en Gaceta Oficial No. 40.865, de fecha 9 de marzo de 2016, toda vez que la obligación de pago demandada, no se encuentra dentro de los rubros a los cuales se aplica el dólar protegido (DIPRO), y en consecuencia debe ser calculado al tipo de cambio complementario flotante, de acuerdo a lo previsto en el artículo 13 del señalado Convenio No. 35.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA.
- VI -
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO AUTENTICADO EN FECHA 30 DE SEPTIEMBRE DE 1998, propuesta por el ciudadano MANUEL PÉREZ RAMOS, contra la Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A.; En consecuencia, PRIMERO: Se condena a la parte demandada, Sociedad Mercantil BUREAU VERITAS DE VENEZUELA, S.A., arriba identificada, en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora, a pagar al ciudadano MANUEL PÉREZ RAMOS, también identificado, en su carácter de fiadora solidaria y principal pagadora, el equivalente en bolívares al tipo de cambio oficial vigente para la fecha en que acontezca el pago, que hoy es el tipo de cambio denominado “DICOM”, el establecido en el Convenio Cambiario No. 35, publicado en Gaceta Oficial No. 40.865, de fecha 9 de marzo de 2016, toda vez que la obligación de pago demandada, no se encuentra dentro de los rubros a los cuales se aplica el dólar protegido (DIPRO), y en consecuencia debe ser calculado al tipo de cambio complementario flotante, de acuerdo a lo previsto en el artículo 13 del señalado Convenio No. 35, de la cantidad de USA $ 216.202,08, que corresponde a la sumatoria de los cánones de arrendamiento adeudados respecto al período comprendido entre el 01 de Diciembre de 1999 al 30 de Noviembre de 2000, a razón de USA $ 8.814,50 mensuales y cánones de arrendamiento adeudados respecto al período comprendido entre el 01 de Diciembre de 2000 al 30 de Noviembre de 2001 y a razón de USA $ 9.202,34 mensuales, para cuyo cálculo se ordena realizar experticia complementaria del fallo, bajo el procedimiento previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Se niega el reclamo de intereses moratorios vencidos y los que se sigan venciendo hasta el pago total del capital adeudado. TERCERO: No hay especial condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 10º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 27 de Septiembre de 2016. 206º y 157º.
El Juez,

Abg. Luis Ernesto Gómez Sáez
La Secretaria
Abg. Sonia Carrizo Ontiveros
En esta misma fecha, siendo las ________ PM, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo copia certificada.
La Secretaria
Abg. Sonia Carrizo Ontiveros
Asunto: AH1A-V-2008-000041