REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. 206° y 157° ASUNTO: AP11-V-2015-000074. PARTE ACTORA: ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 8.309.660. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BELLO LOZANO MÁRQUEZ, HENRY SANABRIA NIETO, LEANDRO CÁRDENAS CASTILLO y SANDRA VERÓNICA TIRADO CHACÓN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.957, 58.596, 106.6876 (sic) y 127.767 respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 16.879.576. DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MERLE RAMIREZ VIVAS, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 93.071. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA. I DE LOS HECHOS Y LA PRETENSIÓN PROCESAL DEL ACTOR La pretensión objeto de estudio fue presentada en fecha 26/01/2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado, siendo admitida en fecha 27/01/2015, por los tramites del juicio ordinario (art. 344 CPC), librándose a petición de la parte demandante oficios dirigidos al Consejo Nacional Electoral, Servicio Nacional Integrando, Aduanero y Tributario (SENIAT) y Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), con el propósito de obtener el último domicilio registrado en sus archivos de la parte demandada. En fecha 30/01/2015 y 10/02/2015, el Alguacil designado por la Coordinación respectiva dejó constancia en autos de haber hecho entrega de los referidos oficios en los entes públicos respectivos y en fecha 27/02/2015 fue recibido del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), el movimiento migratorio de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, verificándose de su contenido que la demandada se encontraba fuera del país y por auto de fecha 10/03/2015, previo petición de la parte actora el Tribunal libró el cartel de emplazamiento por prensa de la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil. Efectuados los tramites de publicación y consignación del cartel (folios 58 al 68), la secretaria del Tribunal a los fines de garantizar el derecho a la defensa de las partes y el debido proceso, dejo sin efecto parcialmente el auto de fecha 10/03/2015, en lo atinente a la fijación del cartel en la morada, domicilio o dirección de la demandada, en virtud que se trata de un cartel publicado a temor del artículo 224 CPC, quedando incólumes las publicaciones consignadas por la parte actora. Un vez transcurrido el lapso de ley, previa petición de la parte actora en fecha 25/06/2015, se le designó defensora judicial a la parte demandada, recayendo tal designación en la persona de la profesional del derecho MERLE RAMIREZ VIVAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.071. Verificados en actas los tramites de ley, alusivos a la renuncia al lapso de comparecencia, aceptación, juramentación y citación de la defensora judicial (folios 75 al 82), dicha profesional del derecho en fecha 03/11/2015 (folios 84 y 85), procedió a dar contestación genérica a la demanda, rechazando y contradiciendo la demandada en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho en la cual se fundó la misma. Por medio escrito de fecha 08/12/2015, la parte actora por intermedio de sus apoderados judiciales presentó escrito de pruebas, pruebas que fueron agregadas al proceso por auto de fecha 16/12/2015 y en fecha 21/01/2016 fueron admitidas en el proceso, ordenando la notificación de las partes en virtud que fueron admitidas fuera del lapso de ley. Previa petición de la parte interesada, en fecha 10/02/2016, se acordó la notificación por boleta de la parte demandada en la persona de su defensora judicial, cuya actuación se materializó en fecha 18/02/2016. En fecha 26/02/2016, se realizó la inspección judicial promovida por la parte demandante y fecha 29/02/2016, se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos ingenieros para efectuar el avaluó del inmueble solicitado por la parte actora en su escrito de pruebas y en fecha 02/05/2016, los expertos designados luego de los tramites legales correspondientes consignaron las resultas de su experticia y en fecha 20/07/2016 la parte actora consignó escrito de informes en el juicio y en fecha 22/07/2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra. II PARTE MOTIVA Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo y luego de la demandada en su litis contestación interpuesto por la defensora judicial designada a tales fines. DE LA PARTE DEMANDANTE: Alegan los profesionales del derecho ANTONIO BELLO LOZANO MARQUEZ y SANDRA TIRADO CHACON, quienes actúan en el proceso en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, según poder instrumento cursante a los folios 12 al 16 de las actas de esta litis, que su representado suscribió un “contrato de arrendamiento” autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18/01/2002, bajo el No. 37, tomo 02, con la ciudadana ELIZABETH ROJAS, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 6.925.515, el cual tuvo por objeto el arriendo de un inmueble constituido por el apartamento identificado como PENT HOUSE número tres (03) (PH-B3) del Edificio “B” del Conjunto Residencial y Comercial Paraíso Las Fuentes, situado en la Avenida Principal de la Fuentes de la Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital. El referido inmueble es propiedad de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad No. 16.879.576, según consta de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 05/02/1986, bajo el No. 09, folio 44, tomo 13 protocolo primero. Que en fecha 06/03/2010, por medio de la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, por intermedio de apoderada en su carácter de propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, procedió a notificar a su representado JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, “su decisión de darle en venta el inmueble” objeto de arriendo por el monto de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00). Alegan que entre las partes hubo conversaciones y negociaciones previas a la oferta de venta, las cuales se remontan al año 2008, previa la liberación por parte de la propietaria de una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble y que la operación de compraventa (ver folio 05) propuesta no se ha podido realizar por causas que no resultan imputables a su persona, ya que el inquilino ha mostrado su voluntad de proceder a la misma, asimismo señaló que en la propuesta de venta la apoderada de la propietaria ni siquiera indicó los datos necesarios para que el oferido comunique su voluntad a efectos de concretar la operación. Además señaló que la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, no residía en Venezuela ya que se encuentra viviendo en Estocolmo, Suecia y que la relación arrendaticia se mantenía vigente, ya que sigue ocupando el inmueble conjuntamente con su grupo familiar, consignado ante los Tribunales correspondientes los cánones de arrendamiento y pagando las cuotas de condominio del inmueble, desde hace varios años. Que el derecho de vivienda constitucional consagrado en el artículo 82 de la Constitución establece que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, en interpretación progresiva de la doctrina emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por lo tanto según afirman los abogados demandantes, en este caso debe tomarse en cuenta que el propietario ha manifestado su disposición de vender y que tal situación no se ha producido por razones que le son imputables y siendo que el arrendatario tiene un derecho preferente para adquirir y el cual a la luz de una interpretación progresista de la norma no ha de limitarse a la mera voluntad del arrendador, procurando la materialización del derecho de adquirir una vivienda. Que esos derechos e intereses, en el presente caso, se traducen en la posibilidad de hacer efectiva la adquisición de la vivienda arrendada mediante la materialización de la preferencia ofertiva que contempla la ley, tomando en consideración las normativas vigentes contenidas en la novísima Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en sus artículos 132.1, 133 y 137.1. En razón de los antes expuesto, acudió antes este órgano jurisdiccional a demandar a la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS invocando como causa petendi la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO para que la parte demandada convenga o sea condenado por el Tribunal a: PRIMERO: Dar en venta libre de todo gravamen el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; SEGUNDO: Que el precio de venta se determine conforme lo previsto en los parámetro legales del artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y que conforme lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia definitiva que se dicte en el presente caso ordene la transferencia de la propiedad del inmueble de marras. DE LA PARTE DEMANDADA: Por otra parte, observa quien decide que la defensora judicial designada basó su defensa en los siguientes alegatos: Rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho en que fundamenta. Que desde la fecha que aceptó el cargo de defensora ad-litem de la parte demandada realizó múltiples gestiones tendientes a entablar comunicación con su defendida, con el propósito de recabar la información necesaria para preparar la defensa de la demandada, gestiones que fueron infructuosas ya que la demandada se encuentra fuera del país. DE LAS PRUEBAS Se deben valorar las pruebas presentadas por ambas partes; tanto al libelo, en el escrito de litis contestación y en el lapso de pruebas para cumplir con el imperativo deber del Juez de analizar los elementos probatorios aportados al proceso conforme lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. DE LA PARTE ACTORA a). Pruebas de la parte actora adjuntas al libelo. 1) Consta del folio 17 al folio 21 contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18/01/2002, entre el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 8.309.660 en su carácter de arrendatario y la ciudadana ELIZABETH ROJAS, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. 6.952.515, en su carácter de arrendadora ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 37, tomo 02 de los libros respectivos, el referido contrato tuvo como único objeto el arriendo del inmueble ampliamente descrito en autos por un lapso temporal de un año fijo e improrrogable. Las copias certificadas contentivas de este convenio no fueron objeto de impugnación alguna por parte de la defensora judicial designada a la parte demandada, situación que trae consigo que se le debe conferir pleno valor de prueba conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y de su contenido se evidencia únicamente la existencia de la relación arrendaticia que une a las partes contendientes del juicio y el objeto de la misma, es decir, el inmueble de marras. 2) Consta del folio 22 al folio 27 copias simples del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes mencionado, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 05/02/1986, bajo el No. 09, folio 44, tomo 13, protocolo primero, las referidas copias no fueron impugnadas por la parte contraria en cabeza de su defensora judicial por ende se les apreciada como plena prueba conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, ya que se trata de copias de instrumentos públicos, que hace fe de si expedidos por un funcionario competente con arreglo de la ley. De su contenido se evidencia el carácter de propietaria que ostenta la demandada DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, sobre el inmueble supra mencionado en autos y la cualidad que corresponde con la facultad de realizar la notificación de oferta de venta del inmueble efectuada al ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ. 3) Consta del folio 28 al 31 notificación extrajudicial de fecha 06/03/2010, practicada por la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana de Caracas, (no parecen en su contenido los datos de asiento) efectuada por la ciudadana YOBAYI JOSEFINA MOLINA DETERNOZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 7.920.563, actuando en nombre y representación de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 16.879.576 (propietaria del inmueble) al ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, en su carácter de inquilino del inmueble. El referido documento no fue impugnado en modo alguno por la defensora judicial de la parte demandada, por lo que en “principio” se le confiere valor probatorio conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, de su contenido se aprecia que la parte demandada efectuó por intermediario la notificación al inquilino (JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ) sobre el derecho inherente a la preferencia ofertiva consistente en el ofrecimiento en venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento existen entre las partes. Ahora bien, este Tribunal considera ineludible efectuar un análisis detallado y ponderado de este documento, en un capítulo aparte del presente examen de tasación probatoria, ya que sobre él la parte actora fundamenta (ord. 6° art. 340 CPC) su pretensión (art. 1.354 CC), de manera tal que esta Juzgadora debe analizar en detalle el cumplimiento de los requisitos de procedencia y validez de ese documento establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, aplicable al caso en virtud que la notificación de preferencia ofertiva se realizó en el año 2010, fecha en la cual esta normativa legal estaba en plena vigencia. Así se decide.- b) Pruebas promovidas en el lapso correspondiente. 1) Promovió prueba de informes dirigida a la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, con el fin que dicho ente informara al tribunal sobre el movimiento migratorio de la ciudadana DOMIELIS MARÍA MOLINA ROJAS, a tal efecto se libró oficio de fecha 04/03/2016, dignado con el No. 127-16, (folio 145 y 146), siendo entregado en fecha 10/03/2016 al referido ente público (folio 148), las resultas de este prueba fueron agregadas al expediente en fecha 01/04/2016 (folio 154) según oficio de fecha 11/03/2016 dignado con el número 001593 (folios 155 y 156). Ahora bien, esta elemento probatorio no es ilegal toda vez que fue aportado al procedo conforme lo establece el artículo 433 del Código Procesal Civil. Sin embargo, es impertinente ya que no es un hecho controvertido en autos que la ciudadana esta fuera del país, ya que esa información se obtuvo al inicio del proceso y conllevó a librar el cartel de emplazamiento de la demandada conforme lo establecido en el artículo 224 ibídem, siendo así esta prueba es evidente impertinente y sin sentido desde su propia promoción, por ende se desecha del procedo. Así de decide.- 2) Consta al folio 93 al folio 96 impresiones digitales de correos electrónicos (email) intercambiados entre las cuentas de correo: momy83@hotmail.com (perteneciente presuntamente a la ciudadana Domielys Molina y noriegajesus@cantv.net (perteneciente presuntamente al ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ, correos de fecha 19/09/2008 y 16/02/2009, marcados con las letras y números “A1”, “A2”y “A3”. Estas impresiones digitales serán valoradas a tenor de lo previsto por el Legislador Civil en la Ley especial sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, publicada en gaceta oficial No. 37.148 de fecha 28/02/2001, específicamente en su artículo 4, concatenado con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por ende la información contenida en estos correos se le atribuye el valor probatorio de las copias o reproducciones fotostáticas del artículo 429 ibídem. Así de decide.- Una vez leída y analizada detenidamente, la información contenida en los mensajes electrónicos objeto de estudio, esta Juzgadora considera que efectivamente entre la propietaria del inmueble y el inquilino existía la intención de venta y compra del apartamento desde el año 2008 y que estaban solventando una serie de requisitos legales para lograr la materialización de la venta del inmueble. No obstante, en base a la lógica este tribunal no puede sacar más elementos de convicción del contenido de estos mensajes, salvo que llama poderosamente la atención el hecho que la demandada esta residencia fuera del país y estaba realizando ciertas gestiones con respecto a la obtención de ciertos recaudos del inmueble para lograr su venta, gestiones que estaba efectuar un familiar (presuntamente hermana de la demandada) que reside en Venezuela, según se puede constatar de la lectura del email marcado con le letra y número A1, donde inclusive aparece un número celular y fijo de la supuesta hermana de la demandada (0212-431-12-24 y 0412-2294409), números telefónicos estos donde la defensora judicial bien pudo agotar la búsqueda de información y material probatorio en defensa de su representada, situación que al parecer no sucedió o por lo menos así se parece del análisis de las actas del proceso. 3) Consta del folio 97 al 155 la siguiente documentación: a).- Certificado Electrónico de Solvencia emanado de la Superintencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) de fecha 01/12/2015, número de confirmación: 00012015, a nombre del ciudadano NORIEGA DIAZ JESUS ANTONIO, titular de la cédula de identidad No. 8.309.660 (inquilino), marcado con la letra y número B1; b).- Comprobante de afiliación SISTEMA SAVIL, a nombre del ciudadano NORIEGA DIAZ JESUS ANTONIO, titular de la cédula de identidad No. 8.309.660 (inquilino) con número de afiliación 00080676, marcado con la letra y número B2; c).- Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emanado de la Superintencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) a nombre del ciudadano NORIEGA DIAZ JESUS ANTONIO, titular de la cédula de identidad No. 8.309.660 (inquilino) marcado con la letra y número B3; d).- Recibos por concepto de pago de las cuotas de condominio del apartamento objeto de arriendo emanadas de la ADMINISTRADORA BRICEÑO S.A., a nombre de las ciudadana MOLINA ROJAS DOMELIS MARIA/DOMINGO MOLINA, marcados con las letras y número C26, C27, C28, C29, C30, C31, C32, C33, C34, C35, D30, , C36, C37, C38, C39, C40, C41, C42, C43, C44, C45, C46, C47, C48, C49, C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8, C9, C10, sin distinción, C11, C12, C13, C14, C15, sin distinción, C16, C17, C18, C19, C20 y C21. Ahora bien, estos instrumentos de diversa índole y tipificación documental no fueron objetados en modo alguno por la parte contraria en cabeza de su defensora judicial, por lo tanto su promoción e incorporación al proceso es legal, de ellos se puede constatar en “principio” el cumplimiento del inquilino con su obligación de pago del canon de arrendamiento (ord. 2° art. 1592 CC), segunda obligación necesaria para que el arrendador bien pueda ofertarle en venta el inmueble objeto del contrato locativo de arriendo; con respecto a las planillas condominiales no esta establecido en el contrato que vincula a las partes el pago de este tipo de obligación (ver folio 18 cláusula Sexta). Por consecuencia, se escapa de este Tribunal analizar si el cumplimiento de esta obligación de pago de condominio, obra a favor del inquilino para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones para la obtención del beneficio ofertivo preferente derivado de la relación arrendaticia que nos ocupa y como resultado de ello las planillas de condominio serán desechadas del proceso, ya que el pago de esta obligación no fue pactada textualmente en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Así de decide.- 4) Consta a los folios 133 y 134 el acta de la inspección judicial promovida por la parte actora en el capítulo II de su escrito de pruebas, el objeto de la promoción de esta prueba según el demandante fue verificar que los datos del inmueble corresponden con la identificación del mismo y si el apartamento esta ocupado por el demandante, el uso y la identificación de las personas que lo habitan. En tal sentido, esta Juzgadora considera que los hechos y circunstancias que motivan la promoción de esta prueba no son materia de controversia en la litis, por ende no amerita probanza al respecto, ya que no esta en discusión en la litis su carácter de inquilino ocupante del inmueble supra identificado, ya que este hecho esta suficientemente claro de la lectura del contrato de arrendamiento y la notificación de preferencia ofertiva adjunto al libelo, por lo tanto la promoción de esta inspección si bien es legal, no es menos cierto que es impertinente, por lo tanto se desecha del proceso. Así se decide.- 5) Consta a los folios 162 al 179 las resultas del informe de avaluó producto de la experticia promovida por la parte demandante en el capítulo III de su escrito de pruebas, según los parámetros legales contenidos en el artículo 451 del Código Procesal Civil, en concordancia con los parámetros legales contenidos en el artículo 73 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, donde se fija el valor del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Al respecto observa esta Juzgadora que este elemento de prueba aportado al proceso por el demandante, no fue objetado por la parte contraria y se le confiere valor probatorio y tiene como objeto establecer el presunto valor actual del inmueble que ocupa la parte demandada. DEL CONFLICTO DE FONDO Antes de entrar a dirimir el punto neurálgico planteado ante este órgano jurisdiccional por las partes, esta operadora de justicia considera prudente analizar en detalle la figura legal de la preferencia ofertiva contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que según el criterio de la parte demandante, de allí nace su pretendido derecho de adquirir el inmueble que le fue ofrecido en venta mediante notificación por la arrendadora según el aludido artículo, el cual estaba vigente para la fecha de la practica de esa notificación, cuya norma legal es del tenor siguiente: “…La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…” Según el contenido de la norma in comento la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le “ofrezca” en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, vale decir, es un derecho que deviene de la suscripción del contrato locativo que los vincula y que no es otro que el contrato de arrendamiento. De lo antes indicado se deducen ciertos elementos característicos que distinguen ese derecho, tales como: a).- Se trata de un derecho del arrendador y un deber del propietario; b).- Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero; y c).- La preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo. Ahora bien, según lo antes expuesto el propietario tiene el deber de comunicar al arrendador mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, se trata de una oferta perfecta o plena a nuestro entender, en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condiciones de la prestación, vale decir, de la proyectada negociación de venta, ya al carecer especialmente de la voluntad de las partes (venta y compra), oferta del objeto y el precio del mismo, la oferta sería irregular o imperfecta y en consecuencia no obligatoria a los fines de material el futuro contrato de compra venta de la cosa que sería el paso siguiente por venir. Existen básicamente tres requisitos de procedencia para considerar valida legalmente la oferta de venta contenida en este dispositivo legal, los dos primeros en cabeza del arrendador y el último por parte del inquilino, estos son: a).- Que el inquilino tenga más de dos (02) como tal; b).- Que este solvente en las pensiones arrendaticias y que satisfaga las aspiraciones del propietario y c).- Que el arrendatario efectué la notificación al arrendador oferente en el lapso de tiempo de quince (15) días calendario manifestándole la aceptación de su oferta de venta. En este punto debemos circunscribirnos en el caso bajo estudio y verificar si efectivamente se cumplieron en autos los requisitos de procedencia necesarios para considerar valida la notificación de oferta de venta, ya que de allí nace según el actor el derecho que hoy pretende ejercer a su favor ante este Juzgado, es necesario señalar de antemano que esta Juzgadora no comparte de modo alguno el criterio de la parte demandante alusivo a que una simple notificación de la oferta de venta derivada del contenido del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, puede considerar o asimilarse a un contrato de compra venta, tal como afirmó la parte demandante en su escrito libelar. Sin embargo, esta Juzgadora como conocedora del derecho debe en primer lugar verificar si se cumplieron los requisitos de la notificación porque de lo contrario estaría viciada y sería ineficaz en primer lugar para que la parte demandante pretenda subrogar el derecho aquí reclamado. En primer lugar, podemos observar que el ciudadano Jesús Antonio Noriega Díaz, efectivamente ostenta la cualidad de inquilino por más de dos (02) años requerida por la ley, según se desprende del comprobante de afiliación al SISTEMA SAVIL, con número de afiliación 00080676, marcado con la letra y número B2 y el Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emanado de la Superintencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI). Por otra parte, se evidencia del Certificado Electrónico de Solvencia emanado de la Superintencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) de fecha 01/12/2015, número de confirmación: 00012015, a nombre del ciudadano NORIEGA DIAZ JESUS ANTONIO, titular de la cédula de identidad No. 8.309.660 en su carácter de inquilino que el mismo esta solvente aparentemente en el pago de los cánones de arrendamiento, que es uno de sus principales obligaciones a tenor del contenido del ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Por último, corresponde verificar si efectivamente el arrendatario notificó de forma indubitable, a su arrendadora, su rechazo o en este caso aceptación a la oferta de venta en el lapso de quince (15) días calendario, a partir del día del ofrecimiento, pues de otra manera por el solo hecho de ser inquilino no sería suficiente para materializar el derecho de adquisición preferente del inmueble. De la lectura detallada de la notificación de oferta de venta cursante a los folios 28 al 31, esta operadora de justicia observa que dicha notificación fue verificada en fecha 06 de marzo de 2010 (06/03/2010) (ver folio 31) a petición de la ciudadana YOBAYI JOSEFINA MOLINA DETERNOZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 7.920.563, quien actuaba en nombre y representación de la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS, propietaria del inmueble de marras, según poder protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 31/07/2008, bajo el No. 42, folio 377, tomo 03, protocolo primero. Es necesario señalar que a pesar que el demandante fue notificado no firmó la notificación en señal de su aceptación, tal como se evidencia al pie del folio 31 en la parte inferior derecha, pero llama más aun la atención a esta Juzgadora el hecho que la parte actora acude a este órgano jurisdiccional casi cinco (05) años después de la fecha que le fue practicada la notificación, con el fin de pedir el cumplimiento de un contrato, sin que haya demostrado de manera fehaciente la existencia del contrato de opción de compra del cual solicita su cumplimiento. Además, no aportó a los autos prueba alguno que haya practicado la notificación a la arrendadora dentro de los quince (15) días calendario siguientes a su notificación, es decir, a partir del 06/03/2010, siendo este un requisito concurrente y vital en cabeza del inquilino para optar por este beneficio que consagra la ley de arrendamiento inmobiliario del año 1999. Esta situación aunada, a la confesión espontánea que la propia parte demandante efectuó en el libelo de la demandada conforme lo previsto en los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, al señalar al folio 05: “…Se debe resaltar que en la propuesta de venta, la apoderada de la propietaria ni siquiera indicó los datos necesarios para que el oferido comunique su voluntad a efectos de concretar la operación…”, conllevan a este Tribunal a considerar que el inquilino no practicó la notificación a la arrendadora propietaria o a su apoderada a los fines de cumplir con el último requisito de ley que el legislador estableció en el artículo 42 ibídem. En consecuencia, siendo que la parte actora no demostró fehacientemente los elementos constitutivos de su pretensión, es decir, la existencia del contrato de opción de compra venta del cual se deriva la acción por él propuesta y a su vez solicitar su cumplimiento, ya que como se ha establecido con anterioridad en el presente fallo, el documento que cursa inserto a los folios 28 al 31 del presente juicio, trata de una oferta de venta que realizó el arrendador conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento de Arrendamiento Inmobiliario, a fin de que el arrendatario tuviera el derecho preferente sobre el inmueble antes de poder ofertarlo a un tercero, sin que de los medios probatorios aportados al proceso se pueda determinar que no se trate de una simple oferta de venta, sino de un contrato de compra venta el cual debe reunir los requisitos que establece la norma sustantiva para que pueda considerarse como tal, considera quien aquí decide que mal puede confundirse una simple notificación extrajudicial derivada del derecho de preferencia de venta contenido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario con un contrato de compra venta, y acudir a este órgano jurisdiccional a pedir un supuesto cumplimiento de contrato (art. 1.167 CC) tal como pretende hacer ver la parte actora, situación que atenta contra el derecho a la propiedad establecido en la Constitución Nacional, es por lo que considera esta Juzgadora que la presente demandada no debe prosperar en derecho y así se decide.- III DISPOSITIVA En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, ordena: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso el ciudadano JESUS ANTONIO NORIEGA DIAZ contra la ciudadana DOMIELIS MARIA MOLINA ROJAS.- SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resulta totalmente vencida en la presente litis conforme lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se ordena la notificación de las partes en virtud que la presente decisión fue dictada fuera del lapso de ley. Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese y notifíquese déjese copia en el archivo de este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintidós (22) días del mes de septiembre del dos mil dieciséis (2016). Año 206º y 157º LA JUEZ DRA. MARITZA BETANCOURT LA SECRETARIA ABG. ISBEL QUINTERO En esta misma fecha, siendo las 02:55 p.m., se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. LA SECRETARIA ABG. ISBEL QUINTERO MB/AQ/José Ángel.- EXP. No. AP11-V-2015-000074.