El presente procedimiento ha sido sustanciado por los trámites del procedimiento previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Luego de ser debidamente citada la parte demandada, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para la celebración del acto de la audiencia de mediación, se levantó acta en el expediente dejando constancia de que en la oportunidad correspondiente solo estuvo presente el abogado JESÚS ARTURO BRACHO, en carácter de apoderado judicial de la parte actora, por lo que no fue posible realizar la audiencia de mediación. Igualmente se dejó constancia de que se dejaría transcurrir el lapso de diez (10) días de despacho siguientes, previstos para la contestación de la demanda, de conformidad al principio de preclusión de los lapsos procesales.
El 26 de enero de 2016, este tribunal dictó decisión interlocutoria por la cual resolvió las cuestiones previas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, cuya decisión fue apelada y oída en ambos efectos por auto dictado el 30 de mayo de 2016, de conformidad a lo previsto en el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, en base a lo cual fue remitido el expediente completo a la alzada. Correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en donde por auto dictado el 20 de junio de 2016, fue ordenado remitir nuevamente el expediente a este tribunal para que de conformidad a lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil fuese oído el recurso de apelación en un solo efecto y luego fuesen remitidas las copias certificadas que considerara el apelante para la resolución del recurso.
Este tribunal le dio entrada nuevamente al expediente por auto dictado el 14 de julio de 2016 y de acuerdo a lo ordenado por el juzgado de alzada oyó la apelación ejercida en un solo efecto e instó al apelante a consignar las copias simples que considerase pertinentes para remitirlas al señalado tribunal.
Ahora bien, de conformidad a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, corresponde a este tribunal fijar los puntos controvertidos, lo cual se hará seguidamente tomando en consideración los alegatos expuestos por las partes en el libelo y en la contestación.
De los hechos expuestos por las partes:
La demanda fue interpuesta por la apoderada judicial de la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCHI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 520.173, quien a su vez le otorgó poder actuando como apoderada general del ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, 11.936.362, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.753.903, en carácter de propietario y arrendador quien afirmó lo siguiente:
Que consta contrato de arrendamiento celebrado entre su poderdante, en carácter de arrendadora, la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCHI y como arrendatario el ciudadano HÉCTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, casado y titular de la cédula de identidad Nº V- 977.332, quien falleció el 3 de enero de 2008, extendido a sus herederos, ciudadanas NIEVES IDILIA PALUMBO viuda DE RODRÍGUEZ, HEYKA JOSEFINA RODRÍGUEZ PALUMBO, HEIDY COROMOTO RODRÍGUEZ PALUMBO, HAZELL GERANDINE RODRÍGUEZ PALUMBO y HELLA DEL VALLE RODRÍGUEZ PALUMBO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad números V- 1.899.214, V- 6.364.483, V- 6.864.704, V- 6.293.603 y V- 6.339.183, sobre un inmueble cuya parcela de terreno le pertenece como copropietario al ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA, por haberla adquirido el 14 de mayo de 1993, asentado bajo el Nº 38, Tomo 19, Protocolo Primero, en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, quien construyó sobre la misma dos (2) viviendas unifamiliares ubicadas en la parcela Nº G-592, de la urbanización Caurimare, avenida C, declarada mediante título supletorio de propiedad, el 3 de noviembre de 2006, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº 7536.
Que el contrato de arrendamiento versó sobre el citado inmueble, exclusiva propiedad del ciudadano sobre el citado lote de terreno el ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA, quien dio al arrendatario un inmueble constituido por una casa quinta denominada “592”, casa “B”, situada en la urbanización Caurimare, avenida C, Municipio Baruta del Estado Miranda, con una superficie de 316,20 M2.
Que en el contrato, suscrito el 2 de diciembre de 2004, la arrendadora ELSA GUERRA DE PERICHI actuó en representación del propietario del inmueble, que se estipuló la duración de un año, que comenzó a regir a partir del 1º de diciembre de 2004, renovable por períodos iguales consecutivos.
Que hasta la fecha dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado como quiera que no se procedió a la realización de un nuevo contrato de arrendamiento y a la expiración del término fijado en arrendamiento, el arrendatario se dejó en posesión de la cosa arrendada y el arrendamiento se presume renovado sin determinación de tiempo, tal y como lo estipula el contenido de los artículos 1600 y 1615, último aparte, del Código Civil; y que también resulta que el arrendatario original falleció, por lo que el contrato pasa a ser catalogado como de tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1269 eisdem, que dice que si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no queda constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente, con lo cual se estipula que el contrato pasa a ser a tiempo indeterminado.
Que para el momento de la celebración del contrato, el canon de arrendamiento era la cantidad de (Bs. 3.500.000,00), actualmente (Bs. 3.500,00), lo cual fue aumentado paulatinamente hasta la última regulación regulación, estipulada en SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00).
Que en una oportunidad al ciudadano HECTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, le fue solicitado el inmueble, y hoy a sus herederos, es decir a aquellos que habitan lo habitan y lo han venido gozando, y en muchas ocasiones se les ha requerido por su mandante, sin obtener respuesta alguna. Que en este caso se justifica solicitar el desalojo del inmueble, por la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en este caso se justifica solicitar el desalojo por la causal contenida en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que actuando como apoderada del ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, su poderdante requiere el inmueble arrendado para una hermana del propietario, quien responde al nombre de ELSA CRISTINA PERICCHI DE ECHAVARRÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, casada y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.081.337; que se hace imperante la necesidad de ocupación por parte de dicha pariente, sobre de los ocupantes actuales, es decir la viuda del difunto arrendatario, ciudadana NIEVES PAULINA PALUMBO DE RODRÍGUEZ y demás coherederos que actualmente cohabitan en la vivienda, pues de no ser así se estaría causando un perjuicio económico, social y familiar, para la hermana del ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA, de ocupar como necesitada dicho inmueble, para satisfacer una necesidad fundamental como lo es la vivienda, de la que carece. Que existe un interés indudable de la hija necesitada y de sus menores para ocupar el inmueble; quien a su vez es hija de la poderdante del propietario.
Que en nombre de su mandante, demanda a la sucesión del arrendatario HECTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, ciudadanas HEYKA JOSEFINA, HEIDY COROMOTO, HAZELL GERANDINE, HELLA DEL VALLE y la viuda NIEVES IDULIA PALUMBO DE RODRÍGUEZ, todas identificadas en la partida de defunción correspondiente, para que para que convengan o sean condenadas por el tribunal, a desalojar el inmueble propiedad del ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA, constituido por la quinta denominada 592, con su correspondiente parcela de terreno, ubicada en la urbanización Caurimare, avenida C, Municipio Baruta, estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el correspondiente título supletorio y en el documento de propiedad del lote de terreno, de la casa “B”, que tiene una superficie de 316,28 m2, descrita en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y entregarlo completamente libre de bienes y personas, como lo recibió conforme al artículo 1594 del Código Civil, solvente en los servicios públicos, entre los cuales se encuentra la luz eléctrica y aseo.
Al contestar la demanda el abogado Leoncio Rafael Cordero González, actuando como apoderado judicial de las demandadas expresó que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por ser falsos al decir que el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de diciembre de 2004 con el de cujus HECTOR ENRIQUE RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ y la ciudadana ELSA GUERRA DE PERICCCHI sea un contrato a tiempo indeterminado. Que una vez fallecido el arrendatario el contrato de arrendamiento se extendió a sus coherederos, ciudadanos NIEVES IDILIA PALUMBO viuda DE RODRÍGUEZ, HEYKA JOSEFINA RODRÍGUEZ PALUMBO, HEIDY COROMOTO RODRÍGUEZ PALUMBO, HAZELL GERANDINE RODRÍGUEZ PALUMBO y HELLA DEL VALLE RODRÍGUEZ PALUMBO.
Que son infundados los alegatos de que el arrendamiento verse sobre un inmueble que le pertenece como copropietario al ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA que consta de dos viviendas unifamiliares, ubicadas en la parcela G-592, quinta denominada 592, por un título supletorio declarado el 3 de noviembre de 2006 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual impugna y lo desconoce por no emanar de sus representados, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), ya que el difunto al contratar se obligó a pagar mensualmente la cantidad equivalente al día de hoy a tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00) y el aumento le fue impuesto ilegalmente, ya que existe una resolución (sic) presidencial que los congeló en todo el territorio nacional y no existe una nueva regulación.
Que niega que a los coherederos les haya sido requerido el inmueble por parte de la arrendadora.
Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA tenga necesidad de ocupar el inmueble o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, ya que el citado ciudadano “como lo dice la parte actora, en la demanda que riela al folio 2, construyó dos (2) inmuebles identificados con las letras “A” y “B”, unifamiliares.”
Que la acción adoptada por el demandado no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de ley, ya que sus poderdantes están cumpliendo con todas sus obligaciones, pagan religiosamente el canon de arrendamiento y cumplen las demás cláusulas del contrato y la ley; el contrato de arrendamiento no es a tiempo indeterminado y niega que el arrendador sea el propietario del inmueble dado en arrendamiento y que quiera demostrar su propiedad con un presunto título supletorio y que su hermana tenga necesidad del inmueble.
Que niega, rechaza y contradice que sea aplicable la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la otrora Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser un contrato a tiempo determinado y que el tribunal de origen debió analizar el contrato de arrendamiento y no admitir la demanda por dicha causal.
Ahora bien, a pesar de que a lo largo del escrito de contestación, el apoderado judicial de los demandados señaló de forma repetitiva, que negaba, rechazaba y contradecía todas y cada una de las líneas escritas en el libelo de demanda, incluyendo todo lo requerido en el petitorio, de lo resumido anteriormente se evidencia que a su vez reconoció expresamente la relación arrendaticia alegada por la parte actora, sobre el inmueble constituido por una casa quinta denominada “592”, casa “B”, construida sobre una parcela de terreno situada en la urbanización Caurimare, avenida C, Municipio Baruta del Estado Miranda, existente entre el ciudadano LUIS RAÚL PERICCHI GUERRA, en carácter de arrendador y los sucesores del arrendatario inicial, ciudadanas NIEVES IDILIA PALUMBO viuda DE RODRÍGUEZ, HEYKA JOSEFINA RODRÍGUEZ PALUMBO, HEIDY COROMOTO RODRÍGUEZ PALUMBO, HAZELL GERANDINE RODRÍGUEZ PALUMBO y HELLA DEL VALLE RODRÍGUEZ PALUMBO. A pesar de que pretendió negar igualmente que el ciudadano LUIS RAUL PERICCHI GUERRA sea el propietario del inmueble, también reconoció dicha propiedad al negar la necesidad fundamentado en la construcción alegada por la actora, de dos (2) inmuebles, “A” y “B”; sin obviar este tribunal que la propiedad se prueba con las pruebas instrumentales que fueron consignadas por la parte actora, referidas al documento de propiedad sobre el terreno y al título supletorio sobre las bienhechurías, las cuales serán apreciadas al momento de dictar la sentencia definitiva. Quedando entonces como verdaderos hechos controvertidos lo referente a la naturaleza del contrato en cuanto a la duración, el monto del canon de arrendamiento y la existencia de la necesidad alegada, correspondiendo entonces probar a la parte actora la necesidad alegada y los demás supuestos de hechos relacionados con dicho alegato, antes relacionados.
Este juzgado declara que de conformidad a lo previsto en el artículo 112 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la presente causa quedará abierta a pruebas por el lapso de ocho (8) días de despacho, para la promoción; luego transcurrirán tres (3) días de despacho para la oposición; y posteriormente este juzgado contará con tres (3) días de despacho, para pronunciarse sobre la admisión. Estos lapsos comenzarán a correr al día de despacho siguiente a la constancia en autos de que ambas partes estén notificadas de la presente decisión, la cual se ordena notificar.
Publíquese y déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA ACC.,




YAJAIRA LARREAL


En esta misma fecha, y siendo las (9:00) a.m., fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,




YAJAIRA LARREAL.


EXPEDIENTE Nº AP31-V-2009-003350.