Fue iniciado el presente proceso mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad números V- 14.032.664 y V- 13.992.191, asistidos por el abogado Ibrahim José Guerrero Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 137.460; contra la ciudadana LIZZETTE VICTORIA APONTE APONTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.531.596.
La demanda fue admitida por este tribunal mediante auto dictado el 5 de junio de 2014 y ordenada la sustanciación de la causa por los trámites del juicio breve, con citación de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la citación.
Luego realizar diversos trámites procesales dirigidos a lograr la citación de la parte demandada, esta no fue posible y a petición de la parte actora fue designada como su defensora judicial la abogada Ana Raquel Rodríguez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.421, quien fue debidamente notificada y luego de aceptar el cargo fue citada por el alguacil del tribunal, de lo cual dejó constancia el 2 de julio de 2015, misma fecha en la que compareció personalmente la parte demandada y se dio por citada. Posteriormente el 6 de julio de 2015 presentó escrito por el que contestó la demanda y la misma actuación realizó la defensora judicial al día siguiente.
En vista de tales actuaciones, de conformidad a lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal dictó auto el 4 de agosto de 2015, mediante el cual declaró que las funciones de la defensora judicial cesaron desde el mismo momento en que la propia parte demandada se presentó ante este órgano jurisdiccional asistida de abogado; razón por la cual no tenía efecto jurídico alguno la contestación presentada por la defensora en fecha posterior a las actuaciones realizadas por la demandada.
El 29 de julio de 2015, compareció el abogado Ibrahim José Guerrero Bracho, en carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito mediante el cual promovió pruebas, admitidas por el tribunal por auto dictado el 4 de agosto de 2015, entre ellas prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, entregado el 12 de agosto de 2015; y al BANAVIH, entregado el 12 de agosto de 2015.
El 18 de septiembre de 2015, este tribunal dictó auto por el cual acordó diferir por el lapso de cinco (5) días de despacho, el pronunciamiento de la sentencia definitiva en vista de que no habían ingresado al expediente las resultas de la prueba de informes, lo cual no dependía ni de la parte promovente ni de este tribunal, sino de un tercero ajeno a la causa, todo de conformidad a lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El 29 de septiembre de 2015, fue recibido oficio del Banco de Venezuela, mediante el cual devolvían el oficio emanado de este tribunal debido a que no tenía el sello húmedo; y en la misma fecha fue recibido el informe requerido al BANAVIH.
El 7 de octubre de 2015, este tribunal dictó auto mediante el cual ordenó subsanar error cometido en el oficio librado al Banco de Venezuela y a tales efectos ordenó dejarlo sin efecto y librar uno nuevo, lo cual fue cumplido en la misma fecha y entregado por el alguacil el 20 de octubre de 2015.
El 1º de diciembre de 2015, este tribunal dictó auto por el que ordenó ingresar al expediente el oficio recibido del Banco de Venezuela, dando respuesta a la prueba de informes requerida.


De la controversia planteada y su resolución:
Los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, expusieron que el 29 de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el Nº 21, Tomo 232, fue suscrito un “Contrato Reserva de Compra Venta”, con la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, haciendo entrega de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en calidad de reserva para garantizar la venta, anexo marcado “A” y copia del título de propiedad de la vendedora.
Que el 20 de enero de 2014, ante la misma Notaría, bajo el Nº 26, Tomo 244, suscribieron “Contrato de Opción Bilateral de Compra Venta”, con la misma ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, por el precio de venta de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), haciéndole entrega a la vendedora de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 280.289,33); y el saldo restante sería cancelado en dos (2) cheques, es decir: 1) La cantidad de UN MILLÓN CIENTO VEINTIUN MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 1.121.157,33), proveniente de crédito hipotecario del Banco de Venezuela; y 2) La cantidad de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 98.553,34), con dinero de su peculio, al momento de la protocolización ante el Registro Público correspondiente. Que para la protocolización definitiva se estipuló un lapso de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del contrato, anexo marcado “C”.
Que el 10 de enero de 2014, le fue aprobado el crédito hipotecario para la compra del inmueble, que anexa constancia certificada por el Banco de la aprobación del crédito, marcada “D”.
Que en el mes de enero de 2014, el Banco de Venezuela le suministró el documento de compra venta para la protocolización ante el Registro Público, anexo marcado “E”.
Que el 26 de marzo de 2014, en vista de no tener respuesta de la vendedora sobre el documento para la liberación de la hipoteca, que era responsabilidad de ella, tuvo que asumir la búsqueda del mismo para liberar la hipoteca y así protocolizar el definitivo especificado anteriormente, según anexo marcado “F”. Que los días 7, 12 y 16 de mayo de 2014, le envió telegrama con acuse de recibo por IPOSTEL, solicitando las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo, en cumplimiento de la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, según anexos marcados “G”.
Que el 9 de mayo de 2014, se le entregó una carta a la vendedora, en su domicilio, solicitando todas las solvencias necesarias para la protocolización del documento definitivo, la cual se negó a firmar; pero se dejó constancia de la presencia de dos testigos, ciudadanos CARLOS JULIAN ACUÑA MÁRQUEZ, C.I. V- 13.772.508 y MERILYN PÉREZ, C.I. V- 12.454.581, según consta en anexo marcado “H”.
Que fue presentado el documento redactado por el Banco de Venezuela, ante el Registro, donde dan fecha de protocolización el 14 de mayo de 2014, le informaron todos los requisitos y el cálculo de aranceles que debían presentar para finiquitar la protocolización definitiva, según consta en anexo marcado “I”.
Que es el caso que la única respuesta que han obtenido de parte de la vendedora es que no tiene la voluntad de vender.
Al fundamentar legalmente la demanda, expusieron que el vínculo jurídico que les une a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, se subsume en la institución de la VENTA, contrato nominado previsto en el artículo 1.474 y siguientes del Código Civil, aun cuando lo denominaron “Contrato de Opción Bilateral de Compra Venta”; que la intención de las partes fue de vender y comprar respectivamente, el inmueble objeto de la demanda, pactándose un precio por la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00), que en su condición de compradores pagaron en parte y en moneda de curso legal, a satisfacción de la vendedora, patentizándose así el consentimiento en la venta.
Que la vendedora tiene como obligaciones esenciales garantizar y transferir la propiedad del objeto negociado y dentro de esta última, hacer la tradición, e invocó el contenido de los artículos 1.161 y 1.265 del Código Civil.
Invocó igualmente jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concluyendo que la Sala se dirige a salvaguardar el marco jurídico previsto tanto en el artículo 1.167 del Código Civil, como en los términos contractuales observados en la opción bilateral de compra venta, en la medida que existe el mutuo consentimiento de vender, el objeto del contrato y el precio, del cual ya se adelantó la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 280.289,33), que debe ser entendido como una verdadera venta, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 10-53, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio 10, Etapa V, que forma parte del Conjunto Residencia La Colina, ubicado en la avenida San Gabriel, parcela B2-15, Sector B2 de la urbanización Nueva Casarapa, Etapa III del urbanismo, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, del Estado Miranda, signado con el número catastral 15.17.01.U01.023.016.010. 053.000.000, con una superficie aproximada de setenta y cuatro metros cuadrados (74,00 M2) y con las siguientes dependencias: Sala comedor, cocina, lavadero, una habitación principal con baño incorporado, una habitación auxiliar, un baño auxiliar y un área para estudio; comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada interna; SUR: Fachada Sur; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 10-54. Le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento descubierto distinguido con los números 176 y 177, el cual forma parte indivisible e inseparable del apartamento y en ningún caso podrá ser enajenado por separado. Le corresponde un porcentaje de 5.000000000% con respecto al edificio, un porcentaje de 0,024813896%, con respecto a la Etapa V y un porcentaje de 0.003550716% con respecto al conjunto, sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio, todo lo cual se evidencia del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Colina, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 12 de noviembre de 2007, bajo el Nº 28, Tomo 19, Protocolo Primero. Que al edificio 10 le corresponde un porcentaje con respecto al Conjunto Residencia La Colina de 7.101432122%; que sobre la parcela B2-15 se encuentra constituida servidumbre para el transporte de gas por medio de tuberías, que atraviesan la urbanización Nueva Casarapa, denominada interconexión de la Estación Terminal y el Ramal Guarenas, en su lindero Norte, tal como se desprende de documento protocolizado ante la Oficina de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, el 30 de junio de 1989, anotado bajo el Nº 12, Tomo 3, Protocolo Primero, en consecuencia está prohibida la excavación y construcción de cualquier tipo de infraestructura en la franja protectora de veintiún metros cuadrados (21 mts2) a cada lado de dicha tubería. Dentro de los linderos de la parcela B2-15, sobre la cual se encuentra construido el Conjunto Residencial La Colina y en el sitio menos perjudicial para el predio sirviente, podrán pasarse líneas de fuerza y luz eléctrica, gas, teléfonos, tendido de cables y conductores o señales de televisión, acueductos, cloacas, drenajes y demás instalaciones tendientes a la recreación o beneficio común. Que dicho inmueble pertenece a la vendedora, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, Guarenas, el 31 de octubre de 2008, registrado bajo el Nº 02, Protocolo 1º, Tomo 13; y que ya les fue vendido, quedando únicamente por verificarse la tradición del bien frente a la correspondiente suma de dinero restante.
Finalmente señalaron que frente al reiterado incumplimiento de la obligación esencial de la vendedora, derivado del contrato de opción bilateral de compra venta suscrito, proceden a demandar a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Cumplir con su obligación de hacer la tradición del inmueble, constituido por el apartamento ya identificado, mediante el otorgamiento de un instrumento ante el Registro Público del Municipio Plaza, Guarenas, del Estado Miranda; SEGUNDO: En entregarle el inmueble objeto de la demanda y ponerlos en posesión del mismo; TERCERO: Para el caso de que la demandada no cumpla voluntariamente con la tradición del inmueble, solicita que el tribunal ordene el registro del fallo a dictarse, a los fines de que le sirva de título de propiedad; CUARTO: En pagar las costas y costos procesales, incluyendo honorarios profesionales.
Al contestar la demanda, la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, asistida por el abogado José Jefferson Delgado Hernández, lo hizo en los siguientes términos:
Que procede a no aceptar nada y a contradecir pura y simplemente todos los hechos y señalamientos descritos en la demanda y el cuaderno separado y en la notificación que corre en el expediente, la cual nunca le llegó, ni telegrama alguno, ni de IPOSTEL ni de ninguna compañía de correo privada y/o pública y que se tuvo conocimiento por la revisión exhaustiva que se le hizo a todos los juzgados distribuidores en cuestión, posterior a comentarios que se corrían en el edificio del inmueble objeto en esta demanda, lo cual llegó a su cliente a través de llamadas telefónicas.
Que lamentablemente todo este “EQUISODIO” surge presuntamente por un problema e inconveniente de tipo económico, de disponibilidad monetaria de los compradores hacia su cliente, la vendedor, o sea no poder llevar a cabo la compra venta definitiva, por no tener la cantidad completa, única y exclusivamente el crédito bancario emitido por el Banco Venezuela y lamentablemente la vendedora demandada ya hasta se había olvidado de ese incumplimiento por parte de ellos, quienes contactaron los servicios de unos “Bienes & Raices”, teniendo su abogado quien suscribió y visó el documento de la opción a compra, explicado de la siguiente manera.
Que aproximadamente en el mes de diciembre a enero del año 2014, surgen inconvenientes personales por desacuerdos entre su cliente LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE y los posibles compradores, porque primeramente incumplieron la cláusula cuarta del documento previo de reserva, de fecha 29 de noviembre de 2013, en donde se estipulaban que las partes se comprometían a autenticar el contrato de promesa de compra venta, opción compra venta ante la notaría pública correspondiente, en un plazo no mayor a diez días continuos, contados a partir de la firma de la reserva. Entonces el incumplimiento empezó desde allí.
Que con una simple operación aritmética tenemos lo siguiente: el día 29 de noviembre de 2013 ser firmó la reserva, más diez días, se debió firmar en fecha lunes nueve (9) de diciembre de 2013 y se firmó después de miles de problemas finalmente el 20 de enero de 2014 ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el Nº 26, Tomo 244; o sea casi aproximadamente un mes y once días después, que allí inició el problema, debidamente probado, y con todo y eso su cliente creyó en ellos, por la buena fe que les tenía.
Que a raíz de estos inconvenientes, se originaron otros, entre los cuales está que los posibles y presuntos compradores le manifestaron que tendrían el dinero del crédito, pero que el remanente no, o sea, que únicamente tendrían la cantidad de (Bs. 1.121.157,33), producto del crédito, pero no el remanente de (Bs. 98.553,34) y eso conllevó constantemente a los problemas, al incumplimiento de los posibles compradores, a la espera, que finalmente conllevó al incumplimiento por parte de los compradores, quienes después presuntamente utilizando el hábil manejo legal unos días antes del vencimiento del contrato de opción a compra venta iniciaron una aventura con la demanda que hoy les ocupa, valiéndose de la buena fe de su cliente, en donde obviamente le afectaría enormemente por la inflación y el aumento despiadado de los inmuebles como es sabido en nuestro bello país, en nuestra patria, cosa que claro está a un valor de opción a compra venta en esta época reciente si se quiere, era de (Bs. 1.500.000,00) por valor del inmueble, cosa que en la presente fecha no se pudiera comprar absolutamente nada, quedando por una decisión inadecuada en contra de ella, de su cliente, en situación de indefensión completa, y en absoluto estado de quedarse en la calle con su menor hija y su madre sexagenaria, todo por un presunto manejo doloso, bien llevado, aprovechándose de la situación con presunta mala fe, ya que las propias personas encargadas de “Bienes & Raíces”, a quienes su cliente les canceló todo el proceso de la posible compra venta, les pagó la cantidad de (Bs. 70.000,00), que incluían la compra venta, atención a los demandantes y el propio documento de liberación de la hipoteca, aunado a la entrega de los demás papeles, ciudadana Angie y Carmen, quienes pueden dar fe de lo sucedido, en donde los presuntos compradores se fueron, se esfumaron como ellas mismas lo dijeron en varias oportunidades, los posibles compradores abandonaron el compromiso, incumpliendo no solo el contrato, sino muchos puntos, normativas, determinaciones, estipulaciones y “obligaciones contractuales del propio contrato” , reserva y opción a compra venta, agotándoseles las citaciones y medio para ubicarlos y llamarlos “continuamente y de forma constante”.
Que una vez que fueron asesorados y les había salido el crédito, presuntamente se les ocurrió la idea de demandar a su cliente, aunque no tuvieron para su momento el diferencial, que pondrían de su propio peculio, para intentar despojarla de su vivienda bajo una forma insana, con un total “presunto de manejo doloso”, el cual traería consecuencias inimaginables, de hecho, su cliente tuvo que pagar a los “Bienes & Raíces” y perdió su reserva dada por el apartamento que deseaba comprar a un tercero, por la desaparición de los presuntos compradores.
Que se deja constancia que las ciudadanas que se encargaron de todo este proceso de compra venta, “las Bienes & Raíces”, son de nombre Carmen y Angie y una de ellas la podemos ubicar, a Carmen, y en su debido momento la haremos llegar y declarar ante esta instancia, dejando constancia que se les pagó SETENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 70.000,00) por sus labores y encargarse de todo con los presuntos compradores y en ese pago estaba incluido el documento de la liberación de la hipoteca, sacándolo las referidas promotoras y Angie era quien los atendía a ellos personalmente y la misma lo tiene y les hizo llegar la notificación de que ya la venta no iba a tener lugar por su incumplimiento y ahora aparecen con esta técnica de que le aprueban un crédito, “un digno banco del estado” y no ejecutan, por el faltante del dinero y después se monta todo este proceso de demanda, afectando a terceros, en este caso a su cliente, jugando a su favor claramente con la inflación del momento y con la buena fe de las personas.
Que su cliente simplemente nunca se negó a cancelar y devolver el dinero de los posibles y presuntos compradores, quienes simplemente se fueron, porque no tenían presuntamente el dinero faltante, solo el crédito, y con eso su cliente quedaba insatisfecha obviamente, había un precio estipulado y ahora tratan de cambiar su posición de incumplimiento con la “técnica del espejo a nivel psicológico” tratando de hacer ver que el incumplimiento fue por parte de su cliente, cosa que es incierta, insana, mentira y toda una gran mentira, llevada a las lineas legales con mucha inteligencia, lo cual se les respeta.
Bajo el título “Fundamentación del presunto dolo creando una situación incierta e irreal de un supuesto incumplimiento”, continuó señalando que se aprecia el incumplimiento por parte de los presuntos compradores, por cuanto ellos mismo en la demanda manifiestan que tenían el crédito ya aprobado y listo para la fecha 10 de enero de 2014, “DIEZ (10) DÍAS ANTES DE FIRMAR LA PROPIA OPCIÓN A COMPRA VENTA EN NOTARÍA”, que fue suscrita el 20 de enero de 2014. Que entonces no entiende porqué no se ingresó esa cantidad para la propia opción o se hizo la venta definitiva. Que la respuesta es que simplemente se habló y los demandantes no tenían ni nunca tuvieron el remanente del dinero, que era imposible que ellos con todo respeto pudieran ejecutar y llevar a cabo la compra venta.
Que hacen llegar un telegrama que nunca llegó, pero consignaron una constancia de IPOSTEL, en fecha 16 de mayo de 2014, “YA EN MAYO… o SEA”, si hubiera sido como lo estipulan, con un crédito listo desde el 10 de enero de 2014, no iban a esperar hasta mediados de mayo, es claro de entender.
Que después, preparando todo el presunto artificio con todo respeto, presentan una supuesta carta de solicitud de documentos, que nunca recibió su cliente, y de hecho, al contrario, “las bienes & raices” los andaban buscando?.
Que ese presunto dolo o intención de dañar de forma irreversible se puede apreciar claramente a lo largo del libelo y del juicio como tal, cuando se hagan presentes las damas encargadas de “los Bienes & Raíces”, que fueron quienes trataron directamente con los demandantes.
Que su cliente ha sido una víctima que solo ha querido cumplir fielmente con sus deberes y que sencillamente ha querido, quiere y querrá. Que será que su cliente debe pagar su cláusula por incumplimiento de los compradores, que fueron los que se perdieron, se esfumaron con todo respeto, según lo manifestaban “las damas de Bienes & Raíces”, de acuerdo a lo que hablaban constantemente con su cliente; solicitaron un crédito y no ejecutaron, y unos días antes aparecen para demandar y solicitar embargo preventivo?, amparados por la ley, que no sabe lo que ha tenido lugar realmente, y van a dañar a una persona inocente, cumplidora, que simplemente es una víctima mas, que a pesar de ello creen en Dios y en la justicia de Ley, y que el juez de la causa asimile y se percate de la realidad de los hechos acaecidos, para que de esa forma pueda esclarecer la veracidad de los hechos y no obligue a su cliente demandada a ejecutarles la venta a ese precio que es lo que desean.
Que fundamentan la contestación en que no hay, ni hubo mala fe, ya que no se ha cancelado su incumplimiento por la doble cláusula penal, porque no había forma de comunicarse con ellos, prueba de lo cual la tienen “las damas de Bienes & Raíces”, que eran las encargadas base de toda la operación, aunado a que se perdieron hasta unos días a lo último sin tener el dinero completo, que nunca lo tuvieron, para demandar y aplicar un embargo preventivo y hacer el presunto manejo, por lo que a través de la contestación desean probar que inejecución de la obligación y el retardo en la ejecución provienen de una causa extraña que no sea la imputable.
Que su cliente no deberá estar obligada a cumplir con las obligaciones de mora, costos y costas procesales, indexaciones, daños y perjuicios y honorarios de abogados, entre otros, porque no hubo incumplimiento por parte de ella, ni ha sido por mala fe sino porque es una víctima mas de este presunto arreglo insano por parte de los compradores.
Que solicitan que se deje sin efecto la medida de embargo ejecutivo decretada de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble de su cliente demandada al momento de practicarse la medida y que deje sin efecto el pago de tener que cumplir con las obligaciones de mora, costos y costas procesales, indexaciones, daños y perjuicios y honorarios de abogados, entre otros, porque su incumplimiento no ha sido por mala fe, sino porque es una víctima con quien presuntamente desean abusar y dañar en todos los planos, como se explica y se señala a lo largo del libelo, que nunca hubo incumplimiento, solo un presunto manejo doloso de la situación, con presuntos basamentos legales para confundir al jurista.
Expuestos los hechos de la forma que antecede, se observa que de los términos en que fue contestada la demanda la parte demandada admitió la suscripción de los instrumentos alegados en el libelo de demanda, igualmente admitió el incumplimiento alegado, lo cual a su decir se debió a que los compradores le manifestaron que no tendrían el dinero completo sino hasta el monto del crédito otorgado y que posteriormente se “perdieron”; que nunca tuvieron el dinero.
Ahora bien, corresponde al tribunal analizar los medios probatorios producidos al expediente. Con el libelo la parte actora consignó:
1) Original de contrato denominado “Reserva de Compra Venta”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el 29 de noviembre de 2013, inserto bajo el Nº 21, Tomo 232 de los Libros de Autenticaciones, firmado por la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, como vendedora; y los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, como compradores. Por cuanto se trata de un documento auténtico y reconocido por la parte demandada, este tribunal aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, fijándose del mismo que la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE se comprometió a vender a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, quienes a su vez se comprometieron a comprarlo, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10-53, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio 10, Etapa V, que forma parte del Conjunto Residencial La Colina, ubicado en la avenida San Gabriel, parcela B2-15, Sector B2 de la urbanización Nueva Casarapa, Etapa III del urbanismo, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, propiedad de la vendedora; por el precio de (Bs. 1.500.000,00), único e invariable durante el plazo establecido para la realización de la negociación; para garantizar la venta los compradores entregaron a la vendedora en calidad de reserva y para que formara parte del precio, la suma de (Bs. 100.000,00); las partes se comprometieron a autenticar ante la notaría pública correspondiente el “contrato de Promesa de Compra Venta” en un plazo no mayor de 10 días continuos, contados a partir de la firma de la reserva, “donde los compradores cancelara a EL VENDEDOR la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 280.000,00)” y el saldo restante de (Bs. 1.120.000,00) se cancelaría en un plazo no mayor a noventa días continuos mas treinta días de prórroga, contados a partir de la firma del “contrato de Promesa de Compra Venta”, con cheque de gerencia proveniente de crédito hipotecario del Banco Venezuela, al momento de la protocolización ante el Registro Público correspondiente.
2) Copia de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza el Estado Miranda, el 31 de octubre de 2008, registrado bajo el Nº 02, Protocolo Primero, Tomo 13, cuarto trimestre. Por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, este tribunal lo tiene como fidedigno, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Del mismo se fija que se trata de un contrato de compra venta de inmueble, mediante el cual URBANIZADORA NUEVA CASARAPA, C.A. vendió a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE “un inmueble destinado a vivienda principal constituido por un apartamento distinguido con el número 10-53, situado en el Nivel cinco (5) del Edificio 10, Etapa V, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA COLINA ubicado en la Avenida San Gabriel, Parcela B2-15, Sector B2 de la Urbanización Nueva Casarapa, Etapa III de Urbanismo, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, Guarenas, Estado Miranda”, por el precio de (Bs. 90.000,00), cancelado por la compradora de la siguiente manera: A) La cantidad de (Bs. 31.500,00) como aporte de cuota inicial; B) La cantidad de (Bs. 33.200,00) por préstamo hipotecario referido en el mismo documento; C) La cantidad de (Bs. 25.300,00), que le fue otorgado como beneficiaria del Programa de Subsidio directa a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 254 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat”.
3) Original de contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el 20 de enero de 2014, inserto bajo el Nº 26, Tomo 244, celebrado por la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, como vendedora y los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, como compradores. Por cuanto se trata de un documento auténtico y reconocido por la parte demandada, este tribunal aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Del mismo se constatan los siguientes hechos y declaraciones: la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE se comprometió a vender a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, quienes a su vez se comprometieron a comprarlo, el inmueble ya identificado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10-53, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio 10, Etapa V, que forma parte del Conjunto Residencial La Colina, ubicado en la avenida San Gabriel, parcela B2-15, Sector B2 de la urbanización Nueva Casarapa, Etapa III del urbanismo, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, propiedad de la vendedora; por el precio de (Bs. 1.500.000,00), único e invariable durante el plazo establecido para la realización de la negociación, de los cuales los vendedores entregaron la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 280.289,33) y el saldo restante sería cancelado en dos cheques de la siguiente forma: 1) La cantidad de (Bs. 1.121.157,33) en cheque de gerencia (proveniente de crédito hipotecario del Banco Venezuela); y 2) La cantidad de (Bs. 98.553,34, con dinero de su propio peculio al momento de la protocolización ante en Registro Público correspondiente. Para perfeccionar la venta estipularon un lapso de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento. En la cláusula séptima la vendedora se obligó a entregar a los compradores cuando menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento de la opción, toda la documentación necesaria para el otorgamiento del contrato de compra venta ante el Registrador correspondiente y por su parte los compradores en la cláusula novena se comprometieron a notificar a la vendedora con cinco (5) días de anticipación, el lugar la fecha y la hora fijada para el correspondiente acto de protocolización.
4) Copia de cheque de gerencia del Banco de Venezuela, el cual no será apreciado por el tribunal por ser copia simple de un documento privado emanado de terceros. Sin embargo, no es un hecho controvertido que la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE recibió la cantidad de dinero señalada en los contratos antes analizados.
5) Original de comunicación con firma atribuida a la ciudadana Leticia Blanco, “Gerente de Ger Credihipotecario Emp y Arc” del Banco de Venezuela, con fecha 20 de mayo de 2014, mediante la cual hace constar que el Sr. Moisés Rafael Cardona Cantillo, titular de la cédula de identidad Nº 13.992.191, solicitó el 16/12/2013, un crédito hipotecario por el monto de (Bs. 1.401.446,66) y le fue aprobado en Comité de fecha 10/01/2014 el mismo monto. Que el 17/0172014 se liquidó por concepto de anticipo de inicial el 20% del monto del crédito aprobado de (Bs. 280.289,33), para la adquisición de un apartamento distinguido con las siglas 10-53, en el piso 5 del edificio 10, en el Conjunto Residencial La Colina, urbanización Nueva Casarapa, ciudad de Guarenas, estado Miranda.
6) Original de documento redactado para la formalización del contrato de compra venta del inmueble ya identificado, a ser firmado por la ciudadana ARLENE ORIANA PONCELEON RAUSSEO o JUAN DANIEL MARTIN ANDARCIA, titulares de la cédula de identidad números V- 18.092.713 y V- 18.028.921, apoderados del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en carácter de acreedor institucional (hipotecario); la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, como deudora hipotecaria y vendedora; los ciudadanos MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO y YAMILETH CASTRO BEDOYA, como compradores; por el precio de (Bs. 1.475.207,02), cancelado de la siguiente forma: A) La cantidad de (Bs. 73.760,36) con recursos propios y “corresponde a la cuota inicial de la vivienda”; y la cantidad de (Bs. 1.401.446,66), con recursos del préstamo otorgado por el Banco de Venezuela. Igualmente formaría parte del contrato el Banco de Venezuela, representada por el apoderado Luis Francisco Valera Rausseo, en carácter de prestataria. Presenta sello original en cada una de sus páginas del Banco de Venezuela, Gerencia Documentación de créditos hipotecarios.
7) Copia de formato del BANAVIH contentivo de requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la consultoría jurídica, con sello húmedo original del 26 de marzo 2014, de la Receptoría de Correspondencia, para la solicitud de liberación o visto bueno, a nombre de Lizett Aponte Aponte.
8) Original de factura emitida por IPOSTEL, Los Ruices, con fecha 16/05/2014, relacionada con telegrama Nº 2815, remitente Moisés (C.I. 13.992.191) y copia de telegrama fechado el 6 de mayo de 2014, con sello húmedo original del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela y fecha 16 de mayo de 2014, taquilla Los Ruices, dirigido a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE por el ciudadano MOISÉS R. CARDONA, informándole que ya poseía los documentos para realizar la protocolización definitiva de la compra venta y le solicitaba original y copia de cédula catastral, solvencia de Hidrocapital, solvencia municipal y de condominio, con la finalidad de dar cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de compra venta, ya que su incumplimiento priva la cláusula novena del mismo.
9) Original de factura emitida por IPOSTEL, Los Ruices, con fecha 12/05/2014, relacionada con telegrama Nº 2489, remitente Moisés Cardona (C.I. 13.992.191); y copia de telegrama fechado el 6 de mayo de 2014, con sello húmedo original del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela que contiene fecha 12 de mayo de 2014, taquilla Los Ruices, dirigido a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE por el ciudadano MOISÉS R. CARDONA, informándole que ya poseía los documentos para realizar la protocolización definitiva de la compra venta y le solicitaba original y copia de cédula catastral, solvencia de Hidrocapital, solvencia municipal y de condominio, con la finalidad de dar cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de compra venta, ya que su incumplimiento priva la cláusula novena del mismo.
10) Original de factura emitida por IPOSTEL, Los Ruices, con fecha 07/05/2014, relacionada con telegrama Nº 2461, remitente Moisés Cardona (C.I. 13.992.191); y texto original de telegrama con sello húmedo original del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela, 7 de mayo de 2014, taquilla Los Ruices. Este tribunal no aprecia dichos recaudos por cuanto no hay constancia de que hayan sido recibidos por la accionada.
11) Comunicación de fecha 9 de mayo de 2014, sin firma del remitente, con el nombre en original de dos personas señaladas como testigos. Tampoco lo aprecia este tribunal debido a que no tiene firma de las partes.
12) Planilla emitida y sellada por el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda, de fecha 14 de mayo de 2014, Nº de trámite 23500042129, tipo de acto: cancelación, venta e hipoteca, a nombre de Moisés Rafael Cardona Cantillo.
Durante el lapso probatorio, fueron admitidos los siguientes medios probatorios adicionales promovidos por la parte demandante:
13) Original de documento de compra venta del inmueble de autos y contrato de préstamo hipotecario, sellado y firmado por el Banco de Venezuela, Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios.
14) Originales de tres (3) comunicaciones dirigidas al ciudadano MOISÉS R. CARDONA C., por IPOSTEL Los Ruices, de “Acuse de Recibo”, mediante las cuales se le informa que en referencia a los telegramas 2490, 2578 y 2839, dirigidos a la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE, a la urbanización Nueva Casarapa, Guarenas, Conjunto Residencial La Colina, avenida San Gabriel, no fueron entregados debido a que fueron rechazados por el destinatario.
15) Copia de tres (3) actas de nacimiento de tres hijos del demandante.
16) Prueba de informes al BANCO DE VENEZUELA, para que informara a este tribunal lo siguiente: A. Si existe un Crédito Hipotecario solicitado y aprobado a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-14.032.664 y MOISES RAFAEL CARDONA CANTILLO, de estado civil soltero, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 13.992.191; B. Que indique la fecha de aprobación del crédito hipotecario, en caso de que sea positiva la respuesta anterior; C. Si el crédito hipotecario es con recursos provenientes de BANAVIH. Fue librado oficio Nº 2374-15, el 4 de agosto de 2015, ratificado el 7 de octubre de 2015, por oficio Nº 2483-15.
El 30 de noviembre de 2015 fue recibido ante este tribunal, oficio signado GRC-2015-57003, mediante el cual el Banco de Venezuela, Suministro de Información de Cliente, informa que el ciudadano MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.992.191, realizó solicitud de crédito hipotecario con esa institución, aprobado el 10 de enero de 2014; y que sobre el inmueble producto de la venta existe gravamen hipotecario de primer grado a favor del BANAVIH, actuando como operador financiero el Bando de Venezuela, lo que significa que el documento requiere de un proceso en revisión y visto bueno del ente regulador, previo a la protocolización.
17) Prueba de informes al BANAVIH, para que informe lo siguiente: A. Si existe un crédito hipotecario solicitado y aprobado por el Banco de Venezuela, a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISES RAFAEL CARDONA CANTILLO; B. Que indique la fecha de aprobación del crédito hipotecario, en caso de que sea positiva la respuesta anterior; C. Si el crédito hipotecario es con recursos proveniente de BANAVIH; y D. En qué fecha estuvieron los recursos disponibles de BANAVIH, para la protocolización definitiva de la compra venta del inmueble.
Fue librado oficio Nº 2375-16, el 4 de agosto de 2015; respondido a través de oficio CJ/O/2015/000285, del 9 de septiembre de 2015, por el que el Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) informó que en relación a lo solicitado en los puntos A y B, no es de su competencia pronunciarse sobre los mismos, ya que es el Banco de Venezuela quien puede dar respuesta sobre los mismos. Y en cuanto a los puntos C y D, pudo constatarse que los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA, no han solicitado préstamo hipotecario, con recursos provenientes de los fondos a que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
De acuerdo a los hechos alegados y los medios probatorios analizados se observa que las partes celebraron dos (2) contratos, uno de reserva de compra venta, mediante el cual la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE se comprometió a vender un inmueble de su propiedad, a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10-53, ubicado en el nivel cinco (5) del edificio 10, Etapa V, que forma parte del Conjunto Residencial La Colina, ubicado en la avenida San Gabriel, parcela B2-15, Sector B2 de la urbanización Nueva Casarapa, Etapa III del urbanismo, jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, propiedad de la vendedora; por el precio de (Bs. 1.500.000,00), único e invariable durante el plazo establecido para la realización de la negociación, de cuyo monto recibió la suma de (Bs. 100.000,00), imputable al precio; y posteriormente autenticaron el contrato de opción de compra venta sobre el mismo inmueble, dejando constancia que los vendedores entregaron del precio la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 280.289,33) y el saldo restante sería cancelado en dos cheques de la siguiente forma: 1) La cantidad de (Bs. 1.121.157,33) en cheque de gerencia (proveniente de crédito hipotecario del Banco Venezuela); y 2) La cantidad de (Bs. 98.553,34, con dinero de su propio peculio al momento de la protocolización ante en Registro Público correspondiente; recibiendo en total del precio estipulado, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 380.289,33), lo cual fue admitido por la parte demandada.
Es el caso que igualmente quedó admitido que el contrato de venta definitiva no fue protocolizado en la fecha estipulada por ambas partes para hacerlo, esto es, un lapso de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del segundo documento aludido, que fue autenticado el 20 de enero de 2014.
En la cláusula séptima la vendedora se obligó a entregar a los compradores cuando menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento de la opción, toda la documentación necesaria para el otorgamiento del contrato de compra venta ante el Registrador correspondiente y por su parte los compradores en la cláusula novena se comprometieron a notificar a la vendedora con cinco (5) días de anticipación, el lugar la fecha y la hora fijada para el correspondiente acto de protocolización. La parte demandada no alegó ni probó que hubiese cumplido con dicha obligación ni que el día pautado para la protocolización se hubiese hecho presente en el Registro Inmobiliario respectivo, sino que se excepcionó en que los demandados le habían comunicado que no contaban con el saldo del precio que faltaría luego de recibir el monto del préstamo bancario. Sin embargo, la demandada tampoco produjo medio probatorio alguno para demostrar su excepción o que ella sí cumplió con la obligación contraída de al menos presentarse a protocolizar el contrato definitivo en la fecha fijada por el Registro Inmobiliario, por el cual sería transferida la propiedad del inmueble, pues ya la voluntad de vender y de comprar de ambas partes había sido expresada en el contrato analizado.
Se evidencia así que la parte demandada no cumplió la obligación contraída en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento fue accionado. Sin embargo, este tribunal debe verificar si la consecuencia jurídica de dicho incumplimiento es ordenar judicialmente que sea otorgada la escritura pública correspondiente o que la presente sentencia surta los mismos efectos, de conformidad a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos se observa que entre los medios probatorios producidos al proceso se encuentra el documento mediante el cual la demandada adquirió la propiedad del inmueble que se obligó a vender a los demandantes, antes relacionado bajo el número 2. Del mismo se observa que contiene un contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, celebrado entre la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE APONTE (Deudora Hipotecaria) y BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL (Operador Financiero), con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.600, del 30/12/2002, en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.098, del 3/1/2005, en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.182, del 9/5/2005; en las Resoluciones que en el marco de sus atribuciones y competencias dicten el Ministro para la Vivienda y Hábitat, el Banco Central de Venezuela (B.C.V.); el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) y la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y por las condiciones particulares contempladas en las cláusulas que a continuación se enumeran en el documento. A tales efectos las partes declararon que el Operador Financiero otorgaba a la Deudora Hipotecaria en calidad de préstamo a interés la cantidad de (Bs. 33.200,00), con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, que la deudora se obligó a pagar en veinte (20) años contados a partir de la fecha de protocolización de ese documento; y para garantizar la devolución del mismo y los accesorios, de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en concordancia con el artículo 204 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, la deudora hipotecaria constituyó hipoteca de primer grado hasta por la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 66.400,00) sobre el inmueble destinado a vivienda principal ya descrito, a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT (EL BANAVIH), instituto autónomo domiciliado en la ciudad de Caracas, creado y regido por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y adscrito al Ministerio para la Vivienda y Hábitat, según consta de Decreto Nº 3.570 de fecha 8 de abril de 2005, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.162. Como Parágrafo Único, las partes establecieron que de conformidad a lo señalado en el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el inmueble objeto de la hipoteca de primer grado quedaba afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes de la deudora hipotecaria y el mismo no podría ser enajenado sin la autorización previa de EL BANAVIH dada por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado.
Se observa así que sobre el inmueble propiedad de la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento fue accionado, pesa un gravamen hipotecario a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual tiene su origen en que fue adquirido a través de un préstamo otorgado bajo el amparo de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, que en sus artículos 204 y 205 establece lo siguiente:
“Garantía Hipotecaria
Artículo 204. Los préstamos que se otorguen bajo el imperio de esta Ley quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo único acreedor será el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, independientemente del origen de los recursos.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá autorizar la construcción de:
1. Hipoteca de primer grado, compartida con acreedores institucionales.
2. Hipoteca de segundo grado con otro acreedor hipotecario.
En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesario la fijación del monto originario en el documento constitutivo del gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior. Esta garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.
El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat fijará las características de dichas hipotecas y definirá quienes podrán ser los acreedores institucionales y elaborará los modelos de documento hipotecario y los remitirá al operador autorizado para su debida protocolización.”
“Prohibición de Enajenar
Artículo 205. El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado.” (Subrayado del tribunal).
Se observa así que por razones de orden público, orientadas a la satisfacción progresiva del derecho humano a la vivienda, existe una prohibición legal de enajenación del inmueble adquirido con recursos financieros del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, bajo las políticas, planes, programas, proyectos y acciones desarrollados por el Estado en materia de vivienda y hábitat, mientras el préstamo no haya sido cancelado.
Queda evidenciado entonces que a la fecha en que fue celebrado el contrato de opción de compra venta del inmueble ya existía una prohibición legal de transmitir su propiedad sin la autorización del acreedor hipotecario, en vista de que pesaba sobre el mismo una hipoteca de primer grado, constituida a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, tal como consta del documento analizado bajo el número 2 y de la prueba de informes rendida por el Banco de Venezuela, de los cuales se evidencia que aun está vigente dicha hipoteca y por ende persiste la prohibición legal aludida, por lo que este órgano jurisdiccional considera que la pretensión de la parte actora es contraria a Derecho, de conformidad a lo establecido en el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
En consecuencia, no le es dable a este tribunal ordenar la transferencia de propiedad del inmueble de autos si ello no fue previamente autorizado por el operador cambiario. En razón a ello la demanda interpuesta no debe prosperar, pues solo corresponde a los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO accionar la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el 20 de enero de 2014, inserto bajo el Nº 26, Tomo 244, celebrado con la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, como vendedora, pues quedó admitido y probado en autos que recibió de los opcionantes compradores la suma total de TRESCIENTOS OCHENTA MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 380.289,33) y admitió expresamente al contestar la demanda en este proceso no haber cumplido con la penalidad establecida en caso de no otorgar el documento definitivo de compra venta por causa imputable a ella, tal como fue señalado en la narrativa que antecede. Así se decide.
Con fundamento en las consideraciones explanadas anteriormente, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpusieron los ciudadanos YAMILETH CASTRO BEDOYA y MOISÉS RAFAEL CARDONA CANTILLO contra la ciudadana LIZETTE VICTORIA APONTE APONTE, identificadas ut supra.
No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión y en interpretación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, se ordena su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 206º año de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,



ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA Acc.,



YAJAIRA LARREAL GARCÍA.


En esta misma fecha, y siendo las (10:00) a.m., fue publicada y registrada la anterior sentencia.
LA SECRETARIA Acc.,




YAJAIRA LARREAL GARCÍA.



Expediente Nº AP31-V-2014-000794.