República Bolivariana de Venezuela
En su nombre
Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Años: 205º y 157º
Sentencia Definitiva
Juzgado 15 de Municipio
AP31-V-2015-001090
PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DOS POR TRES C.A.,
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: representados por los abogados Carlos Brender y Roberto Salazar, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.820 y 66.600
PARTE DEMANDADA: EMPRESA ALIMENTOS FAMILIA ALFASA, SOCIEDAD ANÓNIMA
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: los abogados en ejercicio Henry R. Gutiérrez Casique Y Jaime Rivero Vicente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 123.278 y 30.979 respectivamente
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
AP31-V-2015-001090
-I-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION.
Vistas las actuaciones que conforman el presente expediente, así como el acta del debate oral de fecha cinco (5) de Agosto del año dos mil dieciséis (2016), que sigue por ante este Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DOS POR TRES C.A., contra EMPRESA ALIMENTOS FAMILIA ALFASA, SOCIEDAD ANÓNIMA; el cual se sustanció bajo el Nº EXP. AP31-V-2014-000729, estando dentro del lapso de ley para publicar el extenso del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil; en este Estado se procede en consecuencia.
El presente juicio trata sobre una acción de DESALOJO (sobre LOCAL COMERCIAL), que se sustanció por ante este Tribunal entre CORPORACIÓN DOS POR TRES C.A., contra EMPRESA ALIMENTOS FAMILIA ALFASA, SOCIEDAD ANÓNIMA; alegando la actora que suscribió contrato de arrendamiento, con la parte demandada sobre un local comercial en fecha 16 de julio de 1999 Fundamentó su pretensión de conformidad con lo establecido en los artículos 1° del Código de Procedimiento Civil, 1167, del Código Civil, en concordancia con el articulo 34 literal a, del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado en la demanda, por no ser cierto los hechos alegados así como en la fundamentación jurídica en que se pretende sustentar la presente acción. que su representada no solo ha contratado con la parte actora sino que lleva más de 20 años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario pues ha suscrito contratos de alquiler antes con otros arrendadores sobre ese mismo inmueble; de manera que el contrato se ha indeterminado en el tiempo al superar los 15 años de arrendamiento y ese criterio ha sido el sostenido tanto en la doctrina como en la jurisprudencia que ya antes habían señalado por lo tanto, insisten en negar que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.
- II -
CONSIDERACIONES DE MERITO PARA DECIDIR.
Para decidir este juzgador observa: En primer lugar respecto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, este hecho quedo demostrado con el documento contentivo del contrato de arrendamiento que en copia certificada fue anexo al libelo de demanda y que al no haber sido tachado de falso se tiene por reconocido y se tiene por cierto la relación arrendaticia suscrita entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1355, 1356, 1357, 1359, 1360,y 1384 del Código Civil .
También es un hecho aceptado por las partes que la posesión arrendaticia del local por el demandado data desde fecha 16 de julio de 1999, así como también consta a los autos la notificación de fecha 18 de octubre 2011- hecha por el arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento de manera que la prorroga legal de acuerdo con esta notificación por lo que la prorroga legal empezaría a computarse a partir del 31/12/2011, fecha en que venció el contrato objeto de la presente acción.
Asi las cosas, observa este juzgador que el principal asunto controvertido en el juicio es; si el contrato de marras se mantuvo como un contrato a tiempo determinado o si se indetermino en el tiempo debido a su duración; siendo el efecto en uno u otro caso distinto; pues de considerarse el contrato a tiempo determinado es procedente el cumplimiento del mismo una vez practicada la notificación de no prorroga dentro de su oportunidad legal y vencido y disfrutado por la arrendataria la prorroga legal correspondiente; otro caso sería si el contrato de arrendamiento se indetermino en el tiempo; pues entonces no cabria la figura del cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal.
En el presente caso se observa que la relación arrendaticia sobre el inmueble por ALIMENTOS FAMILIA ALFASA SA; se remonta a la fecha 16 de julio de 1999, tal como lo señala la parte actora en su escrito libelar; sin embargo el demandado ha insistido que la relación arrendaticia data de más de 15 años lo que hace que el contrato; a su juicio se ha indeterminado conforme a lo sostenido y aceptado por la jurisprudencia al respecto; sin embargo no probo la parte demandada la existencia de esta relación arrendaticia con fecha anterior a 16 de julio de 1999. asi se decide.
Ahora bien la doctrina patria y nuestra jurisprudencia ha sostenido pacíficamente el criterio que los contratos de arrendamiento que se extiendan por un tiempo superior a 15 años se entienden como si se indeterminaran en el tiempo; y esta doctrina la tomamos del texto LA JURISPRUDENCIA EN EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pag 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá en el cual se sostiene el siguiente criterio:
“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ...( sic).
Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C. ), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.
Sentencia CPCA
FECHA 14-08-91
Ponente : Magistrada Hildegar Rondón de Sansó.
“Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580. En consecuencia, la última prórroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada por el artículo 1.600 del Código Civil que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado.”
Este criterio lo ha hecho suyo quien aquí decide en reiteradas sentencia emanadas de este juzgado; sin embargo, en el caso de marras surge una situación que considera este juzgador es distinta; y es que el inmueble dado en arrendamiento no es para uso exclusivo de vivienda; sino para uso de comercio, por lo que analizando pormenorizadamente la norma observamos que el artículo 1580 del Código Civil establece dos situaciones distintas; veamos:
“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.
Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.”
En el primer aparte del artículo observamos una norma genérica rectora que limita los alquileres a 15 años; que pareciera aplicarse a cualquier tipo de contrato de alquiler.
En cuanto al segundo aparte observamos que la norma va dirigida exclusivamente a los inmuebles dados en alquiler para el uso como vivienda y aquí es expreso el legislador que permite la excepción a la norma arriba citada pues, mientras en ese primer aparte prohíbe los alquileres por más de quince años y en todo caso los limita a 15 años; en este segundo aparte cuando se trata de alquiler para vivienda no solo permite que exceda los quince años sino que este podrá estipularse hasta que dure la vida del arrendatario.
Por lo que es forzoso por exclusión entender que el primer aparte de la norma citada es exclusivamente aplicable solo a los inmuebles dados en alquiler para otro tipo de uso distinto al uso para vivienda.
De manera que no fue la intensión del legislador indeterminar el contrato cuando excediera de 15 años, fuere cual fuere su naturaleza, sino que este privilegio fue exclusivo para los alquileres para uso de vivienda, lo cual tiene sentido social y lógico de acuerdo con los postulados de nuestra carta magna; por lo cual considera este juzgador, esta es la interpretación que debe darse a la norma citada. asi se decide.
Asi pues en base al razonamiento anterior; un inmueble dado en arrendamiento para uso de comercio queda fuera de la aplicación de este beneficio y en consecuencia todo contrato de alquiler destinado a comercio no podrá exceder de 15 años tal y como lo pauta la norma prevista en el artículo 1580 primer aparte del Código Civil. y en todo caso resguardando los derechos que consagra la ley cuando el arrendatario tiene cierto tiempo en la posesión del inmueble, debe concedérsele el beneficio de la prorroga legal previsto en la ley. Así se decide.
Bajo tal razonamiento es forzoso para este tribunal considerar que la relación arrendaticia de los contratos de alquiler sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo determinada y asi se decide.
Ahora bien, aclarado el punto anterior queda establecer frente a esta relación arrendaticia que permaneció en el tiempo por más de Diez (10) años, ( 16 de julio de 1999), que le correspondía al arrendatario una prorroga legal de Tres (3) años, tal como lo establece la norma prevista en el Artículo 38 Literal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de empezar a correr la prorroga legal que comenzó a computarse desde el 28/12/2011, fecha en que venció el contrato objeto de la presente acción, siendo que la prorroga venció en fecha 28/12/2014, debiendo el actor hacer entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia el 01/01/2015, por haber vencido tanto el contrato como la prorroga legal correspondiente.
En ese sentido, observa este Juzgador que correspondía a la parte demandada demostrar durante la secuela del proceso, el cumplimiento de la entrega material del inmueble arrendado, por lo que no habiendo demostrado a través de medio probatorio alguno, nada en contra de las afirmaciones realizadas por la demandante referente a la culminación del contrato y de su prorroga legal, considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar. Así se decide.-
-III-
DISPOSITIVA
Finalmente en base al razonamiento anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 40 literal g, del Decreto Ley de Arrendamiento inmobiliario para uso comercial y los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código de Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley se declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (LOCAL COMERCIAL) constituido por un local comercial distinguido como Local tres (3) (actualmente local PB-2), ubicado en la planta baja del Edificio Vicson II, con cuatro (04) puestos de estacionamiento más un (01) estacionamiento de carga, situado en la Avenida Principal Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda, intentara la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DOS POR TRES C.A contra la EMPRESA ALIMENTOS FAMILIA ALFASA, SOCIEDAD ANÓNIMA. y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes SEGUNDO: Se condena a la demandada EMPRESA ALIMENTOS FAMILIA ALFASA, SOCIEDAD ANÓNIMA a hacer entrega a la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN DOS POR TRES C.A, del inmueble anteriormente señalado, libre de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 23 días del mes de septiembre de Dos Mil dieciséis (2016).-
EL JUEZ TITULAR
RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
YENNY CARABALLO
En esta misma fecha siendo las 9:30, se público y registró esta decisión.
LA SECRETARIA
YENNY CARABALLO
AP31-V-2015-001090
RJG/ YRCS / YRCS
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