TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario Ejecutor Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiocho (28) de septiembre de 2016
206° y 157°

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA H.U.A., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Mirando, en fecha 03 de octubre de 1996, bajo el Nº 20, Tomo 271-A-Pro, R.I.F J-30482209-0.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RUDYS CELESTINO PIÑANGO, abogado en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el Nº 33.869.

PARTE DEMANDADA: ARISTIDES LEON OLIVARES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.250.222.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO LEON LOPEZ, abogado en ejercicio inscrita en el IPSA bajo el Nº 34.543.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (OFICINA)

SENTENCIA: DEFINITVA (EXP Nº AP31-V-2016-000103)

I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por el abogado RUDYS CELESTINO PIÑANGO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 33.869, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA H.U.A., C.A., en contra del ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (OFICINA).
Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda que en fecha 19 de septiembre de 2012, su representado dio en arrendamiento mediante contrato escrito autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando registrado bajo el Nº 31, Tomo 87, un local para uso de oficina distinguido con el Nº 302, ubicado en el Ala Norte del tercer Piso (3º) del Edificio SUDAMERIS, en la Avenida Fuerzas Armadas, esquina con Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria en Caracas.

Como consecuencia de lo acordado por las partes en la clausula Decima tercera del contrato, y tomando en consideración el último canon dejado de cancelar por el arrendatario, este ascendería a la suma de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 5.582,00), siendo este el canon a tomar en consideración a los efectos de la presente demanda, sin perjuicio de exigir la aplicación de la modalidad establecida anteriormente transcrita Clausula Decima Tercera, derecho el cual expresamente se reserva la parte actora.

En la clausula segunda se estableció que la falta de cumplimiento de la obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento daría derecho a LA ARRENDADORA a pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y a exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados.

Que EL ARRENDATARIO ha dejado de pagar los canones correspondientes a los últimos treinta (30) periodos; o sea, desde el 15 de julio de 2013 hasta el 15 de enero del año 2016, ambos inclusive, adeudando, para la presente fecha la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 167.460,00) por concepto de cánones atrasados, calculados a razón de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 5.582,00) casa uno, señalando la accionante que no fue posible a través de ninguno de los intentos amistosos realizados por ellos, lograr el pago de las cantidades adeudadas.

Que la parte actora fundamentó su demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil.

En fecha 11 de febrero de 2016, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 22 de febrero de 2016.

Compareció el ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, en fecha 17 de marzo de 2016, alguacil adscrito de este Tribunal y estampó diligencia mediante la cual consignó la compulsa de citación sin firmar en virtud de no haber podido materializar la citación personal de la parte demandada.

Mediante auto de fecha 31 de marzo de 2016, y previa requerimiento hecho por la representación judicial de la parte actora, se ordenó y se libró cartel de citación, a la parte demandada ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES, parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 26 de abril de 2016, el representante judicial de la parte actora consignó dos ejemplares del cartel de citación debidamente publicados en los diarios de circulación nacional ordenada por este Juzgado, así mismo en fecha 09 de mayo de 2016 el secretario accidental de este Juzgado ciudadano JOHNNY ALVERT ESPINOZA PEREIRA, mediante nota dejó constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por el actor, y haber fijado cartel de citación dando por cumplidas con las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 22 de mayo de 2016, y previo requerimiento que al efecto hiciera el apoderado judicial de la parte actora, se designó defensor judicial de la parte demandada al abogado JULIO LEON LOPEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 34.543, librándose en esa misma fecha boleta de notificación informándole del cargo recaído en su persona.

En fecha 19 de julio de 2016, el alguacil JAIRO ALVAREZ, estampó diligencia mediante el cual consignó boleta de notificación debidamente firmado por el defensor judicial designado.

En fecha 21 de julio de 2016, compareció el abogado JULIO LEON LOPEZ, en su carácter de defensor judicial designado, aceptó el cargo recaído en su persona y juro cumplirlo bien y fielmente.

Por auto de fecha 28 de julio de 2016, se ordenó librar compulsa de citación al defensor judicial designado al efecto.

Mediante diligencia suscrita por el alguacil EDGAR ZAPATA, de fecha 02 de agosto de 2016, dejó constancia de haber citado al defensor judicial designado, consignando a su efecto recibo de citación firmado por su destinatario.

En fecha 04 de agosto de 2016 siendo la oportunidad legal correspondiente compareció el abogado JULIO LEON LOPEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 34.543, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito de contestación a la demanda, la cual realizó en los siguientes términos, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho expuestos por la parte actora en su escrito de demanda, por lo que solicito que la presente demandada sea declarada sin lugar.

Asimismo consignó telegrama enviado a su defendido a los fines de que se comunicara con su persona para realizar una mejor defensa de sus intereses.

En fecha 19 de septiembre de 2016, el Apoderado Judicial de la parte actora, presento escrito de pruebas.

En fecha 21 de septiembre de 2016, este Tribunal admitió escrito de pruebas promovidas por la parte actora.

II
DE LAS PRUEBAS
PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1.- Original de Contrato de Arrendamiento Autenticado suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA H.U.A., C.A. y el ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES, por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, , en fecha 19 de septiembre de 2012, quedando registrado bajo el Nº 31, Tomo 87.

Esta prueba se refiere a un documento autenticado, el cual al no ser impugnado debe ser valorado como fidedigno, conforme con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia que el inmueble objeto de la litis es el señalado en el contrato de arrendamiento que promueve la parte actora. Así se decide.-

LA PARTE DEMANDADA NO PROMOVIÓ NINGÚN TIPO DE PRUEBAS.-

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

La representación judicial de la parte accionante señaló que en fecha 19 de septiembre de 2012, su representado dio en arrendamiento un bien inmueble consistente en una oficina de aproximadamente veinticuatro metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (24,30 mt2) distinguida con el número 302, ubicado en el Ala Norte del tercer Piso (3º) del Edificio SUDAMERIS, en la Avenida Fuerzas Armadas, esquina con Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria en Caracas, que la arrendataria ha incumplido reiteradamente con el pago de los cánones de arrendamiento fijado en el Contrato de Arrendamiento, cuyos pagos anteriores a la falta de pago venía haciendo en forma atrasada e irregular, quien ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los últimos treinta (30) periodos; o sea, desde el 15 de julio de 2013 hasta el 15 de enero del año 2016, ambos inclusive, adeudando, para la presente fecha la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 167.460,00) por concepto de cánones atrasados, calculados a razón de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 5.582,00) cada uno, señalando la accionante que no fue posible a través de ninguno de los intentos amistosos realizados por ellos, lograr el pago de las cantidades adeudadas, incumpliendo su obligación adquirida en la Cláusula Segunda del Contrato.-

En la oportunidad de dar contestación a la litis el defensor judicial designado rechazó la demanda en forma pura y simple; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, configurándose así la denominada “contestación genérica” en la cual la carga de la prueba continúa en cabeza del actor por lo que corresponde a esta sentenciadora proceder a examinar los instrumentos y demás pruebas objeto de la presente acción de Resolución de Contrato, de conformidad con el artículo 509 del texto adjetivo civil.

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos original del Contrato de Arrendamiento Autenticado, suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA H.U.A., C.A. y el ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES, contrato que es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue desconocido por la contraparte, de las cláusulas segunda y decimo tercera del contrato de arrendamiento se estableció: “…Segunda: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs 4.000,00) que EL ARRENDATARIO pagara por mensualidades anticipadas, puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, La falta de cumplimiento de esta obligación dará derecho a LA ARRENDADORA a pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y a exigir la Indemnización de los daños y perjuicios causados, por monto no menor al de la suma de los cánones del tiempo de duración de este contrato que haya dejado de cumplirse por efecto del incumplimiento de EL ARRENDATARIO…”. Y así se decide.-

De lo anterior se establece que el contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes se ha venido renovando año por año, ya que no se evidencia que ningunas de las partes se hayan notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento, entonces se considera que el mismo se ha venido prorrogando año por año por el lapso inicial de un año, en este sentido se debe establecer que la relación contractual existente entre las partes es a tiempo determinado. Y así se decide.-

Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Segunda del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con su obligación.

Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.

De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa a analizar la cláusula Decima Tercera del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:

“…Decima Tercera: La duración de este contrato será de un (1) año contado a partir del día 15 de Agosto de 2012 y podrá renovarse por periodos de seis mese, sin que en ningún caso pueda convertirse en contrato a tiempo indeterminado…”.

Del análisis de la Cláusula antes señalada conjuntamente con la clausula segunda ya citada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades vencidas, en tal sentido de la argumentación esgrimida por la defensora judicial se aprecia que a la representación judicial de la parte actora le correspondía probar la existencia de la relación contractual arrendaticia, la cual quedó plenamente demostrada; y que es carga de la parte demandada desvirtuar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula segunda del referido contrato, trayendo a los autos los medios probatorios que demostrará haber cumplido con su obligación o de haber realizado cualquier hecho que extinguiera la obligación, y siendo que en el presente caso ni el defensor, ni la demandada, lograron probar durante la secuela del juicio, tal y como era su obligación, a tenor de la previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que hubiere cancelado oportunamente a la parte actora, los cánones de arrendamiento correspondientes a los últimos treinta (30) periodos; o sea, desde el 15 de julio de 2013 hasta el 15 de enero del año 2016. En consecuencia de lo expuesto, éste Tribunal concluye, que ciertamente el accionado ARISTIDES LEON OLIVARES, está insolvente con respecto a las pensiones arrendaticias demandada, razón por la cual, la presente acción es PROCEDENTE, de acuerdo al contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.579 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece
-IV -
DISPOSITIVO

De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Trigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

-PRIMERO: Con Lugar la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA H.U.A., C.A., en contra del ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (OFICINA.

-SEGUNDO: Se ordena al ciudadano ARISTIDES LEON OLIVARES parte demandada, hacer entrega del bien inmueble consistente en una oficina distinguido con el Nº 302, ubicado en el Ala Norte del tercer Piso (3º) del Edificio SUDAMERIS, en la Avenida Fuerzas Armadas, esquina con Avenida Urdaneta, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria en Caracas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.

-TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar la suma total de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs 167.460,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el lapso comprendido desde el 15 de julio de 2013 hasta el 15 de enero del año 2016, ambos inclusive, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS OCHNETA Y DOS BOLIVARES (Bs 5.582,00) cada uno.

-CUARTO: El pago de la suma de CINCO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES (Bs 5,582,00), por todo el tiempo que continúe usando y disfrutando del inmueble arrendado sin pagar el canon establecido en el contrato, a partir del 15 de enero de 2016; y los que se sigan causando hasta la fecha que el presente fallo quede firme.

-QUINTO: En pagar la indexación de las sumas de dinero demandadas, por lo que se ordena realizar experticia complementaria del fallo, por medio de un experto contable, tal como lo estable el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

-SEXTA: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

DRA, MARIA CECILIA CONDE MONTEVERDE.
LA SECRETARIA TITULAR

ABOG. ADRIANA PLANAS
En la misma fecha, siendo las : p.m, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR

ABOG. ADRIANA PLANAS
MCCM/AP/Jesus
Exp. AP31-V-2016-000103