REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, cuatro de diciembre de dos mil diecisiete 207º y 158º ASUNTO Nº AN3A-V-2017-000001 ASUNTO ANTIGUO 10-2017-V-005 “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Desalojo local comercial. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo objeto observa: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano MANUEL VILLAR GAYO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.025.752. Representado en la causa por los abogados Leopoldo Micett Cabello, Dessire Y. López Robles, Andrea Carolina de Armas y Aldo Enrique Pérez González, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 50.974; 260.372; 252.484 y 228.330 respectivamente, conforme se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, en fecha 22 de febrero de 2017, anotado bajo el Nº 24, tomo 60 de los libros de autenticaciones, cursante a los folios 05 al 07 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano JOSE ANGEL VIERA APECECHEA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-.23.792.908. Representado en la causa por la abogada Lucaisma Elena Luna Lachica, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.968, conforme se desprende de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública de Cagua del estado Aragua, en fecha 15 de mayo de 2017, anotado bajo el Nº 44, tomo 54, folios 141 al 143 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 32 al 34 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas en virtud de la pretensión que por Desalojo de local comercial incoara el ciudadano MANUEL VILLAR GAYO, en contra del ciudadano JOSE ANGEL VIERA APECECHEA, ambos plenamente identificados en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 09 de marzo de 2019, la parte actora incoó pretensión de desalojo en contra de su arrendatario, argumentando en su defensa, en síntesis: 1.- Que consta de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de febrero de 1993, bajo el Nº 16, tomo 20, Protocolo Primero; y documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de mayo de 2008 y protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 27 de octubre de 2008, bajo el Nº 2008.388, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.204, que es propietario de un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie total de tres mil cuatrocientos treinta y ocho metros cuadrados (3.438,00 mts2) y los tres edificios en él construidos, situado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, Urb. San Martín, Catastro Nº 12061212, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En una longitud de cincuenta y dos metros con veinte centímetros (52,20 mts.), con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima Corporación de Inversiones; SUR: En una longitud de treinta y ocho metros con setenta centímetros (38,70 mts.) con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: que es su frente, en una longitud de setenta y seis metros (76 mts.) con la Avenida El Matadero; y OESTE: en una longitud de setenta y cinco metros con veinte centímetros (75,20 mts.) con terrenos que son o fueron del señor Gustavo de la Rosa. 2.- Que dio en arrendamiento mediante contrato verbal al ciudadano José Ángel Viera Apecechea, parte demandada, para uso exclusivo comercial, el inmueble constituido por un (01) galpón y una (01) oficina ubicada en la planta baja de uno de los edificios de la referida construcción, distinguido con la letra “B”, situado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, Urb. San Martín, con una extensión de superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040,00 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con el galpón Nº 2; SUR: con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: Con la Avenida El Matadero y un taller mecánico; y OESTE: Con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo de la Rosa. 3.- Que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2016 al marzo de 2017, adeudando a la fecha la suma de quinientos cuarenta mil bolívares (540.000,00 Bs.) por tal concepto. 4.- Que en virtud del incumplimiento de la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento convenidos, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Desalojar el galpón y oficina arrendado, distinguido con la letra “B”, situado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, Urb. San Martín, con una extensión de superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040,00 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con el galpón Nº 2; SUR: con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: Con la Avenida El Matadero y un taller mecánico; y OESTE: Con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo de la Rosa; B.- Pagar la cantidad de quinientos cuarenta mil bolívares (540.000,00 Bs.) por concepto de indemnización por daños y perjuicios causados por la ocupación del inmueble por parte del arrendatario, correspondiente a los meses de diciembre de 2016 a marzo de 2017, ambos meses inclusive; y C.- Pagas las costas y costos del proceso. 5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la suma de quinientos cuarenta mil bolívares (540.000,00 Bs.). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada mediante escrito presentado en fecha 21 de junio de 2017, procedió a contestar la pretensión de desalojo incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo: 1.- Opuso la falta de cualidad pasiva del demandada para sostener el presente juicio, al no ser la persona que ocupa el inmueble identificado por la parte actora en su libelo de demanda. 2.- Admitió la existencia de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado entre la actora y la Sociedad Mercantil Tejidos Punto X Punto C.A., de la cual es representante el ciudadano José Ángel Viera Apecechea, sobre un galpón y oficina comercial, con un canon de arrendamiento de ciento ochenta mil bolívares mensuales (180.000,00 Bs.), pagaderos por mensualidades vencidas cada tres (03) meses. 3.- Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2016 a marzo de 2017, cuando de mutuo acuerdo convinieron en cancelar cada tres (03) meses una cuota de canon de arrendamiento. Quedando en consecuencia y conforme auto de fecha 26 de septiembre de 2017, controvertidos los siguientes hechos: 1.- El estado de insolvencia del arrendatario en relación a los meses de diciembre de 2016, enero, febrero y marzo de 2017. 2.- La existencia de la Falta de cualidad e interés del arrendador para sostener el juicio, toda vez que el inmueble sobre el cual se solicitó en el libelo de demanda el desalojo, no se correspondería con el galpón y oficina ocupado por el arrendatario en virtud de la cuestión previa planteada. 3.- La obligación del demandado en entregar el bien inmueble arrendado en virtud de sus estado de solvencia con los arriendos señalados como insolutos, por tratarse de cánones trimestrales los convenidos y no mensuales. En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone: -1er PUNTO PREVIO- DE LA CONFESION FICTA ALEGADA EN LA AUDIENCIA DE JUICIO Durante la celebración de la audiencia de juicio prevista en la causa en fecha 30 de noviembre de 2017, la representante judicial de loa parte demandante presente en la misma, solicitó la declaratoria de la confesión ficta de la parte demandada al no presentarse a la celebración de la audiencia, para lo cual y conforme a lo previsto en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, resulta claro que ante la ausencia de una de las partes a la audiencia de juicio, esta se llevará a cabo solo que las pruebas a practicar, serán aquellas promovidas por la parte presente, mas no se entenderá que existe una presunción de confesión, pues para llegar a la audiencia de juicio se sobreentiendo que hubo una contestación al fondo de la causa por la parte demandada, al punto que hubo la fijación de los hechos y límites de la controversia en el proceso. De igual forma, se aclara que para la procedencia de la confesión ficta de la parte demandada debe prevalecer la existencia de tres supuestos procesales que indica el artículo 363 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son: 1.- Ausencia de contestación a la pretensión por parte del demandado; 2.- Ausencia de prueba que favorezca a la pretensión de la parte demandada y 3.- Que la acción (pretensión) del actor no sea contraria a derecho. Así pues, observado estos tres supuestos procesales para la procedencia de la confesión ficta, es evidente que en el caso de autos la misma no se encuentra configurada, toda vez que al haber la contestación a la pretensión mediante escrito presentado en fecha 21 de junio de 2017, destruye por completo esta presunción de confesión ya que los requisitos son concurrentes, razón por la cual se declara Sin Lugar. Así se decide. 2º PUNTO PREVIO -DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA- En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada esgrimió la falta de cualidad pasiva para sostener el presente proceso de desalojo, bajo el alegato de no ser el arrendatario del bien inmueble señalado por la parte actora en su libelo de demanda. En efecto, la señalada falta de cualidad fue alegada bajo los siguientes argumentos: (SIC)”…En atención a lo antes expuesto relacionado con los alegatos referentes a que no hubo señalamiento ni determinación precisa del objeto de la pretensión, es decir, en dicho libelo de demanda el inmueble objeto de la solicitud de desalojo es totalmente distinto al inmueble de uso exclusivo comercial que ocupo en calidad de inquilino en representación del Fondo de Comercio Tejidos Punto X Punto C.A., que a su vez es en realidad el objeto de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en lo que se refiere a los linderos específicos, y al área de construcción del Galpón comercial. Esto significa que el inmueble en el cual funciona el fondo de comercio, y el cual constituye el objeto de la relación arrendaticia entre mi persona y el demandante tiene establecido diferentes linderos a la superficie, propiedad del demandante, en el cual funcionan varios fondos de comercio, y no como quedo expuesto en el libelo, en consecuencia si comparamos las características del inmueble cuyo dato de registro son registrado por ante el Registro Publico del Sexto Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de octubre de 2008, bajo el Nº 2008.388, asiento registral Nº 1 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.7.204 en donde no se especifican los linderos del galpón y oficina arrendados, tenemos entonces que dicho inmueble descrito en el libelo de demanda es totalmente distinto al inmueble en el cual funciona mi empresa, pues en este el area de construcción es apenas de unos Mil Treinta metros cuadrados (1.030,00 mts2) mientras que el que señala el demandante, con sus respectivos linderos sobre el cual solicita la medida de desalojo tiene un área de superficie de Tres Mil Cuatrocientos Treinta y Ocho metros cuadrados (3.438,00 mts2) por consiguiente y en conclusión alego a mi favor la falta de cualidad e interés del demandado en sostener el presente juicio, ya que no soy yo, ni la firma que represento, quien ocupa el inmueble, que según los datos de registro señalados, y que según el demandante tuvo por objeto un contrato de arrendamiento; con un terreno de un área de superficie de Tres Mil Cuatrocientos Treinta y Ocho metros cuadrados (3.438,00 Mts2)…”. (Fin de la cita textual). (Subrayado y negrillas del tribunal). Falta de cualidad que pasa a ser resuelta en los términos que siguen: El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone: ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.” Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial. Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil “, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó: (SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. …De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda… …El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…” De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales. Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse. La Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva). Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial. Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: “TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).” Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último. Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. Luís Loreto publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita).Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito. Así pues, conforme al alegato de la parte demandada, la falta de cualidad pasiva deviene de la presunta indeterminación o precisión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y no de la inexistencia de contrato o relación arrendaticia entre las partes, lo que evidencia que tal señalamiento no se corresponde con la falta de cualidad señalada. Ello es así dado que es la propia demandada en su escrito de contestación a la demanda que señalada que efectivamente le une una relación arrendaticia con la parte actora, por cuyo uso del inmueble cancelaría un canon de arrendamiento de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.), lo que demostraría que es la arrendataria de quien le demanda en desalojo, con la aseveración que si bien señaló además que el contrato locativo se suscribió presuntamente a favor de la Sociedad Mercantil Tejidos Punto X Punto C.A., de la cual es su representante, ello no fue demostrado en la causa con alguna prueba que demostrase que verdaderamente quien ocupa en calidad de arrendataria del inmueble lo es la Sociedad Mercantil señalada y no la persona indicada por la actora como su arrendatario. Así se decide. De igual manera se observa, que la indeterminación del objeto del contrato de arrendamiento, fue alegada como cuestión previa en la causa, la que declarada Con Lugar mediante fallo de fecha 04 de agosto de 2017, resultó subsanada por la parte actora mediante escrito de fecha 10 de agosto de 2017, que al no haber sido objetada por la demandada vale como subsanación y por consiguiente el inmueble cuestionado se encontraría determinado con precisión, siendo el mismo conforme al escrito de subsanación, el siguiente: (SIC)”…Subsano la presente cuestión previa, indicando que los linderos y metraje del presente inmueble son: METRAJE: la superficie tiene una extensión de Mil Cuarenta Metros Cuadrados (1.040,00 mts2) aproximadamente, y esta comprendido dentro de los siguientes linderos; NORTE: con el galpón Nº 2; SUR: con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: Con la Avenida El Matadero y un taller mecánico; y OESTE: Con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo de la Rosa…”. Evidenciándose de esta manera no solo la determinación del bien inmueble arrendado sino que demostraría la improcedencia de la Falta de Cualidad Pasiva alegada por la demandada, por ser esta la arrendataria del bien inmueble objeto de la controversia y cuyo desalojo es pretendido por la propietaria-arrendadora del mismo. Así se decide. En virtud de ello, el alegato de Falta de Cualidad Pasiva alegada por la demandada en su escrito de contestación de fecha 21 de junio de 2017, debe ser declarad Sin Lugar. Así se decide. -DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA- Vista la naturaleza “comercial” del uso o destino admitido por las partes tanto en el libelo de demanda como en el respectivo escrito de contestación, pasa este Juzgado de Municipio a resolver el fondo del asunto controvertido que le fue elevado a su conocimiento y resolución, para lo cual observa: Alegó la parte actora como fundamento de su pretensión de desalojo, el incumplimiento por parte de su arrendatario en cuanto a los pagos de los cánones de arrendamientos previamente convenidos y correspondientes a los meses de diciembre de 2016 y enero a marzo de 2017, para un total adeudado por dicho concepto de quinientos cuarenta mil bolívares (540.000,00 Bs.). Insolvencia que la parte demandada negó enfáticamente, señalando que los cánones de arrendamiento convenidos en la suma de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.) debían ser cancelados por mensualidades vencidas cada tres (03) meses, con la salvedad –según sus dichos- que una cuota de arrendamiento correspondería a tres meses de arriendo y a los fines de demostrar el pago de los cánones de arrendamientos señalados por la actora como insolutos, aportó al juicio recibos copias simples de cheques personales girados contra la cuenta corriente Nº 0115-0065-03-1003848881, cuyo titular se correspondería presuntamente al ciudadano GUSTAVO F. LOPEZ F. en el Banco Exterior C.A. Banco Universal; Cuenta Corriente Nº 0134-0142-03-1421450725, cuya titularidad presuntamente le correspondería a VIERA SE?ONANS MARIA FERNANDA, en la entidad Financiera Banesco Banco Universal S.A.C.A. y cuenta corriente Nº 0115-0054-47-1003006556, de presunta titularidad de TEJISDOS PUNTO X PUNTO C.A., en el Banco Exterior C.A. Banco Universal; los cuales se mencionan a continuación: Nº cheque Monto Fecha Giro Mes que paga 07-24148640 180.000,00 Bs. 03/03/2017 diciembre 2016 40030653 180.000,00 Bs. 07/04/2017 enero 2017 11030654 180.000,00 Bs. 07/04/2017 febrero 2017 21030661 180.000,00 Bs. 07/04/2017 marzo 2017 60-25096254 180.000,00 Bs. 08/03/2017 abril 2017 Todos girados presuntamente a favor del ciudadano Manuel Villar, siendo además que dichos cheques con excepción al numerado 07-24148640, fueron objeto de depósito bancario presuntamente en la Cuenta Corriente Nº 01150065010650734781, a nombre del ciudadano MANUEL VILLAR GAYO, en la entidad Financiera Banco Exterior C.A. Banco Universal, en la forma que se describe: Nº CHEQUE FECHA DEPOSITO PLANILLA 40030653 07/04/2017 257140506 11030654 07/04/2017 257140534 21030661 07/04/2017 257140559 60-25096254 09/05/2017 258104123 Que evidenciarían en principio el presunto pago de los meses de enero a marzo de 2017, efectuado en fecha 07 de abril de 2017, aparentemente de forma trimestral como lo alegaría la parte demandada en su escrito de contestación. Pero ello no ocurre con el presunto pago efectuado de los meses de diciembre de 2016, el cual no logra demostrarse con la copia del cheque aportado por contravenir lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y el pago del mes de abril de 2017, presuntamente efectuado en fecha 09 de mayo de 2017, que evidenciarían el pago de forma mensual y no trimestral como fue alegado y menos aún en el modo señalado en el escrito de contestación de corresponderse (SIC)”…una (01) cuota de canon de arrendamiento corresponde a tres (03) meses…” (Fin de la cita textual). (Folio 30), al ser evidente que cada presunto pago del canon efectuado por el arrendatario lo fue por la suma íntegra de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.) y no un (01) solo pago por tres (03) meses de arriendo, bajo la ecuación 3 meses=180.000,00 Bs y no 3 meses X 180.000,00 Bs. cada uno como es lo demostrado. Así declara. De lo anterior puede concluirse, que el canon de arrendamiento verdaderamente y conforme fue admitido por la demandada, lo era por la suma de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.) mensuales y no trimestrales; y la frecuencia del presunto pago efectuado por la demandada no evidenciaría que haya sido pactada a efectuarse cada tres (03) meses, al constatarse una discrepancia entre lo dicho y lo demostrado con las documentales aportadas por la propia demandada. Ahora bien, es evidente que no es concluyente con el único elemento aportado por la demandada como prueba de su argumento, que lo convenido por las partes en torno a la frecuencia del pago del arriendo como contraprestación por el uso del inmueble arrendado, lo haya sido cada tres (03) meses por mensualidades vencidas, no sólo porque los presuntos cheques y depósitos por si sólo no lo demostrarían sin la ayuda de la prueba de informes de cada una de las entidades Bancarias involucradas en las transacciones señaladas que demostrasen que tales depósitos y cobros se ejecutaron, sino que además con la frecuencia con que fueron realizados no concuerdan entre si cada tres (03) meses, sino que de manera desordenada, unos fueron efectuados a mes vencido, otro de forma trimestral, por lo que tal hecho no se evidencia en autos. No obstante, no se encuentra ante la falta de pacto escrito de las partes, una plazo o frecuencia con que haya sido convenido el pago de las mensualidades por concepto de canon de arriendo mensual, por lo que en principio, tal hecho sería de difícil determinación por el Juzgador con los elementos aportados. Mas sin embargo y conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la obligación del arrendador de pagar el canon de arrendamiento en cuanto a la cantidad y oportunidad debía establecerse contractualmente de forma escrita, pero como sucede en el caso de marras, ante la ausencia de contrato escrito o algún otro elemento probatorio que evidenciare ello en ese modo (contratos verbales), el Juez no sólo no debe abstenerse de decidir so pretexto de silencio, contracción o deficiencia de la ley, sino que conforme a la propia ley debe buscar la solución al asunto que le es sometido a su decisión, ya sea mediante la ayuda de las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y si hubiera todavía dudas, mediante la aplicación de los principios generales del derecho (artículo 4 Código Civil). Es así que ante la ausencia de contrato escrito que demostrase la oportunidad de pago del canon convenido, el juez debe buscar la solución precisa en la ley y ante la falta o ausencia de dicha solución en norma expresa, buscarla en las disposiciones que regulen casos semejantes o materias análogas. Ante ello debe precisarse que por tratarse de una relación arrendaticia de local comercial, priva la ley especial sobre la general, por consiguiente la solución al caso debe buscarse en ésta primeramente, situación que no encuentra regulación en su cuerpo normativo. De allí que, al aplicar los casos semejantes o materias análogas nos encontramos con el artículo 67 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda, que dispone: ARTÍCULO 67.- El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento…”. Resultando en consecuencia cónsono con la solución al caso de marras, establecer que ante la ausencia de convenio entre las partes, el canon de arrendamiento sería cancelado de forma mensual y por mensualidades vencidas, los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, ello en aplicación analógica de los dispuesto en el artículo 67 in comento, por lo que los meses de diciembre de 2016 y enero a marzo de 2017, debían ser cancelados por mensualidades vencidas los primeros cinco (05) días de cada mes, cada uno por la cantidad dineraria de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.). En consecuencia, observado que los presuntos pagos o cancelaciones de los cánones de arrendamientos efectuados por la parte demandada, se realizaron pasados sobradamente la mensualidad vencida, es evidente que no se encontraría en estado de solvencia para con los meses señalados como insolutos por la actora; ello adminiculado con la falta de certeza jurídica en cuanto al depósito y cobro de los cheques y planillas bancarias ya mencionadas en párrafos anteriores, al haber sido aportadas a la causa en copia simple en contravención a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin haber sido acompañados para su demostración con la prueba de informes a las entidades financieras involucradas en cada uno de los casos, para así corroborar fehacientemente que tales hechos verdaderamente se suscitaron y son capaces de demostrar el estado de solvencia de la parte demandada, ello en atención a lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Por lo que, demostrado que la parte demandada no se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre de 2016, y enero a marzo de 2017, cada uno por la suma de ciento ochenta mil bolívares (180.000,00 Bs.), conforme a lo previsto en el artículo 40, literal “A” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta procedente en derecho la pretensión de desalojo incoada con los demás pronunciamiento que de ello deriva, tal y como será establecida en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme al texto del artículo 253 constitucional y por Autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declaran SIN LUGAR los alegatos de confesión ficta de la parte demandada formulado por la parte actora durante la celebración de la audiencia oral en la causa. -SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR alegato de falta de cualidad pasiva formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 21 de junio de 2017. -TERCERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Desalojo de local comercial incoara el ciudadano MANUEL VILLAR GAYO, en contra del ciudadano JOSE ANGEL VIERA APECECHEA, ambos plenamente identificados en el fallo. -CUARTO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano JOSE ANGEL VIERA APECECHEA, a efectuar a favor de la parte actora, ciudadano MANUEL VILLAR GAYO, y/o sus apoderados debidamente constituidos, la ENTREGA METARIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, conformado por un (01) galpón y una (01) oficina ubicada en la planta baja, distinguido con la letra “B”, situado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, Urb. San Martín, con una extensión de superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040,00 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con el galpón Nº 2; SUR: con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: Con la Avenida El Matadero y un taller mecánico; y OESTE: Con terrenos que son o fueron del Sr. Gustavo de la Rosa; el cual forma parte de un lote de terreno con una superficie total de tres mil cuatrocientos treinta y ocho metros cuadrados (3.438,00 mts2) y los tres edificios en él construidos, situado en la ciudad de Caracas, Parroquia San Juan, en el lugar denominado El Empedrado, Urb. San Martín, Catastro Nº 12061212, comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: En una longitud de cincuenta y dos metros con veinte centímetros (52,20 mts.), con terrenos que son o fueron de la Compañía Anónima Corporación de Inversiones; SUR: En una longitud de treinta y ocho metros con setenta centímetros (38,70 mts.) con terrenos que son o fueron de L. Montalbán de Anzola; ESTE: que es su frente, en una longitud de setenta y seis metros (76 mts.) con la Avenida El Matadero; y OESTE: en una longitud de setenta y cinco metros con veinte centímetros (75,20 mts.) con terrenos que son o fueron del señor Gustavo de la Rosa. -QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa a CANCELAR a favor de la parte actora, la cantidad quinientos cuarenta mil bolívares (540.000,00 Bs.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios producto de la insolvencia en la cancelación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre de 2016 a marzo de 2017, cada uno a razón de ciento ochenta mil bolívares mensuales. -SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas, dada la inexistencia de vencimiento total en el proceso. -SEPTIMO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del término legal previsto para ello por el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria la notificación del mismo. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firma y sellada en la Sala de Despacho de éste Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIÉRREZ CORNEJO. EL SECRETARIO TITULAR, ABG. RHAZES I. GUANCHE M. En la misma fecha, siendo las nueve y siete minutos de la mañana (09:07 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el asiento Nº___ del Libro Diario del Tribunal. EL SECRETARIO TITULAR, ABG. RHAZES I. GUANCHE M. ASUNTO Nº AN3A-V-2017-000001 16 Páginas, 01 Pieza.