TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP11-V-2012-000906
PARTE DEMANDANTE: VICTOR MANUEL CARPINTERO GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 25.222.776.
REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA: Reina Luisa Graterol De Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 74.998.
PARTE DEMANDADA: GUSTAVO GALVIS y ANTONINA ZAMBITO DE LANZILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.147.148 y 5.420.256, respectivamente.
REPRESENTACIÒN DE LA PARTE DEMANDADA: Ricardo Valera, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.147.148, actuando como defensor judicial.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
ANTECEDENTES
Se el presente juicio se inició mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial el 13-08-2012, y se admitió el 24-09-2012, ordenándose el emplazamiento de los demandados.
Cumplidas las gestiones a los fines de la citación de la parte demandada sin que se hubiese logrado, a petición de parte, se emplazaron por medio de carteles, y vencido el lapso legal sin que acudiesen a darse por citados, a petición de parte, se les nombró defensor judicial, quien luego de las formalidades de notificación, juramentación y citación contestó a la pretensión de la actora, por lo que la rechazó negó y contradijo en toda y cada uno de los hechos en que la actora fundamento su pretensión, en tal sentido corresponde a la actora la carga de probar sus afirmaciones de hecho.
DE LA CONTROVERSIA.
La pretensión del accionante, versa sobre el cumplimiento de contrato de opción de compra venta celebrado con los demandados, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 4-A, catastro actual Nº 01-01-18-U01-005-018-007-000-004-04A, ubicado en el piso 4 del edificio Residencia Dora, situado con frente a la Avenida El Paseo de la Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, con una superficie aproximada de cien metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (100,06 mts.2) de construcción y cuyos linderos son: Norte: Con fachada norte del edificio. Sur: Con apartamento 4-B y pasillo de circulación. Este: Con fachada este del edificio Oeste: Con escaleras generales y espacios varios que se originan por el jardín de la planta baja, le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento Nº 13 y un maletero Nº 15, ubicados en la planta baja y sótano del edificio, propiedad del ciudadano Gustavo Galvis, según documento registrado en la Oficina del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2009-1, Matriculado con el Nº 217.1.1.20.306 del Libro Folio Real del 23-07-2009.
Que el precio se fijó en seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000.00), de los cuales el 30 de diciembre de 2010, el comprador entregó a los vendedores la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), como anticipo de la venta hasta la realización de los trámites para protocolizar la misma, acordando pagar la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000.00), en el acto de protocolización de la venta. Estableciendo que la compra venta tendría una duración de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, más una prórroga de treinta (30) días continuos, indicando en la cláusula quinta que si no se efectuaba el pagó indicado en la cláusula segunda, los vendedores devolverían al comprador la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) del valor de las arras entregadas, de conformidad con la cláusula segunda y el resto del valor por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), por concepto de daños y perjuicios causados, que se cumplió el plazo más la prórroga.
Que firmaron un nuevo contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, en fecha 24 de mayo de 2011, bajo el Nº 23, tomo 68, manteniendo el mismo precio de la venta por seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000.00), el comprador entregó a los vendedores la cantidad de doscientos veinte mil bolívares (Bs. 220.000,00), como parte del pago de la venta hasta la realización de los trámites para protocolizar la misma, acordando pagar la cantidad de ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000.00), en el acto de protocolización de la venta. Estableciendo que la compra venta tendría una duración de ciento noventa (190) días continuos contados a partir de la firma del nuevo contrato el 24 de mayo de 2011.
Que nuevamente firmaron un nuevo contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, en fecha 29 de agosto de 2011, bajo el Nº 58, tomo 115, el comprador entregó a los vendedores la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), como parte del pago de la venta hasta la realización de los trámites para protocolizar la misma, acordando pagar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000.00), en el acto de protocolización de la venta. Estableciendo una prórroga hasta el mes de diciembre de 2011, si no se procedía a la venta definitiva acordando que los vendedores devolverían al comprador la cantidad de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,00) del valor de las arras entregadas, de conformidad con la cláusula quinta y el resto del valor por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), como única indemnización pactada sin que se hubiere lugar a otra reclamación.
Que en enero de 2012, el comprador le preguntó a la vendedora si se iba a proceder a otorgarle por ante el registro correspondiente, el documento definitivo de compra venta con la entrega del inmueble ya que ha pagado prácticamente la totalidad del precio acordado, adeudando sólo la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000.00), a pagar al momento de la protocolización de la venta, y los vendedores incumplieron con el registro correspondiente del documento de compra venta para tal otorgamiento; que no ejecutaron las obligaciones que le correspondían de acuerdo a la naturaleza del contrato, que era el acto de protocolización de la venta momento en que se efectuaría el pago y ocurriera la tradición, por lo cual los demandados debían otorgar el documento definitivo.
Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este juzgado pasa ha hacerlo previa las siguientes consideraciones.
DE LA LITIS
De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe fundamentalmente a juzgar sobre los presupuestos materiales para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, derivada del presunto incumplimiento que se le imputa a la parte demandada. En tal sentido, corresponde analizar el material probatorio consignado y contrastarlo con las respectivas alegaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Junto al libelo de demanda la parte actora produjo del folio 17 al 21, copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 24 de mayo de 2011, bajo el Nº 23, tomo 68, relativo a contrato de opción de compra venta convenido entre Antonia Zambito de Lanzillo, actuando como apoderada del ciudadano Gustavo Galvis y la parte actora, sobre el inmueble arriba descrito por el precio de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000.00), de los cuales, en ese acto, el comprador entregó a la vendedora la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), como anticipo de la venta, que la totalidad se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Riela al folio 12 al 14 marcado “B”, copia simple de instrumento poder otorgado por el ciudadano Gustavo Galvis, por ante la oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador, en fecha 11 de mayo de 2010, bajo el Nº 2, folio 9 del tomo 14, a la ciudadana Antonina Zambito de Lanzillo, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Riela al folio 15 marcado “C”, copia simple de cheque de gerencia del Banco de Venezuela Nº 00602249 de fecha 29 de diciembre de 2010, por la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), como anticipo de la venta a nombre de la vendedora Antonina Zambito de Lanzillo, que por ser copia simple de instrumento privado no tiene valor probatorio alguno.
Riela al folio 8 al 11, copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 30 de diciembre de 2010, bajo el Nº 75, tomo 148, relativo a contrato de opción de compra venta convenido entre las partes procesales sobre el inmueble arriba por el precio de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000.00), de los cuales, en ese acto, el comprador entregó a la vendedora la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), como parte de pago de la venta, que la totalidad se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta. Estableciendo una prórroga de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Riela al folio 22 marcado “E”, copias simples de cheques de gerencia del Banco de Venezuela Nº 00283685 de fecha 23 de mayo de 2011, por la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000,00) y del Banco Mercantil Nº 57006863, por la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,00), como parte del pago de la venta a nombre de la vendedora Antonina Zambito de Lanzillo, que no tienen valor probatorio por ser copia simple de documento privado.
Riela al folio 23 al 25 marcado “F”, copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, en fecha 25 de agosto de 2011, bajo el Nº 58, tomo 115, relativo a contrato de opción de compra venta convenido entre las partes procesales sobre el inmueble arriba descrito, en ese acto, donde se dejó constancia que a esa fecha, el monto de las arras alcanzaban los cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000) más cien mil bolívares (Bs. 100.000) que el comprador entregó a la vendedora como parte de pago de la venta, que la totalidad se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta. Estableciendo una prórroga hasta el mes de diciembre de 2011, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Riela al folio 26 marcado “G”, copia simple de cheque de gerencia del Banco Mercantil Nº 74099201, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), como parte del pago de la venta a nombre de la vendedora Antonina Zambito de Lanzillo, que no tiene valor probatorio por ser copia simple de instrumento privado.
Riela al folio 2 marcado “H”, certificación de gravamen de los últimos diez años, de fecha 21 de diciembre de 2010, sobre el bien inmueble distinguido con el número y letra 4-A, ubicado en el piso 4 del edificio Residencia Dora, situado con frente a la Avenida El Paseo de la Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, otorgado por ante la Oficina del Cuarto Circuito del registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2009-1, matriculado con el Nº 217.1.1.20.306, del folio real de fecha 23 de julio de 2009, propiedad del ciudadano Gustavo Galvis, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Con dichos instrumentos, la parte actora cumplió con su carga de probar no sólo el contrato pactado con la parte demandada, respecto al inmueble en referencia así como el precio y la cantidad del mismo que habían pagado, esto es, la suma de quinientos sesenta mil (Bs. 560.000), de los seiscientos cincuenta mil (Bs. 650.000) pactados. Igualmente, se probó la obligación de los demandados de protocolizar el contrato definitivo de compra venta.
Riela al folio 83 al 90, copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, registrado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 07, Tomo 01, Protocolo 1, en fecha 02 de octubre de 2008, a favor del ciudadano Vidal José González González, que adquirió de la ciudadana Antonina Zambito de Lanzillo, quien actuó en nombre de su poderdante Franco Lanzillo Sacco, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Riela al folio 91 al 98, copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, registrado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 209-1, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.306, del libro folio real, en fecha 04 de febrero de 2009, a favor de la ciudadana María Rosario Mastropietro Massari, que adquirió del ciudadano Vidal José González González, que en virtud de ser documento público emitido por funcionario capaz de dar fe pública, se le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil.
Del folio 99 al 102, cursa copia simple de instrumento registrado el 23 de julio de 2009, ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2009-1, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 217.1.1.20.306, folio real del año 2009, donde consta que el ciudadano Gustavo Galvis, adquirió la propiedad del inmueble objeto de la pretensión de manos de la ciudadana María Rosario Mastropietro Massari, lo cual merece fe su contenido al tenerse como instrumento fidedigno por no haberse impugnado.
Mediante prueba de informe, se solicitó se oficiara a SUDEBAN, a los fines que suministrase información del Banco de Venezuela S.A., y Banco Mercantil C.A, acerca de la emisión de los cheques de gerencias del Banco de Venezuela Nº 00602249 de fecha 29 de diciembre de 2010, por la cantidad de e doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), del Banco de Venezuela Nº 00283685 de fecha 23 de mayo de 2011, por la cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs. 135.000,00) y del Banco Mercantil Nº 57006863, por la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,00), del Banco Mercantil Nº 74099201, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), así como todo lo relacionado con alguna cuenta que acrediten los pagos y depósitos realizados a la ciudadana Antonina Zambito de Lanzillo. Se recibió oficio Nº 20317, dando respuesta e informó que solicitó la información requerida a través de oficios dirigidos al Banco de Venezuela S.A y Banco Mercantil C.A, en fecha 31 de julio de 2013, se recibió comunicación del Banco Mercantil C.A, solicitando se indique el número de cuenta a lo que fueron girados los queques. No obstante ello, se tiene probado que la parte demandada recibió la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000) de los seiscientos cincuenta (Bs. 650.000) pactados como precio de venta del inmueble, quedando debiendo noventa mil bolívares (Bs. 90.000).
CONCLUSIONES
Tal como se evidencia de lo antes analizado, la parte actora pretende el cumplimiento de contrato que denominaron de opción de compra venta de un inmueble distinguido con el número y letra 4-A, ubicado en el piso 4 del edificio Residencia Dora, situado con frente a la Avenida El Paseo de la Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador del Distrito Capital.
No obstante que las partes calificaron a dicho contrato de opción de compra venta, se advierte que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 116 del 22 de marzo de 2013, expediente n 2012-0 00274, al respecto, señaló:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

Este criterio lo cambio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n del 20 de julio de 2015, expediente 2014-662, en el cual indico
Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, estos dos criterios disímiles, debe aplicarse al caso bajo estudio aquel vigente para el momento de intentarse la demanda, en virtud de los principios de la confianza legítima y de seguridad jurídica que se debe a los justiciables así como el de la irretroactividad de los criterios jurisprudenciales. En tal sentido, siendo que la demanda contentiva de la pretensión que se conoce, se inició el 13 de agosto de 2012, se encontraba vigente el primero de los criterios citados, es decir, el de la Sala Civil, por lo que bajo el mismo debe ser resuelto el presente caso, esto es, teniéndose como contrato de compra venta el pacto de las partes procesales.
De acuerdo al contenido del documento contentivo del contrato, a la actora se le ofreció en opción a compra el inmueble arriba descrito, por parte de la vendedora, por el precio de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000.00), de los cuales para el momento del último de los instrumentos relativos a la prórroga de la opción de compra venta, la compradora entregó a la parte vendedora, la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) en calidad de arras, y el saldo, sería pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, lo cual no ha ocurrido.
Siendo que del último instrumento se autenticó el 29 de agosto de 2011, y se había fijado una prórroga hasta el mes de diciembre de 2011, si fuese necesario, tenemos que dicho plazo venció con creces y no consta que se haya cumplido, muy a pesar que la parte actora ya había pagado casi la totalidad del precio y sólo quedaba diferida la tradición del inmueble y la transferencia había ocurrido en el momento de la protocolización del documento definitivo.
De acuerdo al criterio jurisprudencia aplicable a este caso, estamos frente a un contrato de compra venta de inmueble destinado a vivienda, independientemente del nombre que las partes le hayan dado. Es que en el instrumento aportado al expediente contentivo de ese negocio jurídico, se aprecia el consentimiento de las partes, la determinación del inmueble como objeto del mismo y el precio, del cual la parte compradora pagó más del cuarenta y dos por ciento.
En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1161 del Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1488 eiusdem, la tradición de los inmuebles se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.
En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de vender a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento del acuerdo de voluntades y otra al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.
Esto significa que en el momento de la protocolización del documento definitivo quedaba por hacerse la tradición del inmueble, dado que no se había efectuado el registro del mismo, ante la oficina de registro y es precisamente lo que se pretende. Por ello, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente bien el cumplimiento, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto al cumplimiento del contrato de compra venta.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano VICTOR MANUEL CARPINTERO GARCIA contra los ciudadanos GUSTAVO GALVIS y ANTONINA ZAMBITO DE LANZILLO. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a cumplir con los contratos contenidos en los instrumentos autenticados por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, el 24 de mayo de 2011, bajo el Nº 23, tomo 68 e instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, en fecha 25 de agosto de 2011, bajo el Nº 58, tomo 115, ambos relativos al inmueble que más adelante se identifica, mediante la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 4-A, catastro actual Nº 01-01-18-U01-005-018-007-000-004-04A, ubicado en el piso 4 del edificio Residencia Dora, situado con frente a la Avenida El Paseo de la Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro del Municipio Libertador, con una superficie aproximada de cien metros cuadrados con seis decímetros cuadrados (100,06 mts.2) de construcción y cuyos linderos son: Norte: Con fachada norte del edificio. Sur: Con apartamento 4-B y pasillo de circulación. Este: Con fachada este del edificio Oeste: Con escaleras generales y espacios varios que se originan por el jardín de la planta baja, le corresponde en propiedad un puesto de estacionamiento Nº 13 y un maletero Nº 15, ubicados en la planta baja y sótano del edificio, propiedad del ciudadano Gustavo Galvis, según documento registrado en la Oficina del Cuarto Circuito del Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2009-1, Matriculado con el Nº 217.1.1.20.306 del Libro Folio Real del 23-07-2009. Queda obligada la compradora, en este caso, a consignar ante este Tribunal mediante cheque de gerencia el saldo del precio de noventa mil bolívares (Bs. 90.000) dentro de los tres (3) días siguientes a que quede definitivamente firme el fallo.
Se condena al pago de las costas a la parte demandada, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiuno (21) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO GUERRA.

LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE.

En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE

MG/EO/