TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecisiete (16) de junio de dos mil diecisiete (2017)
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2017-000819
PARTE ACTORA: ALI MANUEL CEDEÑO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numero V-24.316.635.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO RAFAEL ROMERO MARQUEZ, GLEM RICARDO MACHADO GONZALEZ y CESAR AUGUSTO POLIDOR ASCANIO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 152.634, 275.520 y 275.534, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE ANTONIO IZAGUIRRE DUQUE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numero V-6.941.115.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos apoderado judicial alguno.
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA (Pronunciamiento sobre la admisión de la demanda).
-I-
ANTECEDENTES
Comienza la presente demanda, mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, en fecha 13 de junio de 2017, por el ciudadano ALI MANUEL CEDEÑO RODRIGUEZ, debidamente asistido por los abogados PEDRO RAFAEL ROMERO MARQUEZ, GLEM RICARDO MACHADO GONZALEZ y CESAR AUGUSTO POLIDOR ASCANIO, correspondiéndole a este Tribunal, previa distribución de ley, conocer de la presente demanda de NULIDAD DE CONTRATO contra el ciudadano JOSE ANTONIO IZAGUIRRE DUQUE.
Por auto de fecha 15 de junio de 2017 se le dio entrada a la presente causa y se ordenó anotarla en los libros respectivos.
El demandante alegó en su escrito libelar lo siguiente:
 Que en fecha 15 de junio de 2016 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año fijo e improrrogable con el ciudadano JOSE ANTONIO IZAGUIRRE DUQUE, sobre un local de uso comercial distinguido con las siglas 2-E situado en la Planta Alta del Edificio Alianza, ubicado entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia La Candelaria, Caracas, contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, en fecha 20 de junio de 2016 bajo el número 50, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
 Que en la Cláusula Segunda del mencionado contrato, las partes fijaron el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), señalándose expresamente que las partes fijaron el canon de arrendamiento cumpliendo con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
 Que en el referido contrato de arrendamiento no consta el valor del inmueble ni se detalla la forma bajo la cual se calculó el canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y menos aun consta la determinación del valor del inmueble por el órgano competente, como lo establece el artículo 31 ejusdem.
 Que el arrendador a sabiendas que la Ley que regula la materia prohíbe el cobro de cánones de arrendamiento que no sean calculados según la norma, incumple la misma, lo que constituye una flagrante violación a lo dispuesto en el artículo 17 de la ley en referencia.
 Que el contrato de arrendamiento no detalla las especificaciones o medidas del local comercial objeto del mismo, lo cual viola lo dispuesto en el artículo 24 ejusdem.
 Que en la Cláusula Tercera del contrato se establece una forma de usura, contraviendo así tanto la norma constitucional como lo dispuesto en los Artículos 7 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
 Que los recibos o facturas legales por concepto de pago de los cánones de arrendamiento no cumplen con lo dispuesto en el Artículo 30 eiusdem, el cual por remisión faculta al Seniat, por ser el órgano competente en materia tributaria, para establecer los requisitos que debe poseer la factura legal.
 Que la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento viola lo dispuesto en el Artículo 11 de la norma que regula la materia de arrendamiento comercial cuando obliga al arrendatario a pagar las reparaciones mayores que se pudieran ocasionar en el local.
 Que la pretensión de evadir la naturaleza jurídica arrendaticia hace que el contrato sea nulo, más cuando el mismo implique la renuncia, menoscabo o disminución de derechos, conforme al artículo 3 de la norma anteriormente señalada.
 Que no conforme con las violaciones señaladas, el arrendador pretende desalojarle de forma arbitraria, sin procedimiento legal alguno, y que además mantiene un constante acoso y hostigamiento en contra de su persona a los fines de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, esta vez, con un canon de arrendamiento que asciende a la suma de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00).
 Que no puede concebirse de manera alguna en el presente caso que el arrendador hubiere actuado con desconocimiento de la norma, ya que él mismo la cita en el contrato, lo cual constituye un conocimiento pleno del alcance del contenido de la misma, lo que claridad meridiana lo subsume en el dolo, razón por la cual solicita la nulidad del contrato, tal como lo establece el artículo 1.146 del Código Civil.
 Fundamenta la presente demanda en los artículos 2, 3, 7, 19, 21, 26, 51, 114, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 1, 2, 3, 6, 17, 24, 25, 26, 30, 31, 32, 34 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y artículos 1, 2, 4, 1.141, 1.142, 1.146, 1.147, 1.148 y 1.157 del Código Civil.
 Por todo lo anteriormente expuesto, solicita al Tribunal que declare la nulidad del contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, se declare prorrogada la relación arrendaticia dentro del marco de la Ley que regula la materia por el período de Ciento Treinta y Ocho (138) meses continuos a tiempo indeterminado, hasta que se compense la cantidad de Bs. 1.656.000,00 cobrada en exceso y se condene al demandado en costas hasta la parte del treinta por ciento (30%) del monto de la presente demanda.

Acompañó junto al libelo de la demanda:
1. Copia certificada del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda.
2. Recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio de 2016 a mayo de 2017.
3. Copia simple de la cédula de identidad del demandante.
4. Copia simple de los carnets emitidos por el Instituto de Previsión Social del Abogado a favor de los ciudadanos Cesar Augusto Polidor Ascanio, Glem Ricardo Machado González y Pedro Rafael Romero Márquez, abogados asistentes de la parte actora.

-II-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de emitir un pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de la demanda pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
“Artículo 17. Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimiento establecidos en el presente Decreto Ley.”

Asimismo, en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, el artículo 32 ejusdem establece lo siguiente:

Artículo 32
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:

1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.

Se aplicará la siguiente formula:

CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.
Donde:
CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;
VI: valor del inmueble;
M2A: metros cuadrados arrendables;
M2a: metros cuadrados a arrendar;
%RA: porcentaje de rentabilidad anual.

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:

Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:

La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.

El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.

Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.

La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Así las cosas, se evidencia que la parte demandante alega que el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda debe tenerse como nulo, por cuanto el mismo viola lo establecido en el artículo 32 de de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual regula expresamente la forma en que debe ser fijado el canon de arrendamiento, sin que las partes puedan realizarlo de otra manera distinta.
Asimismo, la parte demandante solicita que se declare prorrogada la relación arrendaticia por un período de ciento treinta y ocho (138) meses, hasta que se compense la cantidad de Bs. 1.656.000,00 cobrada en exceso, sin señalar como fue calculada dicha suma y sin especificar la determinación del señalado exceso.
En ese sentido, debe señalar este Sentenciador que la norma que regula la materia de arrendamiento de uso comercial, si bien dispone ciertos requisitos que deben cumplir las relaciones arrendaticias, tales como la forma en la que debe fijarse el canon de arrendamiento, o las características de las facturas que deben ser emitidas por concepto de los pagos recibidos por el arrendador, la misma no establece que en caso de incumplimiento de tales requisitos debe proceder la nulidad de los contratos de arrendamiento.
En efecto, el artículo 17 ejusdem, el cual hace referencia a la prohibición de cobrar cánones de arrendamiento que no sean calculados según los métodos que ofrece el Decreto Ley que regula la materia, señala que los arrendadores que no cumplan con el citado artículo serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44, es decir, que la referida infracción supone la imposición de una sanción de carácter pecuniario que deberá aplicársele al arrendador a través de los recursos administrativos ha lugar, pero ello en ningún momento ello afectaría la validez del contrato de arrendamiento en cuestión.
Asimismo, advierte este Sentenciador que el procedimiento sancionatorio a que haya lugar deberá ser tramitado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos, el cual es el órgano establecido por la ley especial para la rectoría en la aplicación de la misma.
Igualmente se evidencia que la parte actora en el punto segundo del petitorio solicita a este Juzgado que: “declare prorrogada la relación arrendaticia dentro del marco de la Ley que regula la materia por el período de CIENTO TREINTAIOCHO (138) MESES continuos a tiempo indeterminado, hasta que se compense la cantidad de 1.656.000,00 cobrada en exceso.”
Pretendiendo entonces el accionante que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda sea prorrogado hasta que sea compensada la cantidad que alega haber pagado en exceso. Al respecto considera este Sentenciador que dicho pedimento es incongruente, ya que no especifica como fue determinada esa cantidad que alega haber pagado en exceso. Y en todo caso, el artículo 34 de la norma que regula la materia expresamente señala que todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo de arrendamiento quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador, siendo esa la acción que dispone el cuerpo normativo para intentar judicialmente, en casos como el de marras.
Adicionalmente, observa este Sentenciador que la parte actora por una parte pretende la nulidad del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y por la otra, solicita la prórroga del mismo, por cuanto su lapso de vigencia feneció en el mes de mayo del presente año, lo cual a todas luces resulta evidentemente contradictorio.
Por todas las razones antes expuestas, este juzgado deberá declarar INADMISIBLE la presente acción de manera expresa en la parte dispositiva del presente fallo.
-III-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de NULIDAD DE CONTRATO incoada el ciudadano ALI MANUEL CEDEÑO RODRIGUEZ contra el ciudadano contra el ciudadano JOSE ANTONIO IZAGUIRRE DUQUE, anteriormente identificados.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

JAN LENNY CABRERA PRINCE

En esta misma fecha, siendo las 2:06 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

JAN LENNY CABRERA PRINCE
WGMP/JLCP
AP11-V-2015-000197