REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintinueve de junio de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: AP31-V-2015-001429
PARTE DEMANDANTE: GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.087.963, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 72.146, actuando en su propio nombre y representación.
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, en la persona de su representante ciudadano PEDRO BARRETO, titular de la cédula de identidad V-5.219.648.
SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., constituida ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y de Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2011, bajo el Nº 32, Tomo 130-sgdo.
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (PAGO DE LO INDEBIDO).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
_________________________________________________________________________
Se inició el presente juicio, mediante demanda presentada en fecha 14 de diciembre de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole el asunto, previa distribución de ley, al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 7 de enero de 2016, el referido Tribunal Décimo de Municipio declaró improponible en derecho la demanda y, mediante diligencia de fecha 11 del mismo mes y año, la parte actora apeló de la indicada decisión.
Mediante sentencia de fecha 20 de julio de 2016, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró con lugar la apelación interpuesta por la parte actora, declarando “admisible” la demanda por “abuso de derecho y pago de lo indebido”.
El 27 de septiembre de 2016, se recibieron las actuaciones en este Circuito Judicial, provenientes del referido Juzgado Superior, y, en fecha 29 del mismo mes y año, el Juez del Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas levantó acta mediante la cual se inhibió del caso.
El 5 de octubre de 2016, el asunto fue reasignado a este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y el 2 de diciembre de 2016 admitió la demanda de autos y ordenó el trámite legal y los emplazamientos correspondientes.
El 30 de enero de 2017, se dejó constancia en el expediente de la citación efectuada al ciudadano PEDRO BARRETO, en su condición de representante de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE.
El 3 de febrero de 2017, la parte actora solicitó la citación por carteles de ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., por cuanto no fue posible el emplazamiento personal a los representantes de ésta.
El 6 de febrero de 2017, el abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea se abocó al conocimiento del presente asunto, en su condición de Juez Provisorio de este Tribunal. En esa misma fecha, se acordó la citación por carteles de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.
El 15 de mayo de 2017, la abogada GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, ya identificada, en su carácter de parte actora, solicitó la designación de un defensor judicial Ad-litem a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.
El 18 de mayo de 2017, el abogado José Rafael Salazar Navas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.286, presentó instrumento poder que acredita su condición de apoderado judicial de la empresa ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.
El 22 de mayo de 2017, el referido abogado consignó escrito de contestación a la demanda. En esta misma fecha, la abogada Carmen Naranjo Guerrero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.266, actuando en su carácter de apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, presentó contestación a la demanda.
El 25 de mayo de 2017, la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE solicitó que se declaren extemporáneos los escritos de contestación a la demanda que consignó la parte demandada, siendo rechazada esta petición mediante auto de fecha 30 del mismo mes y año.
El 30 de mayo de 2017, la abogada Carmen Naranjo Guerrero, actuando en su carácter de apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, presentó escrito de promoción de pruebas.
El 1º de junio de 2017, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la referida apoderada judicial.
En esa misma fecha, la abogada actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas el 5 de junio de 2017.
El 6 de junio de 2017, a petición de la parte demandada, este Tribunal decretó la prórroga del lapso probatorio.
En fechas 9, 12 y 13 de junio de 2017, se evacuaron las testimoniales promovidas por la abogada Carmen Naranjo Guerrero, antes identificada, en su condición de apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE.
Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva en el presente asunto, este Tribunal observa:
I
DE LA DEMANDA
Los fundamentos de la demanda interpuesta por la ciudadana y abogada GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, tal y como aparecen reflejados en el libelo, son los siguientes:
1.- Que la demanda fue interpuesta “por violación de los Artículos 8 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (USO EXCLUSIVO DEL ÁREA COMÚN) por abuso de derecho en el cobro ilícito de cuotas de condominio”.
2.- Que “la comunidad del Edificio ‘Torre Centro’ (el cual es administrado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.) es de 150 propietarios a quienes correspondería por Ley, un puesto de estacionamiento por Apartamento, pero la situación de cabida real del Área de Estacionamiento es que solo tiene capacidad para 115 vehículos de propietarios y/o inquilinos usuarios de dicha área, los restantes 35 propietarios de la comunidad Edificio Torre Centro, quedan automáticamente excluidos del uso, goce y disfrute de dicha área, entre estos 35 me encuentro exceptuada del uso”.
3.- Que “todos los gastos por mantenimiento, reparación, modernización, administración y vigilancia, la ADMINISTRADORA DOMUS lo distribuye para su cobro a todos los 150 apartamentos de acuerdo a la alícuotaque tiene cada apartamento, es decir, para USUARIOS y NO USUARIOS del área de Estacionamiento. Lo correcto (…) es que la distribución del cobro (…) la ADMINISTRADORA DOMUS lo tiene que distribuir para los 115 apartamentos que tienen el uso y el goce del mismo, excluyendo a los 35 apartamentos que no hacen uso o en todo caso NO TENEMOS DERECHO A ELLO”.
4.- Que “los restantes 35 propietarios (NO USUARIOS de dicha área) nos encontramos por desconocimiento de la Administración o no oportuna aplicación de la Ley, y en abuso de derecho, somos obligados a pagar y sufragar en proporción iguales a los demás, además del SERVICIO DE VIGILANCIA PRIVADO, a nuestra alícuota de condominio, o mediante cuotas extras, otros como gastos de mantenimiento, reparación, conservación (…)”
5.- Que demanda a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. y, solidariamente, a la JUNTA DE CONDOMINIO DE LA TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, para que convengan o en su defecto, sean condenadas a:
PRIMERO: Que se le excluya “de pagar los conceptos de cualquier tipo, sean de gastos o reparaciones que se generen, en ejercicio de lo causado por el uso del estacionamiento ya señalado; en virtud de que no hago y no tengo derecho al uso y disfrute del mismo, en los términos ya referidos.”
SEGUNDO: Que “se ordene el reembolso de todos y cada uno de los conceptos por mi pagado, relacionados con el uso del estacionamiento, y que fueron cancelados antes de mi negativa a seguir sufragando los gastos indebidos ya señalados.”.
TERCERO: Que se condene “a pagar los costos y costas del proceso.”.
II
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
1.- El 22 de mayo de 2017, el abogado José Rafael Salazar Navas, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., consignó escrito de contestación a la demanda, en el que alegó lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice “tanto en los hechos como en el derecho la ‘demanda por abuso de derecho en el cobro ilícito de las cuotas de condominio’ incoada por GLADYS FIGUEROA en contra de mi mandante ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. y solidariamente en contra de la Junta de Condominio del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este.” (Negritas y mayúsculas de la cita).
Que, de acuerdo al Documento de Condominio del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este, “los 135 puestos de estacionamiento del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este no fueron asignados para uso exclusivo de algún apartamento (…), por ello se tratan sin duda alguna de una cosa común de uso común cuyo uso tal como señala el propio documento de condominio será reglamentado por la Asamblea de propietarios.”.
Que es totalmente errado y contrario a derecho “alegar que el hecho de no usar o servirse de una cosa común cuyo uso no ha sido atribuido a algún apartamento se le deba eximir del pago de los gastos al copropietario que no la use. Cuando el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que se haya atribuido el uso a un propietario, es que dicho uso se haya atribuido en el documento condominio (sic) y no quiere decir como pretender hacer la demandante que es una situación fáctica como lo sería por ejemplo el usar o no el estacionamiento por no tener vehículo o por simplemente no querer usarlo.”.
Que su mandante “ha emitido las planillas conforme a las cuotas, y cargas que se desprenden del documento de condominio, por ello no se trata de un cobro ilícito o ilegal. Mal podría mi mandante excluir a un propietario del pago de gastos comunes, ni mucho menos sería procedente lo que pretende la parte actora que es reembolsarle cantidades de dinero antes de su injustificada negativa a sufragar los gastos por ella objetados, pues como se ha expuesto es improcedente dicha petición y en todo caso tampoco fue especificado el periodo de tiempo en que supuestamente se ha venido efectuando el supuesto cobro de lo indebido ni tampoco se indicó las cantidades de dinero que supuestamente se le adeudan.”.
Con base en los argumentos antes expuestos, solicitó se declare sin lugar la presente demanda.
2.- El 22 de mayo de 2017, la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, a través de su apoderada judicial, abogada Carmen Naranjo Guerrero, consignó escrito de contestación a la demanda, en el que se señaló lo siguiente:
Como puntos previos, se alegó en primer término la “falta de cualidad o legitimación pasiva” de la referida Junta de Condominio y, en segundo término, la “Improponibilidad Objetiva y Manifiesta” de la presente demanda.
En cuanto a la falta de cualidad, ésta se fundamentó en que, conforme al artículo 20, literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, se “le atribuye al Administrador la Representación Judicial de los Copropietarios en los asuntos concernientes a la Administración de las Áreas Comunes”, por lo que se infiere que es al Administrador “a quien corresponde la Legitimación para ejercer en Juicio la Representación de los Propietarios, en los asuntos concernientes a la Administración de las Comunes y No a la Junta de Condominio.” (Resaltado de la cita).
En cuanto a la “improponibilidad objetiva y manifiesta de la pretensión”, se aseveró que “la pretensión deducida, carece de todo sentido y lógica, porque buscaría en esencia modificar ex lege el documento de condominio (…) y transgredir la Ley de Propiedad Horizontal, al pretender la demandante ser excluida del pago señalado en dicho Documento como ‘GASTO COMÚN’.”
Sobre el mérito del asunto, la representante judicial de la Junta de Condominio señaló lo siguiente:
Que niega, rechaza y contradice que la demandante pretenda ser excluida del pago de la cuota de condominio en los términos solicitados, “en el entendido que la Accionante, también es Condómino, al ser propietaria del apartamento nro. 212.”.
Que en el Documento de Condominio se regula el régimen sobre los Bienes y Cosas comunes, entre los cuales se declaran bienes comunes para todos los apartamentos del edificio, entre otros, “el sótano del Edificio destinado a estacionamiento y circulación de vehículos cuyo uso será reglamentado por la Asamblea de Propietarios. Es de señalar, que en el párrafo in fine del artículo 1ro (página 15) se establece el Nivel Calle, como ‘zona de estacionamiento vendible’ razón por la que los condóminos solo disfrutan de la Posesión de la mencionada área, destinada a Estacionamiento de las tres (3) Torres, que conforman el Conjunto Residencial. Igualmente se indica en el artículo 3ro (página 20), que las Cosas Comunes no podrán ser modificadas, sino por acuerdo de la Asamblea de Propietarios” (Énfasis de la cita)).
Que “es innegable que el mantenimiento de las cosas comunes, les corresponde a todos los Condóminos, tales como el servicio de ascensores, jardinerías, Salón de Fiesta, entre otros y la disponibilidad de los servicios básicos, incluida la contratación de Vigilancia Privada, no sólo para ‘cuidar los vehículos’ que se encuentren en el Nivel Calle (Posesión) o Nivel Sótano (Propiedad), porque en ambas áreas, se encuentran ubicados los Bienes Comunes siguientes: Cajetines de electricidad, Cableado telefónico, Ductos de Gas, alcantarillas de aguas negras, Tuberías, Cuartos de Bombas para almacenamiento del Agua, Fosas de Ascensores y Basureros, sino también, para velar por la Seguridad de los habitantes que conforman el Conglomerado Comunitario, porque constituye una de las principales vías de acceso al referido Conjunto Residencial.”.
Que “dichas Áreas Comunes generan gastos de Mantenimiento, Reparación, Modernización, Administración y Vigilancia, que deben ser distribuidos entre los Copropietarios en proporción con la respectiva cuota Condominial, sea que los Disfruten, Gocen, Usen o no…” (Negritas de la cita).
Que “la parte Actora pretende cobrar una cantidad que no ha cancelado, ya que desde Octubre de 2010 está en Mora con el Condominio, al negarse a sufragar los Gastos generados, por concepto de los pagos realizados a la vigilancia privada en las áreas del estacionamiento, por considerarlo ella como cobro indebido”
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como se observa de los términos de la demanda, la parte actora, en el Conjunto Residencial donde habita, denominado “Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta Del Este”, como propietaria del apartamento Nº 212 dentro del mismo, pretende que se le excluya del pago de los gastos que se originan “por el uso” de los espacios de estacionamiento, solicitando además que se les reintegren las sumas que ha pagado para sufragar dichos gastos, por considerarlo, en los términos por ella alegado, un cobro ilícito o, más propiamente, un pago de lo indebido.
Para sostener su pretensión, la actora básicamente ha argumentado que no hace uso de las referidas áreas de estacionamiento, pues éstas sólo las utilizan una porción mayoritaria de propietarios donde ella, junto a otros copropietarios, no está incluida. Bajo este planteamiento, solicita su exclusión de todo gasto en cuanto se vincule a los estacionamientos (conservación, mantenimiento, reparación, etc.).
La Administradora del Conjunto Residencial Puerta del Este, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., y la Junta de Condominio de dicho Conjunto, en sus condiciones de parte demandada, contestaron la demanda y, en el caso de la Junta de Condominio, ésta alegó, como Puntos Previos, su falta de cualidad (porque a su juicio, no ostenta legitimidad pasiva para sostener la demanda) y la improponibilidad de la demanda (porque, a su juicio, la actora sostiene una pretensión en esencia antijurídica).
Reseñados en los términos breves indicados la posición jurídica de las partes, corresponde a este Tribunal resolver preliminarmente, previo a conocer el mérito del caso, los puntos previos que alegó la apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, y, a tales fines, se observa:
En lo que respecta a la falta de cualidad pasiva, esta defensa se sustenta en que, de conformidad con el artículo 20, literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, la representación judicial de los propietarios en las materias que interesen a la administración de los bienes comunes, corresponde a la Administradora, razón por la cual, la Junta de Condominio no puede ser sujeto procesal pasivo en el presente juicio.
En cuanto a la cualidad o legitimidad ad causam para actuar en juicio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.”. (Sentencia 138/2016; Énfasis añadido).
Por su parte, la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal ha sentenciado: “La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse” (Sentencia RC258/2011).
Los grandes autores españoles, Jaime Guasp y Pedro Aragoneses, advierten:
“Para poder figurar y actuar eficazmente como parte, no ya en un proceso cualquiera, sino en uno determinado, no basta con disponer de esta aptitud general, sino que es necesaria una condición más precisa, referida singularmente al litigio de que se trate. Tal condición, que afecta al proceso, no en su dimensión común, sino en lo que tiene de individual y determinado, es la que recibe el nombre de legitimación en causa o legitimación procesal.
Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio y, en virtud de la cual, exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en el proceso (…). La exigencia de esta condición, referida al demandante, se llama legitimación activa, y la referida al demandado legitimación pasiva: pero en uno y otro caso se trata de la aplicación de un mismo concepto procesal: la necesidad de que una cierta demanda sea propuesta por o sea propuesta frente a ciertas personas que son las legitimadas para actuar como partes en un proceso determinado” (Derecho Procesal Civil, Tomo I, 7ma. Edición, Año 2004, Pág. 222)
En el caso concreto de autos, el artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:
“Artículo 20. Corresponde al Administrador:
(…Omissis…)
E. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio” (Destacado añadido).
Debe precisarse que en el caso bajo estudio, la pretensión de la parte actora que se debate tiene estrecha conexión con la administración de las cosas o bienes comunes del Conjunto Residencial Puerta del Este, pues, como ya se señaló, pretende que se le excluya de sufragar gastos que, aparentemente, conciernen a la administración de bienes comunes del Edificio, alegando para ello que en realidad no se trata de bienes comunes sino de bienes privativos a determinados propietarios.
Esa afirmación es rebatida tanto por la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. como por LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, insistiendo ambas partes en que las áreas a las que elude la demandante, cuya exclusión solicita en esta demanda, son espacios del uso o disfrute común de los copropietarios del Conjunto Residencial en cuestión.
De esta manera, siendo que lo que se debate en esta causa se vincula a la determinación de las áreas comunes del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este, lo cual guarda obvia vinculación con la administración de dichas áreas, este Tribunal, en escrito cumplimiento al artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal, antes señalado, declara que la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE no ostenta legitimación procesal para sostener la presente demanda, en calidad de sujeto pasivo o parte accionada. Así se decide.
Sin embargo, este Tribunal se abstiene de desechar in limine la presente demanda, como fuere solicitado por la apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, por cuanto, en su libelo de demanda, la actora también accionó en contra de la sociedad mercantil que funge como Administradora del Edificio, la empresa ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., persona jurídica que sí tiene cualidad para hacer frente al presente juicio, tal y como se desprende del citado artículo 20, literal e, de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se declara.
Como consecuencia del pronunciamiento que antecede, este Tribunal no analizará los restantes alegatos encontrados en el escrito de contestación, de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE. Sin embargo, amén del principio de la comunidad de la prueba, sus elementos probatorios sí serán valorados y considerados para resolver el mérito de la causa. Así se decide.
Resuelto el punto previo antes examinado, corresponde a este Tribunal pasar a examinar el mérito del asunto, y, en función de ello, de seguidas pasar a pronunciarse acerca de la valoración de las pruebas incorporadas a los autos.
En el caso de la demandante, ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, ésta consignó los siguientes elementos de prueba:
1.- Documento de Propiedad perteneciente a la referida ciudadana sobre el apartamento Nº 212 ubicado en el Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este (folios 7 al 20 de la primera pieza del expediente). Esta documental presentada en copia certificada no fue tachada como lo ordena la ley, y por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio.
De este documento sobresalen las características internas del inmueble; pero también, en el folio 11 de la primera pieza del expediente (que se corresponde con la página 5 del documento) se deja claramente advertido que la venta del inmueble hecha a la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE “queda sometida” a “las regulaciones” del “Documento de Condominio”; de igual forma, en el folio 12 de la primera pieza (página 6 del documento), la compradora declara aceptar en todas sus partes la venta efectuada, “sujeta a lo que disponga el citado Documento de Condominio, a cuyo cumplimiento me obligo”.
2.- Documento Constitutivo de la sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. y Acta de Asamblea Extraordinaria efectuada por la referida sociedad mercantil. La primera documental, copia simple de un instrumento público, no fue impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; la segunda, consignada en copia certificada, no fue objeto de tacha. Por tales razones, a ambas documentales se les otorga pleno valor probatorio.
De estos documentos emergen, por una parte, las cláusulas que conforman los estatutos de la compañía citada, y, por otra parte, las designaciones de sus directores y su comisario.
Ambas documentales no aportan elementos de convicción sobre el mérito del asunto.
3.- Acta de Asamblea del 13 de octubre de 2015, celebrada por los Copropietarios del Conjunto Residencial Puerta del Este. Esta documental fue impugnada por la apoderada judicial de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, limitándose a indicar, como fundamento de tal impugnación, que la documental se trata de una “copia simple”.
Ahora bien, al margen de la impugnación efectuada, el documento en cuestión constituye un documento privado suscrito por terceros que no fueron llamados a juicio para su ratificación, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, no se le otorga valor probatorio.
4.- Misiva elaborada por la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, de fecha 15 de octubre de 2015, dirigida a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. Esta documental posee sendos sellos de recibido en sus 2 páginas de extensión, y por cuanto no fue impugnada por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio.
En esta documental se evidencia que la ciudadana hoy demandante expone una serie de consideraciones y disconformidades en relación con el pago de gastos atinentes al área de estacionamiento, por lo que pide la actualización del Reglamento Interno y el reembolso de las sumas de dinero sufragadas por esa razón.
5.- Misiva sin fecha y sin firma, presuntamente elaborada por la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, y dirigida a la empresa ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., impugnada por la parte demandada, a la cual no se le otorga valor probatorio por su notable ausencia de elementos que corroboren su autenticidad.
6.- Misiva de fecha 27 de agosto de 2014, sin firma, presuntamente elaborada por la ciudadana hoy demandante y dirigida a la ADMINISTRADORA DOMUS C.A. Esta documental, como se señaló, no cuenta con la firma de la actora (motivo éste por el cual fue impugnada por la apoderada judicial de la Junta de Condominio); sin embargo, el Tribunal puede corroborar que su origen proviene de la referida ciudadana, al leerse en el encabezamiento “Propietaria del Apto. 212 del Edificio ‘Torre Centro’ del Conjunto Residencial ‘Puerta del Este’”.
Ahora bien, por cuanto la misiva cuenta con sello de recibido de la empresa hoy demandada, se le otorga pleno valor probatorio.
Esta documental refleja la aclaratoria que realizó la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE en cuanto al número de cuenta de bancaria donde habría de realizar, en lo sucesivo, los depósitos a favor del condominio del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este.
7.- Comunicación con fecha ilegible, suscrita por una empresa denominada “Gexco Consultora, C.A.”, cuya ratificación no fue hecha en juicio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, se niega su valor probatorio.
8.- Comunicación de fecha 16 de noviembre de 2015, sin firma, presuntamente elaborada por la hoy accionante y dirigida a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. Pese a que cuenta con el sello de recibido de dicha empresa y que no fue impugnada, se niega el valor probatorio a esta comunicación por cuanto no es posible identificar la fuente de origen.
9.- Planillas de liquidación de condominio emitidas por la ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., a la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, para el inmueble “212” de la Residencias “Puerta del Este”. Esta documental no fue impugnada por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio (artículo 14, único aparte, de la Ley de Propiedad Horizontal).
10.- Comprobantes de depósitos bancarios emitidos por las instituciones bancarias Banco de Venezuela y Banco Provincial. Estos comprobantes fueron impugnados por la representación judicial de la Junta de Condominio “por ser copias simples”; sin embargo, al margen de que esta impugnación, bajo tales términos, no puede prosperar por su evidente falta de fundamentación, el Tribunal observó que, contrario a lo manifestado, los comprobantes fueron presentados en formato original.
En relación con estos comprobantes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia Nº RC-422/2014, ha señalado lo siguiente:
“Conforme al criterio supra transcrito, los recibos por servicios de agua, luz, teléfono y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, constituyen tarjas, por cuanto, los mismos se deben considerar como documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, pues estos no pueden considerarse en sí mismos, documentos privados emanados de terceros, cuyos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana crítica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscriptores de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos” (Énfasis de este Tribunal).
De manera pues que el valor probatorio que se le otorga a las mencionadas planillas bancarias, es el de indicios.
11.- En copia simple, Documento de Condominio perteneciente al Conjunto Residencial Puerta del Este, Torre Centro. Esta copia simple cuenta con sello registral, por lo cual, se trata de una copia de un documento público a la cual se le otorga pleno valor probatorio, por no haber sido impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Durante la etapa de promoción de pruebas, la abogada GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE promovió los siguientes elementos de prueba:
12.- Carta de fecha 20 de enero de 2017, mediante la cual la abogada Linduska Suárez “abogado del Grupo Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A.”, “intima” a la hoy demandante a pagar la cantidad de Bs. 33.259,84, por mora en el pago de la cuota de Condominio que le corresponde a su Apartamento.
En cuanto a la valoración de esta prueba, se lee en el encabezamiento de la misiva que quien la suscribe se identifica como “Abogado de Cobranza”, sin aportar otros datos de identificación y/o de vinculación con la empresa demandada u otra distinta. Por tanto, al tratarse de un documento emanado de un tercero que no fue ratificado en juicio, se desecha dicha documental de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
13.- Planillas de condominio emitidas por la empresa ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., que según la hoy accionante, comprenden los meses de noviembre de 2015 a abril de 2017. Estas documentales —advierte la parte actora— reflejan “el cobro (…) por concepto de SERVICIO DE VIGILANCIA, y en cada uno de ellos aparece descrito en bolígrafo y en cantidades legibles, el monto deducible por dicho concepto…”.
De conformidad con el artículo 14, único aparte, de la Ley de Propiedad Horizontal, se le otorga pleno valor probatorio a los anteriores recibos de condominio.
14.- Comprobantes bancarios emitidos por las entidades financieras Banco de Venezuela y Banco Provincial. A estos comprobantes se les otorga el valor probatorio de indicios, tal y como fue señalado anteriormente.
Ahora bien, en el caso de la parte demandada, este Tribunal constató de una revisión exhaustiva al expediente, que la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., no presentó ningún elemento probatorio.
En el caso de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE, su apoderada judicial aportó los siguientes elementos de prueba, los cuales, como ya se advirtió anteriormente, serán valorados y considerados en la presente decisión:
1.- Contrato de Vigilancia suscrito entre el Conjunto Residencial Puerta del Este y la Empresa “Grupo de Protección y Servicios V.AND.V.2016 C.A.”. Esta documental fue ratificada en juicio con la declaración testimonial efectuada el 13 de junio de 2017, por el ciudadano Ivo Rafael Andrade Hernández, quien funge como Gerente de la referida empresa; por consiguiente, se le otorga pleno valor probatorio.
2.- Copia del Registro de Información Fiscal del Centro Residencial Puerta del Este. La anterior documental es la copia de un documento administrativo y, por tal razón, se le otorga pleno valor probatorio mientras no exista prueba en contrario.
3.- Testimoniales de los ciudadanos Carlos Alberto Mora Correa, Fanny León de Pintus, Dulce Amalia Pérez y Luis Eduardo Márquez Pinto, titulares de la cédulas de identidad Nº V-5.115.351, V-4.354.918, V-4.138.623 y V-3.887.164, respectivamente. Todas estas testimoniales fueron evacuadas y las actas correspondientes que las contienen corren del folio 10 al 18 de la segunda pieza del expediente. La apreciación de esta prueba se efectuará conforme a lo indicado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
4.- En copia simple, documento de condominio del Conjunto Residencial Puerta del Este. Dicho documento es copia simple de un instrumento público, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Documento de Propiedad —ad effectum videndi— “perteneciente a uno de los cuatrocientos cincuenta (450) propietarios (150 apartamentos por cada Torre).”. Dicho documento reposa del folio 269 al folio 271 de la primera pieza del expediente, y considerando que se trata de la copia simple de un documento público, este Tribunal le concede pleno valor probatorio por no haber sido impugnado de conformidad en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6.- Copia del Reglamento Interno del Estacionamiento del Conjunto Residencial Puerta del Este, que comprende a sus 3 torres (Este, Centro y Oeste). Este documento no cuenta con ningún soporte que avale su autenticidad. Así, pese a que no fue impugnado, no se le otorga valor probatorio.
Ahora bien, hecho el recuento de los elementos probatorios aportados en esta causa, así como la valoración que corresponde a cada uno de ellos, en los términos como quedó indicado previamente, este Tribunal pasa a analizar en concreto la pretensión de la accionante.
En tal sentido, se impone reiterar que la accionante, básicamente, basa su pretensión de autos en que un grupo de copropietarios, no todos, utilizan el área de estacionamiento, y, en virtud de ello, debe ser ese grupo quienes deben sufragar las contribuciones que la utilización del estacionamiento origine, entre ellas, el pago por concepto de “servicio de vigilancia privado”.
Por su parte, la representación judicial de ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. (los alegatos de la Junta de Condominio no serán analizadas por la falta de cualidad declarada anteriormente en este fallo) señaló que, de acuerdo al Documento de Condominio del Edificio, “los 135 puestos de estacionamiento del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este no fueron asignados para uso exclusivo de algún apartamento (…)” y que es totalmente errado y contrario a derecho “alegar que el hecho de no usar o servirse de una cosa común cuyo uso no ha sido atribuido a algún apartamento se le deba eximir del pago de los gastos al copropietario que no la use. Cuando el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que se haya atribuido el uso a un propietario, es que dicho uso se haya atribuido en el documento condominio (sic) y no quiere decir como pretender hacer la demandante que es una situación fáctica como lo sería por ejemplo el usar o no el estacionamiento por no tener vehículo o por simplemente no querer usarlo.”.
Mencionados los alegatos fundamentales de las partes, y a los fines de resolver la controversia planteada, debe este Tribunal comenzar por traer a colación el precepto normativo previsto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se regula la figura del Documento de Condominio así como el contenido que éste debe tener. A tales fines, en lo que interesa a la presente decisión, sólo se transcribirá el extracto concerniente al encabezado de dicho precepto:
“Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil (…).
El fragmento normativo que se acaba de reseñar indica las menciones que debe contener el Documento de Condominio de todo inmueble que se destine a Propiedad Horizontal, o lo que es lo mismo, que se destine a ser vendido “por apartamentos o locales”. Dentro de las menciones que debe contener, se encuentran “las descripciones de las cosas comunes generales del edificio”, las cuales se regulan, en consecuencia, conforme al referido documento.
De manera pues que, de entrada tenemos que es el Documento de Condominio, y no usos y/o situaciones fácticas, las que definen el marco jurídico de ordenación interna en el inmueble regido bajo propiedad horizontal.
Siendo así, al leer el documento de condominio que se incorporó a las actas del expediente —tanto por la parte actora como por la representante judicial Junta de Condominio del Conjunto Residencial—, se puede observar que el área de estacionamiento fue incluido entre las cosas o bienes comunes del edificio (página 17 del documento de condominio “numeral 9”), a cuya contribución por mantenimiento y otros menesteres están obligados todos los propietarios de la edificación, pues, al tratarse de un bien de uso común, origina, en contraprestación, un gasto común a todos los copropietarios en los términos consagrados en la Ley de Propiedad Horizontal, tal y como deriva de la interpretación concatenada de los artículos 5, 11 y 12 de la referida ley, que establecen:
“Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:
(… Omissis…)
12. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
1. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes (…)
Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.”. (Destacado añadido).
El Tribunal considera imperativo advertir, en relación con la frase empleada por la ley al referirse a las cosas comunes “cuyo uso se haya atribuido a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley” (argumento que invoca la accionante para sostener su pretensión), que este fragmento no puede interpretarse aisladamente sino en conjunto con el resto de la normativa prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, pues de otra manera no puede entenderse el enunciado “en los casos autorizados por esta Ley”. Ello significa, entonces, que el uso privativo a uno o a unos apartamentos ha de haber sido conferido mediante el Documento de Condominio, pues éste Documento, como ya se advirtió, de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, contiene “la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos”.
Es decir, la ley autoriza que sea el documento de condominio el que defina la distribución de las áreas comunes. En consecuencia, se requiere la acotación de este Documento para “atribuir el uso” de cosas comunes “a cierto número de apartamentos”.
Por otro lado, cabe destacar que, de acuerdo a lo manifestado por la parte demandada, en los niveles del estacionamiento no sólo se encuentran los puestos para vehículos y los respectivos canales de circulación, sino que también funcionan otros espacios, maquinarias y materiales indispensables para la subsistencia del Edificio, como lo son tuberías de agua, circuitos, tableros y flujos de electricidad, área para la dispensa de desperdicios, entre otros; de manera que los gastos que se originan por y para la existencia de dicho espacio —del estacionamiento—, que corresponden, por ejemplo, a vigilancia privada, son gastos que obviamente interesan en conjunto a todos los copropietarios del inmueble.
Lo anterior se corrobora con la lectura del contrato de vigilancia privada que reposa del folio 202 al 207 de la primera pieza del expediente, en el que se lee, en la cláusula cuarta (relativa a las obligaciones del contratado), que en los niveles “calle y sótano” del estacionamiento se encuentran los siguientes espacios: “cuarto de instalaciones eléctricas”, “cajetines de cableado telefónico”, “depósito de la bomba para agua”, entre otros.
Por todo lo antes señalado, el Tribunal considera que la petición de la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE, referente a que se le excluya del pago de cualquier gasto que se origine por el uso del estacionamiento, ameritaría una modificación del Documento de Condominio que no puede ordenarse en el presente juicio, so pena de incurrirse en una evidente extralimitación de funciones. Ello se desprende de los artículos 8 y 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señalan, en ese orden, la posibilidad de acordar la división de las cosas comunes y la posibilidad de modificar el documento de condominio, para cuyos casos la ley exige la aprobación de los copropietarios.
Esta aprobación se encuentra ratificada en el Documento de Condominio del Edificio Torre Centro del Conjunto Residencial Puerta del Este, pues, al folio 239 de la primera pieza del expediente, donde corre inserta la página 20 del anotado documento, se lee claramente: “Las cosas comunes no podrán ser modificadas sino por el acuerdo de la Asamblea de Propietarios”.
Si la accionante pretende que se altere la condición como cosa o bien común del estacionamiento, y que se les endose a un número determinado de apartamentos la contribución para su mantenimiento, abstrayendo a quienes por alguna razón están impedidos de usarlo, necesariamente tiene que seguir las pautas que establecen los referidos artículos y el documento de Condominio y, por consiguiente, seguir los canales regulares de diálogo con el Conjunto Residencial y los condóminos. Se insiste que este Tribunal no puede disponer, con motivo de la presente demanda, una modificación de las áreas comunes del edificio, lo que implicaría una alteración del Documento de Condominio, por cuanto esta potestad está reservada a los condóminos en su conjunto, como propietarios del inmueble sometido a propiedad horizontal.
En razón de la motivación expuesta, este Tribunal concluye que la presente demanda no puede prosperar, ya que, de ser así, se incurriría en una extralimitación de funciones, como fuere señalado. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la presente demanda por COBRO DE BOLÍVARES y por cuanto resultó totalmente vencida en el juicio, se condena a la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE al pago de las costas originadas en este proceso. Así se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES interpuso la ciudadana GLADYS ALEJANDRINA FIGUEROA IZAGUIRRE contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DOMUS, C.A., y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE CENTRO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PUERTA DEL ESTE.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en la presente causa.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de 2017.
EL JUEZ
LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA
LA SECRETARIA,
Abg. WINEISKA DELGADO PARRA
En esta misma fecha, 29 de junio de 2017, siendo las 9:42 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
ABG. WINEISKA DELGADO PARRA
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