TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

Expediente Nº 06731.-

I
DE LOS SUJETOS PROCESALES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior pasa a señalar los sujetos procesales, de conformidad con el ordinal segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

PARTE RECURRENTE: JACINTO EDUARDO GUILLÉN, titular de la cédula de identidad V-6.052.362, representado por su apoderado judicial Roso Antonio Castillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.375.-

ACTO ADMINISTRATIVO RECURRIDO: acto administrativo contenido en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT.-

PARTE RECURRIDA: DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, hoy en día SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI).-

II
RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha 24 de marzo de 2011, por ante el Juzgado Superior Distribuidor de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, y recibido por este Tribunal el día 30 del mismo mes y año, el abogado Roso Antonio Castillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.375, actuando en su carácter de apoderado judicial de JACINTO EDGARDO GUILLÉN, titular de la cédula de identidad número V- 6.052.362, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el proveimiento administrativo contenido en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL SECTORIAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT.-

En fecha 11 de abril de 2011, este Tribunal Superior admitió la demanda de nulidad, y ordenó la notificación de Martha Cecilia Mendoza Rincón, titular de la cédula de identidad número V-13.285.601, en su carácter de arrendataria del bien cuya regulación del canon es objeto de impugnación. (Ver folio 16 del expediente judicial).-

Igualmente, este Tribunal ordenó notificar al Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, al Fiscal General de la República, al Procurador General de la República y al Director General de Inquilinato del Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, así como la remisión del expediente administrativo al Órgano recurrido.-

En fecha 23 de mayo de 2011, el alguacil del este Órgano Judicial consignó los oficios números 11-0565, 11-0566, 11-0567 y 11-0568, dirigidos al Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, al Fiscal General de la República, al Procurador General de la República y al Director General de Inquilinato del Ministro del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, y la boleta de notificación dirigida a Martha Cecilia Mendoza Rincón, antes identificada. (Ver folio 18 del expediente judicial).-

En fecha 5 de abril de 2016, este Juzgado ordenó librar carteles de emplazamiento dirigidos a los inquilinos, publicado en el diario “Últimas Noticias”, a los fines de que manifestaran su interés en la presente causa y comparecieran a la audiencia de juicio.- (Ver folio 78 del expediente judicial).-

En fecha 13 de julio de 2011, este Tribunal ordenó el diferimiento de la audiencia de la audiencia de juicio fijada para dicha fecha, toda ve que la arrendataria del inmueble acudió a la misma desprovista de asistencia de abogado. Igualmente, se dejó constancia de la consignación del escrito de promoción de pruebas así como la copia certificada del expediente administrativo en virtud del cual fue dictado el acto administrativo impugnado. (Ver folios 27 y 28 del expediente judicial).-
En fecha 11 de agosto de 2011, tuvo lugar la audiencia de juicio, asistiendo a ésta la representación judicial del Ministerio Público, de la parte recurrente y de la arrendataria del inmueble; asimismo, se dejó expresa constancia de la no comparecencia de la parte recurrida ni de su representación judicial. (Ver folios 208 y 209 del expediente judicial).-

En fecha 16 de noviembre de 2011, tuvo lugar el acto de informes, compareciendo a éste la representación judicial de la parte demandante y de la arrendataria del inmueble, y dejando constancia de la consignación del escrito de informes. (Ver folio 270 del expediente judicial).-

En fecha 17 de noviembre de 2011, este Tribunal declaró que la presente causa se encontraba en estado de sentencia y que procedería a dictar su decisión dentro de los 30 días de despacho siguientes. (Ver folio 278 del expediente judicial).-

En fecha 09 de febrero de dos mil diecisiete (2017), se abocó al conocimiento de la causa EMERSON LUIS MORO PÉREZ, en virtud de su designación como Juez de este Juzgado Superior, mediante sesión de la Comisión Judicial de fecha 23 de enero de 2015, quien con tal carácter suscribe la presente decisión (Ver folio 295 del expediente judicial).-

III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

A continuación pasa este juzgador a indicar la síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, de conformidad con lo establecido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto se señala:

A- Alegatos de la parte recurrente:

El abogado Roso Antonio Castillo, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de JACINTO EDUARDO GUILLÉN, ya identificados, fundamentó la demanda incoada en los siguientes razonamientos de hecho y de derecho:

Explica que, en el acto administrativo impugnado se estipula como canon de arrendamiento la cantidad de bolívares un mil doscientos setenta y cinco con setenta y cinco céntimos (Bs. 1.275,75) para el apartamento 134-D, ubicado en el piso 13, del edificio denominado “D” del Centro Residencial Mirador, ubicado en la parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Narra que, el acto recurrido está viciado de nulidad, puesto que contraría normas establecidas en el extenso del Texto Fundamental, así como algunas disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-

Alude que, el informe técnico presentado por el avaluador del inmueble para la formación del expediente administrativo número 70.279-F56 contradice de manera notoria lo tipificado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en cuanto al procedimiento de avalúo se refiere, así como también lo dispuesto en los artículos 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.-

Explana que, el avaluador no tomó en cuenta las características del inmueble, al igual que también ignoró su ubicación y los precios de mercado.-

Relata que, el experto designado por la Administración no consideró que el inmueble dado en arrendamiento es un bien con una ubicación privilegiada, cerca de avenidas y supermercados, con acceso a todos los servicios públicos, y que se encuentra en inmejorables condiciones, a los fines de realizar el avalúo.-

Denuncia que, los valores arrojados en el avalúo efectuado en sede administrativa no están basados en datos estadísticos comparables, por lo cual presume que fueron fijados en un modo arbitrario.-

Esgrime que, al momento de la adquisición de dicho inmueble en el año 1987, su valor se estipulaba en la cantidad de bolívares trescientos sesenta mil (Bs. 360.000,00), y, de acuerdo con el avalúo elaborado en sede administrativa, su justo valor es equiparable a la cantidad de bolívares doscientos cincuenta y cinco mil ciento cincuenta (Bs. 255.150,00), como consecuencia de la determinación del valor del metro cuadrado en la cantidad de bolívares tres mil ciento cincuenta (Bs. 3.150,00), quedando demostrada la forma arbitraria en la cual se fijaron los valores, puesto que los bienes inmuebles, en esta República, no se deprecian sino que se revalorizan.-

Menciona que, “… la dirección de inquilinato incurrió en abuso de poder y mal ejercicio de competencia, desvirtuando la verdad al tomar una decisión en base a un hecho ficticio debido a una errónea apreciación y en el vicio de falso supuesto, derivado de un desacierto en la captación del contenido material de las actas fiscales vulnerando la génesis de los artículos 12, 15 y 320 del código de procedimiento civil.-

Por último, solicita que sea declarada la nulidad del acto administrativo impugnado y suspender su inmediata ejecución, así como que sea fijada una nueva oportunidad para la realización del avalúo a los fines de que se determine una renta conforme a los valores de tráfico arrendaticio inmobiliario.-

Posteriormente en su escrito de informes, la parte actora resalta que, en virtud del informe presentado por los expertos nombrados en la etapa probatoria del presente proceso, el cual concluyó que el valor del inmueble era de bolívares setecientos seis mil trescientos diez con veintiocho céntimos (Bs. 706.310,28) y que, sobre la base del mismo, se estimó la cantidad de bolívares cuatro mil setecientos ocho bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 4.708, 74) como canon de arrendamiento, debe determinarse que el valor estipulado en el avalúo elaborado en sede administrativa fue irrisorio y, declararse CON LUGAR la demanda incoada.-

B- Alegatos de la tercera interesada:

Martha Cecilia Mendoza Rincón, titular de la cédula de identidad V- 13.285.601, debidamente asistida por la abogada Ana Marina Rodríguez Montero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 79.654, actuando en su carácter de Defensora Pública Provisoria Primera, con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, relató en su escrito de informes lo siguiente:

Alega que, el inmueble supra descrito no se encuentra en inmejorables condiciones, como lo explana la representación judicial de la parte actora y la representación del Ministerio Público, toda vez que el edificio en el cual se encuentra es “… de Vieja Data y los ascensores funcionan a medias y siempre hay uno de ellos fuera de servicio…”.-

Asimismo, expresa que el hecho de que, la edificación en la cual se ubica inmueble, se encuentre rodeada de locales comerciales como farmacias y supermercados, al igual que sea adyacente a plazas públicas y estaciones de metro, no implica que deban ser considerados para calificar a las condiciones del inmueble, con el objeto de establecer su justo valor, puesto que ninguno de esas obras fueron construidas con dinero perteneciente al propietario del bien.-

Sostiene que, tampoco deben ser considerados los servicios públicos de agua, telefonía y electricidad a los fines de determinar las condiciones del inmueble, puesto que la prestación de dichos servicios no depende directamente del peculio del propietario del inmueble.-
Expone que, la Disposición Transitoria Primera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece que “…los procedimientos Administrativos o Judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.”.-

Arguye que, debe ser notificado el órgano competente en materia de arrendamiento de viviendas con el objeto de que se pronuncie respecto al canon de arrendamiento, mediante la realización del avalúo correspondiente de conformidad a lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-

Agrega que, el recurrente incumplió con el Decreto de Congelación de Cánones de Arrendamiento, el cual le aplica a los inmuebles destinados a la vivienda, siendo que éste fue promulgado desde el año 2002 y prorrogado cada 6 meses, en las mismas condiciones hasta le presente fecha.-

Por último, solicita que sea declarado SIN LUGAR el presente recurso con todos los pronunciamientos de ley.

C. De la opinión del Ministerio Público.

La abogada Aura Castro Carrasquel, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.676, actuando en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera (33º) del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en lo Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, presenta la opinión de la Institución que representa en los términos siguientes:

Expone que, en las actas del expediente consta que el recurrente promovió la prueba de experticia con el objeto de que el Tribunal fijara el nuevo canon de arrendamiento, y al efecto, se evacuó el informe pericial realizado por los expertos nombrados en la oportunidad procesal correspondiente.-

Agrega que, para la elaboración del informe pericial, se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, arrojando un resultado distinto al expresado en la valuatoria realizada en sede administrativa.-

Explica que, la Administración incurrió en el vicio de falso supuesto, ya que dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de Avalúo presentado en sede judicial.
En adición a lo anterior, esgrime que no aparecen determinadas, en el acto administrativo, las razones por las cuales la Administración estableció los valores asignados, sin referencia alguna de los elementos legales de obligatorio cumplimiento que empleó para fijar el justo valor y el canon de arrendamiento correspondiente.-

Por último, solicita que sea declarado CON LUGAR el presente recurso con todos los pronunciamientos de ley.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo sido expuestos los términos en los cuales se ha fijado thema decidendum, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital pasa a decidir el mérito de la causa, y conforme a lo ordenado en el numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esgrime las siguientes consideraciones:

En lo referido al vicio de falso supuesto resulta oportuno indicar que, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa se pronunció sobre el vicio de falso supuesto, mediante decisión número 01117, del día 19 de septiembre de 2002, recaída en el expediente número 16312, caso: Francisco Antonio Gil Martínez, en los términos siguientes:

(…)
A juicio de esta Sala, el vicio de falso supuesto se patentiza de dos maneras, a saber: cuando la Administración, al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el o los asuntos objeto de decisión, incurre en el vicio de falso supuesto de hecho. Ahora, cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, se está en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto. (…)

De igual forma, el Máximo Tribunal en Sala Político Administrativa, en sentencia número 01949, de fecha 11 de diciembre de 2003, recaída en el expediente número 2002-0742, caso: Aura Grisanti Brandt de Pita, señaló lo siguiente:

(…)
En primer lugar, debe resaltarse que en cuanto al vicio de falso supuesto de hecho esta Sala en reiteradas decisiones ha precisado que tiene lugar cuando la Administración se fundamenta para dictar el acto en hechos inexistentes, o que ocurrieron de manera distinta a la apreciación efectuada por el órgano administrativo; y en relación al vicio de falso supuesto de derecho, ha determinado que para su verificación supone que la Administración para dictar el acto, no haya aplicado o interpretado adecuadamente las normas jurídicas de manera que concuerden con la situación de hecho que dio origen al mismo. (…)

Según los extractos jurisprudenciales del Máximo Tribunal antes citados, puede observarse que el falso supuesto siempre ha sido definido con palabras casi totalmente idénticas; y a la luz de la doctrina, se puede señalar, como ya se indicó precedentemente, que dicho vicio tiene dos modalidades:

En primer lugar, se destaca el falso supuesto de hecho que se configura con presentar en la decisión elementos fácticos que no se corresponden con la realidad contenida en el expediente administrativo, ya sea por inexistentes o porque hay una falsa valoración, o una errónea calificación de los hechos.-

En segundo lugar, el falso supuesto de derecho que se materializa al aplicar de manera equivoca o errónea una norma jurídica, y que esa norma sea determinante en el acto administrativo. Debe entenderse que esto sucede cuando se aplica una norma inexistente o que no esté vigente, o bien porque la norma que no corresponde la materia, así como cuando se aplica una consecuencia jurídica distinta a la que corresponde al supuesto de hecho analizado y finalmente cuando existe una prevalencia de normas.-

Puede concluirse que, cuando el operador jurídico realiza la operación lógica de la subsunción basándose en una premisa falsa (ya sea la premisa mayor correspondiente a la norma, o la premisa menor correspondiente a los hechos), necesariamente la consecuencia jurídica será errónea y falsa.-

Por ser un vicio que afecta la causa del acto administrativo, al manifestarse acarreará la nulidad absoluta del mismo, puesto que ante el defecto en la causa del proveimiento decisorio, el administrado no podrá ejercer una cabal defensa ante supuestos no verdaderos, vulnerando lo estipulado en el artículo 49 numeral 1 del Texto fundamental, concordante con el artículo 25 eiusdem, los cuales disponen:

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y en la ley.
(…)
Artículo 25. Todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados por esta Constitución y la ley es nulo; y los funcionarios públicos y funcionarias públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa órdenes superiores.

De las normas transcritas se colige que, al verificarse en un acto administrativo, la violación, menoscabo o vulneración del derecho a la defensa, entendido como uno de los pilares del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, este será absolutamente nulo.-
En adición a lo anterior, el numeral 1 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, contempla que ante la violación de una norma constitucional, el acto administrativo será absolutamente nulo, a saber:

Artículo 19. Los actos de la administración serán absolutamente nulos en los siguientes casos:
1. Cuando así esté expresamente determinado en una norma constitucional o legal.

En este sentido, observa quien decide que consta en el expediente administrativo 70.279-F56, un Informe de Avalúo efectuado en fecha 17 de enero de 2011, a través del cual se establece como porcentaje de rentabilidad anual del inmueble la cantidad de bolívares doscientos cincuenta y cinco mil ciento cincuenta (Bs. 255.150,00), fijando como valor total de renta el monto de bolívares un mil doscientos setenta y cinco con setenta y cinco céntimos (Bs. 1.275,75), todo de conformidad con el artículos 29, 30 y 31 de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual dispone que :

Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual
Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble.

De acuerdo con las normas previamente transcritas se colige que, para la determinación del canon del arrendamiento de un inmueble, el Legislador dispuso como necesario la fijación previa del valor de dicho bien, y a tales efectos estableció que el Órgano de la Administración especializado en la materia inquilinaria debía tener en consideración aspectos básicos del mismo.-

Así, entre las características estipuladas en la Ley se encontraban el uso, la clase, la calidad, la situación, las dimensiones aproximadas, las circunstancias que intervengan en los cálculos que se hayan realizado para la determinación del justo valor, así como el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y, aquél establecido para los actos de transmisión de propiedad realizados en los 6 meses inmediatamente anteriores a la realización de la regularización del bien, sin dejar de considerar el precio que haya sido estipulado (en los 2 años inmediatamente anteriores a la fijación del canon) para la enajenación de bienes en similares condiciones.-

En este mismo orden y dirección, ha sido voluntad del Legislador establecer que, en el momento de la elaboración del informe de avalúo en sede administrativa, el funcionario competente en la materia inquilinaria debe dar una explicación razonada de los motivos que lo orientaron a determinar la cantidad dineraria atinente al monto del justo valor del bien y su correspondiente canon de arrendamiento toda vez que, de lo contrario, el cálculo de los mismos podría obedecer a consideraciones caprichosas y viciadas de opiniones subjetivas del avaluador. Así se establece.-

Ahora bien, quien decide no logra apreciar de la lectura del informe de avalúo que sirvió de base para dictar el acto administrativo (folios 151, 152 y 153 del expediente administrativo), que el experto avaluador haya realizado una exposición, debidamente razonada, de las características del bien objeto de regulación que lo impulsaron a fijar su justo valor y el canon de arrendamiento correspondiente, y así se declara.-

Determinado lo anterior, este Tribunal observa que en la fase probatoria admitió la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la parte recurrente parte recurrente, siendo que el avalúo inquilinario realizado por el experto nombrado en sede judicial se efectuó en fecha 28 de octubre de 2011.-

Así, para la realización de dicho informe, el experto consideró los siguientes factores: clase y situación del inmueble, tipo de zona, viabilidad, servicios públicos, zonificación y usos permitidos, características del inmueble, área y dimensión del terreno, topografía, forma del terreno, linderos y medidas, año de construcción y documento de condominio, área y dimensiones de construcción del edificio, distribución por usos, número de plantas del edificio, calidad de materiales y acabados del edificio (incluyendo la arquitectura, estructura, paredes, entrepisos, techos, pisos ventanas, escaleras y acabados exteriores), servicios e instalaciones del edificio (incluyendo teléfono, agua, aire acondicionado central, iluminación de emergencia intercomunicadores y ascensores), estado de conservación del edificio, el área, la altura y los ambientes del apartamento, porcentaje de condominio, linderos del apartamento, calidad de materiales y acabados del apartamento, servicios e instalaciones del apartamento, estado de conservación del apartamento, valor fiscal declarado y aceptado por el propietario, valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados en los 6 meses inmediatamente anteriores a la realización del avalúo, precios medios de enajenación de inmuebles similares durante los 2 últimos años y referenciales de mercado de apartamentos.-

Aunado a lo anterior, en el informe técnico realizado por el experto nombrado en sede judicial, se anexan una serie de documentos fotográficos que muestran las instalaciones del inmueble cuya regularización arrendaticia está siendo impugnada, dejando reflejo cada uno de los espacios que conforman el bien. De igual forma, se adjuntó una tabla organizativa que contiene la descripción de una serie de inmuebles con características similares a las del inmueble avaluado, con la indicación del valor de venta que le fue fijado en la oportunidad de venta.-

Como resultado de dicho estudio, el experto llegó a la indefectible conclusión de que el canon de arrendamiento mensual aplicable, al caso concreto, responde a la cantidad de bolívares cuatro mil setecientos ocho con setenta y cuatro céntimos (Bs. 4.708,74), difiriendo este monto dinerario de aquél establecido por la Dirección General de Inquilinato del Órgano accionado, y así se declara.-

En virtud de ello, este juzgador, constata que el informe técnico realizado en sede judicial se elaboró con apego a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico venezolano, considerando todos los ítems dispuestos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la fijación del canon de arrendamiento, y arrojando así un resultado ajustado a Derecho al cual se le dará pleno valor probatorio, y así se decide.-

Así las cosas, este Juzgado Cuarto constata que la Administración basó su decisión en un informe de avalúo viciado de imprecisiones, en el cual no se realizó una explicación, debidamente razonada, de los ítems que orientaron al avaluador (en sede administrativa) a determinar como justo valor del inmueble la cantidad de bolívares doscientos cincuenta y cinco mil ciento cincuenta (Bs. 255.150,00), y consecuentemente el monto de bolívares un mil doscientos setenta y cinco con setenta y cinco céntimos (Bs. 1.275,75) atinentes al canon de arrendamiento mensual a pagar por Martha Cecilia Mendoza Rincón, en su calidad de arrendataria, incumpliendo por ende con lo dispuesto en los artículos 29, 30 y 31 de la Derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.-

Por tales motivos, este Tribunal declara la nulidad del acto administrativo contenido en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, por ser contrario a Derecho, toda vez que basó su voluntad en circunstancias fácticas que no son compatibles con la realidad del asunto debatido en sede judicial, incurriendo en el vicio de falso supuesto, el cual se encuentra regulado en el artículo 19 numeral 1 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, concordante con el artículo 49 numeral 1 y 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide.-
Igualmente, quien sentencia desecha el alegato esgrimido por la representación judicial de la tercera interesada, referida a la falta de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en virtud de que en el momento en el cual fue dictado el acto administrativo impugnado, la norma jurídica que se encontraba en vigor era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la Administración ha debido cumplir con lo dispuesto en ella para fijar el monto a pagar por conceptos de canon de arrendamiento. La aplicación retroactiva de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, representaría en el caso concreto, una violación a la seguridad jurídica y al principio de irretroactividad de las leyes, estipulado en el artículo 24 de nuestro Texto Fundamental, y así se decide.-

Asimismo, quien decide considera innecesario pronunciarse sobre los demás alegatos expuestos en el escrito libelar, presentado por la parte recurrente, orientados a obtener la nulidad del acto administrativo, en virtud de que la misma ya ha sido declarada por este Tribunal, de conformidad con el análisis previamente expuesto, y así se decide.-

En armonía a lo expuesto, resulta imprescindible para quien sentencia declarar la nulidad del acto administrativo contenido en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, que dispone como justo valor la cantidad de bolívares doscientos cincuenta y cinco mil ciento cincuenta (Bs. 255.150,00), y consecuentemente el monto de bolívares un mil doscientos setenta y cinco con setenta y cinco céntimos (Bs. 1.275,75) atinentes al canon de arrendamiento mensual del inmueble perteneciente a JACINTO EDGARDO GUILLÉN, por considerarse viciado de falso supuesto y, por ende, ser contrario a Derecho de conformidad con la motiva del presente fallo, y así se decide.-

De igual forma, resulta necesario ordenar a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas que, como órgano competente para conocer de la materia arrendaticia en sede administrativa, realice la determinación y fijación del canon de arrendamiento correspondiente al bien inmueble perteneciente a la parte recurrente, de conformidad con los lineamientos estipulados en los artículos 77 y subsiguientes de la vigente Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, y así se decide.-

En consecuencia, con base en los argumentos explanados en el extenso de la presente decisión este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.-
V
DECISIÓN

Por todas y cada una de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda contencioso administrativa de nulidad, interpuesta por el abogado Roso Antonio Castillo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.375, actuando en su carácter de apoderado judicial de JACINTO EDGARDO GUILLÉN, titular de la cédula de identidad número V- 6.052.362. Representados por su apoderado judicial, contra la providencia administrativa contenida en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT hoy en día SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (SUNAVI).

En consecuencia pasa este administrador de justicia a precisar el dispositivo del presente fallo en los términos siguientes:

PRIMERO: Se DECLARA LA NULIDAD ABSOLUTA del proveimiento administrativo contenido en la resolución número 00014587, de fecha 2 de febrero de 2011, suficientemente identificado en autos, conforme a los términos expuestos en la parte motiva.-

SEGUNDO: Se ORDENA a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) la fijación del canon de arrendamiento que recaerá sobre el bien inmueble perteneciente a la parte recurrente, de conformidad con los términos explanados en la motiva de la presente sentencia.-

TERCERO: Se ORDENA la publicación del presente fallo en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas a los dos (02) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-

EMERSON LUIS MORO PÉREZ

EL JUEZ

SERENA VICTORIA ASENCIÓN ESCOBAR

LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, siendo las tres horas exactas de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión quedando anotada bajo el asiento del libro diario número ____ dando cumplimiento a lo ordenado en el dispositivo del fallo.-

SERENA VICTORIA ASENCIÓN ESCOBAR

LA SECRETARIA TEMPORAL

Expediente Nº067.31.-
E.L.M.P./S.VAE/Ycam.