TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP11-V-2013-000360

En el juicio por resolución de contrato de opción de compra venta intentado por el ciudadano TIN HO CHU MACIAS, titular de la cédula de identidad Nº 18.819.897, representado judicialmente por los abogados Edwin José Añon Díaz y Esther Beatriz Díaz Blanco, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 131.595 y 18.569, respectivamente, contra los ciudadanos VICTOR MANUEL BLANCO ROZATTI y MARIA FERNANDA DUARTE DE BLANCO, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad números 14.991.881 y 17.920.057, representados en juicio por los abogados Moisés Agreda Fuchs, Leopoldo Francisco Laya, Alberto Borges, Gioconda Yaselli, Otto Medina Villegas, Ana Raquel Rodríguez Carnevali, Carlos Luís Agreda Duno y Carlos Colmenares Azuaje, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.834, 17.548, 6.080, 18.205, 17.932, 25.421, 132.998 y 103.107, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada el 12 de abril de 2013 y se admitió el 17 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio ordinario.
El 19 de junio de 2013, la abogada Luisa Gioconda Yaselli, actuando como apoderada judicial de la parte demandada, presentó diligencia mediante la cual se dio por “notificada” de la demanda y aportó poder con facultad para darse por citados, y el 22 de julio de 2013, contestó a la pretensión de la actora y propuso reconvención.
DE LA CONTROVERSIA
La parte actora en su escrito libelar pretende la resolución de contrato que denominaron de opción de compra venta, suscrito el 13 de noviembre de 2012, sobre un apartamento destinado a vivienda que forma parte del conjunto residencial Vista Hermosa, torre C, letra y numero C-43, situado en el piso cuatro (4), ubicado en el sector La Boyera, por la cantidad de un millón cuatrocientos ochenta mil bolívares exactos (Bs. 1.480.000,00), del cual el vendedor recibió la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), como parte del precio, y el saldo restante sería pagado mediante préstamo hipotecario para el momento de la firma del documento definitivo. Que el lapso para ejercer la opción era de 90 días continuos, desde la firma de dicha opción, más 30 días de prórroga luego del vencimiento de aquel lapso.
Que transcurrido esos lapsos, los optantes no tenían ni el dinero ni la aprobación del crédito hipotecario para pagar el precio restante, por lo que acordaron resolver el contrato mediante documento notariado, en el cual les devolvía el monto pactado contractualmente, reteniendo los 30.000 bolívares, por lo que de acuerdo a lo previsto en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, los demanda a los fines que convengan o sean condenados en la resolución del contrato así como al pago de la cantidad de 30.000 bolívares por concepto de daños y perjuicios.
El valor de la demanda la estimó en la cantidad de un millón cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 1.480.000) bolívares.
Entre tanto, la parte demandada reconviniente en su contestación, rechazó la pretensión de la actora reconvenida en todos sus hechos. Que llegado el día para la firma del documento definitivo ante el Registro, 18 de abril sic, se intentaron comunicar con el actor, el abogado del mismo les comunicó telefónicamente que al no haber tenido más comunicación con los optantes, ni haber obtenido la aprobación del crédito no firmaría, de lo cual se dejó constancia mediante inspección de Notario.
Alegaron fraude procesal, aduciendo en su apoyo que el inmueble fue propiedad de Edwin José Añon Díaz, nombre similar al de la persona que llamó el 18 de abril y del abogado asistente del actor en la causa y persona que les vendió el inmueble; la persona que presentó el documento de venta ante el registro fue Ninoska Osuna, nombre similar a la de la persona que dijo ser la abogada del vendedor y apellido similar de la vendedora del inmueble.
Esta misma parte demandada, reconvino a la parte actora a los fines que convenga o sea condenado en el cumplimiento del contrato cuya resolución pretendió. Admitió haber pactado el contrato cuya resolución se solicitó, en el instrumento aportado por la parte actora, autenticado el 13 de noviembre de 2012, por el inmueble descrito, el precio y la forma en que el mismo sería pagado; y a tales fines, alegó que se trata de una venta perfeccionada por contener todos los elementos del contrato de venta. Que vencido el plazo estipulado en el contrato, el vendedor no cumplió con la tradición de la cosa como lo exige el artículo 1488 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1486 y 1161 del mismo código, mediante el otorgamiento del documento de propiedad y en caso que no cumpla, que la sentencia sirva como de contrato no cumplido. Además, que sea condenado al pago de los daños y perjuicios, estimado en el doble de la suma entregado como pago inicial, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1271 del precitado código civil.
El valor de la demanda reconvencional la estimó en la cantidad de 3.500.000 bolívares.
En la oportunidad de contestar a la reconvención, la parte actora impugnó la cuantía en que la misma se estimó, por considerarla exagerada, y argumentó que la misma debe ser el monto del precio del inmueble según el contrato que se discute, esto es 1.480.000 bolívares.
Que el lapso para cumplir con la opción de compra venta venció el 13 de marzo de 2013, sin que los demandados hubiesen cumplido teniendo el dinero o la aprobación del crédito para el registro del documento, aún cuando en el momento de la autenticación del documento de opción, hizo entrega de toda la documentación necesaria para el trámite del crédito, y con el solo vencimiento del plazo de la opción, los demandados se constituyeron en mora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1269 del Código Civil.
DE LAS PRUEBAS
De acuerdo a los hechos alegados por ambas partes tanto en la pretensión principal como en la reconvencional, queda por determinar cuál de ellas incumplió con las obligaciones asumidas, dado que la existencia misma de la convención, el inmueble y el precio no hay discusión alguna.
Sin embargo, se aprecia que junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia certificada de instrumento autenticado el 13 de noviembre de 2012 y los demandados presentaron copia certificada del mismo instrumento junto a su escrito de contestación, que se tiene como reconocido en juicio y con plena fe, respecto a que las partes efectivamente se ligaron jurídicamente mediante ese contrato que denominaron de opción de compra venta, sobre el inmueble arriba descrito y por el precio también admitido, de los cuales la parte demandada pagó, para ese momento, la cantidad de 300.000 bolívares. Expresamente, en la clausula tercera, se pactó que el plazo para ejercer la opción era de noventa (90) días continuos, contados desde el otorgamiento, más treinta (39) días de prórroga, constados desde el vencimiento del lapso inicial.
También aportó copia de instrumento registrado el 13 de enero de 2012, donde consta que el actor es propietario del inmueble objeto material del juicio y objeto de la opción de compra venta, sobre cuyo hecho no hay discusión alguna.
Junto al escrito de contestación, presentaron copias simples de dos misivas del 15 de enero de 2013 y 06 de febrero de 2013, en ese orden, dirigidas por Banesco al ciudadano Víctor Blanco, relativo a la aprobación de un crédito. Sin embargo, se trata de copia simple de instrumento privado que ha debido ser ratificado mediante la prueba de informes y no se hizo, por lo que no tiene valor probatorio alguno.
Se observa asimismo, constancia de recepción de documento emitido por el Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 04 de abril de 2013, presentada por el ciudadano Víctor Blanco, motivado a venta e hipoteca de primer grado, cuya fecha de otorgamiento sería el 18 de abril de 2013, en el centro de firma de Banesco. Este instrumento merece fe pública su contenido.
Consta copia simple de comunicación dirigida al Fiscal Quinto del Ministerio Público y anexo copia simple de documento privado, mediante el cual el hoy actor dio en venta a los demandados, el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que se discute, pero al ser copia de un documento privado y ológrafo este último, mediante el cual no se puede establecer autoría, no tienen valor probatorio.
Consta copia simple de certificado de gravamen expedido por el Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, sobre el inmueble objeto del contrato que se discute, que al no ser un hecho controvertido resulta impertinente para resolver este caso.
Consta acta del 18 de abril de 2013, levantada por el Notario Público Tercero del Municipio Baruta del estado Miranda, quien a petición del ciudadano Víctor Manuel Blanco Rozatti, se trasladó y constituyó en el centro de firmas Banesco, centro Comercial El Recreo, en virtud del acto de protocolización del inmueble tantas veces mencionado, y dejó constancia que se encontraban presentes los ciudadanos Víctor Manuel Blanco Rozatti y María Fernanda Duarte de Blanco, el abogado Moisés Agreda, asistente de los comparadores, el ciudadano Yoiner Uzcategui, funcionario del Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda y, el ciudadano Omar Cárdenas por parte de Banesco, facultado para otorgar el documento de compra venta. Se dejó constancia además, que el funcionario del registro manifestó que se retiraría del acto, debido a que había recibido llamada telefónica donde se le informó que el vendedor no asistiría a ese acto, por lo que no habría acto de protocolización y, a petición de los compradores exhibió carta de notificación de firma de crédito con pauta y cheque de gerencia a favor del vendedor Tin Ho Chu Macías. Esta actuación merece fe respecto a lo que el notario manifestó haber presenciado.
La parte actora promovió prueba de testigos, que luego de admitidas, se evacuaron. Así, consta dos actas del 25 de octubre de 2013 y una del 28 de ese mismo mes y año, dejando constancia de la declaración de los ciudadanos Margareth de la Trinidad Purroy Méndez, Antonio Jorge Da Silva y Jorge Enrique Vásquez Genes, quienes fueron interrogados por la parte promovente sobre si tenían conocimiento que el actor es propietario del inmueble objeto del contrato discutido; que si el mismo estaba en venta y si se había concretado la venta del mismo. En este sentido, debe advertirse que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos, a los fines de probar la existencia de una convención superior a 2.000 (ahora 2) bolívares, ni para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique. En este caso, no hay discusión sobre la existencia de una convención entre las partes cuyo valor supera a los 2 bolívares ni sobre la propiedad del inmueble involucrada en el negocio jurídico, lo que permite concluir que la prueba de testigos evacuados además de ser ilegal resulta impertinente, por lo que no se valoran, conforme a lo previsto en el citado precepto legal.
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
En el escrito de contestación a la demanda, la parte alegó que al monto en que la actora estimó el valor de la misma era insuficiente, dado que había que adicionar otros conceptos, por lo que el valor de la reconvención la estimó en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000), equivalente al valor del inmueble más los daños calculados en el monto del crédito aprobado por banesco. Entre tanto, el actor reconvenido, señaló que dicha cuantía resultaba excesiva y que debía ser estimada en el valor del inmueble vendido, esto es, un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.480.000).
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“Cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”

En este sentido, cabe destacar que la estimación del valor de lo demandado no obedece a un capricho de las partes, sino que debe estar basado en hechos objetivos dadas las consecuencias procesales que ello comporta, pues sirve para la determinación de la competencia así como la estimación de las costas procesales, de ser el caso.
Por ello, el legislador estableció algunas reglas a seguir, a los fines de la determinación del valor de lo demandado, como lo señala en precitado artículo 38. En efecto, habiendo la parte demandada reconvenida estimado el valor de la demanda y rechazada por la parte actora reconvenida, corresponde a éste la carga de argumentar y probar tales hechos, como en efecto lo hizo, aduciendo que la misma se debe corresponder con el valor del inmueble. Siendo así, visto que la pretensión tiene como elemento material un inmueble, éste como bien de la vida, capaz de satisfacer necesidades, su valor de acuerdo al contrato discutido, es el que debe ser considerado a los fines del valor del juicio, esto es, la suma de un millón cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 1.480.000), el cual debe regir a los fines procesales.
DEL FRAUDE PROCESAL
La parte demandada alegó fraude procesal, aduciendo en su apoyo que el inmueble fue propiedad de Edwin José Añon Díaz, nombre similar al de la persona que llamó el 18 de abril y del abogado asistente del actor en la causa y de la persona que les vendió el inmueble; la persona que presentó el documento de venta ante el registro fue Ninoska Osuna, nombre similar a la de la persona que dijo ser la abogada del vendedor y apellido similar de la vendedora del inmueble.
En este sentido, La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 908 del 04 de agosto de 2000, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero: Caso Intana, C.A., definió al fraude procesal, así:
“El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
…./…..
Cuando el fraude ocurre dentro de un solo proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión. Pretender que en cada proceso haya que plantear por vía incidental el fraude, es dejar indefensa a la víctima, ya que en cada uno de ellos no se podrá alegar la colusión de las diversas personas que conforman el círculo artero, puesto que ellas pueden no ser partes en todos los juicios, y mal podría declararse el fraude múltiple producto de la combinación entre ellos, sin oírlos. De allí, que en supuestos como éstos, la única manera de constatarlo es mediante una demanda que englobe a todos los partícipes, donde -además- se les garantiza el derecho de defensa. Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible.
La utilización del proceso para fines contrarios a los que le son propios, es de la naturaleza del hecho ilícito, del fraude a la ley y de la simulación, y cuando se acude a la demanda para su constatación, ella no persigue indemnizaciones sino nulidades, tal como acontece en el fraude a la ley o en la simulación; aunque nada obsta para que la declaratoria de nulidad conduzca a una indemnización posterior. …../….
Pero cuando el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera el fraude procesal como una categoría propia y particular, proyectada hacia el proceso, lo separa como forma concreta de figuras con las cuales se conecta y que son más generales, como el fraude a la ley y la simulación.
Muchos fraudes procesales involucran un fraude a la ley, ya que se utiliza a ésta, a las formas procesales que ella crea, como artificio, dando una apariencia de legalidad a las maquinaciones; pero además, tales artificios son formas de simular lo que se esconde, de allí que autores como Walter Zeiss (El Dolo Procesal. EJEA. Buenos Aires 1979), lo denominen “simulación procesal”.
Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse en el proceso donde aquél ocurre, o cuya declaración se logra por la vía de la invalidación, si fuere el caso, como lo prevén los ordinales 1° y 2° del artículo 328 eiusdem.
Para desenmascarar y evitar el fraude colusivo, que se caracteriza porque con las maquinaciones se forman diferentes procesos, hay que interponer una acción contra todos los colusionados, ya que de pedir la declaración del fraude en cada proceso por separado, sobre todo si en cada uno de ellos actúan partes distintas, se haría imposible la prueba de la colusión, debido a que los hechos (artificios y maquinaciones) referentes a las partes de los otros procesos, no se podrían dilucidar en un juicio donde ellos no son partes.
Si la simulación y el fraude a la ley, entendido éste como actividad dirigida a eludir o a provocar la aplicación indebida de una norma, a objeto de contravenir el sentido y la finalidad de la ley, dan lugar a demandas autónomas para que se declare la falsedad de las situaciones que se crean en el ámbito del derecho material, no hay ninguna razón que impida que el específico fraude procesal no origine demandas autónomas destinadas a obtener declaraciones judiciales que anulen procesos que en el fondo pueden obrar como simulaciones o fraudes a la ley.
Las figuras específicas del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil (fraude procesal y colusión), no puede pensarse que hayan sido diseñadas para su aplicación únicamente a los procesos en marcha. Se trata de un deber procesal amplio que hay que cumplir, y que mediante el juicio ordinario puede dar lugar a que se declare: la inexistencia de los procesos fraudulentos y la anulación de los actos o causas fingidas, ya que ellos no persiguen dirimir controversias en un plano de igualdad entre partes. Si el juez detecta de oficio el fraude puede declararlo, tal como lo hizo esta Sala en fallo de fecha 9 de marzo de 2000 (expediente N° 00-0126), y antes lo había dispuesto así la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha 24 de abril de 1998 (caso Andrés Asdrúbal Páez vs. Constructora Concapsa C.A.); en consecuencia, no hay razón para que las partes, víctimas del dolo, no puedan solicitarlo.

De acuerdo a ello, el fraude supone unas maquinaciones de parte a los fines que, a través del proceso, se procure un provecho para si o para un tercero, en detrimento de la otra parte. Sin embargo, no por el hecho que los nombres de unas personas coincidan con los que han intervenido en determinados negocios jurídicos o intermediarios en la realización del mismo, per se, significa elementos del fraude. Se requiere que se pruebe hechos concretos que vinculados al proceso den a entender su voluntad de buscar un beneficio propio o para tercero, en contra de la otra parte procesal.
No consta en el expediente elementos de convicción que permitan al tribunal determinar la existencia de artificio de parte de la demandada reconviniente, en querer aprovecharse del proceso a los fines de obtener algún provecho para si o para un tercero, distinto a los derivados de los naturales del proceso, como es que se declare sin lugar la pretensión principal de resolución contractual y, por el contrario, se acoja la suya planteada vía reconvención del cumplimiento del contrato, con el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Tampoco, se visualiza con ello, que la parte pretenda un fin económico distinto al desenlace propio de la pretensión incoada vía reconvención, como es el cumplimiento del contrato que denominaron de opción de compra venta y el pago de los treinta mil bolívares (Bs. 30.000), fijados como daños y perjuicios a través de las arras entregadas al momento de la firma del documento cuya resolución – cumplimiento se pretende.
Hay que advertir a las partes la seriedad con que debe asumirse el proceso, que constitucionalmente tiene su cometido, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 26 y 257, cuando se indica que la tutela efectiva permite a las partes tener el acceso a los órganos de administración de justicia, a los fines de la tutela de sus derechos e intereses, a través del proceso como instrumento para alcanzarla. Por lo que deben señalar los hechos de acuerdo a la verdad y ello, lo exige el propio artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, interpretado por la Sala Constitucional en la sentencia arriba descrita.
Siendo así, visto que no hay elementos de juicio que indiquen maquinaciones o artificios de parte de los actores en el curso del juicio a los fines de perjudicar a la accionada y en su beneficio, como se alegó, se declara sin lugar el fraude procesal alegado.
CONCLUSIONES
De acuerdo a los hechos fijados a través de las admisiones de las partes y de las pruebas aportadas, tenemos que las partes se ligaron jurídicamente a través del contrato que denominaron de opción de compra venta, uno en vender y el otro a comprar el inmueble arriba descrito por el precio también señalado, de los cuales la parte demandada entregó para el momento de la firma, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), y el saldo restante sería pagado para el momento de la protocolización del documento definitivo.
Esa opción de compra venta se ejercería dentro de los noventa (90) días continuos siguientes al 13 de noviembre de 2012, fecha de autenticación de contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días. Siendo así, de acuerdo a lo contractualmente fijado, la protocolización del documento debió llevarse a cabo en un plazo que venció el 13 de marzo de 2013.
No obstante ello, se observa que el 18 de abril de 2013, el Notario Público Tercero del Municipio Baruta del estado Miranda, dejó constancia que se encontraban presentes los ciudadanos Víctor Manuel Blanco Rozatti y María Fernanda Duarte de Blanco, el abogado Moisés Agreda, asistente de los comparadores, el ciudadano Yoiner Uzcategui, funcionario del Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda y el ciudadano Omar Cárdenas por parte de Banesco, facultado para otorgar el documento de compra venta y que el funcionario del registro manifestó que se retiraría del acto, debido a que había recibido llamada telefónica que el vendedor no asistiría a ese acto, por lo que no habría acto de protocolización y, a petición de los compradores exhibió carta de notificación de firma de crédito con paute y cheque de gerencia a favor del vendedor Tin Ho Chu Macías.
Como puede observarse del acta en referencia, que merece fe su contenido debido a que la realizó un funcionario público autorizado para ello, la protocolización se llevaría a efecto a más de treinta (30) días luego de vencer el plazo acordado por las partes en el contrato cuya resolución – cumplimiento solicitaron, sin que conste prueba alguna que permita inferir que las partes hubiese modificado dicho acuerdo en lo que a ese plazo se refiere.
Es que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1133 del Código Civil, el contrato es una convención pactada entre dos o más personas con el fin de constituir, reglar, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De modo que si entre esas partes medió el consentimiento para formar el contrato, de ese mismo modo, sólo mediante el consentimiento libremente manifestado podían modificarlo, por lo que se requiere prueba de ese consentimiento para tener que ellas cambiaron el plazo para la protocolización del documento definitivo de la venta y ello no consta que así lo hubiesen hecho.
En cuanto a la naturaleza de los contratos de opción de compra venta, enfatiza este Tribunal que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 116 del 22 de marzo de 2013, expediente nº 2012-0 00274, al respecto, señaló:
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

Este criterio debe aplicarse al caso bajo estudio, en virtud de los principios de la confianza legítima y de seguridad jurídica que se debe a los justiciables. En tal sentido, siendo que la demanda contentiva de la pretensión que se conoce se inició el 12 de abril de 2013, se encontraba vigente dicho criterio, por lo que bajo el mismo debe ser resuelto el presente caso, esto es, teniéndose como contrato de compra venta el pacto de las partes procesales.
De acuerdo al contenido del documento contentivo del documento que denominaron “contrato de opción a compraventa”, la actora reconvenida se comprometió a vender y la demandada reconviniente a comprar el apartamento arriba señalado, por el precio de un millón cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 1.480.000,00), de los cuales para el momento de la autenticación del mismo, entregó la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) y para el momento de la protocolización se pagaría el saldo restante. Sin embargo, se acuerdo a lo probado, vía auténtica se dejó constancia que los demandados reconvinientes se trasladaron al centro de firmas de Banesco en el centro comercial El Recreo, el 18 de abril de 2013, cuando había transcurrido más de treinta días desde el vencimiento del plazo, a los fines de la protocolización sin lograrse, y no consta acuerdo de las partes en modificar tal plazo.
No se discute, el hecho que los compradores hayan tenido el dinero a los fines del pago del precio restante, pues en ese momento del traslado de la notaría el centro de firmas de Banesco, se dejó constancia del cheque y funcionario del banco a los fines de la protocolización, solo que no se probó que las partes hubiesen acordado nuevo plazo a esos fines, por lo que debe tenerse como no modificada esa cláusula y el no cumplimiento de parte de los compradores, debe tenerse como una inejecución que le es imputable, pues la fecha interpela por el hombre y conforme a lo dispuesto en el artículo 1269 del Código Civil, en las obligaciones de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
Por ello, debe ser atribuida como culpa de los compradores la no protocolización del documento definitivo, pues acudieron a la protocolización tardíamente y no consta pruebas que mediase entre las partes acuerdo en modificar el lapso previamente acordado y no podía someter al vendedor unilateralmente a su voluntad que le permitiese estar atento a la oportunidad en que aquella acudiese a tal firma.
De acuerdo al criterio jurisprudencial aplicable a este caso, estamos frente a un contrato de compra venta de inmueble destinado a vivienda, independientemente del nombre que las partes le hayan dado. Es que en el instrumento aportado al expediente contentivo de ese negocio jurídico, se aprecia el consentimiento de las partes, la determinación del inmueble como objeto del mismo y el precio, del cual la parte compradora pagó parte del mismo al momento de la firma del contrato, quedando diferida la oportunidad del registro del documento definitivo.
En efecto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1161 del Código Civil, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1488 eiusdem, la tradición de los inmuebles se cumple con el otorgamiento del instrumento de propiedad.
La venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio, según lo dispuesto en el artículo 1474 eiusdem.
En este caso, consta la voluntad de las partes: una la de vender a la otra, el inmueble antes descrito mediante el pago del precio fijado, precio cuyo pago se haría, parte al momento del acuerdo de voluntades y otra al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta ante la oficina de registro correspondiente.
Esto significa que a pesar que hubo la transferencia de la propiedad con el solo consentimiento, quedaba por hacerse la tradición del inmueble dado que no se había efectuado el registro del documento, ante la oficina de registro. De allí que no puede pretender la parte demandada exonerarse válidamente de las consecuencias derivadas de su incumplimiento bajo el argumento de que la firma del documento definitivo no se dio por hecho imputable a la vendedora, cuando se pretendió que aquella acudiese fuera del lapso fijado a los fines de la protocolización .
Con ello queda desvirtuado el alegato de la parte demandada reconviniente como fundamento de su reconvención respecto a que se declare el cumplimiento del contrato. En efecto, tanto la petición de cumplimiento como de resolución de un contrato bilateral, debe fundamentarse en el incumplimiento culposo de una de las partes, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. No habiendo culpa de parte del vendedor en la no firma del documento definitivo en el registro correspondiente, mal puede soportar las consecuencias de un hecho que no le es imputable.
En todo caso, si hubo dos voluntades para la formación del contrato, por el principio de igualdad de formas, se requiere la intervención de esas dos voluntades para modificarlo y ello no consta que hubiese ocurrido, por lo que la protocolización debió efectuarse en el plazo de 90 días continuos más 30 de prórroga, lo cual venció el 13 de marzo de 2013, sin que conste otra culpa más que de los compradores por no haber procedido a la protocolización en el lapso convenido para ello.
Por tanto, tratándose de un contrato bilateral, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra tiene la opción de solicitar judicialmente la resolución del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil. Pues los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en el artículo 1160 eiusdem, que señala textualmente lo siguiente: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley…”. , en concordancia con los artículos 1159 y 1264 eiusdem, debe declararse con lugar esa petición de la actora, respecto a la resolución del contrato de compra venta.
De acuerdo al aparte único del artículo 1276 del Código Civil, los daños y perjuicios en este caso, debe limitarse a lo pactado por las partes en el contrato antes analizado, pues en su cláusula quinta fijaron los daños y perjuicios por la no ejecución del contrato en al cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000)
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato interpuesta por el ciudadano TIN HO CHU MACIAS contra los ciudadanos VICTOR MANUEL BLANCO ROZATTI y MARIA FERNANDA DUARTE DE BLANCO. SEGUNDO: RESUELTO el contrato autenticado el 13 de noviembre de 2012, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 34, tomo 120. TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, y dada la naturaleza de la pretensión resolutoria, que se tiene a las partes en las condiciones precontractuales, se ordena la devolución a los demandados del dinero dado como parte del precio, a lo cual se le descuenta la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), a favor del actor como indemnización por daños y perjuicios pactados como tal en el contrato. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada reconviniente contra la actora reconvenida, relativo al cumplimiento del mismo contrato.
Se condena al pago de las costas a la parte demandada reconviniente, tanto de lo principal como de la reconvención, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en los artículos 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO GUERRA.

LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE.

En esta mima fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE

MG/EO