REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, treinta de mayo de dos mil diecisiete 207º y 158º PARTE ACTORA: RINA PACILLO DE ALISETTI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro 1.730.555. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CARLOS ROJAS RODRIGUEZ e INGRID ADELE ALISETTI PACILLO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 29406 y 29457. PARTE DEMANDADA: RICARDO ARZOLA ROA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.690.559. REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO GONZALEZ, HUGO DOMINGUEZ LANDA Y JOSE H. MORY Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 11.257, 13.326 Y 13.339, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO. SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio, por demanda incoada por los abogados INGRID ADELE ALISETTI PACILLO Y CARLOS ROJAS RODRIGUEZ, quienes en su carácter de apoderados judiciales de RINA PACILLO DE ALISETTI, demandaron al ciudadano RICARDO ARZOLA ROA por resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el apartamento distinguido con los números 1-112, ubicado en el piso 11, del Edificio Residencias Farallón, situado en la Calle El Recreo, Urbanización Bello Monte, por vencimiento de su prorroga legal, cambio de uso del inmueble y falta de pago. Expuso la parte actora en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas: Que en fecha 14 de julio de 2.008, suscribieron un contrato sobre el inmueble antes indicado cuya duración se estableció por un año fijo contado a partir del 1 de julio de 2.008, con el ciudadano Ricardo Arzola Roa. Que posteriormente en fecha 14 de julio de 2.009, se volvió a suscribir otro contrato en los mismos términos y condiciones pero por un lapso de seis meses contados a partir del 1 de julio de 2.009 y en fecha 20 de enero de 2.010, las partes volvieron a suscribir un nuevo contrato por seis meses contados a partir del 1 de enero de 2.010. Que en el presente caso la parte demandada ha incurrido en tres diversas ocasiones en incumplimiento de sus obligaciones contractuales al no entregar el inmueble arrendado al finalizar la prorroga legal que de acuerdo con lo establecido por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio en su decisión de fecha 12 de julio de 2.012, la prorroga legal venció en junio de 2.012. Que el demandado incumplió igualmente el contrato al no efectuar ninguna contraprestación por el uso del inmueble después de vencida la prorroga legal, lo que constituye un enriquecimiento sin causa. Destaca que su representada no ha efectuado ningún retiro por consignaciones arrendaticias. Que no sólo dejó de cumplir con las obligaciones señaladas con anterioridad, sino que cambió el uso del inmueble, al cambiar el destino que de manera contractual se estableció sólo para fines de oficina, al señalar que el inmueble objeto del presente litigio esta siendo usado para fines de vivienda. Añadieron que su poderdante en ningún momento autorizó el cambio de uso al cual aludió la parte demandada, por lo que al cambiar en forma unilateral el destino del inmueble está incurriendo en fraude a la Ley al pretender ampararse en una Legislación Especial como la de los inmuebles destinados a vivienda. Por las razones anteriormente expresadas demandó la resolución del contrato por las causales antes especificadas, esto es, por vencimiento de la prórroga legal, por el cambio de uso del inmueble y pago de daños y perjuicios pactados contractualmente por la ocupación del inmueble después de vencido el contrato. Por auto de fecha 28 de marzo de 2.016, se admitió la demanda incoada, por los trámites del procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuerpo normativo vigente y aplicable al caso para la fecha de interposición de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas por la parte actora las obligaciones correspondientes a la citación de la parte demandada, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de no haber podido citar personalmente a la parte demandada, en razón de ello y a solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida a cabalidad y en razón de ello al no haber comparecido la parte demandada dentro del lapso establecido en los carteles a darse por citada, el Tribunal a solicitud de la parte actora le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del Abogado Roberto Salazar, quien notificado de su designación compareció al proceso y prestó el juramento de Ley. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada compareció al proceso y en la misma oportunidad de darse por citado consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta y dio contestación a la demanda, actuación que fue cuestionada por la representación judicial de la parte actora, frente a lo cual se observa: Sobre la extemporaneidad por anticipada de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A., estableció lo siguiente: “…En la referida sentencia se declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra una decisión de un Juzgado Superior que a su vez, había confirmado la confesión ficta de la compañía solicitante de la presente revisión, en el curso de un proceso de cobro de diferencia de prestaciones sociales desarrollado bajo la vigencia de la derogada legislación adjetiva laboral. Tal declaratoria, se fundamentó en el hecho de que al tercer día fijado para el acto de la contestación de la demanda, la compañía demandada en lugar de dar contestación, opuso una cuestión previa; sin embargo ese mismo día, el actor había reformado el libelo original de demanda y el tribunal de la causa ya había admitido dicha reforma, por lo que mal se podía, en criterio de la sentencia objeto de revisión, ejercer el derecho a la defensa el mismo día en el que se admitió la reforma. Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente: ‘…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante: 1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley. Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho. En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello. No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala). Como se puede apreciar del anterior extracto, esta Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda, hasta el punto de que se considera como de orden público todo lo que le sea inherente. (Subrayado de este fallo). En este sentido es pertinente citar la sentencia N° 1011 del 26 de mayo de 2004, en la cual esta Sala Constitucional expresó lo siguiente: ‘…La violación en comento involucra como se mencionó anteriormente al orden público, por estar dirigida hacia el núcleo mismo del derecho a la defensa, como lo es el de dar contestación a la demanda, y esa lesión puede producirse bien por acción u omisión…’ (Subrayado del presente fallo). Con respecto a la mencionada regla in dubio pro defensa, y al reconocimiento efectivo del derecho a la defensa, esta Sala Constitucional recientemente en sentencia N° 3189 del 15-12-04, señaló: ‘…no debe entenderse que el formalismo se encuentra desterrado del proceso, ya que las formalidades esenciales son garantías del derecho a la defensa; y en situaciones como la presente, resulta contrario a la regla in dubio pro defensa que, en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no promovió las pruebas tempestivamente -conforme a la sentencia ya señalada-, dejándolo sin la defensa de sus probanzas a la parte apelante, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho…’ En el caso bajo estudio, estando quien aquí decide, en sintonía con el criterio parcialmente transcrito, considera el Tribunal que la contestación a la demanda, no obstante haber sido efectuada el primer día de despacho y no el segundo como había establecido el auto dictado por el Tribunal, fue efectuada en forma tempestiva, al evidenciarse con esta actuación la voluntad de la parte demandada de acudir a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente. Así se decide. Establecido lo anterior observa el Tribunal que en dicha oportunidad, la parte demandada promovió la cuestión previa prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de admitir la acción propuesta, para ser decidida como un punto previo a la decisión de fondo, conforme a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido el Tribunal previo a la decisión de fondo, pasa a pronunciarse respecto a la cuestión previa promovida en base a las consideraciones siguientes: Expuso la representación de la parte demandada en sustento de su cuestión previa, esto es, la prevista en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de admitir la acción propuesta, que el artículo 5º del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas, establece que previo al ejercicio de cualquier otra actuación judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, deberá tramitarse por ante el Ministerio competente el procedimiento previo a la interposición de la demanda. Citó extractos de la Sentencia Pronunciada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 9º del artículo 346 ejusdem, por existir cosa juzgada con relación al expediente que estaba siendo tramitado en el Juzgado Vigésimo de Municipio. Añadió que todos los contratos suscritos entre las partes establecieron falsamente que dicho arrendamiento era para oficina cuando en realidad lo que se hacía era ocultar el verdadero destino del inmueble que fue para vivienda, es decir, se trató de una simulación forzada por el estado de necesidad de una vivienda digna para poder subsistir. Expresó que el reglamento de condominio del Edificio Farallón establece claramente que el uso al cual está destinado a vivienda. Que otra prueba es el escrito presentado por los abogados de la parte actora ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda. Que el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio obligó a su representada a agotar el procedimiento administrativo. Que de la misma manera en SUNAVI no se siguió ningún procedimiento en el cual su representado hubiese sido citado. El Tribunal para pronunciarse observa: En el caso de autos, la demanda incoada ha estado sustentada en un contrato de arrendamiento cuya cláusula primera dispone que el uso al cual debe ser destinado el inmueble dado en arrendamiento es para oficina, cuyo procedimiento se tramita por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma aplicable cuando nos encontramos en presencia de un inmueble que ha sido arrendado para oficina, y ante esta situación no encuentra esta juzgadora prohibición alguna de la ley para admitirla. En ese aspecto es preciso resaltar que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impida su ejercicio, por tanto, la cuestión previa alegada debe ser desechada por improcedente, siendo importante agregar además, que el argumento fáctico utilizado en sustento de la cuestión previa denunciada, no puede ser subsumido en el supuesto de hecho previsto en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estar circunscrito más bien a una defensa atinente al merito de la controversia. Así se decide. Ahora bien, en lo que se refiere al mérito, observa el Tribunal que no pasó a formar parte de lo controvertido, la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes que intervienen en el presente proceso, sin embargo en cuanto a los hechos planteados en sustento de la pretensión deducida, la representación de la parte demandada. Negó que su representado haya incumplido el contrato, en lo que se refiere a la entrega del inmueble arrendado, en base al argumento de no estar agotado el procedimiento administrativo previo ante el SUNAVI. Negó, que su representado haya incumplido el contrato en lo que se refiere al canon de arrendamiento, pues los ha venido consignando en el órgano competente para ello desde mayo de 2.011. En lo que se refiere al destino del inmueble señaló que lo cierto es que desde el inicio de suscripción de los contratos, el destino ha sido única y exclusivamente para vivienda, por que se trató de una simulación o camuflaje para ocultar el verdadero uso, que es para vivienda. II En el caso de autos, cobra vital importancia la determinación de el eje central de la controversia en lo que se refiere al fondo de la demanda, pues la pretensión de la parte actora se circunscribe a obtener por parte de este órgano jurisdiccional una decisión favorable a su pretensión de Resolver el contrato, que se traduce en la obligación de hacer entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-112, ubicado en el piso 11 de Residencias Farallón, situado en la Calle El Recreo de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, sustentada dicha resolución en el vencimiento del plazo de duración del mismo y de su prorroga legal que venció en fecha 1 de julio de 2011, en la falta de pago de la indemnización pactada por ocupación extracontractual del inmueble y por haber cambiado el arrendatario el uso al cual estaba destinado el inmueble arrendado. El thema decidendum, quedó circunscrito a determinar la procedencia en derecho de la resolución accionada por la parte actora en base al vencimiento de la prórroga legal y el cambio de uso del inmueble. Partiendo de lo antes indicado es necesario establecer, para poder atender a los límites de la presente decisión que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador puede exigir a el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble, es decir, que cuando nos encontramos en el supuesto de hecho previsto en el artículo 39 de la Ley aplicable al presente caso, esto es, vencimiento del contrato por encontrarse vencida la prórroga legal, la vía procesal idónea para ello es demandar el cumplimiento del contrato con el pago de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, que subsumiéndolo al caso de autos vemos que efectivamente se exige el pago de los daños y perjuicios por ocupación extracontractual del inmueble. En este aspecto es importante advertir que la acción resolutoria cuando estamos en presencia de un proceso que debe tramitarse por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se nos presenta como una acción basada en motivos o causas diferentes a las taxativamente establecidas en el artículo 34 ejusdem, así como por cualquier otro motivo de los establecidos en la Ley; exclusión tambien referida a la causal prevista en el artículo 39, que claramente establece que la acción es por cumplimiento. Existen diferencias palpables entre la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil y la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, en la resolución ante el incumplimiento de una de las partes, tiene la otra el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales para que previo el trámite procesal correspondiente emita un pronunciamiento en el cual se declare la extinción o terminación del negocio jurídico que le vincula con la otra contratante y en cuanto a la acción prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el contrato se extingue por haber vencido el plazo estipulado para su duración, salvo claro está que no ocurra la tácita reconducción y con la particularidad prevista en dicha norma del derecho que le asiste a usar la prorroga legal la acción es el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de entregar el inmueble con los respectivos daños y perjuicios. En el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de Resolución de contrato prevista en el artículo 33 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata del vencimiento de la prórroga legal , lo procedente ha debido ser intentar la acción de cumplimiento de contrato tal y como lo establece el 39 ejusdem, razón por la cual considera quien aquí sentencia que la vía procesal escogida por la parte actora, no es la vía idónea para satisfacer su pretensión; en consecuencia, se hace forzoso declarar la improcedencia de la presente demanda por no ser la resolución del contrato la vía idónea para satisfacer lo pretendido. III En virtud a los razonamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda incoada por RINA ESTHER PACILLO DE ALISETTI contra RICARDO ARZOLA ROA Se condena en costas a la actora por haber resultado vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION. Dada, sellada y firmada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días de mayo de dos mil diez y siete. Años 206° Y 158° LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA ACC, MARY CAROLINA PEREZ TORRES. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las ______________ LA SECRETARIA ACC, MARY CAROLINA PEREZ TORRES. AP31V-2016-000235.