TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio. Ordinario y Ejecutor de Medida de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 19 de mayo de 2017
206º y 158º

Visto que en fecha 16 de mayo de 2017, se llevó a cabo el acto de la AUDIENCIA PRELIMINAR y verificada como fue la asistencia de ambas partes, la parte actora a través de sus apoderados judiciales y la parte demandada mediante su apoderadas judiciales, este Tribunal en aplicación del tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro del lapso legal establecido en la referida norma, pasa a fijar los hechos y los límites de la controversia en la presente causa signada con el Nº AP31-V-2016-000436, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL intentado por la sociedad mercantil GALENO ESPECIALIDADES MÉDICAS, C.A., contra la sociedad mercantil SOLUCIONES OPTICA SALAZAR VILANOVA, C.A..

CAPITULO I
DEL LIBELO
De acuerdo a lo señalado en el escrito libelar presentado por el apoderado judicial de la sociedad mercantil GALENO ESPECIALIDADES MÉDICAS, C.A., se desprenden los siguientes argumentos aducidos por la actora:
“…Mi representado, sociedad mercantil GALENO ESPECIALIDADES MÉDICAS, C.A., es propietaria de un local comercial identificado con el Nº 137, actualmente dividido en dos y distinguido con el número 137 letras A y B, situado en la Planta o Nivel Mercado, del edificio CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES. Dicho inmueble pertenece a mi representado tal y como se evidencia de documento debidamente registrado en fecha nueve de Septiembre de 2009, bajo el Nº 3081, Tomo A.R.1, Protocolo Folio Real, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Capital.
Que en fecha primero (1º) de enero de 2013, mi representada suscribió el último contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ÓPTICA SALAZAR VILANOVA, C.A., suficientemente identificada a los autos, por un inmueble constituido por un local comercial distinguido como 137, actualmente dividido y denominado 137-A, situado en la planta o Nivel Mercado, del edificio CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES.
Que dicho contrato tenía una duración de un (01) año fijo sin prórroga, siendo el inicio de la relación el día primero (1º) de enero de 2013, y su culminación el día primero (1º) de enero de 2014, y efectivamente dicho contrato no fue renovado de pleno derecho, y prueba de ello es la notificación que se le hizo de dicha voluntad por intermedio de la Notaría 37 de Caracas, en fecha catorce (14) de enero de 2015.
Que la CLÁUSULA QUINTA del contrato establece lo siguiente: “…CLÁUSULA QUINTA: DURACIÓN DEL CONTRATO. El presente contrato comenzará a regir del 1º de enero de 2013 y tendrá una duración de un (01) año fijo e improrrogable es decir, , culminará el 1º de enero de 2014, a menos que las partes acuerden su prórroga notificando expresamente su voluntad de prorrogarlo, al menos con tres (03) meses de anticipación al vencimiento del mismo. Así mismo, queda convenido que “LA ARRENDADORA” otorga un periodo de “gracia” a favor de “LA ARRENDATARIA” por cuarenta y cinco (45) días consecutivos contados a partir del último día del arrendamiento es decir, 1º de Enero de 2014. Las partes expresamente declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción de este contrato ya que la intención es que el mismo en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado…”
Que también se le notificó al representante y director de la arrendataria, ciudadano MÁXIMO HÉCTOR SERRA RUSTICELLI, que cualquier depósito en las cuentas de nuestra representada , posteriores a esa fecha del vencimiento de la prórroga lega, estaría viciadas de nulidad y ningún efecto a los fines eventualmente invocar la tácita reconducción del contrato o indeterminación del mismo.
Que tomando en cuenta que se suscribieron contratos anteriores al arriba invocado, la arrendataria SOLUCIONES ÓPTICA SALAZAR, C.A., ha tenido derecho a utilizar como en efecto la utilizó, la prórroga legal prevista en la Ley, la cual fue de un año la que comenzó a disfrutar desde el 02 de enero de 2014 y culminó el dos (02) de enero de 2015, oportunidad en la cual; es decir, el 3 de enero de 2015, debió hacer entrega a mi representada del local 137-A, totalmente desocupado de bienes y personas, lo cual para estos momentos no ha recurrido, a pesar de haber sido legalmente notificada de dicha obligación.
Que es menester aclarar que durante buena parte de la prórroga legal, LA ARRENDATARIA dejó de hacer los pagos a la que estaba obligada por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que incluso perdió el derecho de prórroga legal, tal y como lo estipula el artículo 255 de la Ley que regula la materia.
Que se practicó inspección extra judicial en el local 137, hoy dividido en dos, a saber 137-A y 137-B, y de dicha inspección se evidenció entre otras cosas, que SOLUCIONES ÓPTICA SALAZAR VILANOVA, C.A., invadió por medio de una servidumbre de paso desarrollada por ella, un acceso ilegal al local contiguo identificado como 137-B, y a ese local, colocó sin autorización alguna, equipos y mercancías que le son propios a la explotación de ÓPTICA, aprovechándose que la arrendataria del local 137-B TOURS SKYGLOBE, C.A., ya no utilizaba las instalaciones del local que le fue arrendado, pero sus representantes y directoras DHAMELIS ALEJANDRA SALAZAR VILANOVA y MARÍA ANTONIETA TESTA DE PÉREZ, jamás contactaron a nuestra representada, para formalizar la entrega de las instalaciones que ocupaba su representada TOURS SKYGLOBE, C.A.
Que durante la vigencia tanto del contrato como de las sucesivas prórrogas se pactó que el último monto del canon de arrendamiento mensual sería de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 35.000,00) mensuales, más el impuesto al valor agregado, que para la fecha del contrato es del 12 %, y representa la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.200,00), para un total de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 39.200,00), los cuales fueron cancelados el mes de junio y julio de 2014, por dicho monto de manera oportuna por la arrendataria en cuenta de ahorro abierta en el banco MERCANTIL y los meses anteriores aún y cuando en el contrato se estableció el monto supra citado, la arrendataria cancelaba la cantidad de Bs. 19.880,00, con el IVA incluido.
Que se declaró terminada la intervención de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en cuanto a la conciliación entre las partes vinculadas en la relación arrendaticia y AGOTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA PREVIA A LA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO de conformidad con lo establecido en el artículo 41 literal “L” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de que las partes involucradas en el procedimiento administrativo puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República competentes para tal fin, y es por ello que en nombre de mi representada acudo ante esta autoridad judicial y solicito la desocupación con la subsiguiente entrega del inmueble de marras, libres de bienes y personas, así como en el mismo buen estado en que lo recibió al inicio de la relación contractual cuya terminación hoy demando.
PETITORIO
“…PRIMERO: En reconocer y dar por terminado el contrato de arrendamiento y su prórroga legal suscrito en fecha primero (1º) de junio de 2013, con fundamento a las razones de hecho y de derecho explicadas en este libelo, a pesar de encontrarse en estado de insolvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento. SEGUNDO: Que sin la autorización previa dada por escrito de mi representada la arrendataria alteró la estructura del local arrendándole cuando produjo servidumbre de paso, mencionada en la inspección judicial practicada, y ocupó el local contiguo identificado 137-B, también propiedad de mi representada. TERCERO: En entregar el inmueble libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como al día los pagos de los servicios de luz, aseo urbano, gas, agua, teléfono, etc. CUARTO: Pido que la demandada sea condenada al pago tanto de las costas procesales causadas con motivo del presente juicio, como de los honorarios profesionales causados. QUINTO: En pagar de conformidad a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de uso y disfrute del inmueble la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 196.000,00) que sumados equivalen al canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014, a razón de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 39.200,00) cada uno, así como un monto equivalente por cada mes que el inmueble este ocupado por el inquilino desde la fecha de la admisión de la presente demanda, hasta la real y efectiva entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento así como las costas y costos del presente procedimiento…”.

CAPITULO II
DE LA CONTESTACIÓN
Efectuados los tramites de la citación personal a la parte demandada tal y como se desprende de las actas procesales que conforman la presente causa, en fecha 06 de febrero de 2017, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de contestación a la demanda, alegando para ello los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

“Que su representada celebró con la parte hoy demandante, el primer contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, identificado a los autos, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de de noviembre de 2009, quedando inserto bajo el Nº 51, Tomo 65, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que a pesar de que dicho contrato establecía las condiciones contractuales, la arrendadora representada por el ciudadano JUAN ANDRÉS MUÑOZ HERNÁNDEZ, ordenaba a nuestra representada, que se le efectuara el pago de forma mensual mediante transferencia en la cuenta bancaria a nombre de su hija la ciudadana ALAZNE MUÑOZ BENAVIDES, desde el mes de 01 de diciembre de 2009 y por una duración de tres (3) años y culminaba en fecha 01 de diciembre de 2012, asimismo, la factura le fue emitida a nuestra representada los dos primeros meses por la empresa ARRENDADORA, también se le entregó recibo de pago emitidos por la ciudadana ALAZNE MUÑOZ BENAVIDES, apareciendo como pago por concepto de honorarios profesionales (cuando trata de canon de arrendamiento).
Que dicha relación arrendaticia vencido en el mes de diciembre de 2012, se continuó pagando oportunamente ininterrumpidamente cada mes el canon de arrendamiento y posteriormente, en fecha 5 de junio de 2013, se celebró la renovación del contrato de arrendamiento entre las partes, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 14, Tomo 83, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que dicho contrato de arrendamiento, estableció entre otras las siguientes condiciones: “…CLÁUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. “LA ARRENDADORA” da y “LA ARRENDATARIA” recibe en arrendamiento un inmueble situado en la Urbanización La Mercedes, Municipio Baruta, distinguido con el Nª 137 de la planta o nivel Mercado del edificio CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, el referido local tiene un área de OCHENTA Y CHO METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (88,38 Mts.2) (…). Este local se divide en dos (2) para distintos fines, el local denominado “A” objeto de este contrato, consta de SETENTA Y UN METROS CUADRADOS (71 m2) y se dispondrá para el comercio, con el objeto social de óptica (…).CLÁUSULA SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO. “LA ARRENDATARIA” se obliga a pagar “LA ARRENDADORA”, en dinero efectivo y en moneda de curso legal por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes calendario, el canon mensual de arrendamiento de “EL INMUEBLE”, el cual de mutuo acuerdo se ha fijado en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 35.000,00), más el impuesto al valor agregado (I.V.A.) (…) para un total de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS pero siempre tomando en cuenta que anualmente se hará un incremento o ajuste inflacionario tomando en cuenta diversos indicativos uno de los cuales se tomará en cuenta es el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) del área metropolitana de caracas (…).CLÁUSULA QUINTA: DURACIÓN DEL CONTRATO. El presente contrato comenzará a partir del 1º de enero de 2013 y tendrá una duración de un (1) año, fijo e improrrogable, es decir, culminará el 1º de enero 2014, a menos que las partes acuerden su voluntad de prorrogarlo, al menos con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del mismo. (…)…”.
Que de mutuo acuerdo las partes acordaron fraccionar el local comercial (…) separándolo indivisiblemente en dos área arrendables dentro del mismo local quienes promovieron y permitieron que se desarrollara dos actividades comerciales, una donde se encuentra nuestra representada (…) y el área restante de (…) del inmueble objeto del contrato se arrendó a una persona jurídica diferente, denominada TOURS SKYGLOBE, C.A., la cual tiene otro objeto social, específicamente indicado en el contrato de arrendamiento celebrado, siendo consentido por ambas partes (arrendadora y arrendataria) el uso y destino de la totalidad del área arrendable del local comercial o local con uso comercial por nuestra representada y por la otra empresa, anteriormente identificada.

CAPITULO III
DE LA FIJACIÓN DE LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA.
HECHOS ADMITIDOS: Que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 05 de junio de 2013 por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, quedando inserto bajo el Nº 14, Tomo 83, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual estableció en la cláusula quinta que la duración del contrato era desde el día primero (1º) de enero de 2013, hasta el día 01 de enero de 2014. Lo anterior conforme lo alegaron las partes tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
• Determinar si efectivamente la parte demandada utilizó la prórroga legal desde el 01 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2014.
• Determinar si la entrega del inmueble opera en este caso de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud del incumplimiento del contrato demandado.
• Determinar si se infringió en la cláusula décima del contrato de arrendamiento objeto de litigio, en razón de los diferentes alegatos empleados por ambas partes.
• Determinar si hubo incumplimiento en la obligación de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014.

CAPITULO IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Este Tribunal deja constancia que la parte actora, acompañó al libelo las siguientes pruebas:
1. Expediente administrativo signado como C-0059/03-15, marcado con el número 1.
2. Instrumento poder, marcado con la letra “B”.
3. Contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”.
4. Recibos de pago, marcados con la letra “D”.
5. Acta constitutiva de la sociedad mercantil GALENO ESPECIALIDADES MÉDICAS, C.A., marcada con la letra “E”.
6. Documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado con la letra “F”.
7. Registro de información Fiscal de la sociedad mercantil GALENO ESPECIALIDADES MÉDICAS, C.A., marcada con la letra “G”.
8. Certificado de Inscripción en el Registro Único de Personas que Desarrollan Actividades Económicas (RUPDAE), marcado con la letra “I”.
9. Declaración definitiva de Impuesto sobre la Renta, marcado con la letra “J”.
10. Notificación efectuada en fecha catorce (14) de enero de 2015, marcado con la letra “K”.
11. Inspección efectuada en fecha catorce (14) de enero de 2015, marcada con la letra “L”.
12. Providencia administrativa número: 0030, de fecha 30 de diciembre de 2015, marcada con la letra “M”.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada al momento de contestar la demanda trajo a los autos.
1. Contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, marcado con la letra “A”.
2. Contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, marcado con la letra “B”.
3. Contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, marcado con la letra “C”.
4. Cúmulo de factura de los pagos de los cánones de arrendamiento, constante de cincuenta y nueve (59) folios útiles.
5. Cúmulo de pagos efectuados por transferencia o depósito durante toda la relación arrendaticia, constante de setenta y cuatro (74) folios útiles.
6. Comprobante de ingreso de consignaciones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), acompañados de sus depósitos efectuados en el Banco del Tesoro, constante de treinta y cinco (35) folios útiles.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes dirigida a la entidad bancaria PROVINCIAL, C.A., BANCO UNIVERSAL, a los fines de que informe lo siguiente:
1. Que se informe si la cuenta corriente No. 1080012920100128808 del Banco Provincial, S.A., le pertenece a la ciudadana Alazne Muñoz Benavides, titular de la cédula de identidad No. V-14.121.791.
2. Que se informe si la cuenta corriente No. 1080012920100128808 del Banco Provincial, S.A, le pertenece a la ciudadana Alazne Muñoz Benavides, titular de la cédula de identidad No. V-14.121.791 ha sido cerrada.
3. Que informe si fueron efectuadas las transferencias efectuadas a esta cuenta corriente No. 1080012920100128808 del Banco Provincial, S.A, le pertenece a la ciudadana Alazne Muñoz Benavides, titular de la cédula de identidad No. V-14.121.791 de la cuenta corriente perteneciente a la empresa SOLUCIONES OPTICA SALAZAR VILANOVA, C.A., RIF J-298399961, y que se denotan en cuadros contenidos en el escrito de contestación a la demanda y que van desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de diciembre de 2014.
Promovió igualmente prueba de informes dirigida a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI), a los fines de que informe sobre los siguientes puntos:
1. Que informe sobre la apertura del expediente de consignaciones signado con el número: 2015-0382 la fecha de su inicio o su apertura.
2. Que se informe sobre la información que reposa en el mencionado expediente donde constan todas las consignaciones hasta la presente fecha.
3. Que se remita un informe que indiquen las consignaciones efectuadas hasta la presente fecha.
CAPITULO V
APERTURA DEL LAPSO PROBATORIO
Este Tribunal a tenor de lo que contrae el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, una vez habiendo dejado expresa constancia de la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, se APERTURA el lapso probatorio de CINCO (05) DÍAS SIGUIENTES AL DE HOY (EXCLUSIVE) para promover pruebas sobre el mérito de la causa, las cuales deberán promoverse conforme a la fijación de los hechos y el límite de la controversia establecido en este auto; vencido dicho lapso comenzarán a computarse tres (03) días de despacho para la oposición y tres (03) días de despacho para la admisión de pruebas. Así se decide.
El Juez,
Dr. CARLOS MARTÍNEZ PERAZA
El Secretario Acc.,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL
En esta misma fecha se publicó el presente auto siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).
El Secretario Acc.,
Abg. LUIS JOSÉ RANGEL

CMP / LJR.