TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP11-V-2014-000539.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: JOSÉ GREGORIO CATRAJO ANDRADE y RAMÓN CUSTODIO CATRAJO ANDRADE, titulares de la cédulas de identidad números 11.925.282 y 11.925.284, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Elba Paredes Yéspica, Anselmo Nicolás Natale Paredes y Marco Tulio Rodríguez Briceño, inscritos en el inpreabogado bajo los números. 3872, 47.417 y 13.315, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ALDERIGO AMERIGO DI CARLANTONIO y MARÍA LUIGIA AGRIFOGLIO ZARRA DI CARLANTONIO, titulares de las cédulas de identidad números 6.246.764 y 511.175, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Ángel Rodríguez Sequera, Iván Gustavo Santander Garrido, María Sánchez Maldonado e Irene Victoria Morillo López, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.252, 14.863,11.586 y 115.784, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de “opción de compra venta”.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva

ANTECEDENTES
El juicio se inició mediante escrito libelar presentado el 12 de mayo de 2014 y se admitió el 14 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la demandada.
Cumplidas las gestiones a los fines de la citación de la parte demandada sin que se hubiese logrado, a petición de parte, se emplazó por medio de carteles, y vencido el lapso legal sin que acudiesen a darse por citados, a ruego de parte, se le nombró defensor judicial, y en el iter procesal de citación de la defensora, el 16 de febrero de 2016, el abogado Iván Santander Garrido, se dio por citado en la causa, consignando instrumento poder otorgado por la parte demandada.
Posteriormente, el 15 de marzo de 2016, la parte demandada presentó escrito promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 01 de abril de 2016, la parte actora consignó escrito de subsanación. Por consiguiente, este juzgado dictó sentencia interlocutoria en fecha 30 de mayo de 2016, mediante la cual la declaró sin lugar.
La representación judicial de la parte demandada, el 21 de marzo de 2017, consignó escrito de contestación a la demanda en donde presentó formal reconvención, siendo admitida por auto del 28 de marzo de 2017.
El 05 de abril de 2017, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención planteada.
El 27 de abril de 2017, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, el 08 de mayo de 2017, presentó escrito de promoción de pruebas, por lo que en auto del 16 de mayo de 2017, admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
Por auto de fecha 19 de mayo de 2017, tuvo lugar el acto de nombramiento de experto, a los fines de evacuar la prueba de cotejo promovida por la parte actora-reconvenida y previa notificación de los expertos, el 13 de junio de 2017, consignaron informe técnico pericial.
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa este juzgado pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones.

ALEGATOS DE LAS PARTES.
DE LA DEMANDA PRINCIPAL
Parte actora:
Que se reconozca que el documento autenticado por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital del 10 de octubre del año 2013, es un contrato de compra venta perfeccionado.
Que el contrato de venta celebrado es un contrato perfeccionado y son los legítimos propietarios del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número dos (02), ubicado y formando parte integral del edificio denominado Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, con una superficie aproximada de sesenta y siete metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (67,40 mts) y sus linderos son Norte: con el patio interno Este del edificio; Sur: con fachada principal del edificio que da hacia la avenida Roosevelt; Este: con fachada Este que da hacia el edificio Santa Eduviges y Oeste: Pasillo de entrada al edificio.
Que posteriormente, el 26 de febrero de 2014, el ciudadano Di Carlantonio Alderigo Amerigo, (el oferente) manifestó su voluntad y se obligó con los optantes a entregarle el inmueble objeto de la negociación de compra-venta, complemente desocupado de personas, animales y cosas, con todas las solvencias el día 14 de marzo de 2014, y en caso de ser necesario por hecho a su persona se prorrogaría ese lapso hasta el día 30 de marzo de 2014.
Que en el plazo de los 60 días de la prórroga, el oferente no entregó las solvencias correspondientes para el registro del documento definitivo, por lo cual emitió un cheque para cumplir con la cláusula penal, siendo protestado.
Que el inmueble le pertenece al ciudadano Di Carlantonio Alderigo Amerigo y su cónyuge. Que reconozcan que le pagaron, el precio de la venta del mencionado inmueble en la forma establecida en el contrato por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,oo) como consta del documento de compra venta.
Que el ciudadano Di Carlantonio Alderigo Amerigo y su cónyuge le otorguen el documento de propiedad del inmueble.
Que la sentencia cumpla con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Que los demandados vendieron el referido local comercial a los ciudadanos Ali Mohamad Abdul, Hadi Danech Youssef El Smahili y Khaled El Ghazzaoui, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de junio de 2014, inserto bajo el número 2014-721, asiento registrado 1 del inmueble, matriculado con el número 217.1.1-20-4049 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014.
Por otra parte, la pretensión subsidiaria propuesta por el actor es por de daños y perjuicios, fundamentándose la misma en el contrato de opción de compra-venta acompañado como instrumento fundamental de la demanda.
Con base en todo lo anteriormente expuesto solicitó el cumplimiento del contrato de compra venta pactada.
Parte demandada:
Que desconocen el documento privado del 26 de febrero de 2014.
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, en virtud de no ser cierto los hechos alegados y por lo tanto no son aplicables los fundamentos de derecho invocados.
Que en efecto, pactó un contrato de opción a compra con los actores sobre el inmueble constituido por el local número 2, ubicado y formando parte integral del edificio Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, urbanización los Rosales del Municipio Libertador, documento que fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 10 de octubre del año 2013.
Que no se trata de un contrato de compra venta pura y simple, sino un contrato de opción a compra, tal como lo específica la cláusula primera del mencionado contrato.
Que el lapso de los 60 días se venció, sin que recibieran alguna notificación por los optantes requiriendo la entrega de las solvencias del inmueble, ni sobre la fecha de la firma del documento definitivo de venta y por ende no recibieron el saldo del precio.
Alegó que quien incumplió fue la parte actora, por cuanto vencido el plazo acordado del 26 de de febrero de 2014, no se llevó a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, por causas imputables a aquella.
Que reconozcan que no le pagaron el precio de la venta, sino únicamente la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000, 00), puesto que la venta se estableció por la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.350.000, 00) y la cantidad entregada por la parte actora fue en calidad de arras.
Que es falso que hayan incumplido con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de opción de compra venta.
Que es improcedente lo pretendido por la parte actora, ya que alegaron que la propiedad le pertenece a un tercero, quienes no fueron demandados ni llamados a la presente causa.
Que desconocen cual es la pretensión de los demandantes ya que solicitan que se le reconozca como propietario; que reconozcan el pago de la venta; que se le otorgue el documento definitivo y piden daños y perjuicios.

DE LA RECONVENCIÓN
Parte demandada-reconviniente:
Que su representada suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Di Carlantonio Alderico Américo y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio, plenamente identificados, el cual se autenticó en fecha 10 de octubre de 2013.
Que el precio de la venta era por la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.350.000, 00), de los cuales la parte actora-reconvenida en el acto de la firma del contrato entregaron la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000, 00) en calidad de arras, a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, no como el precio de la venta del inmueble.
Que la parte actora-reconvenida, incumplió el lapso de los 60 días, por cuanto vencido el mismo, no recibieron notificación requiriendo la entrega de las solvencias del inmueble, ni sobre la fecha de la firma del documento definitivo de venta y por ende no recibieron el saldo del precio de la venta del inmueble.
Que por tal motivo y visto el incumplimiento contractual, reconvino a los hoy actores en la resolución del contrato de opción a compra venta del 10 de octubre de 2013.
Parte actora-reconvenida:
Negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Que la falta de pago que alegaron los reconvinientes no puede prosperar, por cuanto, no estaban en mora en el cumplimiento de la obligación, ya que los demandados-reconvinientes no le hicieron la tradición del inmueble vendido a la parte actora-reconvenida.
Que en la cláusula cuarta la parte actora-reconvenida pagarían el saldo de la venta en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo, pero los demandados-reconvinientes no cumplieron con los requisitos previos con la tradición por lo que no procede la resolución, aunado que vencido el lapso de la prórroga, los demandados estaban encargado de tramitar la propiedad del local en el plazo de sesenta días.
Ratificaron el pago de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00) como parte de la venta del inmueble mediante cheque de gerencia, quedando obligados a pagar el saldo de precio, es decir, la cantidad restante de un millón cien mil bolívares (Bs.1.100.000,00), al momento de protocolizar el documento definitivo de compra-venta.
Que el 13 de junio de 2014, la parte demandada-reconveniente vendió el referido local comercial a los ciudadanos Ali Mohamad Abdul, Hadi Danech Youssef El Smahili y Khaled El Ghazzaoui, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de junio de 2014, inserto bajo el número 2014-721, asiento registrado 1 del inmueble, matriculado con el número 217.1.1-20-4049 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014.
Que con base en lo expuesto solicitó se declare con lugar la demanda e improcedente la reconvención planteada.
DE LAS PRUEBAS.
Consta del folio 18 y su vto al 19, original de instrumento relativo a contrato que calificaron de opción de compra-venta del 10 de mayo de 2013, suscrito ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 28, tomo 779. Esta documental de índole auténtica, al no haber sido tachada por alguna de las causales contenidas en el artículo 1380 del Código Civil, se tiene como legalmente promovida y con pleno valor probatorio conforme al artículo 1357 del referido código y resulta pertinente para acreditar el referido convenio que además no constituye un hecho controvertido por haber sido admitido por la parte demandada.
Riela al folio 27, documento privado promovido por la parte actora como suscrito por el demandado-reconviniente, por lo que habiéndose desconocido y promovido la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido el artículo 445 del Código Civil, el informe consignado por los expertos grafotécnicos, el 13 de junio de 2017, se tiene que la firma que aparece en mismo le pertenece al ciudadano Di Carlantonio Alderico Américo, por lo que merecen fe su contenido. En el mismo se tiene que su firmante, declaró que había firmado contrato de opción de compra venta sobre el inmueble con los actores el 10 de octubre de 2013, por lo que se obligaba a entregarlo libre de bienes y personas el 14 de marzo de 2014 y en caso de ser necesario, por hechos que no le fueren imputables, se prorrogaría hasta el 30 de marzo de 2014.
Al folio 43 al 48, riela copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, debidamente protocolizado. Dicha documental se tiene como válidamente promovida al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente para acreditar que el inmueble objeto de litigio, constituido por un local comercial distinguido con el número dos (02), ubicado y formando parte del edificio denominado Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, fue adquirido en propiedad por el ciudadano Di Carlantonio Alderigo Americo, titular de la cédula de identidad nº 6.246.764, el 10 de diciembre de 1999.
Al folio 97 al 103, riela copia simple del documento en el que consta el protesto del cheque Nº 08000219, del 30 de enero de 2014, levantado por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, del 25 de febrero de 2014, librado por el demandado-reconveniente, girado contra la cuenta bancaria número 01020491720002485296, del Banco Venezuela por el monto de trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00). Esta documental de índole auténtica, al no haber sido impugnado por la contraria se tiene como legalmente promovido y con valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo el artículo 1357 del Código Civil, concatenado con el artículo 1384 del referido código y resulta pertinente para acreditar que el cheque protestado fue girado contra la cuenta bancaria número 01020491720002485296, la cual le pertenece al ciudadano Di Carlantonio Alderico Américo, (demandada-reconviniente) por lo que merecen fe su contenido, respecto que el referido cheque no fue pagado por haber saldo insuficiente en la cuenta.
A los folios 107 al 122, riela copia certificada de documento registrado el 14 de junio de 2014. Dicha documental se tiene como válidamente promovida al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, siendo pertinente para acreditar que el inmueble objeto de litigio, constituido por un local comercial distinguido con el número dos (02), ubicado y formando parte del edificio denominado Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, fue vendido por el ciudadano Di Carlantonio Alderico Américo, a los ciudadanos Ali Mohamad Abdul, Hadi Danech Youssef El Smahili y Khaled El Ghazzaoui.
La parte demandada reconviniente hizo valer la documental del contrato de opción de compra venta del bien inmueble objeto de juicio el cual ya fue debidamente valorado.
CONCLUSIONES
La parte actora-reconvenida pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, del 10 de octubre del año 2013, asentado bajo el Nº 28, Tomo 779 de los libros de autenticaciones, cuyo objeto es un inmueble propiedad, -para ese momento-, de la parte demandada-reconviniente, el cual se encuentra constituido por un local comercial distinguido con el número dos (02), ubicado y formando parte integral del edificio denominado Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, Urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, estableciendo que el mismo tendría un plazo no mayor de sesenta (60) días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato.
La pretensión intentada fue rechazada por la representación judicial demandada-reconviniente al sostener que es improcedente la demanda por cuanto alegaron que la propiedad le pertenece a terceros, quienes no fueron demandados ni llamados a la presente causa y por último que se le reconozca el pago de la venta; que se le otorgue el documento definitivo y piden daños y perjuicios.

THEMA DECIDENDUM
En este caso, se alegó que el ciudadano Di Carlantonio Alderigo Amerigo, manifestó su voluntad y se obligó con la parte actora-reconvenida a entregarle el inmueble objeto de la negociación de compra-venta, complemente desocupado de personas, animales y cosas, con todas las solvencias canceladas, el día 14 de marzo de 2014, y en caso de ser necesario por hecho imputable a su persona se prorrogaría ese lapso hasta el día 30 de marzo de 2014. Sin embargo, al momento de instaurarse la demanda (12 mayo de 2014), se encontraba vencida la prórroga contractual, por lo que la parte demandada-reconviniente procedió el 13 de junio de 2014, a vender el referido local comercial a los ciudadanos Ali Mohamad Abdul, Hadi Danech Youssef El Smahili y Khaled El Ghazzaoui (tercero) el cual consta documento protocolizado ante el Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 13 de junio de 2014, inserto bajo el número 2014-721, asiento registrado 1 del inmueble, matriculado con el número 217.1.1-20-4049 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2014, el cual fue consignado por la propia parte actora-reconvenida (folios 107 al 122) y estando enterada de dicha venta, interpuso la pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra los ciudadanos Di Carlantonio Alderico Américo y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio.
Si bien es cierto, el contrato constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones, la voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes entre las partes, rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contractuales, esa libertad contractual no es ilimitada y así lo estableció nuestro Máximo Tribunal en sentencia de fecha 15-11-2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, donde dijo lo siguiente: “las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía.”
En este orden de ideas, y a mayor abundamiento, aprecia quien aquí decide que la demandante-reconvenida en su petitorio pretende que se le reconozca como propietario y que se le otorgue el documento definitivo, cuando se ha señalado que el inmueble fue vendido a terceras personas, tradición de propiedad que consta de instrumento registrado.
Siendo así, se tiene a los ciudadanos Ali Mohamad Abdul, Hadi Danech Youssef El Smahili y Khaled El Ghazzaoui, como compradores de buena fe y legítimos propietarios del inmueble, pues nada consta en el expediente que ellos tuviesen conocimiento del negocio jurídico cuyo cumplimiento demandó la actora, lo que no permite calificarlos como compradores de mala fe.
Siendo así, viendo que el inmueble referido en el contrato autenticado y que calificaron como de opción de compra venta, fue vendido a terceras personas, no puede pretender la parte actora que se condene a los demandados a cumplir dicho contrato en cuanto a que le venda el inmueble, cuando ya la propiedad ha sido transferida a terceras personas, quienes no consta lo hayan adquirido de mala fe.
No obstante ello y visto que la parte demandada lejos de cumplir con su obligación de entregar las solvencias y proceder a otorgar el documento sobre la tradición del inmueble en el registro correspondiente, lo vendió a terceras personas, patentiza su incumplimiento culposo y definitivo de las obligaciones pactadas en el contrato que denominaros de opción de compra venta, pero que habiendo sido ya transferida su propiedad, no puede condenársele a cumplir con esa venta sino al pago de los daños y perjuicios derivados de ese incumplimiento.
Es así como en el mismo escrito de demanda, la parte actora reconvenida, alegó que si los demandados no cumplen con la prestación prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y si en la sentencia se les condena al cumplimiento de la obligación de hacer, relativo a la transferencia de la propiedad, de manera subsidiaria pretendió el pago de daños y perjuicios, equivalentes al valor que tenga el inmueble objeto del juicio para el momento de la ejecutoria, estimados mediante experticia complementaria del fallo.
En tal sentido, en el documento contentivo de la convención pactada por las partes, en su cláusula quinta, se estableció:
Las partes establecen como cláusula penal, para el caso de incumplimiento por causas imputables a cualquiera de ellas en sus obligaciones tendientes al otorgamiento del documento de venta definitivo el Cincuenta por (50%) (sic) del monto entregado en garantía, es decir, CIENTO VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 125.000,00) quedando obligado a devolver a LOS COMPRADORES el saldo restante en un lapso de diez (10) días continuos a la notificación

Y el artículo 1276 del Código Civil, establece:

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.

Como podemos apreciar, en casos como el de autos donde las partes han pactado los daños y perjuicios por la inejecución de sus obligaciones, a ello se limita su responsabilidad. En este caso, habiendo la parte demandada inejecutado la suya de hacer la entrega de las solvencias necesarias para el registro del documento definitivo de tradición del inmueble, los daños y perjuicios se refieren al 50% del monto recibido como garantía, esto es, ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000) y no otra suma de dinero como lo pretende.

DE LA RECONVENCIÓN
Con respecto, a la reconvención se observa que nos encontrarnos ante dos pretensiones siendo la demanda principal “cumplimiento de contrato” y la reconvención “resolución de contrato” este juzgado considera necesario puntualizar lo siguiente:
Los ciudadanos José Gregorio Catraio Andrade y Ramón Custodio Catraio Andrade, celebraron un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Alderigo Amerigo Di Carlantonio y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio, para la adquisición de inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número dos (02), ubicado y formando parte integral del edificio denominado Residencias María Isabel, situado en la avenida Roosevelt, urbanización Los Rosales, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad de éste último.
Que el precio del inmueble seria de Bs. 1.350.000,00.
Que fue entregada la cantidad de Bs.250.000.00,
Que la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta estableció que los Bs. 1.100.000,00 “se pagarían al momento de firmarse el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, en un plazo no mayor de 60 días continuos a partir de la fecha de autenticación del presente contrato.
Que reconozcan que pagaron, el precio de la venta del mencionado inmueble en la forma establecida en el contrato que es la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000, 00) como consta del documento de compra venta.
La parte demandada-reconviniente, alegó que la parte actora-reconvenida, incumplió en el pago, por cuanto el precio de la venta era por la cantidad de un millón trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.1.350.000, 00), de los cuales en el acto de la firma del contrato de opción a compra-venta entregaron la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000, 00), en calidad de arras, a fin de garantizar el cumplimiento de la obligación, no como el precio de la venta del inmueble; que incumplió el lapso de los 60 días, por cuanto vencido el mismo, no recibieron notificación requiriendo la entrega de las solvencias del inmueble, ni sobre la fecha de la firma del documento definitivo de venta y por ende no recibieron el saldo del precio de la venta, por tanto los reconvino por resolución contractual por el incumplimiento en el pago.
No obstante ello, de acuerdo a lo pactado se tiene que el saldo del precio se pagaría en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente, y conocemos que esa oportunidad no se dio para el caso de la parte actora, pues sí se registró un documento de venta definitivo por el inmueble de marras, sólo que los compradores fueron terceras personas y no quien había pactado el denominado contrato de opción de compra venta.
Siendo así, no puede condenarse al demandado a cumplir con el contrato autenticado relativo a lo que denominaron opción de compra del inmueble tantas vences mencionado, cuando la propiedad del mismo se transfirió a un tercero quien no se ha demostrado ser un comprador de mala fe.
En este sentido, disponen los artículos 1159, 1167 y 1264 del Código Civil venezolano vigente:
Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Luego, siendo que ambas partes pactaron un contrato que denominaron de opción de compra venta, en el cual se establecieron obligaciones que debían cumplirse recíprocamente. En efecto, la parte vendedora la de entregar las solvencias de los servicios públicos y privados necesarios a los fines del registro del documento relativos a la tradición del inmueble, mientras que el comprador debía pagar el precio en el momento de dicho registro.
Sin embargo, el comprador no aportó prueba alguna de haber cumplido con sus obligaciones, pues solo se limitó a alegar no haber sido notificado del requerimiento sobre la entrega de las solvencias del inmueble, ni sobre la fecha de la firma del documento definitivo de venta, cuando no había quedado documentado que ello fuere una carga a favor de la otra parte, por lo que cualquiera de ellos interesados en cumplir con la firma de dicho documento podía manifestar al otro su deseo de realizar la firma correspondiente en la oficina de registro.
En este sentido, si la parte demandada reconviniente no cumplió con su obligación contractual de realizar lo relativo a aligerar los trámites de la documentación en el registro correspondiente y notificar a los optantes compradores, a los fines de proceder a la firma del documento definitivo de compra venta sobre el inmueble, le impide pretender la resolución del contrato, pues una de las condiciones para la procedencia de estas pretensiones es que quien pida la resolución de un contrato, debe por su parte probar haber cumplido con las suyas. Al no haber cumplido con la entrega de las solvencias necesarias de los servicios públicos e ir al registro a los fines de la firma del documento definitivo, mal podía la parte compradora pagar el saldo del precio sobre la cosa.

DISPOSITIVA.
En virtud de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato “opción de compra venta” que interpusieron los ciudadanos José Gregorio Catraio Andrade y Ramón Custodio Catraio Andrade en contra los ciudadanos Alderigo Amerigo Di Carlantonio y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión subsidiaria de cobro de bolívares por daños y perjuicios, intentado por los ciudadanos José Gregorio Catraio Andrade y Ramón Custodio Catraio Andrade en contra de los ciudadanos Alderigo Amerigo Di Carlantonio y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio. TERCERO: Se CONDENA a los ciudadanos Alderigo Amerigo Di Carlantonio y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio a pagarle a los ciudadanos José Gregorio Catraio Andrade y Ramón Custodio Catraio Andrade, la suma de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000), por concepto de daños y perjuicios pactados contractualmente. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos Alderigo Amerigo Di Carlantonio y María Luigia Agrifoglio Zarra Di Carlantonio en contra de los ciudadanos José Gregorio Catraio Andrade y Ramón Custodio Catraio Andrade, plenamente identificados.
Dada la naturaleza del fallo se condena en costas tanto de lo principal como de la reconvención a la parte demandada reconviniente.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no se hace necesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Regístrese, publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE.

En esta misma fecha, siendo las ___________se publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ENDRINA OVALLE.