TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho (18) de octubre de 2017
207º y 158º

ASUNTO: AP31-V-2016-001129

PARTE ACTORA: ROSSANA LABRADOR BILLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.115.616.-

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogadas MARIA CONSTANZA CASTILLO y ELISSETH DIAZ GUIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.168 y 123.529, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GRUPO 0766 C.A., registrada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 34, Tomo 1143-A, modificados sus Estatutos Sociales, segùn consta en Acta de Asamblea registrada ante la misma Oficina de Registro, en fecha 27 de agosto de 2014, bajo el Nro.33, Tomo 141-A, en la persona de su Presidente MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUF y/o su Vicepresidente MAGDA VALENTINA SOL YIBIRIN, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.811.444 y V-6.925.791, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado LUIS PIÑANGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.748.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI contra la Sociedad Mercantil GRUPO 0766 C.A., por DESALOJO.
En fecha 17 de noviembre de 2016, se ADMITIÓ la demanda por el trámite del procedimiento oral, contenido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 02 de diciembre de 2016, se recibió diligencia, presentada por la Abogada ELISSETH DIAZ GUIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.529, actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI titular de la cedula de identidad Nº 6.115.616, mediante la cual consignó fotostatos a los fines de librar la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 09 de diciembre de 2016, se dictó auto ordenando librar compulsa de citaciòn a la parte demandada.
En fecha 03 de febrero de 2017, el ciudadano Alguacil Antonio José Guillen Martínez, consignó mediante de diligencia, compulsa de citación librada a la Sociedad Mercantil GRUPO 0766 C.A., en la persona de su presidente MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUF, titular de la cedula de identidad Nro. V.-1.811.444, puesto que se trasladó en fechas 30/01/17 y 02/02/17, siendo imposible practicar dicha citación.-
En fecha 09 de febrero de 2017, se recibió diligencia presentada por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 123.529, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó librar cartel de citación.-
En fecha 15 de febrero de 2017, se dictó auto mediante el cual se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.-
En fecha 20 de marzo de 2017, se recibió diligencia presentada por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 123.529, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual retiró cartel de citación.
En fecha 06 de abril de 2017, se recibió diligencia presentada por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 123.529, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual consignó cartel de citación publicado en prensa.
En fecha 18 de abril de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado LUIS PIÑANGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.748, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil GRUPO 0766, C.A., parte demandada, mediante la cual se dio por citado en nombre de su representada.
En fecha 08 de mayo de 2017, se recibió escrito de Contestación de la Demanda, junto con cuestiones previas, presentado por el abogado LUIS PIÑANGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.748, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 23 de mayo de 2017, se recibió Escrito de subsanación de Cuestiones Previas, presentado por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.529, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 13 de junio de 2017, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÌCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
En fecha 14 de junio de 2017, se dictó auto mediante el cual este Tribunal fijó Audiencia Preliminar en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de junio de 2017, oportunidad fijada para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar, de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, comparecieron las abogadas MARIA CONSTANZA CASTILLO DE HURTADO y ELISSETH DIAZ GUIA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 16.168 y 123.529 respectivamente, actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, así como el Abogado LUIS MANUEL PIÑANGO GONZALEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 9.748, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 27 de junio de 2017, se dictó auto mediante el cual se fijaron los hechos y límites de la controversia.
En fecha 03 de julio de 2017, se recibió Escrito de Promoción de Pruebas, presentado por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.529, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 04 de julio de 2017, se recibió diligencia presentada por el abogado LUIS PIÑANGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.748, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó se niegue la admisión de la prueba promovida por ser contraria a derecho.
En fecha 06 de julio de 2017, se dictó auto mediante el cual este Tribunal negó la admisión de la prueba de Inspección Judicial promovida por la Abogada ELISSETH DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 123.529, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 17 de julio de 2017, este Juzgado, de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijó las Diez (10:00 a.m.) horas de la mañana del Vigésimo Quinto (25°) día de despacho siguiente a dicha fecha, exclusive, para que tuviera lugar el DEBATE ORAL en el presente juicio.
En fecha nueve (09) de octubre de 2017, se llevó a cabo la audiencia oral de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, dictándose la sentencia de mèrito en los siguientes términos:

II
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la representación judicial de la parte actora, que su representada suscribió en su carácter de arrendadora con la Sociedad Mercantil Grupo 0766 C.A., contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2005, anotado bajo el N° 38, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que de conformidad con la cláusula primera del mismo, el objeto lo constituye, un inmueble constituido por un local comercial identificado con las letras y números COM1-38, ubicado en el denominado Nivel Comercio Uno (1) del Centro Comercial Plaza “Las Américas”, Segunda Etapa, situado al final del boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que la vigencia del contrato, de acuerdo con la cláusula segunda se fijó por un lapso de dos (2) años, contados a partir del día primero (1) de septiembre de 2005, de conformidad con lo establecido en la cláusula séptima del mismo.
Que en la cláusula cuarta, el canon mensual se pactó en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES EXACTOS (BsF. 4.900, 00), a ser cancelados por la arrendataria a la arrendadora, con toda puntualidad, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que se estableció en la cláusula décima que el local fue recibido por la arrendataria en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como en funcionamiento de los equipos que en el estaban incorporados, tales como fachada y puerta de acceso de vidrio, entre otros, y muy específicamente, en lo ateniente a las instalaciones sanitarias, constituidas por una baño y sus correspondientes instalaciones, los cuales se comprometió a conservarlos y devolverlos.
Que de conformidad con lo establecido en la cláusula décima segunda y décima séptima del contrato de arrendamiento, la arrendataria no podrá realizar por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el local arrendado.
Que de conformidad con la cláusula décima novena del contrato, si la arrendataria incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley o al Contrato, podrá darlo por resuelto y solicitar la entrega material del inmueble.
Que la arrendataria realizó modificaciones al local sin el consentimiento de su representada, pues quitaron y desmontaron el baño del local, perfectamente descrito en el contrato de arrendamiento, con la finalidad de ampliar sus dimensiones. Asimismo, realizaron el desmontaje de la puerta de acceso local, modificando de manera radical la entrada del mismo y sin autorización de su mandante.
Que visto el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas entre las partes y siendo infructuosas las gestiones realizadas por su representada a los fines de poder llegar a un acuerdo con los representantes legales de la arrendataria y conversar sobre dichos incumplimientos, su representada decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, notificándole de su vencimiento, así como de la pròrroga legal de dos (2) años, practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de agosto de 2014, sin embargo, la arrendataria siguió ocupando el inmueble sin autorización de su mandante, ni haber existido acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
Que visto el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones contraídas entre las partes y siendo infructuosas las gestiones realizadas, a los fines de poder llegar a un acuerdo con los representantes legales de la arrendataria y conversar sobre dichos incumplimientos, su representada decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento, notificándole de su vencimiento, así como de la prórroga legal.
Que la fecha de terminación del contrato correspondía el 01 de septiembre de 2014, participándosele que podía hacer uso de la prórroga legal de dos (02) años establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente, solicitan que la arrendataria sea desalojada del local arrendado, lo cual le han solicitado en varias oportunidades, sin que hasta la presente fecha lo haya devuelto en las mismas condiciones en que lo recibió, sin las modificaciones no permisadas por la arrendadora.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto, proceden a demandar a la Sociedad Mercantil GRUPO 0766 C.A., en la persona de su Presidenta MAGDALENA JOSEFINA YIBIRIN LATUF y/o su vicepresidente MAGDA VALENTINA SOL YIBIRIN, por el desalojo y entrega material del local comercial identificado con las letras y números COM1-38, ubicado en el denominado Nivel Comercio Uno (1) del Centro Comercial Plaza “Las Américas”, Segunda Etapa, situado al final del boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad legal correspondiente, se recibió escrito de contestación de la demanda presentado por el abogado LUIS PIÑANGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.748, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien alegó lo siguiente:
Que rechazan y niegan tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda de la siguiente manera:
Que señalan los representantes de la accionante que ésta suscribió contrato de arrendamiento con su poderdante en fecha 10 de octubre de 2005, sobre el inmueble a que se contrae el documento que allí alude, que dicho tiempo serìa considerado fijo, determinado y prorrogable por el período de un (1) año fijo, no obstante a ello, a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, se produjo una prórroga obligatoria por un (1) año, en virtud de lo cual el contrato de marras tuvo su vencimiento el 01 de septiembre de 2009, pero a pesar de esta circunstancia continuò la relación arrendaticia, y, la arrendadora siguió recibiendo los cánones de arrendamiento.
Que en fecha 28 de agosto de 2014, por intermedio de Notario Público la arrendadora, de manera intempestiva, manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en cuestión que a su entender vencería el 01 de septiembre de 2014 y conmina al uso de una prórroga de dos (2) años.
Que desde el 01 de septiembre de 2005 hasta el 01 de septiembre de 2009 se cumplieron con toda normalidad los lapsos contractuales y la prórroga legal, pero a partir de esta última fecha discurre con toda normalidad la relación arrendaticia, pues las partes, cumplían cada una con sus prestaciones.
Que se hace menester acudir el derecho común y efectivamente el dispositivo contenido en el artículo 1.580 del Código Civil, establece que los inmuebles no pueden alquilarse por más de quince (15) años.
Que mantienen una relación arrendaticia con la accionante a partir del 1° de septiembre de 2005, vale decir más de 11 años para la fecha, no ha recibido reclamación alguna por parte de los organismos oficiales, ni por parte de las autoridades del condominio donde está el inmueble alquilado.
Por último, solicitan que la demanda sea declarada improcedente, deducida por la accionante con todos los pronunciamientos a que hubiere lugar.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Copia certificada de Acta Constitutiva de la empresa GRUPO 0766, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 34, Tomo 1143-A. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicho documento se desprende la titularidad de la demandada.
• Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI y la Sociedad Mercantil Grupo 0766 C.A., debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2005, anotado bajo el N° 38, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. De dicho documento se desprende la relación locativa que une a las partes, las obligaciones en él asumidas, así como la naturaleza del mismo.
• Notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, solicitada por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI, practicada en fecha 28 de agosto de 2014. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada no promovió prueba alguna.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

Con la presente acción, la parte actora pretende el DESALOJO del inmueble del cual es arrendadora distinguido como: local comercial identificado con las letras y números COM1-38, ubicado en el denominado Nivel Comercio Uno (1) del Centro Comercial Plaza “Las Américas”, Segunda Etapa, situado al final del boulevard Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, fundamentando su acción en los literales “C”, “G” e “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto que señala que: Literal “C”: la arrendataria realizó modificaciones y alteraciones al inmueble arrendado, sin autorización de la propietaria; Literal “G”: toda vez que la arrendadora mediante notificación manifestó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento y que una vez culminado el mismo, comenzaría a correr el plazo de prórroga legal; e i): por cuanto la arrendataria incumplió el contrato de arrendamiento suscrito.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI y la Sociedad Mercantil Grupo 0766 C.A., debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 10 de octubre de 2005, anotado bajo el N° 38, Tomo 82, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con el cual quedó demostrada la relación locativa que une a las partes, las obligaciones en èl asumidas y, la naturaleza del mismo, al cual este Tribunal le atribuyó pleno valor probatorio. Asimismo, consignó notificación practicada por la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, solicitada por la ciudadana ROSSANA LABRADOR BILLI, en fecha 28 de agosto de 2014, mediante la cual se le notificó a la arrendataria, que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento de marras, y el comienzo de la prórroga legal.
Por su parte, la parte accionada no aportó dentro del lapso legal, prueba alguna tendiente a desvirtuar la pretensión deducida en juicio por la actora.
Se desprende de la cláusula décima segunda del contrato de marras, que la arrendataria no podrá realizar por su cuenta, modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el Local, sin la autorización expresa, previa y escrita de la Arrendadora y de los organismos públicos competentes, empero, a pesar que la parte accionante señala incumplida dicha clàusula, no aportó prueba alguna que demostrara las modificaciones a que hace referencia en su escrito libelar. Y así se establece.
Ahora bien, con respecto a la causal contenida en el literal “g”, de la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento de marras, se desprende que el contrato que nos ocupa, y documento fundamental de la presente demanda, se suscribió con un tiempo de duración de dos (2) años fijos, comenzando en fecha 1º de septiembre de 2005 hasta el 31 de agosto de 2007, contemplando una prorroga única de un (1) año fijo, que transcurrió desde el 1º de septiembre de 2007, al 31 de agosto de 2008, operando de pleno derecho posterior a dicha fecha, la prorroga legal correspondiente, de un (1) año, de conformidad con el artículo 26 ejusdem, y siendo que al arrendatario, vencida la prorroga legal se le dejó en el inmueble, sin oposición del arrendador, y cumpliendo con los cánones de arrendamiento acordados, tal como lo señala la parte actora y la parte demandada, en sus respectivos escritos de demanda y contestación, operó la tacita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por lo que la notificación realizada por Notaría a objeto de notificar la no prorroga del contrato no tuvo razón de ser, y mucho menos cambia la naturaleza del contrato, de indeterminada a determinada. Asimismo, es oportuno señalar que el literal “g” al que se hace referencia, contempla y aplica para los contratos a tiempo determinado, por lo que no encuadra la causal señalada por la actora como fundamento de la demanda de Desalojo, razón por la cual la presente demanda no puede prosperar en derecho. Y así se establece.
Asimismo, como arriba quedó establecido, la actora no demostró que la arrendataria haya incumplido con las obligaciones contraidas en el contrato de arrendamiento, hecho invocado como causal del desalojo, conforme al literal “I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.