TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: YOHANNA CAROLINA MONTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 14.218.900.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BELKIS DUARTE DE MONTES, NESTOR SAYAGO, ANGEL SAYAGO y LUIS VERA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.956, 10.041, 116.830 y 10.235, en el mismo orden.
PARTE DEMANDADA: GUSTAVO R. CASTILLO VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.816.566.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRUCTUOSO COLMENARES y GUSTAVO CASTILLO CANELON, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.341 y 72.820, en el mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (APELACION)
EXPEDIENTE NRO: 12-0788
EXPEDIENTE NRO: AH15-R-2008-000028

- I -
NARRATIVA
Se inició el presente juicio en virtud de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil siete (2007), la cual previa distribución de ley, le correspondió conocer al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha cuatro (04) de diciembre de dos mil siete (2007), el Juzgado de la causa admitió la presente demanda por el procedimiento breve y ordeno el emplazamiento de la parte accionada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.
Una vez libradas las respectivas compulsas; el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa consignó en fecha veintinueve (29) de enero de dos mil ocho (2008), resultas negativas inherentes a la citación de la parte accionada.
En virtud de no haberse logrado la comparecencia de la accionada mediante la citación personal, la parte actora solicitó fuere practicada la citación por carteles, todo ello según diligencia de fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil ocho (2008).
El Juzgado de la causa se pronunció con respecto a la solicitud de carteles en fecha cinco (05) de marzo de dos mil ocho (2008), acordando el pedimento de la actora.
En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil ocho (2008), compareció la parte demandada mediante su respectivo representante judicial, oportunidad en la cual dio contestación a la demanda incoada en su contra y reconvino en el mismo escrito.
El Juzgado de la causa admitió la reconvención en fecha veintidós (22) de abril de dos mil ocho (2008), y fijo el segundo (2º) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera contestación a la acción impetrada en su contra.
La representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en fecha trece (13) de mayo de dos mil ocho (2008).
La parte accionada consignó escrito de alegatos en fecha veinte (20) de mayo de dos mil ocho (2008).
En horas de despacho del día dos (02) de junio de dos mil ocho (2008), el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas, sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención.
Una vez a derecho las partes intervinientes en el presente juicio, procedió la parte actora mediante su representación judicial a apelar de la sentencia dictada en fecha dos (02) de junio de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo ello de conformidad a lo señalado en la diligencia fechada veintiocho (28) de julio de dos mil ocho (2008).
El Juzgado de la causa en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora, procedió a remitir el presente expediente al superior según consta de auto fechado treinta (30) de julio de dos mil ocho (2008), correspondiéndole conocer previo sorteo de ley al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
La parte actora consignó escrito de alegatos en fecha diez (10) de noviembre de dos mil ocho (2008).
La parte demandada solicitó fuere dictada sentencia en la presente causa en múltiples oportunidades, siendo la última de ellas en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil diez (2010).
El Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial ordenó mediante auto de fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012), la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) de esos Juzgados, en virtud de lo dispuesto en la Resolución Número 2011-0062, de fecha treinta (30) de Noviembre de dos mil once (2011), dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y a tal efecto ordenó librar oficio.
Previa distribución del expediente, en fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al presente expediente y le asignó el Número 12-0788.
En fecha diecisiete (17) de Octubre del año dos mil trece (2013) la ciudadana Celsa Díaz Villarroel, en su condición de Juez Titular del tribunal Itinerante, se avoco al conocimiento de la presente causa
En fecha once (11) de Mayo del año dos mil diecisiete (2017) el ciudadano Ailanger Figueroa, en su condición de Juez Provisorio del Tribunal Itinerante, se avoco al conocimiento de la presente causa y ordenó librar Cartel Único y de Contenido General, el cual fue librado en fecha dos (02) de Mayo del mismo año. Dejándose constancia por Secretaria de haberse cumplido con las formalidades de dicho cartel, según nota de secretaria de fecha veintiuno (21) de abril de diecisiete (2017).
Cumplido el trámite procesal de Primera Instancia para sentencias definitivas se entró en la fase decisiva que nos ocupa.

- II -
TERMINOS CONTROVERTIDOS
Alegatos de la parte actora:
Alegó la actora que consta de contrato de arrendamiento celebrado en fecha diecinueve (19) de agosto dos mil cinco (2005), que la actora le arrendó al ciudadano GUSTAVO CASTILLO, un apartamento distinguido con el Nº 1-B, ubicado en el piso Nº 1, de Residencias Tiffany Palace, en la Avenida José María Vargas, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que en la segunda clausula del contrato se estipulo que el mismo tendría una duración de un (01) año contado a partir del primero (1º) de junio de dos mil cinco (2005), hasta el primero (1º) de junio de dos mil seis (2006). Asimismo se estipuló que no se permitiría la tacita reconducción por ser ello voluntad de las partes.
Que desde antes de vencerse el plazo fijo de un (01) año, le fue notificado al arrendatario que a partir del primero (1º) de junio de dos mil seis (2006), iniciaba la prorroga legal de un año para que restituyera el inmueble, por lo que la desocupación del mismo debía efectuarse a mas tardar el primero (1º) de junio de dos mil siete (2007).
Que en virtud de la no renovación fue suscrito un contrato contentivo de la prorroga legal ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha nueve (09) de Junio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 51, tomo 56.
Que después del primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), fecha en la cual expiró la prorroga legal, la arrendadora ha venido solicitando al arrendatario la restitución del bien pero no se ha cumplido con dicha entrega.
Que la arrendadora envió comunicación al demandado en fecha diecisiete (17) de agosto de dos mil siete (2007), por medio de IPOSTEL solicitando la restitución del bien en virtud del vencimiento de la prorroga legal.
Que el demandado por medio de la clausula decima sexta del contrato se obligó a pagar por cada día de atraso con respecto a la restitución del bien, después del primero de junio de dos mil siete (2007) sesenta y siete mil bolívares; sin embargo desde el primero de junio de dos mil siete (2007), hasta el veintiocho de noviembre de dos mil siete (2007), han transcurrido ciento setenta y ocho (178) días que a razón de sesenta y siete mil bolívares (Bs. 67.000), arroja una suma de once millones novecientos veintiséis mil bolívares (Bs. 11.926.000); a su vez, como el arrendatario ha efectuado siete depósitos en la cuenta de ahorro Nº 000290021979 en el banco mercantil, de un millón de bolívares (Bs.1.000.000) cada uno, le debe a la accionante por clausula penal la suma de cuatro millones novecientos veintiséis mil bolívares. (Bs.4.926.000).
Fundamento su demanda en los artículos 1159, 1264, 1269, 1599, 1601 y 1167 del Código Civil y peticionó que sea condenado el demandado para hacer efectivo el cumplimiento del contrato objeto del presente juicio, en hacer la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato y hacer el pago por concepto de clausula penal respectivo a la suma de cuatro mil novecientos veintiséis bolívares (Bs. 4.926) y sesenta y siete mil bolívares (Bs. 67.000) diarios por cada día que se siga ocupando el inmueble desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil siete (2007), hasta que la sentencia se encuentre definitivamente firme.
Alegatos de la parte demandada
Asimismo la accionada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 11º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil. Con respecto al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo que el contrato suscrito en fecha veinticinco (25) de abril de dos mil tres (2003); cuyo vencimiento evidentemente fue el veinticinco (25) de abril de dos mil cuatro (2004), si bien para ese tiempo fue a tiempo determinado no es menos cierto que para la fecha de la presentación de la demanda paso a ser indeterminado por efecto de las sucesivas prorrogas.
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados por la actora en su escrito libelar en virtud de que según su decir, la exposición de hechos contenidos en la demanda pretenden ocultar la existencia de los contratos que venían prorrogando la arrendadora y el arrendatario, así de manera tal que hacer valer un solo contrato para lograr una medida de secuestro en contra del accionado por efectos del no cumplimiento de la prorroga legal.
Que del análisis de todos y cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, la “Propietaria Arrendataria” siempre tomo ventajas de manera coercitiva y violando flagrantemente los decretos emitidos por el ejecutivo nacional con rango y fuerza de ley inherentes a los cánones de arrendamiento.
Que conforme a los contratos suscritos entre los años dos mil cuatro (2004) a dos mil ocho (2008), se demuestra fehacientemente que el arrendador estaba completamente al día en la cancelación de los cánones de arrendamiento.
Se opuso a la pretensión de la actora a que impute la cancelación de los cánones de arrendamiento realizados por el arrendatario a la pretendida y aun sin resolver clausula penal. Asimismo se opuso a la medida solicitada en el presente juicio.
Dentro de su escrito de contestación reconvino alegando que debe proceder el reconocimiento de los contratos de arrendamiento desde el año dos mil tres (2003); mediantes los cuales se evidencia la tacita reconducción y la aplicación por analogía de los contratos a tiempo indeterminado, suscritos con el ciudadano GUSTAVO RAUL CASTILLO VASQUEZ.
Igualmente peticionó que sean reconocidos los cánones de arrendamiento cobrados por encima de lo que estipulan los decretos con rango y fuerza de ley y sobre los derechos de protección al consumidor y al usuario sobre la congelación de los alquileres, tomando en consideración que la arrendadora propietaria estipulo coercitivamente una diferencia de dos cientos mil bolívares mensuales (Bs. 200.000), desde agosto de dos mil cinco (2005), hasta la fecha de presentación de del escrito de contestación; y cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000), desde al año dos mil seis (2006), hasta la fecha de presentación de dicho escrito

- III -
DE LA SENTENCIA APELADA
El Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia definitiva en fecha dos (02) de Junio de dos mil ocho (2008), mediante la cual decidió como punto previo la confesión ficta alegada por la actora en su escrito libelar, señalando que perfectamente puede tomarse en consideración el escrito de contestación por la accionada aun cuando fuere presentado de manera anticipada pues con dicho acto no se violó ningún derecho inherente a la parte actora. Asimismo, se pronunció con respecto a las cuestiones previas invocadas por la accionada declarándolas sin lugar de conformidad con el artículo 36 del Código Civil y motivado a que no existe una norma expresa que prohíba la admisión del juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal con fundamento en que la misma se encuentra vencida; siendo el caso que la pretensión obedece a un interés jurídicamente tutelado.
Con respecto a la pretensión de la actora, señaló que al haber quedado establecido que el contrato de arrendamamiento que vinculó a las partes es un contrato escrito a tiempo indeterminado por haber operado la tacita reconducción; la acción intentada carecía de fundamento jurídico toda vez que tratándose de un contrato de dicha naturaleza no resulta procedente pretender su cumplimiento, pues la acción de cumplimiento solo procede para contratos con determinación de tiempo tal y como lo establece el encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se declaro sin lugar la acción.
En relación a la reconvención señaló la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta de fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil tres (2003), bajo el Nº 21, tomo 15. Asimismo se pronuncio señalando que para el reclamo de sobrealquileres de los cánones de arrendamiento; por cuanto se encontraba en vigencia la congelación de los mismos era necesario acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble; que el inmueble arrendado estuviese sujeto a regulación conforme a la ley; que haya sido dictada una decisión emanada del órgano administrativo competente que regule el canon de arrendamiento; que dicha decisión se encontrase firme y que el arrendatario acredite haber pagado mas de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo; y siendo el caso que el inmueble objeto del contrato que nos atañe no estaba ajustado por el organismo regulador competente, en virtud de todo lo anterior declaro parcialmente con lugar la reconvención.

- IV -
DEL RECURSO DE APELACION
La parte actora apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha dos (02) de Junio de dos mil ocho (2008), alegando que se incurrió en varios errores al momento de admitir la reconvención; entre ellos el hecho de que el demandado había opuesto cuestiones previas el mismo día que se dio por citado con lo cual según su decir quedo confeso. Asimismo señaló que el Juzgado de la causa era incompetente para admitir la reconvención por la cuantía y que la admisión de dicha reconvención fue prematura violando de esta manera los derechos constitucionales y legales por la reducción en los días de despacho que les correspondían para contestar la reconvención.
De igual forma señaló que la sentencia en primera instancia se encuentra viciada ya que no declaro la confesión ficta del demandado todo ello en virtud de que consignó su escrito de cuestiones previas siendo consecuencial la presentación del escrito de contestación al fondo al segundo día después de haberse citado; en consonancia con ello señalo que siendo la reconvención inadmisible la misma no podía prosperar. También alegó que erróneamente el juzgado de la causa aplico el artículo 1600 del Código Civil, siendo lo correcto aplicar el 1601, eiusdem; y que el alegato del demandado en la contestación a la demanda adelantada con respecto al primer contrato autenticado de fecha veinticinco (25) de abril de dos mil tres (2003), era antijurídico. A su vez menciono que la liquidación de la deuda por cláusula penal y los ocho depósitos realizados por el demandado en la cuenta bancaria de la accionante es errónea.

- V -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La presente causa está referida a una demanda por cumplimiento de contrato en la cual el accionante peticionó que fuere condenado el demandado para hacer efectivo el cumplimiento del contrato, es decir, en hacer la entrega inmediata del inmueble objeto del plurimencionado acuerdo y efectuar el pago por concepto de cláusula penal respectivo a la suma de cuatro mil novecientos veintiséis bolívares (Bs. 4.926) y sesenta y siete mil bolívares (Bs. 67.000) diarios por cada día que se siga ocupando el inmueble, desde el veintiocho (28) de noviembre de dos mil siete (2007), hasta que la sentencia se encuentre definitivamente firme. Ahora bien, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos y el derecho invocados por la actora y a su vez reconvino esgrimiendo que debe proceder el reconocimiento de los contratos de arrendamiento desde el año dos mil tres (2003); mediante los cuales se evidencia la tacita reconducción y consecuencialmente la improcedencia de la presente acción.
Posteriormente, el Juzgado a-quo se pronunció declarando SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los numerales 5º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo señaló la improcedencia de la confesión ficta y consecuencialmente declaró sin lugar la demanda y parcialmente con lugar la reconvención.
Fungiendo este Tribunal como Juzgado de segunda instancia, pasa de seguidas a revisar la sentencia recurrida, conforme a la apelación interpuesta por la parte actora.
Con respecto a las cuestiones previas invocadas por la parte accionada, quien aquí decide considera necesario señalar que el caso de la cuestión previa contenida en el numeral 5º; la misma prevé que el demandado pueda asegurar las costas procesales en caso de resultar absuelto; en tal sentido, dicha fianza o caución es procedente solo en los casos en los cuales la demanda sea de naturaleza civil, que el demandante no esté domiciliado en Venezuela y que el demandante no posea en el país bienes en cantidad suficiente. Con ello se evidencia que el supuesto de hecho enmarcado en la norma no es aplicable en el caso bajo estudio ya que la presente demanda fue incoada por un ciudadano domiciliado en el territorio nacional y dirigida a otro ciudadano también domiciliado en Venezuela; en consonancia con lo anterior este Juzgado declara improcedente la aplicación de la cuestión previa contenida en el numeral quinto (5º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Con respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 11º este Tribunal se apega a lo señalado por el Tribunal de la causa ya que no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda en el juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal con fundamento en que la misma se encuentra vencida, razón por la cual se ratifica la improcedencia de las cuestiones previas opuestas por la accionada y así se decide.
De manera consecuencial, este Tribunal considera necesario pronunciarse sobre la otra defensa invocada por la accionada, es decir, la confesión ficta. Infiere esta Instancia que la confesión ficta puede ser definida como una sanción legal para el demandado contumaz o rebelde en contestar la demanda, y a través de ella se admite como cierto todo cuanto haya sido objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la petición del demandante sea contraria a derecho a que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones del accionante. Como se puede evidenciar de lo antes señalado existen tres requisitos de procedencia los cuales son:
“…1º Que el demandado no haya dado contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en el Código de Procedimiento Civil.
2º Que el demandado nada probare que le favorezca.
3º Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.”
En el caso bajo examen, si bien es cierto que la contestación fue extemporánea por anticipada, la misma sigue teniendo validez en el proceso ya que no se configura ningún supuesto de hecho que violente el debido proceso. En referencia a lo anterior, es menester señalar el criterio manejado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 981 de fecha once (11) de mayo de dos mil seis (2006), en la cual señaló:
“Como consecuencia de lo antes expuesto y en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con dicha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte actora.
De esta manera la contestación de la demanda, en los casos en que la contestación debe realizarse dentro de un lapso legalmente establecido, verificada en el mismo día en que se dio por citado el demandado, se considera realizada en forma tempestiva, y así se declara.
Por lo antes expuesto y en virtud de haber detectado la violación de principios jurídicos fundamentales, tales como el derecho a la defensa y la igualdad de las partes, declara ha lugar la revisión solicitada, en consecuencia, esta Sala Constitucional declara la nulidad de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 3 de octubre de 2003, en el juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas, e indemnización de daños y perjuicios que intentó la ciudadana Miriam Celina Torres contra José del Carmen Barrios, Magdy Josefina Tales y Franciso Javier Guevara y ordena dictar nueva sentencia en acatamiento a la doctrina aquí expuesta, y así se decide..”.
En armonía con lo ut supra mencionado, puede concluir este Tribunal que debe tenerse como valida a los efectos procesales, la contestación de la demanda presentada por la parte demandada en este proceso, lo que da lugar a entender que no se lleno el primer requisito de la institución procesal de la confesión ficta, referida a la falta de contestación de la demanda por parte del accionado, y siendo que los requisitos de dicha institución procesal, mencionados ut supra, son concurrentes, es decir, que deben darse todos para que proceda en derecho la confesión ficta solicitada, en consecuencia, colige este sentenciador sin necesidad de verificar los demás supuestos, que resulta improcedente tal argumento, razón por la cual declara sin lugar la mencionada defensa previa y así se decide.
Con respecto a la demanda principal, este Juzgado considera necesario ilustrar los requisitos de procedencia de la misma; ya que en el caso que nos atañe estamos en presencia de un acuerdo que si bien fue establecido por un periodo determinado al principio de la relación jurídica, mediante un análisis del elenco probatorio, específicamente de los contratos de arrendamiento de fechas primero (1º) de mayo de dos mil tres (2003), primero (1º) de junio de dos mil cinco (2005) y nueve (09) de junio de dos mil seis (2006), y los recibos de pago cursantes del folio sesenta y dos (62) al folio sesenta y cuatro (64) del presente expediente, a los cuales se les otorgo pleno valor probatorio, quedo evidenciado que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo siendo viable solo la acción de desalojo para tramitar la pretensión del accionante. En armonía con lo explanado, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala en su artículo 34 que:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.(omissis)….”
Es decir, que tal y como se señaló anteriormente, la naturaleza del convenio define la acción idónea para reclamar los derechos y deberes inherentes a la relación arrendaticia bajo estudio. Por tal motivo, infiere este Juzgado que en el presente juicio no procede la acción intentada de cumplimiento de contrato, por carecer de fundamento jurídico, dado que el accionante erró al escoger la acción adecuada para reclamar su derecho, todo ello en consonancia con la norma antes citada y así se decide.
En relación a la reconvención interpuesta, quien aquí decide comparte el criterio plasmado en la sentencia del Tribunal de la causa ya que si bien es cierto que tiene plena vigencia el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Baruta de fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil tres (2003), bajo el Nº 21, tomo 15, no es menos cierto que para que sea viable el reclamo por reintegro de sobre-alquileres era necesario probar la existencia de un contrato de arrendamiento en el cual el inmueble objeto del mismo estuviese sujeto a regulación conforme a la ley, es decir, la existencia de una decisión emanada del órgano administrativo competente inherente a la regulación del canon de arrendamiento; que dicha decisión se encontrase firme y que el arrendatario haya demostrado ampliamente haber pagado más de la cantidad fijada por el órgano regulador como canon máximo todo ello en armonía con lo pautado en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios el cual señala:
“…En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes…”
Con respecto a lo anterior es necesario dejar en claro que en el caso bajo examen la parte accionada reconviniente no demostró que el inmueble objeto de la relación arrendaticia estuviese sujeto a regulación alguna producto de una decisión emanada del órgano administrativo competente la cual estuviese firme; asimismo no demostró haber pagado más de la cantidad fijada como canon en los contratos de arrendamiento suscritos; es en virtud de todo lo anterior que este Tribunal en su función como alzada, considera forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la ciudadana YOHANNA CAROLINA MONTES, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de Junio de dos mil ocho (2008), y así expresamente se decide.

- VI -
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la ciudadana YOHANNA CAROLINA MONTES en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de Junio de dos mil ocho (2008). Así se decide.-
SEGUNDO: CONFIRMADO en todas y cada una de sus partes el fallo dictado por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha dos (02) de Junio de dos mil ocho (2008), mediante el cual se declaró SIN LUGAR las cuestiones previas invocadas por el ciudadano GUSTAVO CASTILLO contenidas en los numerales 5º y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por el ciudadano GUSTAVO CASTILLO. Así se decide.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora-recurrente por haber resultado totalmente vencida. Así se decide.-
PUBLIQUESE, NOTIFIQUESE Y REGISTRESE.
Déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevé el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación, a los veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ PROVISORIO,

AILANGER FIGUEROA
EL SECRETARIO TEMPORAL

LUIS J. ZAPATA.
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00PM), se publicó, agregó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TEMPORAL

LUIS J. ZAPATA.
EXPEDIENTE NRO: 12-0788
EXPEDIENTE NRO: AH15-R-2008-000028
AF/LJZ/cjgms