TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
206° y 157°
En horas de Despacho del día de hoy, miércoles treinta y uno (31) de enero del año dos mil dieciocho (2.018), siendo las tres de la tarde (03:00 p.m ), día y hora fijados por este Tribunal en la Audiencia Oral y Pública celebrada en horas de la mañana de hoy, para que tenga lugar el Dispositivo del fallo, en el juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana MARÌA EBLYN CERON PABON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.931.441 contra los ciudadanos EDUARDO JOSÈ VALERA MARTÌNEZ y DIANA ESTHER FREITES ARCINIEGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.240.356 y V-22.029.717, respectivamente, el cual conoce esta superioridad en virtud de la apelación ejercida por los demandados, contra la sentencia dictada el día 28 de septiembre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró CON LUGAR dicha demanda, ordenó la entrega real del inmueble de autos, libre de personas y bienes, condenó a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento desde mayo de 2015 a septiembre 2017 y al pago de las costas procesales.
Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo, que demanda a los ciudadanos EDUARDO JOSÈ VALERA MARTÌNEZ y DIANA ESTHER FREITES ARCINIEGAS, anteriormente identificados, por Desalojo por falta de pago de cànon de arrendamiento y la necesidad de ocupar el inmueble, para un hijo que se encuentra en estado de necesidad, todo de conformidad con lo establecido en los numerales 01 y 02, del artículo 91, 92, 92 y 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
SEGUNDO: Que la parte demandada en la contestación a la demanda, negó rechazó y contradijo, la demanda intentada. Que realizó contrato verbal con la ciudadana Blanca Carmona quien era la propietaria anterior, y cuando se deterioraron las relaciones inquilinarias entre ellos comenzó a consignar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que es inquilino desde hace varios años.
Alegatos de la parte demandada en la audiencia oral ante esta Alzada: que: “(…) la primera denuncia una irregularidad que se presento en ese juicio con el auto de admisión, es la guía que tiene las partes para llevar el procedimiento de una causa, este auto de admisión señala el quinto día de despacho a la once de la mañana, me di por citado y quedo en cuenta que me toca, el 27 de abril del 2017, a las 10:00 am, para el acto de mediación, llego a la sede del tribunal, y me sorprendo porque el acto se celebro a las 9:00 am, y el tribunal puso un auto el 21 de abril en el que señalaba que el acto se celebraría a las 9:00 am y no a las 11.00 am, como lo dice la compulsa, considero que se le cambio el sentido y la dirección del auto de admisión, y es de orden público; yo quisiera que el tribunal se pronunciara respecto a eso, y en consecuencia se reponga la causa, hasta la celebración del acto de mediación. En segundo lugar considero que mis clientes no deben ser desalojados por la parte actora, ciudadana MARIA EBLYN CERON , porque consideramos nula la venta que le hicieron a ella, por la anterior propietaria BLANCA CARMONA, me baso en el articulo 135 segundo aparte de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que dice toda venta realizada a un tercero sin la debida notificación autenticada al inquilino legitimo es nula y para ello no necesita intentar la acción judicial o el juicio de nulidad, articulo 135 segundo aparte final.
En relación al punto uno no tuve conocimiento del auto del veintiuno de abril que cambio la hora, solamente me enteré el propio veintisiete de abril, de ese auto. Con respecto al procedimiento administrativo duro entre treinta y tres y treinta y siete días, y el Director Román Pineda manifestó que duraba mínimo seis meses, una causa en el SUNAVI, por lo que fue muy breve el procedimiento administrativo interpuesto en su contra, y la Defensora Publica defiende al propietario y no al inquilino, en tanto que el inquilino tuvo que buscar un abogado privado, porque la Defensa Publica en materia Inquilinaria le negó defenderlo, y que consta en el expediente. En segundo lugar, insisto en el deber de notificar a su representada ofreciéndole el apartamento en venta, que le hicieron a la ciudadana MARIA EBLYN, y que es nula la venta como lo dice el artículo 135 de la ley ejusdem.
Alegatos de la parte actora en la audiencia ante esta Alzada: “paso a rechazar, negar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte hoy apelante- demandada en el juicio que por Desalojo se interpuso ante el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, basado en el articulo 91 en sus ordinales 1° y 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasando a especificar en cuanto al punto 1, alegado por la parte apelante, sobre la supuesta irregularidad presentada con relación al auto de admisión siendo que si bien es cierto el auto de admisión de cualquier causa, es de orden público, también es cierto que es un hecho público y notorio que durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo incluso junio del año 2017 existía una situación de alteración del orden público en nuestro país, obviando además la parte apelante que este tenía conocimiento del auto dictado por el tribunal aquo de fecha 21.04.2017, en el cual se cambio la hora por la situación de orden público que se estaba viviendo en nuestro país, obviando también que la parte apelante que tal pude verificarse en los libros de solicitud de expediente, tuvo conocimiento previo del cambio de la hora, para el cambio de mediación, tampoco dice la parte apelante que fue ejercido en todas y cada una de las distintas etapa procesales que componen el juicio de desalojo su debido proceso, y su derecho a la defensa tal como puede constatarse en todos los folios que corren inserto en el expediente que componen la causa que hoy nos ocupa, cumpliéndose con ello el fin último que es la tutela judicial efectiva como respecto a los derechos fundamentales antes expuestos, siendo importante también señalar para esta defensa que mi parte asistida ha cumplido con la garantía de dichos derechos fundamentales entiéndase debido proceso y derecho a la defensa, tanto en vía administrativa como en vía judicial siendo mantenido una aptitud contumaz por la parte demandada a pesar de haber tenido conocimiento de la causa, tanto en vía administrativa como en vía judicial obviando el apelante que se hizo parte en el presente juicio, luego de la designación de un defensor ad litem tal como puede evidenciarse en el expediente del Aquo; con relación a lo alegado a la nulidad de la venta por parte de la parte apelante paso a señalar que la precitada Ley Especial que rige la materia de Arrendamiento de Vivienda establece expresamente el orden publico de esta Ley, es decir lo señalado por nuestro legislador patrio es de impretermitible cumplimiento por parte de quienes componen una relación de arrendamiento de vivienda y visto que el artículo 131 de la Ley expresamente establece con relación a la preferencia ofertiva dos condiciones que son concurrentes y es que el inquilino que pretende ser acreedor de la preferencia ofertiva debe en primer lugar ocupar el inmueble y en segundo lugar encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamientos de viviendas, la parte apelante no demostró ni en vía administrativa ni en vía judicial estar solvente ni con la anterior propietaria ni con la hoy ciudadana MARIA EBLYN CERON PABON, asistida por esta defensa, igualmente tiene que entenderse por este Tribunal de Alzada, que el legislador estableció dichos requisitos para poder alegar el derecho de preferencia que no posee el hoy apelante, en este mismo sentido establece la ley en su artículo 139, un lapso para ejercer el retracto legal por el inquilino que se viera afectado en sus supuesto de preferencia ofertiva y siendo que riela tanto en el expediente administrativo llevado ante la superintendencia de arrendamiento nacional de vivienda como en el expediente judicial del aquo que en fecha 18.05.2015, fue practicado por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, Inspección ocular, en el inmueble ubicado en la avenida José María Vargas, residencias Ileana piso 9, Apartamento 92 de la Urbanización Santa Fe del Municipio Baruta del estado Miranda, en la cual se realizó dicha inspección ocular extrajudicial, en la cual el Juez practicante le impuso a los ciudadanos Eduardo Valera y Diana Freites el motivo de la realización de la misma notificándole que estas estaba practicando a solicitud de la propietaria MARIA EBLYN CERON, es decir tendríamos como fecha cierta de conocimiento como propietaria de mi hoy asistida por parte de los demandados quienes no ejercieron su defensa si creían afectados sus derechos establecidos, en el lapso que señala el artículo 139 en la up supra señalada ley, por todo lo anteriormente expuesto es que solicito a este tribunal de alzada se declare sin lugar la apelación y con lugar la demanda de desalojo”.
Con relación a la réplica ejercida por la parte apelante en lo relativo a los lapsos establecidos al procedimiento administrativo no es objeto de la presente apelación ya que este tuvo la oportunidad, si presuntamente hubiere existido alguna irregularidad en el mismo, a solicitar la nulidad del acto administrativo, antes la jurisdicción contencioso administrativo, es importante igualmente señalar que la institución que represento en respeto del derecho fundamental a la igualdad ante la Ley defiende tanto a inquilino como a propietarios con relación a lo alegado por el apelante de que se le negó la asistencia a su defendido por parte de la institución que represento tal como lo dice la Ley Orgánica de la Defensa Publica y que es ratificada en la opinión numero 0001 de fecha 21 de enero de 2015, de la Consultoría Jurídica de la Defensa Publica la asistencia de Defensor Público debe ser expresamente requerida por el interesado y de la revisión de las actas procesales que componen el presente expediente se observa la total contumacia que ha mantenido la parte demandada igualmente paso a señalar que el hoy apelante se dio por notificado en el expediente del Tribunal Veintitrés el 06.04.2017, es decir se encontraba a derecho con el deber impretermitible de estar pendiente de su causa, para culminar ratifico lo alegado en mi derecho de palabra anterior que la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia por tal motivo de acuerdo a lo establecido en el artículo 131 de la precitada ley y no le nace el derecho de la preferencia ofertiva. Es todo.-
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda.
*PUNTOS PREVIOS
En cuanto al alegato formulado por la parte demandada referente a la reposición de la causa por cuanto el auto de admisión dictado en fecha 25 de octubre de 2016, fijó la audiencia de mediación para el quinto día de despacho siguiente a la citación a las once (11:00 a.m) de la mañana y el auto de fecha 21 de abril de 2017, fijó la audiencia de mediación para el día 27 de abril de 2017 a las nueve (09) de la mañana, considerando un cambio a la dirección del auto de admisión, el cual es de orden público. Al respecto observa esta Superiodad, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada en fecha 27 de abril de 2017, mediante diligencia solicitó al Tribunal una vez realizada la audiencia de mediación, fije nueva oportunidad para la misma; por auto de fecha 03 de mayo de 2017, el Tribunal A quo señaló:
“ (…) Siendo así, quien decide observa que si no fue cambiado el día del acto se sobre entiende que la parte demandada debió constituirse en el Tribunal el mismo día para cual estaba fijado el acto y bien pudo verificar del expediente el cambio con respecto a la hora, razón por la cual este Tribunal considera que no existe motivo alguno para fijar una nueva oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación, ya que la parte demandada tuvo suficiente tiempo para tener conocimiento del referido auto (…)”.
Considerando esta Superioridad, que al no haber ejercido la parte demandada recurso alguno contra dicho auto, el mismo quedó definitivamente firme, no pudiendo la parte demandada solicitar en ésta instancia la reposición de la misma, por cuanto fue garantizado el Derecho a la Defensa y el Debido Proceso. ASÌ SE DECIDE.-
Igualmente hace referencia la representación judicial de la parte demandada que sus clientes no deben ser desalojados, en virtud que es nula la venta efectuada entre MARIA EBLYN CERON (parte actora en el presente juicio) y la anterior propietaria BLANCA CARMONA, basándose este en el artìculo135 segundo aparte de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ser la venta realizada a un tercero, sin la debida notificación autenticada al inquilino legitimo. Al respecto aprecia esta Juzgadora, que la parte demandada en la presente causa, no puede solicitar la Nulidad de la Venta realizada ni el Retracto Legal, por cuanto la Ley establece los recursos y defensas procesales necesarios a las partes en un proceso para hacer valer o enervar la eficacia de algún derecho violado, no siendo ésta la oportunidad legal, por lo que dicho alegato debe ser declarado Improcedente. ASÌ SE DECIDE.-
DEL MERITO
En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble alegado por la actora, la misma demostró la necesidad presentando los documentos y pruebas suficientes que permiten a esta Superioridad constatar, el lugar, situación y estado actual de residencia del ciudadano JHOANN FERNANDO VIEIRA CERON hijo de la parte actora, igualmente se cumplieron, los requisitos concurrentes en la presente causa como lo son: 1) La existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; 2) La cualidad de propietario del inmueble y 3) Comprobar la necesidad que justifica el desalojo en beneficio del dueño o de un pariente consanguíneo. En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamientos demandados por la parte actora conforme al artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, observa ésta Superioridad, que por cuanto la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna de haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento demandados, quedó demostrado en autos la necesidad de ocupar el inmueble y la falta de pago de los cánones de arrendamientos demandados alegados por la parte accionante, por lo que considera esta Juzgadora que la presente acción resulta procedente. ASÌ SE DECIDE.-
Por los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que considera esta Sentenciadora, que resulta improcedente la Apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada EDUARDO JOSÈ VALERA MARTÌNEZ y DIANA ESTHER FREITES ARCINIEGAS, contra la decisión de fecha 28 de septiembre de 2017, proferida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, por lo que queda confirmado el fallo apelado. ASÌ SE DECIDE.-
-DISPOSITIVO-
PRIMERO: En resumen, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada EDUARDO JOSÈ VALERA MARTÌNEZ y DIANA ESTHER FREITES en fecha 03 de octubre 2017 (f.417), contra la sentencia de fecha 28 de Septiembre de 2017, proferida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana MARÌA EBLYN CERON PABON contra los ciudadanos EDUARDO JOSÈ VALERA MARTINEZ y DIANA ESTHER FREITES ARCNIEGAS y en consecuencia de esta declaratoria, se condena a los demandados a entregara la parte actora el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nº 92, situado en la planta número 9 del Edificio Residencial Iliana, ubicado en la Avenida José María Vargas, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta, Caracas, estado Miranda. Segundo: Se condena a los demandados a pagar a la parte actora los cánones de arrendamientos desde mayo de 2015 hasta septiembre de 2017, a razón de Quinientos Bolívares Exactos (Bs. 500,00) mensuales.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana MARÌA EBLYN CERON PABON contra los ciudadanos EDUARDO JOSÈ VALERA MARTINEZ y DIANA ESTHER FREITES ARCNIEGAS, en consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega material a la parte actora del inmueble distinguido con el Nº 92, situado en la planta número 9 del Edificio Residencial Iliana, ubicado en la Avenida José María Vargas, Urbanización Santa Fe, Municipio Baruta, Caracas, estado Miranda, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a los demandados a pagar a la parte actora los cánones de arrendamientos desde mayo de 2015 hasta septiembre de 2017, a razón de Quinientos Bolívares Exactos (Bs. 500,00) mensuales.
CUARTO: Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
QUINTO: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.