REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º
ASUNTO: AN33-V-2017-000004
PARTE DEMANDANTE: MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO, GIUSEPPINA PACE GIGLIO y FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, titulares de la cédulas de identidad Nº V-7.955.721, V-6.886.662, V-7.957.789, V-12.642.855 y V-10.117.511, respectivamente; representados judicialmente por los abogados José Gregorio Blanca Quintana y Leopoldo Emilio Osorio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.013 y 199.449, en ese orden.
PARTE DEMANDADA: FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad Nº V-6.849.101, representado judicialmente por los abogados Elizabeth Blanco Rodríguez y Jesús Enrique Arenas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 233.067 y 200.633, respectivamente.
MOTIVO: DEMANDA DE DESALOJO (LOCAL DE USO COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada en fecha 7 de abril de 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, por el abogado Leopoldo Emilio Osorio, antes identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO, GIUSEPPINA PACE GIGLIO y FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, también ya identificados, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Órgano Jurisdiccional, previa distribución.
El 18 de abril de 2017, este Tribunal admitió la demanda bajo los trámites del procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por aplicación del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento del ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR para que diera contestación a la demanda.
El 3 de agosto de 2017, el ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, antes identificado, asistido por los abogados Elizabeth Blanco Rodríguez y Jesús Enrique Arenas, presentó escrito de contestación a la demanda en el que también alegó cuestiones previas.
El 10 de agosto de 2017, el abogado Leopoldo Emilio Osorio, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito mediante el cual manifestó su oposición a las cuestiones previas alegadas.
El 27 de septiembre de 2017, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
El 5 de octubre de 2017, se celebró la audiencia preliminar a que alude el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, a la cual acudió únicamente la representación judicial de la parte actora.
El 10 de octubre de 2017, este Tribunal fijó los hechos controvertidos en la presente causa y notificó la apertura del lapso probatorio.
El 18 de octubre de 2017, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 24 del mismo mes y año.
El 25 de octubre de 2017, el Tribunal fijó para el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente, la oportunidad en que habría de celebrarse el debate oral.
El 15 de diciembre de 2017, se celebró el debate oral con la presencia e intervención de la parte actora, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada. Al finalizar el acto, el Tribunal dictó el dispositivo oral, conforme a la ley, declarando con lugar la demanda.
Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos:
I
DE LA DEMANDA
En el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora sostuvo, entre otras cosas, lo siguiente:
Que desde el año 1998, sus representados mantienen una relación arrendaticia “a tiempo determinado” con el ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, sobre un inmueble conformado por tres (03) locales comerciales ubicados en la Primera Planta del inmueble denominado QUINTA CECILIA, situado en la tercera avenida de la Urbanización Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, “el cual fue arrendado única y exclusivamente para la instalación y explotación del ramo SUPERMERCADO…”.
Que en fecha 13 de octubre de 2014, sus representados firmaron el último contrato de arrendamiento “a tiempo determinado”, el cual “tendría vigencia de un (01) año”, desde el 1º de agosto de 2014 hasta el 1º de agosto de 2015, fijándose, en la cláusula tercera, un canon mensual de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000).
Que antes de la fecha de vencimiento del último contrato, sus representados notificaron “formalmente” al arrendatario hoy demandado, ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, a través de Notaría, que se le concedía “el derecho a usar la prórroga legal, la cual para su caso es de tres (03) años…”.
Que, desde el mes de abril de 2016, el demandado “ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre todos del año 2016 y enero, febrero, y marzo de 2017, a razón de VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00) mensuales…”, incurriendo de esa manera en la causal de desalojo establecida en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Con fundamento a lo anterior, solicitan:
1.- Que se declare con lugar “la presente acción de desalojo del local comercial conformado por tres (03) locales comerciales ubicados en la Primera Planta del inmueble denominado QUINTA CECILIA, situado en la tercera avenida de la Urbanización Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, para que sea debidamente entregado (…) totalmente desocupados (sic) y en perfectas condiciones de conservación, aseo, habitabilidad y solvente con los servicios…”.
2.- Que se condene al demandado a pagarle a sus representados, “DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 276.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del presente procedimiento, según el monto del canon mensual de arrendamiento antes indicado.”.
3.- Que se condene en costas al demandado.
II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada alegó lo siguiente:
Que el ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, ciertamente, ocupa el inmueble objeto de demanda desde 1998, en calidad de arrendatario.
Que la notificación que se le practicó, vía Notaría, a objeto de concederle el lapso legal de prórroga sobre el uso del inmueble, no es válida, “debido a que tal como se puede evidenciar en el documento de notificación, el funcionario que fuere autorizado por la notaria para practicar la notificación, no dejó constancia de mi firma, y este funcionario, NO TIENE CAPACIDAD, de dar fe pública con sus actos, ya que de acuerdo al artículo 68 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, es únicamente el notario público quien tiene ‘la potestad de dar fe pública de los hechos o actos jurídicos ocurridos en su presencia física o a través de medios electrónicos’, por lo que el funcionario que acudió a practicar la notificación no pudo dar fe pública de sus dichos, y tratándose de una negativa a firmar, la correcta manera de proceder es mediante el traslado del propio notario, ello por analogía del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no fue el caso, por lo que la supuesta notificación, a todas luces es incompleta y en ningún caso puede tener efecto legal.” (Negritas de la cita).
Que no es cierto que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento que le increpa la parte actora, “ello por cuanto desde el inicio de la relación arrendaticia, esto es, desde el año 1998, los pagos de los cánones de arrendamiento siempre fueron cancelados en efectivo, y, aun cuando en el propio contrato de arrendamiento se señaló que los pagos debían ser cancelados en la cuenta que fuera señalada en el contrato, la ciudadana MARÍA ANTONIA GIGLIO DE PACE, siempre insistió en que los cánones de arrendamiento fueran cancelados en efectivo, como siempre fue efectuado (…) mas debo hacer hincapié que a pesar de mis múltiples insistencias, la referida ciudadana siempre se negó a firmar los recibos de pago, alegando que ella no podía firmar, sino que eran sus hijos los que podían hacerlo y estos asombrosamente o nunca se encontraban o siempre se encontraban ocupados.” (Mayúsculas de la cita).
Que, aun cuando siempre cancelaba en efectivo el canon de arrendamiento a la ciudadana MARÍA ANTONIO GIGLIO DE PACE “y ésta SIEMPRE aceptaba los mismos, y anterior al mes de abril de 2016, siempre los firmaba, pero luego de esa fecha, se negó a firmar los mismo (sic) (…) pero como se dijo anteriormente, y luego de múltiples insistencias, me informaba que cuando sus hijos los firmara (sic)…”.
Por las razones anteriores, solicitó que la presente demanda fuese declarada sin lugar.
III
MOTIVACIÓN
Sustanciado en su totalidad el proceso, corresponde a este Tribunal extender por escrito los motivos de hecho y de derecho de la sentencia definitiva dictada en la presente causa, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos:
El presente juicio tiene por objeto la pretensión de desalojo planteada por los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO, GIUSEPPINA PACE GIGLIO y FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, parte actora, contra el ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, parte demandada, de quien se solicita el desalojo y la consecuente entrega del inmueble constituido por tres (03) locales comerciales ubicados en la Primera Planta del inmueble denominado QUINTA CECILIA, situado en la tercera avenida de la Urbanización Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital; petición de desalojo que se sustenta en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:
“Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”.
El alegato fundamental de la parte actora para sustentar el desalojo estriba en que el arrendatario, hoy demandado, supuestamente ha dejado de cancelar una serie de cánones mensuales, que abarcan desde el mes de abril de 2016 hasta el mes de marzo de 2017, motivos estos por los cuales pretenden el desalojo y la entrega del inmueble antes señalado, en atención a la normativa previamente descrita.
Junto a esta pretensión de desalojo, la parte actora solicita el pago de sumas de dinero por concepto de cánones vencidos y, adicionalmente, pretende que se le cancelen todos aquellos cánones que se venzan hasta la definitiva conclusión del presente juicio, finalizando su petitorio en el libelo con el requerimiento de la condena en costas.
La parte demandada, en su defensa, señaló primeramente que no reconoce la validez del documento auténtico por medio del cual se le notificó la decisión de no renovar el contrato y, por consiguiente, el inicio de la prórroga legal. Señaló que el funcionario que realizó el traslado para la notificación no tenía “capacidad” para dar fe pública al acto y que, necesariamente, era menester la presencia del notario correspondiente, ante la negativa del ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR a firmar el acta que fuere levantada en ese entonces.
También alegó la parte demandada que la arrendadora, hoy parte demandante, recibió en efectivo el pago de los cánones increpados y supuestamente adeudados, tal y como, habitualmente, los recibía, aun cuando en el contrato se expresaba, en una de sus cláusulas, que el pago de la pensión arrendaticia se habría de realizar a través de un depósito en una cuenta bancaria. Insistió la parte demandada que ha sido timada en su buena fe y que la parte actora no tiene base fáctica ni legal para pretender el desalojo.
Planteada en los términos señalados la controversia entre las partes y con el fin de efectuar el pronunciamiento respectivo, este Tribunal, como punto de partida, examinará de seguidas los medios probatorios que fueron incorporados en la causa y, en ese sentido, se advierte que la parte actora introdujo a la causa, junto al libelo de demanda, los siguientes elementos:
1.- En original, Poder Autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual, los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO, GIUSEPPINA PACE GIGLIO y FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, confieren el atributo de representación a los apoderados judiciales que han actuado en la presente causa.
Esta documental se valora plenamente por cuanto no fue impugnada en la forma y oportunidad legal correspondiente, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil
2.- En Original, Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 7 de julio de 1998, ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), suscrito por los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, como Arrendadora, y FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, como Arrendatario, mediante el cual la primera cede en arrendamiento al segundo el inmueble objeto de la presente demanda.
Esta documental se valora plenamente por cuanto no fue impugnada en la forma y oportunidad legal correspondiente, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, y de ella se desprende el contrato inicial de arrendamiento que suscribieron ambas partes, según lo indicado por los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo de la demanda.
3.- En Original, Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 13 de octubre de 2014, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito por los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, como Arrendadora, y FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR, como Arrendatario, mediante el cual la primera cede en arrendamiento al segundo el inmueble objeto de demanda.
Esta documental se valora plenamente por cuanto no fue impugnada en la forma y oportunidad legal correspondiente, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, y de ella se desprende el que fuera el último contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, demandante y demandado, así como el canon mensual de arrendamiento que se fijó a tales fines, de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00).
4.- Notificación auténtica evacuada en fecha 18 de junio de 2015, por la Notaría Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitada por la ciudadana FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, en representación de los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIO DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO y GIUSEPPINA PACE GIGLIO (todos ellos hoy demandantes), con el fin de notificar al ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR.
Esta notificación (no firmada por el hoy demandado) fue refutada por la parte accionada, manifestando no reconocer su validez por cuanto el acta que la contiene no fue levantada por el Notario y porque, ante la negativa del ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR a firmarla, era necesario efectuar un nuevo traslado, esta vez con presencia del funcionario notarial.
Este Tribunal abordará más adelante este alegato, así como la validez o no del acta notarial, una vez que haya aludido y estudiado todo el acervo probatorio incorporado en autos.
5.- En su escrito de promoción de pruebas, la parte actora ratificó los documentos que introdujo con la demanda; asimismo, con fundamento al principio de la comunidad de la prueba, se acogió a las copias de recibos de pago privados que consignó la parte demandada, cuyas pruebas en su totalidad se indican a continuación:
6.- Junto con la contestación a la demanda, el demandado consignó, en fotocopia, una serie de comprobantes de pago en los que, a su decir, quedan en evidencia los pagos hechos por concepto de cánones arrendaticios a la parte actora. Estos recibos se extienden desde el año 2008 hasta el mes de marzo de 2016 (folio 75 del expediente).
Como se señaló anteriormente, la parte actora se acogió a estas copias y los reconoció expresamente, señalando al respecto que ellas comprobaban la mora del demandado a partir del mes de marzo de 2016, por cuanto el recibo correspondiente a este mes fue el último consignado en actas, en orden cronológico, de modo que están ausentes los recibos del mes de abril, mayo, junio, etc., del año 2016, y los recibos de los meses enero, febrero y marzo de 2017, todos estos alegados como insolutos por la parte actora.
En tal sentido, debe advertir este Tribunal que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala:
Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte (…)”.
Como se observa de la norma anteriormente transcrita, en casos de copias fotostáticas de instrumentos privados, sólo se admiten las que provengan de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; fuera de estas categorías, las copias no tendrán ningún valor y por ende, la parte demandada no se encuentra en la obligación de desconocerlas (Sentencia Nº RC-513 de fecha 13 de abril de 2016, emanada de la Sala de Casación Civil).
No obstante lo anterior, reitera este Tribunal que la representación judicial de la parte actora expresamente reconoció dichas copias, de manera que, ante esta manifestación voluntaria, este Tribunal les concede valor probatorio. Así se decide.
Debe resaltarse que, también en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, señaló que promovería en juicio las pruebas testimoniales y de posiciones juradas.
No obstante, posteriormente a esta oportunidad, la parte demandada no hizo acto de presencia en la audiencia preliminar, a los fines de ratificar estas pruebas (artículo 868, primer aparte, eiusdem), y tampoco, en el lapso de promoción de pruebas, realizó anuncio alguno sobre las mismas, por lo que nada tiene que examinar el Tribunal al respecto.
Efectuado el recuento de los medios probatorios que constan en las actas y la valoración que corresponde a cada uno, salvo la concerniente a la notificación auténtica efectuada al demandado para notificarle el inicio de la prórroga legal, debe este Tribunal pronunciarse a continuación acerca del alegato de “invalidez” que precisamente se le increpó, en la contestación de la demanda, a este acto notarial.
Para ello, es preciso reiterar que el argumento por el cual se afirma la invalidez del acta notarial radica en que el traslado no lo efectuó el notario sino un funcionario que, según alega la parte demandada, no tiene capacidad para dar fe pública, por lo cual, era necesario repetir dicho traslado en vista que la notificación que acabó siendo efectuada en esas circunstancias carecía de validez.
A los fines de pronunciarse sobre este punto, el Tribunal ha analizado el contenido del acta (que reposa al folio 24 del expediente) y advierte que, en su último párrafo, se agregó una nota que textualmente reza lo siguiente:
“Es todo. El Notario que suscribe hace constar: Que de conformidad con lo establecido en el Artículo 29 del Reglamento de Notarías Públicas, Autoriza al Funcionario (…), titular de la cédula de identidad Nº (…), Notario de ésta Notaría, para llevar a cabo el presente acto y levantar el Acta correspondiente (…).”
De esta manera, se evidencia que la Notaria respectiva delegó en un funcionario adscrito a su oficina, la verificación que habría de realizarse en el traslado pautado, que no era otro que la notificación al demandado del inicio de la prórroga legal, tal y como fuese solicitado por los hoy actores.
Pues bien, amén de la nota efectuada, es preciso traer a colación el artículo 29 del Reglamento de Notarías Públicas (Gaceta Oficial Nº 36.588, de fecha 24 de noviembre de 1998) citado en su contexto, a los fines de verificar si la delegación otorgada estaba ajustada a derecho y si, por lo tanto, un funcionario distinto a la propia notaria podía presenciar y verificar la realización del acto. La norma precitada dispone:
“Durante las horas fijadas para el trabajo ordinario, que no sean las señaladas para el otorgamiento en la oficina, podrá trasladarse el Notario Público al lugar donde lo solicite el otorgante.
Para estos traslados el Notario Público, cuando la urgencia del caso o el número de traslados y la distancia entre los mismos lo haga necesario, podrá delegar el otorgamiento de los documentos en funcionarios de la oficina notarial, seleccionados y entrenados para tales actos, quienes serán las personas facultadas para cumplir esta actividad y tendrán responsabilidad en la parte del proceso en que ellos actúan. Estos funcionarios comprobarán el cumplimiento de las formalidades legales, verificarán la identificación y firma de cada uno de los otorgantes.
En la nota de otorgamiento se dejará constancia que dicho acto se efectuó fuera del recinto de la oficina notarial, se indicará la hora del otorgamiento, la dirección donde se efectuó el mismo, el nombre, cédula de identidad y firma del funcionario autorizado, si este fuere el caso” (Resaltado de este Tribunal).
El precepto normativo anterior pone de manifiesto que la Notaria estaba autorizada para delegar, como lo hizo en el caso de autos, en el funcionario de la oficina notarial, la verificación del acto que motivó el traslado, delegación que en este caso estaba limitada, como se lee en la nota antes transcrita, a “llevar a cabo” la notificación y “levantar el Acta correspondiente”; de forma que el funcionario, de acuerdo con el artículo previamente transcrito, poseía plena facultad para presenciar el acto y levantar las notas correspondientes vinculadas al mismo. Esta circunstancia (que en modo alguno pudiera viciar el acto, y mucho menos cuando el acta contentiva de la notificación en cuestión aparece firmada por la Notaria titular) evidencia que el delegado ejerció su función en los términos y dentro de los límites en que le había sido delegada la competencia (Vid. Sentencia Nº 32 del 13 de enero de 2010, dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia).
De modo que, la falta de la firma del notificado (hoy demandado), ni hacía necesario un nuevo traslado (como se afirmó en la contestación de la demanda) ni, por supuesto, invalida el acto en cuestión, motivo estos por los cuales se desecha el presente alegato; y, por tanto, se valora plenamente el documento auténtico.
Ahora bien, precisado lo anterior, corresponde a este Tribunal analizar el tema medular de la presente demanda, como lo es la alegada mora en que incurrió el hoy demandado con el pago de los cánones de arrendamiento.
En ese sentido, se reitera que la parte actora le señala al demandado haber incurrido en mora respecto al pago de los cánones que comprenden todos los meses transcurridos desde abril de 2016, inclusive, hasta marzo de 2017, alegato éste frente al cual el demandado afirmó, en líneas generales, que cumplió con todos los pagos debidamente, pero que, como los realizó con dinero en efectivo, no se le otorgaron los finiquitos correspondientes por “mala fe” de la parte actora, de modo que, ante ello, advirtió que promovería testimoniales y la prueba de posiciones juradas.
En este punto, cabe reiterar que, de acuerdo con el contrato, específicamente en su cláusula tercera, el demandado debía cancelar “los cinco (5) primeros días de cada mes”, la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00) mensuales por concepto de canon arrendaticio.
Ahora bien, anteriormente, este Tribunal señaló que la parte demandada no ratificó la prueba de testimoniales y de posiciones juradas (indicadas en su contestación) en las etapas procesales pertinentes, para conseguir su evacuación en este proceso, ello de conformidad con las reglas del procedimiento oral previstas en el Código de Procedimiento Civil.
Adicionalmente, el demandado incorporó a las actas las copias de recibos de pago firmados por la parte actora (que, como se señaló anteriormente, fueron reconocidas por el abogado de los demandantes), recibos que se extienden al mes de marzo de 2016, de modo que, posterior a este período, el Tribunal no tiene ninguna constancia de que los pagos alegados como insolutos efectivamente se hayan cancelado.
Ante ello, resulta fundamental citar los artículos 1351 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
En el caso de autos, la obligación de pagar los cánones mensualmente por parte del demandado quedó probada con la consignación del contrato de arrendamiento, cuya valoración ya se efectuó anteriormente. Por consiguiente, frente al alegato de la mora en el cumplimiento de su obligación de pago periódico, correspondía al demandado probar que los impagos eran inexistentes, para liberarse de aquella, tal y como lo ordenan los artículos previamente transcritos.
En tal sentido, respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 226 de fecha 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente:
“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece (…)
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba’, (…) Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
(...Omissis...)
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”.
Así, mientras que al demandante le corresponde probar sus afirmaciones de hecho y, concretamente, la existencia de la obligación; al demandado, por su parte, también le incumbe la prueba de sus afirmaciones y, en lo que a él le interesa, le concierne probar la extinción de la obligación.
Aplicando las consideraciones que anteceden al caso presente, este Tribunal advierte que el demandado, en su calidad de arrendatario, no probó haber pagado los cánones que se le increparon insolutos, aun cuando contó con todas las oportunidades procesales para ello. Siendo ello así, la acción de desalojo debe necesariamente prosperar en derecho, de conformidad con el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
En cuanto a la petición de condena de sumas de dinero, que abarca los cánones vencidos hasta la presentación de la demanda y los que se vencieran con posterioridad a esta oportunidad y hasta que concluya el presente juicio, este Tribunal estima procedente el cobro de estas deudas, por cuanto, como se señaló, quedó demostrado el estado de insolvencia del demandado. Por lo tanto, se ordena el pago de Doscientos Setenta y Seis Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 276.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos (abril de 2016 hasta marzo de 2017), más el pago de aquellos que se sigan venciendo hasta que el presente fallo adquiera la firmeza de ley. Así se declara.
Por los motivos que anteceden, este Tribunal declara CON LUGAR la presente demanda y, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio. Así se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por los ciudadanos MARÍA ANTONIA GIGLIA DE PACE, ANA MARÍA PACE DE VISENTINI, FELIPE PACE GIGLIO, GIUSEPPINA PACE GIGLIO y FRANCISCA MARÍA PACE GIGLIO, contra el ciudadano FRANKLIN ANTONIO BÁRCENAS FUENMAYOR. En consecuencia:
1.- Se CONDENA al demandado a entregar a la parte actora el inmueble conformado por tres (03) locales comerciales ubicados en la Primera Planta del inmueble denominado QUINTA CECILIA, situado en la tercera avenida de la Urbanización Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2.- Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de Doscientos Setenta y Seis Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 276.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos (abril de 2016 hasta marzo de 2017), más el pago de aquellos que se sigan venciendo hasta que el presente fallo adquiera la firmeza de ley.
Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de enero de 2018.
El Juez,
LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA
La Secretaria Accidental,
MAYQUIHUVIS QUINTERO
En esta misma fecha, 8 de enero de 2018, siendo las 2:19 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria Accidental,
MAYQUIHUVIS QUINTERO
LEJI/MQ
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