REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho (08) de enero de dos mil dieciocho
207º y 158º

ASUNTO: AP31-V-2015-000697
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO DE FONTANELLA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.302.794.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JAIME GARCIA RENGEL, FABIOLA BOCARANDA y JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.821; 122.229 y 36.481, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “FARMACIA ANTEA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 1997, bajo el número 38, Tomo 94-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JUVENCIO SIFONTES y JENNY ROSALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 50.361 y 58.775, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
SEDE: CIVIL.
II
ANTECEDENTES.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el día 25 de junio de 2015, por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO DE FONTANELLA, asistida en dicho acto por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL, ambos previamente identificados, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 29 de junio de 2015, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, conforme a lo previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 43 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en tal sentido se ordenó el emplazamiento de la parte demandada con el fin que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.
En fecha 06 de Julio de 2015, la representación judicial de la parte accionante consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa de citación, la cual fue librada en fecha 07 de ese mismo mes y año, según consta de auto cursante al folio 109 de la primera pieza del expediente.
El día 04 de agosto de 2015, el ciudadano Keybel Rosales, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial consignó resultas negativas de citación, donde manifestó que se trasladó en varias oportunidades al domicilio procesal indicado por la parte actora en su escrito libelar, sin embargo, no pudo localizar a la administradora de la sociedad mercantil demandada.
Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación de la sociedad mercantil demandada mediante cartel de citación conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado en fecha 12 de agosto de 2015, y en esa misma fecha se libró el correspondiente cartel de citación, el cual debía ser publicado en los diarios “EL NACIONAL” y “ULTIMAS NOTICIAS”.
En fecha 29 de septiembre de 2015, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), de este Circuito Judicial, Escrito de Reforma de Demanda, la cual fue posteriormente admitida mediante auto de fecha 30/09/2015, por los trámites del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 43 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en tal sentido se ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.
El día 07 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte accionante consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la nueva compulsa de citación, la cual fue librada en fecha 08 de ese mismo mes y año, según consta de auto cursante al folio 143 de la primera pieza del expediente.
Mediante diligencia de fecha 26 de octubre de 2015, el ciudadano Johan González en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial dejó constancia que hizo entrega de la compulsa de citación a la administradora de la sociedad mercantil demandada, quien la leyó y se negó a firmar el respectivo recibo de citación.
El día 27 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó la emisión de la boleta de notificación, con el fin de complementar la citación de la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto fecha 30 de octubre de 2015, se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada señalando lo expuesto por el alguacil en relación a su citación, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuya boleta de notificación fue librada en esa misma oportunidad.
En fecha 19 de noviembre de 2015, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia que se trasladó en varias oportunidades a la dirección indicada por la parte actora para la práctica de la citación, donde no pudo cumplir con su misión de notificar a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó que la citación de la parte demandada se efectuara mediante cartel, cuyo pedimento fue acordado mediante auto fechado 24/11/2015, en el cual se ordenó librar cartel de emplazamiento a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante nota de Secretaría de fecha 14 de diciembre de 2015, se dejó constancia de la fijación de un ejemplar del cartel de citación, en el inmueble arrendado, dando cumplimiento a la formalidad contemplada en el artículo 223 en referencia.
El día 11 de enero de 2016, el abogado Jaime García, actuando en nombre de la parte accionante consignó los ejemplares de prensa del cartel de citación, cumpliendo con la última formalidad prevista en el mencionado artículo 223.
En fecha 27 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial para la sociedad mercantil demandada, en virtud que no había comparecido a juicio ni por si ni por medio apoderado judicial alguno.
Mediante auto fechado 01 de febrero de 2016, se designó al abogado Joel Carnevali García inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 227.996, como Defensor Judicial de la parte demandada y en esa misma fecha se libró la correspondiente boleta de notificación.
Previa notificación del defensor judicial designado se recibió diligencia de fecha 17 de febrero de 2016, en la cual aceptó el cargo para el cual había sido designado y juró cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al cargo.
Una vez consignadas las copias fotostáticas necesarias en fecha 24 de febrero de 2016, se procedió a librar compulsa de citación a la parte demandada en la persona de su defensor judicial designado en autos.
En fecha 11 de abril de 2016, se recibió diligencia presentada por el ciudadano Mario Díaz en su Carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, en la cual consignó el recibo de citación firmado por el defensor judicial de la parte demandada.
El día 09 de mayo de 2016, se recibió por las taquillas de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), escrito de contestación a la demanda presentada por el apoderado judicial de la parte demandada abogado José Quintero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.542.
Efectuada la contestación de la demanda, mediante auto de fecha 16 de junio de 2016, se fijó la audiencia preliminar conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El día martes 28 de Junio de 2016, siendo la oportunidad fijada para la celebración de la audiencia preliminar comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, igualmente en esa oportunidad se abocó al conocimiento de la presente causa quien aquí decide Abg. Arelis Falcón Lizarraga y las partes manifestaron no tener razón alguna para recusarla, motivo por el cual se celebró la mencionada Audiencia, donde el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la nulidad de todas las actuaciones efectuadas por el Abogado Jaime García, por cuanto el mismo carecía de facultad para representar a la parte actora.
En fecha 12 de julio de 2016, se dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se declararon nulas las actuaciones efectuadas por el abogado JAIME GARCÍA RENGEL, de conformidad con lo previsto en el artículo 207 del Código de Procedimiento Civil, y se repuso la causa al estado de contestación a la demanda dentro del lapso de 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos dejada por el Secretario de las notificaciones de ambas partes.
Mediante diligencia de fecha 14 de julio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la Sentencia de fecha 12/07/2016, y solicitó la notificación de la parte demandada, pedimento que fue acordado en conformidad por auto fechado 19 de ese mismo mes y año, librando en esa misma fecha la correspondiente boleta de notificación a la parte demandada.
El día 28 de julio de 2016, se recibió por las taquillas de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado José Quintero, antes identificado.
Mediante auto de fecha 07 de octubre de 2016, se fijó la audiencia preliminar conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El día martes 18 de octubre de 2016, siendo la oportunidad fijada se celebró la audiencia preliminar, a la cual comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, y expusieron sus respectivos argumentos.
En fecha 21 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual solicitó se decretará medida innominada de anotación provisional o anotaciones en la oficina de Registro Mercantil, donde se encuentra protocolizada la Sociedad Mercantil Farmacia Antea C.A., conforme a lo previsto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2016, se fijaron los límites de la controversia y los hechos controvertidos en la presente causa, igualmente se abrió la causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días de despacho conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de octubre de 2016, los apoderados judiciales de ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas. En esa misma fecha se dictó auto mediante el cual se ordenó la apertura del cuaderno de medida y se instó a la parte accionante a consignar un juego de copia simple a los fines de agregarlas al mencionado cuaderno.
El día 03 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
Mediante autos de fecha 10 de noviembre de 2016, el Tribunal se pronunció respectó a la oposición efectuada por la parte actora respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, igualmente se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes, y se estableció un lapso de evacuación de pruebas de treinta (30) días de despacho.
En fecha 11 de noviembre de 2016, se dictó Sentencia Interlocutoria en el Cuaderno de Medidas signado con el Nº AN37-X-2016-000011, en la cual se negó la petición del decreto de medida cautelar innominada efectuado por la representación judicial de la parte actora.
Una vez abierta la causa a la siguiente fase procesal, se realizó la evacuación de gran parte del acervo probatorio, sin embargo, en fecha 17 de enero de 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó la extensión del lapso de evacuación de prueba, por cuanto no habían sido recibidas las resultas relacionadas a la prueba de informes promovida por esa representación judicial, lo cual fue acordado en fecha 18 de enero de 2017, y se prorrogó el lapso de evacuación de pruebas por veinte (20) días de despacho contados a partir del vencimiento del primigenio lapso de evacuación de pruebas.
En fecha 08 de febrero de 2017, se recibió escrito de denuncia de fraude procesal presentado por el Abogado Jaime García, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, motivo por el cual mediante auto del día 14/02/2017, se ordenó la apertura de un cuaderno separado Nº AN37-X-2017-000001 para tramitar la incidencia.
Mediante auto dictado en el cuaderno separado Nº AN37-X-2017-000001, fechado 14 de febrero de 2017, se admitió la denuncia de fraude procesal interpuesta por la parte demandada y se ordenó sustanciar la misma por el procedimiento establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se ordenó la notificación de la parte demandada para que diera contestación a la denuncia de fraude procesal el primer (1er) día de despacho siguiente a su notificación y una vez venciera dicho lapso se abriría la incidencia a pruebas por un lapso de ocho (08) días de despacho.
En fecha 13 de marzo de 2017, se dictó auto mediante el cual se fijó el vigésimo quinto (25°) día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar la Audiencia o Debate Oral, conforme a lo previsto en el artículo 869 del Código Adjetivo Civil.
Por auto de fecha 04 de abril de 2017, se suspendió el curso de la causa principal, motivado a que aun no había sido resuelta la denuncia de fraude procesal, cuyas resultas fueron consideradas fundamentales para la decisión a adoptarse en la Sentencia Definitiva.
Transcurridos los lapsos fijados en el auto de admisión de la denuncia de fraude procesal, se dictó Sentencia Interlocutoria en fecha 30 de mayo de 2017, en la cual se declaró sin lugar la mencionada incidencia.
Mediante auto dictado en fecha 07 de junio de 2017, se ordenó la notificación de las partes respecto a la Sentencia Dictada en la incidencia de fraude procesal, dejándole saber a ambas partes que una vez constará en autos sus notificaciones se reanudaría el lapso para la celebración de la Audiencia de Juicio. En esa misma fecha se realizó cómputo por secretaría en el cual se dejó constancia que habían transcurrido doce (12) días de despacho del lapso para la celebración de la Audiencia de Juicio.
Por diligencia del 09 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la Sentencia Interlocutoria de fecha 30/05/2017, y solicitó la notificación de la parte demandada, cuyo pedimento fue proveído mediante auto dictado en esa misma fecha, en el cual se acordó en conformidad lo solicitado y se libró la correspondiente boleta de notificación.
En fecha 04 de julio de 2017, se recibió diligencia presentada por la ciudadana Vilma Izarra actuando en su carácter de Alguacil adscrita a este Circuito Judicial, mediante la cual consignó resultas positivas de la notificación librada a la sociedad mercantil demandada, en esa misma fecha se dejó constancia mediante nota de secretaria del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
El día 13 de julio de 2017, se dictó auto mediante el cual se ordenó la suspensión de la causa, por considerar esta sentenciadora que la prueba de informes promovida por la parte actora es de carácter fundamental para la decisión definitiva a dictarse, y en tal sentido se ratificó el oficio dirigido a la Dirección de Drogas, Medicamentos, y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular para la Salud.
Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2017, el apoderado judicial de la parte actora renunció a la prueba de informe promovida y solicitó se fije oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral.
Por auto fechado 08 de agosto de 2017, se homologó el desistimiento de la prueba de informes promovida por la parte actora y se reanudó el trámite de la causa fijando para el noveno (9no) día de despacho siguiente a la notificación de las partes la celebración de la Audiencia de Juicio.
En fecha 19 de octubre de 2017, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del auto de fecha 08/08/2017, en el cual se reanudó la causa, y solicitó la notificación de la parte demandada, cuyo pedimento fue proveído mediante auto dictado en fecha 23 de octubre de 2017, en el cual se acordó lo solicitado y se libró la correspondiente boleta de notificación.
El día 06 de noviembre de 2017, se recibió diligencia presentada por la ciudadana Vilma Izarra actuando en su carácter de Alguacil adscrita a este Circuito Judicial, mediante la cual consignó resultas positivas de la notificación librada a la sociedad mercantil demandada, y en esa misma fecha se dejó constancia mediante nota de secretaria del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de noviembre de 2017, se dictó auto mediante el cual se difirió la oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral para el Décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha.
Siendo la oportunidad procesal correspondiente, el día 19 de diciembre de 2017 se celebró la Audiencia Oral a la cual concurrieron ambas partes y expusieron sus respectivos alegatos; igualmente se dictó el dispositivo del fallo, declarándose sin lugar la defensa de fondo alegada por al parte demandada, referente a la perención de la instancia, y se declaró con lugar la demanda por Desalojo intentada.
III
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar el extenso de la sentencia de mérito de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta sentenciadora a realizar una síntesis de los alegatos esgrimidos por ambas partes, los cuales determinaron la causa y son el fundamento de la decisión que ha de ser adoptada:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Alegó la parte actora que constaba de documento de fecha 04 de junio de 2004, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., cuyo contrato quedó inserto bajo el Nº 35, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que en el mencionado contrato se dio en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS (127 Mts2), distribuidos en dos plantas.
Manifestó que en el aludido contrato de arrendamiento se estableció que el inmueble sería destinado única y exclusivamente para la venta de todo lo relacionado con el ramo de farmacia, expendio de medicinas y formulas medicas, y que el cambio de ramo de productos o la actividad comercial debía ser notificado y aprobado por la Arrendadora, dado que el incumplimiento de ello sería causa para rescindir el contrato.
Señaló que en la cláusula novena la arrendataria convino en que el contrato no podía ser cedido, traspasado, ni le estaba permitido subarrendar ni total ni parcialmente sin el previo consentimiento de la arrendadora, mencionando que la arrendadora no reconocería como inquilino a ninguna otra persona que ocupara el inmueble sin su consentimiento.
Indicó que había sido pactado que la arrendataria no podía hacer ninguna alteración o modificación del inmueble arrendado sin la previa autorización por escrito de la arrendadora. Igualmente señaló que en el mencionado contrato se dejó constancia que la arrendataria recibía el inmueble en perfecto estado de conservación, limpieza, y aseo, así como las instalaciones eléctricas, los grifos, las cerraduras y demás accesorios del inmueble, obligándose a entregarlo en el mismo estado en que fue recibido.
Manifestó que el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las obligaciones suscritas en el contrato daría derecho a la arrendadora a exigir judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo.
Alegó que en el mes de enero de 2013, sin explicación, la arrendataria dejó de explotar el ramo de farmacia, lo cual le fue notificado al Ministerio del Poder Popular para la Salud, específicamente a su Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos por parte de la farmaceuta regente en fecha 03 de septiembre de 2013. Sin embargo no había intentado acción legal esperando que la arrendataria de manera voluntaria hiciera entrega del inmueble.
Señaló que aun cuando la sociedad mercantil demandada había cumplido su obligación de pago de canon de arrendamiento, no había continuado explotando su giro comercial.
Igualmente alegó que el local objeto de la presente demanda se encontraba ocupado parcialmente por el ciudadano Oscar Alberto Taberner Jiménez, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.219.319, quien señala ser pareja de la ciudadana Shogayla Del Carmen Viani Fagre, utilizándolo como su oficina sin el consentimiento de la arrendadora.
De igual forma indicó que el inmueble objeto del contrato se encontraba en franco estado de deterioro, sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza regular.
Que los supuestos incumplimientos antes señalados constituían causales de desalojo a tenor de lo contemplado en el artículo 40, literales C, D, e I del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y configuraban la resolución del contrato a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Señaló como punto previo en su contestación a la demanda, que habiendo sido declarada la nulidad de todos los actos celebrados por el abogado Jaime García Rengel, por carecer de poder que lo facultará para ejercer la representación judicial que alegaba, le tocaría al Tribunal revisar si la parte actora, realizó algún acto para impulsar la citación de la parte demandada, desde la fecha que se admitió la demanda, hasta la fecha que se declaró la mencionada nulidad.
Alegó que habría transcurrido más de un año sin que la parte actora haya realizado alguna actuación tendiente a impulsar la citación de la sociedad mercantil demandada, con lo que estaríamos en el supuesto de la perención anual establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil y solicitó que sea revisado por el Tribunal.
En cuanto al fondo de la controversia negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada contra su mandante, salvo aquellos hechos que sean aceptados y reconocidos de forma expresa por su representada, manifestó que son inciertos los hechos narrados en el libelo de demanda e improcedente el derecho invocado en que se basa la pretensión de la parte actora.
El apoderado judicial de la parte demandada reconoció en nombre de su mandante la existencia de un contrato de arrendamiento con la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOSO DE FONTANELLA, sobre el local comercial identificado con el Nº 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADO (127 Mts2), distribuidos en dos plantas, cuyo contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 04 de junio de 2004, bajo el Nº 35, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Que en el mencionado local comercial funcionaba la compañía desde su creación, que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el periodo de un año fijo desde el 01 de enero de 2004, hasta el 30 de diciembre de 2004.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la actora, que sin explicación alguna haya dejado de explotar el ramo de farmacia, lo cual se participó al Ministerio del Poder Popular para la Salud, Dirección de Drogas Medicamentos y Cosméticos, por parte de la farmaceuta regente ciudadana Franca Boscolo, titular de la cédula de identidad Nº 6.554.484, quien es hermana de la demandante.
Señaló que para ese momento se consultó con las propietarias del inmueble, ya que debido a la situación critica del país en relación al suministro de medicamentos, hacia insostenible mantener las operaciones a una farmacia independiente, no adscrita a ninguna cadena; y que el cierre de las operaciones se mantendría hasta que la situación mejorara, quedando de acuerdo que se mantendría el local, pagando puntualmente el canon de arrendamiento y realizando las operaciones de la empresa ahí mismo.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en relación a que el local se encuentra ocupado por el ciudadano Oscar Alberto Taberner Jiménez, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.219.319, utilizándolo como su oficina, lo cual es totalmente falso, por cuanto el mencionado ciudadano se encuentra en el local en su carácter de vicepresidente de la empresa.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento suscrito, en el sentido de que el inmueble se encuentre en franco estado de deterioro, sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza en general, cuando lo cierto es que se estaba a la espera de una reparación general del inmueble.

IV
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO DE FONTANELLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.302.794, actuando como arrendadora, y la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., representada en ese acto por su administradora ciudadana SHOGAYLA DEL CARMEN VIANI FAGRE, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.390.881, como arrendataria, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, anotado bajo el N° 35, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y al no haber sido tachado ni impugnado por la parte demandada, adquirió pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Copia simple de comunicación emitida por la ciudadana Franca M. Boscolo titular de la cédula de identidad Nº 6.554.484, en su carácter de farmaceuta regente de la sociedad mercantil demandada, en fecha 03 de septiembre de 2013, dirigida al Ministerio del Poder Popular para la Salud, Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos, mediante la cual notificó que a partir del 01/11/2013, Farmacia Antea C.A., realizaría el cierre definitivo de las operaciones comerciales como farmacia, con respecto al inventario de psicotrópicos y estupefacientes, todos los medicamentos que se encontraban en cero desde el mes de enero de 2013, igualmente participó que a partir de esa fecha dejaría de prestar sus servicios como regente de la mencionada farmacia. En relación a ello se observa que por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, podrán producirse en juicio en original o en copias certificadas expedidas por un funcionario competente conforme a la Ley, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; e igualmente, las copias o reproducciones fotográficas o fotostáticas de dichos instrumentos se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, y siendo que lo consignado en el caso de autos, es copia fotostática simple de un documento privado, ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, y como consecuencia, este Tribunal no la valora como prueba en el presente asunto. Así se decide.-
• Original de notificación extrajudicial solicitada por las ciudadanas Liliana BETTY BOSCOLO DE FONTANELLA Y FRANCA MARY BOSCOLO BERARDIS, titulares de las cédulas de identidad números V- 5.302.794 y V- 6.554.484, respectivamente, actuando en su carácter de propietarias del inmueble objeto del presente juicio, mediante la cual solicitaron notificar a la ciudadana Shogayla del Carmen Viani Fagre, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.390.881, en su condición de administradora de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A. (arrendataria del mencionado inmueble), sobre la elaboración de un nuevo contrato de arrendamiento, y la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, el cual se determinaría mediante avalúo efectuado al inmueble, la cual fue recibida por el ciudadano Oscar Alberto Taberner Jiménez, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.219.319, según consta de acta notarial de fecha 11/01/2015, donde se dejó constancia que el notificado se negó a firmar la mencionada acta, y por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por la parte demandada, se le otorga valor probatorio conforme a lo previsto por los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
• Estudio valorativo del canon de arrendamiento fijo mensual inmobiliario del local comercial objeto del presente juicio, realizado por el Ingeniero Jesús Guillermo Mújica Bermúdez inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nro. 9091, en fecha 13 de marzo de 2015, donde determinó que para la fecha del avalúo el canon de arrendamiento fijo del local comercial objeto del juicio debía ser de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 88.846,16) y en el cual existen reproducciones fotográficas. Respecto de dicho informe, observa el Tribunal que el mismo es un documento privado emanado de un tercero que no es parte del juicio, que al no haber sido ratificado en el juicio, en conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio. Y así se decide.
• Prueba de Informes mediante la cual se requirió a la Dirección de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular Para la Salud la información señalada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas. En relación a esta prueba es menester resaltar que el Tribunal en fecha 22/11/2016, libró el respectivo oficio, el cual fue posteriormente ratificado los días 12/01/2017 y 13/07/2017, por considerar quien aquí decide que la mencionada prueba era de carácter fundamental en la decisión, sin que hasta la fecha conste en autos respuesta del ente arriba mencionado. Además de ello, se evidencia de autos que mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2017, la representación judicial de la parte actora consignó copia simple del oficio Nº 14-2017 de fecha 12/01/2017, firmada y sellada por la División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos de la Dirección de Contraloría Sanitaria del Estado Bolivariano de Miranda; y posteriormente, el día 02/02/2017, consignó el oficio Nº F-002/2017, proveniente de la mencionada División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos de la Dirección de Contraloría Sanitaria del Estado Bolivariano de Miranda, por lo cual este Tribunal, en el auto dictado el día 21/07/2017 señaló que dicho oficio al haber sido trasladado y manipulado por la misma parte promoverte de la prueba, se tiene como no presentado conforme a lo previsto en el ordinal segundo (2do) del artículo 400 del Código de Procedimiento Civil, ante lo cual, la representación judicial de la parte actora renunció y desistió de la prueba, lo cual fue homologado en tiempo oportuno; por lo tanto el Tribunal tiene la mencionada prueba como no evacuada y en consecuencia no existe medio probatorio por valorar. Y así se decide.
• Inspección Judicial promovida en la fase probatoria y evacuada por este Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2016, donde se dejó constancia de los particulares señalados por ambas partes a cuya inspección comparecieron los representantes judiciales de ambas partes, al igual que el practico designado por el Tribunal para la evacuación de los particulares que requerían de su pericia, por cuanto la misma no fue impugnada se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Copia simple del documento constitutivo estatuario de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de enero de 1994, bajo el Nº 58, Tomo 2-A Pro, cuyos estatutos fueron posteriormente modificados en fecha 04 de octubre de 2002, quedando asentada bajo el Nº 52, Tomo 160-A-Pro, siendo su última modificación estatuaria inscrita por ante la misma oficina de Registro en fecha 30 de noviembre de 2012, bajo el Nº 39, Tomo 246-A, por tratarse de un documento público y en virtud que dicha copia no fue desconocida, ni tachada se tiene como fidedigna en conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
• Copia simple de acta de asamblea extraordinaria de fecha 27 de septiembre de 2002, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 04 de octubre de 2002, bajo el Nº 52, Tomo 160-A-Pro cuyo documento no fue desconocido, ni tachado por lo cual se tiene como fidedigno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia simple de acta de asamblea extraordinaria de fecha 20 de agosto de 2012, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 30 de noviembre de 2012, la cual quedó inserta bajo el Nro. 39, Tomo 246-A, cuyo documento fue impugnado por la representación judicial de la parte actora, indicando que el mismo debía ser declarado inadmisible en razón de su inconducencia, sin determinar con precisión cuales eran los motivos para la declaratoria de la inconducencia de esa prueba, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo el argumento esgrimido por la accionante relativo a que el inmueble se encuentra ocupado por el ciudadano Oscar Alberto Taberner, utilizándolo como oficina, señalando que ello es totalmente falso, pues el mencionado ciudadano, se encuentra en el local en su carácter de vicepresidente, y tal alegato consta en la presente prueba; en tal sentido por cuanto la presente documental demuestra lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación, este Tribunal considera que no quedó demostrada la inconducencia invocada por la parte actora, motivo por el cual se tiene como fidedigno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. Y así se establece.
• Original de Instrumento Poder otorgado por el ciudadano OSCAR ALBERTO TABERNER, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.219.319, actuando en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil FARMACIA ANTEA C.A., antes identificada, al abogado JOSE RAFAEL QUINTERO, Abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.542, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nro. 48, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al no haber sido tachado ni impugnado por la parte actora, adquirió valor de plena prueba de conformidad con lo previsto en los Artículos 1.357 del Código Civil.
• Experticia Técnica, evacuada el día 05/12/2016, por el ingeniero designado, ciudadano César Rodríguez Gandica, titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.423.698, a quien se le otorgó un lapso de tres (03) días de despacho para la consignación del informe pericial y del cual se desprende, que el local comercial objeto de la presente litis se encuentra en buen estado de conservación en lo general, menos en las áreas de los baños ubicados en la planta baja. En relación al particular segundo de la de la experticia solicitada indicó, que no pudo determinar con exactitud la data o el tiempo en que se realizó el mantenimiento dentro del local, pero si determinó que la pintura era reciente, al igual que las tuberías tipo PVC, para la canalización de cables eléctricos, no pudo determinar cuando fue construida la pared de dry wall ubicada dentro del local; por ultimo indicó que el mantenimiento es menor, a su criterio personal, ya que solo abarca la pintura en general, apreciando que las demás áreas o acabados internos del precitado local fueron producto de mantenimiento normal y no refraccionados, a cuya experticia se opuso la representación judicial de la parte accionante, indicando que se oponía a la misma por no ser clara ni precisa en cuanto al punto que se pretende demostrar, señaló que los puntos son vagos e indeterminados, manifestando que sería difícil, casi imposible determinar si se han realizado o no reparaciones en el inmueble y la data de las mismas, señalando que la prueba es inconducente, al respecto de ello, el Tribunal observa que el mencionado experto manifestó que no podía determinar con precisión la data en que se había realizado el mantenimiento del local, sin embargo precisó que las remodelaciones a su criterio eran de menor cuantía, por lo cual lo expuesto por el experto designado da respuesta a lo requerido por la parte demandada y aporta al proceso elementos de convicción respecto a lo alegado por la parte actora en su escrito libelar de la realización de reparaciones mayores por parte de la sociedad mercantil arrendataria; en tal sentido este Tribunal no encuentra inconducente la presente prueba, sin embargo, siendo que la parte demandada no compareció al debate oral ni por sí ni a través de apoderado judicial alguno, e igualmente no compareció el experto designado a formular sus conclusiones orales, esta sentenciadora desestima la prueba de experticia, en conformidad con lo previsto en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en fecha 05 de diciembre de 2016, donde se dejó constancia de los particulares señalados por ambas partes a cuya inspección comparecieron los representantes judiciales de ambas partes, al igual que el experto designado por el Tribunal para la evacuación de los particulares que requerían de su pericia, el apoderado judicial de la parte accionante solicitó se desechara el numeral segundo de la inspección por ser inconducente, solicitó se desechara el numeral tercero por impertinente y el numeral cuarto por impertinente, al respecto de ello, observa el Tribunal que los numerales impugnados por el representante judicial de la parte accionante van referidos 1. a las personas que se encontraban dentro del local y el motivo por el cual se encontraban allí; 2. si se observa que se la ha efectuado mantenimiento al local; y 3. cualquier otra circunstancia que el apoderado judicial de la parte demandada observe al momento de la practica de la inspección; respecto a las personas que se encontraban el local, se dejó constancia que solo estaba el ciudadano Oscar Alberto Taberner, en su carácter de vicepresidente de la sociedad mercantil demandada, aunado a ello la parte actora solo se limitó a indicar que dicha prueba es inconducente, sin argumentar porque dicha prueba debía ser declarada inconducente; en cuanto al particular referente al mantenimiento efectuado al local, dicho numeral fue desarrollado por el práctico mediante informe pericial; en relación al cuarto y ultimo particular relativo a cualquier otra circunstancia que el apoderado judicial de la parte demandada observe al momento de la practica de la inspección, se debe resaltar que dicho particular no se evacuó, por lo cual el Tribunal nada tiene sobre que pronunciarse en ese respecto, por lo antes expuesto se le otorga pleno valor probatorio a la inspección judicial promovida por la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Prueba de informes, dirigida al departamento de industria y comercio de la Alcaldía de Municipio Chacao del Estado Miranda, cuyo requerimiento se realizó mediante oficio Nro. 597-2016, de fecha 22 de Noviembre de 2016, y posteriormente se recibió la correspondiente respuesta de la mencionada oficina el día 19 de enero de 2017, en la cual la Dirección de Administración Tributaria informó que la empresa FARMACIA ANTEA C.A., no posee solicitud de retiro de licencia de actividades económicas, a cuya prueba se opuso la representación judicial de la parte actora alegando que dicha prueba es impertinente, sin señalar con precisión porque la mencionada prueba es impertinente, a criterio de este Tribunal, al demandarse el cambio de uso del inmueble objeto del litigio, es menester determinar si la sociedad mercantil funciona o no dentro del referido local, por lo que a criterio de este Tribunal no se encuentra demostrada la impertinencia alegada por la representación judicial de la parte actora por lo cual se le otorga valor probatorio a la prueba de infirmes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
V
PUNTO PREVIO
El representante judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda, lo que a continuación se transcribe:
“…Habiendo sido declarada la nulidad de todos actos celebrados, por el abogado Jaime García Rengel, por carecer de poder que le facultara para ejercer la representación judicial que alegaba, a partir del 06 de julio de 2015, le tocaría al Tribunal revisar si la parte actora, realizó algún acto para impulsar la citación de la parte demandada, desde la fecha que se admitió la demanda, hasta la fecha que declaró la mencionada nulidad, habría transcurrido mas de un año, sin que la parte actora haya realizado alguna actuación tendiente a impulsar la citación de la demandada, con lo que estaríamos en el supuesto de la perención anual establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haber ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. …”, así solicito muy respetuosamente sea revisado por el Tribunal…”
Este Tribunal en atención a lo solicitado entra a revisar la defensa de fondo alegada por la parte demandada, en ese sentido considera ineludible quien aquí suscribe citar el contenido del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Artículo 267: Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.
3° Cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla.”

Tenemos entonces, que la perención es la consecuencia jurídica que el legislador decidió aplicar a las partes por su contumacia o rebeldía al momento de realizar una determinada actuación, cuya consecuencia jurídica se verifica por el trascurso del tiempo, el cual puede variar según la determinada actuación que cada parte deba realizar (1 mes; 6meses o 1 año); en el caso bajo estudio la parte demandada, solicitó al Tribunal estudiara la procedencia de la perención de la instancia en virtud que las actuaciones realizadas por el Abogado Jaime García Rengel, fueron declaradas nulas.
Del caso de marras se desprende, que la parte demandante omitió consignar junto al escrito libelar el poder que acredita su representación, sin embargo cumplió a cabalidad sus obligaciones pertinentes para llevar a cabo la citación de la parte demandada 1. Consignó las copias fotostáticas necesarias para la emisión de la compulsa. 2. Pagó los emolumentos necesarios para tal actuación e 3. Impulsó la citación personal de la parte demandada; igualmente llegada la oportunidad procesal para ello, impulso la citación por carteles de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., sin embargo dichas actuaciones se realizaron sin poder, pero con la intención de que el proceso llevara su curso legal.
Ahora bien, este Tribunal luego que la representación judicial de la parte demandada advirtió la carencia de poder de la demandante, en fecha 12/07/2016, dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se repuso la causa al estado de emplazamiento de la parte demandada, otorgándole nuevamente un lapso de veinte (20) días de despacho para que diera contestación a la demanda.
Cabe mencionar que conforme a lo previsto en los artículos 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil, el Juez es el director del proceso y debe tomar de oficio o a instancia de partes las medidas necesarias para procurar la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que pudieran anular cualquier acto procesal.
Por su parte el ordinal 3° del artículo 346 ejusdem prevé “… La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya…” nuestro legislador patrio previno la falta de consignación del poder por parte del actor y lo dejó establecido como una defensa de fondo que puede ser subsanable y que no conllevaría a la extinción de la causa; sin embargo, la representación judicial de la parte demandada no interpuso esta defensa como una cuestión preliminar que debía resolverse con anterioridad al presente pronunciamiento, si no que lo realizó como una defensa de fondo.
Por lo antes expuesto, considera el Tribunal que la falta de consignación del poder, por parte del represente judicial actor, es un hecho subsanable tal y como se realizó en el presente caso, igualmente considera quien aquí suscribe que el hecho de haber sido declaradas nulas las actuaciones efectuadas por el apoderado judicial de la parte actora no equivale a una actitud contumaz o rebelde de la parte actora, ya que las actuaciones se realizaron, mas no tuvieron eficacia jurídica, en tal sentido por cuanto la parte actora realizó las diligencias necesarias para la practica de la citación de la parte demandada dentro del lapso legal previsto para ello, aunado al hecho que la causa no estuvo en suspenso por un lapso superior a un año, considera esta juzgadora que no se encuentran llenos los extremos legales para la procedencia de la perención de la instancia y en consecuencia debe declararse sin lugar la defensa de fondo planteada por el representante judicial de la parte demandada. Y así se establece.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como se dijo anteriormente, el Juicio versa sobre el DESALOJO, y la consecuente resolución del contrato de arrendamiento de un local comercial propiedad de la ciudadana Liliana Betty Boscoso De Fontanella, el cual se encuentra arrendado por la Sociedad Mercantil Farmacia Antea C.A., cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de junio de 2004, el cual quedó anotado bajo el Nro. 35, Tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, la parte actora fundamentó su pretensión en el supuesto incumplimiento por parte de la demandada de las cláusulas Segunda; Novena y Décima, relativas 1. Al uso del Inmueble; 2. A la prohibición de ceder o traspasar el inmueble arrendado; y 3. A la Prohibición de no realizar alteraciones o modificaciones al inmueble arrendado, sin la autorización de la arrendataria, respectivamente.
Analizados los argumentos de las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir observa, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Por otro lado se observa, que el artículo 1.354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Considera necesario quien aquí suscribe citar el contenido de los artículos 1.159; 1.160 y 1.579 del Código Civil Venezolano, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.


Igualmente resulta ineludible para este Tribunal citar el contenido del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo artículo en sus literales C; D y F, establecen lo siguiente: .

Artículo 40: Son causales de desalojo:
C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
D. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
I. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

En primer lugar este Tribunal entra a pronunciarse respecto al alegato esgrimido por la accionante, relativo a la ocupación del local comercial por parte del ciudadano Oscar Alberto Taberner, en los siguientes términos: Se alegó en el escrito libelar que el local objeto de la presente demanda se encuentra ocupado parcialmente por el ciudadano Oscar Alberto Taberner Jiménez, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.219.319, igualmente se señaló que el mencionado ciudadano es pareja de la ciudadana Shogayla Del Carmen Viani Fagre, y que utiliza el aludido local como su oficina sin el consentimiento de la arrendadora, incumpliendo así la arrendataria lo pactado en la Cláusula Novena del contrato de arrendamiento en la cual se convino que el contrato no se podía ceder o traspasar, ni tampoco se podía subarrendar total ni parcialmente el inmueble objeto del litigio.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso se pudo constatar, que ciertamente el local comercial objeto de la presente litis, está siendo ocupado por el ciudadano Oscar Alberto Taberner, sin embargo, consta de acta de asamblea de fecha 20 de agosto de 2012, inscrita en el Registro Mercantil Primero en fecha 30 de noviembre de 2012, bajo el Nro. 39, Tomo 246-A-Pro, la cual fue consignada junto al escrito de contestación a la demanda marcada con la letra “C”, mediante la cual se reformaron los estatutos sociales de la sociedad mercantil demandada, de la cual se evidencia que en el punto cuarto de la aludida asamblea se trató la designación de la Junta Directiva de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., la cual quedó conformada por la ciudadana Shogayla Viani Fagre como Presidente y el ciudadano Oscar Alberto Taberner como Vicepresidente; por lo que, demostrado en autos que el ciudadano Oscar Alberto Taberner, ocupa el local comercial en su condición de Vicepresidente de la Sociedad Mercantil demandada, este Tribunal desecha lo alegado por la parte accionante respecto al traspaso o cesión del inmueble por parte de la sociedad mercantil demandada y como consecuencia de ello, debe declararse sin lugar este argumento por cuanto no fue debidamente probado. Y así se establece.
En lo que respecta, a las alteraciones o remodelaciones efectuadas dentro del inmueble, tenemos que la cláusula décima del contrato de arrendamiento establece: “EL ARRENDATARIO, queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación del inmueble arrendado, sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA…”, además de ello la parte accionante en su escrito libelar y en su escrito de reforma de la demanda manifestó que el inmueble objeto del contrato se encuentra en franco estado de deterioro, sin recibir mantenimiento, conservación y limpieza regular.
Se debe precisar que el Tribunal para determinar la veracidad de tal argumento, designó como experto al Ingeniero Cesar Rodríguez Gandica, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 5.423.698, quien en fecha 08 de diciembre de 2016, consignó informe pericial, en el cual entre otras cosas expuso, que el objeto de la experticia, era resolver los particulares expuestos por la parte solicitante de la experticia, a saber: 1. El estado en que se encuentra el local comercial objeto del contrato de arrendamiento. 2. Si en dicho local se ha efectuado algún tipo de mantenimiento, recientemente y si es mayor o menor.
Así las cosas, se debe resaltar que en el aludido informe pericial de fecha 08/12/2016, se dejó constancia respecto al particular 1 de la referida experticia que el local comercial se encontraba en buen estado de conservación y mantenimiento, en lo general, excepto en las áreas del baño ubicados en la planta baja en los cuales falta el sistema de ventilación, algunas cerámicas en las paredes, la puerta tiene mal aspecto, se observó la existencia de cabillas salientes de la pared, y en relación a los equipos sanitarios del mismo dejó constancia que se encontraban operativos y funcionando, y dejó constancia de la presencia de malos olores dentro del baño. En relación al particular segundo de la aludida experticia, el experto no pudo determinar con precisión la data o el tiempo en que se realizó el mantenimiento dentro del precitado local, pero si señaló que el revestimiento de pintura satinada en las paredes del local es de un lapso de corta data, igualmente en lo referente a la instalación de las tuberías tipo pvc para la canalización de cables eléctricos para las lámparas del techo, y con respecto a la pared tipo dry wall, la cual se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación, aun cuando le faltaban unas laminas en su parte posterior, no se pudo determinar cuando fueron instaladas las mismas, igualmente determinó que se encuentra dentro del local comercial un sistema de aire acondicionado que se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, por último indicó que en lo relacionado a, si el mantenimiento dentro del local era de mayor o menor cuantía, señaló que debido a la cantidad de área del local, le indica que el mismo es de menor mantenimiento según su criterio, ya que el mismo solo abarcaba la pintura en general. No obstante lo anterior, dicha experticia fue desestimada del proceso por imperio de lo previsto en el artículo 862 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la incomparecencia de la parte demandada y del experto designado al debate oral. Así se precisa.-
Seguidamente, a los fines de analizar este alegato, quien aquí decide considera necesario citar el contenido de la cláusula décima segunda del mencionado contrato de arrendamiento, en la cual se estableció lo siguiente: “ LA ARRENDATARIA manifiesta que recibe en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo el inmueble objeto del presente contrato, así mismo manifiesta que las instalaciones eléctricas, los grifos, cerraduras y demás accesorios del inmueble y se obliga a entregar dicho inmueble en el estado que declara recibirlo.”
Asimismo se observa que en la inspección judicial practicada por el Tribunal en el local se dejó constancia que en general se encontraba en buen estado de conservación y limpieza, con paredes pintadas en color blanco, a excepción de los baños que se encontraban en mal estado de conservación y limpieza. Además de ello, el practico designado consignó informe en el cual dejó constancia del regular estado de conservación de los baños de la planta baja del local comercial, en los cuales se observan cabillas salientes de las paredes, la carencia de algunas cerámicas dentro de los mismos, al igual que malos olores, no es menos cierto que el sistema sanitario se encontraba operativo, y en el mismo informe pericial se estableció que el inmueble en general se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, en este respecto es menester resaltar que el literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “Que el Arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
De lo cual se colige que el legislador estableció en el literal “C” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia, un supuesto de hecho que a criterio de esta Juzgadora abarca el inmueble en general y no solo una porción o un determinado espacio de él, a menos que el deterioro de tal porción o determinado espacio del inmueble afecte su estructura general, pero, para este caso en concreto considera este Tribunal que el deterioro que presentan los baños ubicados en la planta baja del local comercial, no constituyen fundamento o sustento suficientes para la aplicación del referido literal “C” antes citado, y por cuanto, quedó demostrado que el local comercial en general se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación, al igual que no se pudo determinar si dentro del inmueble se habían realizado reparaciones mayores, aunado a que la parte actora a lo largo del iter procesal no determinó ni probó de manera clara cuales fueron las supuestas reparaciones mayores efectuadas por la parte demandada, inexorablemente debe declararse sin lugar tal argumento esgrimido por la parte actora. Y así se establece.
Al entrar a analizar el tercer argumento esgrimido por la parte accionante, relativo al cambio de uso del inmueble arrendado por parte de la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., debemos tomar en cuenta, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual dispone: “SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho Local Comercial para la venta de todo lo relacionado con el ramo de farmacia y expendio de medicinas y fórmulas médicas. Cualquier cambio en el ramo de productos o la actividad comercial, deberá ser notificado y aprobado por LA ARRENDADORA; LA ARRENDATARIA se compromete a no depositar en el local objeto de este contrato sustancias químicas, inflamables, explosivas o corrosivas, el incumplimiento de esta disposición será de su exclusiva responsabilidad de igual manera recaerán sobre él todas las consecuencias legales que de ello deriven, el incumplimiento de lo expresado anteriormente será causa de rescindir del presente contrato…”.
Respecto de ello, se evidencia de los autos, específicamente del particular octavo de la inspección judicial promovida por la parte actora, que el vicepresidente de la sociedad mercantil demandada, ciudadano Oscar Alberto Taberner, puso a la vista del Tribunal la patente de industria y comercio emitida por la Alcaldía del Municipio Chacao, planilla de liquidación de impuestos emitida por la misma Alcaldía, sin embargo, se dejó constancia que el notificado, no puso a la vista del Tribunal el permiso vigente expedido por la autoridad correspondiente para funcionar como farmacia.
Cabe mencionar que en el traslado del Tribunal (05/12/2016), al inmueble de autos, observó elementos relacionados con el ramo farmacéutico, como alcohol, adhesivos, gasas, algodón, solución antiséptica, entre otros. Así las cosas, si bien es cierto que dentro del referido local comercial, al momento del traslado del Tribunal se encontraron productos relacionados con el ramo de farmacia, no es menos cierto que la sociedad mercantil demandada no colocó a la vista de quien aquí suscribe la documentación necesaria que demuestre que dentro del local comercial funciona una farmacia, en tal sentido, por cuanto la existencia de productos relacionados con el ramo de farmacia dentro del inmueble, no constituye un elemento probatorio fehaciente que demuestre que la sociedad mercantil Farmacia Antea C.A., sigue explotando dentro del inmueble la actividad comercial para la cual se le arrendó el local comercial, aunado al hecho que la parte demandada no trajo a los autos otros elementos probatorios que sustentaran sus alegatos de que allí se explotaba el giro comercial de farmacia, obligan a este Tribunal a declarar con lugar la pretensión de la parte actora con fundamento al cambio de uso del inmueble, fundamentada en los literales “d.” e “i.” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.

VII
DECISIÓN
Por todas las razones y fundamentos antes expuestos, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo esgrimida por la parte demandada, relativa a la perención de la instancia, con fundamento en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la ciudadana LILIANA BETTY BOSCOLO DE FONTANELLA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.302.794, quien actúa en el juicio a través de sus apoderados judiciales, Abogados JAIME GARCIA, FABIOLA BOCARANDA y JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.821; 122.229 y 36.481, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil “FARMACIA ANTEA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 1997, bajo el número 38, Tomo 94-A Pro., representada en el proceso por sus apoderados judiciales Abogados JUVENCIO SIFONTES y JENNY ROSALES, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 50.361 y 58.775, respectivamente, de conformidad con lo establecido en los literales “d” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y como consecuencia de ello, resuelto el contrato suscrito por las partes en fecha cuatro (4) de junio de 2004, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 35, Tomo 66, de los libros respectivos.
TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda de desalojo pretendida de conformidad con lo establecido en el literal c. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los literales “d.” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nro. 7, ubicado en la planta baja del Edificio Dalpe, situado en la calle Guaicaipuro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee una superficie de CIENTO VEINTISIETE METROS CUADRADO (127 Mts 2), distribuidos en dos plantas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
QUINTO: Se exime de costas a la parte demandada, por cuanto no hubo vencimiento total, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y al criterio reiterado por nuestro Máximo Tribunal, en ese sentido.

Publíquese, Regístrese, y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de Enero de dos mil dieciocho (2018), en Los Cortijos de Lourdes. Año 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZ

ARELIS FALCÓN LIZARRAGA
LA SECRETARIA ACC.,

FRANCYS PONCE GRATEROL
En esta misma fecha, siendo las 2:36 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACC.,

FRANCYS PONCE GRATEROL

AGFL/FP/AN