TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, ocho de febrero de dos mil dieciocho
207º y 158º

ASUNTO : AN33-V-2017-000003

ACCIONANTES: GIUSEPPINA DE DOMINICIS DE RUGGIERO y ANTONIO JOSÉ RUGGIERO RUGGIERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº v-5.541.722 y V-4.882.683, respectivamente, representados judicialmente por el abogado Leonardo Viloria G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.385

ACCIONADO: Sociedad Mercantil ALUDESPA, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el expediente Nº 221-14450 de fecha 3 de septiembre de 2010, en la persona de su Director JAVIER MOURIÑO LAMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-27.468.472; representado judicialmente por el abogado William Arístides Rebolledo Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.500.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento, mediante demanda intentada en fecha 05 de abril de 2017, presentada por el abogado Leonardo Viloria G., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA DE DOMINICIS DE RUGGIERO y ANTONIO JOSÉ RUGGIERO RUGGIERO, antes identificados, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, previa distribución.

El 28 de abril de 2017, este Tribunal admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó emplazar a la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Realizada la citación personal de la parte demandada, el 7 de julio de 2017, el abogado William Arístides Rebolledo Martínez, actuando en su condición de apoderado judicial de la empresa demandada, ALUDESPA, S.A., consignó escrito de contestación a la demanda.

El 14 de agosto de 2017, este Tribunal fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar, la cual se celebró el 25 de septiembre de 2017, con la presencia de la representación judicial de la parte actora.

El 28 de septiembre de 2017, este Tribunal realizó la fijación de los hechos e indicó la apertura del lapso de pruebas.

El 4 de octubre de 2017, el apoderado actor consignó escrito de promoción de pruebas y, el día 5 del mismo mes y año, este Tribunal dictó auto en el que admitió las referidas pruebas promovidas, entre ellas, la prueba de inspección judicial, con excepción de la “prueba de confesión”.

El 26 de octubre de 2017, este Tribunal evacuó la prueba de inspección judicial.

El 12 de diciembre de 2017, se fijó la oportunidad en que habría de tener lugar el debate oral en la presente causa, de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

El 7 de febrero de 2017, tuvo lugar el debate oral en la presente causa, al cual únicamente compareció la representación judicial de la parte accionante. Al culminar su intervención el apoderado presente, el Tribunal se retiró por el lapso de ley para elaborar el Dispositivo Oral. Una vez de vuelta en la Sala de Audiencias, el Tribunal declaró con lugar la presente demanda.

Siendo la oportunidad para extender por escrito el texto definitivo de la sentencia dictada en la presente causa, este Tribunal procede a cumplir con su deber procesal, en los siguientes términos:

I
DE LA DEMANDA
Alegó el apoderado judicial de los accionantes, lo siguiente:

Que sus representados y la sociedad mercantil accionada, en fecha 15 de julio de 2013, suscribieron un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un apartamento identificado con el Nº 6-A, situado en el piso 6, hacia el sur-este del Edificio Doña Rosa, ubicado en el Paseo Los Ilusteres, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Que en el contrato se establecieron “estipulaciones puntuales como lo son: el objeto del contrato, el destino del inmueble, el canon de arrendamiento y la duración de la relación contractual”.

Que el contrato venció y, sin embargo, no se verificó la entrega del inmueble, pero la arrendadora continuó percibiendo los cánones respectivos, verificándose la indeterminación de la relación contractual de acuerdo con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil; “[s]in embargo EL ARRENDADOR con el ánimo de actualizar una mora en el pago de la renta existente y no hacer más onerosa la entrega del bien y con las partes debidamente asistidas (…), de mutuo y amistoso acuerdo suscriben privadamente una TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL Y ACTA DE ENTREGA contenida en las siete (7) cláusulas del documento (…), permitiéndose las partes modificar el canon mensual (…), habida cuenta que el referido inmueble no se encuentra bajo un régimen especial de regulación, por cuanto, como ya se dijo, es única y exclusivamente para habitación secundaria del personal que labora en ALUDESPA, S.A. por lo que, no le son aplicables las normas legales en materia de vivienda de conformidad con la exclusión de vivienda prevista en el artículo 9 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (…) y ante la necesidad de los propietarios arrendadores de ocupar su inmueble sin que ello representara un sinnúmero de gastos, tomando en cuenta que dicho bien es su vivienda principal, tal y como consta del REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL (…).”.

Que “la violación contractual hasta la presente fecha se circunscribe a la violación de dos cláusulas del contrato, que tiene fuerza de ley entre las partes, como son: primero, la modificación del destino dado al inmueble, que se configura por el hecho de encontrarse ocupado por una persona ajena al personal adscrito a la arrendataria, Sociedad Mercantil ALUDESPA, S.A.,; y segundo, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde el primero (1ero.) de agosto de 2.015, hasta la presente fecha a razón de cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, es decir, durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero a diciembre de 2016, y los de enero, febrero y marzo de 2017, todo lo cual asciende a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000).”.

Finalmente, el apoderado actor solicitó:

1) “La resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble identificado: Apartamento número seis (6-A), situado en el piso 6, hacia el sur-este del Edificio Doña Rosa, ubicado en el Paseo Los Ilustres, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas, y en consecuencia la entrega a [sus] representados totalmente desocupado de bienes y personas, salvo los bienes muebles e inmuebles por su destinación que constituye el objeto principal de la presente acción.”.

2) “En pagar subsidiariamente a [sus] representada los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde el primero (1ero.) de agosto de 2.015, hasta la presente fecha a razón de cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, es decir, durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2015, así como los meses de enero a diciembre de 2016, y los de enero, febrero y marzo de 2017, todo lo cual asciende a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 800.000,00), así como todos aquellos que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del bien inmueble objeto de la presente demanda.”.

3) “De conformidad con lo previsto en la cláusula novena del referido contrato de arrendamiento, al pago de todos los servicios públicos y privados inherentes al inmueble, tales como gas, aseo urbano, teléfono, energía eléctrica y agua”.

4) “En pagar las costas y costos procesales que puedan originarse con ocasión a la interposición de la presente demanda.”.

II
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 7 de julio de 2017, el abogado William Arístides Rebolledo Martínez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda en el que alegó lo siguiente:

Que, ciertamente, la empresa demandada suscribió con los accionantes un contrato de arrendamiento “por un inmueble constituido por un apartamento destinado como vivienda, distinguido con el número seis 6-D, piso 6, del Edificio denominado DOÑA ROSA, ubicado en el Paseo Los Ilustres, Urbanización Los Chaguaramos, parroquia El Valle Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.”.

Que “dicho Inmueble se ocupa desde hace cinco años, mediando la suscripción de un contrato privado que fue firmado por las partes por el tiempo de un año fijo el cual se inició en fecha Quince (15) de julio de 2013 hasta el Quince (15) de julio de 2014, el caso es que vencido dicho lapso establecido en el contrato, [su] mandante siguió en el uso del mismo lo cual trajo como consecuencia su indeterminación (…).”.

Que la parte actora los tomó por sorpresa al manifestarles que el pago que se venía realizando era muy bajo, y que ello los obligó a buscar alternativas “visto que sin tener otro inmueble no podíamos irnos a la calle por tal motivo suscribimos una supuesta transacción judicial donde se nos permitía seguir en el uso del inmueble pero deberíamos pagar ahora un nuevo canon de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) (…) la supuesta transacción que no es otro que una forma de seguir burlándose de la ley visto que en principio dicho contrato nació bajo una simulación, para evadir la ley de alquiler de vivienda, bajo el supuesto de la exclusión por ser bajo una relación laboral situación que es incierta ya que siempre fue ocupado y es ocupado por la misma persona como vivienda (…).”.

Que “es preciso indicar, que dicho contrato fue suscrito por un año y han transcurrido cinco años, claramente se observa la voluntad de las partes por la acción asumida, en cuanto a la arrendataria, cumpliendo como un buen padre de familia efectuando todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, siguiendo en el uso, goce y disfrute, del bien y en cuanto a los arrendadores recibiendo un canon mensual de veinte mil Bolívares (20.000,00) y posterior a cuarenta mil Bolívares (40.000,00), en tal sentido se hace presente la Tácita Reconducción cuando recibe el pago (…).” (sic).

Que su mandante “está al día en los pagos visto que los arrendadores bajo su ardí (sic) aumentaron el canon de arrendamiento, recibiendo un exceso de veinte mil bolívares mensuales por un año y por adelantado cuando reciben los cheques (…) como se demuestra la base de sustentación para realizar la presente demanda se observa que está cargada de un falso supuesto o errado, contrario a derecho por disposición expresa de la Ley, primero el contrato se indeterminó segundo con respecto al pago o los cánones de arrendamiento dejados de pagar no son tales visto que el contrato inicial fue veinte mil Bolívares (20.000,00) mensuales y no por cuarenta mil Bolívares (40.000,00) como, bajo de la figura de la supuesta transacción conminaron a [su] mandante a cancelar el nuevo aumento y por último el procedimiento sería el contemplado en el artículo 94 y siguiente de la Ley de Alquileres de Vivienda. Por tal razón solicitó a este digno tribunal declarar inadmisible la presente acción.”.

III
MOTIVACIÓN
La demanda de Resolución de contrato que intentó la representación judicial de los ciudadanos GIUSEPPINA DE DOMINICIS DE RUGGIERO y ANTONIO JOSÉ RUGGIERO RUGGIERO persigue la extinción del contrato de arrendamiento suscrito entre dichos ciudadanos y la sociedad mercantil ALUDESPA, S.A., mediante el cual se le entregó a ésta última la tenencia del inmueble objeto del presente litigio.
La parte actora alegó, fundamentalmente, que la parte demandada ha incumplido dos (2) obligaciones contractuales: la primera, que tiene que ver con el pago de los cánones periódicos, dado que, según alega, “los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero a diciembre de 2016, y los de enero, febrero y marzo de 2017”, son adeudados por la parte demandada, motivo éste por el cual se configura el primer incumplimiento a las cláusulas del contrato.

La segunda obligación que se alega incumplida se relaciona con el uso del inmueble, pues, según el contrato de arrendamiento suscrito y, particularmente, su cláusula segunda, el inmueble sería destinado o utilizado, “única y exclusivamente”, “para “habitación secundaria del personal que labora en ALUDESPA, S.A.”, mas sin embargo, la parte actora alega que, en realidad y desde hace algún tiempo, personas ajenas a dicha empresa son las que habitan el inmueble, por lo cual se configura el segundo incumplimiento a las obligaciones contractuales.

La parte demandada, al contestar la demanda, centró sus defensas en dos (2) alegatos, a la vista de lo planteado en el libelo: primero, que nada adeuda a la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento; y segundo, que el inmueble se utiliza para vivienda y que esta circunstancia es la que debe tomar en cuenta realmente este Juzgador, puesto que el contrato de arrendamiento suscrito, a su decir, esconde una simulación. Alegó inclusive, por esa última razón, que cabe aplicarse para el presente caso el procedimiento previo a la demanda que establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Para resolver lo pertinente, debe este Juzgador primeramente referirse al análisis de las pruebas incorporadas a los autos. Así tenemos que la parte actora, junto al libelo de la demanda, promovió los siguientes elementos probatorios:

1) Original del Contrato de Arrendamiento —con anexo de inventario de bienes— suscrito por Carmelo de Dominicis Stifano, en su carácter de mandatario de los ciudadanos GIUSEPPINA DE DOMINICIS DE RUGGIERO y ANTONIO JOSÉ RUGGIERO RUGGIERO, y la empresa ALUDESPA, S.A., quien estuvo representada por el ciudadano Domingo Santiago Fornis. Dicho contrato fue suscrito en fecha 15 de julio de 2013, como lo alegó la parte actora y lo reconoció en su contestación la parte demandada; y en él se confiere la tenencia del inmueble objeto de litigio a la parte demandada.

Este contrato se trata de un instrumento privado (dado que no fue autenticado) que no fue desconocido en su oportunidad y forma por la parte demandada, quien, al contrario, reconoció la relación contractual surgida a través del mismo. Por estas razones, se le otorga pleno valor probatorio.

El contrato contiene las estipulaciones de la relación contractual y, particularmente, en su cláusula segunda se observa el destino para el que sería utilizado el inmueble: “única y exclusivamente para habitación secundaria del personal que labora en ALUDESPA, S.A.”; y en la cláusula tercera, el monto del canon periódico mensual. Asimismo, la cláusula cuarta indica la duración del contrato, de “un (01) año fijo, a partir del Quince (15) de Julio de Dos Mil Trece (15/07/2.013) hasta el quince (15) de julio de dos mil catorce (15-07-2014)…”.

2) Documento contentivo de la “Transacción Extrajudicial y Acta de Entrega”, suscrito en fecha 4 de febrero de 2015 por el ciudadano Felice de Dominicis Maiuri, en su condición de mandatario de los hoy accionantes, y la empresa ALUDESPA, S.A., la cual estuvo representada por su Director, el ciudadano Javier Mouriño Lamas.

La presente documental se trata de un instrumento privado que no fue desconocido por la parte demandada, quien, al contrario, reconoció su existencia. Por lo tanto, se le otorga pleno valor probatorio.

Esta “transacción” contiene una serie de acuerdos relacionados con la entrega del inmueble, la deuda hasta entonces acumulada por concepto de cánones arrendaticios y el aumento a las referidas pensiones, que, con la transacción, pasaron de Bs. 20.000,00 mensuales a Bs. 40.000,00 mensuales, entre otros aspectos.

Vale destacar de esta documental que, en su cláusula cuarta, las partes convinieron en que, “durante el plazo de gracia”, “se dan por reproducidas todas y cada una de las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento (…), y particularmente la estipulación SEXTA prevista.”.

3) Certificado de Registro de Vivienda Principal, expedido por el SENIAT, documental que se valora como documento administrativo y se le otorga pleno valor probatorio.

Este certificado evidencia que el apartamento objeto del presente litigio está registrado como vivienda principal de los hoy accionantes.

4) Justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 9 de noviembre de 2016.

Respecto a la valoración de este elemento probatorio, este Tribunal trae a colación la siguiente sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, que señala:

“En efecto, si bien los justificativos de testigos evacuados ante un Juez u otro funcionario autorizado para darle fe pública, constituyen pruebas por escrito, los mismos ameritan su ratificación en juicio, pues no puede pretender el litigante prepararse su propia prueba testimonial, en forma unilateral y extra litem, haciéndose otorgar un documento autenticado declaratorio para luego oponerlo, sin contención, a su contraparte; dada cuenta que la necesidad de garantizar los derechos a la defensa y al debido proceso constitucionalmente previstos, impone que esta última tenga la posibilidad de ejercer el control de la prueba.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, al dejar sentado que:
‘(…) si bien el acta contentiva de la testimonial rendida ante el identificado juzgado que evacuó dicha prueba, deviene en un instrumento público judicial, la eficacia probatoria de ese medio de prueba preconstituido como fue el justificativo de testigos, requiere de su ratificación en el juicio donde se hace valer, a través del testimonio de los deponentes, para que surta sus efectos probatorios, reconociendo así el derecho de la contraparte del promovente de controlar la prueba (derecho a la defensa), (…) y con ello poder otorgarle a dicho medio de prueba su verdadero valor (…).” (Sentencia de fecha 25 de noviembre de 2004).’ (Sentencia Nº 2595 del 5 de mayo de 2005; Énfasis de este Tribunal).

Con fundamento a la sentencia antes señalada, y considerando que en este procedimiento no se ratificó las testimoniales evacuadas en el justificativo, este Tribunal le niega valor probatorio al mismo. Así se declara.

5) Notificación evacuada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 26 de enero de 2016, mediante la cual el apoderado judicial de los hoy accionantes solicitó a la oficina notarial trasladarse a la sede de la empresa ALUDESPA, S.A., para obtener información acerca de “quién es la persona natural que ocupa el inmueble arrendado…”, objeto del presente litigio.

Esta notificación auténtica no fue impugnada en la forma y oportunidad correspondiente para ello, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio.

En esta documental se observa que el funcionario que practicó la notificación fue recibido por una ciudadana que dijo llamarse “Nadina Nelo”, con cédula de identidad Nº “13.265.192”, quien se identificó como “Asistente de Servicios Generales” y manifestó “que el inmueble lo ocupa una persona que no es empleado de la empresa.”.

6) En copia simple, documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, el cual no fue impugnado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio.

Esta documental da fe de la propiedad que tienen los ciudadanos accionantes sobre el inmueble arrendado cuya entrega se debate en este juicio.

Luego, en la etapa de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora ratificó las documentales presentadas junto al libelo y, adicionalmente, promovió la prueba de inspección judicial y la prueba de “confesión”, ésta última sobre la cual este Tribunal señaló, al momento de dictar el auto de admisión de pruebas, que su análisis sería llevado a cabo en la oportunidad de la sentencia definitiva, ya que, en los términos en que fue planteada por el abogado actor, la prueba de “confesión” aludía a un aparente reconocimiento de hechos efectuado por parte de la demandada, al haber hecho su contestación: concretamente, que reconoció la relación contractual y la fijación del monto del canon mensual en Bs. 40.000,00.

Con relación a la prueba de inspección judicial, este Tribunal la llevó a cabo en fecha 26 de octubre de 2017, en la sede la empresa ALUDESPA, S.A., tal y como fuese solicitado por la representación judicial de la parte demandante.

Una vez en el sitio, el Tribunal fue atendido por el ciudadano Domingo Santiago Fornis, titular de la cédula de identidad Nº V-7.506.903, quien ostenta la condición de apoderado judicial de la empresa demandada (tal y como se desprende del poder que riela del folio 58 al 60 del expediente), y, en cuanto a los particulares promovidos para la prueba de inspección, se dejó constancia de lo siguiente:

1.- Que la persona que habita en el inmueble objeto del presente litigio, no es trabajador de la empresa ALUDESPA, S.A.

2.- Que la ciudadana Nadina Nelo era efectivamente empleada de ALUDESPA, S.A., para el 26 de enero de 2016, día en que se practicó la notificación indicada en el numeral 5) ut supra reseñado, y en cuya oportunidad dicha ciudadana manifestó que el inmueble no era habitado por ningún trabajador de la empresa.

En relación con la parte demandada, ésta no promovió prueba alguna ni en la oportunidad de la contestación, ni en el lapso probatorio abierto en esta causa.

Ahora bien, hecho el recuento del acervo probatorio que reposa en el expediente, este Tribunal observa primeramente que, habiendo sido alegado por la parte actora la existencia de obligaciones incumplidas por parte de la arrendataria, hoy demandada, correspondía a ésta última, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, traer a los autos la prueba pertinente para demostrar que, al contrario, ha satisfecho cabalmente las respectivas obligaciones.

En tal sentido, por lo que se refiere a la falta de pago de los cánones arrendaticios, que como se señaló antes, la parte actora indicó que la deuda abarca “los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2015, así como los meses de enero a diciembre de 2016, y los de enero, febrero y marzo de 2017”, a razón de Bs. 40.000,00 mensuales; en función del aludido precepto (artículo 506 del Código de Procedimiento Civil), constituía una carga procesal de la parte demandada probar que había efectuado todos estos pagos.

A propósito de ello, el Tribunal advierte que la obligación de cancelar estos cánones, una vez fenecido el tiempo de duración del contrato original, devino del convenio de “Transacción Extrajudicial y Acta de Entrega” mediante el cual las partes —como se señaló anteriormente— llegaron a un acuerdo con relación a la entrega del inmueble y la fijación de un nuevo canon (que ascendió de Bs. 20.000 a Bs. 40.000), y en el que, en general, dieron por reproducidas las cláusulas del contrato de arrendamiento originalmente suscrito, y particularmente la cláusula sexta del referido contrato, la cual estipula, en su parte in fine, que la arrendataria continuaría respondiendo por los cánones de arrendamiento hasta el efectivo término de la relación contractual.

Así, existiendo la obligación de realizar los aludidos pagos por la cantidad de Bs. 40.000,00, se reitera que a la parte demandada le correspondía probar que los efectuó cabalmente; sin embargo, sobre este asunto no existió ninguna actividad probatoria que demostrara la satisfacción de la citada obligación y, por tanto, el Tribunal consideró que la resolución del contrato por esa razón resulta procedente. Así se declara.

Respecto al alegato de la parte actora relacionado con el uso del inmueble, la parte demandada sostuvo en su contestación que el contrato de arrendamiento, en los términos en que fue suscrito, era en realidad una simulación, pues, realmente, el inmueble fue cedido para vivienda. También llamó la atención sobre la necesidad de agotar el procedimiento previo a las demandas, contemplado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Esta circunstancia —el uso del inmueble para vivienda y no como habitación secundaria de los trabajadores de la empresa— no tiene soporte probatorio en el expediente. La parte demandada no aportó ninguna prueba en este sentido, que efectivamente llevara a este Tribunal a la convicción de que, ciertamente, se cometió una simulación contractual, y que, por tanto, el uso del inmueble en realidad era para vivienda principal.

En este sentido, la jurisprudencia de nuestra Sala de Casación Civil ha señalado, en cuanto a la distribución de la carga probatoria partiendo de la posición que exterioriza el demandado en su contestación, lo siguiente:

“La Sala observa, que el fundamento de tal conclusión, se deriva de la consideración de todos los elementos de hecho y elementos de carga probatoria señalados por el juez de la recurrida, sin tomar en cuenta que el demandado en la contestación de la demanda, en torno al tercer punto antes citado, vale señalar: -III.- La incapacidad económica de la compradora para adquirir el bien, ésta se excepcionó señalando que se correspondía en compensación por los gastos ocasionados por la enfermedad de su padre, lo cual determina, conforme a la doctrina de la carga de la prueba antes citada en esta sentencia, que el demandado tenia la carga de probar su alegación, conforme a la máxima latina Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
Quedando en síntesis que ambas partes pueden probar conforme a lo siguientes lineamientos generales:
A: El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión;
B: El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuyo hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuestos, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del demandante en solicitar la simulación de la venta objeto de este juicio.” (Sentencia RC-395 del 13 de junio de 2018; resaltado de la cita).

De este modo, se verifica que, ante la defensa del demandado, la carga probatoria se desplazó a las razones que enervaron los fundamentos de la demanda, o lo que es lo mismo —aplicado al caso particular de autos—, a la supuesta existencia de la simulación contractual alegada en la contestación.

Sin embargo, reitera este Tribunal que la parte demandada no aportó ninguna probanza en ese sentido. Caso distinto a la parte actora, que sí demostró en autos que el inmueble no es utilizado (ni lo ha sido desde, al menos, finales del mes de enero de 2016) conforme al contrato y el convenio de transacción que suscribieron las partes, pues no se empleaba para la habitación secundaria de los empleados de ALUDESPA, S.A., sino que lo habitan, como quedó dicho, personas ajenas a esta empresa.

Ante la ausencia de pruebas que comprobase el alegato de la parte demandada, mal podía este Tribunal considerar la aplicabilidad del artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que, habiéndose cedido en arrendamiento el inmueble con el objeto de alojar a los trabajadores de la empresa demandada, tiene cabida entonces la excepción prevista en el encabezamiento del artículo 9 de la referida ley, que señala:

“Queda excluida del régimen de la presente Ley la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente (…).”.
Así, dado que la tenencia del inmueble (que emanó de un contrato y de una relación jurídica de naturaleza civil) estaba destinado a trabajadores de la parte demandada, lo que significa entonces que su ocupación no fue concedida, de forma permanente, para una persona o grupo de personas naturales individuales, sino que se sucedió con ocasión a una relación laboral que provenía de parte de la arrendataria, tiene entera cabida, en consecuencia, la excepción citada y, por tanto, el régimen de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento previo que ésta contempla no caben considerarse en el presente caso.

Así entonces, ante la evidencia de los hechos analizados, vale decir, la falta de pago de los cánones arrendaticios y el uso del inmueble en contravención con los acuerdos de las partes, este Tribunal debe declarar CON LUGAR la presente demanda por Resolución de Contrato. Así se establece.

IV
DISPOSITIVO
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO presentaron los ciudadanos GIUSEPPINA DE DOMINICIS DE RUGGIERO y ANTONIO JOSÉ RUGGIERO RUGGIERO, contra la empresa ALUDESPA, S.A. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el día 15 de julio de 2013 y, como consecuencia de ello:

1.- Se CONDENA a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble identificado como el apartamento número seis (6-A), situado en el piso 6, hacia el sur-este del Edificio Doña Rosa, ubicado en el Paseo Los Ilustres, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas, totalmente libre de bienes y personas y solvente en sus servicios básicos;

2.- Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora, los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde el mes de agosto de 2015 hasta el mes de marzo de 2017, a razón de cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, todo lo cual asciende a la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), así como todos aquellos que se sigan causando hasta que la sentencia dictada en esta causa adquiera la firmeza de ley

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en la presente causa.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de febrero de 2018.
EL JUEZ

LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA

LA SECRETARIA,

Abg. WINEISKA DELGADO PARRA

En esta misma fecha, 8 de febrero de 2018, siendo las 1:26 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

ABG. WINEISKA DELGADO PARRA