TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL VIGÉSIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciocho (18) de junio de dos mil dieciocho (2018)
207º y 158º
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A. sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 50, Tomo 63-A, en fecha 08 de Diciembre de 1.967
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MOISES AMADO, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.370.163abogado inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 37.120.
PARTE DEMANDADA: ADMINISTRADORA CUMARU C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Noviembre de 1.976, bajo el N° 41, Tomo 142-A.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BETTY PEREZ AGUIRRE, abogada en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.950.298 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 19.980.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Materia Civil
Asunto: AP31-V-2017-000131
II
NARRATIVA
Inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda de Desalojo por Cumplimiento de Contrato presentado en fecha 18 de Abril de 2017, por el abogado MOISES AMADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante RESIDENCIAS RIO VOLCA, C.A en contra de la sociedad ADMINISTRADORA CUMARU C.A anteriormente identificadas.-
En fecha 26 de Abril de 2017, este Tribunal Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.-
En fecha 21 de Julio de 2017, el alguacil, JAIRO ALVAREZ, compareció a este tribunal a fin de dejar constancia de la imposibilidad de practicar la citación a la parte demandada, razón por que el abogado Moisés Amado, procediendo en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la citación por Carteles de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, ratificada mediante diligencia de fecha 5 de Octubre de 2017.-
Por auto de fecha 23 de Octubre de 20017, el Tribunal acordó la citación a la parte demandada, ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., mediante Carteles a publicarse en los diarios EL Universal y Últimas Noticias
El 1º de Noviembre de 2017, el apoderado judicial actor, Moisés Amado, consignó ejemplares de los diarios El Universal y Ultimas Noticias, contentivos de los Carteles de Citación respectivamente publicados, solicitando a su vez la fijación de los mismos a las puertas del domicilio de la demandada por Secretario del Tribunal.
Consta al folio 76 del presente expediente que el Secretario del Tribunal, en fecha 29 de Noviembre, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 2223 del Código de Procedimiento Civil, en el edificio RIO VOLCA ubicado en la avenida San Felipe de la urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Caracas el día 28 de noviembre de 2017.-
El 15 de enero de 2018, la parte actora, representada por el abogado Moisés Amado, solcito el nombramiento de Defensor judicial a la parte demandada ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, cargo para el que resultó designada la abogado BETTY PEREZ AGUIRRE, titular de la Cédula de Identidad No V- 3.950.298 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No 19.980, conforme a auto emanado de este Tribunal en fecha 29 de Enero de 2017.-
En fecha 5 de Febrero de 2018, el alguacil Edgar Zapata, consignó Boleta de Notificación efectuada a la abogada Betty Pérez Aguirre, como Defensor Judicial de la sociedad demandada ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., quien en la misma fecha compareció ante este Tribunal manifestando su aceptación{on al cargo y prestó el juramento de Ley.-
A solicitud de la parte actora, el tribunal en fecha 6 de Marzo de 2018, ordenó librar Boleta de Citación a la abogada Betty Pérez Aguirre, en su condición de Defensor Judicial de la sociedad demandada ADMINISTRADORA CUMARU, C.A.
En fecha 6 de Marzo de 2018, el alguacil Edgar Zapata, consignó boleta de Citación a la Abogada Betty Pérez Aguirre como defensor judicial de la parte demandada quien en fecha 12 de Marzo de 2018, consignó escrito de Contestación a la demanda así como constancia de participación efectuada a los ciudadanos Carlos Goncalves y Martinho Sousa Pereira, como representantes de la sociedad demandada ADMINISTRADORA CUMARU C.A.
En fecha 2 de Abril de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante Moisés Amado, visto el escrito de contestación de la defensora judicial designada, consignó mediante escrito, originales y/o copias simples de los documentos acompañantes del libelo de demanda.-
En fecha 27 de Abril de 2018 se llevó a cabo el acto de Audiencia preliminar en el presente juicio al cual compareció el abogado Moisés Amado en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y la Defensora Judicial designada, Betty Pérez Aguirre. Ambos abogados expusieron en forma breve sus alegatos respecto al caso y el acto culminó sin haberse logrado acuerdo conciliatorio alguno.
En fecha 03 de Mayo de 2018, el tribunal fijó los hechos controvertidos en el presente caso, en atención al resultado de la Audiencia preliminar celebrada el 27 de Abril del año en curso quedando circunscritos al cumplimiento del Contrato por cumplimiento de la prorroga legal.
En fecha 30 de Mayo de 2018, se celebró a audiencia mediante la cual se declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta en el presente caso.
III
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoara la sociedad mercantil RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A. en contra de la sociedad RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A ambas identificadas en el fallo.

DE LA PRETENSION DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha 18 de Abril de 2017, la demandada incoó su pretensión de cumplimiento en contra de la demandada, alegando:
1.- Que su representada es propietaria de un inmueble denominado edificio “RIO VOLCA”, ubicado en la Parcela N° 18, de la Avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, y con tal carácter suscribió un contrato de arrendamiento para uso COMERCIAL con la sociedad ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, autenticado en fecha 5 de Abril de 2.013, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 01, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
2.- Que en dicho inmueble funciona un fondo de comercio destinado a la explotación comercial del ramo de hotel y bar restaurant, bajo la denominación HOTEL RESIDENCIAL EL CID.
3.- Que en la Cláusula Séptima del citado contrato de arrendamiento se estableció:
CLAUSULA SEPTIMA: Se ratifica que la duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 07 de Marzo del 2013 hasta el 06 de Marzo del 2014. LA ARRENDADORA acepta expresamente que de no prorrogarse el señalado contrato LA ARRENDATARIA podrá acogerse a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga establece un lapso de tres (3) años. Igualmente, durante la prorroga legal las partes se acogen a cualquier modificación del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación por el organismo Público respectivo.
4.- Que consta de notificación judicial practicada en fecha 16 de Junio de 2014, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, participación a la empresa arrendataria, que el plazo fijo de su contrato de arrendamiento finalizó el día 6 de Marzo de 2014, fecha a partir de la cual comenzaría a regir la Prorroga Legal de 3 años, ya que la duración de la relación arrendaticia es mayor a 10 años, conforme lo previsto en el artículo 38º letra d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencería el día 6 de Marzo de , fecha en que deberían entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, en las perfectas condiciones en que se le entregó y solvente en cuanto a los servicios públicos se refiere.
5.- Que tal situación se le notificó nuevamente en forma judicial a la empresa ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, a través por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de Marzo de 2017, mediante la cual se le participó que el contrato de arrendamiento había vencido en fecha 6 de Marzo de 2.014, y que a partir de esta fecha comenzó a transcurrir el plazo destinado para la prorroga legal conforme lo previsto en el artículo 38º letra d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual finalizó el día 6 de Marzo de 2.017, debiendo a partir de esta fecha hacer entrega del inmueble totalmente desocupado de sus bienes y de personas, así como en las perfectas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue entregado y solvente en cuanto a servicios públicos se refiere y en caso contrario se ejercerían las acciones judiciales pertinentes para su entrega, así como el cobro de la penalidad establecida en la cláusula Decima Sexta del contrato, por concepto de los daños y perjuicios causados. Asimismo se les notificó, que a partir de la fecha del vencimiento de la Prorroga Legal, se abstuviesen de pagar cualquier cantidad convenida en el contrato, bien sea mediante cheque, deposito o transferencia en la cuenta o cualquiera de las cuentas de mi representada, las cuales no puede cerrar debido a los movimientos que esta o estas tienen, ya que esta administra y recibe depósitos por alquileres de otros inmuebles, por tanto cualquier monto depositado o transferido a cualquiera de sus cuentas, no sería considerado como pago por concepto de canon de arrendamiento, sino una indemnización compensatoria, sin que ello implique prorroga o renovación del contrato, ni su tácita reconducción o transformación a tiempo indeterminado.
6.- Que una vez vencido el plazo fijo de duración del contrato en fecha 6 de Marzo de 2014, ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, no hizo entrega del inmueble, sino por el contrario se acogió al beneficio del lapso de prórroga legal de 3 años previsto en el artículo 38º letra d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia data de más de 10 años, habiendo vencido el 6 de Marzo de 2017.-
7.- Que a pesar de haber vencido la Prórroga Legal, la demandada se ha negado a cumplir con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble el día 6 de Marzo de 2017 totalmente desocupado de sus bienes y personas libre de bienes y personas, solvente en cuanto servicios públicos y en las perfectas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado, según las condiciones establecidas en el contrato, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo por parte de su representada para el cumplimiento de tal fin.
8.- Que en la Cláusula Décima Sexta del Contrato de arrendamiento se estableció:
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Si al término del presente contrato LA ARRENDATARIA no entrega completamente desocupado el Inmueble, indemnizará los daños y perjuicios que sufra LA ARRENDADORA por el incumplimiento de LA ARRENDATARIA y los cuales se estiman a razón de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 ( Bs.4.000,00) diarios por cada día de mora por la entrega del Inmueble. Igual cantidad se compromete a pagar por concepto de Cláusula Penal por cada día, que acupe el Inmueble cualquier persona distinta a LA ARRENDATARIA, sin que esto signifique renovación o tácita reconducción del presente contrato-.
Es por ello que con fundamento en los artículos 1167 y 1599 del Código Civil, artículos 26 , 43 y 40,a) del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial e igualmente las Cláusulas Séptima y Decima Sexta del Contrato de Arrendamiento suscrito y siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 43 único aparte del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 859 y siguientes y 340 del Código de Procedimiento Civil, y debido a que a la demandada no le asiste el derecho de preferencia previsto en el artículo 25 de la Ley Especial, demanda formalmente a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, ya identificada para lo cual pide que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal, en lo siguiente:
Primero: En dar por terminada la relación arrendaticia por el hecho del vencimiento de la Prorroga Legal y por ende que cumplan con su obligación contractual y legal de desalojar el inmueble denominado edificio “RIO VOLCA”, ubicado en la Parcela N° 18, de la Avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, del Estado Miranda, y entregarlo totalmente desocupado y libre de bienes y personas, solvente en los servicios públicos y en las condiciones de mantenimiento, aseo y conservación en que le fue entregado.
SEGUNDO: En pagar por concepto de indemnización compensatoria, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 600.000,00) mensuales, y adicionalmente el Impuesto Al Valor Agregado (I.V.A), cantidades que se exigen desde el vencimiento de la prorroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble en las condiciones expresadas en el contrato.
TERCERO: En pagar adicionalmente la penalidad establecida en la Cláusula Decima Sexta del contrato, la cual quedó desaplicada de acuerdo a lo previsto en el artículo 22 literal 3° del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tanto mi representada tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, contados desde el vencimiento de la prórroga legal, vale decir a partir del día Seis (06) de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017), hasta la restitución definitiva del inmueble.
CUARTO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de la presente acción.
El apoderado de la parte actora estimó la demanda en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) equivalentes a Dos mil quinientas unidades tributarias (2.500 U.T.), señalaron domicilio procesal conforme a las exigencias del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y acompañaron en copia simple los documentos que apoyan sus pretensión.
DE LA CONTESTACION A LA PRETENSION
Durante el lapso de emplazamiento de la parte demandada, la defensora judicial designado al efecto, procedió mediante escrito presentado en fecha 12 de Marzo de 2018, a contestar la pretensión a favor de su defendida, alegando en su defensa:
1.- Que rechaza, niega y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos constituidos de la pretensión procesal derivada por la parte actora.
2.- Que su representada ADMINISTRADORA CUMARU, C.A es la arrendataria y que el fondo del comercio HOTEL RESIDENCIAL EL CID es ocupante legítimo del Edificio denominado RIO VOLCA.
3.- Impugnó todos los documentos que en copia fotostáticas simples, consignó el abogado de la parte actora junto con el libelo de la demanda.
4.- Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido notificada el 14 de junio del 2014. Igualmente negó que haya sido notificada nuevamente por el Tribunal 8º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
5.- Negó, rechazó y contradijo que la parte actora tenga derecho a presentar contra su representada la acción de desalojo y a reclamar el cobro de la penalidad contractual alguno, adujo que su representada no ha causado daños y perjuicios algunos a la parte demandante.
6.- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba de abstenerse de seguir pagando el canon de arrendamiento mediante cheque, transferencia o depósito en la cuenta del demandante.
7.- Negó, rechazó y contradijo que a su representada no le asiste el derecho preferencial a que se refiere el artículo 25 del Decreto 929.
IV
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
El apoderado judicial actor promovió junto al libelo de demanda, copia simple de los siguientes documentos, los cuales de manera posterior consignó de manera original y/o en copia certificada, en virtud de la impugnación efectuada por la defensora judicial, abogada Betty Pérez Aguirre, en la oportunidad de contestación a la demanda, por lo que tratándose de documentos con características de públicos y autenticados por lo que se tendrán como tienen por reconocidos y fidedignos haciendo plena fe, así entre las partes como respecto de terceros. En consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las referidas documentales, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así:

1. Marcado A.- Documento poder otorgado en fecha 7 de Mayo de 2014 por la sociedad mercantil RESIDENCIAS RIO VOLCA, C.A. a los abogados MOISES AMADO y REYNA MENDIVIL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 37.120 y 145.164 respectivamente para proceder judicialmente contra la empresa ADMINISTRADORA CUMARU, C. A., debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda anotado bajo el No 15, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones respectivos.- Dicho documento conlleva pleno valor probatorio para evidenciar la cualidad que ostenta el apoderado judicial actor.-
2. Marcado B.- Documento original del Contrato de arrendamiento suscrito entre RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A. y ADMINISTRADORA CUMARU C.A. autenticado en fecha 5 de Abril de 2013 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda inserto bajo el No 01, Tomo 47 de los libros de Autenticaciones, que una vez consignado en original, permite demostrar la existencia de la relación arrendaticia existente ante las partes así como las condiciones en que la misma ha sido contemplada, hecho importante para determinar la veracidad de los hechos impugnados.-
3. Marcado C.- Copia certificada del documento de compra venta otorgado a favor de la sociedad RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A. sobre el inmueble objeto de la presente controversia, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 1º de Febrero de 1.998, bajo el Nº 25, Folio 108, Tomo 18, Primer Trimestre de 1.968, que permite demostrar la propiedad que le asiste a la parte demandante sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se discute en el presente juicio .-
4. Marcado D.- Copia certificada del Título Supletorio registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda) en fecha 23 de Enero de 1.975, bajo el Nº 14, Tomo 1, Protocolo Primero.-
5. Marcado E.- Documento original de la notificación judicial efectuada el 16 de Junio de 2014, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de participarle a ADMINISTRADORA CUMARU , C.A. que el plazo fijo de su contrato de arrendamiento finalizó el día 6 de Marzo 2.014, fecha a partir de la cual se entenderá el comienzo de la prórroga legal de 3 años, prevista en el artículo 38º literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de una la relación arrendaticia mayor a 10 años, resultando su vencimiento el día 6 de marzo de 2017.-
6. Marcado F.- Documento original de la Notificación Judicial efectuada a la sociedad demandada ADMINISTRADORA CUMARU, C.A, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial el 8 de Marzo de 2017, mediante la cual se reitera el contenido de la Notificación Judicial practicada en fecha 16 de junio de 2014, por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en cuanto a la finalización del contrato de arrendamiento, prorroga legal y subsiguiente entrega del inmueble, e igualmente que cualquier pago efectuado a partir del vencimiento de la Prorroga Legal, no sería considerado como pago por concepto de canon de arrendamiento, sino una indemnización compensatoria, sin que ello implique prorroga o renovación del contrato, ni su tácita reconducción o transformación a tiempo indeterminado.
En la oportunidad del lapso de promoción y evacuación de pruebas el abogado Moisés Amado, apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual reprodujo el merito favorable de los instrumentos presentados en copias simples junto al libelo de demanda en copias simples que fueron impugnados en su escrito de contestación por la Defensora judicial designada, por tratarse de copias simples, que no obstante en su oportunidad fueron promovidos los originales y copias certificadas de los mismos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada, en cabeza de la defensora judicial designada no promovió pruebas
V
CONSIDERACIONES DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
El fundamento esencial de la pretensión de la parte actora, RESIDENCIAS RIO VOLCA, C.A., se circunscribe en obtener de su arrendataria, el cumplimiento del contrato de arrendamientos constituidos sobre el inmueble identificado como edificio Rio Volcam ubicado en la parcela Nº 18 de la avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana del Municipio Sucre del estado Miranda suscrito por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre el 5 de Abril de 2013. toda vez que el plazo de duración inicial pactado se habría vencido así como su prorroga legal, sin que mediara una prorroga convencional o se haya reconducido el contrato.
Sobre lo planteado , dispone el artículo 1.159 del Código Civil que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

En efecto, el artículo 1.264 del Código Civil expresa:

Artículo 1.264.- “ Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”

Estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

Artículo 1.167.- “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo sustantivo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.
No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.

Dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:

Artículo 26.- •” Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”

Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual resultaba aplicable al caso de autos en virtud de su vigencia al momento de la ocurrencia de los hechos, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
En base a lo anterior, es evidente que en el contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula Séptima, expresamente La Arrendadora (actora) pactó con la Arrendataria (demandada), como tiempo de duración del mismo:
“CLAUSULA SEPTIMA: Se ratifica que la duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 07 de Marzo del 2013 hasta el 06 de Marzo del 2014. LA ARRENDADORA acepta expresamente que de no prorrogarse el señalado contrato LA ARRENDATARIA podrá acogerse a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga establece un lapso de tres (3) años. Igualmente, durante la prorroga legal las partes se acogen a cualquier modificación del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación por el organismo Público respectivo.”
De acuerdo a la interpretación de la referida cláusula, el contrato comenzó a regir para las partes a partir del 7 de Marzo de 2013 y venció el 6 de Marzo de 2014, encontrándonos en presencia de una relación arrendaticia de las denominadas a tiempo determinado, comenzando la prórroga legal a partir del 7 de Marzo de 2014.
Por cuanto la prórroga legal opera de pleno derecho, al vencerse la misma sin que la demandada hiciera entrega del inmueble objeto de contratación, ésta incumplió con lo pactado en el convenio y por ende nace el derecho de la parte demandante para incoar la presente acción, la cual tiene por finalidad recuperar la posesión de un inmueble de su propiedad, derecho de rango constitucional como es la propiedad privada contenida en nuestra Carta Magna, fundamentos de hecho y derecho por los cuales esta Juzgadora considera que la presente acción debe prosperar.- Así decide.-
Por otro lado cursa notificaciones de “No Prorroga” del contrato de arrendamiento suscrito sobre el local comercial denominado edificio Rio Volca, objeto de la pretensión de cumplimiento incoada, efectuadas por los Tribunales Séptimo y Octavo de Municipio de Caracas en fechas 6 de Junio de 2014 8 de Marzo de 2017 respectivamente las cuales no dejan lugar a duda de la expresa voluntad de la parte actora de NO PRORROGAR mas dicho contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento y finalización de la prorroga legal, es decir 6 de Marzo de 2017. Así se decide.
De igual manera se evidencia en el contrato de arrendamiento suscrito cuya validez fue previamente determinada que las partes convinieron expresamente en que la arrendataria compensaría a la arrendadora con una indemnización por daños y perjuicios en caso de no entregar el inmueble de conformidad con lo acordado contractualmente, y así señala en su Clausula Décima Sexta expresamente:
“CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Si al término del presente contrato LA ARRENDATARIA no entrega completamente desocupado el Inmueble, indemnizará los daños y perjuicios que sufra LA ARRENDADORA por el incumplimiento de LA ARRENDATARIA y los cuales se estiman a razón de CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 ( Bs.4.000,00) diarios por cada día de mora por la entrega del Inmueble. Igual cantidad se compromete a pagar por concepto de Cláusula Penal por cada día, que ocupe el Inmueble cualquier persona distinta a LA ARRENDATARIA, sin que esto signifique renovación o tácita reconducción del presente contrato.
Ahora bien, estando los méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil considera procedente la presente demanda y ASI SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este TRIBUNAL VIGESIMO SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda intentada por la sociedad RESIDENCIAS RIO VOLCA C.A., en contra de la sociedad de comercio ADMINISTRADORA CUMARU, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en la parte primera del presente fallo y en consecuencia condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Desalojar el inmueble objeto del contrato suscrito entre las partes, constituido por el edificio denominado “RIO VOLCA”, ubicado en la Parcela N° 18, de la Avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda y en consecuencia, debe hacer entrega de dicho inmueble, a la parte actora, libre de bienes y personas, en perfecto estado de conservación y limpieza y solvente respecto a los servicios públicos.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora, por concepto de indemnización compensatoria, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs 600.000,00) mensuales , cantidades que se exigen desde el vencimiento de la prorroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble en las condiciones expresadas en el contrato.
TERCERO: Pagar a la parte actora, la penalidad establecida en la Cláusula Decima Sexta del contrato, la cual quedó desaplicada de acuerdo a lo previsto en el artículo 22 literal 3° del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tanto RESIDENCIAS RIO VOLCA, C.A. tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, contados desde el vencimiento de la prórroga legal, vale decir a partir del día Seis (06) de Marzo de Dos Mil Diecisiete (2.017), hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado a la parte actora. restitución definitiva del inmueble, lo cual se determinará por experticia complementaria del fallo a tenor de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y cuyos parámetros los fijará el tribunal en la oportunidad legal correspondiente.
CUARTO: Se imponen las costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO.- : Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal que dispone el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
Por cuanto esta decisión se dicta dentro del lapso establecido para ello, no es necesario la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
Publíquese y regístrese. Notifíquese. Déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada y sellada en la sede de este tribunal siendo las 2:30 p.m. del día 18 de Junio de 2018.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Dieciocho (18) días del mes de Junio de Dos Mil dieciocho (2018). Años: 208° y 159°.
La Juez,

Caribay Gauna
El Secretario,

Arturo Robles T
En esta misma fecha siendo las 2:30 P.m., previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

El Secretario,

Arturo Robles T
CG/AR
EXP No. AP31- V-2017-000131