TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 08 de marzo de 2018
207º y 158º

ASUNTO: AP11-V-2018-000038
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de agosto del 2016, bajo el número 58, Tomo 258-A-Sdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAMON J. ALVINS SANTI, AZAEL SOCORRO MORALES y AZAEL SOCORRO MARQUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.304, 20.316 y 219.070, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 2012, bajo el número 24, Tomo 187-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE NEPTALI MARTINEZ NATERA, CARMEN HAYDEE MARTINEZ LOPEZ, NEPTALI MARTINEZ LOPEZ, LUIS GERMAN GONZALEZ PIZANI y DIANA ARTETA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 950, 28.293, 33.000, 43.802 y 255.199, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (U.R.D.D) del juicio que por DESALOJO tiene incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CISMAS, C.A., contra la Sociedad Mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., en fecha 17 de enero de 2018, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado previa distribución respectiva.
Por auto de fecha 22 de enero de 2018, se libró compulsa de citación a la parte demandada; en esa misma fecha se aperturó el cuaderno de medidas.
Mediante Sentencia de fecha 22 de enero de 2018, se decretó la Medida de Secuestro, solicitada por la representación judicial de la parte actora, librándose despacho comisión a los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio signado bajo el Nº 2018-032.
En fecha 9 de febrero de 2018, compareció el ciudadano FRANKLIN JOSE MATA MINARDO, en su carácter de Presidente de la Junta Directiva de la empresa GRUPO MATA MINARDO C.A., debidamente asistido por la abogada DIANA ARTETA y consignó escrito de oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Posteriormente mediante auto de fecha 21 de febrero de 2018, fue agregado el escrito de pruebas presentado en esa misma fecha, por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 22 de febrero de 2018 este Juzgado se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de esta misma fecha se ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas consignado en esa misma fecha por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 27 de febrero de 2018 este Juzgado emitió el respectivo pronunciamiento con respecto a las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 28 de febrero de 2018, este juzgado dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR la oposición a la medida presentada por la parte accionada.
Siendo la oportunidad para dictar la sentencia correspondiente, este Juzgado pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Arguyó la representación judicial de la parte actora reconvenida que en fecha 13 de marzo de 2014, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el número 64, Tomo 182-A-Pro en fecha 13 de agosto de 1998, y la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., celebraron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador, el cual quedó asentado bajo el número 8, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que el objeto del contrato de arrendamiento era un inmueble constituido por un local distinguido con el número TOP 4-9, ubicado en el piso cuarto (4to) del ala este del edificio Parque Cristal, situado frente a la Ave. Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta Avenida de la Urb. Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, el cual consta de Doscientos Treinta y Tres Metros Cuadrados (233 mts²).
Que las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la vigencia del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de marzo de 2014, que al vencimiento del período inicial previsto para la vigencia de este contrato, el mismo podría considerarse prorrogado por períodos iguales y sucesivos de UN (1) año para cada prórroga, salvo que alguna de las partes notificare a la otra por escrito y con una anticipación de NOVENTA (90) días calendarios a la fecha de vencimiento de su período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no prorrogarlo.
Que vencido el término de duración del contrato de arrendamiento, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., mediante comunicación escrita notificó a la arrendataria su formal intención de no renovar el contrato de arrendamiento, como se desprende de la comunicación de fecha 01 de diciembre de 2014, la cual fue recibida por la arrendadora.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., en fecha 12 de enero de 2015 envió una comunicación a la arrendadora, ratificándole su intención de acogerse a la prórroga legal que por derecho le corresponde.
Que a su vez, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., mediante carta de fecha 06 de febrero de 2015, le manifestó a la arrendataria que debido a los constantes incumplimientos en el pago de los cánones de arrendamiento no tenían el derecho al beneficio o prerrogativa de la prórroga legal, por lo cual perdieron tal derecho.
Que posteriormente, según comunicación de fecha 04 de mayo de 2015, la arrendataria reiteró nuevamente su intención de hacer uso de la prórroga legal, recibiendo como respuesta que debido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, no cabía la prórroga legal, y por lo tanto, debían desocupar el inmueble.
Que luego de diversas negociaciones entre las partes, en fecha 21 de septiembre de 2015, la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., le remitió a la arrendataria una nueva comunicación en donde acordaron: (a) aceptar la solicitud de prórroga legal solicitada por la arrendataria, a partir del día 01.03.2015, y (ii) ajustar el canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 294.500,00 mensuales.
Que mediante documento protocolizado en fecha 01.04.2016, por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotada bajo el número 2016.126, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.14124, correspondiente al libro folio real del año 2016, la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., adquirió el inmueble, pasando a partir de esa fecha a ser la nueva arrendadora, operando la subrogación de ley contenida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la arrendataria no desocupó el inmueble objeto de la presente demanda, una vez vencida la prórroga de ley, por lo cual ha violado las normas establecidas en la ley especial, así como en las disposiciones contractuales.
Que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., como nueva propietaria y arrendadora del inmueble, inició de manera amistosa conversaciones con la arrendataria, para que procediera a desocupar el inmueble, ya que la prórroga legal se encontraba vencida, resultando infructuosos todos los esfuerzos para que de manera voluntaria desocupara el inmueble.
Que como consecuencia de la contumacia por parte de la arrendataria, la arrendadora procedió el día 15 de diciembre de 2016 a presentar por ante la URDD, demanda por cumplimiento de contrato, cuyo objeto consistía en la entrega judicial del inmueble.
Que dicha demanda fue conocida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual dictó sentencia en fecha 15 de mayo de 2017, DECLARANDO SIN LUGAR la demanda, bajo el fundamento que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS no gozaba del derecho legítimo para obrar como actora en la presente controversia, alegando para ello, a decir del mencionado Juzgado, la falta de notificación de la compra del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Que la arrendataria estaba y está en pleno conocimiento de que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS es la nueva arrendadora del inmueble, por cuanto los miembros de la Junta Directiva sostuvieron conversaciones amistosas con los representantes legales de la arrendataria, para lograr la entrega voluntaria y amistosa del inmueble, y que para el supuesto negado que esta circunstancia cierta sea negada por la demandada, constituye un hecho no controvertido que la arrendataria tiene pleno y absoluto conocimiento civil y judicial que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS es la arrendadora y propietaria del inmueble, con fecha cierta el día 17 de abril de 2017, fecha en la cual fue citada en el juicio de cumplimiento intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
Que la demandante no ha recibido el pago de los cánones de arrendamiento que le corresponde, por ser la propietaria arrendadora del inmueble, a pesar de que la arrendataria tiene conocimiento cierto, real y efectivo desde el día 17 de abril de 2017, que la hoy demandante es la propietaria del mismo.
Que al haber incumplido la arrendataria con su obligación principal de pagar de manera oportuna el canon de arrendamiento, la misma se encuentra incurriendo en causales de desalojo o terminación del contrato de arrendamiento, y que en efecto, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017 y enero de 2018.
Que por las razones anteriormente expuestas, procede a demandar a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, al desalojo del inmueble y al pago de los cánones de arrendamiento adeudados, así como los que se sigan causando hasta la sentencia definitiva, más la respectiva corrección monetaria.
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada opuso como defensa de fondo para que sea decidida como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad de la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., para intentar la presente demanda de Desalojo, y de su representada para sostenerla, con fundamento en la decisión dictada en fecha 15 de mayo de 2017 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del juicio de Cumplimiento de Contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., En dicha decisión el Juzgado antes mencionado, declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por la hoy demandada, estableciendo que INVERSIONES CISMAS C.A., a pesar de haber demostrado por documento público que era la nueva propietaria del inmueble arrendado, no probó ni demostró haber recibido, bajo cesión o traspaso, en su oportunidad, los derechos que como arrendador contrajo la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUIS C.A., en el contrato de arrendamiento suscrito con la empresa GRUPO MATA MINARDO C.A., obviando la autorización o cesión de derechos que establece la ley especial, por lo que la demandante no ha sustituido a la persona jurídica de la arrendadora ni se ha subrogado en tal posición.
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada negó y contradijo todos y cada uno de los hechos narrados por la demandante, de igual modo rechazó la procedencia del derecho invocado en el escrito de la demanda, por estar sustentado en hechos falsos. En tal sentido, sostuvo que no consta en autos que la nueva propietaria, ni su vendedora hubieren cumplido con las expresas disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificando a la arrendataria su voluntad de vender; tampoco que, habiéndosele negado, por decisión previa y firme en otro juicio, el carácter de subrogada o nueva arrendadora, por violación de esa norma, hubieren procurado su posterior cumplimiento, de manera que como nueva y presunta cesionaria de los derechos y obligaciones de la originaria arrendadora, no puede pretender ningún derecho en ausencia de la respectiva notificación. Y que habiendo sido intentada la demanda por una empresa cuya supuesta subrogación, en sustitución de la arrendadora original, le fue negada y rechazada expresamente en el juicio de cumplimiento, es evidente que la demandante no tiene la debida legitimación para sostener la acción de cumplimiento de contrato, lo que hace inadmisible la demanda.
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó que la empresa INVERSIONES CISMAS C.A., hubiere realizado gestión extrajudicial alguna para la desocupación del inmueble, por encontrarse vencida la prórroga legal desde el 28 de febrero de 2016, en todo caso, vencida la prórroga legal, lo procedente era intentar el juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo y no el desalojo por falta de pago como erróneamente se propuso, pues si el contrato estaba vencido, no podría considerársele a tiempo indeterminado. De allí que la formula de derecho en que se basó la actora para demandar el desalojo por falta de pago no tiene asidero jurídico, pues si operó el vencimiento de la prórroga legal, de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto arrendador solo podría exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Sostuvo dicha representación judicial que desde el 14 de abril de 2016 la consignación de los alquileres se ha venido realizando por ante el Juzgado 29º de Municipio, que INVERSIONES CRISLUIS C.A., ha sido notificado de ello, reconociendo INVERSIONES CISMAS C.A., la existencia de ese procedimiento de consignación, por lo que en aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surge a favor de la arrendataria, salvo prueba en contrario, la presunción de solvencia en el pago. Asimismo indicó que el artículo 54 eiusdem obliga al arrendatario, una vez, efectuada la primera de las consignaciones arrendaticias, a seguir consignando en el mismo Tribunal, entonces, no existe manera alguna que se tenga por incumplida la obligación de pago del alquiler, cuando su representada ha obrado conforme a la ley, efectuando las consignaciones ante el Tribunal primigenio, de manera que habiendo efectuado la consignación a favor de INVERSIONES CRISLUIS C.A., nada impedía a INVERSIONES CISMAS C.A., a retirar dichas consignaciones.
Por todo lo expuesto, la representación judicial de la parte demandada solicitó se declare sin lugar la demanda.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose este juzgado para decidir el merito de la presente causa, observa quien suscribe que ha sido opuesta como defensa de fondo de la parte demandada, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción, y de la parte demandada para sostenerla, punto el cual al estar íntimamente vinculado con los hechos sujetos a pruebas, en base a una estructura de sentencia mas coherente, será resuelto una vez analizado el material probatorio traído a los autos por las partes.
En ese sentido, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, a fin de emitir pronunciamiento sobre lo controvertido en la presente causa, procede quien suscribe a analizar el material probatorio cursante a los autos:
De las pruebas promovidas por la parte accionante
Junto con el escrito libelar la parte actora consignó a los autos:
 Marcado “B”, original del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de marzo de 2014, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 8, Tomo 27, Folios 38 al 44, el cual al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento público, emanado de un funcionario autorizado, desprendiéndose de dicho documento la existencia de una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, evidenciándose que en la Cláusula Tercera del contrato se estableció que dicho contrato tendría una vigencia de un año fijo, contado a partir del 01 de marzo de 2014, pudiendo prorrogarse por periodos iguales y sucesivos de un (1) año para cada prórroga. Y así se establece.
 Marcado “C”, comunicación de fecha 01 de diciembre de 2014, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y dirigida a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella la voluntad manifestada por la arrendadora INVERSIONES CRISLUI C.A., de no renovar el contrato de arrendamiento anteriormente señalado. Y así se establece.
 Marcado “D”, comunicación de fecha 12 de enero de 2015, emanada de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., y dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella la voluntad manifestada por la arrendataria GRUPO MATA MINARDO C.A., de acogerse a la prórroga legal. Y así se establece.
 Marcado “E”, comunicación de fecha 05 de febrero de 2015, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y dirigida a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella, entre otras consideraciones, la disconformidad manifestada por la arrendadora INVERSIONES CRISLUI C.A., por el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, manifestando que en virtud de ello no nace el derecho a gozar el ejercicio de la prórroga legal. Y así se establece.
 Marcado “F”, comunicación de fecha 04 de mayo de 2015, emanada de la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A. y dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella la voluntad manifestada por la arrendataria GRUPO MATA MINARDO C.A., en continuar alquilando el inmueble de autos, así como su intención de hacer uso de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.. Y así se establece.
 Marcada “G”, comunicación de fecha 29 de julio de 2015, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y dirigida a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella, la voluntad manifestada por la arrendadora, de no conceder la prórroga legal, y la ratificación de solicitud de desocupación inmediata del inmueble arrendado. Y así se establece.
 Marcada “H”, comunicación de fecha 21 de septiembre de 2015, emanada de la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., y dirigida a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., la cual al no haber sido desconocida o impugnada en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella, la voluntad manifestada por la arrendadora, de conceder la prórroga legal a partir del 01 de marzo de 2015, fecha en la que venció el contrato de arrendamiento, por lo cual solicitaron la desocupación del inmueble para el día 29 de febrero de 2016. Y así se establece.
 Marcado “I”, original del documento autenticado en fecha 08 de marzo de 2016 por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 22, tomo 45, folios 114 hasta 120, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 01 de abril de 2016, el cual quedó inscrito bajo el número 2016.126, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.14124, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016, Número 2015.652, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.13572, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, Número 2015.653, Asiento Registral 3 del Inmuble matriculado con el No. 240.13.18.1.13573, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, Número 2016.127, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.14125 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016. Dicho documento, el cual al no haber sido desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento público, emanado de un funcionario autorizado, desprendiéndose de dicho documento que la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., el bien inmueble objeto del presente juicio, y que a partir de la fecha de dicha operación, esto es, el 01 de abril de 2016, la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. debe tenerse como nueva propietaria del bien inmueble arrendado. Y así se establece.
 Marcado “J”, copia simple de las actuaciones contenidas en el expediente identificado con el número AP11-V-2017-000147, nomenclatura de este Circuito Judicial, contentivo del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., en su condición de propietario del inmueble de autos, contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., las cuales al no haber sido desconocidas o impugnadas en forma alguna, este juzgado las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documento público, emanado de un funcionario autorizado, desprendiéndose de dicho documento que en fecha 15 de mayo de 2017 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo del juicio antes mencionado, dictó sentencia definitiva por medio de la cual declaró con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad activa opuesta por la representación de la parte demandada, y en consecuencia, sin lugar la demanda. Y así se establece.
En el lapso de promoción de pruebas la parte actora promovió:
 La representación judicial de la parte actora ratificó el valor probatorio de las actuaciones que fueron promovidas junto con el libelo de demanda. Con respecto al mérito favorable de los autos, este tribunal considera necesario recordar que es jurisprudencia reiterada de nuestro mas Alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, tal y como se ha realizado en la presente decisión. Y así se establece.
 Copia certificada del expediente identificado con el número AP11-V-2017-000147, de la nomenclatura de este Circuito Judicial, contentivo del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A. Con respecto a dicho medio probatorio, este Juzgado observa que ya fue analizado con anterioridad, confiriéndose el respectivo valor probatorio. Y así se establece.
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
En el lapso de promoción de pruebas la representación judicial de la parte demandada promovió:
 Copias certificadas del expediente identificado con el número AP31-S-2016-003051, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales al no haber sido desconocidas, tachadas o impugnados en forma alguna, este juzgado valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ellas las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., alegando que la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2016 por la cantidad de Bs. 203.300,00 sin razón o motivo alguno, todo en aplicación de lo dispuesto en los artículos 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.
 De conformidad con el principio de comunidad de pruebas, la representación judicial de la parte demandada hizo valer a favor de su representada, el mérito favorable que surge de las copias promovidas por la actora en el juicio principal, relacionadas con la demanda que por cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A. Con respecto al mérito favorable de los autos, este tribunal considera necesario recordar que es jurisprudencia reiterada de nuestro mas Alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, tal y como se ha realizado en la presente decisión. Y así se establece.

Analizada la oferta probatoria traída a los autos por las partes, corresponde a este sentenciador como primer punto dirimir el argumento de la parte demandada referido a la falta de cualidad de la parte accionante para sostener el presente juicio, lo cual pasa a realizar previa las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte demandada alegó que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., dictó sentencia definitiva en fecha 15 de mayo de 2017, por medio de la cual declaró con lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, estableciendo que la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., a pesar de haber demostrado por documento público que era la nueva propietaria del inmueble arrendado, no probó ni demostró haber recibido bajo cesión o traspaso, en su oportunidad, los derechos que como arrendador contrajo la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., en el contrato de arrendamiento suscrito con la empresa GRUPO MATA MINARDO C.A., obviando la autorización o cesión de derechos que establece la Ley especial, por lo cual el demandante no ha sustituido a la persona jurídica de la arrendadora ni se ha subrogado en tal posición.
De igual forma expresó que en atención al fallo dictado, no recurrido en forma alguna por la parte actora, existe cosa juzgada formal en relación a que no obstante la compraventa del inmueble arrendado por parte de INVERSIONES CISMAS C.A., ésta no ha sustituido ni se ha subrogado en los derechos originarios de INVERSIONES CRISLUI C.A., en el contrato de arrendamiento, puesto que tal compra se hizo “obviando autorización o cesión de derecho que establece la Ley especial”, omisión que hasta la fecha no ha sido suplida de forma alguna, pues no consta de autos ni existe actuación alguna que demuestre que INVERSIONES CRISLUI C.A., hubiere dado cumplimiento a la obligación ineludible de notificar a su representada, con carácter auténtico, su voluntad de vender el inmueble, tal como lo pauta el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en referencia al artículo 42 eiusdem. Y que fue así como INVERSIONES CISMAS C.A., en connivencia con su vinculada y relacionada, jurídica y comercial, INVERSIONES CRISLUI C.A., hecho admitido por aquella en el libelo de demanda, infringiendo expresas normas de orden público, antes invocadas, fue relegada del proceso por el cual pretendió la entrega del inmueble, en el caso actual el objetivo es el mismo, esta vez por la vía del desalojo, aduciendo la falta de pago de las cuotas de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2017 por estar la hoy demandada, según el dicho de la actora, en conocimiento de la nueva titularidad del bien arrendado a partir del día 17 de abril de 2017, fecha en la cual fue citada para intervenir en aquel juicio.
Finalmente indicó la representación judicial de la parte demandada que con fundamento en la decisión reseñada y por el incumplimiento de expresas normas previstas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario nunca podría considerarse a la demandante como causahabiente particular de INVERSIONES CRISLUI C.A., mucho menos calificada para ejercer y hacer valer en juicio, un derecho que le es ajeno, en infracción del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, con base a las razones expuestas y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opuso como defensa de fondo para que sea decidida como punto previo, la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción de desalojo y de la demandada para sostener la referida acción.
Tal solicitud, impone a quien suscribe analizar la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la cual establece:
Artículo 361 En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado del presente fallo)

De la norma antes citada se desprende que falta de cualidad o falta de interés del actor constituye una defensa perentoria que tiene que ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, pues el Juez debe dictar una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas oportunamente, en la cual previamente a la valoración de los argumentos de fondo se establezca de manera expresa si efectivamente los sujetos procesales que participan en juicio son los llamados por la ley a sostener de manera activa o pasiva el proceso en curso .
En este sentido es aclarar necesario los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en el juicio, para establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad de la consecución de la justicia.
La cualidad o legitimación ad causam, debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en un aspecto activo o pasivo, es decir, es un problema de afirmación del derecho, que está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, entendiéndose que si la parte actora se afirma titular del derecho, entonces está legitimada activamente; si no fuese el titular del derecho invocado, entonces carecería de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En tal sentido, existe Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, ratificada en la actualidad, que determina lo siguiente:
“(…)Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio”.

En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 01116, de fecha 18 de Septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo que es reiterado en la actualidad, cuyo extracto se transcribe a continuación:
“(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”;… “Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente”.

Ahora bien, algunos juristas desarrollan la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión jurídica que se hace presente con el aumento registrado en los poderes de los jueces, en virtud de que la procedencia de la pretensión tiene que ver con la aptitud de la pretensión y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento, surgida de un efecto absoluto de la facultad de juzgar una acción que se manifiesta objetiva, subjetiva, clara y carente de posibilidad jurídica de ser tutelada por el ordenamiento normativo.
En este sentido, observa quien suscribe que consta de autos que inicialmente la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., el inmueble objeto del presente juicio, tal como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de marzo de 2014, bajo el número 8, Tomo 27, folios 38 al 44, con lo cual resulta evidente que la relación locativa en principio se erigió entre ellos. Y así se establece.
De la misma forma consta en las actas que conforman el presente expediente que en fecha 01 de abril de 2016 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., dio en venta a la hoy demandante el inmueble antes mencionado, hecho este que pese a que la accionada sostiene se realizó sin dar cumplimiento a la obligación ineludible que su arrendador de notificar a su representada, su voluntad de vender el inmueble, tal como lo pauta el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue impugnado, razón por la cual no resulta controvertida en el caso de marras la condición de propietario de la accionante sobre el bien inmueble descrito en autos. Y así se establece.
Así las cosas, establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

Emergiendo de la norma antes trascrita la obligación del nuevo propietario de un inmueble que estuviese arrendado previamente a su adquisición, de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados por los sujetos contractuales iniciales, siendo evidente que para que dicha negociación surta efecto contra el arrendatario, debe el mismo ser notificado de ella en aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Sobre este tipo de notificaciones la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo de fecha 20 de mayo de 2005, caso Regalos Coccinelle, afirmó lo siguiente:
“En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.
(…)
En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.
En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial”.

Desprendiéndose del criterio antes trascrito la posibilidad avalada por la máxima exponente Civil de tener a derecho al arrendatario en relación con el negocio jurídico de compra venta que realizara su arrendador con un tercero, cuando contra el se hubiere intentado en base a esa cualidad –nuevo propietario del inmueble- acción judicial en la que se tuviese a derecho en razón de su efectiva citación, momento en el cual en criterio de quien suscribe ocurriría la plena subrogación de los derechos sobre el arrendamiento existente y a su vez de ser el caso, nacería el derecho de intentar la acción prevista en el artículo 43 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, máxime si dicha condición de propietario resulta incuestionable en el referido proceso.
En ese sentido, observa quien suscribe que en el caso de marras, si bien, tal y como lo expone la parte accionada, la misma no fue expresamente notificada por su arrendador o el nuevo propietario del inmueble de la traslación de propiedad ocurrida, en base al criterio jurisprudencial antes trascrito el cual comparte plenamente quien suscribe, resulta evidente que desde el día 17 de abril de 2017, fecha en la cual la hoy accionada quedó citada en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que se ventilara ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, quedó a derecho en relación con la compra venta suscrita y la condición de propietario de la parte hoy accionante, condición esta ratificada plenamente mediante sentencia definitivamente firme de fecha 15 de mayo de 2017 dictada por el tribunal de la causa, en la que expresamente estableció que quedo probada la condición de propietario del accionante, materializándose así la subrogación plena de los derechos arrendaticios a favor del hoy accionante, debiendo tener en adelante el hoy accionado a su antagonista judicial como su arrendador, lo cual sin lugar a dudas determina su cualidad para sostener el presente juicio como parte accionante y la cualidad pasiva como arrendatario de la parte accionada, siendo forzoso para quien suscribe declarar SIN LUGAR la falta de cualidad activa y pasiva alegada por la parte demanda en la presente causa. Y así se establece.
Resuelto como ha sido el alegato formulado por la parte demandada, referente a la falta de cualidad de las partes en la presente causa, corresponde a este Sentenciador pronunciarse con respecto a la procedencia de la acción por desalojo intentada en su contra, por cuanto en su criterio, lo procedente era intentar el juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo, pues si el contrato estaba vencido, no podría considerársele a tiempo indeterminado, señalando que al haber operado “(…) el vencimiento de la prórroga legal, de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto arrendador solo podría exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”
Visto lo anterior y a los fines de dilucidar lo alegado por la parte demandada, debe forzosamente este Sentenciador analizar la temporalidad del contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio, y para ello observa:
Establece la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 13 de marzo de 2014, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 8, Tomo 27, Folios 38 al 44 lo siguiente:
“TERCERA: La vigencia de este contrato será de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del día 01 de marzo de 2014. Al vencimiento del período inicial previsto para la vigencia de este contrato, el mismo podrá considerarse prorrogado por períodos iguales y sucesivos de UN (1) año para cada prórroga, salvo que alguna de las partes notificare a la otra por escrito y con una anticipación de NOVENTA (90) días calendarios a la fecha de vencimiento de su período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no prorrogarlo. Queda expresamente entendido y aceptado por LA ARRENDATARIA que al finalizar el presente contrato, deberá entregar EL INMUEBLE a LA ARRENDADORA, completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones en que fue recibido.”

Así las cosas, se evidencia de autos de la misma forma que en fecha 01 de diciembre de 2014 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., le comunicó de manera tempestiva a la arrendataria, sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas. No obstante se evidencia de autos que la arrendataria en varias oportunidades manifestó su intención de acogerse a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, de autos se desprende que en fecha 21 de septiembre de 2016 la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., arrendadora del inmueble, remitió comunicación a la arrendataria en la cual expresamente le manifestó a la hoy demandada que la prórroga legal se entendería vigente a partir del 01 de marzo de 2015 y finalizaría el 29 de febrero de 2016, lo cual, pese a ser contrario a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece una prórroga legal de seis (6) meses para aquellas relaciones arrendaticias cuyo plazo de duración fuera de un (1) año fijo, este juzgado en atención al principio de autonomía de la voluntad contractual de las partes, considera extendida la prorroga hasta la fecha el 29 de febrero de 2016, al no ser este un hecho controvertido de la presente acción. Y así se establece.
Así las cosas, observa quien aquí administra justicia de las copias certificadas del expediente identificado con el número AP31-S-2016-003051, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., se realizaron a partir del mes de abril de 2016 por la cantidad de Bs. 203.300,00, exponiendo la hoy demandada en el escrito inicial de consignaciones, que su arrendadora sin razón o motivo alguno no quiso recibir el pago referido al mes de abril de ese año, lo cual, aunado a los limites de la presente acción, en la que la parte actora señala la falta de pago de los meses de de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017 y enero de 2018, -los cuales la parte hoy accionada debía pagarle directamente o consignar en su favor, en virtud de haber operado la subrogación de los derechos de arrendamiento en razón de la acción judicial supra mencionada- llevan a quien suscribe a la convicción de que hasta el mes de marzo de 2016, INVERSIONES CRISLUI C.A., recibió el pago de los cánones de arrendamiento pactados. Y así se establece.
En este sentido, establece el artículo 1.600 del Código Civil, que “(…) Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “(…) En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, siendo que en la presente causa, las partes contratantes expresamente determinaron que la prórroga legal de la relación locativa que los vinculaba estaría en vigencia hasta el 29 de febrero de 2016, en criterio de quien suscribe, al haber recibido la arrendadora inicial el pago relativo al mes de marzo de 2016, y continuar ocupando el inmueble la parte hoy demandada, operó la tácita reconducción de la relación arrendaticia existente entre las partes, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en virtud de lo cual, en criterio de este sentenciador, la acción de DESALOJO intentada resulta la jurídicamente correcta de cara a la indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia. Y así se establece.
En este punto, corresponde a este Sentenciador verificar si en la presente causa se encuentran verificados los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de DESALOJO por falta de pago, y para ello observa:
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”

En tal sentido, alega la representación judicial de la parte actora que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar, de manera oportuna, el canon de arrendamiento, incurriendo en causales de desalojo o terminación del contrato de arrendamiento, tal como lo establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, y que a la fecha de interposición de la demanda la arrendataria ha dejado de pagar los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y el mes de enero de 2018, los cuales la parte hoy accionada debía pagarle directamente o consignar en su favor, en virtud de haber operado la subrogación de los derechos de arrendamiento en razón de la acción judicial supra mencionada, razón por la cual solicitó el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento adeudados.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada alegó que su representada se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, y que en virtud de haberse negado la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento, procedió a consignar desde el 14 de abril de 2016 los cánones de arrendamiento causados sobre el inmueble objeto del presente juicio por ante el Juzgado 29º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, actuaciones que rielan en el expediente número AP31-S-2016-000351, de la nomenclatura de dicho Juzgado, por lo que, según la opinión de la demandada, en aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios surge a su favor, salvo prueba en contrario, la presunción de solvencia en el pago.
En ese sentido observa quien suscribe que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece:
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

Desprendiéndose de la norma trascrita que el estado de solvencia del arrendatario dependerá de la legitimidad y ajuste de las consignaciones arrendaticias realizadas a las pautas establecidas en ese sentido por la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, establece el articulo 51 de la precitada Ley que cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Por su parte el artículo 53 a efectos de definir el procedimiento para la realización y validez de las consignaciones arrendaticias estableció:
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.

Así las cosas, observa este Sentenciador que si bien se evidencia que la arrendataria hoy demandada desde el 14 de abril de 2016 ha venido consignando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado 29º de Municipio, es claro que dichas consignaciones se han venido realizando a favor de INVERSIONES CRISLUI C.A., quien con posterioridad a la sustanciación y decisión de la causa Nº AP11-V-2017-000147, nomenclatura de este Circuito Judicial, contentivo del juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., en razón de la notificación validada en base al criterio jurisprudencial de la máxima exponente Civil, resulta ser un tercero que no forma parte de la relación arrendaticia, ya que como ha quedado claro, habiendo operado la subrogación de los derechos de arrendamiento, la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A., sin que se evidencie de autos que la hoy demandada, estando en conocimiento de tal sustitución, desarrollara actividad alguna para notificarla de las consignaciones arrendaticias que alega realizadas en su favor, razón por la cual, siendo que la notificación en referencia no se realizó por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Y así se establece.
A mayor abundamiento observa este sentenciador que el artículo 55 de la precitada ley establece que el dinero consignado conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirado por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, de lo cual resulta evidente que dichos montos no se encuentran disponibles para el hoy accionante, por cuanto del expediente de consignaciones se observa que se determinó desde el escrito inicial de consignaciones presentado por la parte demandada ante el Tribunal de Municipio supra mencionado, como beneficiario de tales consignaciones a la sociedad mercantil INVERSIONES CRISLUI C.A., razón por la cual, mal podría considerarse a la demandada eximida o liberada de su obligación de pago a favor de la hoy accionante. Y así se establece.
En base a todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, habiendo la representación judicial de la parte actora cumplido con su correspondiente carga, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, haciéndose acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 34 literal a, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, al quedar demostrado en autos no solamente la existencia de la obligación pecuniaria que afirmaba incumplida; sino además, la titularidad del derecho que solicita tutelar, no habiendo la parte demandada aportado elementos probatorios que llevaran la convicción de quien suscribe a considerar cumplida su obligación de pago de cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, y el mes de enero de 2018, a favor de la parte hoy accionante, resulta forzoso para este Juzgador determinar que la demanda propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo condenarse a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con el número TOP 4-9, ubicado en el piso cuarto (4to) del ala este del edificio Parque Cristal, situado frente a la Ave. Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta Avenida de la Urb. Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda. Asimismo, deberá la parte demandada pagar a la actora los cánones de arrendamiento reclamados en la presente acción, más los que se sigan causando hasta que quedó materializada la medida de secuestro practicada en la presente causa. Y así deberá ser declarado expresamente en la parte dispositiva del presente fallo.
Con respecto a la corrección monetaria solicitada por la parte actora en el petitorio de su libelo de demanda, y por cuanto de la lectura del contrato de arrendamiento de autos no se evidencia que las partes intervinientes en el mismo hubieren establecido tal ajuste, es por lo que este Juzgado niega lo solicittado. Y así se establece.
Como consecuencia de lo anterior, este Juzgado declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículos 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: PARCIAMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., todos suficientemente identificados en autos, de conformidad con lo establecido en el ordinal primero del artículo 34 del Decreto Ley con Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar a la actora el bien inmueble constituido por un local distinguido con el número TOP 4-9, ubicado en el piso cuarto (4to) del ala este del edificio Parque Cristal, situado frente a la Ave. Francisco de Miranda en la calle Primera entre Tercera y Cuarta Avenida de la Urb. Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, así como al pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de mayo de 2017, hasta la fecha en que se materializó la medida de secuestro decretada en la presente causa, a razón de Bs. 203.000 cada uno.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 08 días del mes de marzo de 2018. 207º y 158º.
EL JUEZ,

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAN LENNY CABRERA PRINCE.
En esta misma fecha, siendo las 2:39 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

JAN LENNY CABRERA PRINCE.
WGMP/JLCP
Asunto: AP11-V-2018-000038