TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de mayo de 2018
208º y 159º

ASUNTO: AP11-V-2017-000962
PARTE ACTORA: Ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-13.027.541.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL MEZZONI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-1.480.816, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 3.076.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARIA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.309.108.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BELKYS LAREZ MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-10.547.939, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 125.586.
MOTIVO: DESALOJO.
-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 10 de julio de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado MANUEL MEZZONI, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, quien procedió a demandar a la ciudadana MARIA ZORAIDA ZAMORA DE BARRETO, por DESALOJO.
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto de fecha 13 de julio de 2017, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para la audiencia de mediación al quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, y en caso de no lograr acuerdo alguno, para la contestación de la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a aquél, instándose al efecto a la actora a consignar los fotostatos necesarios a fin de la elaboración de la compulsa.
Mediante diligencia presentada en fecha 21 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa, siendo librada en esa misma fecha.
Consta al folio 97 del presente asunto que, en fecha 2 de agosto de 2017, el ciudadano MIGUEL ÁNGEL ARAYA, Alguacil adscrito a este Circuito, dejó constancia de haber citado a la parte demandada, consignando a los autos el recibo de citación debidamente firmado.
En horas de despacho del día 9 de agosto de 2017, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia de Mediación, la misma se llevó a cabo con las formalidades de Ley.
En fecha 27 de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual contestó al fondo de la demanda.
Seguidamente, mediante auto dictado en fecha 2 de octubre de 2017, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, fijándose un lapso de ocho (8) días de despacho para la promoción de pruebas, tres (3) para oposición y tres (3) para la admisión.
Durante el lapso probatorio las partes hicieron uso de su derecho, promoviendo los medios de pruebas que consideraron pertinentes en defensa de sus intereses, las cuales fueron admitidas mediante providencias de fecha 23 de octubre de 2017.
Durante el despacho del día 23 de noviembre de 2017, oportunidad fijada para que tuviera lugar las Inspecciones Judiciales acordadas por el Tribunal, las mismas se llevaron a cabo con las formalidades de Ley.
Mediante auto fechado 1ro de diciembre de 2017, se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia de Juicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue diferida con motivo a la notificación del abocamiento ordenado por la Juez Temporal en el periodo de suplencia comprendido en diciembre 2017 y enero 2018.
Reincorporada la Juez Titular de este Juzgado, se ordenó notificar a las parte a los efectos de fijar nuevamente la Audiencia de Juicio, materializándose en fecha 16 de mayo de 2018, oportunidad en la cual se fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia de Juicio.
En fecha 22 de mayo de 2018, oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia de Juicio, la misma tuvo lugar con las formalidades de Ley.
Finalmente, en fecha 23 de mayo de 2018, se dictó auto mediante el cual se publicó el dispositivo del fallo, dejándose constancia que el extenso de la decisión se publicaría dentro de los tres (3) días siguientes a la referida fecha.

MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte actora en su escrito libelar que, en fecha 3 de febrero de 2014, adquirió un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 1415, el cual forma parte del edificio CENTRO PARQUE CARABOBO, situado con dos frentes: uno que da a la Avenida Universidad entre las esquinas de Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que el referido inmueble al momento se su adquisición se encontraba ocupado en condición de arrendataria por la hoy demandada, quien luego de haber culminado el contrato sin acuerdo alguno, se quedó en el inmueble sin pagar el canon de arrendamiento convenido desde febrero del año 2014, en la cuenta que a tal efecto se le indicó a través de notificación practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial.
Finalmente refirió que, tiene la necesidad de habitar el inmueble toda vez que, vive arrendada con su núcleo familiar y su arrendador le pidió la desocupación del mismo, juicio que se encuentra en fase de ejecución ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, fundamentando su pretensión de Desalojo en lo dispuesto en los artículos 91, ordinales 1º y 2º; 98; 99 y 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, específicamente refirió que, su representada inició una relación arrendaticia con el ciudadano PEDRO DOMINGO NARANJO ESCULPI en fecha 2 de julio de 2003, sobre un bien inmueble destinado a vivienda para ella y su núcleo familiar, dicho contrato fue renovado en los años posteriores 2004, 2005, 2006, 2007.
Asimismo, en varias oportunidades el arrendador le manifestó su intensión de vender el inmueble, siendo la arrendataria la primera opción para comprar, aunado a ello el arrendador y la arrendataria llegaron a un acuerdo verbal de pagar el canon de arrendamiento en efectivo y sin ningún tipo recibos. La arrendataria cancelaba los servicios (agua, luz, teléfono y condominio), pidiéndole que dichos recibos fueran emitidos para llevar un control, recibos que el arrendador se negó a darle, puesto que existía una confianza y una amistad de por medio y nunca existió problema alguno.
Así las cosas, que desde el año 2008 al año 2014 se pagaba el canon de arrendamiento en efectivo y sin ningún tipo de recibos, en ese mismo su representada se enteró que el inmueble había sido vendido, pese de encontrase, en su decir, solvente con el pago del canon de arrendamiento.
Finalmente refirió que, desconoce a la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, como propietaria del inmueble arrendado por no existir contrato alguno que la obligue a pagarle un monto definido, pues se exige un derecho no ejercido ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, quien no ha decretado desalojo alguno, ni regulado el pago del canon ni existe oferta preferencial que su representada haya aceptado o rechazado, ni prorroga alguna, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda.
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Objeto controvertido
La pretensión sujeta al estudio de este Tribunal lo constituye el demostrar el estado de necesidad de la accionante, así como el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y como consecuencia de ello, la procedencia de la pretensión contenida en la demanda por DESALOJO incoada y el pago de los cánones insolutos, y por ende, la condenatoria a la entrega del bien inmueble objeto del contrato.
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcado A, inserto a los folios 7 al 12, copia certificada de documento de compraventa protocolizado en el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 3 de febrero de 2014, median el cual la ciudadana MORELYS LEAL, parte actora, adquirió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, hace plena fe respecto de los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, y por tanto legitima a la nombrada ciudadana al ejercicio de la acción de desalojo que nos ocupa;
• Marcado B, inserto a los folios 13 al 20, copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante Notaría Pública, suscrito entre el ciudadano PEDRO NARANJO, quien vendió dicho inmueble a la hoy accionante, y la ciudadana MARÍA ZAMORA, parte demandada en la presente causa, y reproducido en copia simple a los folios 165 al 171. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la relación arrendaticia entre accionante y demandada, por haber adquirido la primera de las referidas el inmueble que en calidad de arrendamiento ocupa la demandada;
• Marcado C, inserto a los folios 21 al 54, copias certificadas de actuaciones administrativas seguidas por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, entre las que destaca la Providencia Administrativa distinguida con la nomenclatura MC-001168, mediante la cual se habilita la vía judicial para que las partes diriman su conflicto por ante los Tribunales de la República, competente para tal fin. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, lo indicado;
• Marcados D, inserto a los folios 55 y 56, copia simple y certificada del Acta de Nacimiento del ciudadano GEORGE KEVIN, hijo de la accionante. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, sin embargo, nada prueba sobre los hechos controvertidos, por tanto se desecha del proceso.
• Marcado E, inserto a los folios 57 al 78, resultas en original de notificación judicial practicada a instancia de la actora, por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 22 de junio de 2017, a la ciudadana MARÍA ZAMORA, donde la solicitante, hoy pretendiente, le hace saber que adeuda los cánones comprendidos desde el 3 de febrero de 2014 al 30 de abril de 2017, por la cantidad de TRECE MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.650.000,00), los cuales debe depositar en la cuenta que allí se indica. Igualmente le hace saber a la arrendataria que debe depositar en la cuenta aludida los cánones que se sigan venciendo en razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), por cada mes. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, las indicadas;
• Marcado F, inserto a los folios 79 y 80, copia simple de Acta de Matrimonio que si bien no fue impugnada, nada aporta sobre los hechos controvertidos, por tanto se desecha del proceso.
• Marcado G, inserto al folio 81, Impresión de Cédula Catastral que carece de firmar, que si bien no fue impugnada, nada aporta sobre los hechos controvertidos, por tanto se desecha del proceso.
• Marcado I, inserto a los folios 82 al 88, copia certificada de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte actora. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas;
• Marcado J, inserto a los folios 88 al 90, copia simple de documento privado dirigido al Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde el ciudadano ANTONIO COLANGELO aparece asistido por defensora pública auxiliar, por una parte; y el ciudadano ALFREDO DEL PORTILLO, apoderado judicial de la ciudadana MORELYS LEAL, por la otra, mediante el cual celebran transacción. Esta operado de justicia no le da valor alguno a dicha copia simple de documento privado, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que no aparece el sello de recibido por el Tribunal a quien va dirigido;
• Copia simple de instrumento poder que acredita la representación judicial de la parte demandada, inserto a los folios 99 al 103, y reproducido en copia simple a los folios 172 al 176. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas;
• Impresión de certificado electrónico de solvencia emanado de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, con número de confirmación 000194 y planillas de pago consignadas por ante la nombrada Superintendencia, a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea, folios 120 al 164. Dichas documentales corresponden a documentos públicos y administrativos, que no fueron atacados o impugnados en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de los pagos de cánones arrendaticios desde marzo de 2014 a agosto de 2017, ambos inclusive.
• Inspección judicial, la cual fue evacuada en fecha 23 de noviembre de 2017, folios 204 al 207, previa la constitución del Tribunal en el inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nro. 3-B, que forma parte del Edifico Centro Dos, Esquina de Pepe Alemán, Avenida San Martin, Municipio Libertador, Distrito Capital, en presencia de los apoderados judiciales de las partes del proceso, dejando constancia este Juzgado que en el inmueble en cuestión se encontraba la ciudadana MORELYS LEAL y dos personas más, incluida un menor, asimismo, se dejó constancia de la conformación y distribución de dicho inmueble y de algunos bienes y espacios que lo integran. Los hechos verificados a través de la inspección judicial, en criterio de quien aquí decide, nada prueban o aportan en relación con los hechos controvertidos.
• Inspección judicial, la cual fue evacuada en fecha 23 de noviembre de 2017, folios 208 al 211, previa la constitución del Tribunal en el inmueble cuyo desalojo se pretende, en presencia de la apoderada judicial de la parte demandada, dejando constancia este Juzgado del estado de uso y mantenimiento en que se encuentra el inmueble ya referido. Los hechos verificados a través de la inspección judicial, en criterio de quien aquí decide, nada prueban o aportan en relación con los hechos controvertidos.
• Copias certificadas relacionadas con el expediente AP31-V-2011-000194, nomenclatura del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, folios 214 al 224. Dichas documentales no fueron promovidas en la oportunidad procesal correspondiente sino durante la fase de evacuación de pruebas, es decir, que no se le permitió a la demandada ejercer el control de la misma, aunado a que no contiene decisión del Tribunal ya referido, en cuanto a los hechos que allí se refieren, por tanto se desechan a los fines del presente proceso.
• Comunicaciones emanadas de Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, folios 228 y 229, y comunicación emanada de Banesco, Banco Universal, C.A., folio 233, relacionada con prueba de informes que nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa.
• Testimoniales de los ciudadanos ARGELIA NAVARRO y LUIS SABINO, evacuados en la oportunidad de llevarse a cabo la Audiencia de Juicio en la presente causa. La primera nombrada al ser interrogada manifestó que conoce a la demandada, que le consta donde vive, que es una persona solvente, y que le consta que ha tenido interés de comprar el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. El segundo de los nombrados declara conocer a la demandada, la dirección donde vive y que dicha ciudadana se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios. Dichos testigos nadan aportan a los hechos controvertidos, ya que la solvencia en cánones arrendaticio a la que hacen mención, deriva de la inducción de la pregunta que le fue formulada, por lo que no conducen a esta Juzgadora a darle certeza a los dichos.

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Del Fondo
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
El asunto controvertido en la presente causa se circunscribe a demostrar el estado de necesidad de la accionante, así como el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento y como consecuencia de ello, la procedencia de la pretensión contenida en la demanda por DESALOJO incoada y el pago de los cánones insolutos, y por ende, la condenatoria a la entrega del bien inmueble objeto del contrato.
Al respecto, resulta imperativo traer a colación lo dispuesto en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que es del tenor siguiente:
“…Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado (…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial (…)…”.

De las disposiciones parcialmente transcritas se evidencia que, para la procedencia de una pretensión de desalojo deben demostrarse además de la existencia de la relación arrendaticia, ya sea mediante un instrumento escrito o contrato verbal, y algunas de las causales establecidas en la ley, entre ellas, tomando en cuenta lo alegado por la accionante, la falta de pago de cuatro (4) cánones arrendaticios, sin causa justificada; o, la necesidad justificada del propietario (arrendador) o pariente consanguíneo hasta le segundo grado, de ocupar el inmueble, la cual debe ser demostrada por medio de prueba contundente, conforme a la exigencia del legislador patrio.
En lo que respecta a la falta de pago alegada por la pretendiente, según se evidencia del contrato que vincula a las partes, aportado por la accionante junto al libelo de demanda, el canon fue establecido en doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), que equivalen hoy día a doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00), conforme a la Ley de Reconversión Monetaria, vigente desde enero de 2008. No obstante, la arrendataria demostró haber depositado (pagado), a través de la Superintendencia Nacional de la Vivienda, en el periodo comprendido entre marzo de 2014 a agosto de 2017, ambos inclusive, un canon mensual de un mil setecientos bolívares (Bs. 1.700,00) actuales, monto superior al establecido contractualmente, por lo que esta operadora de justicia considera que la arrendataria se encuentra solvente en el pago del canon arrendaticio, ya que si bien la actora le notificó a la arrendataria un canon mensual de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), en el año 2017, dicho monto no se corresponde con el canon contractualmente establecido.
En lo que respecta a la necesidad justificada para el propietario a algún pariente consanguíneo, hasta el segundo grado, no existe prueba contundente que lo demuestre, tal como lo exige la ley, por lo que tampoco procede el desalojo, ya que dicha causal no fue demostrada en la presente causa.
Por tanto, resulta forzoso para esta juzgadora declarar en la dispositiva, sin lugar la demanda incoada por la ciudadana MORELYS LEAL contra MARÍA ZAMORA, como en efecto lo hará. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana MORELYS MARGARITA LEAL CAMPOS, contra la ciudadana MARÍA ZORAIDA ZAMORA.
Por cuanto hubo vencimiento total, se condena en costas a la parte actora.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,

CAROLINA GARCÍA CEDEÑO.
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.
En esta misma fecha, siendo las dos y cincuenta y siete minutos de la tarde (2:57 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,

CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.
AP11-V-2017-000962
DEFINITIVA