Se inicio el presente juicio por demanda de Desalojo de inmueble que interpusiera por ante este tribunal el ciudadano José Ernesto Monsalve Rosales, representado por el abogado Juan Bautista Manzanilla Duran, en su carácter de arrendador, sobre un local comercial de su propiedad en contra de la ciudadana Loreley del Valle Salazar Cisneros, en su condición de arrendataria. Admitida la demanda se ordenó la citación de la demandada, negándose a firmar el recibo correspondiente, por lo que se ordenó la notificación por secretaria, y en la oportunidad legal de contestar la demanda, el tribunal repuso la causa al estado de admisión a través del procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordeno nuevamente la citación de la demandada, y en la oportunidad legal de contestar opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuso reconvención, y acompaño inspección extrajudicial. El tribunal negó la reconvención propuesta. En el lapso de pruebas solo parte actora hizo uso de tal derecho, y estando en la oportunidad para dictar sentencia dado el tribunal pasa a hacerlo previo las siguientes consideraciones:
Planteamientos y alegatos de las partes:
La parte actora ciudadano José Ernesto Monsalve propone la acción de desalojo sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la carrera 5 Urdaneta entre calles 4 y 5, edificio Nohelvys planta baja, signado con el N° 05-50, sector el centro de la ciudad de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa, señalando que en fecha 25 de febrero del año 2017, suscribió un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la ciudadana: Loreley del Valle Cisneros Salazar, por un lapso de seis meses, cuyo vencimiento tendría lugar el 25 de agosto del mismo año, en el cual establecieron de mutuo y amistoso acuerdo un canon de Arrendamiento de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00), pagaderos por meses vencidos a partir de la fecha arriba mencionada.
Que es el caso que la ciudadana Loreley del Valle Salazar Cisneros canceló los cánones de arrendamiento hasta el mes de Junio del año 2017, con retraso en el pago de los mismos, que tal como se puede apreciar de los recibos de pago anexo a la presente, recibo N° 07 marcados con la letra “B”, que corresponde al mes de marzo del año 2017, cuyo pago realizo el 21 de agosto del año 2017, recibo N° 08 marcado con la letra “C” correspondiente al mes de abril del mismo año, pagado el 12 de septiembre del citado año, recibo N° 09 marcado con la letra “D” que corresponde al mes de mayo, pagado el 29 de septiembre del precitado año, recibo N° 10 marcado con la letra “E” correspondiente al mes de Junio, pagado el 05 de octubre del año 2017. Que la arrendataria realizo los pagos extemporáneos incumpliendo lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, donde se convino que el pago de los referidos cánones de arrendamiento se realizaría por meses vencidos.
Que en diferentes oportunidades trato de hablar con la arrendataria para expresarle su preocupación en el pago esporádico de los referidos cánones de arrendamiento, pero se le hizo imposible siempre estaba ocupada, y visto que el contrato se venció el 25 de agosto del año 2017, en fecha 30 de octubre hizo entrega de una comunicación en la cual le manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en virtud de que ya se había vencido el mismo y que adeudaba los meses de Julio y Agosto del referido año, de los cuales anexa con la Letra “F”.
Que de los hechos antes narrados, se aprecia que la arrendataria ciudadana Loreley del Valle Salazar Cisneros, incumplió con las cláusulas Tercera y Séptima del contrato de arrendamiento las cuales establecen: Tercera: “El canon de arrendamiento convenido por ambas partes es por la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00), pagaderos por meses vencido y contados a partir de la fecha indicada en la cláusula cuarta de este mismo contrato, cuyo canon la arrendataria se obliga a cancelar puntualmente al vencimiento de cada mensualidad..”. Tal como lo establece la cláusula transcrita la arrendataria estaba obligada a cancelar los canes de arrendamiento al vencimiento de cada mes, lo cual no le dio cumplimiento, ya que los pagos los realizaba de manera extemporánea como lo expuso anteriormente lo cual queda demostrado con los recibos que se anexan a la presente demanda. Séptima: “El incumplimiento por parte de la arrendataria de dos mensualidades vencidas así como cuales quiera de las obligaciones que por medio de este contrato o por la Ley contrae “La Arrendataria”, da derecho a “El Arrendador” a dar resuelto el mismo de pleno derecho y el desalojo de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”.
Que la demanda que se intenta encuadra en los supuesto señalados en el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales en la letra “a” que establece: “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento…” e “i” que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley…”
Que fundamenta la presente demanda en los artículos 26, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el artículo 40 letras “a” e “i” de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales en concordancia con el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la parte demandada representada por su apoderado judicial José Gregorio Hernández Quintero en la oportunidad de contestar la demanda, impugno, rechazo y contradijo en los hechos como en el derecho la pretensión libeladas, fundamentado en la cuestión previa establecida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2, es decir, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio.”.
Propuso reconvención, fundamentada en el incumplimiento de reglas comunes al arrendamiento, en virtud que su representada ha sido perturbada en el uso pacífico de la cosa arrendada, tal y como lo prevé el artículo 1585 del Código Civil. Que como quiera que el contrato se prorrogo en el tiempo, al no otorgar las partes un nuevo contrato, es parcialmente cierto, que el ciudadano José Ernesto Monsalve Rosales, arrendador, perturbo de hecho y de derecho el uso y goce pacifico de la cosa arrendada cuando de una manera arbitraria y estando su representada consignando los cánones impidió el libre acceso al inmueble arrendado, por efecto de lo tacita reconducción, del mismo modo coloco un candado, tal como se puede evidenciar de la Inspección Extrajudicial de fecha 29 de Enero de 2018, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del estado Portuguesa, la cual apoya en este mismo acto para que sea agregada a las presentes actuaciones, que de conformidad el acceso al local arrendado fue bloqueado con un candado marca VIRO de color amarillo, todo conforme al particular tercero de la referida Inspección Extrajudicial. Que se tuviera el escrito como contestación de la demanda.
Pruebas de las Partes
Pruebas de la parte actora:
- Consigno original del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “A” celebrado entre los ciudadanos José Ernesto Monsalve Rosales y Loreley del Valle Salazar Cisneros, respecto al local cuyo desalojo se solicita, ubicado en la carrera 5 Urdaneta entre calles 4 y 5, edificio Nohelvys planta baja, signado con el N° 05-50, sector el centro de la ciudad de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa, celebrado en fecha 25 de febrero del 2017 cuyo plazo de duración fue de seis meses, con un canon de arrendamiento de la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) mensuales, pagaderos por meses vencidos, siendo el inmueble arrendado destinado única y exclusivamente para consultorio médico, y con fecha de vencimiento dicho contrato de fecha 25 de agosto de 2017.
El tribunal aprecia este contrato que no fue impugnado, tachado, ni desconocido en la oportunidad procesal correspondiente por la accionada, por lo cual adquirió el carácter de instrumento legal reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, al mismo se le atribuye el pleno valor probatorio que le confiere 1.363 del Código Civil, quedando establecido con dicho instrumento la relación arrendaticia existente entre las partes, y así decide.
- Acompaño los recibos de pagos de los canon de arrendamiento marcado con las letras B, C,D y E correspondientes a los meses marzo, abril, mayo y junio del año 2017, con el objeto de demostrar que la ciudadana Loreley del Valle Salazar Cisneros, cancelaba los cánones de arrendamiento de manera extemporánea.
Tales instrumentos no fueron objeto de impugnación por la parte demandada, por lo que el tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se demuestra la extemporaneidad en el pago por parte de la arrendataria, sin embargo no aporta mayor valor probatorio al proceso, tomando en cuenta que el objeto de la controversia es el desalojo basados en la falta de pago de los cánones de arrendamientos del mes de julio y agosto del 2017, y así decide.
Pruebas de a parte demandada:
-Acompaño Inspección extrajudicial de fecha 29 de Enero del año 2018 con la contestación de la demanda, realizada por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Sucre del estado Portuguesa, con el objeto de demostrar que el arrendador impedía el acceso a la arrendataria el libre acceso al inmueble arrendado, al bloquear la misma con unos candado colocados en los portones santa maría.
El tribunal desecha esta prueba, en virtud de que la misma fue promovida para sustentar el incumplimiento por parte del arrendador de las reglas comunes al arrendamiento, propuesta en la Reconvención, la cual fue negada por el tribunal en la oportunidad legal, razón por la cual esta juzgadora no se pronuncia al respecto, y así se decide.
El Tribunal estando en la oportunidad para dictar sentencia, lo hace en los siguientes términos:
Por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tanto las cuestiones previas opuesta por la parte demandada, así como las defensas de fondo debe ser decididas en la sentencia definitiva, el tribunal pasa a decidir prioritariamente la cuestión previa opuesta.
La parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, es decir : “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en el juicio”, alegando que tal como se puede evidenciar de la revisión de los recaudos acompañados como elementos instrumentales de la acción, no consta la titularidad de Derecho de Propiedad sobre el inmueble que demanda el actor, por lo que no puede tenerse como propietario del inmueble arrendado, por lo que apoya parcialmente la falta de legitimidad como propietario, siendo que no está probado de forma clara, fehaciente e irrefutable la condición de propietario, cual puede tenerse como un legitimado para intentar acción de desalojo alguno, y, así pide se declare. Que es sabido que solo el propietario tiene la disposición de sus bienes, o en su defecto el otorgamiento de esa facultad por ante funcionario que pueda dar fe pública al acto, por lo que al no constar lo segundo vale decir, un apoderado se presume la propiedad del arrendador-actas, siendo este un derecho inexistente en las actas procesales como repuesto del hecho jurídico del cual se trata.
Al respecto esta juzgadora considera:
La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se refiere a la falta de capacidad de las personas para actuar en juicio; la cual puede ser alegada y probada en caso de existir tal incapacidad, tomando en cuenta que el demandante para actuar en juicio debe ser una persona que éste en pleno goce de sus derechos civiles y puede por sí mismo o por medio de apoderado o representante que constituya, presentarse a juicio.
Conforme al artículo 18 del Código Civil:
“Es mayor de edad quien haya cumplido 18 años. El mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida Civil, con las excepciones establecidas por disposiciones especiales”.
De acuerdo a la norma transcrita, será incapaz por lo tanto, quien no pueda ejercer por si mismo los actos de la vida civil, como los menores de edad, quienes serán representados por sus padres; los entredichos, equiparados a los menores, quienes serán representados por su tutor; los inhábiles quienes serán representados por su curador.
Ahora bien, en el presente caso la parte actora ciudadano José Ernesto Monsalve Rosales, quien se identifica como venezolano, mayor de edad, capaz en derecho, de profesión u oficio profesor jubilado, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 5.128.472, se refiere a una persona que cuenta con mayoría de edad, y no quedando demostrado durante la secuela del proceso que se trate de una persona que no tenga capacidad para actuar, o que se trate de una persona entredicha o inhábil que requiera estar representada por un tutor o curador, razón por la cual la presente cuestión previa opuesta debe ser desestimada, y así se decide.
Así resuelta la cuestión previa opuesta por la parte demandada, declarándose improcedente, el tribunal pasa a conocer del fondo de la controversia, previo el análisis de las pruebas aportadas por las partes en los siguientes términos:
Fondo de la controversia:
Tal como están planteados los hechos, la presente acción incoada por el propietario arrendador ciudadano José Ernesto Monsalve Rosales tiene por objeto el desalojo por parte de la arrendataria ciudadana Loreley del Valle Salazar Cisneros, de un Local Comercial identificado como un Consultorio Médico, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio y agosto del 2017.
La parte actora acompaño al efecto, un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que fue valorado por este tribunal de fecha 25 de febrero del 2017, cuyo lapso de duración fue por seis meses, con fecha de vencimiento el día 25 de agosto del 2017, y que tomo el carácter de contrato a tiempo indeterminado dado que las partes en la oportunidad correspondiente al vencimiento del mismo, no celebraron contrato alguno en forma expresa.
En cuanto a la parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, representada por su apoderado judicial, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, es decir: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” la cual fue analizada y declarada improcedente y propuso reconvención, fundamentada en el incumplimiento de reglas comunes al arrendamiento por parte del arrendador, en virtud que su representada había sido perturbada en el uso pacífico de la cosa arrendada, la cual fue negada en la oportunidad legal por cuanto la cuantía de la reconvención no fue estimada.
Ahora bien, tal como consta del escrito libelar, la parte actora basó su acción en el artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales y de hecho el tribunal admitió la demanda de acuerdo a la señalada ley, sin embargo la misma Ley en su artículo 2º, a los fines de determinar los alcances del Decreto-Ley, distingue lo que se entiende por inmuebles destinados al uso comercial, pero hace una exclusión tácita donde exceptúa como local comercial los espacios donde funcionan consultorios, siendo que en el caso de marras, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en la clausula segunda describe que el inmueble objeto de arrendamiento sería utilizado por la Arrendataria única y exclusivamente como “Consultorio Médico”, razón por la cual el tribunal ordenó reponer la causa al estado de nueva admisión, rigiéndose conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999.
Frente a un contrato a tiempo indeterminado como el que nos ocupa, y ante las supuestas contravención de las estipulaciones contractuales contenidas en el contrato firmado entre las partes, el arrendador tiene la acción especial conocida como desalojo o desocupación que se sustancia en este caso conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil y que se rige por los preceptos contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya acción se fundamenta en las siete causales enumeradas en dicho artículo y donde el planteamiento de la parte actora se subsume en la causal contenida en el ordinal “a”, la cual expresa lo siguiente:
a) Que el arrendador haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Así, es indudable que frente a esta causal, las pruebas de la demandada deben estar guiadas a demostrar su solvencia, esto es comprobar que cumplió con su obligación de pagar los cánones de alquiler correspondientes a los meses de julio y agosto del 2017, tomando en cuenta tal y como lo hace valer la parte actora a los autos, que los pagos del canon de arrendamiento debían llevarse a cabo por mensualidades vencidas, de acuerdo a como quedo establecido en la clausula tercera del contrato de arrendamiento .
Señala la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente:
“El canon de arrendamiento convenido por ambas partes es por la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares (Bs. 260.000,00) pagaderos por meses vencido y contados a partir de la fecha indicada en la clausula cuarta de este contrato, cuyo canon la arrendataria se obliga a cancelar puntualmente al vencimiento de cada mensualidad. “
En la celebración de los contratos, nacen obligaciones mutuas para cada una de las partes, en el caso de los contratos de arrendamientos, el arrendador pone a disposición el uso de la cosa arrendada y el arrendatario se obliga al pago, así lo dispone el artículo 1579 del Código Civil.
Por su parte el artículo 1592 del Código Civil establece:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según circunstancias.
2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido, y a la letra de estas disposiciones legales, dado que la actora alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento de julio y agosto del año 2017, la arrendataria lo que debió fue demostrar el pago, sin embargo no consta que acompañara prueba alguna que desvirtuará lo contrario a lo alegado por el arrendador, y siendo que la obligación del pago es por parte de la arrendataria, quien es la llamada a demostrar su solvencia, no logrando mostrar haber cumplido con su obligación, se concluye que el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo fundamentado en la clausula “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta dado y así se decide.
En cuanto a la incumplimiento de reglas comunes al arrendamiento alegado por el apoderado judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, el tribunal no tiene materia sobre la cual decidir, por cuanto fue propuesto con la reconvención desechada por el tribunal, y así se decide.
En consecuencia esta sentenciadora declara procedente la acción de desalojo interpuesta de acuerdo a la causal “a” contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y así se decide.
|