TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2017-000340
PARTE ACTORA: RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-14.547.953.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: BERNARDO RAMON ORTIZ ARAY, ADOLFO ENCARNACION REYNA NAVAS, LUIS EDUARDO PEÑA y BEATRIZ LABARCES DE MENDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 71.751, 69.518, 75.238 y 51.067 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-9.876.532.

DEFENSORA
JUDICIAL: NANCY TIRADO JARAMILLO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 128.946.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:

I
NARRATIVA

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentaran los apoderados judiciales del ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES, antes identificado, en contra de la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, que es propietario de un inmueble ubicado en el Centro Comercial Candoral, torre “A”, Piso 12, Numero 124, Candilito a Urapal, Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento de propiedad debidamente inscrito en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el Nro. 25, Tomo 03, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002; que la ciudadana BEATRIZ LABARCES DE MENDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 13.284.872, mediante poder otorgado por el ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES, antes identificado, decidió dar en arrendamiento en forma verbal una habitación del referido inmueble a la ciudadana BEATRIZ LABARCES DEMENDEZ, antes identificada; que la relación arrendaticia empezó desde el 09 de Marzo de 2008 y ha resultado ser una persona conflictiva teniendo problemas tanto con el arrendador, como con otros arrendatarios que conviven en el inmueble; y que debido a estas actitudes, tanto la madre del propietario del inmueble como el otro arrendatario que habitada en el inmueble se marcharon del mismo y posteriormente la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, antes identificada, cambió la cerradura del inmueble no permitiendo el ingreso a las demás personas; que en múltiples ocasiones se ha intentado conciliar con la referida ciudadana para que haga entrega del inmueble en sana paz, pero han sido infructuosas las referidas gestiones, llegando a ocupar no solo la habitación que en principio tenía arrendada, sino el inmueble por completo. Igualmente la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, antes identificada, se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de Agosto de 2015, cada uno por un monto de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000.000) mensuales; que en vista de lo acontecido, la representación judicial del arrendador, acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), solicitando el procedimiento previo a la demanda de desalojo y aleganado igualmente la necesidad de que sea entregado el referido inmueble en virtud de que se requiere para ser ocupado por la ciudadana MARIA ALEJANDRA MARCHENA CARREÑO, junto a sus dos (02) hijos menores de edad, quienes son AMANDA NAZAETH CONSUEGRA MARCHENA con diez (10) años de edad y SANTIAGO CONSUEGRA MARCHENA, quién cuenta con seis (06) años de edad y quienes son hijos además del propietario del bien inmueble; que por las razones antes expuestas han formalmente acudido a la vía jurisdiccional para demandar a la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, antes identificada por DESALOJO, y en consecuencia el Tribunal convenga para que sea devuelto el inmueble sin plazo alguno, completamente desocupado y que además convenga en que sean pagados los cánones de arrendamiento adeudados, más los que falten hasta la sentencia definitiva y los respectivos intereses, así como las costas del procedimiento, reservándose a demandar los daños y perjuicios. Igualmente que en caso de que el Tribunal no convenga en lo peticionado, sea condenada a los mismo con los demás pronunciamientos de ley, estimando el valor de la presente demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 154.000,00), más los honorarios profesionales de abogados, los cuales ascienden a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), para un total de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 454.000,00), lo que equivale a MIL QUINIENTAS TRECE CON TREINTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.513,35 U.T.).
Admitida como fue la demande en fecha 17 de julio de 2017 y agotados como fueron los tramites para lograr la citación personal de la parte demandada, se procedió a citarla mediante cartel de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y vencidos los lapsos establecidos en la referida norma sin que compareciera la ciudadana EMILIA CUEVAS JIMENEZ, es por lo que en fecha 21 de febrero de 2018 se le designa defensor judicial en la persona de la abogada Nancy Tirado, quien una vez aceptado el cargo, en fecha 13 de junio de 2018 procedió a darse por citada.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la Defensora Judicial de la parte demandada, adujo que a pesar de haber realizado todos los trámites pertinentes para lograr la ubicación de su representado, con el objeto de que le proveyera de la documentación necesaria o las pruebas que juzgara convenientes para su mejor defensa, le resultó infructuosa tal gestión, por lo cual se limitó a negar, rechazar, y contradecir la demanda incoada en contra de su defendido, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado como asidero legal a la acción ejercida, asimismo, negó, rechazó y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho y solicitó la demanda sea declarada sin lugar, igualmente negó que su representada ocupe el inmueble de manera arbitraria negando el acceso a los demás arrendatarios así como a la ciudadana BEATRIZ LABARCES, quien es madre y apoderada del demandante y que se haya comportado con una actitud temeraria, abusiva, desafiante y delictiva. De igual forma, negó que la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ esté ocupando el inmueble y dejara de pagar el canon de arrendamiento por un monto de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00) mensuales. Por otra parte, contradijo la defensora la necesidad alegada por el propietario de que el inmueble sea ocupado por la ciudadana MARIA ALEJANDRA MARCHENA, quién es la madre de sus dos (02) hijos menores de edad.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante a los folios ocho (08) al doce (12) ambos inclusive, consta copia fotostática del documento de compra venta, mediante el cual, el ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES, antes identificado, adquiere la propiedad del inmueble objeto de la presente causa, en fecha 15 de Agosto de 2002, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Sobre dicha prueba documental que acompaña el escrito libelar, considera este Tribunal la valoración del referido instrumento conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil; en virtud de que no fue impugnado, le otorga pleno valor probatorio, quedando demostrada la propiedad y el consecuente interés procesal del ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES. del bien inmueble identificado como un Apartamento ubicado en el Centro Comercial Candoral, Torre “A”, piso 12, apartamento Nro. 124, Candilillo a Urapal. Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
2) Cursante desde el folio trece (13), al folio catorce (14), ambos inclusive, copia fotostática del Poder general de administración otorgado por los ciudadanos RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES y MARÍA ALEJANDRA MARCHENA CARREÑO DE CONSUEGRA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.547.953 y V-12.900.951, respectivamente, a la ciudadana BEATRIZ ELENA LABARCES DE MENDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.284.872 otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de Octubre de 2002, este Tribunal valora el referido instrumento conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, y en virtud de que no fue impugnado por la contraparte y le otorga pleno valor probatorio y queda plenamente demostrada la facultad de la apoderada para intentar cualquier acción que considere conveniente sobre los bienes de los poderdantes, dentro de los cuales se encuentra el propietario del inmueble objeto de la controversia.
3) Cursante de los folios quince (15), al folio veinticuatro (24) ambos inclusive, copia certificada de las actuaciones realizadas por ante la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, constantes de: Providencia Admisnitrativa N° MC-001276, Boleta de Notificación dirigida a la ciudadana EMILIA AMIRA JIMENEZ, Cartel de Notificación dirigido a la ciudadana antes identificada y su publicación en prensa; este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario. Así se declara.

III
DEL DEBATE ORAL
La representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente:
Es el caso que la señora Emilia Cuevas, aproximadamente para mediados de marzo del 2008 le comentó a la señora BEATRIZ CONSUEGRA, que tenia problemas donde vivía y que necesitaba que le alquilara una habitación en el apartamento que ella lleva como representante del señor RAFAEL CONSUEGRA, la señora Consuegra de buena fé y por la necesidad que tenia para ese momento, ella tomo lo que fue parte del balcón y la sala y lo convirtió en una especie de estudio, que era donde ella, se quedaba o tenia su parte de intimidad, y decidió darle en alquiler a la señora EMILIA CUEVAS, entrar así al apartamento que ella tiene como representante. En principio llevaban una buena relación como representante del apartamento y como inquilina, pero los problemas empezaron cuando la señora BEATRIZ CONSUEGRA, alquiló otra habitación del apartamento. Por dicha habitación pasaron varios inquilinos ya que no soportaban a la señora Cuevas, tornándose así bastante áspera la relación entre ambas señoras: La señora Consuegra tuvo que dejar por un tiempo el apartamento solo, ya que tuvo que cuidar a su esposo que estaba enfermo y ya al regresar ella al apartamento de nuevo, se encontró que la inquilina cambio los cilindros del apartamento lo cual se mantiene hasta el día de hoy y no le permite la entrada. Ella le solicitó el desalojo voluntario pero ella no lo aceptó y es motivo por el cual esta la demanda. Igualmente la señora BEATRIZ CONSUEGRA, se fue por los caminos regulares como fue el de ir al Sunavi, no habiendo conciliación alguna, por la no asistencia de la señora EMILIA CUEVAS, en vista de ello la señora Consuegra tomo la decisión de demandar por desalojo a la señora EMILIA CUEVAS”

Por su parte la Defensora Judicial alegó:
“Doy por reproducido en nombre de ni representada, todos los alegatos explanados en la contestación de la demanda.

IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
(…)”
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”
Independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión del actor de ocupar el inmueble objeto del arrendamiento vista la necesidad que tienen miembros de su grupo familiar; por su parte la defensora judicial designada se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, así como la necesidad alegada por el actor.
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en la necesidad de ocupación, acción que se encuentra taxativamente prevista y regulada en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala:

“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…)”

De la referida norma se desprende, que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.

Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:

“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.

Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, en el que expresa:

“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia…”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que:
“…la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio…”.
Al respeto, debe advertir el tribunal que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por sí misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; asimismo, el estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.
Por su parte, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera; por tal motivo, quien aquí suscribe señala que la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera fehaciente la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular, por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el pariente consanguíneo.

Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo por necesidad, a saber:
a) La existencia de la relación de arrendamiento;
b) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento;
c) La necesidad justificada del propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Así las cosas, pasa esta sentenciadora a determinar, si en el presente caso se cumplen con todos los requisitos para que prospere la demanda de Desalojo por necesidad y al respecto se observa lo siguiente: Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de una relación de arrendamiento se aprecia que fue demostrada debido a los alegatos esgrimidos por la propia parte demandante, es por ello que se tiene por reconocida la relación locativa que vincula a las partes, cumpliéndose así el primer supuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia el tribunal que la parte actora promovió documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, debidamente registrado al cual se le otorgó pleno valor probatorio en relación a la propiedad que ostenta la parte actora ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES antes identificado, sobre el precitado bien inmueble, quedando demostrado así el segundo de los requisitos establecidos. Y así se decide.
En cuanto al tercer y último requisito establecido en la norma como es la necesidad justificada, observa esta juzgadora que la actividad probatoria de la parte demandante a los fines de demostrar la necesidad, estuvo reducida a alegar el vínculo filiatorio del propietario del inmueble con la ciudadana MARIA ALEJANDRA MARCHENA CARREÑO, y sus dos (02) hijos AMANDA NAZARETH CONSUEGRA de diez (10) años de edad, y SANTIAGO CONSUEGRA MARCHENA de seis (06) años de edad, exigiendo del demandado la entrega del bien para ser ocupado por ésta, hechos, que si bien son necesarios a tener en cuenta al momento de juzgar y decidir la presente causa, no están dirigidos a comprobar ni aún de manera indirecta la necesidad ocupacional alegada, es decir, tales alegatos no justifican que las personas antes identificadas necesiten el inmueble porque no tiene donde vivir, por tal motivo, como bien se dijo en líneas anteriores la necesidad de ocupación, viene dada por la especial circunstancia que se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble, por lo tanto, debe tenerse en el presente caso como no cumplido el tercer requisito exigido en la norma.
Así pues, siendo que no fue demostrada la necesidad justificada de ocupar el inmueble y como tal no se dio cumplimiento al tercer requisito previsto en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para el Control y Regularización de Arrendamiento de Viviendas, debe declararse sin lugar dicho alegato y así se decide.
Ahora bien, en lo que respecta a lo alegado por la parte demandante sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, cabe la pena hacer mención tal y como se hizo mención anteriormente, a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en donde se establecen las cargas probatorias en el proceso, al respecto, debe pues el actor, probar a través de los instrumentos que considere pertinentes fundamentar sus alegatos, e igualmente la parte demandada enervar la pretensión del actor oponiendo sus defensas o excepciones.
En el caso bajo estudio, alega la parte actora que la demandada no ha cancelado por concepto de la relación locativa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de Agosto de 2015, hasta la fecha de interposición de la demanda, y dicho alegato no corresponde ser probado por el actor, pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso bajo estudio, como refuerzo a lo antes expuesto, se encuentra lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:

“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
Se evidencia con meridiana claridad, que el simple alegato relativo a la insolvencia por parte del arrendatario, es más que suficiente para que nazca en cabeza del demandado la carga de tener que demostrar un hecho liberatorio de los alegatos en su contra, específicamente demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues este es quien debe contar con elementos de convicción necesarios para demostrar su estado de solvencia a través de los diferentes medios de prueba legalmente establecidos, siendo por antonomasia los recibos de pago emanados del arrendador conforme a la ley.
Ahora bien, visto que la parte actora en su escrito libelar, alega la falta de pago en contra de la parte demandada, y esta no se hizo presente en el juicio pese a haberle agotado todas las instancias legales correspondientes a su debida citación para interponer las defensas o excepciones que creyere necesarias, así como tampoco la defensora ad-litem que le fue designada para salvaguardar su derecho a la defensa, demostró a través de los medios probatorios legalmente previstos en la legislación vigente venezolana, que el demandado ha cancelado los cánones de arrendamiento, quedando demostrado a través de todo lo antes expuesto que la parte demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Agosto de 2015, hasta el mes de Junio de 2017, excluyéndose el mes de Julio de 2017, pues en este mes se interpuso la demanda, y la obligación de pagar los cánones comienza dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento del mes, tal y como lo establece el artículo 67 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
“El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento”
En virtud de los antes expuesto, y encontrándose el referido supuesto de incumplimiento en el pago de los cánones tipificados como causal de desalojo conforme al artículo 91 ejusdem, el cual establece:
“Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o la arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. (…)”

Pues al sustentarse la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, que holgadamente han trascurrido más de los cuatro (04) meses establecidos en el precitado artículo, y siendo que nos encontramos dentro de una clara causal para desalojo, debiendo en consecuencia declararse con lugar tal alegato y efectuarse la entrega del inmueble a su propietario.
Ahora bien, en lo atinente al pedimento esgrimido por el actor sobre la estimación de la demanda, incluyendo los honorarios profesionales de abogado por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), debido a que la gratuidad de la justicia solo tiene repercusiones dentro del tratamiento de los órganos de administración de justicia, y no sobre las partes, las cuales deben soportar los gastos del proceso, fundamentado esto en el artículo 274 CPC, el cual establece:

“A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una indicencia, se la condenará al pago de las costas”
Y que aunado a los antes expuesto, es justo que la parte que ha perdido en el juicio e hizo incurrir en gastos a la otra, deba resarcir los gastos ocasionados; este Tribunal aclara que el cobro de los honorarios profesionales en que ha incurrido una de las partes por la acción de la otra, se tramita a través de un procedimiento previsto en la legislación, para tales fines y ver resarcidos esos gastos en que ha debido incurrir.

V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por el ciudadano RAFAEL FEDERICO CONSUEGRA LABARCES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-14.547.953; en contra de la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIMENEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.876-532. Segundo: Se ordena el desalojo de la ciudadana EMILIA AMIRA CUEVAS JIEMENEZ, antes identificada y por ende, la entrega del inmueble destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 124, ubicado en el lado Oeste del Décimo Segundo (12) piso del Edificio “A”, que forma parte del “Centro Comercial Candoral”, situado entre las esquinas de Candilito a Urapal y Candilito a Avilanes donde se encuentran ubicadas las casas Nros. 113, 113-1, 113-2 y 115 de la Calle Norte 13 entre las esquinas de Candilito a Urapal, y las casas marcadas con los Nros. 6, 8, 10 y 12, entre las esquinas Candilito a Avilanes, en jurisdicción de la Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, el inmueble tiene una superficie aproximada de Setenta Metros Cuadrados (70 mts2), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación y patio interior; SUR: Fachada Sur; ESTE: Apartamento Nro. 123; y OESTE: Apartamento Nro. 125, correspondiéndole un porcentaje de condominio de CIENTO SETENTA Y CINCO CIEN MILESIMAS POR CIENTO (0,00175%), sobre los bienes, derechos y obligaciones del condominio. Tal y cómo consta de documento de Propiedad inscrito en la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el número 25, Tomo 3, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2002. Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de UNO CON CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES SOBERANOS (BsS. 1,54), con motivo de las mensualidades correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2015; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2016; y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2017, con un canon establecido en la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,00), así como a estar solvente con todos los pagos de servicios públicos, y de condominio, debiendo hacer entrega de los recibos correspondientes a la parte actora . Cuarto: Dada la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas, con arreglo a lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil dieciocho.- Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA REYES

LA SECRETARIA

ANNIS PEREZ

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.
LA SECRETARIA

ANNIS PEREZ