REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta de octubre de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO : AP31-V-2016-001195
PARTE ACTORA: Ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, de nacionalidad venezolana la primera y portuguesa el segundo, mayores de edad, de estado civil casados y titulares de las cédulas de identidad Nº V-22.520.311 y E-.81.875.670, respectivamente; representados judicialmente por los abogados José Ramón Escobar Vaamonde y Pedro Antonio Sangrona Orta, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 51.103 y 51.089, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de estado civil soltero y titular de la cédula de identidad Nº V-7.948.015, representado judicialmente por la Defensora Judicial designada, abogada Anthgloris Díaz Meza, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.889.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de este Circuito Judicial, en fecha 5 de diciembre de 2016, por los abogados José Ramón Escobar Vaamonde y Pedro Antonio Sangrona Orta, antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, previa distribución.
El 7 de diciembre de 2016, se admitió la demanda por el trámite del procedimiento oral, contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y se emplazó a la parte demandada a que compareciera a dar contestación a la demanda.
El 8 de febrero de 2017, el Alguacil de este Circuito Judicial dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano demandado.
El 17 de marzo de 2017, este Tribunal ordenó a la parte actora solicitar la habilitación del tiempo necesario a los fines de agotar la citación personal.
El 28 de marzo de 2017, previa solicitud de parte, este Tribunal ordenó el desglose de la compulsa librada para citar a la parte demandada, a los fines de que se practicara nuevamente la citación personal.
El 17 de mayo de 2017, el Alguacil adscrito a este Circuito Judicial manifestó que se trasladó al domicilio indicado por la parte actora a los fines de practicar la citación personal del demandado, pero que no encontró persona alguna en dicho establecimiento. En esa misma fecha, la parte actora solicitó la citación por carteles.
El 18 de mayo de 2017, el abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea se abocó al conocimiento de la presente causa, en su condición de Juez Provisorio de este Tribunal, y ordenó notificar a las partes del referido abocamiento.
El 1º de junio de 2017, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del abocamiento y solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada. En tal sentido, el día 5 del mismo mes y año, este Tribunal ordenó librar la boleta de notificación solicitada.
El 3 de octubre de 2017, se dejó constancia en autos de que no fue posible practicar la notificación del ciudadano demandado.
Los días 6 y 19 de octubre de 2017, la parte actora solicitó la continuación del procedimiento y, en ese sentido, solicitó se acordare la citación por carteles.
El 6 de noviembre de 2017, este Tribunal acordó la citación por carteles de la parte demandada.
El 17 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora, abogado Pedro Antonio Sangrona Orta, consignó en autos el cartel de citación debidamente publicado.
El 21 de febrero de 2018, el abogado José Ramón Escóbar Vaamonde, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se designe defensor judicial a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 22 de febrero de 2018, este Tribunal designó a la abogada Anthgloris Díaz Meza, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.889, como Defensora Ad Litem de la parte demandada.
El 14 de junio de 2018, se recibió escrito de contestación a la demanda por parte de la defensora judicial designada.
El 26 de junio de 2018, este Tribunal fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar a que se refiere el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El 9 de julio de 2018, se llevó a cabo la audiencia preliminar con la presencia de los apoderados judiciales de la parte actora y de la Defensora Judicial designada.
El 12 de julio de 2018, este Tribunal dictó auto fijando los hechos controvertidos y los límites de la controversia. Asimismo, notificó la apertura del lapso probatorio, todo ello de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
El 17 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas, mientras que el día 19 del mismo mes y año, la abogada Anthgloris Díaz Meza consignó escrito de promoción de pruebas.
El 20 de julio de 2018, este Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por ambas partes y, adicionalmente, admitió la prueba de informes promovida por la Defensora Judicial designada, en función de la cual ordenó librar el correspondiente oficio. Finalmente, el Tribunal fijó el lapso de veinte (20) días de despacho a los fines de la evacuación de las pruebas.
El 21 de septiembre de 2018, este Tribunal fijó la oportunidad en que se llevaría a cabo el debate oral entre las partes, para el vigésimo quinto día de despacho siguiente.
El 29 de octubre de 2018, se celebró el debate oral en el que participaron los apoderados judiciales de la parte actora y la Defensora Ad litem de la parte demandada. Al culminar el acto, el Tribunal dictó el correspondiente dispositivo oral, declarando con lugar la demanda.
Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos:
I
DE LA DEMANDA
Sostuvo la representación judicial de la empresa actora, en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que sus representados, el 10 de abril de 2010, dio en subarrendamiento al demandado, ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, un local comercial identificado con el Nº 3 “que forma parte de otro de mayor extensión conocido como ESTACIÓN DE SERVICIOS LA BANDERA, ubicado en el sitio denominado La Bandera, (…) hoy Avenida Nueva Granada, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital (…)”, para el desarrollo de actividades comerciales como el expendio de alimentos y otras mercancías.
Que se fijó un canon de arrendamiento de Bs.F. 3.770,00; “luego, por Resolución (…) de fecha 15 de octubre de 2012, emitida por el Organismo competente para esa fecha, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, se fijó nuevo canon de arrendamiento (…) lo cual dio lugar a que nuestros representados le comunicaran al demandado en fecha 22 de enero de 2013, a través misiva (sic) que se había experimentado un aumento del 59,21% sobre el canon de arrendamiento actual, el cual debía ser pagado en dos (2) partes y que a partir del 01 de febrero de 2013 al 31 de enero de 2014, el aumento sería de un 30% para el primer año, y que durante el segundo año se produciría un aumento del 29,21% que iba desde el 1º de febrero de 2014 al 31 de enero de 2015, indicándose con precisión que para el primer año el aumento sería por la cantidad mensual de CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 5.881,00) más IVA y para el segundo año se pagaría la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 7.202,00) más IVA, monto debidamente aceptado por el demandado (…)” (Mayúsculas de la cita).
Que el demandado dejó de pagar los meses de marzo, abril y mayo de 2014 y que, a partir del día 26 de mayo de 2014, “en forma extemporánea, hace uso del derecho a realizar consignaciones por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), depositando en esa oportunidad, Bs. 12.672,20 correspondientes a tres (3) meses, es decir, marzo abril y mayo (…) y hasta la presente fecha se ha mantenido pagando esa cantidad en forma mensual, lo que le coloca en una evidente falta de pago” (Resaltado de la cita).
Que, al omitir pagar los meses vencidos de marzo, abril y mayo de 2014, sus representados quedan facultados “para solicitar el desalojo (…) por falta de pago de más de dos (2) meses continuos como lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización (sic) del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literal ‘A’”.
Que, además, el local dado en subarrendamiento “se encuentra en un evidente estado de deterioro”, tal como se puede demostrar de la inspección judicial extra litem realizada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 8 de noviembre de 2016, en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: “a) Que se encontraba cerrado, con sus respectivos candados; b) Que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento; c) Que se constató a través de aberturas del enrejado el mal estado de las paredes, rejas, piso y techo del área interna y externa del local, el mal en que se encuentra en lo que se refiere al mantenimiento y conservación, d) se dejó constancia de no haber sido encontrada persona alguna (…)”.
Que la situación en la que se encuentra el inmueble hace procedente el desalojo de conformidad con el artículo 40, literal c, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por las razones anteriormente expuestas, solicitaron: 1.- Que se declare con lugar la acción de desalojo y se acuerde el desalojo del local comercial Nº 3, antes identificado, “para que le sea entregado a nuestros representados, totalmente libre de bienes, personas y animales, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación”, tal como se le entregó al demandado; 2.- Que se condene en costas a la parte demandada.
II
CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En el escrito de contestación a la demanda, la Defensora Ad litem, abogada Anthgloris Díaz Meza, adujo lo siguiente:
Primeramente, se refirió a las gestiones efectuadas para localizar al ciudadano demandado, a través de telegrama enviado por medio del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) y a través de visita al local comercial objeto de la presente demanda, efectuada en fecha 31 de mayo de 2018, encontrando el inmueble “en total abandono”, y sin persona alguna dentro a la cual pudiera informarle sobre el juicio instaurado.
Luego, de conformidad con los artículos 358 y 361 del Código de Procedimiento Civil, procedió a contestar la demanda negando, rechazando y contradiciendo que el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ “haya efectuado los pagos de los cánones de arrendamientos de los meses de marzo, abril y mayo del 2014 de forma extemporánea”. Y negó, rechazó y contradijo que su representado “deba canon alguno de arrendamiento por cuanto del libelo de la demanda se desprende por confesión efectuada por el demandante que [su] representado hasta la presente fecha ha cancelado el canon de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, eso significa que está solvente en los pagos (…).”.
III
MOTIVACIÓN
El presente juicio tiene por objeto la pretensión de desalojo planteada por los apoderados judiciales de los ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, contra el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, a quien se le exige el desalojo y la consiguiente entrega del inmueble conformado por un local comercial identificado con el Nº 3 “que forma parte de otro de mayor extensión conocido como ESTACIÓN DE SERVICIOS LA BANDERA, ubicado en el sitio denominado La Bandera, (…) hoy Avenida Nueva Granada, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital”.
La representación judicial de la parte actora, en su libelo, alega la ocurrencia de dos (2) causales de desalojo, atendiendo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuales son: i) Que el arrendatario-demandado dejó de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, causal de desalojo prevista en el artículo 40, literal a, del referido Decreto; y ii) Que el arrendatario-demandado ocasionó al inmueble deterioros mayores que los que provienen del uso normal, causal de desalojo prevista también en el artículo 40, literal c, del mismo Decreto.
En cuanto al primer supuesto, se alegó que el arrendatario incurrió en retraso frente al pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2014, y que, a finales de este último mes, concretamente el día 26, fue que el demandado acudió a la Oficina de Control de Consignaciones Inmobiliarios, a efectuar el pago mediante consignación, de manera que inició el pago por consignaciones de forma extemporánea.
En cuanto al segundo supuesto, los abogados actores se fundamentan en una inspección judicial practicada extra litem, en la que se dejó constancia, entre otras cosas, del aparente estado de deterioro en que se encuentra el local comercial.
Frente a estas alegaciones, la Defensora Ad Litem rechazó que el demandado adeude cánones vencidos y, por consiguiente, rechazó que el desalojo demandado bajo ese fundamento resulte procedente.
Esbozadas como han sido las posiciones jurídicas de las partes, este Tribunal procederá a continuación a examinar el acervo probatorio que obra en autos, con el fin de establecer hechos y examinar posteriormente el mérito que emane a partir de los mismos:
Pruebas de la parte actora.
1.- En copia certificada, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se valora plenamente al tratarse de un documento público que no fue impugnado en la forma y oportunidad procesal correspondiente.
Dicho contrato refleja la relación jurídica de arrendamiento (o sub-arrendamiento) celebrada entre las partes hoy demandante y demandada, mediante la cual la primera de ellas cedió a la segunda el local comercial objeto de la presente demanda de desalojo.
Se lee, en la cláusula cuarta del contrato, la fijación del canon por un monto de Bs.F. 3.770,00 más IVA, los cuales debían ser pagados por el arrendatario hoy demandado, ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, “los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas”.
2.- Misiva identificada con la letra “C”, fechada el 22 de enero de 2013, en la cual los hoy demandantes, ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, se dirigen al ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ a fin de comunicarle sobre las nuevas regulaciones relacionadas con el canon de arrendamiento.
Esta misiva fue opuesta al demandado, en el sentido de que fue suscrita por éste, tal y como se lee en las rúbricas estampadas en su texto; por lo tanto, dado que no fue desconocida en este juicio, se le otorga pleno valor probatorio al tratarse de un documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil, por lo cual hace plena fe.
3.- En copia simple, misiva de fecha 26 de septiembre de 2016, dirigida a los hoy demandantes, a la cual se le niega todo valor probatorio por tratarse de la copia simple de un documento privado.
4.-En copia simple, Resolución Nº 00005273 de fecha 15 de octubre de 2012, dictada por la entonces Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la que se establece “el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, del inmueble identificado con el Nº de catastro 13-10-17-20, ubicado en la Avenida Nueva Granada con la Avenida Los Laureles, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía (…) en la cantidad de: VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 25.334,65).”.
El anterior documento está constituido por la copia simple de un documento administrativo, el cual, por no haber sido impugnado dentro de la etapa procesal pertinente, se le otorga pleno valor probatorio.
5.- En copia simple, dos (2) recibos de pago emanados del ciudadano JOSÉ MANUEL DE FARÍA, que supuestamente se corresponden con los pagos que efectuó el demandado, por concepto de canon arrendaticio, en los meses de enero y febrero del año 2014.
Tales recibos se desechan por cuanto constituyen copias simples de documentos privados.
6.- En copia simple, actuaciones pertenecientes al expediente Nº 2014-0176, proveniente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que se correspondiente con el procedimiento de pago por consignación abierto por el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, en calidad de consignatario, y cuyos beneficiarios son los hoy demandantes.
Las anteriores actuaciones constituyen copias simples de un documento público, por lo cual, al no haber sido impugnadas, se valoran plenamente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En dichas actuaciones se evidencia que el hoy demandado comenzó la solicitud de pago por consignación el día 23 de mayo de 2014. Luego, el día 26 del mismo mes y año, el referido ciudadano efectuó un pago de Bs.F. 12672,00, correspondiente al siguiente periodo: “01/03/2014 – 31/05/2014”.
Seguidamente, se evidencian pagos consignados mensualmente por la cantidad de Bs.F. 4.222,40, en los días 5 de junio (para el periodo “01/06/2014 – 30/06/2014”), 3 de julio (para el periodo “01/07/2014 – 31/07/2014”), 1º de agosto (para el periodo “01/08/2014 – 31/08/2014”), 5 de septiembre (para el periodo “01/09/2014 – 30/09/2014”), 3 de octubre (para el periodo “01/10/2014 – 31/10/2014”) y, finalmente, 5 de noviembre de 2014 (para el periodo “01/11/2014 – 30/11/2014”).
7.- Comprobantes de pago emanados del ciudadano hoy demandante, JOSÉ MANUEL DE FARÍA, que abarcan los meses de julio, agosto y diciembre de 2013, y enero y febrero de 2014, en los que supuestamente se deja constancia del recibo del pago por concepto de canon arrendaticio por parte del hoy demandado. Estos documentos no se valoran pues se tratan de documentos privados que emanan de la parte actora, por lo cual, no pueden adquirir ningún valor al no estar rubricados por el obligado, es decir, por el hoy demandado (artículo 1368 del Código Civil).
8.- En original, Inspección Judicial extra litem evacuada en fecha 8 de noviembre de 2016, por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en el local cuyo desalojo se pretende mediante la presente demanda. Dicha Inspección ocular se valora como documento público (Vid. Sentencia Nº 348 del 11 de mayo de 2018, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia), por lo que se le otorga pleno valor probatorio.
Entre otros particulares, interesa destacar para el presente caso que el Tribunal dejó constancia de los siguientes hechos: i) que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento; ii) que el estado general de las paredes, rejas, piso y techo del área interna y externa del local, se encuentra en mal estado en lo que se refiere a mantenimiento y conservación.
El acta contentiva de la Inspección está acompañada de imágenes fotográficas tomadas por el experto designado en ese acto, a petición de la parte solicitante, y en dichas imágenes este Tribunal puede observar el evidente deterioro y mal estado de conservación en que se encuentra el local.
Pruebas de la parte demandada.
La Defensora Ad Litem, abogada Anthgloris Díaz Meza, promovió el mérito favorable de los autos y, además, promovió prueba de informes solicitando a este Tribunal que oficiara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) “a los efectos de verificar si el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, tiene aperturado (sic) Procedimiento para la Consignación de Canon de Arrendamiento, a favor de los demandantes (…). Con esta prueba quiero demostrar que mi representado pueda estar efectuando las debidas consignaciones de los respectivos cánones de arrendamientos en la oportunidad correspondiente.” (Resaltado de la cita).
Dicha prueba fue admitida en la oportunidad correspondiente y, por efecto de ella, se ordenó librar el oficio pertinente a la OCCAI, unidad ésta que contestó a la solicitud de información mediante oficio recibido por ante este Tribunal en fecha 2 de agosto de 2018, en el que señaló que, efectivamente, el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ tiene abierto un procedimiento por consignación, con respecto al local objeto de la presente controversia y los ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, procedimiento que inició el 23 de mayo de 2014 y cuya primera consignación de pago fue hecha el día 26 del mismo mes y año.
Del mérito del asunto.
Una vez efectuada la valoración de las pruebas que reposan en el expediente, este Tribunal observó lo siguiente:
De acuerdo a la información aportada por la OCCAI, que coincide con la documentación que trajo a los autos la parte actora, el demandado consignó en fecha 26 de mayo de 2014, el pago correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2014. Esto es, a punto de finalizar el tercer mes de los adeudados, canceló simultáneamente ese y los restantes dos meses, lo cual deriva en un incumplimiento manifiesto a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que establece que los pagos debían efectuarse dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas.
En tal sentido, el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece como causal de desalojo, la falta de pago de dos (2) cánones arrendaticios “consecutivos”.
Por otro lado, el artículo 1592 del Código Civil Venezolano establece las obligaciones principales del arrendatario, y dispone como una de ellas el pago de “la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Así, por un lado tenemos una norma que establece que la mora en el pago de dos (2) cánones consecutivos, se configura como causal de desalojo; por otro lado, tenemos otra norma que establece, como deber del arrendatario, que el canon arrendaticio ha de efectuarse en los términos convenidos dentro del contrato, que en el presente caso se refiere, como se señaló anteriormente, al pago del canon dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas.
Esta última obligación no fue cumplida cabalmente por el demandado, por cuanto quedó demostrado, con la lectura del expediente de consignaciones, que el pago de los meses marzo, abril y mayo del año 2014, fueron efectuados a finales de este último mes, es decir, claramente a destiempo o extemporáneamente, inobservándose de esta forma los términos del contrato.
Asimismo, al observarse que se tratan de tres (3) meses consecutivos acumulados de mora, ello permite estimar la ocurrencia del supuesto de hecho previsto en el artículo 40, literal a, del Decreto antes señalado.
En tal sentido, la abogada Anthgloris Díaz Meza señaló en su contestación que rechazaba y negaba que el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ hubiera incurrido en la falta de pago que le increpó la parte actora; sin embargo, el análisis del acervo probatorio que obra en autos, y muy especialmente, del expediente de consignaciones al cual se ha hecho mención muchas veces, permitió observar que, contrario a lo sostenido por la referida Defensora Ad Litem, el demandado sí incurrió en la falta de pago de dos (2) cánones consecutivos (concretamente, de tres [3] meses consecutivos), toda vez que los sufragó a destiempo, o dicho en otros términos, fuera del plazo convenido en el contrato.
De manera pues que, atendiendo a los razonamientos que anteceden, la pretensión de desalojo basada en la causal prevista en el artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta, en criterio de este Tribunal, procedente, y así se declara.
Con relación a la causal de desalojo también invocada por los actores frente al demandado, contenida en el artículo 40, literal c, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, advierte este Tribunal que el deterioro del local quedó patentemente probado con la consignación de la inspección judicial extra litem, la cual, como quedó dicho, ostenta plena fuerza probatoria por tratarse de un documento público (Artículo 1360 del Código Civil).
En las imágenes fotográficas y en las observaciones reflejadas en el acta contentiva de la referida inspección, se pudo apreciar el deplorable estado de conservación en que se encuentra el inmueble, circunstancia ésta que, a juicio de este Tribunal, no deviene de un uso normal del local, sino de un manejo claramente imprudente y negligente que se tradujo en una absoluta y manifiesta falta de mantenimiento del inmueble. Esta situación configura el supuesto de hecho previsto en el literal c del artículo 40 antes señalado, ya que el arrendatario-demandado causó deterioros mayores a los del uso normal del inmueble, producto de una más que evidente falta de atención y, por esta razón, del abandono más que comprobado del local. Así se decide.
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho explanados en el presente fallo, y visto que para este Tribunal quedaron comprobadas las dos (2) causales de desalojo alegadas por parte actora, se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentaron los ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, contra el demandado, ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ. Así finalmente se establece.
IV
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentaron los actores, ciudadanos MARTHA LUZ ACUÑA DE DE FARÍA y JOSÉ MANUEL DE FARÍA, identificados al inicio del presente fallo, contra el ciudadano GUSTAVO ANDRÉS LEÓN HERNÁNDEZ, también identificado previamente. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el día 14 de abril de 2010 y, como consecuencia de ello, se condena al demandado a entregar a la parte actora, el local comercial identificado con el Nº 3 que forma parte de otro de mayor extensión conocido como “Estación de Servicios La Bandera”, ubicado en el sitio denominado La Bandera, Avenida Nueva Granada, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre de 2018.
EL JUEZ,
LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA
LA SECRETARIA,
DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ
En esta misma fecha, 30 de octubre de 2018, siendo las 9:12 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ
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