REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, diecisiete de septiembre de dos mil dieciocho 208º y 159º ASUNTO: AP31-V-2014-001503 PARTE ACTORA: C.A. INDESTE, constituida originalmente según documento inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el día 12 de septiembre de 1973, bajo el N° 19, Tomo 133-A y modificada según documento N° 32, del tomo 41-A-Pro de fecha 05 de marzo de 1990, también del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, representada judicialmente por los abogados Jesús Rafael Senior Anato, Norma Saume De Libera y Judith Tropper, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 99.389, 3.318 y 3.823 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 10 de noviembre de 1975, bajo el N° 67, Tomo 90-A, en la persona de su Presidente, ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GOMES, titular de la cédula de Identidad N° V-6.338.483, representada judicialmente por los abogados Alfredo Medina Roa y Adrián Nicolás Guglielmelli, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo los Nros. 67.953 y 54.980. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO SENTENCIA: DEFINITIVA Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), en fecha 27 de octubre de 2014, por el abogado Jesús Rafael Senior Anato, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil C.A. INDESTE, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, previa distribución. El 29 de octubre de 2014, se admitió la demanda por el trámite del procedimiento oral, contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y se emplazó a la parte demandada, sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., en la persona de su Presidente, a que compareciera a dar contestación a la demanda. El 27 de noviembre de 2014, el abogado Jesús Rafael Senior Anato consignó escrito de reforma a la demanda, el cual fue admitido en fecha 4 de diciembre de 2014. El 9 de marzo de 2015, el abogado Adrián Nicolís Guglielmelli, antes identificado, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó instrumento poder y se dio por citado en el presente proceso. El 20 de abril de 2015, el referido apoderado consignó escrito de contestación a la demanda, en el que alegó cuestiones previas y formuló reconvención. Mediante sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2015, este Tribunal declaró la incompetencia sobrevenida en el presente asunto, dada la cuantía de la Reconvención interpuesta, y, por ende, declinó el conocimiento del asunto en los Tribunales de Primera Instancia Civil del Área Metropolitana de Caracas. El 8 de julio de 2015, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró su incompetencia para conocer de la causa y procedió a plantear conflicto negativo de competencia ante los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El 30 de julio de 2015, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró la competencia de este Tribunal para conocer de las cuestiones previas opuestas así como también de la admisión de la Reconvención interpuesta. Por auto de fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil quince (2015), este Tribunal recibió el expediente proveniente del Juzgado Superior antes señalado. Mediante providencia dictada en fecha 9 de marzo de 2016, este Tribunal declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma en la demanda, y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ambas opuestas en el presente juicio. Asimismo, ordenó la notificación de las partes. El 17 de marzo de 2016, la representación judicial de la parte actora procedió a subsanar el defecto de forma en la demanda, tal y como fue ordenado por este Tribunal a través de la sentencia antes señalada. El 28 de marzo de 2016, este Tribunal advirtió que se pronunciaría sobre la subsanación presentada por la parte actora, una vez que la parte demandada sea notificada de la sentencia. Cumplidos los trámites de notificación, el 4 de octubre de 2017, el abogado Adrián Nicolás Guglielmelli, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó que se declare la extinción del proceso por cuanto el apoderado actor diligenció subsanando el defecto de forma de la demanda, fuera del lapso procesal correspondiente. El 11 de octubre de 2017, el abogado Leonardo Enrique Jiménez Isea, Juez Provisorio de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa. El 24 de octubre de 2017, este Tribunal declaró subsanado el defecto de forma de la demanda alegado por la parte demandada, y ordenó notificar a las partes de la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar, la cual quedó fijada para el quinto día de despacho siguiente a que constara en autos la notificación de las partes. El 22 de febrero de 2018, este Tribunal se abstuvo de celebrar la audiencia preliminar, en vista de la falta de pronunciamiento sobre la reconvención interpuesta en la contestación a la demanda. Por auto de fecha 23 de febrero de 2018, el Tribunal declaró la Inadmisibilidad de la Reconvención, de conformidad a lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó notificar a las partes de este pronunciamiento. El 30 de mayo de 2018, este Tribunal fijó la celebración de la audiencia preliminar para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las notificaciones ordenadas. Mediante diligencias de fechas 1º y 14 de junio de 2018, las partes actora y demandada se dieron por notificadas del auto antes señalado. En fecha 19 de mayo de 2018, se llevó a efecto la Audiencia Preliminar en el presente juicio, compareciendo el apoderado de la parte demandada y no haciendo acto de presencia la parte actora, ni por sí ni por apoderado judicial alguno. Por auto de fecha 22 de junio de 2018, estando dentro del lapso establecido en el artículo 868 eiusdem, este Tribunal fijó los hechos controvertidos en la presente causa y declaro la causa abierta a pruebas. Mediante auto de fecha 29 de junio de 2018, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, en cuanto ha lugar en derecho se refiere. Por auto de fecha 06 de julio de 2018, este Órgano Jurisdiccional fijó el vigésimo quinto día de Despacho siguiente al de la fecha antes descrita (exclusive), a las 09:00 horas de la mañana, a los fines que se lleve a efecto el debate oral. El 14 de agosto de 2018, se llevó a cabo el debate oral, con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes. Al culminar el acto, el Tribunal dictó el correspondiente dispositivo oral, declarando sin lugar la demanda. Siendo la etapa procesal para extender por escrito la sentencia definitiva, este Tribunal procede a cumplir su deber procesal en los siguientes términos: I DE LA DEMANDA Sostuvo la representación judicial de la empresa actora, en su escrito de reforma a la demanda, lo siguiente: Que, en el último contrato celebrado entre su representada y la sociedad GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., “ambas partes convinieron que la duración de este último contrato sería de SEIS (6) MESES, en el lapso comprendido entre el 01 de enero de 2009 y el 01 de julio de 2009, con una prórroga cuyo vencimiento era el día 31 de diciembre de 2009 (…).” (Resaltado del texto). Que, “en atención a los 14 años de arrendamiento que detenta el GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., en el precitado inmueble (…) [su] representada (…) procedió a notificar judicialmente a la ARRENDATARIA (…), su voluntad de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento por requerir dicho inmueble (…) y que, a partir del 01 de enero de 2010, comenzarían a transcurrir los tres (3) años de prorroga que le corresponden por ley para entregar y desalojar el inmueble (…).”. Que el objeto del referido contrato de arrendamiento fue el local Sótano Villa del Este, ubicado en la Av. El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía. Que la demandada “incumplió con su obligación de entregar ‘EL INMUEBLE’ el treinta y un (31) de enero del año dos mil doce (2012), es decir, al vencimiento de los tres (3) años de la prórroga legal, contados a partir del vencimiento de ‘EL CONTRATO’ (31 de diciembre del 2009); entrega que todavía para la fecha de hoy 19 de noviembre de 2014, no ha efectuado (…).”. Que la falta de entrega del inmueble constituye un incumplimiento a la cláusula quinta del contrato, y una violación de los artículos 1160, 1590 y 1594 del Código Civil. Por las razones anteriores, la parte actora demandó a la sociedad mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., para que convenga o a ello sea condenada en “[e]ntregar con sus accesorios y pertenencias de inmediato ‘EL INMUEBLE’, es decir, el inmueble constituido por el local Sótano Villa del Este, ubicado en la Av. (sic) El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, completamente desocupado y libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.”. II CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada expuso lo siguiente: En primer lugar, y como punto previo, impugnó la cuantía en la que fue estimada la demanda, aduciendo en ese sentido, primeramente, que el monto expresado en el libelo fue reseñado solo en bolívares y no en Unidades Tributarias. Luego, calificó el monto expresado como “INSUFICIENTE”, toda vez que, “un inmueble donde funcione un gimnasio implica unas dimensiones considerables, por ende el valor del mismo –inmueble- es muchísimas veces superior a la estimación de la demanda, lo cual se demuestra con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y observar el valor de los inmuebles con similares características, que hayan sido objeto de ventas recientes (…).” (Mayúsculas y negrita de la cita). Posteriormente, en cuanto al mérito, señaló que, “en atención a la situación planteada y los hechos que he admitido, entiéndase, una relación arrendaticia de más de 14 años, la firma de un contrato de arrendamiento el 01 de enero de 2009, por un lapso de seis (6) meses, el vencimiento de la prórroga legal que operó de pleno de (sic) derecho de tres (3) años (…), nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, ya que la empresa demandante sin hacer oposición continúo (sic) permitiendo que [su] mandante ocupara el inmueble una vez vencido el tiempo de la prórroga legal, verbigracia, la prórroga legal que le correspondía a [su] representada efectivamente era de tres (3) años, en razón de tener más de diez (10) años como arrendataria, venciéndose dicha prórroga el 31 de enero de 2012, y es demandada el 29 de Octubre del año 2014, fecha en la que es admitida la primogénita demanda, es decir, DOS (2) AÑOS Y NUEVE (9) MESES después de vencida la prórroga legal, por lo cual el contrato a tiempo determinado se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, al operar la tácita reconducción, conforme lo establece el artículo 1600 del Código Civil (…).”(Mayúsculas y negrita de la cita). Por lo anterior, adujo que “al estar frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es forzoso arribar a la inequívoca conclusión que la parte demandante erró al demandar la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento (…) siendo lo correcto el DESALOJO, alegando el incumplimiento de algunas de las causales taxativamente consagradas en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…).” (Mayúsculas y negrita de la cita). III MOTIVACIÓN Corresponde a este Tribunal extender por escrito los fundamentos de hecho y de derecho de la decisión adoptada en el debate oral celebrado en este juicio, lo cual pasará a realizar en los siguientes términos: El presente juicio tiene por objeto la pretensión de “resolución de contrato” planteada por la Sociedad Mercantil C.A. INDESTE, parte actora, contra la Sociedad Mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., parte demandada, a la cual se le reclama la entrega del inmueble constituido por “el local Sótano Villa del Este, ubicado en la Av. El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía”. Fundamentalmente, la representación judicial de la parte accionante reclama la entrega del inmueble sobre la base de que la arrendataria, hoy demandada, incumplió la obligación estipulada en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento (que establece su tiempo de duración) celebrado entre ellas y que tuvo por objeto el referido local comercial. En su defensa, la parte demandada impugnó la cuantía en que fue estimada la demanda, calificándola de “insuficiente” por cuanto, a su decir, no se corresponde con el “valor” del inmueble, además que no fue estimada en Unidades Tributarias. Luego, alegó que operó la tácita reconducción del contrato, teniendo en consideración el tiempo que transcurrió desde que expiró la prórroga legal contrato (“31 de enero de 2012”) y la fecha en que fue introducida la presente demanda (27 de octubre de 2014). En esos términos resumida la controversia, este Tribunal, antes de entrar a analizar los alegatos en cuestión, estima necesario efectuar una breve aclaratoria acerca de la pretensión que la parte actora escogió para intentar su acción, como lo fue la resolución de contrato. Esta aclaratoria obedece a que la parte demandada, en su escrito de contestación (y concretamente, en su exposición relacionada con las cuestiones previas), señaló que se incurrió en un error que afecta el trámite de la presente demanda, pues se demandó la resolución del contrato cuando lo correcto era que debió haberse demandado el cumplimiento del mismo, atendiendo a los hechos narrados en la demanda y su fundamento principal, esto es, la entrega del inmueble por haber expirado el término de la relación contractual. En este sentido, este Tribunal observa que la parte actora sustentó su pretensión de resolución de contrato, invocando, como antes se indicó, el “incumplimiento” a una de las cláusulas del contrato de arrendamiento; no obstante, habida cuenta que la demanda obedece a la expiración del término de dicho contrato, no se trata entonces del incumplimiento a la cláusula en cuestión, sino más bien de su cumplimiento, pues, lo que realmente se pretende, es que la demandada cumpla o se atenga a cabalidad a lo estipulado en el contrato, como lo es la entrega del inmueble una vez finalizado el tiempo de duración de la relación jurídica. De esta forma, este Juzgador considera que, ciertamente, ha debido instaurarse una demanda de cumplimiento de contrato y no de resolución de contrato, ya que “no se puede pedir la resolución de un contrato por vencimiento del término de duración, pues en todo caso este ya no existe, lo único que podría solicitar la demandante, es el cumplimiento del mismo...” (Sentencia Nº 2950 del 29 de noviembre de 2002, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia). Ahora bien, pese a la confusión incurrida por la parte actora, advierte este Tribunal que, aun cuando se tratan de instituciones jurídicas distintas, que obedecen a circunstancias que difieren la una de la otra, lo cierto es que, tanto las demandas de resolución como de cumplimiento de contrato (en caso donde estén involucrados locales comerciales) se sustancian, en nuestro régimen legal, bajo un procedimiento idéntico, esto es, el procedimiento oral contemplado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 43, único aparte, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por tal razón, debe este Tribunal invocar el siguiente precedente jurisprudencial, emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que señala: “En este orden de ideas, debe precisarse que, aun cuando la demanda planteada en primera instancia fue admitida como una acción de resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial y fue recalificada como una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento; sin embargo ello no vulnera los derechos fundamentales de la parte solicitante ni criterios vinculantes de esta Sala en esa materia, en virtud de que ambos juicios, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ventilan ante el mismo órgano jurisdiccional y siguiendo el mismo procedimiento (…).” (Vid. Sentencia Nº 938 de fecha 15 de julio de 2013). Así, no obstante que la sentencia transcrita alude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus consideraciones pueden trasladarse al presente caso, en tanto que la ley aplicable hoy día, para el régimen de alquileres de locales comerciales, es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como antes se señaló, instrumento legal en el cual se dispone un único procedimiento para las demandas que conciernan a ese tipo de asuntos. De modo que, aun cuando existe la confusión observada por este Tribunal, ello —contrario a lo afirmado por la parte demandada— no influye en la validez del procedimiento, ateniéndonos a lo que ha precisado la Sala Constitucional. Así se declara. Ahora bien, precisado lo anterior, debe este Tribunal emitir pronunciamiento sobre la impugnación de la cuantía en que fue estimada la demanda. En tal sentido, resulta necesario traer a colación el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.” La Sala de Casación Civil ha interpretado la norma precedente, señalando: “…el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”. (Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2013, caso: Condominio del Edificio Nuclear contra Inversiones Fosur, C.A.) (Resaltado de este Tribunal). En el caso de autos, la parte demandada se limitó a señalar que la cuantía de la demanda no se correspondía con el valor del inmueble cuya entrega se solicita, “lo cual se demuestra con una simple indagación en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente” y al “observar el valor de los inmuebles con similares características”. Asimismo, advirtió que la cuantía no fue estimada en unidades tributarias. Al respecto, en relación con la omisión de expresar en unidades tributarias el monto de la cuantía, este Tribunal advierte que ninguna norma de nuestro ordenamiento jurídico sanciona de alguna manera la estimación de la cuantía hecha por el actor, cuando incurra en esa omisión. Dicho en otros términos, aun cuando la determinación de la cuantía en unidades tributarias es una formalidad que debe cumplirse (Vid. Resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia), sin embargo, no es una formalidad esencial que redunde, de algún modo, en sentido negativo para el actor, cuando éste la haya incumplido. Y en torno al alegato relativo al valor del inmueble, como se señaló anteriormente, la jurisprudencia exige, cuando el demandado impugne la estimación de la demanda, que este alegue un hecho nuevo y, además, que lo demuestre; sin embargo, en el caso de autos, la representación judicial de la accionada se limitó a alegar especulaciones sin ningún sustento probatorio cierto que las comprueben (no trajo a los autos la prueba pertinente para apreciar el valor del inmueble “en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente”, ni tampoco prueba alguna sobre “el valor de los inmuebles con similares características”), razón esta por la cual, a juicio de este Tribunal, la impugnación resulta a todas luces improcedente. Así se decide. Resuelto el punto relativo a la impugnación de la cuantía, este Tribunal procede a examinar el mérito del asunto. Para ello, primeramente realizará un análisis de las pruebas cursantes en autos: Pruebas de la parte actora. 1.- Junto con el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte acompañó las actuaciones sustanciadas por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el asunto caratulado AP31-S-2009-00552 (nomenclatura interna de ese Tribunal), con motivo de la solicitud de notificación judicial que introdujo, en fecha 25 de septiembre de 2009, la sociedad mercantil hoy demandante, C.A. INDESTE. Se lee del texto de la solicitud, que el objeto de ésta fue notificar al Presidente de la sociedad demandada, GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., del inicio de la prórroga de tres (3) años a partir del “01/01/2010” (sic), a propósito del contrato de arrendamiento que celebró con la hoy actora, sobre el inmueble cuya entrega se debate en este juicio. En dichas actuaciones, fueron consignados, en copia simple, el instrumento poder que acredita la representación del abogado Jesús Rafael Senior Anato; el documento de propiedad del inmueble, entre otros documentos, los cuales no fueron impugnados y, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 2.- Adicionalmente, en esas actuaciones fue consignado, en original, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes hoy en litigio, sobre el inmueble cuya entrega se solicita, el cual ostenta el carácter de documento privado, y, en tanto que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, se tiene por reconocido y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio (artículo 1363 y 1364 del Código Civil). Este contrato, en sus cláusulas primera, segunda y tercera, define el objeto, la actividad que llevará a cabo el arrendatario y el monto del canon mensual. En su cláusula quinta, se fija el periodo de duración, de la siguiente forma: “El término fijado para la duración de este Contrato es el período comprendido desde el 01-01-2009 (sic) hasta el 01-07-2009 (sic), fijo, y su prorroga (sic) legal en consideración al Art. 38 aparte ‘A’ del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencerá el día 31-12-2009 (sic). Las prorrogas (sic) se considerarán como tiempo fijo y su término se estipula a favor de ambos contratantes y así lo acepta ‘EL ARRENDATARIO’.”. Como se observa de la anterior transcripción, las partes fijaron un lapso de 6 meses como tiempo de duración del contrato, comenzando este periodo el 1º de enero del año 2009 y culminando el 1º de julio de 2009. Seguidamente, estipularon una prórroga también de 6 meses, que culminaría 31 de diciembre de 2009, ello “en consideración” del “artículo 38, Aparte A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Respecto a esta cláusula, se debe advertir que, en este juicio, ambas partes coinciden en señalar que la prórroga legal no era de 6 meses, como se indicó en el contrato, sino de 3 años, atendiendo al tiempo que tenía la empresa hoy demandada en posesión del inmueble, en calidad de arrendataria (14 años), por lo que, de acuerdo al artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era acreedora de un trienio de prórroga. Pese a lo anterior, este Tribunal no puede pasar por alto que las partes también coinciden en que la fecha de terminación del contrato fue el 31 de diciembre de 2009, y que el 1º de enero de 2010, comenzó a transcurrir el lapso de tres (3) años correspondiente a la tantas veces indicada prórroga legal. De este modo, al margen de la equivocada invocación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la cláusula transcrita, ambas partes estuvieron de acuerdo en la existencia de una extensión o “prórroga” de la relación contractual que culminó —se reitera— el 31 de diciembre de 2009, por lo cual, entiende este Tribunal que, lejos de constituirse en una prórroga legal, se trataba, en realidad, de una prórroga convencional, enmarcada en el principio de autonomía de la voluntad entre las partes, y así será considerada por este Tribunal para efectos sucesivos del presente fallo. Así se declara. 3.- Al folio 38 del expediente, riela, en original, el acta levantada por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de octubre de 2009, con ocasión a la evacuación de la notificación judicial solicitada por la parte hoy actora, a la cual se le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Dicha notificación —se lee en el acta— fue practicada al ciudadano JOAO SILVINO DE SOUSA GOMES, titular de la cédula de Identidad N° V-6.338.483, en su condición de Presidente de la sociedad GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., quien, valga destacar, se abstuvo de firmarla. 4.- Con el escrito de reforma a la demanda, la representación judicial de la parte presentó el instrumento poder —en original— que acredita su cualidad. Adicionalmente, presentó, en copia certificada, el acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 15 de diciembre de 1989, donde se acordó: i) la transformación de la sociedad mercantil C.A. INDESTE, de sociedad de responsabilidad limitada a compañía anónima; y ii) el nombramiento de la nueva junta directiva. Dicha acta fue debidamente registrada y, por ende, al tratarse de un documento público, se le otorga pleno valor probatorio en atención a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Esta acta de asamblea, no obstante, no aporta elementos de convicción al mérito de la presente causa. Igualmente, consignó en original el documento de propiedad del inmueble (antes examinado en copia simple) cuya entrega se demanda en este juicio, al cual se le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. Pruebas de la parte demandada.- La representación judicial de la parte demandada no acompañó medios de prueba, ni en su escrito de contestación, ni en su escrito de pruebas; sin embargo, aludió a ciertas documentales presentadas por la parte actora, con el propósito de invocar el mérito probatorio que de ellas emanan, concretamente: i) aludió al contrato de arrendamiento con el fin de evidenciar el tiempo de duración de la última relación contractual; ii) aludió a la notificación judicial efectuada por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para demostrar los 14 años de relación contractual, los tres (3) años de prórroga legal, que esta última culminó el “31 de enero de 2012” y que la parte actora consintió su permanencia en el inmueble desde la expiración de la prórroga, operando, a su decir, la tácita reconducción. Este Tribunal más adelante se pronunciará respecto al tiempo correspondiente a la prórroga legal, por cuanto existe una confusión sobre este aspecto en ambas partes, particularmente, en lo que concierne a la fecha de su culminación (que ambas partes indican que culminó el 31 de enero de 2012). Ahora bien, se reitera que la parte demandada alegó, en su defensa, que operó la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil, motivo este por el cual, a su decir, la parte actora debe accionar en su contra a través de una acción de desalojo y no mediante una acción resolutoria (o de cumplimiento), por cuanto, al haber sobrevenido la tácita reconducción, el contrato, que inicialmente era a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En ese sentido, los artículos 1600 y 1614 del Código Civil establecen: “Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”. “Artículo 1614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado de este Tribunal). La doctrina ha definido la tácita reconducción como “…la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…” (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522). El autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, en las págs. 324 y 325, expresa: “…En relación a la expiración del arrenda¬miento por vencimiento del término es necesario considerar la institu¬ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de¬terminado su duración (C.C. art. 1.600)…” (Destacado de este Tribunal). La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que, para operar la tácita reconducción, es preciso que se cumplan los siguientes requerimientos: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Agregando la Sala que, cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones (Sentencia Nº RC-856 del 7 de diciembre de 2016). Pues bien, en aras de analizar si efectivamente se configuró la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, este Tribunal pasará a examinar si se cumplen los requisitos establecidos en la jurisprudencia, antes descritos. Así, en cuanto al primer requisito, relativo a la existencia de un contrato a tiempo determinado, este Tribunal observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es, efectivamente, a tiempo determinado, tal y como fue observado y valorado en líneas previas. En cuanto al segundo requisito, debe advertir este Tribunal que ambas partes coinciden en señalar que la prórroga legal culminó el “31 de enero de 2012” (sobre esto, se afirmó en el libelo de la demanda que esta fecha obedeció a que el vencimiento del contrato ocurrió el “31 de diciembre de 2009”); sin embargo, habiendo finalizado los primeros 6 meses del contrato en fecha 1º de julio de 2009, y los restantes 6 meses de la prórroga que los contratantes fijaron en el contrato, el 31 de diciembre del mismo año, ello implica que la prórroga legal de tres (3) años comenzó a transcurrir (como se indicó en la solicitud de notificación judicial) el 1º de enero de 2010, por lo que debe entenderse que la misma finalizó el 1º de enero de 2013 y no el 31 de enero de 2012. Ello se debe a que estos tres (3) años (establecidos en el artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable ratione temporis para la fecha en que inició el periodo) deben comenzar a computarse a partir de la fecha en que inició la prórroga legal, que fue el 1º de enero de 2010, y por lo tanto, hecho el conteo correcto de los tres (3) años en su totalidad, arroja que la fecha de terminación de la prórroga realmente fue, como se indicó, el 1º de enero de 2013. Precisado lo anterior, el Tribunal advierte que no existe controversia entre las partes respecto a que la arrendataria, hoy demandada, siguió ocupando el inmueble objeto de litigio vencido el término del contrato; razón esta por la cual queda satisfecho el segundo requisito arriba indicado. Finalmente, en relación con el tercer requisito, esto es, la ausencia de oposición del arrendador en que la arrendataria continúe en posesión del inmueble, en el expediente no existe ningún elemento de convicción que refleje que la sociedad mercantil C.A. INDESTE, luego de vencido el contrato, se opuso a la ocupación del inmueble por parte de la arrendataria, GIMNASIO VICTORIA, S.R.L. En este sentido, la notificación judicial practicada el 14 de octubre de 2009, cuando estaba transcurriendo la prórroga convencional fijada en el contrato, sólo notificó a la arrendataria del inicio de la prórroga legal y, por ende, del tiempo que le restaba a la para desalojar el inmueble. Sin embargo, esto por sí solo, a juicio de este Tribunal, no es suficiente para considerar la existencia de la requerida oposición, mas cuando, luego de esta notificación, existió una prolongada inactividad por parte de la arrendadora hasta la interposición de la demanda de autos, el 27 de octubre de 2014 (esto es, más de un [1] año y medio después de expirada la prórroga legal), siendo menester destacar en cuanto a este punto que en autos no existe ninguna prueba que de alguna manera evidenciara la oposición de la arrendadora con respecto a la permanencia en el inmueble, durante el anotado periodo que transcurrió desde la expiración de la prórroga legal hasta la introducción de la demanda. Estas razones inducen a este Tribunal a considerar que la parte actora, hasta la fecha en que fue interpuesta la presente demanda, consintió la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble. Siendo así las cosas, se satisface el tercer requisito para que opere la tácita reconducción. Así se decide. En consecuencia, reconducido como fue el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en aplicación de lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, dicho contrato pasó a regularse como si se tratara de una relación contractual que no tiene determinación de tiempo, por lo que, en tal caso, cabe considerar y aplicar la siguiente jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia del Tribunal Supremo de Justicia, a saber: “‘(…) es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige solo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí solo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de este sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de las razones de hecho y de derecho expresadas anteriormente, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado; forzosamente a de determinarse que la vía escogida no es vía idónea para hacer valer su pretensión; lo cual es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a uno de sus literales y no la Resolución de contrato de Arrendamiento, a que se contrae la presente causa. Se hace necesario declarar improcedente la presente acción tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo’…” (Sentencia Nº 1391 de fecha 28 de junio de 2005; Destacado de este Tribunal). Si bien la jurisprudencia reproducida alude a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus consideraciones fundamentales, relativas a la vía procesal del desalojo para demandar la entrega de inmuebles sujetos a contratos a tiempo indeterminado, son aplicables al presente caso, y de esta manera, la parte actora debe intentar una demanda de desalojo atendiendo a las causales establecidas en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (artículo 40), para solicitar la entrega del inmueble, no siendo procesalmente viable para ello las acciones de resolución o cumplimiento de contrato, pues estas se emplean en casos donde existan contratos a tiempo determinado y se haya infringido alguna cláusula o se pretenda el efectivo cumplimiento a alguna de ellas, dependiendo del caso. Al respecto, el autor Hermes Hartin (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAB, 2000) ha manifestado que, cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla la resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente son los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde caben las acciones de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (o, en este caso, en el artículo 40 del Decreto con Rangon Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). De tal manera que, dado que es evidente que la acción escogida por la demandante (resolución de contrato) no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato a tiempo indeterminado, como se indicó en líneas previas, considera este Tribunal, en consecuencia, que lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la presente demanda, y así se establece. IV DECISIÓN Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de “Resolución de Contrato” interpuesta por la Sociedad Mercantil C.A., INDESTE, antes identificada, contra la Sociedad Mercantil GIMNASIO VICTORIA, S.R.L., también identificada previamente. Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber resultado vencida en el presente juicio. Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de 2018. El Juez, LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA El Secretario Accidental, VÍCTOR MANUEL NARANJO GUERRERO En esta misma fecha, 17 de septiembre de 2018, siendo las 10:59 a.m., se registró y publicó la anterior decisión. El Secretario Accidental, VÍCTOR MANUEL NARANJO GUERRERO