TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2017-000542

ASUNTO: AP31-V-2017-000542
PARTE ACTORA: Ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N.ºV-9.483.273.
APODERADOS JUDICIALESDE LA PARTE ACTORA: Abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º18.553.
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, en la persona de la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.º V-10.087.848.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE VELAZCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º 15.563.
OBJETO DE LA DEMANDA: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA. SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
SINTESIS DE PROCESO

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha treinta (30) de octubre de dos mil diecisiete (2017) por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha seis (06) de noviembre de dos mil diecisiete (2017) la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio breve.
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil diecisiete (2017) se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, en la persona de la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE.
En fecha cuatro (4) de julio de dos mil dieciocho (2018), el ciudadano JULIO ECHEVERRÍA, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consigno compulsa sin firmar por la parte demandada, ante la negativa de la demandada a firmarla, a los fines legales subsiguientes.
En fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), se ordenó librar boleta de notificación dirigida a la parte demandada, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de su representada y el día veintiséis (26) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) dio contestación a la demanda, y opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de su representada para sostener la presente acción
En fechas veintiocho (28) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) y primero (01) de octubre de dos mil dieciocho (2018) el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito contentivo de Promoción de Pruebas, las cuales quedaron admitidas el día cinco (05) de octubre de dos mil dieciocho (2018).
En fecha (10) de octubre del dos mil dieciocho (2018), oportunidad fijada para la evacuación de las pruebas testimoniales.
En fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil dieciocho (2018), oportunidad fijada por este Tribunal para que se llevara a efecto el acto de exhibición de documento, previo anuncio se dejo constancia de la comparecencia de la parte demandada, la cual exhibió los originales de los libros de actas de asambleas de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA.
En fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil diecinueve (2019), el apoderado judicial de la parte demandada solicito al Tribunal dictar sentencia.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
El Abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, en su escrito libelar señaló lo siguiente:
Que en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017) se llevó a efecto una Asamblea de Propietarios convocada por la parte demandada, sin cumplir con los requisitos y formalidades exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, el cual expresamente exige la aprobación de las dos terceras partes para que la misma tenga validez y en su Artículo 24 con la convocatoria por un periódico de circulación en la localidad, con por lo menos tres (03) días de anticipación y la colocación de un ejemplar de la Convocatoria en la entrada o entradas del edificio con el mismo tiempo.
Adujo que la demandada incumplió con la disposición contenida en el Artículo 20 en su letra G, de la Ley de Propiedad Horizontal, de llevar el Libro de Actas debidamente sellado por un Notario o Juez de Municipio en cuya Jurisdicción este el inmueble, y que a los fines de corroborar el hecho anexo copia de la irrita Acta de Asamblea, la cual fue transcrita con borrones y tachaduras en un libro que no cumple con los requisitos de Ley.
Que fue permitido por la demandada el voto para completar el Quorum de asistentes por parte de propietarios ausentes y que sin la debida autorización por escrito fueron aceptados como asistentes, que es el caso de los propietarios de los apartamentos 03,19 y 26.
Señaló que tampoco estuvo presente en la Asamblea ni fue notificado el representante de la Administradora, en este caso Administradora Chacao, C.A., actor fundamental en los acuerdos y decisiones de una Asamblea de Propietarios para su correcta aplicación en caso de ser vinculantes a la administradora.
Que fue presentada una ciudadana de nombre MERCEDES SEGREDO (nombre copiado en el acta) quien dijo ser profesional del derecho, pero en ningún momento mostró credenciales ni se identificó como tal, contratada con la intención de hacer del conocimiento a la comunidad las normas y reglas que deben cumplir para el buen vivir, la cual durante sus intervenciones solamente los grito y amenazó hasta con acciones penales si incumplían con las normas y reglas impuestas. Normas y reglas que no existen, pues el edificio carece del correspondiente Reglamento de convivencia exigido por la Ley de Propiedad Horizontal, actuando la demandada con un evidente y claro abuso de derecho.
Fundamento la acción en la disposición contenida en el artículo 257 de la Carta Magna la cual consagra que el proceso constituye un instrumento para la realización de la justicia.
Manifestó que las leyes procesales establecen la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptan un procedimiento breve, oral y público, por lo que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, asimismo invoco la disposición contenida en el Artículo 253 eiusdem la cual señala que la potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República y por autoridad de la Ley.
Manifestó que el Artículo 20 de la Ley vigente de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone en su aparte g) … Llevar los libros de a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio , Libro Diario de la Contabilidad, estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito (ahora de Municipio) en cuya jurisdicción se encuentre al inmueble.
Señaló que el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del Artículo siete (07) a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Por otro lado, insistió en lo consagrado en la disposición contenida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en su segundo aparte el cual señala que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha de tres (03) días, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria sin que el incumplimiento de este requisito conlleve a la nulidad de la Asamblea
Seguidamente transcribió el Artículo 25 eiusdem el cual dispone que Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Que cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del Documento de Condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la Asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el Administrador si el acuerdo fuere tomado fuera de la asamblea. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a la solicitud de parte interesada. A los efectos de este Artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
Finalmente señaló que se debe tomar muy en cuenta lo que señala el segundo aparte de Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual indica que, en todo caso, la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato, siendo el mandato nominado establecido en el Código Civil ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia, y evidentemente la actual Junta de Condominio y en especial su Presidenta la señora FELIPA MARIA CATANESE, no lo ha hecho.
Solicito PRIMERO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido para los procedimientos breves del Código de Procedimiento Civil, según lo establecido en el último párrafo del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala “A los efectos de este Artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, contenido en su Artículo 881 y siguientes. En consecuencia, señor Juez, pido que de acuerdo con lo establecido en el penúltimo párrafo del Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal decrete la suspensión inmediata provisional de todos los efectos que se derivan de la aprobación de la cuestionada Asamblea. SEGUNDO: Que declare CON LUGAR la presente acción de nulidad de la Asamblea de propietarios del edificio Margarita, realizada el día treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), con fundamento en todo lo anteriormente expuesto. TERCERO: Condene en costas a LA DEMANDADA por haberme obligado a litigar y defender mis derechos como Copropietaria, por su total divorcio rechazo de la Ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción de conformidad con lo establecido en el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil vigente, y señale su monto en el decreto de intimación de la DEMANDADA.

II
PUNTO PREVIO AL FONDO DE LA PRETENSIÓN

En el acto de la contestación de la demanda el abogado JOSE VELAZCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada JUNTA DE CONDOMINIO del EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, opuso como defensa perentoria de fondo LA FALTA DE CUALIDAD de su representada para sostener la presente demanda, fundamenta esta defensa perentoria en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Alego que el verdadero sujeto es todo el Conjunto de Copropietarios, considerándose como una sola entidad, que la ley ha creado en este caso, un litis consorcio necesario, con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
Fundamento su defensa previa en las disposiciones contenidas en los artículos 7,18, 20 22, 23 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Adujo que la acción que nos ocupa ha sido propuesta en forma directa contra la Junta de Condominio del Edificio Margarita, la cual solamente tiene las funciones de vigilancia y control sobre la administración del condominio, y no ejerce las funciones del administrador.
Señaló que la Junta de Condominio electa en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil ocho (2008) que Presidida la parte actora ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, contrato privadamente en fecha tres (03) de septiembre de dos mil ocho (2008), a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CHACAO, C.A., como Administradora, sin dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, irregularidad que ha subsistido hasta la presente fecha y que no ha sido resuelta en forma definitiva.
Que la demanda ha debido ser propuesta contra LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO MARGARITA, por tratarse acuerdos aprobados en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios y no contra la Junta de Condominio, por contravenir los artículos 18 y 20 literal a de la Ley de Propiedad Horizontal.
Señalo que la demanda ha sido incoada contra un ente que por mandato expreso de la Ley Especial que rige la materia no está facultado para ejercer en juicio la representación de la comunidad de propietarios, motivo por el cual y al no tener interés jurídico actual de conformidad con lo previsto en el artículo 16 del código de procedimiento civil, debe concluirse que la Junta de Condominio del Edificio Margarita, no tiene cualidad para ser demandada, pues admitir lo contrario, se estaría en presencia de lo dispuesto en el articulo 140 eiusdem, que señala que no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.
Insistió respecto a la falta de cualidad de la Junta de Condominio, que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina solo atribuciones de vigilancia y control, vale decir, que en el caso de autos, el interés jurídico controvertido o la relación material debe necesariamente instaurarse contra la comunidad de propietarios, pues, la Junta de Condominio carece de legitimidad para contradecir la presente acción, carece de la consideración especial que tiene la Ley dentro de cada proceso, a las partes que se hallen en una determinada relación con el objeto del litigio.
Que la nulidad de asamblea peticionada interesa a la comunidad de propietarios y por ello, es menester en armonía con los argumentos expuestos, que el Tribunal declare con lugar la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio Margarita para sostener el presente juicio.
III
MOTIVACIONPARADECIDIR
Así las cosas, corresponde a este Tribunal pronunciarse como punto previo a cualquier otro asunto sobre la referida defensa, por lo que considera menester quien aquí suscribe señalar:
“…De los alegatos expuestos como punto previo se evidencia que el fondo de dicha defensa es alegar la falta de cualidad de la persona llamada a juicio como demandado, y siendo que la cualidad en juicio es un asunto que afecta al orden público, esta se convierte en una materia que los jueces están obligados a revisar (sentencia de la Sala de Casación civil No 258 del 20 de junio de 2011), en consecuencia quien aquí suscribe pasa a revisar la cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, para sostener el presente proceso, y a tales fines se observa:
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios. De la misma manera el artículo 25 eiusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, el documento de
condominio o por abuso de derecho…”. El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo, de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica puedan ser legitimados pasivos de una determinada
relación procesal. En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, o a la Administradora del Edificio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, o en la administradora.
En el presente caso la parte actora procede a impugnar una asamblea de propietarios del Edificio MARGARITA, celebrada en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017) por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a: 1) La Junta de Condominio del edificio MARGARITA presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, quien no es sujeto de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley en estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS y no sobre LA JUNTA DE CONDOMINIO ni sobre la administradora, teniendo esta última es la representación en juicio de toda la comunidad, pero nunca ser considerada como la parte misma, o el sujeto pasivo procesal Así se establece
Corresponde ahora determinar en el sub examine el thema decidendum con base a los alegatos expresados por las partes en los momentos preclusivos de la presentación de la demanda y contestación de la misma. Así, la pretensión de la parte actora está dirigida a que se declare la nulidad del acta correspondiente a la asamblea de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017); en vista de que se celebró una reunión en la planta baja del edificio, donde se trataron cuatro (4) puntos a saber: a) Presentación resumen de lo realizado en el edificio; b) Situación y normativa de la terraza c) Situación estacionamiento y áreas comunes ; y d) Definición y aprobación de normas.
No obstante, indicó la accionante la referida Asamblea de Propietarios convocada por la parte demandada, fue convocada sin cumplir con los requisitos y formalidades exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, el cual expresamente exige la aprobación de las dos terceras partes para que la misma tenga validez y en su Artículo 24 con la convocatoria por un periódico de circulación en la localidad, con por lo menos tres (03) días de anticipación y la colocación de un ejemplar de la Convocatoria en la entrada o entradas del edificio con el mismo tiempo, incumpliendo igualmente con la disposición contenida en el Artículo 20 en su letra G, de la Ley de Propiedad Horizontal, de llevar el Libro de Actas debidamente sellado por un Notario o Juez de Municipio en cuya Jurisdicción este el inmueble, que la demandada, que a los fines de completar el Quorum de asistentes por parte de propietarios ausentes, y sin la debida autorización por escrito, fueron aceptados como asistentes, los propietarios de los apartamentos 03,19 y 26, y que tampoco estuvo presente en la Asamblea ni fue notificado el representante de la Administradora, en este caso ADMINISTRADORA CHACAO, C.A.
Para finalizar, señaló que se debe tomar muy en cuenta lo que señala el segundo aparte de Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual indica que, en todo caso, la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato.
En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada señaló que ha sido demandada una representante JUNTA DE CONDOMINIO presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, y no la parte que debió ser demandada, a saber, LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS del edificio MARGARITA, ya que pretende LA IMPUGNACIÓN DE UNA ASAMBLEA perteneciente A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Alegó la defensa, fundamentado en que no puede admitirse una acción contra quien no tiene personalidad jurídica como lo es LA JUNTA DE CONDOMINIO, ni tampoco puede admitirse una acción contra la mandataria de una comunidad (administradora), cuando la acción es referida a la impugnación de un Acta de Asamblea, ya que el acto mismo no proviene de la administradora, sino propios de la comunidad de propietarios.
Indicó que en todo caso y a todo evento, contesta la demanda, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado en el escrito libelar.
Fijado lo anterior, pasa este Juzgado a determinar el orden decisorio, para lo cual, en primer lugar, corresponde emitir pronunciamiento con respecto al alegato de falta de cualidad por parte de la demandada para sostener la presente acción de nulidad.; correspondiendo entonces emitir pronunciamiento respecto al mérito del asunto, tomando en cuenta los alegatos de las partes en el devenir del proceso, previa valoración de los distintos aportes probatorios ofertados por ambas partes.
Corresponde a este Tribunal emitir pronunciamiento con respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referida a la supuesta falta de cualidad en que se encuentra la parte demandada para sostener la presente acción de nulidad, en virtud de que, ha sido demandada la Junta de Condominio, Presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE y no la parte que debió ser demandada, a saber, la comunidad de copropietarios del Edificio MARGARITA, en virtud de que la actora pretende es la impugnación de una asamblea perteneciente a la comunidad de propietarios, pero se demanda es a uno de los mandatarios (Junta de Condominio).

En relación a este punto, considera oportuno indicar este juzgador que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta entre lo que se refiere en el supuesto de hecho de la norma jurídica aplicable y la persona concreta que ejercita o como se anuncia en este caso, contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

De ahí que debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto Hernández, la define como:

“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

Sobre este punto el Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado sobre la falta
cualidad, lo siguiente:
“…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indefinidamente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación.pasiva)…”.

En cuanto a la falta de cualidad o legitimación ad causam, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N.º 1207 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente N.º 08-0883, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael
Rondón Haaz, en estos términos:
“…Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su
falta, esta Sala Constitucional sostuvo: La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de la administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aún de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…”.

Ahora bien, la parte accionante pretende la impugnación de un acta de asamblea de propietarios con fundamento a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, norma que consagra en definitiva un derecho potestativo que permite el actuar de cualquier propietario ante los acuerdos tomados por la mayoría, pero por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. De ahí que, la legitimación activa se evidencia claramente, pero a la hora de identificar quien es el legitimado pasivo, debe indicar este juzgador que la impugnación versa contra una REUNIÓN INFORMAL denominada JUNTA GENERAL mediante la cual se suscribieron unos acuerdos presuntamente emanado por la mayoría de propietarios de una comunidad por lo que en este sentido, se considera menester traer a colación la sentencia N.º 36 de fecha 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Fariña y otros contra A. Campos y A. Da Costa Campos, el cual estableció lo siguiente:

“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito de derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un Litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

Pues bien, la jurisprudencia antes transcrita indica que en virtud de la falta de personalidad jurídica en el que se encuentra la comunidad de copropietarios de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal al momento de determinar la legitimación, en especial la activa, pues afirma que la Ley ha creado para este caso, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio, afirmación el cual fundamenta de conformidad con el literal (e) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, ley especial aplicable en la oportunidad de ser dictada esa decisión, el cual es el mismo tenor del artículo 20, literal (e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 1983, norma el cual señala:

“…Corresponde al administrador (…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Ahora bien, en torno a este aspecto, este Juzgado considera que la representación por parte del Administrador conforme a la norma y jurisprudencia antes transcrita, es respecto a la posición activa y es aplicable solo cuando se trata de la administración de las cosas comunes y no de todo lo concerniente al condominio, siendo un ejemplo claro, en juicio cuando se trata de cobro de gastos comunes; siendo que el presente asunto se centra en la acción de nulidad contra una REUNIÓN INFORMAL denominada JUNTA GENERAL mediante la cual se tomaron unos acuerdos tomados por un grupo de copropietarios reunidos, lo cual esta denominado por la doctrina como un acuerdo de la mayoría, en la que el Administrador, no tiene la unidad pasiva de representación en juicio, ya que esa unidad, solamente funciona desde el lado activo.

Resulta pertinente indicar a su vez, que el criterio anterior es aplicable cuando se trata de determinar la legitimación pasiva respecto a la Junta de Condominio, representación el cual también es designada mediante el acuerdo de la mayoría en Asamblea, y el cual también ejerce funciones de Administrador, cuando no fuese debidamente designado éste; por lo que, en efecto, si bien el Administrador o a falta de este la Junta de Condominio, ejerce la representación de los propietarios en los asuntos relacionados a la administración de las cosas comunes, debe ser entendida sólo en la cualidad activa, pero no la pasiva a los fines de la impugnación establecida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicha legitimación, en opinión de este juzgador, recae en la cabeza de todos y cada uno de los propietarios que intervinieron en la decisión impugnada.
Asi las cosas y en definitiva, era y es la comunidad de copropietarios bajo la figura de administrador del edificio margarita y no a la junta de condominio del mismo a quien corresponde la legitimación para ejercer o entrar en un juicio como el que nos ocupa, la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, quien, en todo caso, debe estar asistido o representado por abogado, previa autorización de la junta de condominio, por lo que ésta juzgadora considera que es manifiesta tanto la falta de representación como de legitimidad o cualidad de la demandada identificado en el libelo de la demanda, constituyendo entonces este criterio y el mecanismo al cual se llegó, una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil, las cuales sujetan la actividad del sentenciador a los alegatos expuestos por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, siendo este el principio de congruencia que está previsto en el artículo 243 ordinal 5° del código de procedimiento civil, el cual dispone que el juez debe dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y acorde con ello, el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos.
Pues bien, dado que en el caso de marras se ha demandado a LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, sujetos que no componen la relación jurídico procesal cuando se trata de la impugnación de un acta de Asamblea de copropietarios, sino lo conforman la mayoría del acuerdo, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, pues se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho de esa forma, pues nos encontramos en presencia de una FALTA DE CUALIDAD PASIVA la cual impide el pronunciamiento del mérito del asunto por parte de la Jurisdicción, debiendo decidir que la demandada en sub litis, carece de la condición de sujeto pasivo, por lo que no se le puede considerar dentro de la litis que nos ocupa como tal y no es sujeto de la relación procesal, siendo EL LEGITIMADO PASIVO LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, que es considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, motivo por el cual se hace innecesario entrar a analizar la cuestión de fondo, dada la falta de cualidad pasiva que se declara en el presente asunto. Así se decide.
Congruente con todo lo expuesto, pues le resulta forzoso a este Juzgado DECLARAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA En el sub iudice, lo cual se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado UNDECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara procedente en derecho la FALTA DE CUALIDAD de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana MARIA FELIPA CATANESE, para ser llamada y sostener el presente juicio que por NULIDAD DE ASAMBLEA, incoara en su contra ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N.º V-9.483.273., por intermedio de su apoderado judicial abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º 18.553.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy veintiséis (26) de abril de dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. CAROLINA SISO ROJAS
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARIA CAROLINA PIÑANGO

En esta misma fecha, siendo las 12:50 p.m., se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARIA CAROLINA PIÑANGO

CSR/mcpd.-

AP31-V-2017-000542

ASUNTO: AP31-V-2017-000542
PARTE ACTORA: Ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N.ºV-9.483.273.
APODERADOS JUDICIALESDE LA PARTE ACTORA: Abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º18.553.
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, en la persona de la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N.º V-10.087.848.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE VELAZCO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º 15.563.
OBJETO DE LA DEMANDA: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA. SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
SINTESIS DE PROCESO

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha treinta (30) de octubre de dos mil diecisiete (2017) por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha seis (06) de noviembre de dos mil diecisiete (2017) la admite y ordena su trámite conforme a las normas del juicio breve.
En fecha primero (01) de diciembre de dos mil diecisiete (2017) se dictó auto mediante el cual se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, en la persona de la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE.
En fecha cuatro (4) de julio de dos mil dieciocho (2018), el ciudadano JULIO ECHEVERRÍA, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consigno compulsa sin firmar por la parte demandada, ante la negativa de la demandada a firmarla, a los fines legales subsiguientes.
En fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), se ordenó librar boleta de notificación dirigida a la parte demandada, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil dieciocho (2018), el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de su representada y el día veintiséis (26) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) dio contestación a la demanda, y opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de su representada para sostener la presente acción
En fechas veintiocho (28) de septiembre de dos mil dieciocho (2018) y primero (01) de octubre de dos mil dieciocho (2018) el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito contentivo de Promoción de Pruebas, las cuales quedaron admitidas el día cinco (05) de octubre de dos mil dieciocho (2018).
En fecha (10) de octubre del dos mil dieciocho (2018), oportunidad fijada para la evacuación de las pruebas testimoniales.
En fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil dieciocho (2018), oportunidad fijada por este Tribunal para que se llevara a efecto el acto de exhibición de documento, previo anuncio se dejo constancia de la comparecencia de la parte demandada, la cual exhibió los originales de los libros de actas de asambleas de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA.
En fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil diecinueve (2019), el apoderado judicial de la parte demandada solicito al Tribunal dictar sentencia.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
El Abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, en su escrito libelar señaló lo siguiente:
Que en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017) se llevó a efecto una Asamblea de Propietarios convocada por la parte demandada, sin cumplir con los requisitos y formalidades exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, el cual expresamente exige la aprobación de las dos terceras partes para que la misma tenga validez y en su Artículo 24 con la convocatoria por un periódico de circulación en la localidad, con por lo menos tres (03) días de anticipación y la colocación de un ejemplar de la Convocatoria en la entrada o entradas del edificio con el mismo tiempo.
Adujo que la demandada incumplió con la disposición contenida en el Artículo 20 en su letra G, de la Ley de Propiedad Horizontal, de llevar el Libro de Actas debidamente sellado por un Notario o Juez de Municipio en cuya Jurisdicción este el inmueble, y que a los fines de corroborar el hecho anexo copia de la irrita Acta de Asamblea, la cual fue transcrita con borrones y tachaduras en un libro que no cumple con los requisitos de Ley.
Que fue permitido por la demandada el voto para completar el Quorum de asistentes por parte de propietarios ausentes y que sin la debida autorización por escrito fueron aceptados como asistentes, que es el caso de los propietarios de los apartamentos 03,19 y 26.
Señaló que tampoco estuvo presente en la Asamblea ni fue notificado el representante de la Administradora, en este caso Administradora Chacao, C.A., actor fundamental en los acuerdos y decisiones de una Asamblea de Propietarios para su correcta aplicación en caso de ser vinculantes a la administradora.
Que fue presentada una ciudadana de nombre MERCEDES SEGREDO (nombre copiado en el acta) quien dijo ser profesional del derecho, pero en ningún momento mostró credenciales ni se identificó como tal, contratada con la intención de hacer del conocimiento a la comunidad las normas y reglas que deben cumplir para el buen vivir, la cual durante sus intervenciones solamente los grito y amenazó hasta con acciones penales si incumplían con las normas y reglas impuestas. Normas y reglas que no existen, pues el edificio carece del correspondiente Reglamento de convivencia exigido por la Ley de Propiedad Horizontal, actuando la demandada con un evidente y claro abuso de derecho.
Fundamento la acción en la disposición contenida en el artículo 257 de la Carta Magna la cual consagra que el proceso constituye un instrumento para la realización de la justicia.
Manifestó que las leyes procesales establecen la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptan un procedimiento breve, oral y público, por lo que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, asimismo invoco la disposición contenida en el Artículo 253 eiusdem la cual señala que la potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República y por autoridad de la Ley.
Manifestó que el Artículo 20 de la Ley vigente de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone en su aparte g) … Llevar los libros de a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio , Libro Diario de la Contabilidad, estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito (ahora de Municipio) en cuya jurisdicción se encuentre al inmueble.
Señaló que el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, señala que las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del Artículo siete (07) a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Por otro lado, insistió en lo consagrado en la disposición contenida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en su segundo aparte el cual señala que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha de tres (03) días, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria sin que el incumplimiento de este requisito conlleve a la nulidad de la Asamblea
Seguidamente transcribió el Artículo 25 eiusdem el cual dispone que Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Que cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del Documento de Condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la Asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el Administrador si el acuerdo fuere tomado fuera de la asamblea. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a la solicitud de parte interesada. A los efectos de este Artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
Finalmente señaló que se debe tomar muy en cuenta lo que señala el segundo aparte de Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual indica que, en todo caso, la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato, siendo el mandato nominado establecido en el Código Civil ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia, y evidentemente la actual Junta de Condominio y en especial su Presidenta la señora FELIPA MARIA CATANESE, no lo ha hecho.
Solicito PRIMERO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido para los procedimientos breves del Código de Procedimiento Civil, según lo establecido en el último párrafo del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala “A los efectos de este Artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves, contenido en su Artículo 881 y siguientes. En consecuencia, señor Juez, pido que de acuerdo con lo establecido en el penúltimo párrafo del Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal decrete la suspensión inmediata provisional de todos los efectos que se derivan de la aprobación de la cuestionada Asamblea. SEGUNDO: Que declare CON LUGAR la presente acción de nulidad de la Asamblea de propietarios del edificio Margarita, realizada el día treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), con fundamento en todo lo anteriormente expuesto. TERCERO: Condene en costas a LA DEMANDADA por haberme obligado a litigar y defender mis derechos como Copropietaria, por su total divorcio rechazo de la Ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción de conformidad con lo establecido en el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil vigente, y señale su monto en el decreto de intimación de la DEMANDADA.

II
PUNTO PREVIO AL FONDO DE LA PRETENSIÓN

En el acto de la contestación de la demanda el abogado JOSE VELAZCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada JUNTA DE CONDOMINIO del EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, opuso como defensa perentoria de fondo LA FALTA DE CUALIDAD de su representada para sostener la presente demanda, fundamenta esta defensa perentoria en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Alego que el verdadero sujeto es todo el Conjunto de Copropietarios, considerándose como una sola entidad, que la ley ha creado en este caso, un litis consorcio necesario, con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.
Fundamento su defensa previa en las disposiciones contenidas en los artículos 7,18, 20 22, 23 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Adujo que la acción que nos ocupa ha sido propuesta en forma directa contra la Junta de Condominio del Edificio Margarita, la cual solamente tiene las funciones de vigilancia y control sobre la administración del condominio, y no ejerce las funciones del administrador.
Señaló que la Junta de Condominio electa en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil ocho (2008) que Presidida la parte actora ciudadana ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, contrato privadamente en fecha tres (03) de septiembre de dos mil ocho (2008), a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CHACAO, C.A., como Administradora, sin dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, irregularidad que ha subsistido hasta la presente fecha y que no ha sido resuelta en forma definitiva.
Que la demanda ha debido ser propuesta contra LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO MARGARITA, por tratarse acuerdos aprobados en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios y no contra la Junta de Condominio, por contravenir los artículos 18 y 20 literal a de la Ley de Propiedad Horizontal.
Señalo que la demanda ha sido incoada contra un ente que por mandato expreso de la Ley Especial que rige la materia no está facultado para ejercer en juicio la representación de la comunidad de propietarios, motivo por el cual y al no tener interés jurídico actual de conformidad con lo previsto en el artículo 16 del código de procedimiento civil, debe concluirse que la Junta de Condominio del Edificio Margarita, no tiene cualidad para ser demandada, pues admitir lo contrario, se estaría en presencia de lo dispuesto en el articulo 140 eiusdem, que señala que no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.
Insistió respecto a la falta de cualidad de la Junta de Condominio, que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina solo atribuciones de vigilancia y control, vale decir, que en el caso de autos, el interés jurídico controvertido o la relación material debe necesariamente instaurarse contra la comunidad de propietarios, pues, la Junta de Condominio carece de legitimidad para contradecir la presente acción, carece de la consideración especial que tiene la Ley dentro de cada proceso, a las partes que se hallen en una determinada relación con el objeto del litigio.
Que la nulidad de asamblea peticionada interesa a la comunidad de propietarios y por ello, es menester en armonía con los argumentos expuestos, que el Tribunal declare con lugar la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio Margarita para sostener el presente juicio.
III
MOTIVACIONPARADECIDIR
Así las cosas, corresponde a este Tribunal pronunciarse como punto previo a cualquier otro asunto sobre la referida defensa, por lo que considera menester quien aquí suscribe señalar:
“…De los alegatos expuestos como punto previo se evidencia que el fondo de dicha defensa es alegar la falta de cualidad de la persona llamada a juicio como demandado, y siendo que la cualidad en juicio es un asunto que afecta al orden público, esta se convierte en una materia que los jueces están obligados a revisar (sentencia de la Sala de Casación civil No 258 del 20 de junio de 2011), en consecuencia quien aquí suscribe pasa a revisar la cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, para sostener el presente proceso, y a tales fines se observa:
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios. De la misma manera el artículo 25 eiusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, el documento de
condominio o por abuso de derecho…”. El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo, de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica puedan ser legitimados pasivos de una determinada
relación procesal. En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, o a la Administradora del Edificio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, o en la administradora.
En el presente caso la parte actora procede a impugnar una asamblea de propietarios del Edificio MARGARITA, celebrada en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017) por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a: 1) La Junta de Condominio del edificio MARGARITA presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, quien no es sujeto de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley en estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS y no sobre LA JUNTA DE CONDOMINIO ni sobre la administradora, teniendo esta última es la representación en juicio de toda la comunidad, pero nunca ser considerada como la parte misma, o el sujeto pasivo procesal Así se establece
Corresponde ahora determinar en el sub examine el thema decidendum con base a los alegatos expresados por las partes en los momentos preclusivos de la presentación de la demanda y contestación de la misma. Así, la pretensión de la parte actora está dirigida a que se declare la nulidad del acta correspondiente a la asamblea de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil diecisiete (2017); en vista de que se celebró una reunión en la planta baja del edificio, donde se trataron cuatro (4) puntos a saber: a) Presentación resumen de lo realizado en el edificio; b) Situación y normativa de la terraza c) Situación estacionamiento y áreas comunes ; y d) Definición y aprobación de normas.
No obstante, indicó la accionante la referida Asamblea de Propietarios convocada por la parte demandada, fue convocada sin cumplir con los requisitos y formalidades exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, el cual expresamente exige la aprobación de las dos terceras partes para que la misma tenga validez y en su Artículo 24 con la convocatoria por un periódico de circulación en la localidad, con por lo menos tres (03) días de anticipación y la colocación de un ejemplar de la Convocatoria en la entrada o entradas del edificio con el mismo tiempo, incumpliendo igualmente con la disposición contenida en el Artículo 20 en su letra G, de la Ley de Propiedad Horizontal, de llevar el Libro de Actas debidamente sellado por un Notario o Juez de Municipio en cuya Jurisdicción este el inmueble, que la demandada, que a los fines de completar el Quorum de asistentes por parte de propietarios ausentes, y sin la debida autorización por escrito, fueron aceptados como asistentes, los propietarios de los apartamentos 03,19 y 26, y que tampoco estuvo presente en la Asamblea ni fue notificado el representante de la Administradora, en este caso ADMINISTRADORA CHACAO, C.A.
Para finalizar, señaló que se debe tomar muy en cuenta lo que señala el segundo aparte de Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual indica que, en todo caso, la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato.
En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada señaló que ha sido demandada una representante JUNTA DE CONDOMINIO presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, y no la parte que debió ser demandada, a saber, LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS del edificio MARGARITA, ya que pretende LA IMPUGNACIÓN DE UNA ASAMBLEA perteneciente A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Alegó la defensa, fundamentado en que no puede admitirse una acción contra quien no tiene personalidad jurídica como lo es LA JUNTA DE CONDOMINIO, ni tampoco puede admitirse una acción contra la mandataria de una comunidad (administradora), cuando la acción es referida a la impugnación de un Acta de Asamblea, ya que el acto mismo no proviene de la administradora, sino propios de la comunidad de propietarios.
Indicó que en todo caso y a todo evento, contesta la demanda, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado en el escrito libelar.
Fijado lo anterior, pasa este Juzgado a determinar el orden decisorio, para lo cual, en primer lugar, corresponde emitir pronunciamiento con respecto al alegato de falta de cualidad por parte de la demandada para sostener la presente acción de nulidad.; correspondiendo entonces emitir pronunciamiento respecto al mérito del asunto, tomando en cuenta los alegatos de las partes en el devenir del proceso, previa valoración de los distintos aportes probatorios ofertados por ambas partes.
Corresponde a este Tribunal emitir pronunciamiento con respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referida a la supuesta falta de cualidad en que se encuentra la parte demandada para sostener la presente acción de nulidad, en virtud de que, ha sido demandada la Junta de Condominio, Presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE y no la parte que debió ser demandada, a saber, la comunidad de copropietarios del Edificio MARGARITA, en virtud de que la actora pretende es la impugnación de una asamblea perteneciente a la comunidad de propietarios, pero se demanda es a uno de los mandatarios (Junta de Condominio).

En relación a este punto, considera oportuno indicar este juzgador que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta entre lo que se refiere en el supuesto de hecho de la norma jurídica aplicable y la persona concreta que ejercita o como se anuncia en este caso, contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

De ahí que debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto Hernández, la define como:

“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

Sobre este punto el Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado sobre la falta
cualidad, lo siguiente:
“…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indefinidamente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación.pasiva)…”.

En cuanto a la falta de cualidad o legitimación ad causam, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N.º 1207 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente N.º 08-0883, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael
Rondón Haaz, en estos términos:
“…Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su
falta, esta Sala Constitucional sostuvo: La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de la administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aún de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…”.

Ahora bien, la parte accionante pretende la impugnación de un acta de asamblea de propietarios con fundamento a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, norma que consagra en definitiva un derecho potestativo que permite el actuar de cualquier propietario ante los acuerdos tomados por la mayoría, pero por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. De ahí que, la legitimación activa se evidencia claramente, pero a la hora de identificar quien es el legitimado pasivo, debe indicar este juzgador que la impugnación versa contra una REUNIÓN INFORMAL denominada JUNTA GENERAL mediante la cual se suscribieron unos acuerdos presuntamente emanado por la mayoría de propietarios de una comunidad por lo que en este sentido, se considera menester traer a colación la sentencia N.º 36 de fecha 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Fariña y otros contra A. Campos y A. Da Costa Campos, el cual estableció lo siguiente:

“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito de derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un Litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

Pues bien, la jurisprudencia antes transcrita indica que en virtud de la falta de personalidad jurídica en el que se encuentra la comunidad de copropietarios de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal al momento de determinar la legitimación, en especial la activa, pues afirma que la Ley ha creado para este caso, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio, afirmación el cual fundamenta de conformidad con el literal (e) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, ley especial aplicable en la oportunidad de ser dictada esa decisión, el cual es el mismo tenor del artículo 20, literal (e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 1983, norma el cual señala:

“…Corresponde al administrador (…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Ahora bien, en torno a este aspecto, este Juzgado considera que la representación por parte del Administrador conforme a la norma y jurisprudencia antes transcrita, es respecto a la posición activa y es aplicable solo cuando se trata de la administración de las cosas comunes y no de todo lo concerniente al condominio, siendo un ejemplo claro, en juicio cuando se trata de cobro de gastos comunes; siendo que el presente asunto se centra en la acción de nulidad contra una REUNIÓN INFORMAL denominada JUNTA GENERAL mediante la cual se tomaron unos acuerdos tomados por un grupo de copropietarios reunidos, lo cual esta denominado por la doctrina como un acuerdo de la mayoría, en la que el Administrador, no tiene la unidad pasiva de representación en juicio, ya que esa unidad, solamente funciona desde el lado activo.

Resulta pertinente indicar a su vez, que el criterio anterior es aplicable cuando se trata de determinar la legitimación pasiva respecto a la Junta de Condominio, representación el cual también es designada mediante el acuerdo de la mayoría en Asamblea, y el cual también ejerce funciones de Administrador, cuando no fuese debidamente designado éste; por lo que, en efecto, si bien el Administrador o a falta de este la Junta de Condominio, ejerce la representación de los propietarios en los asuntos relacionados a la administración de las cosas comunes, debe ser entendida sólo en la cualidad activa, pero no la pasiva a los fines de la impugnación establecida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicha legitimación, en opinión de este juzgador, recae en la cabeza de todos y cada uno de los propietarios que intervinieron en la decisión impugnada.
Asi las cosas y en definitiva, era y es la comunidad de copropietarios bajo la figura de administrador del edificio margarita y no a la junta de condominio del mismo a quien corresponde la legitimación para ejercer o entrar en un juicio como el que nos ocupa, la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, quien, en todo caso, debe estar asistido o representado por abogado, previa autorización de la junta de condominio, por lo que ésta juzgadora considera que es manifiesta tanto la falta de representación como de legitimidad o cualidad de la demandada identificado en el libelo de la demanda, constituyendo entonces este criterio y el mecanismo al cual se llegó, una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil, las cuales sujetan la actividad del sentenciador a los alegatos expuestos por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, siendo este el principio de congruencia que está previsto en el artículo 243 ordinal 5° del código de procedimiento civil, el cual dispone que el juez debe dictar decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, y acorde con ello, el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos.
Pues bien, dado que en el caso de marras se ha demandado a LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana FELIPA MARIA CATANESE, sujetos que no componen la relación jurídico procesal cuando se trata de la impugnación de un acta de Asamblea de copropietarios, sino lo conforman la mayoría del acuerdo, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, pues se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho de esa forma, pues nos encontramos en presencia de una FALTA DE CUALIDAD PASIVA la cual impide el pronunciamiento del mérito del asunto por parte de la Jurisdicción, debiendo decidir que la demandada en sub litis, carece de la condición de sujeto pasivo, por lo que no se le puede considerar dentro de la litis que nos ocupa como tal y no es sujeto de la relación procesal, siendo EL LEGITIMADO PASIVO LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, que es considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, motivo por el cual se hace innecesario entrar a analizar la cuestión de fondo, dada la falta de cualidad pasiva que se declara en el presente asunto. Así se decide.
Congruente con todo lo expuesto, pues le resulta forzoso a este Juzgado DECLARAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA En el sub iudice, lo cual se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado UNDECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara procedente en derecho la FALTA DE CUALIDAD de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MARGARITA, presidida por la ciudadana MARIA FELIPA CATANESE, para ser llamada y sostener el presente juicio que por NULIDAD DE ASAMBLEA, incoara en su contra ISABEL CRISTINA QUINTANA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N.º V-9.483.273., por intermedio de su apoderado judicial abogado ALEX TORREALBA CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N.º 18.553.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy veintiséis (26) de abril de dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. CAROLINA SISO ROJAS
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARIA CAROLINA PIÑANGO

En esta misma fecha, siendo las 12:50 p.m., se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARIA CAROLINA PIÑANGO

CSR/mcpd.-