REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 209º y 160º ASUNTO: AP71-R-2019-000090 ASUNTO INTERNO: 2019-9813 MATERIA: CIVIL (FONDO) SENTENCIA DEFINITIVA PARTE ACTORA: PROMOCIONES SAVI III C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas y constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 1989, bajo el N° 45, Tomo 38-A sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FIDEL ALEJANDRO MONTAÑEZ PASTOR, CARLOS FRANCISCO DELGADO CALDERON, ALAN MITCHELL PRAST CRESPO, EMILY NOGUERA HERNANDEZ, MARIA JOSE GARCIA ZAMBRANO y SARA TRIMBOLI TATOLI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.444, 185.903, 185.457, 217.32, 237.902 y 211.293, respectivamente. PARTE DEMANDADA: FARMACIA FERRENQUIN II C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de diciembre de 2005, bajo el N° 190°-A- pro. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.361. TERCERO ADHESIVO: GIUSEPPE TRIMBOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 14.274.748. APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO ADHESIVO: CARLOS FRANCISCO DELGADO CALDERON, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 185.903. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL. DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia Definitiva de fecha 12 de febrero de 2019, dictada por el Juzgado Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. -I- DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 02 de mayo de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado FIDEL ALEJANDRO MONTAÑEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI II C.A., contra la sociedad mercantil FARMACIA FERENQUIN II C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL), cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, el cual la admitió en fecha 13 de junio del mismo año conforme las pautas del procedimiento oral. En fecha 22 de junio de 2016, la secretaria FABIOLA CALDERON, dejó constancia de que fue librada compulsa de citación a la parte demandada. En fecha 08 de agosto de 2016, el ciudadano MARIO DIAZ, en su carácter de Alguacil del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, consignó orden de comparecencia sin firmar a nombre del demandado. En fecha 21 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación del demandado mediante cartel. En fecha 14 de octubre de 2016, el tribunal a quo libró cartel de citación a la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A. En fecha 15 de noviembre de 2016, el representante judicial de la parte actora consignó ejemplares publicados en la presa del cartel de citación librado en fecha 14 de octubre de 2016. Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó abocamiento y la fijación del cartel en el domicilio del demandado. La ciudadana LISBETH RODRIGUEZ GONZÁLEZ, en su carácter de secretaria del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dejó constancia de que se cumplieron con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 27 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial. En fecha 12 de junio de 2018, el abogado HUMBERTO TIRADO se dio por citado en nombre de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., y en esa misma fecha consignó poder que acredita su representación, adicionalmente solicitó la declaratoria de perención breve y anual. Mediante auto de fecha 26 de junio de 2018, el juzgado se pronunció en cuanto al petitorio realizado indicando que el mismo constituye una defensa de fondo y por tanto sería resuelto al momento de celebrarse la audiencia oral. Posteriormente en fecha 12 de julio de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito por medio del cual en primer lugar, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, (las cuales fueron declaradas SIN LUGAR en fecha 11 de octubre de 2018), así como también contestó al fondo de la controversia. Igualmente solicitó el llamado como tercero del ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI por ser común a esta la causa pendiente, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 370 del Código Adjetivo. En fecha 20 de julio de 2018, fue admitida la reconversión interpuesta por el demandado en la contestación a la demanda Por auto de fecha 25 de julio de 2018, el Tribunal a quo admitió la tercería interpuesta y ordenó el emplazamiento del tercero llamado a juicio. En feche 09 de agosto de 2018, el ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, en su carácter de tercero, asistido en ese acto por el abogado CARLOS DELGADO, consignó escrito de tercería adhesiva, posteriormente otorgó poder Apud-Acta al abogado antes señalado. Igualmente el precitado abogado, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante consignó en fecha 09 de agosto de 2018, escrito de contestación a la reconversión a la demanda. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 22 de octubre de 2018, fue llevada a cabo la audiencia preliminar, ya tal efecto se levantó el acta correspondiente, compareciendo el abogado CARLOS DELGADO en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, así como también el ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, en su condición de tercero adhesivo. Se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada, ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno. En fecha 25 de octubre de 2018, el Tribunal Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial fijó los hechos controvertidos en la presente causa y los límites de la controversia. Abierto el lapso probatorio, ambas partes así como el tercero interviniente promovieron sus pruebas en fecha 01 de noviembre de 2018, las cuales fueron admitidas en fecha 06 noviembre de 2018. En fecha 29 de noviembre de 2019, se llevo a cabo la evacuación de la inspección judicial promovida por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, pudiéndose constatar que ambas partes, de mutuo acuerdo decidieron efectuar una transacción judicial solo en lo referente a la reconversión, con el ánimo de poner fin a la misma, siendo homologada dicha autocomposición procesal en esa misma fecha por el Tribunal de instancia, adquiriendo carácter de cosa juzgada. Y así se establece. En fecha 28 de enero de 2019, tuvo lugar el debate oral en la presente causa, pronunciándose la juez sobre el fondo de la causa, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 875 y 876 del Código de Procedimiento Civil, declarando CON LUGAR la demanda. Llegada la oportunidad, en fecha 12 de febrero de 2019, tuvo lugar el pronunciamiento de la sentencia definitiva por ese tribunal, donde procedió a la publicación del fallo, estableciendo en síntesis lo siguiente: “(…) En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., en contra de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., el bien inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son Norte: Casa que es o fue de la señora Trinidad Quintero; Sur: Casa que es o fue de la señora Dolores de Garcia. Este: La que da a su frente a la denominada calle sur trece y Oeste: Casa que es o fue de la señora Eduvigis Diaz de Sanabria. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, publíquese, Dada sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de febrero de dos mil diecinueve (2019).” (Negrilla y subrayado del fallo trascrito) En fecha 21 de febrero de 2019, el a quo oyó en ambos efectos la apelación que ejerciera la parte demandada mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2019, ordenado la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para su distribución. Ahora bien, a los fines de una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa: DE LA PRETENSIÓN Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda (Fol. 2-6. P-1), el abogado FIDEL ALEJANDRO MONTAÑEZ PASTOR, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., alegó: Que, su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son Norte: Casa que es o fue de la señora Trinidad Quintero; Sur: Casa que es o fue de la señora Dolores de García: Este: La que da su frente a la nombrada calle sur trece y Oeste: Casa que es o fue de la señora Eduvigis Díaz de Sanabria, tal y como se evidencia de documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 1989, bajo el N° 48, Tomo 40, Protocolo Primero. Que, la sociedad mercantil mantuvo desde el 01 de abril de 2006, una relación arrendaticia con la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., según contrato suscrito por su representante el entonces Administrador Gerente, ciudadano Andrés de Luca Sciortino, autenticado ante la Notaria Publica Trigésima del Municipio Libertador, en fecha 07 de abril de 2006, bajo el N°78, Tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Así, arguye la accionante que en el citado contrato de arrendamiento se pactó en su cláusula segunda que la duración del contrato sería de cuatro (04) años con una sola y única renovación de cuatro (04) años más, en el entendido que si el arrendamiento se inició en fecha 01 de abril de 2006, su duración inicial venció en fecha 31 de marzo de 2010, y se renovó por un solo período hasta el 31 de marzo de 2014, por la cual finalizado dicho contrato, es a partir de dicha fecha que se inició el lapso de 02 años de prórroga legal, la cual evidentemente venció fatalmente en fecha 01 de abril de 2016, siendo que a falta de acuerdo entre las partes el inquilino debió haber entregado libre de bienes, personas y en el estado en que lo arrendo el inmueble en cuestión. Que, la presente demanda está fundamentada en el contrato de arrendamiento antes señalado, especialmente en la cláusula segunda, así como también en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y accesoriamente en las disposiciones pertinentes del Código Civil. Que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, dispone la duración de dicho contrato, la cual tendría una duración de cuatro (04) años fijos, contados a partir del primero (1°) de abril del 2006, quedando expresamente pactado que el contrato mantendría su condición de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado e igualmente se prórrogará automáticamente por un período igual de cuatro años más, cuyo vencimiento operaria el 01 de abril de 2014. Finalmente solicitaron al Tribunal que la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., sea condenada a dar fiel cumplimiento al contrato de arrendamiento en cuestión y en consecuencia a ello se entregue, totalmente libre de bienes personas y en las misma condiciones en que recibió el inmueble constituido por un local comercial, tal y como se describe las cláusulas primera y segunda del contrato de arrendamiento, igualmente al pago de las costas procesales, incluyendo honorarios profesionales de abogados. DE LA CONTESTACIÓN DE LA PRETENSIÓN Por su parte la representación judicial de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., en la oportunidad procesal correspondiente opuso cuestiones previas contempladas en los ordinales 2°, 3° 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en ese mismo acto contestó al fondo de la controversia alegando lo siguiente: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho la demanda así como las consecuencias que de la misma pretendía derivar. Que es falso que el contrato de arrendamiento haya tenido una única prórroga que venció el 31 de marzo de 2014 y que haya finalizado, así como que en consecuencia a ello se haya iniciado la prórroga legal la cual vencía el 01 de abril del 2016. Igualmente rechazó que no existiera acuerdo de voluntades de las partes para continuar con la relación arrendaticia. Que, si es bien cierto antes del vencimiento de la primera prórroga del contrato de arrendamiento (31 de marzo de 2014), la arrendadora jamás comunicó al hoy demandado su deseo de dar por terminado el mismo; más bien convinieron en continuar la relación arrendaticia y la arrendadora continuó cobrando el canon de arrendamiento, produciéndose en consecuencia el consenso de prórroga entre las partes. Alegó además que las partes pactaron que el canon de arrendamiento ya no fuera fijo como originalmente lo establecía el contrato, sino mixto, consistente en una parte fija de sesenta mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs.F 60.000.00), y una parte variable consistente en el 2.5% de las ventas mensuales comprobable con la declaración mensual del Impuesto al Valor Agregado (IVA) produciéndose el acuerdo de voluntades para continuar la relación arrendaticia. Así, el contrato de arrendamiento inició el 01 de abril de 2006, hasta el 31 de marzo de 2010, su primera prórroga comenzó el 01 de abril de 2010 hasta el 31 de marzo de 2014, su segunda prórroga comenzó 01 de abril de 2014, hasta el 31 de marzo de 2018, y su tercera prórroga comenzó el 01 de abril de 2018, hasta el 31 de marzo de 2022, fecha a partir en la cual la demandada manifestará su interés de ejercer la prórroga legal máxima de tres (03) años, establecida en el artículo 26 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que, el accionado continuó efectuando el pago del canon de arrendamiento mensualmente y la arrendadora le continuó entregando los recibos correspondiente durante los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, incluso la arrendadora y la demandada en varias oportunidades ajustaron hasta retroactivamente, el canon de arrendamiento. Que, a partir de septiembre de 2014, la arrendadora ya no le entregó a su mandante los recibos correspondientes, pero como el pago se efectuaba mediante cheque no endosable en nombre de ella, el voucher del cheque describía el motivo del pago, efectuándolo de buena fe. Así, la relación arrendaticia continuó con “relativa normalidad” hasta el mes de febrero de 2016, cuando la arrendadora comunicó que ella aspiraba que el canon de arrendamiento fuera aumentado a la suma de MIL QUINIENTOS EUROS MENSUALES (1.500,00 €), el demandado le informó al arrendado que en ese caso el canon del inmueble debía ser objeto de regulación tal como lo dispone la ley, a partir de allí la arrendadora se negó a recibir los cánones, y en franca violación del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, nunca ha querido determinar la cuenta bancaria en que ha de depositarse los mismos, con han señalado anteriormente, luego de múltiples aumentos a lo largo de los años, el monto del canon mensual de arrendamiento consta de una parte fija de sesenta mil bolívares fuertes con ceros céntimos (Bs. F 60.000,00) más una parte variable equivalente al dos coma cinco por ciento (2,5%) de las ventas mensuales; es decir se trata de un canon de arrendamiento mixto (CAM) tal y como se encuentra establecido en el artículo 32, numeral 3 de la ley, la parte fija se paga por mes adelantado, la parte variable por mes vencido en base a las ventas del mes inmediatamente anterior; durante el mes de marzo de 2016, el total de las ventas fue de diez millones ciento treinta mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuerte con veintisiete céntimos ( Bs.F 10.130.437,27) tal y como se desprende de su declaración de Impuesto al Valor Agregado (IVA), por lo tanto el 2,5% de total de las ventas equivalente fue de doscientos cincuenta y tres mil doscientos sesenta bolívares fuerte con noventa y dos céntimos (Bs.F 253.260,92). Que, el artículo 32, numeral 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone lo siguiente: “(…) Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija”. En consecuencia, respecto al mes de febrero de 2016, y a todos los meses posteriores a la actualidad, el demandado solo pagó la porción variable del canon de arrendamiento, en razón de ello inició el procedimiento consignatario arrendaticio ante la Oficina de Control de Consignaciones del Área Inmobiliaria (OCCA) en el mes de abril de 2016, expediente 2016-0108, el monto de la primera consignación corresponde al canon de arrendamiento variable del mes de marzo de 2016, equivalente al 2,5% de las ventas de ese mes, igualmente las partes convinieron que la arrendataria debe entregar a la arrendadora el monto correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) que genere el pago del canon de arrendamiento. Igualmente pidió con fundamento a los artículo 370 ordinal 4° y 382 del Código de Procedimiento Civil, que fuera llamado como tercero al ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, en virtud de tener constituido a su favor derecho de usufructo sobre el inmueble arrendado siendo común en la presente causa, señalando como prueba documental la constitución de derecho de usufructo. De la misma manera señalo la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el contrato de arrendamiento suscrito dispone en su cláusula sexta que la arrendataria debe efectuar las reparaciones menores en el inmueble y las que se requieran para la conservación y adecuado funcionamiento del inmueble, siendo que en el presente caso los equipos (spliters) de aire acondicionado que sirven al inmueble se encuentran ubicados en la mezzanina del inmueble arrendado, a la cual únicamente se accede por una puerta que da a la calle, cuya llave solo tiene la arrendadora, el local arrendado no tiene ventanas que se puedan abrir y solo tiene circulación natural de aire por la puerta de entrada. Que en tal sentido, desde hace varios meses la arrendadora se niega a permitir el acceso a la mezzanina del inmueble para hacer mantenimiento y como consecuencia de esto los equipos de aire acondicionado simplemente colapsaron, teniendo el mismo altas temperaturas, dándose el caso de que hasta se han desmayado varias trabajadoras, siendo que el demandado no puede hacer uso pleno y pacifico del inmueble, las mercancías que allí se expenden y que constituyen el objeto principal de su actividad económica, son medicinas, muchas de las cuales pueden ver comprometidas sus cualidades terapéuticas con las altas temperaturas. Que en diversas oportunidades se le ha pedido a la arrendadora que permita el acceso a los fines de hacer mantenimiento a sus equipos de aire acondicionado y esta se niega a hacerlo. Por las razones expuestas y con fundamento a los artículos 365 y siguientes, y el artículo 869 del Código Adjetivo, procedió a reconvenir a la actora PROMOCIONES SAVI III C.A., para que esta se sirviera a dar cumplimiento de las obligaciones que como arrendador le impone el contrato de arrendamiento, suscrito por las partes y que es el instrumento fundamental de la demanda, así como lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, y que en consecuencia permita al sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., a tener acceso al área donde se encuentran los equipos (spliters) de aire acondicionado que sirven en el inmueble, solicitando por ultimo que la parte reconvenida sea condenada a pagar las costas y costos del proceso, estimando la reconvención en la suma de tres millones quinientos ochenta y ocho mil bolívares fuerte con cero céntimos (Bs.F 3.588.000,00), equivalente a dos mil novecientas unidades tributarias (2.900 UT). DE LOS ALEGATOS DEL TERCERO EN JUICIO En ese sentido el tercero llamado al juicio, ciudadano GIUSEPPE TRIMBOLI, asistido por el abogado CARLOS DELGADO, mediante escrito de fecha 09 de agosto de 2018 (Fol. 171-172. P-1) expuso lo siguiente: Que, tal como se expuso anteriormente, él es usufructuario del inmueble constituido por un local comercial situado en la planta baja el inmueble Nro. 38, ubicado entre la esquinas de Miguelacho a Misericordia Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital, cualidad que deviene del contrato de usufructo que suscribió con la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III C.A., autenticado en fecha 08 de abril de 2011, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el Nro. 52, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sin embargo desde la celebración del referido contrato no ha podido disfrutar de los derechos que le asisten en su condición de usufructuario del inmueble en cuestión, pues el local comercial se encuentra ocupado por la parte demandada, la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., quien ha mantenido ocupando el inmueble de forma ilegitima aun cuando el término del contrato de arrendamiento y su prórroga legal fenecieron el 1º de abril de 2016. Que no ha contratado arrendamiento alguno con la demandada, pues esta solo ha impedido el uso, goce y disfrute del inmueble, en su condición de usufructuario, ya que el contrato de usufructo se celebró posteriormente al contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda por vencimiento del término. Finalmente en su condición de usufructuario, solicitó la desocupación del inmueble, ya que no ha podido gozar de sus derechos, puesto que el local comercial se encuentra ocupado ilegalmente por la demandada, a pesar de que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal fenecieron en el año 2016, así como también que se declarará con lugar la demanda con todos los pronunciamientos respectivos. DE LAS ACTUACIONES ANTE LA ALZADA Verificada la insaculación de causas, en fecha 25 de febrero de 2019, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, según auto del día 07 de marzo de 2019 (Fol. 269. P-1) y luego de una revisión de la actas procesales que conforma el presente expediente se evidenció que en los folios 101 y 234, faltaba la firma del secretario, en razón de ello se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Posteriormente mediante auto de fecha 25 de marzo de 2019, el tribunal a quo indicó a esta Alzada que es dinámica en la jornada diaria de ese juzgado, que todas las diligencias, escritos, asuntos nuevos y cuantos expedientes pasen por la secretaría, éstos sean reportados, verificados y analizado por la juez y el secretario, a los fines de tener ambos conocimiento de lo solicitado por los justiciables para su tramitación y oportuno pronunciamiento, constatando así en el libro diario de los días 25 de junio de 2018 y 30 de noviembre de 2018, las actuaciones realizadas en ese día se encuentra debidamente asentadas en el libro diario y que estos se encuentra suscritos por la secretaria Lisbeth Velasquez, por lo que se tiene como presentadas y validas las actuaciones antes referidas. Asimismo dejó constancia no solo que la secretaria antes referida en esos momentos se encontraba jubilada del Poder Judicial, sino que también tuvieron conocimiento que esta fuera del país, haciendo imposible recabar su firma en la diligencias solicitada por esta alzada. Una vez ordenada la remisión del presente expediente y nuevamente recibida por este Juzgado en fecha 09 de abril de 2019, se le dio entrada y se fijaron los lapsos procesales para el trámite ante esta alzada. En fecha 21 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte demandada, procedió a consignar escrito de informes, en el cual realizó un recuento de las actas procesales, requirió auto para mejor proveer y solicitó que se declare sin lugar la demanda interpuesta con expresa condenatoria en costas al demandante, siendo observados dichos informes por su contraparte en escrito de la misma fecha. Mediante auto de fecha 23 de marzo de 2019, este Juzgado negó el auto de mejor proveer solicitado por la parte demandada, por cuanto su solicitud del cómputo para probar la perención como argumento de sus informes, se puede con absoluta certeza verificar en las actas que conforma el presente expediente remitido en su forma original. Con vista a lo anterior, se infiere: -II- DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido: El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida. Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso. Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados. Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige. No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente: Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso. Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento. Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 12 de diciembre de 2018, que declaró con lugar la demanda; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso. No obstante lo anterior, determinada la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual enviste al juez de alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el a quo decidió de una determinada forma y para recibir las pruebas admisibles en esa instancia en que tengan interés las partes, debe éste operador de justicia previamente emitir pronunciamiento en relación a lo siguiente: PUNTO PREVIO De la perención de la Instancia La representación judicial del demandado y recurrente FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., en su escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 21 de mayo de 2019, solicitó la perención de la presente causa; alegando que la misma ha sido verificada al menos en tres (3) oportunidades desde el auto de admisión, puesto que en diversas ocasiones transcurrieron más de treinta (30) días sin que la parte actora haya cumplido con las obligaciones que la ley le impone para lograr la citación del demandado, luego de dos años del auto de admisión, la presente causa aún se encontraba en fase de citación. A tal efecto, el artículo 267 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: Artículo 267: Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. De la norma parcialmente transcrita, se infiere que la instancia se extingue, entre otros supuestos, cuando transcurridos treinta (30) días contados desde la admisión de la demanda, el demandante no diere cumplimiento a las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado; o, una vez cuando citado el demandado, transcurra un (1) año, sin que las partes hayan realizado algún acto de procedimiento. Asimismo, el artículo 269 eiusdem dispone lo siguiente: Artículo 269: La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente.” Ahora bien, la jurisprudencia sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1º de junio de 2001, (caso Fran Valoro y Milena Portillo Manosalva de Valero) y que tiene carácter vinculante para todos los tribunales de la República, en cuanto a lo que debe entenderse por justicia oportuna, estableció: “(…)Se ha interpretado como una limitación al derecho de acceso de toda persona a los órganos de la administración de justicia, garantizado por el artículo 26 de la Constitución de 1999, la pérdida del interés procesal, conceptuando éste como un requisito de la pretensión, en virtud de lo cual al ponerse de manifiesto tal situación antes o después de ser admitida aquélla para su trámite, ocasiona el decaimiento del ejercicio de la acción, por falta del debido impulso de parte, y permite declarar terminado el procedimiento, en razón de la ausencia de tal presupuesto, cuando ha transcurrido un lapso de inactividad suficiente que le haga presumir al Juez que el actor o solicitante de la respectiva tutela jurisdiccional, probablemente, ya no desea obtenerla o no requiere que se le satisfaga el derecho deducido, en forma oportuna y expedita, simplemente porque su abstención de instar la iniciación o continuación del procedimiento así lo denota.” Igualmente la referida Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal, en relación a la perención, en sentencia Nº 80, de fecha 27 de enero de 2006, en el caso Iván Ramón Luna Vásquez, dispuso lo siguiente: “(…).En razón de lo anterior, es necesario concluir lo siguiente: 1. Desde el punto de vista de la naturaleza jurídica de la perención de la instancia, ésta ha sido reconocida como una institución eminentemente sancionatoria desde que está predeterminada a la extinción del proceso y a impedir además que pueda demandarse nuevamente hasta que transcurra el lapso de noventa días. 2. Es de naturaleza irrenunciable por las partes, lo cual hace que ocurridos los supuestos objetivos de procedencia, ella opera de pleno derecho sin que se pueda convalidar por acto posterior alguno. 3. El juez puede decretarla de oficio, para lo cual sólo bastará que concurran las circunstancias que regulan la materia…” Así las cosas, debe concluirse que la perención de la instancia es una institución procesal de orden público, que debe ser declarada aún de oficio por el juez de la causa, ya sean éstos de primera o segunda instancia, pues, contrario a la creencia del actor, los jueces de segunda instancia, poseen una facultad de revisión amplia y general del caso que los ocupa –principio de la doble instancia-, claro está, siempre atendiendo a lo alegado y probado en autos, por ello independientemente de que una perención no hubiere sido advertida por el juzgador de primera instancia, ello no es impedimento para que el de alzada la verifique y la declare de concurrir las circunstancias para ello, ni mucho menos para pensar –como aduce el actor-, que se ha configurado una convalidación a la misma por no haber sido decretada en primera instancia. En tal sentido, debe indicarse que las normas procesales regulan los actos de parte y del juez que componen el juicio, por ello es deber del Juzgador atender a ellas en todo estado y grado del proceso, pues están dispuestas para lograr una decisión idónea e imparcial, para aplicarse a ambas partes, y no en beneficio o perjuicio de una u otra, sino en pro de la justicia; así pues, tal es la importancia de las normas de carácter procesal, que incluso en momentos de cambio de legislación y aparición de un nuevo texto normativo, nuestro ordenamiento jurídico prevé que las normas de carácter procesal tendrán vigencia inmediata –artículo 9 del Código de Procedimiento Civil.” (Subrayado del tribunal). Por otra parte, cabe destacar que el fin público de todo proceso como la calificación de normas de orden público, constituyen la más sana garantía de que las peticiones llevadas ante la autoridad judicial, no pueden eternizarse a voluntad de las partes o del juez, debiendo concluir a través de la sentencia o por las llamadas formas de autocomposición procesal, y la institución de la perención de la instancia, la cual no es otra cosa que, la extinción del proceso, extinción derivada de la inercia, de la inactividad procesal de las partes durante el plazo o término previsto en la ley, para que dicho efecto se produzca. Esta institución se caracteriza por su naturaleza de orden público, de conformidad con lo previsto en el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil, es facultad del juez declarar de oficio la perención, por estar el interés del Estado en su función jurisdiccional representativa del interés colectivo por encima del interés particular, de quienes desean la continuación de un proceso perimido. En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 71, de fecha 28 de febrero de 2011, expediente N° 10-232, caso: Herminia Felisa Rodríguez de López, contra SEDILO ASSOCIATES-INC II, C.A. y otros., con respecto a la perención de la instancia, estableció lo siguiente: “(…) Esa forma de interpretar la figura jurídica de la perención de la instancia, ha sido ratificada y ampliada por esta Sala en su sentencia N° RC-00747 de fecha 11 de diciembre de 2009, caso: J. A. D’Agostino y Asociados s.r.l. contra Antonieta Sbarra de Romano y otros, exp. N° 09-241, criterio que también se encontraba vigente para la fecha en que el ad quem declaró la perención de la instancia en el presente juicio, a saber: “...Con relación a la infracción de aquellas normas que regulan la forma de realización de los actos procesales, es importante señalar que el sólo quebrantamiento como tal, no da lugar a la nulidad de la sentencia ni a la reposición del acto procesal viciado, pues en este caso se hace necesario además, verificar la existencia de un perjuicio. ...(omissis)... Por otra parte, la perención de la instancia, es la extinción del proceso que se produce por la inactividad de las partes, por el tiempo previsto en la ley, en el cual no impulsan el proceso, ocasionando su extinción. (Negrillas de la Sala). Así, el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: ...(omissis)... En este mismo sentido, en relación a la perención de la instancia, al artículo 269 del mencionado Código establece que: “La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente.” De la misma manera, esta Sala, en sentencia N° Exeq. 652, de fecha 17 de octubre de 2008, caso: Doroty Louise Yako Moreno contra Bertha Moreno Páez y otro, en relación a la perención de la instancia y a las condiciones exigidas para que no opere la misma, señaló lo siguiente: “…En el juicio de Carmen Ramona Rosales de Rondón contra Siervo de Jesús Camargo Escarpeta, expediente N° 2003-000761, de fecha 31 de agosto de 2004, la Sala reiteró sobre el transcurso del tiempo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, lo siguiente: “...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de Raúl Esparza y otra contra Marco Fuglia Morggese y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente: “...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma... (…omissis…) En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”.’. (…omissis…) El precedente jurisprudencial invocado, así como los artículos anteriormente señalados ponen de manifiesto, no sólo la importancia de la perención, prevista como una institución de orden público que puede ser declarada de oficio por los jueces de instancia, sino que además, se evidencia que para que opere la perención breve de la instancia, es necesario que el demandante denote desidia o desinterés total en relación al juicio y respecto de sus obligaciones para llevar a cabo la citación del o de los demandados. (Negrillas y subrayado de la Sala). (...omissis...) Esta Sala observa que, para que se pueda configurar la perención breve de la instancia, en todo caso, lo importante es que se constate que hubo inactividad por parte del actor, en cuanto a las cargas procesales legales para que se lleve a cabo la correspondiente citación....” De manera que se verifica con meridiana claridad del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, que basta que el actor, cumpla con una de las cargas procesales para obtener la citación del demandado, dentro del lapso de treinta (30) días, para que la perención breve ya no pueda ser aplicada, siendo que la perención breve solo operara cuando el peticionante o demandante no cumple con las obligaciones que tiene a su cargo. Y así se establece. A los fines de determinar la procedencia o no de la perención, quien suscribe observa de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente se evidencia que admitida la causa en fecha 13 de junio de 2016, la parte accionante mediante diligencia de fecha 16 de junio del mismo año consignó las copias simples requeridas para librar la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada, con lo cual cumplió dentro del lapso de ley con al menos una de las cargas que la ley y la jurisprudencia patria le imponen como parte actora en la primigenia fase del proceso, evidenciando quien suscribe adicionalmente, que posteriormente impulsó el proceso en tiempos razonables, no solo al dar cumplimiento a las otras cargas procesales sino inclusive, al instar los distintos mecanismos diseñados por el legislador (cartel de citación, defensor, etc) para poner a derecho a la parte demandada, razón por la cual considera este sentenciador que en la presente causa no operó la perención alegada. Y así se decide. REVISIÓN DE LA SENTENCIA RELATIVA A LAS CUESTIONES PREVIAS. La representación judicial del demandado y recurrente FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., en su escrito de informes presentado ante esta alzada en fecha 21 de mayo de 2019, solicitó que este Tribunal Superior revisar la decisión relativa a las cuestiones previas dictada en fecha 11 de octubre de 2018, por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 7° y 8º en virtud de la especial naturaleza del procedimiento oral. A los fines de dar respuesta a lo antes solicitado, quien suscribe considera necesario traer a colisión los artículos 346 y 357 del Código de Procedimiento Civil, referente a las cuestiones previas y sus recursos: Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. 2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. 4° La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado. 5° La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio. 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. 7° La existencia de una condición o plazo pendientes. 8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. 9° La cosa juzgada. 10° La caducidad de la acción establecida en la Ley. 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se indica en los artículos siguientes. Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.” (Subrayado y negrilla de esta Alzada) Del articulado antes transcrito, se observa que siendo las cuestiones previas mecanismos de defensa que dispone el demandado para exigir que se subsane algún vicio dentro del escrito libelar y por consecuencia del proceso o en su defecto se deseche la demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la litis, no en todos los casos, subsiste el derecho a recurrir con la determinación del juez de la causa, siendo que en los casos de los ordinales 2°, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8°, el artículo 357 eiusdem dispone que la decisión sobre dichas defensas previas no tendrán apelación. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, refiriéndose a este tipo de decisiones sostuvo que las mismas: “(...) No tienen apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil. En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga final al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado”. Criterio este ratificado por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, mediante sentencia de fecha 22 de abril del 2005, con ponencia del Magistrado ARCADIO DELGADO ROSALES, expediente N° 03-3031, amparo constitucional interpuesto por la ciudadana Libier Margarita Núñez Riera, contra la decisión dictada el 02 de octubre de 2003, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la misma Circunscripción Judicial, al establecer que: “(…) erró el Juez de Municipio cuando oyó el recurso de apelación incoado contra la primera sentencia, del 21 de julio de 2003, que declaró con lugar de la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la misma no tiene apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 357 del citado Código adjetivo, por tanto, esta Sala censura tal proceder. Sin embargo, encuentra igualmente la Sala desacertado que el Juez de Primera Instancia, con ocasión de decidir la referida apelación, señalara que no tenía materia sobre la cual decidir cuándo lo correcto era establecer la ausencia de recurso contra la decisión antes señalada, pues aquella fórmula ha sido calificada por este Tribunal como una manifestación de absolución de la instancia…” (Subrayado de esta Alzada) Desprendiéndose claramente de las jurisprudencias precedentemente trascritas la conformidad de los criterios de las distintas salas de nuestro máximo tribunal en relación con la inoperatividad del recurso de apelación contra las decisiones como al que pretende el recurrente ocupen a este sentenciador. En el mismo orden de ideas, la máxima interprete de la Constitución nacional, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., al analizar la prohibición de apelación en referencia a lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, partiendo de la naturaleza del procedimiento por el cual se ventila la petición, sostuvo que esta está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”. La referida decisión es del tenor siguiente: “(…)Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su artículo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente: “Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación” En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad. Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial. De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos”. (Negrilla de este Tribunal) Tal argumento en criterio de quien aquí administra justicia, en un sano ejercicio de derecho resulta aplicable al presente caso, donde la petición ha sido vertida a través de los trámites del procedimiento oral establecido en la norma Adjetiva civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyos principios favorecen la concentración, celeridad y económica procesal, y por el contrario a lo planteado en los informes por el recurrente, en el artículo 867 del Código de procedimiento Civil, expresamente se niega la posibilidad de apelar de las cuestiones previas bajo estudio. Y así se establece. De lo antes estudiado, debe concluir quien aquí administra justicia que en efecto, la decisión del juez sobre las defensas previa del numeral 2º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tienen ni por la ley ni por la jurisprudencia posibilidad de apelación y consiguientemente no resultan recurribles en casación, pues de admitirse podría llegarse al absurdo jurídico de que se case una decisión de alzada que no tuvo razón jurídica alguna para producirse, creándose así una situación anómala dentro del proceso, razón por la cual, mal pudiera este operador de justicia pronunciarse sobre la decisión de las cuestiones previas dictada por el Tribunal de Instancia. Y así se establece. En razón a lo anterior y puesto que en el presente caso la petición de la parte recurrente es la revisión de la decisión de las cuestiones previas contenidas en el ordinal 2°, 3°, 7° y 8°, debe este sentenciador negar el pedimento por no existir recurso de apelación para ello. Y así se decide. No obstante lo anterior, considera pertinente quien suscribe hacer un llamado de atención al apoderado judicial de la parte demandada para que en futuras ocasiones se abstenga de incurrir en lo que la Jurisprudencia patria ha denominado motivación simulada, la cual consiste en el empleo de citas de disposiciones legales, doctrinarias o jurisprudenciales, y de frases vagas o genéricas que dan la impresión de constituir un precedente o razonamiento, pero al ser estudiadas por el juzgador carecen de certeza, tal y como ha ocurrido en el presente caso, en el cual el apoderado demandado citando un argumento que atribuyó a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sin ofrecer parámetros para su verificación, (número de sentencia, ponente, causa, partes), solicitó a este órgano superior que conociera en la apelación sobre el fondo de la causa, de la sentencia que decidió cuestiones las cuestiones previas que no resultan apelables según la ley y la jurisprudencia, tal y como se tratara de la concentración de apelaciones a que se refiere la norma contenida en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. Dilucidada la situación anterior, este órgano jurisdiccional superior, con vista al principio de la comunidad de la prueba, pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, en lo forma siguiente: DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:  Consta a los folios 07 al 15 de la primera pieza del expediente, marcados con la letra y número “A” y “A.1”, Copia simple de la acta constitutiva inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 02 de agosto de 1989, bajo el N° 45, Tomo 38-A Sgdo, y Asamblea de Accionista inscrita ante el citado Registro Mercantil en fecha 30 de julio de 2015, bajo el N° 34, Tomo 243-A, las cuales no habiendo sido cuestionadas en modo alguno por la contraparte de la promovente, este juzgado las aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la constitución de la sociedad mercantil Promociones Savi III, C.A. Y así se establece.  Consta a los folios 16 al 18 de la primera pieza del expediente, marcada con la letra “B”, Original instrumento Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Caracas Municipio Libertador en fecha 28 de marzo de 2016, quedando anotado bajo el N° 05, Tomo 31, folio 14 hasta el 17, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; el cual no habiendo sido cuestionado en modo alguno por la contraparte de la promovente, este juzgado las aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Y así se establece.  Consta a los folios 19 al 37 de la primera pieza del expediente, marcado con la letra “C”, Copia Certificada del Acta constitutiva de la sociedad mercantil Farmacia Ferrenquin II C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 01 de noviembre de 2006, bajo el N° 12, Tomo 182-A-Pro, del citado Registro de Comercio; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado la aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma la constitución de la sociedad mercantil Farmacia Ferrenquin II C.A. Y así se establece.  Constan a los folios 38 al 42 de la primera pieza del expediente, marcada con la letra “D”, Copia Simple del contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., y la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma los términos de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes inmersas en la presente causa, quedando estipulado en forma expresa entre otras cosas, la duración del contrato, teniendo vigencia por cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (01) de abril de 2006, y una prórroga automáticamente por un período igual de cuatro (04) años, cuyo vencimiento operaría el 01 de abril de 2014.Y así se establece. Durante el lapso procesal para la promoción de pruebas, la parte actora ratificó las documentales consignadas al momento de interponer la demanda, las cuales han sido valoradas suficientemente por este Juzgado en el presente fallo. CON DILIGENCIA DE FECHA 25 DE JUNIO DE 2018  Consta a los folios 102 al 104 de la primera pieza del expediente, original del poder otorgado al ciudadano HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, por la parte demandada, la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN, C.A, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de diciembre de 2010, bajo el N° 4, Tomo 177, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; y en vista que dicho documento no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la representación que ejerce el precitado abogado. Y así se establece. CON ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA  Consta en los folios 113 al 118 de la primera pieza del expediente, marcada con la letra “A”, copia certificada instrumento autenticado en fecha 08 de abril de 2011 ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 52, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, contentivo del Usufructo constituido por la demandante sobre el inmueble arrendado, y en vista que dicho documento no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo el usufructo legalmente constituido en el inmueble del presente juicio.Y así se establece  Consta en el folio 119, marcada con los números 3.1, en su forma original factura N°1068, de fecha 10 de abril de 2014, contentiva al pago de canon de arrendamiento del mes de abril de 2014, y en vista que dicho documento no fue cuestionado en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandad por concepto de arrendamiento del mes de abril de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 120 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.1.1, en su forma original comprobante de retención de Impuesto Sobre la Renta, correspondiente a la factura N° 1068, debidamente firmada y sellada por la arrendadora, la cual no habiendo sido cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las ventas realizadas por la parte demandada para el mes de abril de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 121 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.2, en su forma original factura N° 1069 de fecha 08 de mayo de 2014, contentiva al pago de canon de arrendamiento del mes de mayo de 2014, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandada por concepto de arrendamiento del mes de mayo de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 122 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.2.1, en su forma original comprobante de retención de Impuesto Sobre la Renta, correspondiente a la factura N°1069, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las ventas realizadas por la parte demandada para el mes de mayo de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 123 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.3, en su forma original factura N° 1070 de fecha 08 de mayo de 2014, contentiva al pago de canon de arrendamiento del mes de junio de 2014, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandada por concepto de arrendamiento del mes de junio de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 124 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.3.1, en su forma original comprobante de retención de Impuesto Sobre la Renta, correspondiente a la factura N° 1070, debidamente firmada y sellada por la arrendadora, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las ventas realizadas por la parte demandada para el mes de junio de 2014. Y así se establece.  Consta en los folios 125 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.4, en su forma original factura N° 1072, de fecha 23 de julio de 2014, contentiva al pago de canon de arrendamiento del mes de julio de 2014, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandada por concepto de arrendamiento del mes de julio de 2014. Y así se establece.  Consta en los folios 126 de la primera pieza del expediente, marcada con los números 3.4.1, en su forma original comprobante de retención de Impuesto Sobre la Renta, correspondiente a la factura N° 1072, debidamente firmada y sellada por la arrendadora, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las ventas realizadas por la parte demandada para el mes de julio de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 127 de la primera pieza del expediente, marcada con el número 3.5, en su forma original factura N° 1073, de fecha 19 de agosto de 2014, contentiva al pago de canon de arrendamiento del mes de julio de 2014, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandada por concepto de arrendamiento del mes de agosto de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 128 de la primera pieza del expediente, marcada con el número 3.6, en su forma original factura N° 1074, de fecha 27 de agosto de 2014, contentiva al pago del complemento de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a agosto de 2014, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella el pago realizado por la parte demandada por concepto de complemento de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a agosto de 2014. Y así se establece.  Consta en el folio 129 de la primera pieza del expediente, marcado con el número 4.1, copia simple del comprobante de cumplimiento de Requisito de Consignaciones emitido por Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de él, el cumplimiento cierto de los requisitos exigidos para la realización de consignaciones arrendaticias. Y así se establece.  Consta en los folios 130 al 157 de la primera pieza del expediente, marcado con los números 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.11, 4.2.12, 4.2.13, 4.2.14, 4.2.15, 4.2.16, 4.2.17, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.20, 4.2.21, 4.2.22, 4.2.23, 4.2.24, 4.2.25, 4.2.26, 4.2.27, 4.2.28, respectivamente, copia simple de los comprobantes de ingresos de consignaciones, emitida por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (OCCAI), los cuales al no ser cuestionados en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado los aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ellos los pagos efectuados por la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUINI II C.A., por concepto de canon de arrendamiento desde marzo del año 2016 hasta junio de 2018. Y así se establece.  Consta en los folios 158 al folio 159 de la primera pieza del expediente, marcadas con los números 5.1, copia simple declaración de Impuesto al Valor Agregado (IVA) comprendido a la ventas del mes de marzo de 2016, la cual al no ser cuestionada en modo alguno por la contraparte de la promovente en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ella las ventas realizadas por la parte demandada para el mes de marzo de 2016. Y así se establece.  Promovió la parte demanda en ese mismo acto, inspección judicial al inmueble objeto del arrendamiento, no obstante a ello, durante la evacuación de la misma en fecha 28 de noviembre de 2018, ambas partes de mutuo acuerdo decidieron efectuar una transacción judicial, con el fin de poner dar por terminada la reconvención propuesta, razón por la cual, siendo que la inspección fue promovida con el objeto de probar hechos de la reconvención, considera esta alzada innecesario emitir pronunciamiento sobre la misma. Y así se decide. En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte demandada ratifico cada una de las pruebas consignadas al momento de la contestación a la demanda, las cuales ya han sido suficientemente valoradas en el texto del presente fallo. Y así se establece. CON DILIGENCIA DE FECHA 18 DE SEPTIEMBRE DE 2018.  Consta en los folios 194 al 197 de la primera pieza del expediente, marcada con la letra “A”, título de propiedad del inmueble arrendado debidamente protocolizado en fecha 15 de diciembre de 1989 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 48, Tomo 40, Protocolo Primero, y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, este juzgado lo aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la titularidad de la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI II C.A., parte actora en la presente causa sobre el inmueble arrendado. Y así se decide. ESCRITO DE CONSTESTACION A LA RECONVENCION.  Consta en los folios 187 al 191 de la primera pieza del expediente, marcada con la letra “A”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre PROMOCIONES SAVI III, C.A., en calidad de arrendadora y la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II C.A., en calidad de arrendataria, el cual ya ha sido suficientemente valorado en el texto del presente fallo. Y así se establece. En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte actora-reconvenida ratificó las documentales consignados en autos. Resuelto lo anterior y analizadas las probanzas promovidas, pasa este juzgador de alzada a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y en tal sentido observa: En el caso de autos, se desprende que la parte accionante demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento de un local comercial, que suscribiera con la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., en fecha 07 de abril de 2006, ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador, toda vez que en su decir en la cláusula segunda del mismo se pactó que la duración del contrato iba a ser de cuatro (4) años con una sola y única renovación de cuatro (4) años más, en el entendido que si el arrendamiento se inició en fecha 01 de abril de 2006, su duración inicial venció en fecha 31 de marzo de 2010, y se renovó por un solo período hasta el 31 de marzo de 2014, por lo cual finalizado dicho contrato, es a partir de dicha fecha que se inició el lapso de 2 años de prórroga legal, venciéndose en fecha 01 de abril de 2016, siendo que a falta de acuerdo entre las partes el inquilino debió haber entregado libre de bienes, personas, y en el estado en que arrendo el inmueble en cuestión. Por su parte, la demandada se excepcionó de dicho cumplimiento al indicar que era falso que el contrato de arrendamiento hubiese tenido una única prórroga que venció el 31 de marzo de 2014, señalando que es falso que el contrato haya finalizado y que a partir del 31 de marzo de 2014, haya iniciado al lapso de dos años de prórroga legal finalizando el 01 de abril de 2016, puesto que en ningún momento la arrendadora le comunicó a la arrendataria su deseo de dar por terminado el mismo; en cambio convinieron en continuar la relación arrendaticia y en consecuencia la arrendadora continuo cobrando los cánones de arrendamiento, incluso pactaron que el canon de arrendamiento ya no fuera fijo como originalmente lo establecía el contrato, sino mixto, consistente en una parte fija de sesenta mil bolívares con cero céntimos (Bs 60.000,00) y una parte variable consistente en el 2.5% de las ventas mensuales comprobables con la declaración mensual del Impuesto al Valor Agregado (IVA). En este sentido, de los argumentos expuestos por las partes en la presente causa, observa quien suscribe que se encuentra expresamente reconocido el vínculo jurídico que las vincula, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento por el local comercial descrito en autos, no obstante a ello evidencia quien suscribe que los sujetos procesales del presente proceso de cognición discrepan en la temporalidad de la misma, toda vez que la parte accionante sostiene que el término del mismo se encuentra vencido e incluso que ha expirado su prórroga legal de 2 años, mientras que su contendor judicial sostiene que han ocurrido al menos 2 prórrogas más, siendo en su criterio la fecha de vencimiento, el 31 de marzo de 2022, toda vez la parte accionante y arrendadora jamás le notificó su voluntad de no continuar con la relaciona arrendaticia, operando en criterio del accionado la prórroga automática nuevamente en 2 oportunidades, argumento el cual conmina a quien suscribe a revisar en forma más detallada la cláusula de temporalidad del contrato que rige la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, con el objeto de determinar la necesidad de desahucio y en consecuencia la efectiva temporalidad de la relación locativa. El desahucio en tal sentido, debe ser entendido como el acto mediante el cual el dueño de determinado inmueble o en su defecto el arrendador del mismo, comunica al arrendatario su voluntad unilateral de no continuar con la relación o vínculo jurídico que los une, bien en razón de la procedencia de alguna causa expresa de la ley o por disposición contractual. Así, la Enciclopedia Jurídica OPUS, define el desahucio como “(…) Proviene del latín en que se usaba la frase desfiducia, quitar la confianza. Es la despedida o notificación que se hace al arrendatario para que entregue la cosa; es un acto unilateral que no necesita aceptación por parte del notificado. Al haber desahucio, el arrendador está manifestando su voluntad de no dejarlo en posesión de inmueble”. Por su parte, establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que ocupa a este juzgado lo siguiente: SEGUNDA. DURACIÓN: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de Cuatro (4) años fijos, contados a partir del primero (1ero) de Abril del 2006, queda expresamente pactado que el presente contrato mantendrá su condición de arrendamiento a plazo fijo o a tiempo determinado. Este contrato se prorrogará automáticamente por un período igual de cuatro año más, cuyo vencimiento operará, 01 de abril de 2014. (Negrilla y subrayado del escrito) De la inteligencia de la cláusula precedentemente trascrita, entiende quien aquí administra justicia, que resulta innegable que la voluntad de los sujetos contratantes era en principio mantener el arrendamiento suscrito a tiempo determinado, para lo cual fijaron un lapso inicial de duración de cuatro (4) años, pactando de seguidas una prórroga por cuatro (4) años más, estableciendo inclusive, una fecha en la que el operaria el vencimiento, sin que se estableciera en forma expresa la necesidad de realizar el desahucio que alega en su favor la parte demandada. Y así se establece. En ese orden de ideas, es evidente para este sentenciador que no le asiste la razón a la parte demandada al sostener que con posterioridad al 1º de abril de 2014, han operado 2 prórrogas automáticas por lapsos de 4 años cada una y que el vencimiento de la relación locativa seria en definitiva el 31 de marzo de 2022, toda vez según la precisión de la cláusula contractual analizada, se pactó solo una prórroga al lapso inicial, la cual venció efectivamente en fecha 01 de abril de 2014, iniciando de seguidas la prórroga legal de 2 años que le corresponde a una relación arrendaticia mayor de 5 años y menor de 10 años. Y así se establece. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 01 de agosto de 2014, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, Exp.- 12-0214, al referirse a la ausencia de desahucio a nivel contractual refirió “(…) En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil”. (Destacado del presente fallo). Razón por la cual, en criterio de esta alzada en la presenta causa , tal y como lo ha expuesto la parte accionante, el lapso contractual de arrendamiento, la prórroga pactada e inclusive la prórroga legal arrendaticia se encontraban vencidas para el momento de la interposición de la presente demanda, no habiendo la parte demandada a lo largo del proceso de cognición demostrado la existencia de acuerdo alguno con su contendor judicial en relación con el termino de duración de la relación locativa que los vincula, sin que sea suficiente para este sentenciador, la demostración de la modificación por la vía de los hechos, de las pautas para el pago del canon de arrendamiento. Y así se establece. El arribo a las precedentes conclusiones, por si solo dan por procedente la acción bajo estudio, toda vez que este alzada ha desechado con fundamento suficiente los argumentos de defensa sostenido por la demandada en la primigenia instancia, no obstante lo anterior, en el escrito de informes ante este juzgado superior, la parte demandada alegó subsidiariamente a las defensas presentadas en instancia, la procedencia de la tácita reconducción de la relación arrendaticia, la cual resulta un hecho o argumento nuevo traído ante esta alzada y no discutido ante el juzgado de mérito, razón por la cual mal podría este sentenciador tomarlo en consideración. Y así se decide. Establecida la insuficiencia probatoria en relación con los argumentos de defensa de la parte accionada y habiendo la parte demandante cumplido cabalmente con la carga probatoria de demostrar la existencia y límites de la obligación contractual cuyo cumplimiento demanda, tanto en el Tribunal de Instancia como en esta Alzada, resulta forzoso a quien suscribe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, y en consecuencia CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta, quedando confirmado así el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. -III- DE LA DISPOSITIVA Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE el alegato de perención de la instancia realizado por la parte demandada en la presente causa. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de revisión de las cuestiones previas decididas en la presente causa, toda vez que las mismas no tienen apelación. TERCERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., abogado HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 12 de febrero de 2019, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial. CUARTO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARREDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., en contra de la sociedad mercantil FARMACIA FERRENQUIN II, C.A., ambas partes ampliamente identificadas en la primera parte de este fallo. En consecuencia se CONFIRMA la decisión recurrida y se condena a la parte demandada a la entrega material real y efectiva, libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en lo que recibió a la sociedad mercantil PROMOCIONES SAVI III, C.A., del bien constituido por un local comercial, situado en la planta baja del inmueble N° 38, ubicado entre las esquinas de Miguelacho a Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son Norte: Casa que es o fue de la Señora Trinidad Quintero; Sur: Casa que es o fue de la señora Dolores de García; Este: La que da a su frente a la denominada calle sur trece y Oeste: Casa que es o fue de la Señora Eduvigis Díaz de Sanabria. QUINTO: SE IMPONEN las costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, diarícese y bájese el expediente en su oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de agosto de Dos Mil Diecinueve (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA AURORA MONTERO BOUTCHER En esta misma fecha, siendo las doce y treinta de la tarde (12:30p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado. LA SECRETARIA, AURORA MONTERO BOUTCHER ASUNTO: AP71-R-2019-000090 (2019-9213)