TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 18 de diciembre de 2019
209º y 160º

ASUNTO Nº AP71-R-2019-000280
(2019-9838)

PARTE ACTORA RECONVENIDA: SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de mayo de 2003, bajo el número 71, tomo 25-A-Cto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: RICARDO SAYEGH ALLUP, MARIA JOSEFINA PIOL PUPPIO, MARY CARMEN CIANCIARULO MILLAN, MAIGUALIDA NARANJO BARRIOS, ALEXIS ANTONIO ALGARRA SUAREZ y VICTOR ALBERTO PINARES LOAYZA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.655, 26.729, 66.621, 27.329, 178.205 y 178.156, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.723.762.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MANUEL ASSAD BRITO y LUIS ENRIQUE ROMERO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.580 y 33.374, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 08 de julio de 2019 (f. 47, pieza 2), por el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia definitiva de fecha 03 de julio de 2019 (f. 40 al 46, pieza 2), por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 07 de agosto de 2019 (f. 54, pieza 2), este Juzgado Superior Noveno dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose los lapsos legales a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de octubre de 2019 (f. 56, pieza 2), el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito contentivo de informes, donde dichos abogados señalaron los vicios que a su decir contiene la sentencia objeto del recurso de apelación, entre otros, falta de pronunciamiento con respecto a hechos, defensas y alegatos formulados por dicha parte en su escrito de contestación.
En fecha 17 de octubre de 2019 (f. 64, pieza 2), la representación judicial de la parte actora reconviniente consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada reconviniente.
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS EN INSTANCIA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado en fecha 14 de marzo de 2018 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 22 de marzo de 2018 el Juzgado de la causa dio por recibido el expediente y asimismo instó al demandante a que señalara el fundamento de su demanda en la ley que regula la materia, a fin de poder pronunciarse sobre la admisión o no de la demanda.
Mediante escrito presentado en fecha 23 de marzo de 2018, la representación judicial de la parte actora que la presente demanda se fundamenta en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por auto de fecha 18 de abril de 2018 el Juzgado de la causa admitió la demanda por el procedimiento oral, tal como lo establece el artículo 43 de la ley especial que rige la materia, y asimismo, ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 09 de mayo de 2018 la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y también para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 14 de mayo de 2018 el Juzgado de la causa libró compulsa dirigida a la parte demandada reconviniente y ordenó abrir cuaderno de medidas.
En fecha 24 de mayo de 2018 el ciudadano Maikel Mendez, Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas consignó compulsa de citación debidamente firmada por el demandado.
En fecha 12 de junio de 2018 compareció la parte demandada reconviniente y confirió poder apud a los abogados Manuel Assad Brito y Luis Enrique Romero.
En fecha 20 de junio de 2018 la representación judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
En fecha 27 de junio de 2018 el Juzgado de la causa admitió la reconvención, y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diere contestación a la reconvención.
En fecha 04 de julio de 2018 la representación judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación de la reconvención.
Por auto de fecha 06 de julio de 2018 el Juzgado de la causa fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para que tuviere lugar la Audiencia Preliminar en el presente proceso.
En fecha 18 de julio de 2018 tuvo lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio, y a tal efecto se levantó el acta correspondiente, a los fines de dejar constancia de los alegatos formulados por ambas partes. Finalmente el Juzgado de la causa advirtió que procedería a fijar los hechos controvertidos dentro de los tres (3) días siguientes a esa fecha.
En fecha 23 de julio de 2018 el Juzgado de la causa procedió a fijar los hechos controvertidos en el presente juicio, dejando constancia que el asunto debatido se circunscribe fundamentalmente a demostrar la controversia en la duración de la relación arrendaticia estipulada expresamente en el contrato y su transformación a tiempo indeterminado. Finalmente el Tribunal fijó un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha, para que las partes promovieran pruebas.
En fecha 01 de agosto de 2018 ambas partes consignaron sus respectivos escritos de pruebas, y por auto de fecha 03 de agosto de 2018 el Juzgado de la causa se pronunció con respecto a la admisibilidad o no de dichos medios probatorios.
Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2018 la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal se sirviera fijar la oportunidad para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Y por auto de fecha 25 de octubre de 2018 el Juzgado de la causa advirtió a las partes que procedería a fijar oportunidad para la celebración de la audiencia oral, una vez conste en autos las resultas de la prueba de informes a ser evacuada por el Banco Mercantil.
Recibidas como fueron las resultas de la prueba de informes, el Juzgado de la causa por auto de fecha 20 de marzo de 2019 fijó para el vigésimo quinto (25º) día de despacho siguiente a la constancia de autos de haberse practicado la última notificación de las partes, a las once de la mañana (11:00 am), la oportunidad para que tuviese lugar la audiencia oral en el presente juicio.
En fecha 14 de junio de 2019, siendo las once de la mañana (11:00 am), tuvo lugar la audiencia oral en el presente juicio, y a tal efecto se levantó el acta correspondiente, en la cual se dejó constancia de los alegatos formulados por ambas partes. Dicha audiencia se prolongó hasta el día martes 18 de junio de 2019, oportunidad en la cual se dictó de manera oral el dispositivo del fallo, declarándose con lugar la demanda, ordenándose en consecuencia la entrega del inmueble objeto del presente juicio, la indemnización por el retardo o demora en la devolución del mismo, la indexación de los montos condenados a pagar, sin lugar la reconvención, condenándose en costas a la parte demandada reconviniente, reservándose el Tribunal un lapso de diez (10) días de despacho para publicar el extenso del fallo, lo cual hizo finalmente el Tribunal el día 03 de julio de 2019.
En fecha 08 de julio de 2019 la representación judicial de la parte demandada apeló de la anterior decisión, siendo la misma oída en ambos efectos por auto de fecha 112 de julio de 2019, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual en virtud de la distribución respectiva le correspondió su conocimiento a este órgano superior.
Estando en la oportunidad legal de dictar decisión en el presente juicio, esta Superioridad pasa a decidirla previa la consideración de los argumentos expuestos por las partes en el presente proceso de cognición.
Alegatos de la parte actora reconvenida:
En su libelo de demanda, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida procedieron a señalar lo que se transcribe de seguidas:
• Que la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, suscribieron en fecha 10 de marzo de 2014 un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local signado con el número 7 el cual se encuentra ubicado en la Planta Baja de la Quinta Marylan, entre Avenida José Antonio Páez con Cale El Pinar, El Paraíso, Caracas, el cual sería destinado única y exclusivamente para el funcionamiento de una farmacia, tal como se evidencia de la cláusula primera del mencionado contrato.
• Que de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Segunda del mencionado contrato de arrendamiento, las partes establecieron que el término de duración del referido contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo no prorrogable a partir del día 01.03.2014 hasta el día 28.02.2015, fecha en la cual el arrendatario debería desocupar el inmueble inmediatamente y devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió.
• Que de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Tercera, las partes fijaron el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 7.500,00, la cual sería pagada por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) días de cada mes calendario.
• Que de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Décima Segunda, las partes establecieron que al terminar el contrato de arrendamiento por vencimiento del término fijo previsto en el mismo o de cualquiera de sus prórrogas a término fijo, por rescisión o resolución del mismo, el arrendatario entregaría el inmueble arrendado debidamente desocupado libre de bienes y personas en las mismas condiciones en que lo recibió, y que en ningún caso operaría la tácita reconducción del mismo aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento del término fijado, que en todo caso se tendría como indemnización y no como canon de arrendamiento, entendiéndose que llegado ese término tanto el término original como cualquiera de las prórrogas de un (1) año que estuviesen corriendo se tendría como extinguida la relación arrendaticia aquí celebrada, sin que hubiese conversión de la misma a tiempo indeterminado.
• Que las partes estipularon en el Parágrafo primero de la Cláusula Décima Segunda del referido contrato, que todo retardo o demora en la devolución del inmueble dado en arrendamiento en el plazo y/o término convenido en la convención locataria, el arrendatario debería de pagar a su representada por concepto de cláusula penal arrendaticia, la cantidad de Bs. 100,00 por cada día de retraso en la entrega del bien, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el retardo o demora.
• Que la referida relación arrendaticia nació en fecha 1 de marzo de 2006, según se evidencia del contrato privado suscrito entre las partes, marcado “C”, habiéndose suscrito contratos sucesivos con el mismo objeto y con duración de un (1) año fijo cada uno de ellos, no prorrogable, siendo el último de ellos el que se acompañó junto con el libelo, marcado “B”, en el cual se evidencia con absoluta y meridiana claridad la finalización de la relación arrendaticia en fecha 28 de febrero de 2018, incluyendo la prórroga de ley.
• Que fundamenta la presente demanda en las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código de Procedimiento Civil.
• Que la parte demandada no ha cumplido con la obligación de entregar el bien objeto de la litis en la fecha antes referida, sino que por el contrario ha continuado ocupándolo, lo que constituye un grave incumplimiento a los términos del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, razón por la cual procede a demandar al ciudadano Carlos Enrique Betancourt Ozuna, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en los siguientes particulares:
o PRIMERA: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término contractual y prórroga de ley, y como consecuencia de ello, en hacer entrega material real y efectiva a su representada del inmueble de autos.
o SEGUNDA: En pagar por concepto de daños y perjuicios que se generen por la indebida ocupación del inmueble arrendado, la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100,00) diarios, por cada día de retraso o demora que transcurran desde 28 de febrero de 2018, hasta el día en que el demandado haga entrega real y efectiva del inmueble objeto del presente juicio a su poderdante, de conformidad en lo establecido en el Parágrafo Primero de la Cláusula Décima Segunda del contrato de autos, para lo cual solicitó la práctica de una experticia complementaria del fallo.
o TERCERA: En pagar las costas y costos que cause el presente procedimiento hasta su definitiva y total terminación, incluyendo honorarios de abogados.
Alegatos de la parte demandada reconviniente:
En la oportunidad procesal correspondiente el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente expuso lo siguiente:
• Negó, rechazó y contradijo expresamente que la relación arrendaticia hubiere expirado en fecha 28 de febrero de 2015, por cuanto a su mandante nunca se le notificó el fin de la relación arrendaticia por ningún medio y nunca se le puso en conocimiento que no serían suscritos más contratos de arrendamiento, por lo que siguió ocupando el inmueble de manera pacífica, cancelando el canon de arrendamiento.
• Negó, rechazó y contradijo de manera absoluta que su representado haya estado y esté actualmente en la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto dicho contrato se encuentra vigente y sin término de vencimiento. Ello en virtud que a su representado no se le notificó el fin del mismo, y aunado a ello, ha seguido ocupando el inmueble de forma pacífica y además ha seguido pagando el canon de arrendamiento.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado esté en la obligación y el deber de cancelar daños y perjuicios, por cuanto no se ha incumplido con ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento, encontrándose vigente el mismo.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado hubiere estado en período de prórroga legal alguna y que esta hubiere comenzado el 01 de marzo de 2015 finalizando el 28 de marzo de 2018, por cuanto nunca se le participó de la misma, ni de la terminación del vencimiento de la relación arrendaticia.
Asimismo, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial del ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, parte demandada en el presente juicio, reconvino a la parte actora, con fundamento en los siguientes hechos:
• Que su representado en el mes de febrero de 2006, suscribió contrato de arrendamiento privado con la sociedad de comercio SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., sobre el local comercial signado con el número 7, ubicado en la planta baja de la quinta Marylan, situada entre la Avenida José Antonio Páez con Calle El Pinar, El Paraíso.
• Que el término previsto fue de un (1) año fijo no prorrogable, y que posteriormente fueron suscritos nueve (9) contratos en las mismas condiciones, con la sola variación de las fechas de inicio y terminación, canon de arrendamiento y depósito en garantía, siendo el último de ellos suscrito en fecha 01 de marzo de 2014, con fecha de vigencia hasta el 28 de febrero de 2015.
• Que culminado el término previsto, su representado jamás fue notificado de la culminación del mismo y mucho menos se le comunicó que se daba inicio a una prórroga legal, siendo el caso que su mandante continuó y ha continuado pagando el canon de arrendamiento hasta la presente fecha, razón por la cual la relación arrendaticia entre las partes es a tiempo indeterminado.
• Por las razones expuestas reconvinieron a la parte actora, para que reconozca o a ello sea condenada, en lo siguiente:
o Que la relación arrendaticia existente entre las partes, que comenzó el 01 de marzo de 2006, sigue vigente sin término de culminación, por haber pasado la relación a tiempo indeterminado.
o Que reconozca que el canon de arrendamiento vigente es por la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F 22.400,00), equivalentes en la actualidad a Veintidós Bolívares Soberanos con Cuatro Céntimos (Bs. 22,4)
o Que nunca existió una prórroga legal, bien porque nunca se estableció en los distintos contratos suscritos ni tampoco le fue otorgada de manera formal al arrendatario.
o Que el arrendatario siempre ha estado bajo la vigencia de un contrato de arrendamiento desde el 01 de marzo de 2006 hasta la presente fecha, sin interrupción alguna, de manera pacífica, sin renovación de cláusula ni prórroga legal alguna.
o Que reconozca que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminado.
A su vez, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó en su escrito de contestación a la reconvención lo siguiente:
• En primer lugar, la representación judicial de la parte actora reconvenida alegó que tomando en consideración lo dispuesto en las Cláusulas Segunda y Décima Segunda del contrato de arrendamiento, puede apreciarse de manera clara las obligaciones mutuas que acordaron las partes, siendo que la parte demandada reconviniente no ha cumplido con la obligación de entregar el bien objeto del contrato en la fecha referida, violando la Ley y el acuerdo, sino que ha continuado ocupando el inmueble en referencia a pesar de encontrarse vencido el término contractual, así como el término de la prórroga legal, constituyendo a todas luces un grave incumplimiento a los términos del contrato de arrendamiento, el cual se extinguió.
• Rechazó, negó y contradijo la reconvención intentada en contra de su representada, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos los primeros y no asistirle a la parte demandada los derechos que reclama mediante el escrito de contestación de la demanda.
• Rechazó, negó y contradijo la argumentación planteada en autos por la parte demandada reconviniente, en afirmar que jamás tuvo conocimiento que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, culminaba el día 28 de febrero de 2015, por cuanto de la lectura del escrito de contestación de la demanda se puede evidenciar con absoluta claridad y de manera inequívoca que el último contrato de arrendamiento fue suscrito para el período comprendido entre el 01 de marzo de 2014 al 28 de febrero de 2015, por lo tanto, se puede evidenciar que el ciudadano Carlos Enrique Betancourt Ozuna tenía pleno conocimiento que la relación arrendaticia finalizaba el día 28 de febrero de 2015.
• Rechazó, negó y contradigo el fundamento esgrimido por la parte demandada reconviniente en afirmar que su representada reconozca que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes pasó a ser a tiempo indeterminado. En este sentido, alegó que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, puede evidenciarse con absoluta y meridiana claridad que la relación arrendaticia tenía como fecha de culminación el día 28 de febrero de 2015, con lo cual puede establecerse de forma clara que para la fecha de interposición de la demanda, habían transcurrido más de tres años desde la finalización de la relación arrendaticia, aunado al hecho que no hubo acuerdo entre las partes para renovar el contrato.
• Asimismo alegó la representación judicial de la parte actora reconviniente que las partes estipularon que en ningún caso operaría la tácita reconducción aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad al vencimiento del término, que en todo caso se tendría como indemnización y no como canon de arrendamiento, entendiéndose que llegado ese término original como cualquiera de las prorrogas de un (1) año que estuviesen corriendo se tendría como extinguida la relación arrendaticia aquí celebrada, no dando lugar a la conversión de ésta a tiempo indeterminado.
• Alegó dicha representación que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, en virtud que la misma se ha constituido para que surja de modo automática, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo, razón por la cual el alegato esgrimido por la parte demandada no puede prosperar, ni mucho menos tomarse en consideración en la presente causa, por cuanto la ley no establece notificación o comunicación alguna a los efectos de poner en conocimiento al arrendatario de la continuación de la relación arrendaticia o culminación del término contractual y legal, tomando en consideración su eminente carácter de orden público.
• Alegó dicha representación judicial que la relación arrendaticia culminó el 28 de febrero de 2015, razón por la cual al arrendatario le correspondía una prórroga legal de dos años, conforme lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, la cual comenzó el día 1 de marzo de 2015 hasta el día 01 de marzo de 2017, fecha en la cual la parte demandada reconviniente estaba en la obligación de dar cumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, es decir, en entregar el inmueble debidamente desocupado, libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió, al vencimiento del término de la prórroga legal.
• Rechazó, negó y contradijo que la relación arrendaticia siga vigente sin término de culminación, ya que el contrato objeto de la presente controversia se extinguió, aunado al hecho que no hubo convenio o acuerdo entre las partes en renovar un nuevo contrato de arrendamiento, por lo tanto la afirmación alegada por la parte demandada según la cual la relación arrendaticia está vigente sin término de culminación es absolutamente falsa.
• Finalmente, solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar, y con lugar la demanda intentada por su mandante.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 03 de junio de 2019, que declaró CON LUGAR la demanda, y SIN LUGAR la reconvención debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
Junto con el escrito libelar:
 Marcada “B”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 10 de marzo de 2014 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2014 hasta el 28 de febrero de 2015.
 Marcada “C”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2006 hasta el 28 de marzo de 2007.
Con respecto a dichas documentales, marcadas “B” y “C”, se evidencia que las mismas no fueron impugnadas en forma alguna por la parte contraria, por lo que en consecuencia esta Alzada las aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar la relación arrendaticia celebrada entre los sujetos que integran la presente litis, la cual comenzó a transcurrir el día 01 de marzo de 2006, y asimismo, que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes venció el día 28 de febrero de 2015. Y así se establece.
En la oportunidad probatoria:
 La representación judicial de la parte actora en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas ratificó el documento fundamental de la demanda, esto es, el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos todas las documentales que fueron promovidas junto con el escrito libelar, lo cual equivale a promover el mérito favorable de autos. Al respecto, este tribunal considera necesario recordar que es jurisprudencia reiterada de nuestro más Alto Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, que el mérito favorable de los autos, no es admisible como prueba, toda vez que los elementos de convicción que el juez evaluará a la hora de dictar su fallo, tal y como se ha realizado en la presente decisión. Y así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINENTE
Junto con el escrito de contestación de la demanda y reconvención:
 Marcada “B”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de febrero de 2007 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2007 hasta el 28 de febrero de 2008.
 Marcada “C”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de febrero de 2008 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009.
 Marcada “D”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de febrero de 2009 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010.
 Marcada “E”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 22 de febrero de 2010 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2010 hasta el 28 de febrero de 2011.
 Marcada “G”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 10 de marzo de 2011 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2011 hasta el 28 de febrero de 2012.
 Marcada “H”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 05 de marzo de 2012 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2012 hasta el 28 de febrero de 2013.
 Marcada “I”, copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 28 de febrero de 2013 entre la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., y el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 01 de marzo de 2013 hasta el 28 de febrero de 2014.
Con respecto a las documentales marcadas “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I”, se evidencia que las mismas no fueron impugnadas en forma alguna por la parte contraria, por lo que en consecuencia esta Alzada las aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que los sujetos que integran la presente litis, con posterioridad al primer contrato de arrendamiento, suscribieron ocho contratos adicionales, cada uno de ellos con una duración de un (1) año fijo no prorrogable. Y así se establece.
 Marcada “1”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo y abril de 2.015.
 Marcada “2”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2015.
 Marcada “3”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2015.
 Marcada “4”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2015.
 Marcada “5”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2015.
 Marcada “6”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2015.
 Marcada “7”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2015.
 Marcada “8”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2016.
 Marcada “9”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2016.
 Marcada “10”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2016.
 Marcada “11”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2016.
 Marcada “12”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2016.
 Marcada “13”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2016.
 Marcada “14”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2017.
 Marcada “15”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2017.
 Marcada “16”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2017.
 Marcada “17”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2017.
 Marcada “18”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2017.
 Marcada “19”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2017.
 Marcada “20”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2017.
 Marcada “21”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2017.
 Marcada “22”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2017.
 Marcada “23”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2017.
 Marcada “24”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2017.
 Marcada “25”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2018.
 Marcada “26”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2018.
 Marcada “27”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2018.
 Marcado “28”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2018.
 Marcado “29”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2018.
 Marcado “30”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2018.
En relación con las documentales marcadas “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11”, “12”, “13”, “14”, “15”, “16”, “17”, “18”, “19”, “20”, “21”, “22”, “23”, “24”, “25”, “26”, “27”, “28”, “29” y “30”, esta Alzada observa que se trata de documentos emanados de un tercero, que en principio no pueden ser apreciados para los efectos de la presente decisión; no obstante la parte demandada reconviniente promovió prueba de informes a los fines de comprobar las operaciones electrónicas allí especificada, por lo tanto la misma será valorada más adelante, conjuntamente con la mencionada prueba de informes. Así se establece.
 Marcado “G”, borrador de contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir del 01 de marzo de 2015 y finalizando el 28 de febrero de 2016. Con respecto a dicha prueba se evidencia que se trata de un documento privado promovido en copia simple, el cual no se encuentra suscrito por ninguna de las partes involucradas, por lo tanto esta Alzada desecha dicha prueba del análisis probatorio. Así se establece.
 Marcado “H”, impresión de transferencia efectuada a la cuenta bancaria de la parte actora reconvenida, por la suma de Bs. 30.000,00 por concepto de “complemento depósito legal de 3 meses”. En relación con dicha documental, esta Alzada observa que se trata de un documento emanados de un tercero, que en principio no puede ser apreciado para los efectos de la presente decisión; no obstante la parte demandada reconviniente promovió prueba de informes a los fines de comprobar la operación electrónica allí especificada, por lo tanto dicha documental será valorada más adelante, conjuntamente con la mencionada prueba de informes. Así se establece.
En la oportunidad probatoria:
 En el Capítulo II la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió prueba de informes a ser rendidos por el Banco Mercantil sobre la siguiente información: PRIMERO: Si la cuenta bancaria signada con el número 1039340210 de esa entidad bancaria se encuentra registrada a nombre de “FARMACIA BICENTENARIA”; SEGUNDO: Que de ser afirmativo el particular anterior, informe si los siguientes números de conformación por transferencia emanaron de la referida cuenta: 336684 (05-05-2015), 422967 (02-06-2015), 614252 (06-08-2015), 129303 (14-10-2015), 422967 (02-06-2015), 649824 (02-02-2015), 614252 (06-08-2015), 129303 (14-10-2015), 171726 (04-11-2015), 338493 (04-04-2016), 0620033406104-05-2016), 175356 (11-07-2016) 743571 (03-08-2016), 360054 (08-09-2016), 073984 (09-12-2016), 965499 (03-01-2017), 528881 (09-02-2017), 199532 (02-03-2017), 343298(04-05-2017), 406508 (09-08-2017). 941053 (05-09-2017), 963447 (03-10-2017), 036629 (06-11-2017), 604940(05-12-2017), 597131 (03-01-2018), 406090 (09-02-2018), 044881 (15-03-2018), 296674 (05-04-2018), 280441 (28-05-2018), 405887 (04-06-2018) y 339387 (05-05-2015), en el lapso comprendido entre el mes de mayo de 2015 a junio de 2018: TERCERO: Quien era o es el beneficiario o destinatario de las referidas transferencias y porque concepto. CUARTO: Que remita al Tribunal copia certificada de las transferencias identificadas en este capítulo.
Con respecto a dicha prueba, observa este Sentenciador que la misma fue debidamente evacuada, siendo recibidas las resultas en fecha 20 de marzo de 2.019, tal como consta al folio 2 de la segunda pieza, donde riela comunicación de fecha 21 de febrero de 2019, por medio del cual la ciudadana Marisol Fernandez de Reyes, actuando en su carácter de Gerente de Atención de Requerimientos Documentos del Banco Mercantil, informó que de una revisión efectuada a los movimientos bancarios de la cuenta corriente nº 1039-34021-0, cuyo titular es la sociedad mercantil FARMACIA BICENTENARIA C.A., se pudieron constatar veintisiete (27) transferencias u órdenes de pago enviadas a la cuenta de la parte actora en el Banco Plaza, entre los períodos comprendidos entre los años 2015 al 2018, que se corresponden con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, octubre y noviembre de 2015, abril, mayo, julio, agosto, septiembre y diciembre de 2016; enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2018, por un monto de Bs. 22.400 cada una de ellas, razón por la cual esta Superioridad valora la prueba de Informes que aquí se analiza de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar que la parte demandada reconviniente, con posterioridad al vencimiento del contrato y de su posterior prórroga legal, continuó cumpliendo con su carga de pagar los cánones de arrendamiento que se siguieron generando sobre el inmueble objeto del presente juicio. Así se establece.
 En el Capítulo III, y de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de exhibición de documentos, por lo que solicitó que la parte actora reconvenida exhiba y consigne en la presente causa y en la oportunidad correspondiente los comprobantes de pagos que por concepto de canon de arrendamiento les remitiera mi representado y que se encuentran en su poder, los captures con los números de transferencias y fechas de sus emisiones siguientes: 336684 (05-05-2015), 422967 (02-06-2015), 614252 (06-08-2015), 129303 (14-10-2015), 422967 (02-06-2015), 649824 (02-02-2015), 614252 (06-08-2015), 129303 (14-10-2015), 171726 (04-11-2015), 338493 (04-04-2016), 0620033406104-05-2016), 175356 (11-07-2016) 743571 (03-08-2016), 360054 (08-09-2016), 073984 (09-12-2016), 965499 (03-01-2017), 528881 (09-02-2017), 199532 (02-03-2017), 343298(04-05-2017), 406508 (09-08-2017). 941053 (05-09-2017), 963447 (03-10-2017), 036629 (06-11-2017), 604940(05-12-2017), 597131 (03-01-2018), 406090 (09-02-2018), 044881 (15-03-2018), 296674 (05-04-2018), 280441 (28-05-2018), 405887 (04-06-2018) y 339387 (05-05-2015). Con respecto a dicha prueba, se evidencia que la misma fue declarada inadmisible por el Juzgado de la causa, mediante decisión de fecha 03 de agosto de 2018, la cual adquirió firmeza, por lo tanto, este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse en relación con dicha prueba. Así se decide.
Ahora bien, efectuada la anterior reseña y análisis probatorio, corresponde a este órgano jurisdiccional superior analizar en primer lugar la reconvención que fuera interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y a tal efecto observa:
Evidencia este sentenciador que la representación judicial de la parte demandada, junto con su escrito de contestación de la demanda, reconvino a la parte actora, para que esta reconozca, o a ello sea condenada, en lo siguiente:
o Que la relación arrendaticia existente entre las partes, que comenzó el 01 de marzo de 2006, sigue vigente sin término de culminación, por haber pasado la relación a tiempo indeterminado.
o Que reconozca que el canon de arrendamiento vigente es por la cantidad de Veintidós Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F 22.400,00), equivalentes en la actualidad a Veintidós Bolívares Soberanos con Cuatro Céntimos (Bs. 22,4)
o Que nunca existió una prórroga legal, bien porque nunca se estableció en los distintos contratos suscritos ni tampoco le fue otorgada de manera formal al arrendatario.
o Que el arrendatario siempre ha estado bajo la vigencia de un contrato de arrendamiento desde el 01 de marzo de 2006 hasta la presente fecha, sin interrupción alguna, de manera pacífica, sin renovación de cláusula ni prórroga legal alguna.
o Que reconozca que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo indeterminado.
Observándose asimismo que dicha reconvención fue estimada en la cantidad de Dos Millones Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.550.000,00), equivalentes para el momento de interposición de la reconvención a Tres Mil Unidades Tributarias (3.000 UT).
De la misma forma, se observa que la acción principal de cumplimiento de contrato fue estimada en Tres Mil Unidades Tributarias, por lo tanto de conformidad con lo establecido en la Resolución 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual estableció que los Juzgados de Municipio conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), correspondiendo su conocimiento a los Juzgados de Municipio, debiendo tramitarse procesalmente según lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por el Procedimiento Oral del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Ahora bien, volviendo al análisis del tribunal competente para conocer de la reconvención propuesta y el procedimiento por el cual debía tramitarse, observa este sentenciador que la Resolución Nº 2006-0038, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de junio de 2006, estableció lo siguiente:
1. Se tramitaran por el procedimiento oral las causas a que se refiere el artículo 859 de Código de Procedimiento Civil, con excepción de las previstas en el ordinal segundo, siempre que el interés principal de la demanda no exceda en bolívares, al equivalente a dos mil novecientos noventa y nueve unidades tributarias (2.999 U.T.).
2. A partir de la entrada en vigencia de la presente resolución, todos los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Maracaibo, como tribunales pilotos, serán competentes para tramitar las causas por el procedimiento oral a que se refiere el artículo 1 de esta resolución.

Desprendiéndose con evidente claridad para quien suscribe que la reconvención propuesta al versar sobre una acción merodeclarativa no se subsume a los supuestos establecidos en la resolución 2006-0038, al no tratarse de una causa de las que hace referencia el artículo 859 ejusdem, ni ajustarse al parámetro de cuantía establecido para ello, siendo innegable, a la luz de la Resolución 2009-0006, que aun y cuando la competencia para conocer de dicha reconvención recae igualmente sobre los tribunales de Municipio, el procedimiento aplicable a ella es el procedimiento residual establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el Procedimiento Ordinario.
Así las cosas, establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que no podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí¸ ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, debiendo forzosamente este Juzgado declarar inadmisible la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 366 eiusdem, por tratarse de procedimientos incompatibles, en virtud que la acción principal se tramita por el procedimiento oral, mientras que a la reconvención le corresponde la aplicación del procedimiento ordinario. Y así se establece.
Declarada como ha sido inadmisible la reconvención, corresponde en consecuencia a esta Alzada pronunciarse sobre el fondo de lo demandado, y a tal efecto observa:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
Así las cosas, a la luz del derecho Venezolano , el contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica.
El perfeccionamiento antes referido puede darse por escrito, pero también verbis, siendo un signo característico de dicho vinculo su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación.
Ahora bien, observa quien suscribe que la presente acción está orientada al desalojo del inmueble de marras constituido por un local comercial destinado solo para farmacia, signado con el número 7, el cual se encuentra ubicado en la planta baja de la quinta Marylan, entre Avenida José Antonio Páez con Calle El Pinar, todo ello con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, en razón del vencimiento del término del contrato de arrendamiento y su respectiva prórroga legal.
En relación a la mencionada causal de desalojo, la representación de la parte demandante reconvenida, como fundamento de su pretensión arguyó que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de marzo de 2014, venció el 28 de febrero de 2015, el cual tenía una duración de un año fijo no prorrogable, tal como fue expresamente pactado en el último contrato celebrado, sin que hasta la fecha de introducción de la demanda, el arrendatario hubiere dado cumplimiento a la entrega material del bien, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, tal como estaba obligado, tomando en consideración que la prórroga legal tuvo su venció en fecha 28 de febrero de 2018, cuyas aseveraciones fueron rechazadas por la representación judicial de la parte demandada, partiendo de su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la institución de la tácita reconducción, toda vez que desde la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, su mandante continuó ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo las pensiones de alquiler, y que la arrendadora nunca le notificó que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido ni tampoco le informó la fecha en que comenzó a transcurrir la supuesta prórroga legal.
Ahora bien, en relación a la Tácita Reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 expresa: “(…)En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institu¬ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de¬terminado su duración”.
En ese sentido, resulta pertinente a los fines del presente fallo referir que la institución de la tácita reconducción se encuentra regulada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que prevén:
Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Subrayado nuestro)
Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Destacado añadido)

Desprendiéndose de la inteligencia de las precitadas normas lo que la doctrina denomina como “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, las cuales a saber son:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y,
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario, lo cual en la práctica se hace patente cuando éste recibe el pago de los cánones de arrendamiento a plena satisfacción.
En relación con dicha institución, el tratadista EMILIO CALVO BACA, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación, lo cual implica que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto tiempo de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:
“(…) esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”

Siendo evidente que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria consideran que la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, resulta de capital importancia para la configuración de tácita reconducción del contrato locativo que vincula a las partes. Y así se establece.
En este sentido, observa quien suscribe que la relación arrendaticia comenzó el día 01 de marzo de 2006, tal como lo reconocieron ambas partes, siendo que en cada uno de los contratos celebrados se estableció una duración de un año fijo no prorrogable, venciendo el último de ellos el 28 de febrero de 2015. Así las cosas, a los fines de determinar cuánto tiempo le correspondía al arrendatario por concepto de prórroga legal, debe hacerse referencia a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual dispone:
Artículo 26:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

Aplicando el criterio expuesto al caso de marras, se evidencia que la relación arrendaticia comenzó el 01 de marzo de 2006 y venció el 28 de febrero de 2015, por lo tanto, es claro que la prórroga legal aplicable al presente caso es de dos (2) años, tal como fuera reconocido por la parte actora reconvenida en el escrito de contestación a la reconvención (f. 130), por cuanto para el momento en que venció la relación arrendaticia ya contaba con nueve (9) años de duración, y no como erróneamente fuera establecido como fundamento del escrito libelar, donde se señaló la procedencia de una prórroga legal de 3 años al sostener que vencido el último contrato en 2015, la prorroga legal feneció en 2018. Y así se establece.
Así las cosas, habiendo sido demandado el desalojo en la presente causa en base al literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, es decir por vencimiento del término y de la prórroga legal que le correspondía, resulta innegable para quien aquí administra justicia, que producto de la actividad desarrollada y probada por la parte accionante en la presente causa, debe sostenerse que en el caso de marras, vencida la prórroga legal arrendaticia en fecha 28 de febrero de 2017, la parte accionada continuó ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento con la anuencia de la parte arrendadora hoy accionada reconvenida, sin que le sea posible a este sentenciador constatar de autos la efectiva oposición de la parte accionante a dicha continuidad de posesión del inmueble arrendado, siendo evidente que la motivación de dicha ausencia de oposición la constituyó el error conceptual de la accionante reconvenida sobre la extensión de la prorroga legal arrendaticia que le correspondía a la relación locativa, operando en efecto, la tácita reconducción alegada en su defensa por la parte demandada reconviniente, demandado al menos un año tarde la acción que le concedía la ley, y avalando por error el pago de los cánones de arrendamiento de ese año y la posesión del arrendado demandado. Y así se establece.
Por lo tanto, considera quien aquí decide que en el caso de marras el contrato de arrendamiento que dio origen a la presente controversia se indeterminó en el tiempo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Y así se establece.
En consecuencia, resulta forzoso para este juzgado concluir que la parte actora reconvenida no logró demostrar la concurrencia de los requisitos exigidos por el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su ordinal g, ya que como ha quedado probado en autos, el contrato de arrendamiento de autos se indeterminó en el tiempo, siendo forzoso para quien aquí administra justicia declarar CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la parte actora e INADMISIBLE LA RECONVENCION propuesta por la parte demandada quedando así revocada la sentencia dictada en fecha 03 de julio de 2019 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-III-¬
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado LUIS ENRIQUE ROMERO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia definitiva de fecha 03 de junio de 2019 dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipìo Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil SAYRENT ADMINISTRADORA DE INMUEBLES C.A., contra el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, ambos ampliamente identificados ut retro. TERCERO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano CARLOS ENRIQUE BETANCOURT OZUNA, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los procedimientos con CUARTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.-
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ,

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA

LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12:15 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER

WGMP/AJMB/JLCP
ASUNTO: AP71-R-2019-000280
ASUNTO ANTIGUO: 2019-9838