REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, trece de diciembre de dos mil diecinueve
209º y 160º


ASUNTO: AP31-V-2019-000413

PARTE DEMANDANTE: JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARÍA DE LOS ÁNGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA, el primero venezolano y los segundos españoles, titulares de los documentos de identidad Nros. V-25.470.657, 13.647.422-G (España) y 41.976.449-T (España), respectivamente.

PARTE DEMANDADA: YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ y EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nº V-9.655.545 y V-8.046.561, respectivamente.

MOTIVO: ACCIÓN REIVINDICATORIA.

Se inició el presente procedimiento, mediante libelo demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, en fecha 16 de septiembre de 2019, por los abogados Miryam Hortensia Hernández, Luis Alberto Vegas Olivas y Daniela del Carmen Casique Hernández, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 108.070, 262.677 y 244.090, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARÍA DE LOS ÁNGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA, antes identificados; libelo de demanda que, luego de su sorteo respectivo, correspondió a este Tribunal.

El 23 de septiembre de 2019, este Tribunal admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve, previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó el emplazamiento de los ciudadanos demandados, para que comparecieran a dar contestación a la demanda dentro de los dos (2) días siguientes a la constancia en autos de la última citación practicada.

El 20 de noviembre de 2019, la parte demandada otorgó poder apud acta al abogado Jesús Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 263 y, el día 22 del mismo mes y año, consignaron escrito de contestación a la demanda.

El 3 de diciembre de 2019, el abogado Luis Alberto Vegas, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas en el que ratificó las documentales presentadas y promovió una (1) testimonial.

En esa misma fecha, el referido apoderado judicial consignó escrito de consideraciones.

El 4 de diciembre de 2019, el abogado Jesús Gómez promovió pruebas documentales.

El 5 de diciembre de 2019, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, reservando su valoración para la sentencia definitiva, y se fijó la oportunidad para llevarse a cabo la prueba testimonial que promovió la parte actora.

El 9 de diciembre de 2019, se dejó constancia que la parte actora no compareció a los fines de la evacuación de la prueba testimonial.

Siendo la oportunidad procesal para decidir, de conformidad con el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a hacerlo conforme a las siguientes consideraciones:

I
FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN

Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora, en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que sus representados son “legítimos Propietarios y Coherederos por Sucesión Hereditaria de la SUCESIÓN MARÍA ROSARIO GUERRA TEJA, quien en vida era titular Célula (sic) de Identidad No. V-6.043.811, quien falleció ab-intestato en fecha 05/06/2010 (sic) (…) Quienes (sic) fueran propietarios de un inmueble constituido por una casa y su respectivo terreno, destinado al uso comercial, ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria del Distrito Capital, Municipio Libertador Caracas (sic) (…).”.

Que interponen la acción de reivindicación contra los demandados, actuales ocupantes del inmueble que cuenta “con un área aproximada de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS (635 MTS2) y su respectivo Terreno” y que, además, “son los representantes de CERVECERÍA NAIGUATA, c.a. (…) compañía ésta que opera y desempeña actividades comerciales en el inmueble antes referido (…)” (Resaltado de la cita).

Que los demandados “se encuentran de manera ilegal en el referido inmueble (…) que es de la propiedad de nuestros representados (…)”, añadiendo que, “[e]l mencionado inmueble fue arrendado en fecha 17/02/2011, bajo la figura de un Contrato de Arrendamiento, celebrado rigurosamente Intuitu (sic) Personae, es decir, personalísimo, cumpliendo con todas las solemnidades de ley, suscrito por el ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE titular de la cédula No. V-6.181.155, quien falleció en la ciudad de Caracas en (sic) tal como se evidencia en el Acta de de Defunción (…), como arrendatario, por una parte, y por la otra el ciudadano PABLO PRESAS HERRERA titular de la cédula No. V-9.957.980, como Arrendador, actuando en carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN MANUEL TEJA GUERRA, antes descrito, siendo este representante de la SUCESIÓN TEJA GUERRA (…) dicho contrato tendría una duración de UN (1) AÑO (…)” (Resaltado de la cita.).

Luego de citar la cláusula quinta del contrato, donde se establece la estipulación de la modalidad intuito personae, señalaron que “la muerte de una de las partes es un modo de extinguir las obligaciones, es por tal motivo que siendo este el último contrato suscrito por el ciudadano José María Pérez Freire, antes descrito, el cual arrendó el inmueble para desempeñar actividades comerciales de la CERVECERIA NAIGUATA, c.a. (…), culminada la fecha se le otorgo (sic) la prorroga (sic) legal establecida en la Cláusula Segunda del precitado contrato, es decir que se procede a ejecutar la prorroga (sic) legal, como en efecto se hizo, desde el Primero (1º) de Enero del año 2012, de manera consecutiva e ininterrumpida hasta el mes de Diciembre de año 2014 (…). Es así Ciudadano Juez, que queda evidenciado que la facultad o cualidad jurídica que tenía de permanecer en el inmueble objeto de esta demanda recaía sobre el ciudadano José María Pérez Freire (…) es por tal motivo que los ciudadanos Yuleny Zupanksyj de Pérez y Evelio Amado Rivas González, antes identificados, no pueden atribuirse ningún derecho, tampoco asumir la pretensión de ocupar dicho inmueble de manera legítima para dar así la apariencia de que se mantiene un contrato verbal a tiempo indeterminado, ya que, al conceder la prorroga legal quedo (sic) más que exteriorizada la intención de nuestros patrocinados de no continuar con un vínculo jurídico como lo es el contrato de arrendamiento (…).”,

Como fundamentos de derecho, citaron el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 548 del Código Civil; asimismo, se apoyaron en la sentencia Nº 140 de fecha 24 de marzo de 2008, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; y, finalmente, solicitaron lo siguiente:

“PRIMERO: Con fundamento en las circunstancias y motivos de hecho y derecho, antes explanados, es que acudimos ante su competente autoridad para solicitar la restitución del derecho a la propiedad de nuestro representados apoyado en que tienen el justo título, y quienes lo poseen, usan y disfrutan (…) no son los propietarios del referido bien. Que como consecuencia lógica del particular anterior, convengan en entregar sin mayor dilación el inmueble objeto de esta demanda.
SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, solicitamos (…) se acuerde una Inspección Judicial (…).
TERCERO: Sean condenado en costas y costos del Juicio, dentro de los cuales están incluidos los honorarios profesionales de abogados” (Resaltado de la cita).”.

II
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
El abogado Jesús Gómez, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos demandados, consignó, en la etapa procesal correspondiente, escrito de contestación a la demanda, en el que, fundamentalmente, alegó lo siguiente:

Que “para que una acción reivindicativa proceda es necesario que la posesión no sea debida, la misma tiene que ser irreversiblemente indebida. Ahora bien, cuando el poseedor alegue poseer un título legal de arrendamiento, usufructo o cualquier otro que comporte la posesión debida de arrendamiento, usufructo o cualquier otro que comporte la posesión debida ante el ocupante que justifique su posición y permanencia en el inmueble (…), es indiscutible que esta posesión es VÁLIDA, y se le puede oponer a cualquiera que pretenda reivindicar.”.

Que, en el caso de autos, “la actora se abstiene de acciones contra la poseedora legal que es la persona jurídica CERVECERÍA NAIGUATA, C.A.; quien es la auténtica arrendataria legal del inmueble desde el año 1.973, según se evidenció en las sendas sentencias dictadas por los tribunales Décimo Sexto de Municipio y Primero Superior del área (sic) Metropolitana de Caracas (…).” (Destacado del original).
Que, en el local, opera la referida empresa desde el año 1.973, por lo que la reivindicación accionada “es totalmente IMPOSIBLE, en virtud de que en dicho inmueble está operando desde más de 40 años la Empresa antes señalada.” (Mayúsculas y negritas del texto).

Que los hoy actores “no accionaron” contra la empresa (a juicio del apoderado judicial de los demandados, “la poseedora auténtica” del local), “porque ya existían sentencias de dos tribunales de la república (sic) (…) en donde (sic) se produjo: ‘LA COSA JUZGADA’ (…).”.

Que la empresa en cuestión “le ha venido cancelando religiosamente (sic) todos los meses el canon de arrendamiento convenido como quedó demostrado en los autos de las sentencias producidas en este juicio; y está totalmente solvente (…).”.

Que los contratos de arrendamiento “no tienen esas características” de modalidad Intuito Personae, “cómo (sic) existen muchos que si (sic) lo pueden ser”, y a continuación reflejó algunos ejemplos sobre lo que serían “contratos” de ese tipo, para pasar a señalar, acto seguido, que “aquí priva el valor personal del contratado, y no como erróneamente lo señalaron los actores en su libelo, donde hacen ver que el contrato de INTUITO PERSONAE, se realiza en base a la solvencia económica.” (Negritas y mayúsculas).

Que “la modalidad de INTUITO PERSONAE solo afecta a terceros extraños en la relación contractual de inquilinato, no así a las sucesiones universales que no fueron expresamente excluidos”, tal como expresa el artículo 1.163 del Código Civil, por lo que “el arriendo no puede ser denominado con el tipo de INTUITO PERSONAE”. Asimismo, hizo referencia al artículo 1.603 del Código Civil y señaló que, en el caso de autos, “quedó evidenciado (sic) la muerte lamentable del ciudadano JOSÉ MARÍA PÉREZ FREIRE, EX-ESPOSO de la ciudadana YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ, actual Directora de la Empresa Mercantil CERVECERIA NAIGUATA C.A.; conjuntamente con el ciudadano que también es co-demandado, EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, que también es Director (…).” (Destacado del original).

Que los demandados, como Directores de la empresa Cervecería Naiguata, C.A., ocupan y ejercen sus labores diarias en el local objeto del contrato y de la presente acción reivindicatoria amén de sus respectivos cargos en esa compañía, y que los actores “mienten cuando afirman que dicho inmueble fue arrendado el 17 de febrero del 2011 (…).”.

Invocó la sentencia Nº 947 del 24 de agosto del 2004, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y culminó su exposición señalando que los demandantes no pueden demostrar que los demandados son ocupantes ilegales, motivo por el cual la presente acción de reivindicación resulta improcedente, por lo que pidieron se declarara sin lugar la demanda y que se condene en costas a la parte demandante.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal, luego de haber analizado las actas del expediente, procede a decidir con apoyo de las siguientes consideraciones:

La demanda de autos se vincula con una acción reivindicatoria, intentada con fundamento en el artículo 548 del Código Civil, a través de la cual, la parte actora, representada por los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARÍA DE LOS ÁNGELES GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA (el primero de ellos actuando como apoderado de los restantes), quienes conforman la comunidad SUCESIÓN MARÍA ROSARIO GUERRA TEJA, solicitaron la recuperación de la propiedad que alegaron ostentan sobre el inmueble objeto de controversia, con la entrega efectiva de este último, constituido por una casa y su respectivo terreno, destinado al uso comercial, ubicado en la Avenida Urdaneta, Casa número 120, entre la esquina Platanal a Candilito de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En sustento de su pretensión, los apoderados accionantes afirmaron que los demandados, ciudadanos YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ y EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, ocupan el inmueble de manera ilegal por cuanto carecen de título, en tanto que, quien tuvo la ocupación del mismo (el cual, valga destacar, está destinado a actividad comercial) en virtud de un contrato de arrendamiento, fue el ciudadano José María Pérez Freire, que suscribió el contrato en cuestión en posición de arrendatario; y, como consecuencia de que dicho ciudadano falleció, siendo “la muerte una de las partes (…) un modo de extinguir las obligaciones”, y por cuanto el contrato fue “celebrado rigurosamente Intuitu (sic) Personae”, es por estas circunstancias que los actuales ocupantes, hoy demandados, a criterio de quienes intentaron la acción de autos, poseen el inmueble de manera ilegal.

La defensa de los demandados, presentada por el abogado Jesús Gómez, gravitó sobre dos (2) ejes argumentales centrales: el primero, que quien ocupa “auténticamente” el inmueble no son los ciudadanos demandados, sino la persona jurídica en la que ellos laboran y fungen como “Directores”, que —se afirma— hace uso del inmueble desde el año 1.973, denominada Cervecería Naiguatá, C.A., y esto es conocido por los actores desde antaño, tal como ha quedado probado en el expediente; el segundo, que la ciudadana YULENY ZEPANSKY DE PÉREZ fue cónyuge del ciudadano José María Pérez Freire (como se señaló anteriormente, arrendatario del inmueble de acuerdo al contrato invocado por los actores), y, por tal razón, siendo la “sucesora a título universal” de su fallecido cónyuge, se le aplican las disposiciones legales previstas en los artículos 1.163 y 1.603 del Código Civil.

Delimitada en los términos anotados la presente controversia, este Tribunal pasa a continuación a examinar el mérito de la misma, no sin antes pronunciarse, preliminar y brevemente, acerca de un escrito de consideraciones que consignó la parte actora durante la etapa probatoria y, adicionalmente, acerca del cúmulo de pruebas que se aportaron al proceso, por ambas partes, a fin de otorgarles su respectiva valoración en aras de proceder a decidir.

En tal sentido, este Tribunal advierte que, en fecha 3 de diciembre de 2019 (folio 301 del expediente), uno (1) de los apoderados de los actores consignó un escrito de consideraciones a propósito de la contestación a la demanda que, a su vez, presentó la parte demandada. Al leerse este escrito (respecto al cual, curiosamente, no se invocó ninguna base legal para justificar su oportunidad de presentación), se ahonda en consideraciones que refutan, rebaten y replican las defensas expuestas en la contestación; incluso se hacen citas de disposición legales y criterios jurisprudenciales. En resumen, se trata de una actuación procesal, o, más exactamente, un escrito de parte dirigido a influenciar al Juzgador acerca del mérito del asunto.

Pues bien, de una lectura concordada de los artículos 882, 889 y 890 del Código de Procedimiento Civil, preceptos todos estos que regulan el procedimiento breve (que fue el sustanciado en esta causa), se desprende que la parte actora, en este tipo de juicio especial, tiene la oportunidad de presentación de la demanda para cumplir a plenitud con lo establecido en el artículo 340 del mismo Código, norma esta última que, como es conocido, prevé los requisitos de la demanda y, entre ellos, el requisito relativo a la fundamentación de los hechos y del derecho de la pretensión (ord. 5º). Tales disposiciones, e incluyendo el resto, no habilitan otra oportunidad para que la parte actora aporte argumentación a su pretensión; lo que se establece, en resumen, es el esquema siguiente: demanda, contestación, pruebas y sentencia. No hay, por consiguiente, una segunda etapa para alegar cuestiones de mérito, ni a favor de la parte actora, ni a favor de la demandada.

Sobre la base de los razonamientos que anteceden, y atendiendo a que, de acuerdo con el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los juicios sometidos a los preceptos del Código se deben atener a la forma preestablecida en su texto normativo, contrario a lo cual se ocasionaría una violación de orden público por subversión del procedimiento y alteración del debido proceso (Vid. Sentencia Nº 657, del 18 de octubre de 2018, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia; así como también la sentencia Nº RC-00392 de fecha 8 de agosto de 2018, proveniente de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal), este Juzgado forzosamente debe abstenerse de valorar el escrito consignado en fecha 3 de diciembre de 2019, a que se hizo referencia brevemente, por lo cual nada valorará respecto al mismo. Así se declara.

Resuelto lo anterior, este Tribunal pasará a referirse al acervo probatorio proporcionado por las partes, a saber:

Junto al libelo, la parte actora promovió las siguientes documentales:

1) En original, poder autenticado mediante el cual se acredita la representación de los apoderados judiciales de los accionantes.

2) Poder Notariado en la ciudad de Santa Cruz de Tenerife España, en fecha 12 de febrero de 2019, identificado bajo el Nº 1761, debidamente apostillado. A través de este poder, los ciudadanos ROSA MARÍA DE LOS ÁNGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA le otorgaron las facultades allí señaladas al ciudadano JUAN MANUEL TEJA GUERRA, entre ellas, la de nombrar apoderados judiciales para encargarse de las acciones tendentes a recuperar —entre otros— el inmueble de la causa de autos.

3) En original, certificado de solvencia emitido por el SENIAT, cuya causante es la ciudadana María Rosario Guerra De Teja, y se menciona a los herederos quienes son los hoy accionantes. Este documento se valora plenamente al tratarse de un documento administrativo no contradicho por otra prueba que le reste valor probatorio.

4) En original, documento de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, anotado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Nº 1, Tomo 13, Protocolo 1º, año 1970. Este documento, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, se valora plenamente por cuanto se trata de un instrumento público que no fue tachado.

5) Copia certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Cervecería Naiguata, C.A., de fecha 6 de noviembre de 2014, la cual fue protocolizada en fecha 11 de diciembre de 2014 por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital bajo el Nº 112, Tomo 79-A-Sgdo.

Al tratarse de la copia certificada de un instrumento protocolizado y, por consiguiente, público, se le otorga pleno valor probatorio; y al observarse el mismo se desprende que fue tratado, como “punto único”, “la modificación de la CLÁUSULA OCTAVA de los Estatutos Sociales de la Compañía”.

Asimismo, se observa que la sede social de la empresa coincide plenamente con la del inmueble objeto de la presente demanda, y que los ciudadanos demandados son o eran accionistas y son o eran “Directores” de la empresa Cervecería Naiguata, C.A., junto al ciudadano José María Pérez Freire, quien falleció y se trata del arrendatario del inmueble.

6) En original, Contrato de Arrendamiento notariado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, estado Bolivariano de Miranda, en fecha 3 de marzo de 2011, que quedó inserto bajo el Nº 34, Tomo 21 de los libros llevados por esa Dependencia.

Se valora plenamente la anterior documental, por tratarse de un instrumento auténtico, y de su lectura se desprende que el arrendatario suscripto es el ciudadano José María Pérez Freire, actuando como persona natural. Asimismo, en la cláusula quinta, denominada “Intransmisibilidad”, invocada en el libelo, se asentó lo siguiente:

“Este contrato ha sido celebrado en consideración a la solvencia moral y económica de EL ARRENDATARIO y por tanto se considerará celebrado rigurosamente intuitui personae, es decir, personalísimo y por el conocimiento que se tienen las partes. En consecuencia EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar, asociar, traspasar de forma alguna o ceder el uso y operatividad del inmueble arrendado, sus accesorios, y en general todos los derechos derivados de este contrato, ni total ni parcialmente, bajo pena de nulidad. Por ello quedan expresamente prohibidos los llamados traspasos, cesiones de cualquier naturaleza, traspaso del llamado punto comercial, cesión de llaves o cualquier otra figura jurídica nominada o innominada, situación de hecho o de derecho que en el fondo o en esencia implique o signifique, total o parcialmente, directa o indirectamente que EL ARRENDATARIO sea una persona distinta al arrendatario signatario del presente contraro (sic). En consecuencia, EL ARRENDATARIO expresamente se obliga a cumplir esta cláusula so pena de nulidad del presente contrato y sus consecuencias, y conviene en que la operatividad del inmueble dado en arrendamiento, será ejercida a título personal por el mismo, no permitiéndose la celebración de ningún contrato de franquicia, asociación estratégica o que por su naturaleza o esencia signifique o implique una cesión en el dominio de la cosa arrendada.” (Negritas y mayúsculas de la cita).

7) Originales de recibos de pago que abarcan desde el mes de abril de 2012 hasta el mes de diciembre de 2012, emitidos por concepto del pago del canon de arrendamiento. Se valoran plenamente dichos recibos, al no haber sido desconocidos por la parte demandada.

En ellos aparece el logo de “Sucesión Guerra de Teja, María Rosario” en su zona superior, y se asentó, como “cliente”, a la empresa Cervecería Naiguata, C.A. También se identifica, en la casilla “Descripción”, que los pagos obedecen al arriendo del inmueble objeto de la presente acción.

8) Acta de Defunción Nº 1707 perteneciente al ciudadano José María Freire Pérez, emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, y anotada bajo el folio Nº 207 en fecha 8 de diciembre de 2018.
Se valora plenamente esta documental, al tratarse de un documento público que no fue tachado.

Sobresale de este documento, además de los datos concernientes a la defunción, que al ciudadano José María Freire Pérez le fue asentado el estado civil “Casado”.

9) Copia simple de una misiva mediante la cual el ciudadano Pablo Presas Herrera (quien firmó el contrato de arrendamiento en nombre y representación de los accionantes) le comunica a los hoy demandantes su renuncia como apoderado.

Esta instrumental no se valora por cuanto no fue ratificada en juicio, de acuerdo al 431 del Código de Procedimiento Civil.

10) En original, Inspección Judicial solicitada y evacuada por este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de junio de 2019, la cual se valora plenamente por tratarse de un documento público, pero que no aporta mayores elementos de convicción más que el estado de mantenimiento del inmueble (observado a través de las imágenes fotográficas anexas al acta levantada) y el reconocimiento hecho por la demandada YULENY ZUPANSKYJ DE PEREZ, durante la diligencia, de que el ciudadano José María Pérez Freire había fallecido.

En el lapso probatorio, la parte actora ratificó todas las documentales precedentes y promovió testimonial, la cual fue admitida pero quedó desierta ante la ausencia de la representación judicial promovente, en la fecha y hora señalada en el auto de admisión.

Asimismo, en el libelo de la demanda, los apoderados de la parte actora se refirieron a una solicitud de Inspección Judicial, la cual, sin embargo, no fue promovida o ratificada durante el lapso probatorio.

En cuanto a las pruebas de la parte demandada, su apoderado judicial acompañó a la contestación, lo siguiente:

1) En copias certificadas, sendas sentencias dictadas por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y por el Tribunal Sexto Superior en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en las cuales declaran, en ese orden, sin lugar la demanda y sin lugar la apelación que interpusieron los hoy accionantes, solicitando el desalojo del ciudadano José Pérez Freire.

La sentencia dictada por el Tribunal de Municipio mencionado fue dictada en fecha 21 de marzo de 2017; y la proveniente del Juzgado de Alzada, que confirmó la primera conociendo en apelación, fue dictada el 30 de enero de 2018.

Ambas documentales se valoran plenamente como instrumentos públicos, al no haber sido tachadas; sin embargo, de ellas no se extrae mayor elemento de convicción, salvo que los Tribunales dejan constancia que la relación arrendaticia llevaba “más de quince (15) años, reproduciendo en autos contratos de arrendamiento a partir del mes de Mayo de 1975” (sic), por lo que el Juzgado de Alzada dejó establecido que existía “una relación arrendaticia sobre el referido inmueble por más de diez (10) años” (folio 214).

2) Del folio 226 al 243, copias simples de documentos varios relacionados con la empresa Cervecería Naiguata, C.A., entre sus Estatutos como Actas de Asambleas en las que, entre otras cosas, se vendieron cuotas de participación al ciudadano José María Freire. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tratan de copias simples de documentos públicos los cuales no fueron impugnados y, por ende, se les confiere pleno valor probatorio. No obstante, todos ellos no aportan elementos de convicción a la presente causa, en la cual se demanda a dos (2) ciudadanos y no a la integración estatutaria o composición accionaria de Cerveceria Naiguata, C.A., ni nada que tenga relación con ésta, de manera que los hechos que aportan dichas copias no tienen vinculación con la controversia.

3) Igual consideración cabe señalar respecto a las documentales promovidas en copias simples (de documentos públicos), del folio 244 al 253, por cuanto no aportan precisiones a la presente causa.

4) Del folio 254 al 274, se valoran plenamente las copias simples de las actas de asamblea allí cursantes, por no haber sido impugnadas y tratarse de copias de instrumentos públicos (art. 429 del Código de Procedimiento Civil). De estas documentales se extrae la participación de los hoy demandados como accionistas y directores de la empresa Cervecería Naiguata, C.A., junto al entonces superviviente, ciudadano José Manuel Pérez Freire, así como también se extrae la dirección de la sede social de esa empresa, indicado en estas tres (3) actas de la siguiente manera: “Avenida Urdaneta, No. 120, entre las esquinas Platanal a Candilito, Local A, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital” (sic); dirección ésta coincidente con la del inmueble objeto de la demanda de autos.

5) En copias certificadas, folios pertenecientes al expediente Nº 2019-0166, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de este Circuito Judicial, las cuales, aun cuando constituyen instrumentos públicos y se valoran plenamente, no aportan ningún elemento de convicción sobre el caso de autos, solo que, al igual que en los recibos de pago promovidos por la parte actora junto al libelo, quien liquida, mediante consignación, los cánones arrendaticios por concepto del alquiler del inmueble, es la empresa Cervecería Naiguata, C.A., y estos pagos se dirigen a la Sucesión “Manuel Tejas Llama”.

6) Comprobantes de depósito provenientes del Banco Provincial, los cuales no se valoran por cuanto fueron presentados en copia simple y, además, no fueron complementados mediante la prueba de informes prevista en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

7) Copia certificada del Acta de Defunción del ciudadano José María Pérez Freire, la cual ya fue valorada al momento de examinarse las pruebas promovidas por la parte actora.

8) Copia certificada (y apostillada) del Acta de Matrimonio perteneciente a los ciudadanos José María Pérez Freire y YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ, que lleva el número 532, fue asentada en el Tomo IV de los libros correspondientes al año 2000, y se levantó en fecha 9 de septiembre de 2000.

9) Dicha copia certificada se valora plenamente por tratarse de un documento público, y de ella se extrae que la hoy demandada fue cónyuge y ahora es viuda del ciudadano José María Pérez Freire.

10) En original, ejemplar del diario “El Informe”, publicado el 13 de diciembre de 2012, donde se observa un acta de asamblea de la empresa Cerveceria Naiguata, C.A., de fecha 3 de agosto de 2012, y en la que se lee que el domicilio social de la empresa reside en el inmueble objeto de la presente controversia.

11) Copia simple del RIF perteneciente a la empresa Cervecería Naiguata, C.A., en el que se evidencia, igualmente, que la dirección principal de la empresa está localizada en el inmueble objeto de la presente controversia. Dicha copia simple se valora como documento administrativo que no fue impugnado, y por ende, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio.

12) Copia simple del RIF emitido a la “Sucesión José María Pérez Freire”, el cual no aporta mérito alguno a esta causa.

Mencionadas, analizadas y valoradas las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, corresponde ahora a este Tribunal pasar a resolver, propiamente, el mérito de la presente causa.

A tales efectos, importa destacar que la acción de reivindicación aparece recogida, en nuestro Ordenamiento Jurídico, en el artículo 548 del Código Civil, norma ésta que prevé: “El propietario de una cosa tiene derecho a reivindicarla de cualquier poseedor o detentador…”.

Según Puig Brutau, citado por la Sala de Casación Civil del Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de abril de 2004, la acción reivindicatoria es “la acción que puede ejercitar el propietario que no posee, contra el poseedor que no puede alegar título jurídico como fundamento de su posesión…”.

En palabras del insigne civilista, el Maestro José Luis Aguilar Gorrondona, la acción reivindicatoria “es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ella, y consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de la cosa” (Obra “Cosas, Bienes y Derechos Reales”, 6ta. Edición, 2003, Pág. 273 y 274).

Según el autor, la acción en referencia precisa de ciertas condiciones, entre las cuales valen citar para este caso concreto, las siguientes: la legitimidad del actor, que debe ser el propietario de la cosa pedida bajo la reivindicación; y la legitimidad pasiva o del demandado, que se refiere a la persona perseguida por la acción reivindicatoria y que debe ser quien posee o detenta la cosa (op. cit., pág. 275).

En tal sentido, en la sentencia antes citada, la Sala de Casación Civil estableció que la acción comporta ciertos requisitos, algunos de ellos vinculados a las condiciones señaladas en el párrafo anterior, a saber: i) derecho de propiedad o dominio del actor; ii) encontrarse el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) la falta del derecho a poseer del demandado; d) identidad de la cosa, es decir, que sea la misma reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario. Y agrega la sentencia: “En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos: a) Que el demandante es realmente el legítimo propietario de la cosa que pretende reivindicar y b) que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detención ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno cualquier es suficiente para que se declare sin lugar la acción.” (Destacado añadido).

Más recientemente, la misma Sala, en la sentencia Nº RC.000613 de 6 de diciembre de 2018, se pronunció sobre la acción de reivindicación en los siguientes términos:
“Por su parte, el Código Civil indica en el encabezamiento del artículo 548, que (…)
De lo transcrito podemos concluir entonces, que es requisito sine qua non, para que proceda la acción de reivindicación, que ésta sea realizada por el propietario, en contra del poseedor o detentador, y que se demuestre esa propiedad mediante justo título (…).
Tratándose el presente caso de una acción reivindicatoria, la procedencia de la acción vendrá determinada por la comprobación de los siguientes supuestos:
a. El derecho de propiedad o dominio del demandante (reivindicante).
b. El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa que pretende reivindicarse.
c. Que se trate de una cosa singular reivindicable.
d. Que exista plena identidad entre el bien cuyo dominio se pretende y el que detenta el demandado.
Por su parte, señala el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo siguiente:
(…Omissis…)
En tal sentido, el artículo 545 del Código Civil, estatuye:
(…Omissis…)
Al respecto, la extinta Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 26 de Junio de 1991, señaló lo siguiente:
‘La acción que sanciona el derecho de propiedad es la acción reivindicatoria. Expresan los autores de Derecho Civil en forma unánime que, para vencer en la acción reivindicatoria, el demandante debe probar su derecho de propiedad. El autor Louis Josserand, sostiene que, si el demandado en reivindicación está en posesión ‘LATO SENSU’, corresponde al demandante, al supuesto propietario, la carga de la prueba conforme al derecho común, ACTORI INCUMBI PROBATIO...’
Conforme a la doctrina (Cfr. Kummerow, Gert), ‘Compendio de Bienes y Derechos Reales’. Paredes Editores, Caracas, 1992. Tercera Edición, Pág. 335 y ss.). ‘La manifestación procesal del ‘Ius Vindicandi’ inherente al dominio lo constituye la acción reivindicatoria’, prevista en el artículo 548 del Código Civil, ésta se haya dirigida, por tanto, a la recuperación de la tenencia material sobre la cosa inmueble de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad, en virtud del reconocimiento judicial de la propiedad a favor del reivindicante frente al autor del hecho lesivo (…)”. (Destacados de la Sala).

En otra sentencia, la Sala citó el precedente del año 2.004 y señaló lo que a continuación se transcribe:

“El artículo 548 del Código Civil, denunciado por errónea interpretación, establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Con respecto a la interpretación que debe hacerse del artículo 548 del Código Civil, esta Sala en sentencia N° 341, de fecha 27 de abril de 2004, caso: Euro Ángel Martínez Fuenmayor y Otros contra Oscar Alberto González Ferrer, Exp. N° 00-822, estableció lo siguiente:
‘…Según Puig Brutau, la acción reivindicatoria, es ‘...la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar título jurídico, como fundamento de su posesión...’ (Tratado Elemental de Derecho Civil Belga. Tomo VI pág. 105, citado por el Autor Venezolano Gert Kummerow, Comprendio de Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II. Ediciones Magon, tercera edición, Caracas 1980, pág. 338).
La acción reivindicatoria es una acción real, petitoria, de naturaleza esencialmente civil y se ejerce ERGA OMNES, es decir, contra cualquiera que sea el detentador y contra todo poseedor actual que carezca de título de propiedad.
La acción reivindicatoria supone tanto la prueba del derecho de propiedad por parte del demandante como la privación o detentación posesoria de la cosa, por quien no es el propietario y no es susceptible de prescripción extintiva.
La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante); b) Encontrarse el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma reclamada y sobre la cual el actor reclama derechos como propietario.
La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, la carga de la prueba la tiene el demandante.
(…Omissis...)
En consecuencia, el demandante está obligado a probar por lo menos dos requisitos: a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos, es suficiente para que se declare sin lugar la acción…’.
De conformidad con la jurisprudencia antes transcrita, en los juicios de reivindicación como el de autos, tal acción se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de derecho de poseer del demandado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario.
(…Omissis…)
Ahora bien, el Autor (sic) Venezolano Gert Kummerow, en su obra Comprendio de Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II. Ediciones Magon, tercera edición, Caracas 1980, pág. 348 y 349, respecto a la legitimación pasiva en la acción reivindicatoria, estableció lo siguiente:
‘…La acción reivindicatoria va dirigida contra el poseedor o detenta¬dor de la cosa.
Ahora bien, ‘la falta de derecho a poseer del demandado, a pesar de estar él mismo en posesión de la cosa, es uno de los requisitos impres¬cindibles para que pueda prosperar la acción reivindicatoria’. Se requiere que la posesión ‘no esté fundada en un título que la haga compa¬tible con el derecho de propiedad’. El propietario no puede reivindicar la cosa contra el arrendatario, el comodatario, el depositario, el acreedor prendario...’ (…)” (Sentencia RC.000415 de 22 de junio de 2017; negritas y subrayado de este Tribunal).

Así, de acuerdo con la jurisprudencia transcrita, la cual, a su vez, cita doctrina autorizada en la materia, la acción de reivindicación, para su procedencia en la sentencia definitiva, está precedida del cumplimiento de una serie de requisitos, y entre ellos importa destacar, en lo que interesa al presente caso, que la posesión o detentación del legitimado pasivo en la acción, sea contraria a derecho o, en otros términos, que no se derive de justo título, tal como se indica en la reseña ut supra.

Al respecto, en el caso de autos es importante acotar que no han sido controvertidos tres (3) de los cuatro (4) presupuestos establecidos en la jurisprudencia. En efecto, el demandante acreditó documentación suficiente para demostrar su propiedad (primer requisito); el demandado es quien ocupa la cosa (segundo requisito); y la cosa objeto de la acción es precisamente la querida por el actor y poseída por el demandado (cuarto requisito).

Así, el tema en discordia, a la luz de la litis trabada, consiste en la legitimidad de la posesión por parte de los demandados, el cual configura el tercer requisito de procedencia de la acción.

Para proceder a este análisis, es preciso reiterar que la parte actora alega la ilegitimidad de la posesión del inmueble, fundamentalmente sobre la base de que los demandados no tienen justo título, y esto último lo razonan por el hecho de que, quien fungía como arrendatario del local falleció, y, en su lugar, pasaron a ocupar el inmueble los hoy demandados, quienes no tienen relación alguna con el contrato locativo suscrito por el referido arrendatario.

Los demandados contestaron a este argumento señalando que la empresa Cervecería Naiguatá, C.A., es la auténtica poseedora, por lo cual la parte actora ha falseado la realidad; y, en segundo lugar, porque la ciudadana demandada fue cónyuge del arrendatario y hoy se constituye en su heredera universal, por lo cual invocan sendas disposiciones del Código Civil, adicional a que el contrato de arrendamiento, por su naturaleza, no es un contrato intuito personae.

En cuanto al primer argumento de la defensa, vale decir, que la Cervecería Naiguatá, C.A., es la verdadera poseedora del inmueble, este Tribunal lo desecha de entrada atendiendo a que el último contrato suscrito sobre el inmueble (y sobre este punto no hubo controversia), lo fue el promovido por la parte actora en su libelo de demanda, y este señala expresamente que el arrendatario es el ciudadano José María Pérez Freire y no una persona jurídica, ni mucho menos la empresa Cervecería Naiguata, C.A.

Sobre este aspecto, es importante señalar que la Teoría General de los Contratos es clara en afirmar que los efectos del contrato sólo rigen o alcanzan a las partes que los suscriben, que en el argot jurídico se les conoce como “contratantes”, y sólo en supuestos excepcionales sus efectos se trasladan a otras personas que, en el origen, no participaron en la formación y suscripción de la relación contractual.

Deben recordarse varias normas fundamentales en la materia para sustentar la afirmación expuesta: el artículo 1.133 del Código Civil define al contrato y establece, expresamente, que el vínculo jurídico suscrito entre las personas que lo acuerdan, sólo arropa o tiene ámbito “entre ellas”; el artículo 1.159 prevé que el contrato “tiene fuerza de ley entre las partes”; finalmente, el artículo 1.166, que señala que los efectos del contrato solo obligan “a las partes contratantes”; sin embargo, y esto es importante tenerlo presente, deja a salvo casos establecidos en la ley que aprovechen “a terceros”, cuestión esta última que se indicó, in fine, en el párrafo precedente.

A la luz de lo antes expuesto, y por cuanto no existe una prueba que contradiga el contrato presentado por la parte actora, en el sentido concreto de lo alegado por los demandados, esto es, que la empresa Cervecería Naiguatá, C.A. es la ocupante “legítima del inmueble”, no puede este Tribunal tomar por hecho este aserto alegado, ya que dicha empresa —se insiste, de acuerdo a lo alegado y probado en autos— no fue parte contratante en el contrato presentado por la parte actora para justificar su acción reivindicatoria.

Y si bien los demandados promovieron sendas sentencias dictadas por Tribunales Civiles de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dan cuenta de los años que llevan ocupando el inmueble tanto el arrendatario del último contrato como la empresa Cervecería Naiguata, C.A.; el contrato presentado en esta causa, que informa sobre la cualidad del ciudadano José María Pérez Freire como único arrendatario, es el que rige la relación entre las partes y su eficacia equivale, como se señaló, a la Ley; por ende, es el que vale, en el presente caso, a los fines de analizar el tema de la posesión del inmueble desde el punto de vista de las partes contractuales.

En consecuencia, por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal desecha el primer argumento planteado por los demandados. Así se declara.

En cuanto al segundo argumento, que tiene que ver con la ciudadana YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ como sucesora universal del de cujus José María Pérez Freire, y la invocación de los artículos 1.163 y 1.603 del Código Civil, sumado a que, por su naturaleza, el contrato de arrendamiento “no es intutito personae” como otros que sí lo son (a ejemplo de la parte demandada, el de un artista contratado para realizar una obra), este Tribunal, para examinar este alegato, debe necesariamente extenderse en las siguientes consideraciones:

Como se señaló previamente, los contratos, generalmente, solo tienen efectos entre las partes contratantes; ello fue afianzado con normas fundamentales que este Tribunal trajo colación para enfatizar el punto dicho. Sin embargo, la regla en cuestión tiene una (1) entre varias excepciones, y a ella únicamente se hará mención porque, en este caso, subyace una relación de arrendamiento que, de acuerdo al contrato, posee una cláusula intuitu personae.

La regla general es que los contratos se presumen suscritos para que aprovechen a “causahabientes” o sucesores a título universal. Así lo dispone el artículo 1.163 del Código Civil, al establecer: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.”.

En el encabezado de la norma citada se lee la regla general señalada; luego, la misma norma se encarga de establecer las excepciones a la misma, que son: o bien que “por la naturaleza del contrato” éste no se pueda “traspasar” o no pueda “continuar”, etc.; o bien que las partes así expresamente lo hayan establecido.

Esta norma, se insiste, es general.

En materia de contratos de arrendamiento, cuyo estudio está vinculado con la presente controversia, existe una norma que, de manera indirecta y, por interpretación, confirma la regla general del artículo 1.163 antes citado: se trata de la disposición normativa prevista en el artículo 1.603 del Código Civil, el cual, a la letra, prevé lo siguiente: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”. Esta norma quiere decir, en otras palabras, que personas distintas a las partes originalmente contratantes (entre otros, los sucesores a título universal, como lo señala el artículo 1.163) pueden continuar con la relación arrendaticia, pues el precepto es en todo categórico: EL ARRENDAMIENTO NO SE RESUELVE POR LA MUERTE.

Ahora bien, lo anterior no ocurriría, sin embargo, si las partes contratantes expresamente contemplen, en el contrato y a modo de condición resolutoria, que éste no continúe pasada la muerte de alguno de ellos, o particularmente, si se quiere, pasada la muerte del arrendatario. Esto lo regla expresamente el tantas veces mencionado artículo 1.163.

UNA ESTIPULACIÓN EN ESOS TÉRMINOS NO FUE ASENTADA EN EL CONTRATO, a juicio de este Tribunal, AUNQUE SE ALEGUE Y SE HAYA CONCERTADO UNA CLÁUSULA INTUITU PERSONAE, en la cual, valga destacarse, además de que no se excluyó expresamente a los sucesores a título universal de ninguna de las partes contratantes (como lo exige el artículo 1.163), también se observa (bajo la potestad conferida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil) que, si se lee con detenimiento la cláusula quinta y la especificación del contenido de la condición intuito personae, ésta se dirige o se extiende a actos inter vivos, por un lado, y por otro lado, se aplica a quienes la doctrina más especializada en nuestro País ha denominado “terceros extraños” o “penitus extranei”, como se indicará a continuación.

Así, el Maestro José Melich Orsini comienza por advertir sobre el punto que nos ocupa, en su obra aclamada “Doctrina General del Contrato” (4ta Edición, 2.004), lo siguiente:

“Con el principio de la relatividad de los contratos se alude a la ineficacia del acuerdo de voluntades para producir efectos vinculatorios entre personas distintas de aquellas que han prestado su consentimiento. Este principio se halla formulado en el artículo 1166 del Código Civil, así: (…). Este artículo guarda estrecha relación con los artículos 1159 y 1163 del Código Civil, pues, como veremos es a través de ellos como se ha buscado determinar con precisión quiénes son esas ‘partes’ que resultan afectadas por el contrato y quiénes son esos ‘terceros’ que, en cambio, resultan incólumes a sus efectos.
(…Omissis…)
La vinculación del artículo 1166 con el artículo 1163 proviene más bien del esfuerzo de la doctrina jurídica para tratar de precisar quiénes serían esos ‘terceros’ a los que no dañan ni aprovechan las estipulaciones (…), puesto que este artículo 1163 extiende los efectos del contrato no sólo a las personas que han actuado (…) como ‘partes’, sino también a sus herederos o causahabientes. (…) Ante la frustración de encontrar en el Código Civil una noción de ‘tercero’ con validez universal, la doctrina ha tenido que aplicar simultáneamente su atención al análisis de las otras ideas que evoca igualmente 1166, o sea: ‘efectos’, ‘dañar’, ‘aprovechar’, así como a la búsqueda de un significado preciso para la expresión ‘causahabiente’ que usa el artículo 1163.” (Págs. 656, 657 y 658; destacado añadido)

Luego, refiriéndose a la expresión “causahabiente” empleada en el artículo 1.163 del Código Civil, expone el Maestro:

“…[C]abe resaltar que el artículo 1163 C.C. señala la ordinaria extensión del efecto del contrato a los herederos (…). Heredero es aquel que sucede a la persona en la totalidad o en una parte alícuota de su patrimonio. El heredero se considera que ‘representa’ al difunto de quien ha recibido todo o un porcentaje de su patrimonio. En tal sentido, el heredero es deudor de las obligaciones que haya asumido el difunto en proporción a la cuota que le corresponda en la herencia y al mismo tiempo se torna acreedor o titular de los derechos que éste había adquirido en vida, pues, como se dice generalmente, ÉL CONTINÚA DE PLENO DERECHO LA PERSONALIDAD DEL DIFUNTO y, porque lo hace en la totalidad o en una parte alícuota del patrimonio que correspondía al difunto, se le llama también ‘causahabiente a título universal’. La palabra ‘causahabiente’ viene del latín habens causam (tener causa), y el término ‘causa’ alude aquí a la situación jurídica transmitida. Implica, pues, una transmisión de la misma situación jurídica en que se hallaba aquél que celebró el contrato, al cual se le llama por lo mismo ‘autor’ del causahabiente. Pero con esta palabra ‘causahabiente’ se cobija algo más que al heredero, pues si bien este último es un causahabiente mortis causa, ya que recoge su situación de un contratante que ha muerto y al que sucede según hemos visto en todo o en una cuota de su patrimonio (esa universalidad de haberes y deudas que llamamos ‘patrimonio’), con dicha palabra usamos referirnos también a quien ‘sucede’ a un contratante en un derecho determinado o particularizado (…)” (Pág. 660, ibídem; destacado añadido).

Continuando con estas reflexiones, el autor, siguiendo su línea argumentativa, hace la advertencia sobre los causahabientes a “título particular” y expresa, respecto aa estos, que “[e]l artículo 1163 C.C. excluye claramente aquellos casos en que las propias partes han convenido lo contrario (contratos celebrados intuitu personae) y aquellos en que una disposición de la misma especie resulta de la naturaleza del contrato”, y enumera, al pie de página, los siguientes ejemplos: “tal sería el caso de aquellos derechos y obligaciones que se pactaran como vitalicios o que deben reputarse que se extinguen con la muerte de la persona (arts. 1640, 1673 ord. 3º, 1740 ord. 3º, Código Civil)”. Se debe acotar: el Maestro se refiere a la excepción del artículo 1163 y a los causahabientes a título particular, lo cual, en el presente caso, no se ha planteado, ni alegado ni mucho menos probado.

Finalmente, el autor alude a los terceros extraños a que se hizo referencia en líneas previas (en latín denominados “penitus extranei”), y señala:

“Los únicos que resultan absolutamente inmunes al contrato son los llamados con la expresión latina ‘penitus extranei’, esto es, ‘totalmente extraños’ al contrato y a los contratantes. Habría que llegar, pues, a la conclusión de que sólo a ellos se aplican plenamente las consecuencias del artículo 1166 (…).
En principio, sólo las personas que por sí mismas o a través de un representante suyo han prestado su consentimiento para la formación del contrato, resultan ligados por los efectos directos o internos del contrato. Terceros son todas las demás personas, tanto los causahabientes a título universal como a título particular (…). Asimilarlos a las partes es reconocer que ellos no son propiamente partes; pero, no obstante, es necesario admitir que los terceros, en diferentes grados, a veces resultan sometidos a ciertos efectos del contrato, por alguno de estos tres mecanismos: (…) b) sustituciones del contratante, tales como el caso de la sucesión del difunto por sus herederos (…)” (Destacado añadido).

Estas aportaciones doctrinales que este Tribunal ha reflejado, obedecen a que, desde líneas previas, viene señalándose que los contratos, amén de lo dispuesto en el Código Civil, se transmiten a terceros y, más concretamente, a los sucesores a título universal de los contratantes, y en consecuencia, a estos se les debe reconocer cualidad o personalidad con la parte contratante originaria; ello, salvo que en el contrato las partes expresamente hayan establecido lo contrario (en este caso, y conforme lo advierte la mencionada doctrina, que se haya estipulado que el contrato durará hasta tanto dure la vida del arrendatario) o que ello se desprenda de la naturaleza misma del contrato.

En el primer caso, esto es, la estipulación expresa, ya se destacó que se requiere una regulación categórica, específica, sin lugar a dudas, en cuanto a que el contrato, o bien no se transmite mortis causa, o bien, lo que es lo mismo, estará vigente hasta la vida del contratante de que se trate (arrendatario en este caso). Esta es la interpretación de la primera excepción que se establece en el artículo 1.163 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.603 eiusdem. En tal sentido, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en la obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Tomo I, Ediciones UCAB, Año 2004, advierten: “La doctrina ha intentado clasificar los medios de extinción de las obligaciones en dos grandes categorías, a saber: medios voluntarios y medios involuntarios. (…) Los medios involuntarios son aquellos independientes de la común voluntad de las partes y que son hechos que natural o legalmente extinguen la obligación. Dentro de ellos se comprenden: la compensación, la confusión, la causa extraña no imputable, la prescripción extintiva, la muerte de alguno de los contratantes, en aquellos contratos que terminan por tal circunstancia.” (Pág. 401; subrayado añadido).

Y es que (esto tiene que ver con la excepción relacionada con la naturaleza del contrato), de acuerdo con la doctrina, y en esto acierta la parte demandada, existen contratos de NATURALEZA intuitu personae (“aquellos que se realizan en atención a las facultades o condiciones personales de uno de los contratantes”, en palabras de Maduro Luyando y Pittier Sucre, ob. Cit., pág 574), y otros con CLÁUSULAS de ese tipo (como en el presente caso), pero que se aplican o estipulan a contratos llamados por la doctrina (Maduro Luyando) ORDINARIOS (“[e]n los contratos ordinarios las prestaciones de las partes no tienen carácter personal…”; ibídem).

En los contratos de tipo intuito personae la muerte de los contratantes sí afecta y extingue el vínculo contractual, pues la prestación debida está condicionada a las propiedades personales (de tipo intelectual, profesional, experimental, técnicas, etc.; contratos como el mandato, el contrato de trabajo, etc.); en cambio, en los contratos ordinarios con cláusulas intuitu personae, aquel puede subsistir en los herederos si no se da la excepción tantas veces comentada (la estipulación expresa relativa a la muerte del arrendatario o a la prohibición de suceder mortis causa el contrato, como lo exige el artículo 1.163 del Código Civil).

En la obra de Maduro Luyando y Pittier Sucre, se explica lo anterior en los siguientes términos (muy similares a los explanados por Melich Orsini):

“Los causahabientes son aquellos que suceden a una de las partes en la totalidad de su patrimonio (…). La muerte de una persona física da lugar a la sucesión a título universal, porque se considera que el de cujus continúa en la persona de sus herederos (…).
…[U]na vez que se produce la sucesión (muerte del causante y aceptación expresa o tácita de la herencia) son considerados partes y no terceros en los contratos celebrados por su causante; contratos que sí producen plenos efectos para ellos, y por lo tanto pueden ser acreedores o deudores en las obligaciones nacidas en dichos contratos (…).
Existen contratos que por su propia naturaleza no obligan a los causahabientes universales: los contratos intuitu personae, pues las cualidades personales del causante son determinantes del consentimiento.
Están excluidos de los efectos internos del contrato, cuando expresamente lo han querido las partes; por ejemplo, el contrato de arrendamiento de casa por la vida del arrendatario (Art. 1580 Código Civil), o por la naturaleza del contrato: contratos intuitu personae, en los cuales se ha tenido especial consideración la identidad o cualidades de las partes: mandato, servicios profesionales, trabajo, siempre respecto del trabajador, excepcionalmente respecto del patrono” (Destacado añadido; págs. 783 y 784).

En este mismo sentido, el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías. Derecho Civil IV”, año 2007, enumera las “causas de extinción del arrendamiento” y en ninguna de ellas sitúa a la muerte de las partes contratantes, añadiendo el respetable civilista lo siguiente:

“Son causas de extinción del arrendamiento: 1º) el mutuo disenso; 2º) la expiración del término fijado; 3º) la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4º) la pérdida o destrucción de la cosa; 5º) la resolución por incumplimiento; y 6º) excepcionalmente, la enajenación de la cosa arrendada.
Expresamente dispone la ley que el arrendamiento por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos que pudiera pretenderse que existe algún elemento ‘intuitus personae’ en el contrato. Precisamente, por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento (…)” (Pág. 400; énfasis de este Tribunal).

Por último, el autor Alberto Miliani Balza, en su obra “Obligaciones Civiles”, al tratar lo concerniente a la transmisión de las obligaciones “a los causahabientes universales”, agrega lo siguiente: “Los causahabientes universales por el hecho de suceder a una persona en la totalidad o en una parte alícuota de su patrimonio reciben tanto su activo como su pasivo, continúa la persona jurídica del causante, esa ficción de que habiendo muerto el acreedor o el deudor sus herederos deben asumir la posición que su causante tenía en cualquier relación jurídica nacida de un contrato, la contempla la Ley en la norma antes señalada (art. 1.163 del Código Civil).”.

En consecuencia, a la luz de todo lo antes expuesto y con apoyo de todas las consideraciones doctrinarias reseñadas, provenientes de grandes autores en la materia, puede concluirse en lo siguiente:

1) Que los contratos de arrendamiento no se extinguen por la muerte de los contratantes, por expresa disposición de la ley (art. 1.603 del Código Civil);

2) Que los contratantes, amén de la autonomía de la voluntad que rige las relaciones jurídicas civiles, pueden disponer lo contrario (art. 1.163 del Código Civil);

3) Que esta disposición en contrario, en lo que se refiere al aspecto específico de la muerte del arrendatario (o del arrendador, obviamente), debe ser expresa (ibídem);

4) Que la cláusula intuitu personae no surte efectos extensivos, invocando interpretaciones, para aludir a la muerte como causal de cesación del contrato de arrendamiento, pues las disposiciones del Código Civil utilizan el término “expresamente”, refiriéndose a que la regulación sobre ese punto, en el contrato, ha de ser, como lo dice la norma, “expresa”, y no deducirse a base de conjeturas y generalizaciones;

5) Que no siendo el contrato de arrendamiento uno de aquellos intuitu personae y no extinguiéndose con la muerte, a menos que se estipule expresamente lo contrario según lo indicado, los causahabientes universales continúan la personalidad del causante y, en consecuencia, entran dentro de la relación jurídica como verdaderas partes.

Por consiguiente, el propietario-arrendador o su representante, en caso de que exista, debe respetar la relación jurídica originada con el fallecido arrendatario, teniendo presente que el causahabiente universal pasa a formar parte de la relación jurídica como arrendatario.

Aplicando todas estas apreciaciones al caso de autos, no fue un hecho controvertido que, en lo particularmente concerniente a la ciudadana YULENY ZEPANSKY DE PÉREZ, quien alegó ser sucesora a título universal del ciudadano José María Pérez Freire (invocando para ello la condición de viuda del referido ciudadano, a sabiendas de que fue su cónyuge según el acta de matrimonio aportada a la causa), dicha demandada, por esa razón, continúa la personalidad del de cujus y arrendatario originario, de acuerdo con el contrato promovido por los accionantes.

Esto impone considerar que a esta ciudadana debe aplicársele la extensión o el reconocimiento legal a que se ha hecho mención hasta ahora, relativa a que, como heredera universal, recibe —entre otras cosas— todas las obligaciones contraídas por su fallecido cónyuge, entre ellas, naturalmente, el contrato de arrendamiento y la relación jurídica que de él se deriva, en el inmueble sobre él fijada, que se desprende de los autos.

Adicionalmente a todo lo anterior, para este Tribunal no pasa desapercibido que, por manifestación de los propios accionantes en el libelo (al afirmar que los demandados son “representantes” de la empresa Cervecería Naiguata, C.A., compañía ésta que opera y desempeña actividades comerciales en el inmueble antes referido), y amén de la valoración hecha a los recibos de pago por ellos mismos promovidos junto al escrito libelar, NO SÓLO UNA PERSONA JURÍDICA (Cervecería Naiguata, C.A.) distinta al arrendatario ocupaba el inmueble, sino también LOS REPRESENTANTES de dicha empresa (entre ellos se cuenta, además de a la ciudadana YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ, al otro demandado EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ), pues la sede social de la misma es el inmueble objeto de la presente controversia, tal como se desprende de las distintas actas de asamblea consignadas por la parte demandada, correspondientes a la sociedad mercantil en cuestión.

Lo anterior deja entrever que los accionantes, desde el año 2011, momento del último contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble y que fuere el invocado en este caso, HAN CONSENTIDO la permanencia de DOS (2) PERSONAS NATURALES Y UNA (1) JURÍDICA, de forma permanente, dentro del inmueble, lo cual, per se, contradice su propia argumentación sobre la cláusula intuitu personae contenida en la estipulación quinta del contrato, la cual, dicho sea de paso, expresamente señala que “la operatividad del inmueble dado en arrendamiento, será ejercida a título personal” por el fallecido arrendatario.

Obviamente, de ello se deriva un consentimiento tácito y jurídicamente relevante, extendido durante casi 8 años (el señor José María Freire Pérez murió en el año 2018), con la ocupación fáctica y la recepciones de pago, de personas distintas al arrendatario del contrato.

Y si bien en el arriendo se estipuló (cláusula décima) que el uso del inmueble era para la actividad comercial “de cervecería”, entre otras, en ningún momento se autoriza, en el texto de la convención, la permanencia de una persona jurídica societaria (se alude a una “firma personal antes indicada” en la cláusula décima que nunca se identifica y que, en todo caso, no equivale a una compañía anónima como lo es Cervecería Naiguata), ni de sus representantes; ni debe entenderse, porque la cláusula no lo señala, que esa estipulación “tácitamente” cobija o reconoce a la empresa en cuestión, o a sus “representantes”.

A esto cabe aplicar dos (2) conocidos adagios o aforismos jurídicos: “Se presume hecho lo que se acostumbra hacer” y “Quien sabe y consiente no recibe ni injuria ni engaño”.

Así entonces, de un análisis atento y detenido a la controversia de autos, se pudo determinar que los demandados ocupan el inmueble con fundamento a una relación jurídica que le debe ser reconocida por ley (particularmente, a la ciudadana YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ), por un lado, sumado a que dicha ocupación, más allá del arrendatario primigenio, fue consentida durante años directamente por los propios actores, por otro lado; de modo pues que, este Tribunal verifica que falta uno (1) de los requisitos de procedencia de la acción de reivindicación, precisados por la jurisprudencia, esto es, el concerniente “a la falta de derecho de poseer del demandado”. Así se decide.

Por todas las razones que anteceden, y entendiendo que, a falta de uno (1) de los requisitos para que proceda la acción de reivindicación, esta no puede prosperar, según jurisprudencia citada en este fallo, este Tribunal declara SIN LUGAR la presente demanda. Así finalmente se declara.

IV
DECISIÓN
En atención a los razonamientos que anteceden, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por reivindicación incoaron los ciudadanos JUAN MANUEL TEJA GUERRA, ROSA MARÍA DE LOS ÁNGELES TEJA GUERRA y JOSÉ FERNANDO TEJA GUERRA, todos antes identificados, contra los ciudadanos YULENY ZUPANSKYJ DE PÉREZ y EVELIO AMADO RIVAS GONZÁLEZ, también identificados previamente.

Se condena en costas a la parte accionante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre de 2019.
EL JUEZ,


LEONARDO ENRIQUE JIMÉNEZ ISEA

LA SECRETARIA,


DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ

En esta misma fecha, 13 de diciembre de 2019, siendo las 12:51 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,


DALIZ BERNAVI ÁLVAREZ