TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2018-000641

PARTE ACTORA: INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 21 de junio de 1996, bajo el N° 18, Tomo 302-A Sgdo, expediente N° 522436, reformada en fecha 3 de noviembre de 2003, inscrita bajo el N° 35, Tomo 158-A Sgdo.

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: VIRGINIA CARRERO UGARTE y GLADYS MENDEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18.967 y 17.017, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARLOS PEDROZA FUENTES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.579.941.

ABOGADOS ASISTENTES DE
LA PARTE DEMANDADA: SALVADOR GIORDANO y JOSE LUGO BERROTERAN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 50.515 y 248.837, respectivamente

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:
I
NARRATIVA

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la sociedad mercantil INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A., en contra del ciudadano CARLOS PEDROZA FUENTES, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, que en fecha 8 de diciembre de 2005, su representada INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A., celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano CARLOS PEDROZA FUENTES, por un inmueble constituido por un local comercial de aproximadamente cuarenta y cinco metros cuadrados (45mts2), distinguido con el N° 3, situado en la planta baja del edificio propiedad de su representada, ubicado en la Urbanización Industrial caricuao final Ruiz Pineda, entre calles B y C, parcela N° 21, Municipio Libertador del Distrito Capital, para ser destinado al uso exclusivo de rebobinados de motores y tornería. Que en la cláusula tercera de dicho contrato, quedó establecido que el canon de arrendamiento se convino en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), pagaderos dentro de los cinco primeros días del mes subsiguiente en la oficina de la arrendadora, que el arrendatario declaró conocer; que posteriormente de mutuo acuerdo se aumentó dicho canon a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00). Que quedó entendido que la falta de pago de una (1) cualquiera de las mensualidades de la pensión de arrendamiento convenida da derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato, sin menoscabo de su acción para reclamar las demás indemnizaciones por daños y perjuicios a que hubiere lugar. Que se le cargaría por cada día de mora o atraso el uno por ciento (1%) del interés mensual por mora, si el arrendatario no cancelaba el arrendamiento en la oportunidad señalada. Que es el caso, que el demandado ha incumplido en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de enero de 2018, sin que haya sido posible mediación alguna con el arrendatario, tendiente a lograr dichos pagos. Que igualmente el arrendatario ha violado flagrantemente la clausula primera del contrato, en la cual se estableció que el inmueble sería usado única y exclusivamente para el uso de rebobinado y tornería, pues ha cambiado en tres (3) oportunidades el uso del inmueble, siendo la última de ellas un depósito, por lo cual se mantiene cerrado la mayor parte del tiempo. Que por otro lado violó la cláusula sexta, ya que durante su permanencia en el local arrendado ha incumplido con su obligación de mantenerlo en perfecto estado de conservación, tanto así que su mandante se ha visto en la necesidad de efectuar labores de pintura en su fachada, ya que se encontraba en estado deplorable. Que por ello su mandante les manifestó su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en virtud de que a la fecha de la introducción de la demanda (noviembre de 2018) se le adeudan once (11) meses de canon de arrendamiento, ni tampoco el arrendatario ha hecho entrega del inmueble, estando incurso en los supuestos de hecho previstos en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, no está solvente en el pago del canon de arrendamiento, incumpliendo así sus obligaciones contractuales, por lo que no goza del derecho que le otorga dicha ley para gozar de la prorroga legal. Que adicionalmente, en el tiempo que lleva ocupando el inmueble ha causado daños irreparables a su mandante, ya que al no poder cobrar el canon de arrendamiento ha visto mermar su patrimonio, así como impedido de gozar del derecho de su propiedad, además de que al arrendatario al no mantener el local en buenas condiciones lo obligó a pintar la fachada, puesto que se encontraba extremadamente sucia, en estado de abandono total. Que por todas las razones antes expuestas, es por lo que acuden ante este tribunal, a demandar como formalmente lo hacen al ciudadano CARLOS PEDROZA FUENTES, antes identificado, para que en su carácter de arrendatario convenga en el desalojo del inmueble o sea condenado por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que se declare que el contrato de arrendamiento está resuelto de pleno derecho. SEGUNDO: Que pague las mensualidades vencidas y las que se venzan, hasta la entrega del inmueble, las cuales ascienden hasta la presente fecha en la suma de CUARENTA Y CINCO BOLIVARES SOBERANOS (BsS, 45,00). TERCERO: Que cancele las cuotas insolutas que adeude y las que falten hasta la culminación del presente procedimiento y que como consecuencia de lo anteriormente expuesto, se ordene el desalojo y entrega material del inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 3, planta baja del Edificio propiedad de su mandante, ubicado entre calles B y C, parcela N° 21, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado libre de bienes y personas. QUINTO: Las costas y costos del proceso incluyendo honorarios profesionales de abogados. SEXTO: Que se indexen todas las cantidades todas las cantidades pendientes por cancelar y las que falten hasta la culminación del presente procedimiento. Fundamentó la demanda en los artículos 25 y 40 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLIVARES SOBERANOS (BsS, 45,00) equivalentes a TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (3,00UT).

Realizadas las gestiones de citación a la parte demandada ciudadano CARLOS PEDROZA FUENTES, antes identificado, compareció en fecha 13 de mayo de 2019, debidamente asistido por los abogados SALVADOR GIORDANO y JOSE LUGO BERROTERAN, inscritos en el inpreabogado bajo los números 50.515 y 248.837, respectivamente y procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Admite que celebró contrato de arrendamiento con la persona jurídica INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A., por el inmueble descrito en el libelo de demanda. Que se ha comportado como un buen arrendatario, cumpliendo con sus deberes y obligación estipuladas en el contrato de arrendamiento, ya que por acuerdo verbal cancelaba sus obligaciones con la arrendadora, por intercambio laboral, es decir, le realizaba trabajos y se le descontaba de los cánones de arrendamiento, trabajo que realizó por un periodo de más de diez (10) meses. Que siempre ha actuado de buena fe, por tanto no le emitió recibo alguno y por parte de la arrendadora tampoco se lo emitió. Que no se encuentra en estado de insolvencia, en ninguno de sus derechos y obligaciones que siempre fue la usanza del contrato que rige los destinos de la parte en el presente asunto la cancelación de la forma que se venía haciendo con la venia de la arrendadora, razón por la cual niega, rechaza y contradice ese punto. Que en cuanto a la pretensión de la parte actora, de que cambió el uso del inmueble incumpliendo con lo establecido en el canon de arrendamiento, que no cambió el uso previsto en el citado contrato y que sigue usando el local única y exclusivamente para el uso de rebobinado de motores y tornería, por tanto rechaza, niega y contradice esta pretensión de la actora. Que en cuanto al incumplimiento en el mantenimiento del local arrendado destacó que es falsa la mencionada pretensión, puesto que cumplió en todo sentido con el buen funcionamiento del local arrendado. Que en vista que la intención de la arrendadora es no continuar con el contrato de arrendamiento, solicitó que dicha acción se tome como intención de no continuar con el contrato de arrendamiento y se le otorgue la prórroga legal arrendaticia prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, el cual es un derecho que la ley le otorga y según lo estatuido en el artículo 3, tales derechos son irrenunciables, y que por lo tanto visto el tiempo de vigencia del contrato le corresponde una prórroga legal de tres (3) años.
En fecha 18 de junio de 2019, se celebró la audiencia preliminar, a dicho acto comparecieron las abogadas VIRGINA CARRERO y GLADYS MENDEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18.967 y 17.017, respectivamente, quienes haciendo uso de su derecho de palabra, negaron en todas y cada una de sus partes el contenido de la contestación de la demanda, señalando que es falso que el demandado haya cancelado cánones de arrendamiento alguno mediante trabajos realizados a su mandante, sin indicar ni probar mediante cualquier medio la realización de dicho trabajo, sin indicar la fecha en que presuntamente los realizó, ni el precio estipulado. Señalaron que no ha sido posible actualizar el canon de arrendamiento, que debido a la hiperinflación se ha convertido en nada y al disminuir cinco ceros quedó en 40 bolívares. que visto que él mismo se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, mal puede esperar el beneficio de la prórroga legal. Ratificaron en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda y las pruebas promovidas. Se dejó constancia que la parte demandada, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno.
En fecha 25 de junio de 2019, este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió hacer la fijación de hechos y límites de la controversia.
En el lapso probatorio, en fecha 27 de junio de 2019, la parte demandada consignó documentales; y en fecha 28 de ese mismo y año la parte actora procedió a ratificar el valor probatorio de las pruebas promovidas junto al libelo de demanda, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 4 de julio de 2019.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:
Junto con el escrito libelar:
1) Cursante de los folios diecisiete (17) al veinte (20), instrumento poder otorgado por el ciudadano JUAN JOSE SUAREZ ALMEIDA, en su carácter de Director General de la sociedad mercantil INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A., a las abogadas VIRGINIA CARRERO UGARTE y GLADYS MENDEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18.967 y 17.017, respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas, anotado bajo el N° 1, Tomo 454, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; dicha instrumental se valora conforme a las previsiones de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos, 150, 151, 152 y 429 del Código de Procedimiento Civil
2) Cursante de los folios veintiuno (21) al folio veinticuatro (24) instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 8 de diciembre de 2005, por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 51, Tomo 227, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes y que tiene por objeto el inmueble objeto de la causa y así se establece.
3) Cursante a los folios veinticinco (25) al treinta y cuatro (34), expediente signado con el N° 522436 de la nomenclatura del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, anotado bajo el N° 18, Tomo 302-A-SGDO, contentivo de los estatutos de la sociedad mercantil INVERSIONES SPER-JUJOSA C.A.; este Juzgado le otorga valor probatorio a dicha documental, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser un documento administrativo que goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad desde el mismo momento en que se formó, solo desvirtuable mediante prueba en contrario, y así se establece.
4) Promovió las testimoniales de los ciudadanos ANDRES ALEXIS VILLEGAS HIDALGO y GLORIA COROMOTO REYES DE BALOA; visto que los precitados ciudadanos no comparecieron a ratificar su testimonio tal como fue acordado mediante auto de fecha 6 de noviembre de 2019, en la oportunidad de celebrarse el debate oral y público, quedan desechadas dichas testimoniales de este proceso y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Consignó cursante de los folios sesenta y ocho (68) al setenta y uno (71) del expediente dos (2) facturas duplicadas signadas con los números 506 y 526, emanadas de la sociedad mercantil MULTISERVICIOS REET 125 C.A., a favor de TALLER INDUSTRIAL SUIZO C.A., RIF J00044092-1 fechada la primera 25/05/2016 por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 207.200,00); y la segunda fechada 06/07/2016 por la cantidad de DOSCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (201.600,00). Dichas documentales se desechan de este proceso por impertinentes, pues no guardan relación con los hechos controvertidos en el proceso, amén de que las mismas emanan de terceros y no fueron ratificadas en el proceso conforme a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

III
DEL DEBATE ORAL

Tal como fue indicado precedentemente, la representación judicial de la parte demandante ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…En principio negamos, rechazamos y contradecimos todo lo alegado por el demandado en su escrito de contestación , sin que hubiere demostrado nada de los hechos por él narrados, en otra oportunidad sólo consignó unas facturas cuyas sumas no llegaban a cuatrocientos ochenta mil bolívares, cuando en esa misma oportunidad le correspondía cancelar quinientos mil bolívares por cada mes de arrendamiento, con ello hizo fue corroborar su insolvencia, por tal motivo solicitamos a este tribunal declare con lugar la presente demanda, por cuanto el demandado no probó absolutamente nada que le favoreciera. Es todo.” La parte demandada no compareció a dicho acto ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno.

IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la actora de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, y que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, en virtud del incumplimiento del demandado en el pago de once (11) meses de canon de arrendamiento, el cambio de uso y deterioro que presenta el inmueble, con lo cual ha violentado las clausulas TERCERA, PRIMERA y SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, lo que hace que se encuentre incurso en los literales “a”, “c” y “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, el demandado en su escrito de contestación, rechazó negó y contradijo los alegatos esgrimidos por la parte demandante en su libelo, aportando un hecho nuevo como es que no hay incumplimiento de su parte en el pago de los cánones de arrendamiento, pues había acordado con la arrendadora pagar dichas mensualidades con trabajos realizados, más o menos por un lapso de diez (10) meses mediante acuerdo verbal, del cual ninguna de las partes otorgó recibos. Con relación a la pretensión de violación de las cláusulas PRIMERA y SEXTA sostuvo que el uso al cual ha destinado el inmueble ha sido el pactado en la cláusula PRIMERA como es el de rebobinados de motores y tornería. Respecto al incumplimiento de la clausula SEXTA sostuvo que ha cumplido en todo sentido con el buen mantenimiento del local arrendado, tal como fue pactado en el mencionado contrato. Alegó además que la pretensión de la actora es no continuar con el contrato de arrendamiento, por lo cual solicitó le sea otorgada la prorroga legal de tres (3) años que le corresponde.
Así las cosas, antes de adentrarse en la resolución del mérito de la controversia debe advertir esta juzgadora, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento en cuya cláusula SEGUNDA se estableció lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir de la firma del presente contrato. El plazo de duración del contrato antes estipulado será prorrogable, a su vencimiento en forma automática por periodos de seis (6) meses, siempre y cuando alguna de las partes no notifique a la otra con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prorrogas, su voluntad de no prorrogarlo y en consecuencia extinguido a su vencimiento de acuerdo con el presente contrato…”
Asimismo, que en su cláusula TERCERA se estableció lo siguiente: “El canon mensual de arrendamiento se ha convenido en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 400.000,00), pagaderos dentro de los cinco (5) primeros días del mes subsiguiente en la oficina de LA ARRENDADORA que EL ARRENDATARIO declara conocer. Queda entendido que la falta de pago de una (1) cualquiera de las mensualidades de la pensión de arrendamiento convenida da derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato sin menoscabo de su acción para reclamar las demás indemnizaciones por daños y perjuicios a que hubiere lugar…”
Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es de resolución de contrato de arrendamiento, lo que implica el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en los supuestos de hecho contenidos en los literales taxativos del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que de acuerdo con la pretensión de la actora en el presente causa se encuentran subsumidos en los identificados con las letras “a”, “c” y “d” , el cual señala:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”
De la referida norma se desprende, que son causales de desalojo la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de canon de arrendamiento, cuotas de condominio u otros gastos comunes; los deterioros mayores causados al inmueble por el arrendatario, así como el cambio de uso y en general el incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones que le corresponden según la ley y el contrato.
Ahora bien, conforme a los ya citados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación.
En este caso bajo estudio, considera quien aquí suscribe que la parte actora, logró probar la insolvencia de la parte demandada, puesto que el demandado se limitó a contradecir pormenorizadamente tal circunstancia en su escrito de contestación, sin aportar pruebas suficientes que lograran demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento insolutos, muy por el contrario, alegó que pagaba los cánones de arrendamiento con trabajos que realizaba para la arrendadora, sin aportar prueba alguna que sustentara sus dichos; en tal sentido, al recaer sobre su persona la carga de probar el pago realizado, y al no aportar nada que le favoreciera debe tenerse como insolvente en los cánones de arrendamiento señalados como insolutos por la parte actora en su escrito libelar y así se establece.
En relación al incumplimiento contenido en los literales “c” y “d” del mencionado artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, considera esta juzgadora que la parte actora no logró probar fehacientemente tales hechos, puesto que del acervo probatorio nada consta que pudiera derivar irrefutablemente, que efectivamente fue cambiado el uso del inmueble para el cual fue destinado en el contrato de arrendamiento; así como tampoco fueron probados los daños mayores ocasionados al mismo por el arrendatario; ya que sólo se limitó a señalarlos en el escrito libelar; más no aportó prueba alguna, que pudiera devenir en el ánimo de esta sentenciadora de la veracidad de tales hechos circunstancia, lo cual obliga a desechar tales argumentos y así se establece.
En tal sentido, visto que la parte actora, logró demostrar fehacientemente el incumplimiento del demandado- arrendatario sólo en cuanto al literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar parcialmente con lugar la demanda. Y así se decide.

V
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES JUJOSA C.A; en contra del ciudadano CARLOS PEDROZA FUENTES y como consecuencia de ello resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente asunto en fecha 08/12/2005.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas a la parte actora, el bien inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, distinguido con el número 3, planta baja del edificio, ubicado en la Urbanización Industrial Caricuao, final Ruiz Pineda, entre calles B y C, Parcela N° 21, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de CUARENTA Y CINCO BOLIVARES SOBERANOS (BsS.45,00) por concepto de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, más los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Tres (3) días del mes de Diciembre del año dos mil diecinueve. Años 209 de la Independencia y 160 de la Federación.-

LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA

LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previa las formalidades de ley.-

LA SECRETARIA

ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS