TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
208° y 159°

ASUNTO: Expediente Nro.: 3607
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-4.928.446.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. CARLOS JESUS AROCHA, de este domicilio, inscrito en Inpreabogado bajo el número 162.126, y titular de la cédula de identidad V-3.968.423.
PARTE DEMANDADA: ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-18.017.122.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. RUTHZARKY ESCALONA PEREDO, de este domicilio, inscrita en Inpreabogado bajo el número 283.683 y titular de la cédula de identidad V-11.084.040
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243, del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Obra en Alzada la presente causa, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 18/09/2.018, por el abogado CARLOS JESUS AROCHA en su carácter de apoderado de la parte demandante, en contra la sentencia de fecha 14/08/2.018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Inadmisible la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana Belikza Herrera de González contra Rosa María Fuenmayor Fernández.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 11/09/2.017, la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, asistida por el abogado CARLOS JESUS AROCHA, presentó escrito contentivo de demanda interpuesta por Desalojo de Inmueble, en contra de la ciudadana ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ, por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa. Acompañó recaudos (folios 01 al 13).
Por auto de fecha 18 de octubre de 2.017, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito del estado Portuguesa, admite la demanda emplazando a la parte demandada para que conteste la demanda u oponga cuestiones previas y defensas (folio 15).
En 26 de octubre de 2017, comparece la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, confiere poder Apud Acta al abogado CARLOS JESUS AROCHA (folio 16).
Consta al folio 18, auto de abocamiento de la Juez, abogada Gregoria Escalona Torres
El apoderado actor mediante diligencia de fecha 17 de enero de 2018, consignó los emolumentos a los fines de la práctica de la citación (folio 19 ).
En fecha 28 de febrero de 2017, el alguacil del Tribunal a quo consigna boleta de citación de la demandada debidamente firmada (folios 20 y 21).
La parte demandada asistida de abogada, presentó en fecha 04/04/2018, escrito de contestación de la demanda así como promoción de pruebas (folios 22 al 33).
Por auto de fecha 05 de abril de 2018, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, fija el quinto día de despacho siguiente para la celebración de la Audiencia Preliminar (folio 34).
En fecha 11 de abril de 2018, se procedió a la celebración de la Audiencia Preliminar de conformidad a lo establecido en el artículo 868, primer aparte del Código de Procedimiento Civil (folio 35).
Por auto de fecha 16 de abril de 2018, la juez a quo fija los límites de la controversia (folios 36 y 37).
La parte demandada asistida de abogado, presentó en fecha 20/04/2018, el escrito de promoción de pruebas; y en fecha 24/04/2018, consignó su respectivo escrito de pruebas el apoderado de la parte actora (folios 38 al 49).
La juez a quo por auto de fecha 25 de abril de 2018, fija la oportunidad para la práctica de la inspección judicial solicitada por la parte demandada; inspección que fue realizada en fecha 03/05/2018 (folios 50 al 57).
Por auto de fecha 14 de junio de 2018, la juez a quo, fija la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral; audiencia esta celebrada en fecha 30/07/2018 (folios 58, 60 al 62).
Obra a los folios 65 al 70, sentencia dictada por la Juez a quo, mediante la cual declara Inadmisible la demanda de desalojo de inmueble incoada por la ciudadana Belikza Herrera de González, contra la ciudadana Rosa María Fuenmayor Fernández.
Decisión esta objeto de apelación por el apoderado de la parte demandante mediante diligencia de fecha 18/09/2018; apelación que fue oída en ambos efectos ordenando la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folios 71 al 73).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 27 de septiembre de 2018, se procede a dar entrada (folios 77 y 78).
En fecha 23 de octubre de 2018, el apoderado de la parte demandante presentó escrito de informes (folios 79 AL 85)

IV
DE LA DEMANDA
Señala la actora en su escrito libelar que en fecha 20 de septiembre de 2010 celebro un contrato de arrendamiento de un local de oficina, con la ciudadana ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ, sobre un local para oficina distinguido con el numero 3, ubicado en la parte alta del edificio El Saman, calle 35 (antes calle 5) cruce con avenida 36 (antes avenida 8), de la ciudad de Acarigua. Estado portuguesa. Según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el N° 07. Tomo 129. De fecha 20/09/2010.
En dicho contrato en la cláusula segunda se estableció que el plazo o duración del contrato seria de 12 meses contados a partir de la fecha de suscripción del contrato, pudiendo ser prorrogado a voluntad de ambas partes.
De acuerdo a la cláusula tercera el monto del canon de arrendamiento, seria por la cantidad de trecientos bolívares (300.00), comprometiéndose la arrendataria a pagar a la arrendadora, los cinco (05) últimos días de cada mes.
Siendo condición expresa que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora, a solicitar la resolución del presente contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado.
Dicho contrato fue prorrogado en fechas 11/11/2011 y 02/02/2015 estableciéndose en el último contrato lo siguiente: cláusula segunda. La duración del presente contrato es por el lapso fijo, sin prorroga, de dieciocho (18) meses, contados a partir del 01 de febrero de 2015, hasta el 30 de julio de 2016, fecha esta en que la arrendataria se compromete con la arrendadora, a desocupar y entregar el inmueble antes señalado.
En fecha 01/08/2016 se convino verbalmente, que el canon de arrendamiento mensual seria de cinco mil bolivares (Bs5.000.000.00) y que se le otorgaba a la arrendataria, un plazo de doce (12) meses, para que desocupara el precitado local para oficina.
Desde el 01/08/2016 hasta el 31/10/2017 la arrendataria ha incumplido reiteradas ocasiones con la puntualidad del pago del canon de arrendamiento, la arrendataria solo ha realizado un (1) pago electrónico por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00). La arrendataria a dejo de cancelar cuatro (4) meses de arrendamiento consecutivos (junio, julio, agosto y septiembre 2017) lo cual adeuda una suma que representa la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000.00), por lo que la arrendataria viola flamantemente lo convenido en el contrato de arrendamiento en relación al pago de canon de arrendamiento, lo que evidencia, fehacientemente que sus pagos se caracterizan por ser impuntuales.
V
DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 04 de abril de 2.018, la ciudadana ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDE, asistida por la abogado RUTHZARKY ESCALONA PEREDO, presentó escrito contentivo para dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
• Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte actora por cuanto a que el primer contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la parte alta del Edificio El Saman, distinguido con el numero 3, de la calle 35( antes calle 5) cruce con la avenida 36( antes avenida 8) corresponda a un local para oficina como se evidencia en contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ y mi persona por cuanto anteriormente a ese contrato yo suscribí un primer contrato de arrendamiento sobre ese mismo inmueble, entre EDUARDO JOSE MORENO y mi persona donde se arrendaba un apartamento signado con el numero 3, para uso residencial, ubicado en la calle 34 entre avenidas 35 y 36, edificio el Saman, planta alta de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa.
• Niego, rechazo y contradigo en cuanto a lo alegado por la parte actora que en fecha 01/08/2016, se me otorga un plazo de doce (12) mese para desocupar el inmueble arrendado, por lo que en ningún momento hemos tenido ningún tipo de problemas, por cuanto el inmueble objeto del presente litigio se le han realizado reparaciones menores y mayores que le corresponden a mi arrendadora por acuerdos entre ambas la e cancelado como se evidencia en gastos y pagos que se realizaron para ejecutar el cambio de los medidores eléctricos y de aguas residuales, por cuanto anteriormente pertenecía a uso comercial y en la actualidad son de uso residencia el cual se efectúo en el año 2009-2010.
• Niego, rechazo y contradigo lo alegado por la parte actora en cuanto a que e realizado un solo pago electrónico y que deje de cancelar los mese de junio, julio, agosto y septiembre 2017, por cuanto yo cancela por adelantado varios meses por lo que se evidencia en transferencias realizadas.

VI
DE LA SENTENCIA APELADA

La sentencia definitiva dictada en fecha 14 de agosto de 2018 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa declaro: INADMISIBLE la demande de DESALOJO DE INMUEBLE interpuesta por la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, asistida por el abogado en ejercicio CARLOS JESUS AROCHA, En contra de ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ, asistida por RUTHZARKY ESCALONA PEREDO,

VII
DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
Al libelo acompañó:
1) copias simples, del documento de propiedad del local para oficina, debidamente autenticada ante la Notaria Publica de Araure del Estado Portuguesa, en fecha 14 de mayo del 2003, anotado bajo el N° 30, Tomo 13. (Folio 5 y 6)
2) Copias simples, de los contratos de arrendamiento autenticados, suscritos por las partes, sobre el local comercial objeto de la presente demanda. Constantes de cuatro (4) folios. Adjunto al escrito in comento, presento copia simple de contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes, (no autenticado). (Folio 8 al 12)
3) Consigno recibos de cobro, en original, no cancelados por la arrendataria los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2017, constante de un (1) folio ( folio 13)
Al escrito de la promoción de las pruebas acompaño:
1) Original debidamente autenticado por ante la Notaria Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el numero 30, tomo 13 de fecha 14/05/2003. (Folio 43 y 45)
2) Original de documento expedido por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Páez Estado Portuguesa “CEDULA CATASTRAL y CROQUIS CATASTRAL” de fecha 03/02/2017. (Folio 46 y 47)
3) Original de fecha 02/02/2015 donde se le participa a la demandada la no renovación del contrato de arrendamiento, por cuanto solicito la desocupación del inmueble. (Folio 48)
4) Original de documento debidamente suscrito por las partes en donde se convino la celebración del contrato de arrendamiento. (Folio 49)
5) Original de la práctica inspección judicial del inmueble objeto de la presente demanda. (Folio 51 al 57)

Pruebas de la parte demandada:
Al escrito de la contestación de la demanda promovió lo siguiente:
Documentales:
1) Contrato de arrendamiento privado suscrito por los ciudadanos EDUARDO JOSE MORENO y ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ, donde se evidencia la naturaleza del inmueble objeto del presente litigio, por cuanto fue el primer contrato de arrendamiento suscrito del inmueble (folio 26).
2) Recibos y convenios de pago entre JOSE VICENTE MORENO, y la empresa corpoelec, sobre el inmueble objeto del presente litigio de fecha 25/02/2013 y firma como responsable del convenio ROSA FUENMAYOR (folios 27 y 28).
3) Comprobantes de pago y facturas de corpoelec, a nombre de MORENO JOSE VICENTE, sobre el inmueble objeto del presente litigio.( Folio 29 y 30)
4) Notificación de servicio emanada de aguas de portuguesa, de fecha 20/05/2010 donde se evidencia que el inmueble objeto del litigio es de uso residencial (folio 30).
5) Transferencias realizadas a favor de la cuenta N° 01050048660048338559, entidad financiera mercantil a nombre de BELIKZA GONZALES HERRERA, donde se evidencia los pagos de los canon de arrendamientos por adelantado (folios 32 y 33).

Inspección Judicial:
Solicitó a la ciudadana juez de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 472, que se traslade y constituya el digno tribunal a el inmueble a los fines de dejar constancia que el inmueble objeto del presente litigio es de uso residencial y no como lo quiere ver la parte actora en su escrito libelar.

DEL AUTO APELADO

En fecha 14/08/2018, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declaro INADMISIBLE la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, en los términos siguientes:
“…En a las PRUEBAS DOCUMENTALES, PRIMERO ratifico promuevo y opongo el primer contrato de arrendamiento por cuanto el mismo fue suscrito por mi persona y luego suscribieron contratos sobre el mismo inmueble…”
“… Referente al EGUNDO ratifico promuevo y opongo los convenios y recibos de pago entre JOSE VICENTE MORENO Y CORPOELEC sobre el inmueble objeto de litigio donde firma como responsable del convenio ROSA FUEMAYOR, con el objeto de demostrar y probar que el inmueble objeto del litigio su naturaleza es de uso residencial y no comercial …”
“…A lo que se refiere el TERCERO, ratifico promuevo y opongo los comprobantes de pago y facturas corpoelec a nombre de JOSE VICENTE MORENO, con el objeto de demostrar y probar que la naturaleza del inmueble es residencial…”
“… Con respecto al CUARTO, ratifico promuevo y opongo la notificación de servicio emanada de aguas de portuguesa, con el objeto de demostrar y probar que la naturaleza del inmueble es de uso residencial…”QUINTO, ratifico promuevo y opongo las transferencias realizadas a favor de la cuenta de la demandante BELIKZA HERRERA DE GONZALES, con el objeto de probar el pago de los cánones de arrendamiento por adelantado de los meses de junio, julio, agosto y septiembre 2017...”
“… Para la IMPECCION JUDICIAL, ratifico y promuevo que dicho inmueble objeto de la demanda se evidencia que dicho inmueble esta constituido por un local para oficina como consta en el los documentos de arrendamiento, cedula catastral y croquis, documento de renovación de contrato de arrendamiento...”
“… tacho por falta de consentimiento el documento opuesto por la demandada...”
“.. Impugno el documento en donde se fijan convenios e gastos de servicios y pagos de mensualidades vencidas…”

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conforme se desprende de autos, destacamos que la presente causa, llega al conocimiento de este juzgador, en virtud de la apelación que intentó la parte demandante, ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, por intermedio de su apoderado judicial, abogado CARLOS JESUS AROCHA, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 14/08/2018, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró inadmisible la acción de Desalojo de un local comercial, que incoara en contra de la ciudadana ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ.
Es así que, tratándose que la mencionada declaración de inadmisibilidad fue declarada en la oportunidad de dictar sentencia definitiva, procedemos a resolver dicho recurso, bajo las siguientes consideraciones:
Disponen los artículos 288 y 290 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 288: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.

Artículo 290: “La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario”.

En tal sentido, la doctrina patria, ha indicado que la apelación es un recurso que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.
Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).
De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci, contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.
De allí que, este juzgador por efecto del recurso de apelación, debe reexaminar la controversia en su totalidad y proferir decisión, independientemente de las apreciaciones o de las aclaratorias realizadas por el juez de primera instancia.
Así tenemos que conforme se desprende de los autos, la presente acción de desalojo de local comercial, fue presentada el 11 de octubre de 2017, en la que la demandante esgrime que según contrato de arrendamiento celebrado con la demandada en fecha 20 de septiembre de 2010, ha mantenido una relación arrendaticia con la aquí demandada, sobre un local para oficina distinguido con el número 3, ubicado en la parte alta del edificio El Saman, calle 35 (antes calle 5) cruce con avenida 36 (antes avenida 8), de la ciudad de Acarigua. Estado portuguesa, según consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Primera de Acarigua Estado Portuguesa, inserto bajo el N° 07, Tomo 129, de fecha 20/09/2010, siendo que el ultimo contrato fue suscrito en fecha 02 de febrero de 2015, por un lapso de dieciocho (18) meses, en este caso, con inicio el 01 de febrero de 2015, hasta el 30 de julio de 2016, plazo en que la arrendataria se comprometió a desocupar y entregar el referido inmueble. Siendo que, en fecha 01 de agosto de 2016, se convino verbalmente en un ajuste del canon mensual a Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000), que la arrendataria para la fecha en que se introdujo la presente acción estaba incursa en la falta de pago del canon de arrendamiento de cuatro (4) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre del 2017, que representa la cantidad de veinte mil bolívares (bs. 20.000), siendo que con esta omisión, la arrendataria, violenta una de las dos (2) obligaciones de todo arrendatario, establecida en el artículo 1592 del Código Civil, como lo es, el “de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, lo que a la vez, constituye una causal de desalojo a tenor de lo previsto en el articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
En este contexto, se observa que el actor, apoya su demanda, y concretamente que el local arrendado es de uso comercial, en los siguientes documentos: 1) Marcado A, contrato de compra venta, del inmueble objeto de controversia autenticado en fecha 14 de mayo de 2003, por ante la Notaria Publica de Araure, Municipio Araure Estado Portuguesa; 2) Marcado B, contrato de arrendamiento, suscrito por los aquí contendientes, en fecha 20 de septiembre de 2010, por ante la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa; 3) Marcado B, contrato de arrendamiento, sin fecha cierta, pero del que se desprende en la cláusula segunda, entre otras, que el mismo, tuvo una duración de treinta y seis (36) meses, contados a partir del 01 de enero del 2012, hasta el 31 de diciembre del 2014; y 4) igualmente marcado B, contrato de arrendamiento, sin fecha cierta, pero del que se desprende en la cláusula segunda, entre otras, que el mismo, tuvo una duración de dieciocho (18) meses, contados a partir del 01 de febrero del 2015, hasta el 30 de julio del 2016. Este caso se debe resaltar que, dichos documentos tienen en común, que el inmueble arrendado esta destinado al uso comercial.
Por su parte, la demandada rechaza y contradice lo alegado por el actor, en primer lugar, por que no es cierto que dicho inmueble corresponda a un local comercial, como se evidencia del contrato acompañado por el actor al libelo, ya que el mismo (inmueble), según un primer contrato que suscribió según documento privado, con el ciudadano Eduardo José Moreno, que rigió desde el 01/07/2009 al 01/07/2010, y que acompaña a la contestación, se refiere a un inmueble para uso residencial. Esta instrumental fue desechada.
Que si bien, en los contratos posteriores que suscribió con la aquí demandante, sobre el mismo inmueble, se le cambio la naturaleza del contrato de residencial a comercial, fue porque ella (arrendataria), le manifestó que no tenia importancia, y como quiera que necesitaba seguir usando el inmueble suscribió el contrato en esas condiciones.
En atención a lo anterior, señaló la demandada, que al estar en presencia de un procedimiento totalmente distinto a lo alegado por la parte actora, por ser el inmueble arrendado de uso residencial, y no comercial como lo pretende hacer creer el arrendador, la norma a aplicar es la Ley para la Regulación y control de los arrendamientos de vivienda.
Negó que la parte actora le hubiese otorgado un plazo de doce (12) meses para desocupar el inmueble, ya que nunca ha tenido problemas o desavenencias con el arrendador, siendo que siempre les ha realizado las reparaciones menores, y las reparaciones mayores que corresponden a la propietaria, también las ha realizado ella, por acuerdo entre ellos, y entre ellos realizó el pago, para el cambio de los medidores eléctricos y de aguas residuales, de uso comercial a residencial. A criterio de quien juzga, este alegato, debe ser desechado, pues no tiene trascendencia en este proceso, pues la causal invocada en esta acción es la de desalojo, por falta de pago.
Por último negó estar insolvente en el pago de las mensualidades señaladas por la demandante, en razón de que realizaba los pagos por adelantados, realizados vía transferencia a la cuenta que la demandante posee en el Banco Mercantil.
En atención a los anteriores argumentos, la juez de la causa, declaró la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto consideró que de la inspección evacuada en el juicio, pudo constatar que, la demandada está usando el inmueble para vivienda, por lo que debe aplicarse el principio reiterado doctrinal y jurisprudencialmente que lo que debe ser atendido es el uso que se le da al inmueble, pues debe prevalecer los hechos sobre la forma.
Ahora bien, en vista de lo anterior, y en atención a que como consecuencia de la apelación a que fue sometida la sentencia, este juzgador asumió el conocimiento total del presente asunto, nos obliga a la revisión del total proceder y desarrollo del juicio llevado por el a quo, para cerciorarse de que no se produjo la trasgresión del derecho a la defensa, a la tutela judicial efectiva y al debido proceso a ninguna de las partes, por lo que estamos obligados a verificar que se haya actuado conforme a derecho, lo cual hacemos en los siguientes términos.
Así tenemos que, atendiendo al carácter de orden público de la que están revestidas las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ley que regula las relaciones arrendaticias de los arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, y en atención a lo cual los jueces podemos desconocer la celebración de contratos mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia, teniendo como norte, conforme lo señaló la juez a quo, el de darle prevalecía a la realidad sobre las formas, procedemos, a realizar el respectivo análisis para precisar, si la decisión apelada está ajustada a derecho o no lo está.
Así en este contexto, y antes de resolver el fondo del asunto que nos atañe, es necesario señalar que como quiera que, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquéllas. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:
Artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Precisado lo anterior, no hay dudas para quien aquí juzga en señalar que, en atención a la contestación dada por la demandada, la carga probatoria recayó en ella, en este caso, probar que el inmueble que le fue dado en arrendamiento, es un inmueble de uso residencial, y por tanto debe probar que el hecho de que en los referidos contratos se señala que se trata de un inmueble apto para oficinas, eso fue un subterfugio, para evitar que la señalada relación arrendaticia se condujera por las normas contenidas en la ley que rige las relaciones arrendaticias para inmuebles destinados a viviendas, es decir, le corresponde a la demandada, haber desvirtuado la cláusula contractual en el que se establece que ambas partes convienen en que el inmueble arrendado es comercial.
En este caso, observa quien juzga que se promovió y evacuó inspección judicial para dejar constancia que el inmueble estaba siendo usado por la arrendadora para vivienda, prueba esta en la que se apoyó la juzgadora a quo para declarar la inadmisibilidad de la demanda.
Al respecto, se debe señalar lo siguiente: en primer lugar, que la sola prueba de inspección judicial no es suficiente, o no es la adecuada, para demostrar que efectivamente la arrendadora ha utilizado el inmueble para uso residencial, pues, con esta prueba solo sirve para constatar el estado de las cosas, o de los lugares para el momento de la práctica de la inspección, pero con ella, no se puede precisar que desde el mismo inicio de la relación arrendaticia el inmueble ha sido usado para habitación. ASI SE DECIDE.
En otro contexto, partiendo del supuesto negado de que en este proceso, esté demostrado que el uso dado al inmueble fue residencial, esto no es suficiente, para determinar la inadmisibilidad de la demanda, o para establecer que el presente juicio debió adecuarse a lo establecido en la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues, lo determinante, no es el uso que se le da al inmueble, pues lo que tenemos que revisar, es el destino dado al inmueble por el propietario, ya que tanto la ley que regula las relaciones arrendaticias para inmuebles para uso de vivienda, se refiere a inmuebles destinados a vivienda (ARTICULO 1º), quedando expresamente excluido del ámbito de aplicación de esta ley, conforme lo señala dicha ley en el ordinal 5 del artículo 8, los inmuebles destinados a funcionamientos o desarrollos de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanzas y otras; mientras que tal como lo prevé el único aparte del artículo 2º del Decreto Ley que regula las relaciones arrendaticias sobre inmuebles comerciales, si el inmueble está ubicado en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, entre otros, se presume salvo prueba en contrario que constituyen inmuebles destinados para fines comerciales, lo cual conforme se desprendió del análisis probatorio realizado a las pruebas de la parte demandante, el resultado que arrojó, es que inmueble objeto de controversia está destinado para oficina, ya que conforme se apreció de las valoraciones dadas a los instrumentos promovidos por la actora, el inmueble está ubicado en una edificación con locales para oficinas. ASI SE DECIDE.
No hay dudas entonces que, le correspondía probar a la demandada, además de que está utilizando el inmueble para habitación familiar (cosa que no hizo), era que, el destino del mismo es para uso residencial, es decir, debió enfocarse en probar que, a pesar de lo establecido allí, en cuanto al uso para lo cual se arrendó el inmueble, fue solo un subterfugio para desnaturalizar el verdadero fin del arrendamiento, lo que no logró hacerlo. ASI SE DECIDE.
Además de ello, establecido como ha sido que: a) dicho inmueble tiene como destino el de ser para uso comercial; b) que el inmueble dado en arrendamiento, según se desprende de los contratos de arrendamientos suscritos por las aquí contendientes, fue para el uso comercial; debe establecerse que, aceptar el argumento empleado por la demandada en cuanto a que le dio un uso residencial, seria atentar o ir en contraria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues según lo dispone su artículo 16, no está ella (arrendataria) autorizada para modificar el uso, establecido en el contrato, es decir, existe provisión expresa para ello. ASI SE DECIDE.
Es así que, en atención a todo lo expuesto, es que el argumento empleado por la parte demandada, de que la presente acción es inadmisible, por considerar que la misma debió regirse por las normas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe ser desechado, y por tanto la sentencia que la declaró inadmisible debe ser revocada. ASI SE DECIDE.
Ahora bien en cuanto al alegato de no estar insolvente en el pago de las mensualidades señaladas por la demandante, en razón de que realizaba los pagos por adelantados, realizados vía transferencia a la cuenta que la demandante posee en el Banco Mercantil, es indudable que conforme a lo establecido supra, con relación a la carga probatoria, debió ella probar dicha defensa, lo cual, conforme a la valoración dada a las pruebas, no logró hacerlo. ASI SE DECIDE.
En conclusión, no hay dudas para quien aquí juzga que la presente acción de desalojo, incoada por falta de pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de 01/08/2016 hasta la fecha 31/10/2017, debe ser declarada con lugar, con lo que queda la decisión apelada revocada, y por tanto, la apelación debe ser declarada con lugar. ASI SE DECIDE.
En consecuencia se debe ordenar a la demandada que desaloje el referido inmueble. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 18 de septiembre de 2018, por el abogado CARLOS JESUS AROCHA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ, contra la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Páez y Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró Inadmisible la demanda de desalojo intentada por la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ en contra de la ciudadana, ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo del inmueble constituido por un Local para Oficina, distinguido con el número 3, ubicado en la parte alta del edificio El Samán, calle 35 (antes calle 5) cruce con Avenida 36 (antes avenida 8), de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, intentada por la ciudadana BELIKZA HERRERA DE GONZALEZ en contra de la ciudadana ROSA MARIA FUENMAYOR FERNANDEZ.
CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso.
QUINTO: Se condena en costas del proceso a la demandada por haber resultado vencida.
Publíquese y regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a seis (06) días del mes de febrero de 2019. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte

La Secretaria,

Abg. Elizabeth Linares de Zamora

En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 2:00 de la tarde. Conste:

(Scria.)

HPB/ELDEZ/mp