TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: Nº 6216
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº V-9.257.813, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABOGADA ADRIANA FRANCESCA CASTELLANOS AULAR, venezolana, mayor de edad inscrita en el Inpre-Abogado bajo el número 142.523, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 7.218.087, y de este domicilio.
DEFENSOR AD LITEM DEL DEMANDADO: ABOGADO CARLOS ANTONIO GUDIÑO SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-16.208.549 inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº. 130.283, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).
VISTOS CON INFORMES.-

Recibida las presentes actuaciones en fecha 29-01-2019, en virtud de la apelación interpuesta por el defensor Ad-liten Abogado CARLOS GUIDIÑO SALAZAR, en diligencia de fecha 11-01-2019, contra sentencia de fecha 08-01-2019, que declaro: CON LUGAR, la demanda por Desalojo de Inmueble (Local Comercial) incoada por el ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA, en contra del ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, parte accionada en la presente causa. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble arrendado objeto del presente juicio libre de personas y bienes, el cual se encuentra constituido por un (1) local Comercial, ubicado en la avenida José Vicente de Unda, planta baja, del Edificio “Doña Bricilda”, diagonal a la sede del Ministerio para la Vivienda y el Hábitat, Municipio Guanare estado Portuguesa, con una superficie de construcción de Cuatrocientos Quince Metros Cuadrados (415,00 Mts2) aproximadamente. SEGUNDO: Se condenó en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencido totalmente en el presente juicio.

En auto de fecha 30-01-2019, esta alzada le dio entrada a la causa bajo el Nº 6216.

En fecha 23-04-2019, el Abogado CARLOS GUIDIÑO SALAZAR, en su condición de Defensor Judicial del ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, consigna escrito de informes en los términos siguientes: Manifiesta que se dio inicio a la presente causa por demanda de desalojo de un local comercial propuesta por el ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA (identificados en autos), en contra del ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.218.807, luego de admitida la misma llega la oportunidad procesal procedió a dar contestación al escrito libelar, posteriormente, se celebraron las audiencias preliminar y de juicio conforme al lapso ley, concluyendo al lapso de primera instancia con una sentencia que declaro con lugar la demanda, la cual es objeto a la apelación que se presenta textualmente de la siguiente manera:
Como es bien sabido, el principio in dubio pro reo lo contempla el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 254, el cual impone que los jueces “…no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a juicio, exista plena prueba de los hechos alegados por ella”, y, más adelante continua el articulo afirmando que “En caso de dudas sentenciaran a favor del demandado…” lo cual opera, cuando en un juicio no existe suficiente acervo probatorio que pueda comprobar la existencia de una determinada obligación, en este sentido, el reconocido Procesalista Ricardo Henríquez la Roche al comentar dicho artículo en su obra Código de Procedimiento Civil Tomo II (Pág.285), señala lo siguiente:
“El beneficio de la duda (nulla poena sine juditio), tiene fundamento en el derecho de toda persona a la presunción de inocencia (nemo presumitur gratuito malus) o conducta recta; es una existencia de la seguridad jurídica que requiere confiar mientras no haya cierta para no hacerlo” (Negritas del autor, subrayado de este escrito)”
Por otra parte, hace mención el Defensor Judicial que dicho principio debe concatenarse con la distribución de la carga de la prueba, según la cual se debe atender a las afirmaciones de hecho que se hagan en los actos procesales correspondientes a la etapa alegatoria del proceso, vale decir, demanda y contestación, de allí, que quien pretenda el cumplimiento de una obligación, por ello, de acuerdo a la naturaleza de las afirmaciones o negociaciones que se hagan, corresponderán a la carga de probar. Asimismo, precisa lo expresado por Ricci, el cual señala que el peso de la prueba, no puede estar en la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna pueda prosperar en juicio, si no se demuestra. Es por ello, que nuestra ley Adjetiva Civil, siguiendo el criterio de Ricci, en cuanto a la distribución de la carga de la prueba, la distribuye entre las partes con una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, conforme lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Por otra parte, manifiesta que existen elementos que encuadran perfectamente en la aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ya que en el libelo de la demanda se indicó que la relación arrendaticia inició por medio de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare Estado Portuguesa en fecha 20 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 80, Tomo: 80 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, y que las cláusulas de dicho contrato siempre han regido la mencionada relación, modificándose únicamente el canon de arrendamiento, siendo que al tratarse de una afirmación definida, correspondía a la parte demandante demostrar tal circunstancia, cosa que no ocurrió, tampoco está demostrada la insolvencia del demandado, Toda vez que: 1.- en dicho libelo no se especifica en modo alguno cuales son los cánones de arrendamiento que supuestamente adeuda el arrendatario, 2.- no hay demostración de que el canon de arrendamiento vigente para el momento de interposición de la demanda sea Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs.8.500,00), y 3.- se omite en el escrito libelar el modo de pago en el que arrendatario cancele su obligación, por ende, al haber esas falencias probatorias de los hechos alegados en el libelo, y tratándose de una acción de desalojo en el cual se requiere la demostración de estos elementos para que sea procedente, tal circunstancia trae como corolario que la dicha acción sea declarada SIN LUGAR y así lo solicita a este Tribunal lo declare. Que otro aspecto a tener en cuenta, es el hecho que de conformidad con lo establecido con el articulo 38 Primer Aparte del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda por exagerada, ello, debido a que de acuerdo con lo alegado en la demanda, el arrendatario adeuda la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), y la demanda fue estimada en la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs.42.000,00), y, para cumplir con su carga procesal de demostrar lo alegado por su representación, promueven el propio escrito de la demanda dado que, de acuerdo a lo narrado en ella, dicho libelo debió ser estimada en la cantidad de Treinta y Cuatro mil bolívares (Bs.34.000,00) de acuerdo al contenido de la norma Ut supra citada. Finalmente pidió que se tenga presente el presente escrito, como escrito de informes, y se le valore en todos sus argumentos, y se declare Sin lugar la demanda de desalojo de inmueble, condenado en costa al demandante, dada la temeridad de la acción.

En fecha 23-04-2019, se fija un lapso de ocho (08) días de despacho para que tenga lugar el acto de observaciones de los mismos. Todo de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 07-05-2019, la abogada ADRIANA FRANCESCA CASTELLANOS AULAR, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA, consigna escrito de Observaciones en los términos siguientes:

Manifiesta que la parte demandada pretende en su escrito de informes mal informar a ésta Alzada sobre una supuesta negligencia, toda vez, que no está demostrado en el escrito libelar el incumplimiento del pago de canon de arrendamiento cuando en el mismo libelo se especificó que desde el mes de abril del año 2017 no efectuaba pago, así mismo, manifiesta que el arrendatario ut-supra identificado se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento y para esa fecha adeudaba cuatro (04) meses, en la promoción de pruebas se consignó estado de cuenta donde le correspondía realizar el depósito o transferencia especificado en el contrato de arrendamiento que acompaña el escrito de demanda, por cuanto, le correspondía a la parte demandada demostrar que se encontraba solvente con el canon de arrendamiento, en virtud, que hasta la presente fecha continúa insolvente, el modo de pago esta especificado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, demostrando la insolvencia del demandado, lo que demuestra el periculum in mora, ya que, en ningún momento la parte demandada ha demostrado estar solvente con el canon de arrendamiento presentando el fumus boni iuris, tratándose de una acción de desalojo en el cual se requiere la demostración de estos elementos para que sea procedente, por lo que considera que dicha acción sea declarada con lugar y así lo solicita a éste Tribunal. Finalmente solicitó que se tenga el presente escrito como el escrito de observaciones y sea valorado en todos sus argumentos y se declare con lugar la demanda de desalojo del inmueble condenando en costas al demandado.

En fecha 07-05-2019, queda abierto ope lege u lapso de sesenta (60) días continuos siguientes para dictar sentencia.
El Tribunal estando en la oportunidad legal pasa a dictar sentencia previa a las siguientes consideraciones:
I
LA PRETENSION

Plantea el demandante que suscribió un contrato en calidad de arrendador de un inmueble destinado a uso comercial, con el ciudadano demandado, según se puede evidenciar en contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, en fecha 20 de Septiembre del año 2005, anotado bajo el numero: 80; Tomo: 80; de los libros de autenticación llevados por está Notaria, el cual acompaño con el escrito libelar marcado con letra “A”. El inmueble arrendado es un local comercial de su exclusiva propiedad con una superficie de construcción de Cuatrocientos Quince Metros Cuadrados (415,00 m2) aproximadamente, el cual se encuentra ubicado en la avenida José Vicente de Unda, planta baja, del edificio “DOÑA BRICILDA”; que el Canon de arrendamiento mensual establecido en el contrato era de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.00), Hoy día DOS MIL BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 2.000.00), con sus respectivos aumento anuales del 20% según señalado en la cláusula tres (3) del contrato de arrendamiento, siendo el último Canon la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.500.00) pero desde el mes de abril del año 2017, el arrendatario se ha negado en pagar los cánones de arrendamiento y para la fecha de la interposición de la demanda adeudaba exactamente (4) cuatro meses que sumaban la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000.00). Así pues, manifiesta que según las razones de hecho y de derecho y de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial, específicamente literal “A” interpone formal demanda de DESALOJO DE INMUEBLE y por ello, solicita al Tribunal de cognición que el demandado convenga o que sea efectivamente condenado por lo siguiente: Primero: Al desalojo del Inmueble arrendado y que fuera entregado libre de personas y cosas en buen estado. Segundo: Las costas y costos de este procedimiento prudencialmente calculado conforme a derecho. Por otra parte indica al Juez natural que habiendo presentado el Instrumento fundamental de la acción como es el contrato de arrendamiento lo que conforma el fumus boni iuris y estando moroso el demandado, lo que demuestra el periculum in mora solicita de conformidad con el artículo: 599. Numeral: 7 del Código de Procedimiento Civil la medida de secuestro sobre el inmueble arrendado el cual se encuentra en la siguiente dirección: en la avenida José Vicente de Unda, planta baja del edificio “DOÑA BRICILDA”, jurando la urgencia del caso solicitando la apertura del cuaderno de medidas en el auto de admisión de la demanda. Su petición la fundamento en los artículos: 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en los artículos: 1159 y 1160 del Código Civil, en los artículos: 40, literal “A” y 43 segundo Párrafo de la Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial y el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. De igual forma, estimó la demanda por la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 42.000.00), que corresponde en unidades tributarias a CIENTO CUARENTA (140 U.T) Unidades Tributarias, estimación que hace de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
ACOMPAÑA EL SIGUIENTE MEDIO PROBATORIO.
1° Promueve, reproduce y ratifica CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE marcado con letra “A”, suscrito por las partes el cual fue debidamente autenticado en la Notaria Publica de Guanare estado Portuguesa, en fecha 20 de septiembre del 2005, quedando anotado bajo el numero: 80; tomo: 80; de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

En auto de fecha 26-09-2017, es admitida la demanda. Se ordenó en la misma fecha de la apertura de un cuaderno separado de medidas.

En fecha 25-10-2017, comparece el ciudadano Rafael Royero, Alguacil temporal del Tribunal de origen y mediante diligencia devuelve boleta de citación por cuanto se trasladó hasta la dirección indicada en la señalada boleta en tres (3) oportunidades siendo infructuosos dichos traslado ya que el domicilio se encontraba cerrado

En fecha 31-10-2017, comparece por el Tribunal de origen la Apoderada Judicial de la parte actora y consigna diligencia mediante el cual solicita la citación por cartel del demandado, el mismo fue acordado por el precitado Tribunal, costa en autos la emisión de cartel, retiro, publicación, consignación y traslado de la Secretaria a los fines de fijar el mismo en la morada del demandado.

En fecha 08-01-2018, compareció por el Tribunal de origen la Apoderada Judicial de la parte actora y consigna diligencia mediante el cual ratifica la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda. (Folio 30).

En fecha 16-01-2018, El Tribunal de origen dicto Sentencia Interlocutoria mediante la cual declaró improcedente la medida preventiva de secuestro solicitada por la parte actora, la cual debía recaer sobre el inmueble del presente juicio. (Folios 01-05 del cuaderno separado de medidas).

En fecha 29-01-2018, compareció por ante el a quo la Apoderada Judicial de la parte actora y consigna diligencia mediante el cual solicitó que se le designara defensor ad litem a la parte demandada. Posteriormente el Juez Suplente a cargo del referido Tribunal una vez vencido el lapso de abocamiento procedió a designar como defensor ad litem al Abogado Carlos Antonio Gudiño Salazar, consta en auto su notificación, aceptación, juramentación y posterior citación el día 09-08-2018, a los fines que diera contestación a la pretensión en defensa de su representado. (Folios 31 al 65).

En fecha 31-07-2018, La Jueza Provisoria de éste Tribunal se aboco al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes a los fines de la reanudación de la misma, consta en autos la práctica de ambas boletas. (Folios 60 al 68).

En fecha 11-10-2018, compareció por ante el Tribunal de origen, el Abogado Carlos Antonio Gudiño Salazar, Defensor Judicial de la parte demandada y consignó escrito mediante el cual procede a dar contestación a la demanda en los términos siguientes:

En efecto, como punto PRELIMINAR expuso la necesidad de aclarar que fueron múltiples las diligencias realizadas por su persona, en aras de sostener una reunión personal con el ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, procurando con dicha reunión, poseer un mayor conocimiento de los hechos que dieron origen a la controversia planteada, y en base a ello, encaminar los argumentos de la defensa con la finalidad de proteger y garantizar los derechos del antes mencionado ciudadano, sin embargo, pese a tales diligencias le fue imposible localizarlo, razón por la cual, procedió a realizar la contestación a la demanda de desalojo de inmueble en los términos establecidos en la ley, haciendo pleno uso de las facultades que posee dentro de este proceso.
Arguye, que al actuar en calidad de Defensor Judicial, y vista la materia tratada en la presente controversia, no le es permitido convenir en forma alguna, en tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 14 de abril de 2005, caso: Jesús Rafael Gil, estableció lo siguiente: “…el abogado que ha sido designado para tal fin juega el rol de representante del ausente o no presente, según sea el caso y tiene los mismos poderes de un apoderado judicial, con la diferencia que, su mandato proviene de la Ley y con la excepción de las facultades especiales previstas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil.” (Subrayado y Negritas nuestras). Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo de inmueble, propuesta por el ciudadano Milán Nahuel Rudman Tapia, por cuanto los hechos narrados en dicha demanda no se adaptan a la realidad, y por ende, no le asiste el derecho, todo ello conforme a las circunstancias siguientes: 1.- Según lo narrado en la demanda, se dio inicio a la relación arrendaticia, por medio de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa en fecha 20 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 80, Tomo: 80 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, dejando entrever, que las cláusulas de dicho contrato siempre han regido la misma, ahora bien, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entró en vigencia el día 4 de mayo de 2014 (según gaceta Nº 40.418), estableciendo en la Disposición Transitoria Primera; que los contratos de arrendamientos que estuviesen vigentes para el momento de la entrada en vigencia de dicha norma debían adecuarse a las disposiciones del mencionado Decreto Ley, teniendo para ello un lapso de seis meses contados a partir de la entrada en vigencia del mismo, manifestando que en el presente caso y conforme a las pruebas aportadas con la demanda, esta evidencian que dicho contrato no está adaptado a la norma que actualmente regula la relación arrendaticia, por otra parte, en lo que respecta al canon de arrendamiento señala que de acuerdo a la cláusula tres del contrato de arrendamiento, el canon tendría un incremento de 20% anual, ignorando y desaplicando el contenido del artículo 32 de los Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual a su criterio hace nulo la aplicación de dicho Contrato, y por ende, mal puede pedir la aplicación del artículo 40 literal “A” y 43 segundo párrafo de la misma ley, cuando el arrendador no ha cumplido con sus obligaciones legales. 2.- expone, que no está demostrada la insolvencia del demandado, toda vez que: a) en dicho libelo no se especifica en modo alguno cuáles son los cánones de arrendamiento que supuestamente adeuda el mismo, b) no hay demostración que el canon de arrendamiento vigente para el momento de interposición de la demanda sea Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.500,00), c) se omite en el escrito libelar el modo de pago en que el arrendatario cancela su obligación, lo cual hace indeterminada la pretensión de la acción trayendo como corolario que la demanda sea declara sin lugar; con base a todos los argumentos de hecho y de derecho, antes señalados, es que la demanda debe ser declarada SIN LUGAR por cuanto a la misma no le asiste el derecho.
Expone, que de conformidad con lo establecido el artículo 41, literal “L” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se opone a la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento solicitada en el libelo de demanda, por cuanto no consta en autos el agotamiento previo de la vía administrativa, por ende, es contraria a derecho dicha solicitud, en tal efecto, el texto normativo en el cual se ampara la oposición formulada depara lo siguiente:
“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
…Omisis…
L. Dictar la aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes mueble e inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa.
Así pues, alega, que con base a todos los argumentos señalados, dicha oposición resulta procedente, dado que la demanda no cumple con los requisitos de ley para que proceda la medida cautelar solicitada.
Por otra parte objeta, que la presente impugnación implique el reconocimiento de lo dicho en la demanda, y sólo en el supuesto negado que el Tribunal no considere procedentes las defensas de fondo opuestas, rechazaría la estimación de la misma, por considerarla exagerada, de conformidad con lo establecido con el artículo 38 Primer Aparte del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, de conformidad con lo alegado en la demanda, el arrendatario adeudara la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), y la demanda es estimada por la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 42.000,00), lo cual incumple las normas de estimación establecidas en el Código Adjetivo Civil para la estimación de la demanda.
Manifiesta que según lo establecido en los artículos 864 y 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve el libelo de demanda que obra al folio uno (01) con su vuelto al dos (02) del expediente judicial, con el objeto de demostrar que la cuantía de la demanda fue calculada excesivamente, además de ello, es demostrativa de la improcedencia de la demanda dada las confesiones que en ella se realizan. Finalmente, pidió que se tenga el presente escrito, como el escrito de contestación, valorándose en todos sus argumentos, y se declare Sin Lugar la demanda de desalojo de inmueble, condenando en costas al demandante, dada la temeridad de la acción. (Folios 69 al 70).

En fecha 16-10-2018, el Tribunal de origen mediante auto fijo a las 10:00 de la mañana del quinto (5to) día de Despacho siguiente a la referida fecha para que tenga lugar la celebración de la audiencia preliminar. (Folio 71).
En fecha 23-10-2018, se celebró la audiencia preliminar con la asistencia de la Apoderada Judicial de la parte actora y el de Defensor Judicial de la parte demandada, acto seguido el Tribunal referido estableció el lapso legal correspondiente de tres (03) días siguientes para la fijación de los hechos y límites de la controversia. (Folio 72).

En fecha 26-10-2018, el Tribunal pasó a fijar hechos y límites de la controversia por auto razonado realizándolo bajo las siguientes consideraciones: “Visto lo alegado por las partes se hace necesario determinar la procedencia o no de la estimación de la cuantía, la validez o nulidad del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, la solvencia o insolvencia en relación a los meses reclamados por la parte actora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dio inicio al presentante procedimiento. En consecuencia habiéndose fijado los hechos y los limites de la controversia deberán las partes promover las pruebas que consideren pertinentes sobre el merito de la causa dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes al presente auto”. (Folios 73 al 75).

En fecha 01-11-2018, compareció la Apoderada Judicial de la parte actora y presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales en su debida oportunidad fueron agregas, admitidas, y evacuadas por el Tribunal de origen. (Folios 76 al 113).

En fecha 07-11-2018, el Tribunal a quo por auto separado admite las prueba documentales promovidas por la parte demandante y demandada y fija el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a las (10:00 a.m.) para que tenga lugar la celebración del Debate Oral y Público. (Folio 114 y 115).

En fecha 05-12-2018, se llevo a cabo el Debate Oral y Público, con la asistencia de la Apoderada Judicial de la parte actora y el Defensor Judicial de la parte demandada, en esta misma fecha se dictó el dispositivo del fallo.(Folios 118 al 123).

En fecha 08-01-2019, se publico sentencia definitiva mediante el cual el referido Tribunal declaro: CON LUGAR la acción que por Desalojo del Inmueble (Local Comercial), intentada por el ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.257.813, de este domicilio, representado por su apoderada judicial abogada ADRIANA FRANCESCA CASTELLANOS AULAR, titular de la cedula de identidad numero 17.882.959, inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 142.523, de este domicilio, contra el ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.218.807, de este domicilio, debidamente asistido por su defensor judicial abogado CARLOS GUIDIÑO SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 16.208.549, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 130.283, de este domicilio. En consecuencia: PRIMERO: Se ordena al arrendatario ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, plenamente identificado en autos, a hacer entrega material al ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA del inmueble arrendado objeto del presente juicio libre de personas y bienes, el cual se encuentra ubicado en la Planta baja del Edificio “Doña Bricilda”, Avenida José Vicente de Unda, diagonal a la sede del Ministerio para la vivienda y el hábitat, Municipio Guanare del Estado Portuguesa, con una superficie de construcción de Cuatrocientos Quince Metros Cuadrados (415,00 Mts2). SEGUNDO: Se condena en costa al demandado ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, de conformidad al artículo 274 del código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencido totalmente en el presente juicio. (Folios 124 al 129).

II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación formulada por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal de cognición en fecha 08-01-2019, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo del Inmueble (Local Comercial), con fundamento en la siguiente argumentación:

“…omissis… CONCLUSION PROBATORIA:

Del análisis de las pruebas aplicables que conforman el presente expediente, han quedado demostrados los siguientes hechos: Que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Milán Nahuel Rudman Tapia y Juan Carlos Seone Pérez, cuyo objeto es un local comercial, con una superficie de construcción de cuatrocientos quince metros cuadrados ()415,00 m2) aproximadamente el cual se encuentra ubicado en la avenida José Vicente de Unda, planta baja, del edificio Doña Bricilda, tal como se desprende del documento debidamente autenticado por ante la notaria publica de Guanare, Estado Portuguesa en fecha 20 de Septiembre del año 2005, inserto bajo el numero. 80, Tomo 80 de los libros de autenticación llevado por ante la referida Notaria durante el año 2005.Que la relación arrendaticia se inicio desde el mes de julio del año 2005 a través de la suscripción del referido contrato en el cual el canon de arrendamiento inicialmente fue establecido en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) hoy en día dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) con sus respectivos aumento anuales del 20% según señalado en la cláusula Tercera del contrato de marras siendo el ultimo canon la cantidad de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.000,00) , canon que se mantiene hasta la presente fecha pero desde el mes de abril del año 2017 el arrendatario dejo de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual convenido, es decir, que para el momento de interposición de la presente demanda le adeuda al actor la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00).Que según g lo establecido en la cláusula Cuarta del Contrato la relación arrendaticia celebrada entre partes se inicio en fecha 01-09-2005, con un lapso de tres (3) años, entendiéndose prorrogado por períodos iguales y sucesivos siempre y cuando cualquiera de las partes no diera aviso o notificación por escrito a la otra de su voluntad de no prorrogar la convención de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorroga, por lo que el contrato de arrendamiento fue prorrogado automáticamente convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado .Que el defensor judicial del arrendatario a pesar de alegar que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos, como el derecho la demanda de desalojo de inmueble propuesta por el ciudadano Milán Nahuel Rudman Tapia, por cuanto los hechos narrados en dicha demanda no se adaptan a la realidad, no suministro la prueba de sus alegatos tan como lo establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ni logro demostrar el pago o hecho extintivo de la obligación., siendo que la parte actora señala en su escrito libelar que el arrendatario adeuda los pagos los cánones correspondientes desde el mes de abril del año 2017; incumpliendo de esta manera el demandado como una de sus obligaciones principales, establecida en el código civil, como es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En consecuencia, una vez demostrado que el ciudadano Juan Carlos Seoane Pérez, celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano Milán Nahuel Rudman Tapia, sobre el inmueble del presente Juicio, y por cuanto dicho contrato acarrea responsabilidad para ambas partes, siendo obligación para el arrendatario pagar los cánones de arrendamiento, pautados en dicho contratos, no habiendo demostrado la representación judicial de la parte demandada el pago o el hecho extintivo de la obligación, lo procedente en derecho es declarar CON LUGAR la presente demanda, motivado al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. Y así se decide. …omissis…”.

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Señala la doctrina que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

De conformidad con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. De tal forma que si una de las parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos hubiere lugar a ello.

Conviene precisar la naturaleza del contrato de arrendamiento sirve de objeto para accionar el desalojo en este juicio, el cual se aprecia como mérito probatorio; y así observamos, que la parte demandante hace mención en su escrito libelar en cuanto a los canon arrendamiento establecidos en el contrato “era de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), Hoy en día DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), con sus respectivos aumento anuales del 20%, según señalado en la cláusula tres del contrato de Marras, siendo el último Canon la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.500.00) pero desde el mes de Abril del año 2017, el arrendatario se ha negado en pagar los cánones de arrendamiento y para la fecha de la interposición de la demanda adeudaba exactamente (4) cuatro meses que suman la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000.00).” En consecuencia, la parte actora solicita judicialmente el desalojo del inmueble arrendado y que sea entregado libre de personas y cosas en buen estado; así como las costas y costos objeto del procedimiento.

En efecto, Cláusula TERCERA del precitado contrato reza textualmente lo siguiente:
” El canon de arrendamiento mensual ha sido estipulado de mutuo acuerdo entre LAS PARTES en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00) los cuales EL ARRENDATARIO, se obliga a pagar, estricta y puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los (5) primeros días de cada mes en cualquiera de los lugares o formas que a continuación se enumeran y detallan: 1.) En la Oficina de EL ARRENDADOR, cuya ubicación declara en este acto expresamente conocer; 2.) Mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente de Banesco Banco Universal a nombre de MILAN RUDMAN distinguida con el Nª1340408954083008038. Y 3.) Mediante depósito bancario en la Cuenta Corriente del Banco Sofitasa a nombre de MILAN RUDMAN distinguida con el Nª 0137004780001004461. Convienen las partes contratantes en que el Canon de Arrendamiento mensual será aumentado anualmente de conformidad al Índice de Precios al Consumidor (I.P.C) del área metropolitana dictado por el Banco Central de Venezuela. El incumplimiento de EL ARRENDATARIO en el pago del canon de arrendamiento dentro de los cuarenta y cinco días (45) siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que EL ARRENDADOR considere rescindido el contrato de arrendamiento y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución, el pago de los cánones pendientes, así como el correspondientes a todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro. En caso de prorroga en el lapso de duración del contrato, el canos de arrendamiento mensual será aumentado de común acuerdo por LAS PARTES, y en caso de que LAS PARTES no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo, supletoriamente se aplicara el aumento sujetándose de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor (I.P.C.) establecido por el banco Central de Venezuela acumulado para ese periodo”.

Sentado lo anterior el Tribunal pasa al estudio de los medios probatorios.
PRUEBA DE LA PARTE ACTORA

Documental.
1°) Contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA y el ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ, en fecha 20-09-2005, el cual se aprecia por no haber sido impugnado, mediante el cual, al demandado se le dio en arrendamiento un bien inmueble propiedad de la actora, constituido por un (1) local Comercial, ubicado en la avenida José Vicente de Unda, planta baja, del edificio “DOÑA BRICILDA”, diagonal a la Sede del Ministerio para la Vivienda y el Hábitat, Municipio Guanare estado Portuguesa, con una superficie de construcción de Cuatrocientos Quince Metros Cuadrados (415,00 M2) aproximadamente, destinado exclusivamente para uso comercial. En dicho contrato se estableció en su Cláusula tercera el canon de arrendamiento mensual estipulado de mutuo acuerdo entre las partes por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), conviniendo las partes contratantes en que el canon de arrendamiento mensual será aumentado anualmente de conformidad al Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) del área Metropolitana dictado por el Banco Central de Venezuela; pagaderos estricta y puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, siendo el caso que el incumplimiento del Arrendatario en el pago del canon de arrendamiento dentro de los cuarenta y cinco (45) siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que el Arrendador considere rescindido el contrato, y pedir la inmediata desocupación del inmueble, su devolución, el pago de los cánones pendientes, así como los correspondientes a todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro.

Ahora bien, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil en conexión con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En este orden de ideas, conviene señalar que la parte actora en fecha 01-11-2018, promovió estados de cuentas originales correspondientes a los meses Julio, Agostos, Septiembre del año 2018, de la cuenta corriente numero 01370047840001004461, llevada por la entidad bancaria Banco Sofitasa C.A.; el cual resulta titular el ciudadano RUDMAN TAPIA MILAN NAHUEL, dicho estados de cuentas presentan sello húmedo y firma del emisor, por lo que el Tribunal de origen le confirió valor probatorio, en virtud, que sirven para demostrar que en el lapso anteriormente señalado no fueron realizados depósitos bancarios por parte del demandado, tal y como lo establece la cláusula tercera numeral 3 del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; caso contrario de la parte demandada el cual no hizo uso de este derecho ni por sí mismo ni por medio del Apoderado Judicial, toda vez, que no compareció a promover pruebas sobre el merito de la causa, tal y como se evidencia en auto de fecha 02-11-2018, emitido por el Tribunal a quo. Al respecto el artículo 1.592 del Código Civil concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establecen lo siguiente:

“Articulo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
“Articulo 506. Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Asimismo, el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, en su literal “A”, señala:
“Son causales de desalojo:
…Omissis…Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

Ahora bien, la parte demandada no promovió durante el juicio la prueba pertinente que desvirtuara la celebración del referido contrato de arrendamiento, ni probó el pago de los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de Julio de 2018 hasta el mes de Agosto del mismo año, y en tales razones, las mismas, son procedentes en cuanto a derecho se refiere. Así se acuerda.

Resuelto lo anterior el Tribunal pasa a pronunciarse sobre los alegatos formulados por la parte demandada en el siguiente orden:
1º).- Según lo narrado en la demanda, se dio inicio a la relación arrendaticia, por medio de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa en fecha 20 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 80, Tomo: 80 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, dejando entrever, que las cláusulas de dicho contrato siempre han regido la misma, ahora bien, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entró en vigencia el día 4 de mayo de 2014 (según Gaceta Nº 40.418), estableciendo en la Disposición Transitoria Primera; que los contratos de arrendamientos que estuviesen vigentes para el momento de la entrada en vigencia de dicha norma debían adecuarse a las disposiciones del mencionado Decreto Ley, teniendo para ello un lapso de seis meses contados a partir de la entrada en vigencia del mismo, manifestando que en el presente caso y conforme a las pruebas aportadas con la demanda, esta evidencian que dicho contrato no está adaptado a la norma que actualmente regula la relación arrendaticia, por lo que resulta inadmisible la demanda..

El Tribunal para decidir observa:

Considera el Tribunal que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública de Guanare, estado Portuguesa el 20-09-2005, continuó vigente para el cumplimiento de sus fines con plenos efectos legales, sin que para su vigencia debe cumplir con los artículos 1º y 24 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Nº 40.418 de 23-05-2014, en conexión con su Disposición Transitoria Primera, cual dispone ‘que los contratos, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses, en razón de que las partes no han manifestado su voluntad de modificarlo o de realizar otro convenio arrendaticio’, y mientras tanto, acorde con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, por cuanto, la contratación arrendaticia es ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe, obligando no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, según la equidad, el uso o la Ley; y porque la ley no establece ninguna sanción en este caso que acarreé la nulidad del contrato por infracción del orden público de conformidad con el artículo 6 del mencionado Código Civil.

En tales razones, no existiendo prohibición para la admisión de la pretensión de desalojo incoada con fundamento en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, ni siendo contraria al orden público y a la buenas costumbres acorde con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se declara sin lugar la cuestión de inadmisibilidad de la pretensión estudiada propuesta por la parte demandada. Así se juzga.

2º) Arguye el demandado que en lo que respecta al canon de arrendamiento, que de acuerdo a su Cláusula Tres, el canon tendría un incremento de 20% anual, ignorando y desaplicando el contenido del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual a su criterio hace nulo la aplicación de dicho Contrato, y por ende, mal puede pedir la aplicación del artículo 40 literal “A” y 43 segundo párrafo de la misma ley, cuando el arrendador no ha cumplido con sus obligaciones legales.
Sobre el particular, el Tribunal observa que en la Cláusula Tres del referido contrato de arrendamiento se estableció, entre otro, que...”Convienen los contratantes que el canon de arrendamiento mensual será aumentado anualmente de conformidad al Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana, dictado por el Banco Central de Venezuela, pero durante el procedimiento no se trajo a los autos dichos boletines correspondientes emitidos por dicho organismo público, y dado el desinterés del demandante de reclamar el cobro de los cánones de arrendamiento que fueron establecidos inicialmente en la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), conforme reza en su encabezamiento la referida Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento; en tal sentido, debe colegirse que a partir de la vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23-05-2014 que fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de 23-05-2014, en criterio de este Tribunal, no era aplicable el aumento del canon de arrendamiento en la proporción del veinte por ciento (20 %), como lo accionó el demandante, ya que dicho aumento debía ser establecido según los índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana y ello no fue fijado en los autos en los términos exigidos por el artículo 32 de la Ley que rige la materia. Por lo que resulta inmodificable el monto del canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), y no ha lugar el canon mensual indicado por el demandante del orden de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (.Bs. 8.500.000,oo), tal y como lo plantea la parte demandada. Así se declara.

3º) Arguye el demandado que no está demostrada la insolvencia del demandado, toda vez que: a) en dicho libelo no se especifica en modo alguno cuáles son los cánones de arrendamiento que supuestamente adeuda el mismo, b) no hay demostración que el canon de arrendamiento vigente para el momento de interposición de la demanda sea Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.500,00), c) se omite en el escrito libelar el modo de pago en que el arrendatario cancela su obligación, lo cual hace indeterminada la pretensión de la acción trayendo como corolario que la demanda sea declare sin lugar; con base a todos los argumentos de hecho y de derecho, antes señalados, es que la demanda debe ser declarada SIN LUGAR por cuanto a la misma no le asiste el derecho.
Sobre este punto, observa el Tribunal que si bien es cierto que el actor en su escrito libelar no especifica detalladamente que el canon de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) que corresponde a cada mes, no es menos cierto que al folio 01 se determina que el canon de arrendamiento es la cantidad de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 8.500.000,oo) y que se debe las mensualidades desde el mes de abril del año 2017 y se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento y para la fecha de la demanda o sea el 14-08-2017 debe cuatro (4) meses; de lo que se concluye que ese arrendamiento es mensual.

Y en todo caso que si lo que trata de aducir el actor es que el libelo de demanda presenta vicios o defectos de forma de conformidad con el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, ello ha debido ser planteado oportunamente como cuestión previa. Por tanto debe desecharse la presente denuncia, quedando incólume de que el canon mensual arrendaticio es de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) y no de Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 8.500.000,oo), como aduce el actor en su demanda.
Así se resuelve.
4º) Plantea el demandado que de conformidad con lo establecido el artículo 41, literal “L” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se opone a la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento solicitada en el libelo de demanda, por cuanto no consta en autos el agotamiento previo de la vía administrativa, por ende, es contraria a derecho dicha solicitud, en tal efecto, el texto normativo en el cual se ampara la oposición formulada depara lo siguiente:
“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
…Omisis…
L. Dictar la aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes mueble e inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa.
Así pues, alega, que con base a todos los argumentos señalados, dicha oposición resulta procedente, dado que la demanda no cumple con los requisitos de ley para que proceda la medida cautelar solicitada.

Al respecto, cabe destacar que este Tribunal ya se pronunció sobre la cuestión de inadmisibilidad planteada por la parte demandada, con relación al tramite administrativo previo para el establecimiento del canon arrendaticio de conformidad con el artículo 32 de la Ley al concluirse que en el presente caso resulta inaplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien con relación al alegato de que no era admisible la solicitud de medida cautelar de secuestro peticionada por la parte demandante, ello resulta de inutilidad procesal ya que el Tribunal a quo por auto del 16-01-2018, negó dicha medida de secuestro inmobiliario.

5º) Arguye el demandado que para el supuesto negado que el Tribunal no considere procedentes las defensas de fondo opuestas, rechazaría la estimación de la misma, por considerarla exagerada, de conformidad con lo establecido con el artículo 38 Primer Aparte del Código de Procedimiento Civil, toda vez que, de conformidad con lo alegado en la demanda, el arrendatario adeudara la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), y la demanda es estimada por la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 42.000,00), lo cual incumple las normas de estimación establecidas en el Código Adjetivo Civil para la estimación de la demanda.
Al respecto el Tribunal observa, que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece ‘que en las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año’.

En el presente caso, y establecido en el cuerpo de este fallo que el canon mensual de arrendamiento mensual resultaba la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs., 2.000.000,oo), tratándose de un contrato a tiempo determinado como reza el mismo, en este caso el valor de la demanda, tomando en consideración que el actor en su escrito libelar alega que el demandado adeuda cuatro (4) meses de arrendamiento, o seas Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,oo), ello así, a tenor del artículo 36 del mencionado código procesal, este monto resulta el valor de la demanda, que para el momento de su interposición, equivale a Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), por lo que resulta exagerado su estimación en la suma de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 42.000,oo); y en este caso ha lugar a la impugnación de dicha cuantía por la parte demandada de conformidad con el artículo 38 ejusdem.

Establecido lo anterior el Tribunal considera necesario resolver ciertos asuntos de derecho, que aunque no fueron debatidos en el contradictorio, la ley obliga hacer el debido pronunciamiento, porque en este caso, de declararse con lugar la pretensión de desalojo inmobiliario comercial por las razones indicadas, el contrato de arrendamiento dejaría de tener vida jurídica, debiendo en consecuencia, poner en posesión al actor el bien arrendado, libre de personas y bienes, por una parte, y por la otra, el demandado tiene derecho a que le sea devuelto la contraprestación que dio para garantizarle al arrendador el cumplimiento del contrato.

En este contexto, es importante mencionar sobre los efectos resolutorios de los contratos, enseña la doctrina, si hubiere surgido apenas una obligación no cumplida al momento de la resolución, la sola sentencia que declara extinguida la obligación bastará para lograr el fin práctico perseguido de volver las cosas al mismo estado, lo que se semeja con una obligación sometida a una condición resolutoria, que cuando esta se verifica, repone las cosas al estado que tenían como si la obligación no se hubiere jamás contraído.

Acerca de la resolución del contrato, el autor José Melich Orsini en su obra “La Resolución del Contrato”, señala ‘que todas las obligaciones eventuales que tiene su fuente en la ley, no cambian la naturaleza de estos contratos pues presentan como primer requisito la comunidad de origen de las obligaciones contra puestas. La bilateralidad de un determinado contrato no la deriva solo de la circunstancia de que el mismo contrato haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino de que estas obligaciones sean recíprocas. Ahora bien reciprocidad significa “Correspondencia o mutuo cambio de una acción con otra; lo que traducido al ámbito de un contrato que hace nacer obligaciones para ambas partes, debe entenderse en doble sentido de que a la Asunción de la obligación por una de las partes, corresponda la Asunción de la obligación de la otra parte (el llamado `` Sinalagma genético``) y de que el deber de cumplimiento de la obligación de cada parte este así mismo en estricta correspondencia con el modo según el cual la otra parte satisfaga, a su vez el deber de cumplimiento de su respectiva obligación ( el llamado ``Sinalagma funcional``)”

En síntesis, con la celebración de un contrato sinalagmático como el indicado en autos se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contra puestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil y sobre este punto señala el maestro MESSINEO que la observancia de la buena fe objetiva ( Lealtad) por una parte de los contratantes (Acreedor y deudor), significa que el acreedor no puede pretender mas, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse a dar menos en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato, de lo que se deduce según este comentario de la plena necesidad de que el actor en resolución permanezca él mismo leal al contrato del cual pretenda desligarse y corresponde en este caso al Juez calificar la conducta del deudor demandado como un incumplimiento insuficiente para autorizar la resolución del contrato y con base en ello, autorice o no al acreedor demandante a omitir su prestación reciproca, o a obtener su restitución, si ya la hubiera cumplido...”

En tal sentido se hace necesario destacar lo tipificado en la Cláusula Décima Octava del Contrato de Arrendamiento in comento el cual dispone lo siguiente:
“DECIMA OCTAVA: EL ARRENDATARIO entrega a EL ARRENDADOR la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) que serán destinados a garantizar el incumplimiento de las obligaciones contraídas y no puede EL ARRENDATARIO alegar la existencia de éste depósito para cancelar cánones de arrendamientos vencidos, por lo tanto, no le será reintegrado, hasta tanto sean canceladas todas las obligaciones adquiridas en éste contrato. Para obtener la devolución de dicha cantidad, EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de cualquier obligación que pudiera corresponderle por concepto de este contrato. En ningún caso la constitución del depósito exonera a EL ARRENDATARIO del pago puntual de los cánones de arrendamiento fijado de común acuerdo en la cláusula tercera del presente contrato.”

De la cláusula ut supra se desprende, que el demandante recibió la cantidad de Seis Millones De Bolívares (Bs. 6.000.000,00) al momento de la firma del contrato de arrendamiento para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas y asumidas por el demandado por cuanto dicha suma de dinero no puede ser computada como pago de canos de arrendamientos vencidos; en consecuencia, la referida suma de dinero debe ser devuelta al demandado una vez declarada la finalización del contrato de arrendamiento.

Así se resuelve.

En cuanto al fondo del asunto, y habiendo quedado evidenciado en autos que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones arrendaticias, al dejar de cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio Y Julio de 2017, del orden de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), equivalente para esa fecha en la cantidad total de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), en consecuencia ha lugar a la pretensión de desalojo deducida por el actor con base en el artículo 40 literal a. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se juzga.

Igualmente, y por efectos de la finalización del contrato de arrendamiento entre las partes, queda obligada la parte actora a devolver a la demandada la suma dada por el accionado por concepto de depósito del orden de Seis Millones de Bolívares (Bs. 6..000.000,oo) establecida en la Cláusula Décima Octava del Contrato de Arrendamiento, hoy equivalente a Seis Mil Bolívares (Bs. S. 6.000,,oo). Así se dispone.

En cuanto a los planteamientos hechos por las partes en esta alzada, estando los mismos analizados y comprendidos a lo largo del fallo el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se dispone.

En tales motivos, debe ser declarada parcialmente con lugar la apelación de la parte demandada y en la misma forma, la presente acción de desalojo inmobiliario comercial. Así se juzga.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, incoado por el ciudadano, MILAN NAHUEL RUDMAN TAPIA, representada por la ciudadana ADRIANA FRANCESCA CASTELLANOS AULAR, contra el ciudadano JUAN CARLOS SEOANE PEREZ.
En Consecuencia: 1º) Se condena al demandado a entregar a la demandante, el inmueble arrendado ya identificado, libre de personas y bienes. 2º) Se condena a la parte actora a devolver a la parte demandada la cantidad dada en depósito del orden de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo).

Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte demandada y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de 08-01-2019.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia del presente fallo y remítase en su oportunidad legal las actuaciones pertinentes al Tribunal de cognición.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los doce días de Julio de 2019. Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.

La Secretaria Provisoria

Abg. Maryori Arroyo.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.
Stria.