TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 209º y 160º

DEMANDANTES: MARGARITA OSORIO GUTIÉRREZ y JORGE GURACHE SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.209.069 y 8.635.313, respectivamente.
APODERADOS
JUDICIALES: YVONNE SARMIENTO y SILVIA UZCATEGUI de PULIDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.749 y 28.432, en ese mismo orden.

DEMANDADOS: MARÍA LUCÍA PERNA de LEPORE y VINCENZO LEPORE PERNA, italianos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nro. E-355.128, la primera, en tanto que el segundo, se identifica con el Código Fiscal LPR VCN 43L23 F104B.
DEFENSORA
AD-LITEM: INES JACQUELINE MARTÍN MARTELL, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 29.749.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2019-000042

I
ANTECEDENTES

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de enero de 2019, por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTELL, actuando en su carácter de defensora ad-litem de los codemandados, ciudadanos MARÍA LUCÍA PERNA de LEPORE y VINCENZO LEPORE PERNA, contra la decisión proferida en fecha 12 de noviembre de 2018, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la pretensión que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoara la parte actora, ciudadanos MARGARITA OSORIO GUTIÉRREZ y JORGE GURACHE SÁNCHEZ, en el expediente signado con el Nro. AP11-V-2009-000886 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 25 de enero de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.

Verificada la misma el día 31 de enero de 2019, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Luego, por auto fechado el 8 de febrero del mismo año, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data –exclusive- a los fines de que las partes presentaran informes, acotándose que una vez ejercido ese derecho, se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho, a fin de que las mismas consignaran el escrito contentivo de las observaciones correspondientes a los informes de su antagonista, todo conforme a lo dispuesto en los artículos 517 y 879 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad para la consignación de los escritos de informes, esto el día 20 de marzo de 2019, la apoderada judicial de los demandantes, presentó por ante este Juzgado Superior su escrito contentivo de cuatro (4) folios útiles.

Seguidamente, una vez transcurrido el plazo indicado por ley, para la presentación de las observaciones a los informes y evidenciándose que ninguna de las partes hizo uso de su derecho, se dejó constancia mediante auto fechado 12 de abril de 2019, que el lapso para emitir la decisión correspondiente comenzó a transcurrir a partir del día 11.4.2018, exclusive; que luego por auto de fecha 10.6.2019, se difirió por treinta (30) días consecutivos ex artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 20 de julio de 2009, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, a través de los apoderados judiciales de la parte accionante, abogados RAMÓN MOY SALAZAR e YVONNE SARMIENTO, contra los ciudadanos MARÍA LUCÍA PERNA de LEPORE y VINCENZO LEPORE PERNA, fundamentada en lo siguiente: 1) Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 1998, bajo el Nro. 42, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, la suscripción del contrato de opción de compraventa con los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, demandados, siendo el objeto del mismo un bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda distinguido con el Nro. 12-A, situado en el piso décimo segundo del edificio denominado “Mercedes”, ubicado entre esquina la Pilita a Glorieta, jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital. 2) Que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de, para entonces, cuarenta millones ochocientos setenta mil novecientos setenta y seis bolívares (Bs. 40.870.976,00), suma que los compradores pagaron en forma siguiente: a) En fecha 25 de marzo de 1998, cinco millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.750.000,00); y b) El 22 de julio de 1998, fecha de la suscripción del contrato, la suma de seis millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 6.250.000,00), en tanto que el saldo deudor restante, fue pagado los treinta (30) de cada mes, en sesenta (60) cuotas mensuales y consecutivas de doscientos ochenta y dos mil quinientos setenta y cinco bolívares con nueve céntimos (Bs. 282.575,09); y en cinco (5) cuotas mensuales de dos millones trescientos ochenta y tres mil doscientos ochenta y ocho bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.383.288,20). Que dichos pagos fueron realizados mediante depósito a la cuenta de ahorro Nro. 23-263.15-6 de la entidad bancaria Mercantil Banco Universal a nombre de Gioacchino Perna, conforme se desprende del contrato de compraventa suscrito y de los certificados o planillas de depósito de ahorro (vouchers) emitidas por la referida entidad bancaria. 3) Que el día 30 de julio de 1998, los vendedores entregaron las llaves del inmueble objeto del contrato a los compradores, quienes desde la fecha en cuestión se encuentran habitándolo. 4) Que pese haber pagado la totalidad del monto establecido como precio de la compraventa, los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, demandados y vendedores, aún no han cumplido con su obligación de protocolizar el documento suscrito, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil. 5) Que otra de las obligaciones del contrato celebrado era la tradición del bien, hecho éste que ya se materializó, tal y como lo establece el artículo 1.161 del Código Civil. 6) Que la cláusula quinta del contrato suscrito, según la cual: “…LOS COMPRADORES se obligan a protocolizar por ante la Oficina de Registro respectivo el documento definitivo de venta, una vez se haya pagado el precio estipulado en este contrato a los VENDEDORES. Queda entendido que LOS VENDEDORES se comprometen a presentar las respectivas solvencias vigencias a la firma del presente documento, así como los que sean necesarios para la realización de la referida operación…” debe ser anulada, por cuanto es contraria al orden público y la voluntad de las partes no pueden derogar lo previsto en el mencionado artículo 1.488. 7) Que la presente acción se fundamentó en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.474 del Código Civil. 8) Que por los fundamentos de hecho y de derecho previamente enunciadas, solicitó sean instados los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, demandados y vendedores, a cumplir con el contrato de compraventa suscrito en fecha 22 de julio de 1.998, protocolizando el referido documento o en su defecto que el tribunal declare con lugar la pretensión y así la sentencia emitida sirva como título de propiedad a favor de los demandantes, igualmente peticionaron, sean condenados los codemandados a las costas y costas del proceso.

La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 18 de septiembre de 2009, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la presente demanda, dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación.

Seguidamente, en virtud de la posibilidad de que la parte demandada estuviese fuera del territorio venezolano, el juzgado a quo mediante oficios fechados 18.9.2009, solicitó tanto a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería (ONIDEX), como al Consejo Nacional Electoral, el último domicilio y movimiento migratorio registrado de los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, demandados. Obteniendo las respuestas correspondientes en fechas 2 de noviembre de 2009 por oficio de Nro. ONRE/M 6599-2009 y 27 de octubre de 2009 por oficio Nro. 00002584, respectivamente (f. 100 y 104, pieza Nro. I).

Por diligencia consignada en fecha 7 de diciembre de 2009 y ratificada los días 3 y 25 de febrero de 2010 y 12 de marzo del mismo año, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de los demandados conforme a lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil. Quedando negada dicha solicitud mediante oficio emitido el 23 de marzo de 2010, toda vez que, conforme al tribunal de cognición el Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), se había limitado a suministrar la información en cuanto al movimiento migratorio de los demandados, por lo que ordenó oficiar nuevamente al referido órgano para que emitiera los datos solicitados. De nueva cuenta, la respuesta al mencionado oficio, fue recibida en fecha 4 de mayo de 2010, mediante el cual, fue indicada una dirección en el estado Táchira. (f. 116 y 120, pieza Nro. I).

Como consecuencia de la información suministrada por el referido ente, el juzgado de conocimiento por auto fechado 19.7.2010, ordenó comisionar al Juzgado de Municipio Distribuidor de turno en la ciudad de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a fin de que mediante el sorteo respectivo designe al tribunal cuyo alguacil deberá practicar la citación a la demandada (f. 128, pieza Nro. I).

Debido a la imposibilidad de citación personal a la parte demandada, el tribunal de la causa acordó el día 5 de abril de 2011 la citación por carteles, fundamentado en la solicitud de la parte actora. Luego, en fecha 16 de mayo de 2011, la representante judicial de los accionantes, consignó dos (2) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los diarios “El Universal y El Nacional”. Seguidamente, 18.11.2011, la secretaria del tribunal dejó constancia, de haberse dado cumplimiento a las formalidades de publicación, consignación y fijación previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Debido a la no comparecencia de los demandados para darse por citados, la apoderada judicial de la parte actora solicitó por diligencia de fecha 1 de marzo de 2012, la designación de un defensor judicial. Mediante auto fechado 7.3.2012, el tribunal de la causa designó a la abogada Thais Guillen, como defensora ad-litem de la parte accionada.

El día 19.6.2012, la referida defensora judicial consignó su escrito de contestación constante de dos (2) folios útiles. (f. 219 al 220, pieza Nro. I).

Mediante diligencia fechada 29.6.2012, la representante judicial de la parte actora ratificó los medios probatorios consignados con el escrito libelar (f. 222, pieza Nro. I).

Por sentencia interlocutoria proferida en fecha 30 de julio de 2012, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas exceptuando la ratificación de los argumentos esgrimidos en la demandada, por cuanto, a su decir, no constituyen ningún medio de prueba válido. (f. 224, pieza Nro. I).

El día 6 de enero de 2013, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, profirió sentencia definitiva a través de la cual anuló todo lo actuado desde el 7 de marzo de 2012, fecha en la cual fue designada la defensora ad litem, y declaró la perención de la instancia que produciría los efectos establecido en los artículos 270 y 271 del Código de Procedimiento Civil.

A razón de dicha decisión, la abogada Yvonne Sarmiento ejerció el recurso de apelación respectivo mediante diligencia de fecha 8 de febrero de 2013, correspondiéndole conocer y decidir al Juzgado Superior Octavo, quien mediante decisión emitida el día 1 de agosto de 2013, declaró con lugar el recurso, parcialmente nula la sentencia dictada por el a quo y repuso la causa al estado de contestación de la pretensión. (f. 4 al 12, pieza Nro. II).

Nuevamente recibido el expediente en fecha 3.10.2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la juez de ese despacho se inhibió mediante acta levantada el día 7 de octubre de 2013 y una vez vencido el lapso de allanamiento previsto en el artículo 94 del Código de Procedimiento Civil, fue ordenada la remisión del expediente a la Unidad de Distribución de Documentos de ese circuito judicial, para el sorteo de ley. Por decisión emitida el día 31.10.2013, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró procedente la referida inhibición.

Verificada la insaculación de causas, quedó asignado al Juzgado Quinto de Primera Instancia el conocimiento y decisión de la apelación in comento. Mediante auto proferido en fecha 5 de noviembre de 2013, el referido tribunal revocó la designación hecha por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en cuanto a la defensora ad litem, designando a la abogada Gladys Delgado Matos, en su lugar. (f. 31, pieza Nro. II)

Seguidamente, el 28 de enero de 2014, la mencionada abogada presentó su escrito de contestación a la demanda contentivo de tres (3) folios útiles. (f. 55 al 57, pieza Nro. II).
Estando en la oportunidad para consignar las probanzas correspondientes, el 26 de febrero de 2014, la parte actora presentó su escrito constante de un (1) folio útil. (f. 62, pieza Nro. II).

Luego, el día 7.3.2014, el tribunal de la causa ordenó la citación por carteles del codemandado Vincenzo Lepore Perna, por cuanto a su decir, fue comprobado de una revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el expediente, que dicho ciudadano no se encontraba en el territorio venezolano. Luego, mediante diligencia fechada 30 de abril de 2014, la apoderada judicial de la parte actora consignó diez (10) ejemplares del cartel de citación respectivo, debidamente publicados en los Diarios “El Universal y El Últimas Noticias”.

Por escrito presentado nuevamente el 13.8.2014, la defensora judicial de los codemandados ratificó su escrito de contestación constante de cuatro (4) folios útiles, en los cuales manifestó, que aun cuando realizó todos los tramites y gestiones pertinentes con la finalidad de localizar a sus defendidos, incluyendo la publicación de un cartel de citación en el Diario “El Universal” en fecha 22 de enero de 2014 de acuerdo a lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, no logró su cometido. Asimismo indicó que, como esta expresado en el contrato de compraventa suscrito entre las partes, al parecer los demandados no se encuentran en el territorio de la República. Sin embargo, adjuntó al referido escrito copia de los telegramas enviados a sus defendidos en fecha 15.7.2014, sin recibir repuesta alguna, lo que genera como consecuencia, a su decir, la imposibilidad de contar con información distinta a la que emerge de las actas procesales, careciendo por tanto de elementos o documentos que le permitan realizar una mejor defensa, empero, procedió a negar, rechazar y contradecir en toda y cada una de sus partes la demanda impetrada, solicitando en el mismo acto, la admisión y sustanciación de su escrito. (f. 96 al 99, pieza Nro. II).

Asimismo, en fecha 27 de octubre de 2014, la abogada Yvonne Sarmiento, presentó por su parte, el escrito de promoción de pruebas, quedando admitidas por auto dictado el 2 de diciembre de 2014, al no ser manifiestamente ilegales o impertinentes. (f. 104 y 106, pieza Nro. II).

Consignado como fue el escrito de informe por parte de los demandantes, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el día 14 de octubre de 2015, en la que declaró sin lugar la demanda impetrada, por lo que la representante judicial de la parte actora, apeló de lo decidió (f. 122 al 128 y 134, pieza Nro. II).

En razón del mencionado recurso, fue atribuido al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, su correspondiente decisión. En ese sentido, el 13 de diciembre del 2016, se pronunció al respecto, declarando nula la sentencia proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia y repuso la causa al estado de promoción de pruebas (f. 154 al 170, pieza Nro. II).

Seguidamente, dada la imposibilidad de notificación personal de la parte demandada, el referido tribunal fundamentado en lo establecido por la Sala de de Casación Civil del Tribunal Supremo Justicia mediante sentencia Nro. 000276, fechada 26 de abril de 2016, ordenó librar cartel de notificación dirigidos a los codemandados. Una vez retirado dicho cartel, la parte interesada consignó un (1) ejemplar del cartel de citación respectivo, publicado en el Diario “Últimas Noticias”. Por auto expedido el 17 de marzo de 2017, la secretaria del tribunal dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Una vez efectuada la remisión correspondiente por el Juzgado Superior Séptimo y recibido por el Juzgado Quinto de Primera Instancia, dicho tribunal a petición de la parte interesada, revocó la designación hecha en la abogada Gladys Delgado Matos como defensora ad litem de la parte demandada, nombrando en su lugar a la abogada Jacqueline Martín Martell. (f. 193, pieza Nro. II).

Abierta ope legis, la causa a pruebas, las partes tanto la demandante como demandada consignaron sus respectivos escritos en fecha 24 de mayo de 2017, ratificado el 7 de julio del 2017 y el 12 de julio del mismo año, respectivamente. Quedando admitidas por el juzgado de cognición mediante auto proferido el 25 de julio de 2017, al no ser manifiestamente ilegales e incompetentes.

Encontrándose la causa en estado de sentencia, fue publicada el 12 de noviembre de 2018, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la parte actora.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIRDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

La sentencia in commento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:

“…Expuesto lo anterior, y a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demandada propuesta, este Juzgador, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil pasa de seguidas a analizar las probanzas aportadas al proceso, no sin antes advertirles a las partes que este servidor, asumiendo la potestad que le otorga la a ley a los jueces consagrada en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el juez es el Director del proceso y debe impulsarlo hasta su conclusión y que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, les recuerda que los medios de prueba consignados a los autos ya no son propiedad de quienes lo alegaron y aportaron al proceso, sino que pertenecen a lo público, es decir, del juicio en general; todo ello en aplicación del 'Principio de la Comunidad de la Prueba' (sic) o 'Principio de Adquisición Probatoria' (sic), según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, éste pertenece al proceso no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia al mismo pues los medios probatorios pasan a ser precisamente del 'proceso' (sic).
Ahora bien, estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda las siguientes documentales: original del contrato de compraventa, celebrado por las partes en fecha 22 de julio de 1998, autenticado por ante la Notaría Publica Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el No. 42, Tomo 37 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, el cual no fue objeto de impugnación bajo ninguna forma de derecho, de cuyo instrumento probatorio se desprende el compromiso de venta asumido por las partes en el presente proceso, y el acuerdo celebrado respecto al pago a efectuarse, igualmente fueron traídos a los autos en las distintas etapas procesales un conjunto de duplicados bancarios de depósito (vouchers), de los cuales emana el cumplimiento íntegro del capital adeudado por lo aquí (sic) accionante, cuyo instrumentos probatorios fueron respaldados por otros elementos probatorios como documentales e informes, cabe mencionar que de una simple operación aritmética realizada por este sentenciador se pudo verificar que los accionantes pagaron en exceso la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES SIN CÉNTIMO (40.870.976,00), precio de venta convenido por las partes, según se desprende la Cláusula Segunda del contrato accionado.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera este Sentenciador que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera autentica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio…”. Y así se declara.

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteada la controversia, o el thema decidendum en el presente caso, la cual versa respecto a la pretensión formulada por la parte actora, que se circunscribe al cumplimiento de los términos pactados en el contrato de opción de compraventa celebrado.

Para sustentar su pretensión, los demandantes arguyeron en su escrito libelar que en fecha 22 de junio de 1998, suscribieron un contrato de opción compraventa con los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, demandados, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, bajo el Nro. 42, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, mediante el cual, los referidos ciudadanos se comprometieron a dar en venta un bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 12-A, situado en el piso décimo segundo del edificio denominado “Mercedes”, ubicado entre las esquinas de Pilita a Glorieta, Jurisdicción de la parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el precio de la venta fue pactado en la cantidad, para entonces, de cuarenta millones ochocientos setenta mil novecientos setenta y seis bolívares (Bs. 40.870.976,00), siendo pagado, a su decir, de la siguiente forma: a) En fecha 25.3.1998, cinco millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.750.000,00); y b) El 22 de julio de 1998, fecha de la suscripción del contrato, el monto de seis millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 6.250.000,00), en tanto que el saldo restante adeudado, fue pagado en sesenta (60) cuotas mensuales y consecutivas de doscientos ochenta y dos mil quinientos setenta y cinco bolívares con nueve céntimos (Bs. 282.575,09), los 30 de cada mes; y cinco (5) cuotas mensuales de dos millones trescientos ochenta y tres mil doscientos ochenta y ocho bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.383.288,20), siendo depositados a la cuenta de ahorros Nro. 23-263.15-6 de la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal, a nombre de Gioacchino Perna, pagos que demuestran, -a su decir- la cancelación total del monto convenido.

Asimismo adujo, que en fecha 30 de julio de 1998, les fueron entregadas las llaves del bien por parte de los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna y desde entonces, han estado habitándolo, convirtiéndose de esa forma en los poseedores legítimos del inmueble objeto del contrato. Que es el caso, que pese haber pagado la totalidad del precio de la venta, los vendedores no han cumplido con su obligación de protocolizar el documento definitivo conforme a lo establecido en al artículo 1.488 del Código Civil. Que aun cuando en la cláusula quinta del convenimiento fue establecido “…LOS COMPRADORES se obligan a protocolizar por ante la Oficina de Registro respectivo el documento definitivo de venta, una vez se haya pagado el precio estipulado en este contrato a los VENDEDORES. Queda entendido que LOS VENDEDORES se comprometen a presentar las respectivas solvencias vigencias a la firma del presente documento, así como los que sean necesarios para la realización de la referida operación…” , la misma está viciada de nulidad, por ser contraria al orden público, ya que los vendedores tienen como obligación, aparte de realizar la tradición del inmueble, cumplir con la protocolización del documento definitivo por ante el Registrador Subalterno, debiendo para ello presentar todas las solvencias necesarias para realizar dicho trámite, en tanto que, a los compradores sólo le corresponde el pago del precio de la venta en las formas y condiciones establecidas, quedando cumplida de esa forma las obligaciones contractuales de las partes, salvo la debida protocolización del documento definitivo, hecho que ha impedido que la propiedad pase definitivamente a los compradores.

En la oportunidad para dar contestación a la pretensión, la defensora ad litem de los codemandados arguyó que pese haber realizado todos los trámites y gestiones pertinentes para localizar a sus defendidos, no lo logró. Igualmente indicó que, como esta expresado en el contrato de compraventa suscrito entre las partes, al parecer los demandados no se encuentran en el territorio de la República, sin embargo, adjuntó al referido escrito copia de los telegramas enviados en fecha 15.7.2014 a sus defendidos sin recibir repuesta alguna, lo que genera como consecuencia, a su decir, la imposibilidad de contar con información distinta a la que emerge de las actas procesales, careciendo por tanto de elementos o documentos que le permitan realizar una mejor defensa. Empero, procedió a negar, rechazar y contradecir en toda y cada una de sus partes, la demanda impetrada.

Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios que han sido válida y tempestivamente aportados al proceso.

DE LA PARTE DEMANDANTE

Con el libelo:

• Original del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 1998, bajo el Nro. 42, Tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, suscrito entre los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincencio Lepore Perna, madre e hijo respectivamente, estando representando el segundo de los mencionados por Gioacchio Perna, en su condición de vendedores y los ciudadanos Margarita Osorio Gutiérrez y Jorge Gurache Sánchez, en su carácter de compradores, siendo el objeto de dicha convención un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 12-A, situado en el piso décimo segundo del edificio “Mercedes”, ubicado entre las esquinas Glorieta a Pilita, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Al respecto, conviene citar las cláusulas 2º, 3º y 4º: “…SEGUNDA: El precio de la venta del inmueble que se ha convenido entre las partes es por la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 40.870.976,00) que los COMPRADORES pagarán en la forma que más adelante se especifica. TERCERA: LOS COMPRADORES entregaron a LOS VENDEDORES, la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.750.000,00), según recibo sin número de fecha 25 de marzo de 1998, en el momento de la firma del presente documento, entregarán la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.250.000,00), en Cheque de Gerencia girado en contra de alguna de las instituciones bancarias del país, como garantía por fiel cumplimiento de las obligaciones que asumen mediante este documento. En caso de que la operación aquí pactada se realizare en los términos convenidos, esta suma de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), entrarán a formar parte del precio de venta. CUARTA: el saldo restante, deberá ser pagado por LOS COMPRADORES en Sesenta cuotas mensuales, iguales y consecutivas los días 30 de cada mes, de las cuales la primera cuota se vencerá transcurridos que sean treinta (30) días posteriores a la firma del presente documento, emitidos en Certificados de Ahorros a favor de LOS VENDEDORES, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA y CINCO BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 282.575,09) cada una, y cinco cuotas anuales de DOS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA y OCHO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 2.383.288,20)…”. Asimismo se destaca del medio probatorio en cuestión, que las partes establecieron las condiciones, lapsos y precios por las que regiría la opción de compraventa, de manera que, al no ser impugnado en la oportunidad correspondiente, quien aquí decide la valora conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

• Original del instrumento poder otorgado al ciudadano Gioacchio Perna por Vincencio Lepore Perna, codemandado, debidamente traducido y legalizado conforme a la Convención de La Haya del 5 de octubre de 1961, mediante el cual consta la facultad que ostenta el mandatario para vender los bienes perteneciente a la herencia de la cual el mandante es coheredero, debiendo por tanto otorgársele el valor probatorio correspondiente conforme a lo previsto en los artículos 1359 y 1.384 del Código Civil. Así se establece.

• Copia simple del certificado de solvencia de sucesiones Nro. 157510 y Formulario de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones Nro. 047430, pertenecientes al expediente Nro. 940472 del de cujus Antonio Lepore de Nigris (†), ambos expedidos por la Dirección General Sectorial de Rentas Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, en fechas 6 de mayo de 1994 y 16 de febrero de 1994, respectivamente. Dicho medio probatorio no fue impugnado en modo alguno por la parte contraria, por lo que se le otorga valor probatorio de acuerdo a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, al evidenciarse el cumplimiento de las obligaciones tributarias fijadas con ocasión la sucesión de mencionado de cujus. Así se declara.

• Copias fotostática de un legajo de vouchers de depósitos efectuados por los Ciudadanos Margarita Osorio Gutiérrez y Jorge Gurache Sánchez a nombre del ciudadano Gioacchio Perna en la cuenta de ahorros Nro. 0023263156 de la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal. Evidenciándose de ello, el pago consecuente efectuado por la parte actora desde el 28 de agosto de 1998 hasta el día 26 de noviembre de 2008, por variados montos en la cuenta bancaria perteneciente a la referida institución, instrumentos financieros que al no ser impugnados debe otorgársele el valor probatorio respectivo de acuerdo al artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.

En el lapso probatorio

• Voucher de depósito realizado por el ciudadano Jorge Gurache Sánchez a favor de Gioacchio Perna en la cuenta de ahorros Nro. 0023263156 de la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal, en fecha 2.5.2017, por la cantidad, para entonces, de seis mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 6.250,00), que conforme al contrato de opción de compraventa, representa el monto establecido como garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones adquiridas, teniendo en cuenta que dicho depósito fue efectuado luego de la primera reconversión monetaria de fecha 1 de enero de 2008, por lo que se valora con base al artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.

• Copia simple de la solicitud de certificación de autenticación de los depósitos efectuados por la parte actora a favor del ciudadano Gioacchio Perna en la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal, fechado el 11 de marzo de 2008. En virtud de su congruencia respecto al caso bajo análisis, toda vez que, se evidencia el pago consecuente de sumas de dinero por montos y fechas diferente y siendo que en el caso bajo estudio se analiza el cabal cumplimiento de las obligaciones de las partes que suscribieron el contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora, se le otorga valor probatorio de indicio de acuerdo al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Promovió la relación de pagos del contrato de opción de compraventa, a través del cual especifica la cantidad de depósitos efectuados, basados en la fecha y el monto. Sin embargo, de dicho medio de prueba no se puede constatar su emisor debiéndose suponer que quien lo emite es la misma parte actora, en razón de ello, debe esta Superioridad traer a colación el principio de alteridad de la prueba, según el cual, “nadie puede fabricarse su propia prueba”, de manera que, para quien aquí decide le resulta forzoso desechar esta probanza. Así se decide.

• Copia simple de la resultas de la solicitud de certificación, emitida el 31 de enero de 2008, por la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal, en la cual corrobora las transacciones o depósitos efectuados desde el 28.8.1998 hasta el 31.7.2003, por la cantidad, para entonces, de doscientos ochenta y dos mil quinientos setenta y cinco bolívares con nueve céntimos (Bs. 282.575,09), que corresponde conforme al contrato celebrado, el saldo deudor, que debía ser pagado en sesenta cuotas mensuales, iguales y consecutivos, los treinta (30) días de cada mes. Asimismo, se constata el depósito realizado por el monto, para la fecha, de dos millones trescientos ochenta y tres mil doscientos ochenta y ocho bolívares con veinte céntimos (2.383.288,20) que representan una de las cinco cuotas anuales fijadas para el pago total de lo adeudado, de manera que quien aquí juzga lo valora como un indicio con base al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO MERCANTIL, C.A., específicamente en la agencia ubicada en la Av. Andrés Bello, a los fines de que comunicara sobre los cuatros (4) particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas, constando que dicha institución bancaria informó que en sus registros figura una cuenta de ahorro Nro. 0023-26315-6, abierta en fecha 22.7.1998, de la cual son titulares los ciudadanos VINCENZO LEPORE PERNA y MARÍA LUCÍA de LEPORE, realizándose un depósito Nro. 010741802970177, de fecha 18.4.2017, por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00); de igual manera informó que los depósitos realizados desde el año 1998 hasta el 2003 fueron destruidos, en virtud de que los mismos se conservan durante 10 años. Al respecto, quien aquí juzga la aprecia conforme a las reglas de la sana crítica ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA

• Prueba de informes dirigida al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACION, MIGRACIÓN y EXTRANJERÍA (SAIME), a los fines de que dicho órgano indicara el domicilio de la ciudadana MARÍA LUCÍA de LEPORE.

• Prueba de informes dirigida al Consulado General de Italia, a los fines de que indicara el domicilio del ciudadano VINCENZO LEPORE PERNA.

Nada tiene que analizar al respecto este Juzgador, en virtud que no consta las resultas de las referidas pruebas.

Para decidir se observa:

El ordenamiento jurídico venezolano, específicamente el Código Civil, prevé en cuanto a los contratos suscritos, en cualquiera de sus manifestaciones, lo que de seguida se transcribe:

Artículo 1.159: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley...”.

Artículo 1.160: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

Artículo 1.167: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello…”.

De las normas antes transcritas se colige, que en un contrato bilateral, es decir, aquel donde las partes asumen reciprocas obligaciones, si alguna de ellas no ejecuta o cumple con lo previsto en dicha convención, la otra a su elección tiene derecho a reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, según sea el caso, siendo otorgado en cualquiera las acciones que elija, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios, si procedieren.

Ahora bien, tenemos que en el sub iudice las partes contratantes suscribieron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, los propietarios del inmueble se obligan por un tiempo determinado a celebrar con otra persona, que sería los opcionantes compradores, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado los propietarios (promitentes vendedores), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.

En ese sentido, quien aquí juzga considera conveniente y demás oportuno traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compraventa, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compraventa un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”

Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:

“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”

Ello así, tenemos entonces que la parte actora, ciudadanos Margarita Osorio Gutiérrez y Jorge Gurache Sánchez, pretenden el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito con los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna en fecha 22 de julio de 1998, arguyendo que los vendedores demandados incumplieron con su obligación al no otorgar el documento de propiedad del inmueble, pese haberlos puesto en posesión del mismo al entregarles las llaves el día 30 de julio de 1998, generándoles dicha situación inseguridad jurídica, toda vez que a su decir, realizaron el pago total establecido para la compraventa del bien en las formas fijadas. Por lo que, solicitan el cumplimiento de dicho contrato, mediante la protocolización del documento definitivo. Asimismo destacaron que, si bien es cierto, la cláusula quinta de la convención fue establecido “…LOS COMPRADORES se obligan a protocolizar por ante la Oficina de Registro respectivo el documento definitivo de venta, una vez se haya pagado el precio estipulado en este contrato a los VENDEDORES. Queda entendido que LOS VENDEDORES se comprometen a presentar las respectivas solvencias vigencias a la firma del presente documento, así como los que sean necesarios para la realización de la referida operación…” , no es menos cierto que, a quien le corresponde realizar la protocolización respectiva conforme a lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, es a los promitentes vendedores, de manera que, al contrariar lo establecido en el mencionado artículo, la citada clausula debe ser anulada, contrariamente a ello, las partes estarían violando el orden público al incumplir con lo indicado en la norma citada.

En la oportunidad para contestar la demanda, la defensora ad-litem sólo se dedico a negar, rechazar y contradecir la pretensión deducida por los demandantes al no poder, supuestamente, comunicarse con sus defendidos, careciendo en consecuencia, de la información necesaria para llevar a cabo una buena defensa.

En ese sentido y dadas las condiciones que anteceden, quien aquí juzga considera conveniente traer a colación lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los jueces no podrán declarar con lugar una pretensión, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados en la demanda, asimismo, los artículos 506 del Código de procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, correspondientes a la carga de la prueba en su aspecto subjetivo, debiendo precisar este ad quem, que siendo la prueba el medio de verificación de las afirmaciones de las partes en el juicio sobre los hechos controvertidos, cuando determinados hechos son admitidos por ambas partes quedan relevados de ser probados, por el contrario, cuando los alegatos de las partes son controvertidos entran en juego las diversas formas de distribución de la carga de la prueba. Así, la carga de la prueba incumbe al actor en cuanto al hecho constitutivo de su derecho, y en lo que atañe al demandado, en lo que respecta a la existencia del hecho impeditivo, modificativo o extintivo de su obligación.

Siguiendo ese orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en el expediente Nro. 02-251 de fecha 25.4.2003, respecto a la carga subjetiva de la prueba, estableció:

“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta de ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que este expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamenta, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina tan socorridas en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba corresponde a quien afirma). En síntesis, el derecho moderno ambas partes pueden probar. a) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa. Esto es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”

De lo anterior se infiere, que nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no sólo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser, no ha lugar.

A tal efecto, se observa de las actas cursantes en el expediente que a los fines dejar evidenciado el hecho constitutivo de su derecho, la parte actora, ciudadanos Margarita Osorio Gutiérrez y Jorge Gurache Sánchez, consignaron una serie de documentales dentro de las que se encuentra el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento reclaman y que riela a los folios 5 al 9 (pieza Nro. I), cuya valoración fue emitida con anterioridad, de lo que se constata la disposición de las partes de llevar a cabo la compra y venta del inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 12-A, situado en el piso décimo segundo del edificio denominado “Mercedes”, ubicado entre las esquinas de Pilita a Glorieta, Jurisdicción de la parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, se observa que las partes fijaron de manera precisa y lacónica el monto de la venta y las formas de pago, indicando además las obligaciones de ambas partes, que conforme a la cláusula quinta, le corresponde a los compradores además del pago en las condiciones fijadas, la protocolización del documento definitivo, mientras que los vendedores debían presentar las respectivas solvencias vigentes para la firma correspondiente. En ese sentido, los demandantes solicitan la nulidad de la referida cláusula, pues a su decir, la misma va en contravención a lo establecido por las normas.

Ahora bien, lo primero que debemos destacar conforme a todo lo establecido con anterioridad, es que para que sea finiquitada debidamente una compraventa, las partes negociantes tienen la carga de cumplir con sus obligaciones en las formas por ellas mismas fijadas, pero la parte que resulte afectada por el incumplimiento de la otra está facultada por la ley a acudir por ante los órganos judiciales, bien para exigir la ejecución del mismo o resolución de la transacción. Asimismo, se debe precisar que en materia contractual, la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes, siendo posible que se pueda establecer que las trasmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (artículo 1.161 C.C), sino que la trasmisión de propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo (Vid. Doctrina General del Contrato, pág. 20 y 21, 4ta Edición, autor José Melich-Orsini).

En el caso bajo estudio, se puede evidenciar que en las obligaciones pactadas (cláusula quinta) ciertamente hay un error material que no implica la nulidad de la cláusula, debiéndose entender que la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, mediante la protocolización por ante el Registrador Inmobiliario, compete al vendedor, al igual que entregar las solvencias respectivas requeridas para dicho acto, por cuanto son quienes ostentan el título de propiedad del inmueble objeto del venta, lo cual debía realizarse una vez los compradores pagaran la totalidad del monto convenido con base a la mencionada cláusula, y que de acuerdo a los vouchers de depósitos consignados por los optantes compradores y demandantes, que rielan a los folios 24 al 88 de la pieza Nro. I de las actas, ya valorados, fue pagada la totalidad de lo adeudado, al efectuar la última cancelación por la cantidad, para entonces, de seis mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 6.250,00), que conforme al contrato de opción de compraventa, representan el monto establecido como garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones adquiridas, pero que serían imputables al precio de venta al concluir la negociación, faltando entonces el otorgamiento del documento de propiedad, ya que no se fijó plazo para ello, simplemente la realización de los pagos convenidos. De manera que, al no ser efectuado dicho otorgamiento permite a este Juzgado Superior afirmar el efectivo incumplimiento de la obligación adquirida por parte de los ciudadanos María Lucía Perna de Lepore y Vincenzo Lepore Perna, vendedores, quienes no habiendo presentado probanza alguna que justificara o excusara dicho incumplimiento, es lo que da pie para que quien aquí juzga afirme la procedencia de la pretensión deducida. Así se decide.

En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, resulta forzoso para este ad quem declarar que el recurso de apelación ejercicio por la defensora ad-litem de la parte demandada contra la sentencia emitida por el por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12 de noviembre de 2018, no puede prosperar en derecho, debiendo declararse con lugar la demanda impetrada por los ciudadanos Margarita Osorio Gutiérrez y Jorge Gurache Sánchez, quedando confirmada de esta forma la decisión recurrida y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de enero de 2019, por la abogada INES JACQUELINE MARTÍN MARTELL, en su carácter de defensora ad-litem de la parte demandada, ciudadanos MARÍA LUCÍA PERNA DE LEPORE Y VINCENZO LEPORE PERNA, contra la decisión proferida en fecha 12 de noviembre de 2018, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa impetrada por los ciudadanos MARGARITA OSORIO GUTIÉRREZ Y JORGE GURACHE SÁNCHEZ, contra los ciudadanos MARÍA LUCÍA PERNA DE LEPORE Y VINCENZO LEPORE PERNA, ut supra identificados. En consecuencia, se ordena a la parte demanda cumplir con lo previsto en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, a través del otorgamiento del documento definitivo de compraventa o el documento de propiedad correspondiente al bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el con el Nro. 12-A, situado en el piso décimo segundo del edificio “Mercedes”, ubicado entre las esquinas de Pilita a Glorieta, Jurisdicción de la parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital. Con una superficie aproximada de ochenta y tres metros cuadrados con treinta y decímetros cuadrados (83,32 mts2); y consta de: un (1) recibo comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, cocina empotrada con nevera incluida, lavadero, tres (3) closets, un (1) balcón con toldo y ventana panorámicas, el cual se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Fachada lateral norte del edificio; SUR: Apartamento Nro. 12-D, escaleras y pasillo de circulación de la planta; ESTE: Fachada principal Este del Edificio, y; OESTE: Apartamento Nro. 12-B y escaleras; de exclusiva propiedad de los vendedores, según consta en la declaración sucesoral de fecha 16 de febrero de 1994, expediente Nro. 940472, siendo protocolizado el documento de propiedad por ante la entonces Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, en fecha 30 de agosto de 1973, de bajo el Nro. 47, folio 265, Tomo 15, Protocolo primero (1ero).

TERCERO: En caso que la parte demandada no de cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme, ésta servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. Caracas, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil diecinueve (2019).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JÍMENEZ
LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma fecha siendo las once y cincuenta minutos de la mañana (11:50 a.m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de nueve (9) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO

Nº Exp AP71-R-2019-000042
AMJ/SRR/RR-