TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
INVERSIONES LUGIO C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil del Distrito Capital y Estado Miranda el 14 de noviembre de 1975, anotada bajo el N° 74, Tomo 66-A, representada por el Administrador General, ciudadano MAURICIO ALOISIO PORCO, titular de la cédula de identidad Nº V-4.563.854. APODERADOS JUDICIALES: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PÉDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 145.905 y 128.661 en su orden.

PARTE DEMANDADA
DECORACIONES SCHMIDT C.A., empresa de comercio de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 29 de agosto de 1996, bajo el Nº 47, Tomo 237-A Pro, representada por el Director Suplente, ciudadano JOHN RAYMOND DREW-BEAR KLEKER, titular de la cédula de identidad Nº V-5.306.120. APODERADOS JUDICIALES: ENRIQUE GUILLÉN NIÑO, JOSÉ ANTONIO OLIVO DURÁN, CARMEN ALICIA EPALZA GELVIZ, KAREN ALEJANDRA AZUAJE MARTÍNEZ y CRISTINA XAVIERA LLINÁS AVELLANEDA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 59.631, 59.095, 118.032, 122.952 y 258.073 respectivamente.

MOTIVO
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

Objeto de la pretensión: inmueble constituido por los locales comerciales A, B, C y D, de la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

I
ACTUACIONES EN ALZADA

Se recibió la presente causa el 01 de febrero de 2019 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 16/01/2019 por el abogado DOMINGO MEDINA PERALTA, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionante, contra el fallo dictado el 11 de enero del 2019 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: i) Sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., en contra de la empresa de comercio DECORACIONESSCHMIDT C.A., y ii) Condenó en costas a la parte actora.
El 11-02-2019 se le dio entrada en el Libro de Causas llevado por este Juzgado, el 14 del mismo mes y año, el Juez titular de este Despacho se abocó al conocimiento y revisión de la causa de marras.
El 18-02-2019 este Órgano Jurisdiccional declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, ordenando a trámite el recurso, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la mencionada data para la verificación del acto de informes.

El 12-04-2019 (folios 02 al 11), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes en siete folios útiles, acompañado de un anexo contentivo de original sustitución de poder, que acredita la representación que ejerce la abogada CRISTINA XAVIERA LLINÁS AVELLANEDA.
En la misma fecha (12-04-2019) compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de informes en dieciocho folios útiles, sin anexos.
Encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar el fallo respectivo, esta Alzada lo hace con base en las siguientes consideraciones.
II
ANTECEDENTES

El presente proceso se inició por demanda de desalojo de los locales identificados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, ubicados en la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la Calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., en contra de la empresa de comercio DECORACIONES SCHMIDT C.A., ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, siendo admitida el 29 de junio de 2015 de conformidad con lo previsto en los artículos 341 y 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada (folio 29, pieza I).

A los folios 36 al 104 de la pieza I, cursan actuaciones relacionadas con la citación de la accionada, así como la designación de la defensora judicial de la demandada.

En fecha 22-02-2016 compareció la abogada CARMEN EPALZA, en su condición de co-apoderada de la parte demandada, quien consignó instrumento poder que acredita su representación y se dio por notificada en nombre de su poderdante (folios 105 al 110, pieza I).

El 15 de marzo de 2016, la representación judicial de la accionada dio contestación a la demanda, consignando: ANEXO Nº 1 (folios 128 al 131, pieza I) instrumento poder conferido por DECORACIONES SCHMIDT C.A. a los abogados ENRIQUE GUILLÉN NIÑO, JOSÉ ANTONIO OLIVO DURÁN, CARMEN ALICIA EPALZA GELVIZ, KAREN ALEJANDRA AZUAJE MARTÍNEZ y CRISTINA XAVIERA LLINÁS AVELLANEDA; ANEXO Nº 2: (folios 132 al 175, pieza I) contentivo de comprobantes de ingreso de consignaciones en el expediente Nº 2014-0374 desde el 17-03-2015 hasta el 31-01-2016; ANEXO Nº 3: Inspección Judicial efectuada en fecha 19 de octubre de 2015 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 176 al 194, pieza I).

Auto del 30 de marzo de 2016 mediante el cual el juzgado de la causa acordó el desglose del escrito presentado el 28-03-2016 por la representación judicial de la actora a los fines de ser agregado al Cuaderno de Medidas del presente expediente (folio 196, pieza I).

Mediante providencia del 31 de marzo de 2016, el A-quo fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar (folio 197, pieza I).

Por diligencia del 07-04-2016 la representación judicial de la accionada recusó al doctor JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL, juez del juzgado de la causa, la cual fue declarada sin lugar por fallo dictado el 28 de junio de 2016 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial (folios 199 y 200, y 362 al 379, pieza I).

En fecha 18-10-2016 la representación judicial de la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, petición ratificada por esa representación el 27-10-2016, y proveída por el juzgado A-quo por auto del 14 de noviembre de 2016, fijándose para ello el quinto (5º) día siguiente a la última de las notificaciones que se hiciera de las partes (folios 385, 388 y 389, pieza I).

Vista la designación de un nuevo Juez en fecha 22-10-2017 y cumplidos los lapsos correspondientes, por providencia del 12 de marzo de 2018 el juzgado de cognición fijó el quinto (5º) día siguiente a esa data, a las diez de la mañana para que tuviera lugar la audiencia preliminar, la cual se llevó a cabo en fecha 20 de marzo de 2018 (folios 413 al 415, pieza I).

Por resolución del 23 de marzo de 2018, el juzgado de conocimiento fijó los hechos controvertidos estableciendo que la parte actora debería demostrar la existencia de la obligación arrendaticia, y la parte accionada debería desvirtuar la referida obligación según lo alegado en el escrito de contestación a la demanda. De conformidad con el artículo 868 del Texto Adjetivo, se fijó lapso probatorio por cinco (5) días (folios 427 al 432, pieza I).

En la oportunidad probatoria (folios 434 al 441, pieza I) la representación judicial de la parte accionante, en el Capítulo II: Reprodujo el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble propiedad de su representada; Ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento privado consignado con el libelo marcado “C”, señalando que la prórroga legal finalizó el 01-02-2017; hizo valer las copias certificadas del expediente Nº 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control e Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), acompañadas con el libelo marcadas “D”. En el Capítulo II: Promovió el valor probatorio que se desprende del boletín informativo del 13 de febrero de 2015 publicado por el Banco Central de Venezuela correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, acompañado con el libelo marcado “E”. En el Capítulo III: promovió prueba de informes a ser requerida a la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para que informara sobre la fecha de inicio de sus actividades y si fue creado para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento mensuales en las relaciones arrendaticia que fueran de objeto comercial.

Vista la designación de la doctora ARLENE PADILLA como juez del juzgado de la causa en fecha 22-05-2018, por auto de la misma data ese juzgado se pronunció admitiendo las pruebas de la representación judicial de la actora y acordó librar oficio a la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), instando a la demandante a consignar copias certificadas para librar el oficio correspondiente (folios 442 al 445, pieza I).

Mediante providencia del 30 de julio del 2018, el A-quo, se pronunció admitiendo las pruebas documentales y la prueba de informes promovida por la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, instó a la promovente a consignar los fotostatos para la prueba de informes requerida. Visto asimismo que la representación judicial de la actora consignó los fotostatos requeridos, ordenó oficiar a la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). En la misma fecha se libraron los oficios respectivos (folios 461 al 464).

Por auto del 05-10-2018 el A-quo dejó constancia de la preclusión del lapso de evacuación de pruebas sin que se hubiese recibido la prueba de informes solicitada por la demandada, por lo cual estableció que una vez constase en autos las resultas de la prueba de informes requerida por la demandada, fijaría oportunidad para la audiencia oral (folio 475, pieza I).

Verificado el lapso de pruebas, por providencia del 25-10-2018, el juzgado de la causa fijó el 30º día de Despacho siguiente a esa fecha, para la celebración de la audiencia oral según el artículo 869 del Texto Adjetivo (folio 478, pieza I).

El debate oral tuvo lugar el 12 de noviembre de 2018, se dejó constancia de la presencia de ambas partes, en la misma oportunidad ese Despacho declaró: Primero.- Sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A. en contra de la empresa de comercio DECORACIONES SCHMIDT C.A.; Segundo.- Condenó en costas a la parte accionante según el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; Tercero.- Estableció diez (10) de despacho siguientes a esa fecha para la publicación del fallo in extenso, el cual fue publicado el 11 de enero de 2019 (folios 486 al 509, pieza I).

Contra dicha resolución en fecha 16-01-2019 ejerció apelación la representación judicial de la parte accionante, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por auto del 22 de ese mismo mes y año (folios 511 y 512, pieza I).
III
MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia del 11 de enero del 2019 dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado recurso.
El presente proceso se inició por demanda de desalojo, basado en los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y el incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones que le impone la Ley y el contrato), incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., en contra de la empresa de comercio DECORACIONES SCHMIDT C.A., admitida el 05 de junio de 2015, alusiva al local comercial identificado ab initio.
En dicho proceso el tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda e impuso en costas a la accionante según el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo en la motiva lo siguiente:
“…Así las cosas, éste tribunal, efectuadas las necesarias observaciones respecto de la teoría aducida por la demandada, corresponde ahora determinar si el hecho de que la autoridad administrativa (Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) haya indicado a la demandada con posterioridad a la celebración del contrato accionado, que sólo recibía el canon de arrendamiento vigente en el contrato o el que apareciera en los últimos tres recibos de pago, resulta concurrente para la procedencia de una “causa extraña no imputable” siendo conteste la doctrina en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual. Así del acervo probatorio, se evidencia que la parte demandada a los fines de probar las causas de su incumplimiento, promovió inspección extrajudicial la cual fue valorada en capitulo anterior a este fallo, en cuyo contenido cursa recibo en el cual se describen los requisitos exigidos por la mencionada Oficina a los fines de la apertura del procedimiento de consignaciones, dentro de los cuales destacan: el último contrato de arrendamiento; o los tres (3) últimos recibos de pago; así como la mención de que sólo se recibe el canon de arrendamiento; por otro lado, y concatenando dicha inspección con la prueba de informes requerida a la precitada oficina administrativa en la que informa a este juzgado, que entre los meses de febrero y marzo de 2015, de los ciento (110) expedientes que tramitó para ese periodo, en ninguno recibió el aumento por ajuste del INPC, sólo recibió el canon de arrendamiento, por instrucciones de la comisión judicial; en tal sentido, debe concluir esta juzgadora que el incumplimiento de la arrendataria demandada se debió a una circunstancia extraña que no le es imputable, puesto, que al momento de tener que realizar el ajuste del canon de arrendamiento, es decir, para el mes de febrero de 2015, no le fue posible; y aun cuando no ha sido mencionado por la parte demandada, evidentemente este argumento de defensa no es otro que la causa extraña no imputable por Hecho del Príncipe, que comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas emanadas del Estado por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación (Doctrina Eloy Maduro Luyando, Derecho Civil III, Tomo I); de manera que para el momento en que la arrendataria le correspondía cumplir con su obligación de ajustar el canon de arrendamiento se encontró impedida por las normas implementadas por el órgano correspondiente; es por ello, que a juicio de quien suscribe debido a tal hecho se vio impedida de cumplir con su obligación, de manera que las razones de su incumplimiento encuadran en los requisitos que según la doctrina y la jurisprudencia exige la teoría de la imprevisión, como consecuencia de un hecho no atribuible a la parte demandada, lo cual trajo como forzosa consecuencia el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria de realizar el ajuste del canon de arrendamiento anual conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, debido a un hecho no imputable o desvinculante de su voluntad, y ASÍ SE DECIDE.-
Resulta necesario advertir en este mismo fallo, que aún y cuando la propia Oficina Administrativa de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) permitió posteriormente en el mes de septiembre de 2015, a la arrendataria consignar el ajuste anual del INPC, resulta evidente, que para la fecha de los meses reclamados por la actora como son febrero, marzo y abril de 2015, existía una prohibición debido a que como ella misma lo señaló en la prueba de informes se debía a instrucciones emanadas de la Comisión Judicial.
Ahora bien, determinado como ha sido que estamos en presencia de un hecho imprevisible que exime del cumplimiento de la obligación a la parte accionada, se observa que conjuntamente con la acción de desalojo la actora solicitó la indemnización por daños y perjuicios, regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En éste mismo orden de ideas, es de la opinión de ésta Juzgadora, que estando demostrado en los autos que el incumplimiento del contrato se ha producido por un hecho extraño a la voluntad de los litigantes, tal como ha sido indicado previamente, la acción de desalojo así como los daños y perjuicios propuestas no deben prosperar en Derecho, y ASÍ SE DECIDE”.

Contra la referida sentencia recurrió el abogado DOMINGO MEDINA PERALTA, en representación de la parte accionante (16-01-2019), siendo oído el recurso en ambos efectos.
En el acto de informes, la representación judicial de la parte accionada, alegó lo siguiente:
• Que el incumplimiento que aduce la parte actora se debió a una causa extraña no imputable “al haber mediado una fuerza externa desvinculada, operando así la teoría de la imprevisión, produciendo para esta representación un eximente de responsabilidad contractual, y así lo deja por sentado la juzgadora al sentenciar”;

• Que del contenido de la inspección judicial promovida a la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), se detallaron los requisitos exigidos por esa Oficina a los fines de la apertura del procedimiento de consignaciones, dejando por sentado que —solo se recibe el canon de los últimos recibos sin ajuste al canon—;

• Que de la prueba de informes requerida a esa Oficina “se demostró que entre los meses de febrero y marzo de 2015, de los ciento diez (110) expedientes que tramitó para ese período, en ninguno se recibió el aumento por ajuste del Impuesto Nacional de Precio al Consumidor (INPC)”;

• Que los meses reclamados en el escrito de demanda correspondientes a febrero, marzo y abril del año 2015, se enmarcaron dentro de un período de incertidumbre jurídica, toda vez que el Tribunal Supremo de Justicia creó el 22 de mayo de 2013 una oficina administrativa para recibir los arrendamientos de inmuebles para uso comercial, y el 23-05-2014 dictó un Decreto con Rango y Fuerza de Ley para la Regularización de Arrendamientos de Uso Comercial, para los inquilinos en materia comercial;

• Por lo expuesto, solicitó se declare sin lugar la apelación.

Por su parte, la representación judicial de la actora (recurrente), adujo lo siguiente:
• Que la representación judicial de la demandada consignó junto con la contestación a la demanda, marcado como ANEXO Nº 2, los recibos de las consignaciones realizadas en la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), para pagar los cánones de arrendamiento mensual a partir del mes de febrero de 2015, hasta el mes de enero de 2016, “y no efectuó el pago del canon de arrendamiento mensual con ajuste anual correspondiente en las 3 oportunidades señaladas por esta representación judicial, lo cual constituye la falta de pago demandada, al haber consignado un monto inferior al que le correspondía realizar y peor aún, en el folio 152, que consignó tardíamente en fecha 2 de septiembre de 2015, el ajuste correspondiente a los meses de febrero a julio de 2015”;

• Que la accionada consignó junto con el escrito de contestación, marcada ANEXO Nº 3, inspección judicial realizada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que “pretendió atenuar la falta de pago” que se le demanda, toda vez que —consta en autos— que DECORACIONES SCHMIDT C.A. había realizado 4 consignaciones del canon de arrendamiento mensual, antes de que incurriera en la falta de pago demandada, debido a que hizo la apertura del expediente el 20 de noviembre de 2014, consignando el canon mensual correspondiente al mes de octubre de 2014;

• Que en la fase de promoción de pruebas “ésta representación judicial” consignó un boletín informativo emitido por el Banco Central de Venezuela el 13 de febrero de 2015, acompañado marcado “E”;

• Que de la prueba de informes requerida a la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) “folios 475 y 483) ese ente informó que inició sus actividades el 05 de agosto de 2013 y que según la Resolución Nº 2013-011 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de mayo de 2013, tenía la competencia de recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales comerciales;

• Que la información de la Oficina de Control de Consignación de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), se refiere única y exclusivamente a procedimientos abiertos durante los meses de febrero y marzo de 2015, que dicho período señalado no coincide con apertura del expediente Nº 2014-0374, abierto en fecha 20 de noviembre de 2014, a los fines de consignar el mes de octubre de 2014;

• Que el juzgado de la causa incurrió en el vicio de incongruencia positiva, al fundamentar su decisión en un supuesto hecho “causa extraña no imputable por hecho del príncipe” que no fue opuesto por la parte demandada;

• Que dicho calificativo no formó parte de las defensas alegadas por DECORACIONES SCHMIDT C.A. en ninguna de las etapas del juicio de desalojo, reconocido por el A-quo en su decisión, línea 10 del folio 518;

• Que el juzgado de la causa erró en la valoración de las pruebas contenidas en el expediente y al haber opuesto en su fallo defensas que sólo le son atribuibles a las partes, obviando la digitalización de las consignaciones contenidas en el expediente Nº 2014-0374, al cual se le dio apertura el 20 de noviembre de 2014;

• Que el supuesto de hecho del príncipe alegado por el Tribunal A-quo, se fundamentó sobre un inexistente impedimento durante la apertura del expediente de consignación Mº 2014-0374;

• Por lo expuesto, solicitó se declare con lugar la apelación interpuesta y se revoque en todas sus partes la decisión proferida por el Tribunal A-quo.

Para decidir este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO. Del contenido del libelo presentado por la representación judicial de la demandante, se desprende que la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de desalojo, basada en la causal de impago de dos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2015, a razón de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 50.694,37) mensuales totalizando CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs. 152.083,11) y por incumplimiento por parte del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones que le impone la Ley y el contrato la cual fue interpuesta de conformidad con los literales “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., en contra de la empresa de comercio DECORACIONES SCHMIDT C.A., admitida el 05 de junio del 2015.
Como hechos relevantes, contenidos en el libelo, la accionante adujo lo siguiente:
 Que su poderdante es propietaria de la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda;

 Que a partir del primero (1) de febrero de 2012, entró en vigor el último contrato de arrendamiento privado suscrito entre su representada y la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A. Que según la cláusula primera del citado contrato de arrendamiento, se estableció que la relación arrendaticia tiene por objeto los locales A, B, C y D, mientras que la cláusula segunda, se fijó que se destinaría el inmueble objeto de la demanda, única y exclusivamente al comercio. Que en la cláusula cuarta, se acordó que la duración del contrato sería de dos (2) años, contados a partir del primero (1) de febrero de 2012, pudiendo prorrogarse sólo si se firmase otro contrato de arrendamiento, lo cual no ocurrió, por lo que el mismo finalizó en fecha primero (1) de febrero de 2014. Que la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., comenzó a disfrutar del segundo (2) año de los tres (3) años prórroga legal que le correspondían, por tratarse de una relación arrendaticia con una duración superior a los diez (10) años conforme a lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;

 Que en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, se estableció: 1) Que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 27.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas. 2) Que a partir del segundo año de duración del contrato de arrendamiento, y los siguientes, es decir, los años de prórroga legal que hiciere uso la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., deberían ajustarse anualmente de acuerdo al índice de inflación fijado por el Banco Central de Venezuela. Que la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT, C.A., cumplió con su obligación de ajustar el canon de arrendamiento mensual, según lo acordado en el contrato de arrendamiento, hasta el primer año de prórroga legal, cuando comenzó a pagar la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00). Que sin embargo, habiendo iniciado el segundo año de prorroga legal, en fecha primero (1) de febrero de 2015, la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., no realizó ningún ajuste en el canon de arrendamiento mensual, lo cual se constata de la copia certificada del expediente N° 2014-0374, nomenclatura de la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); que en virtud de lo anterior la arrendataria incumplió con el contrato de arrendamiento, al no haber realizado el ajuste acordado, a partir de la fecha primero (1) de febrero de 2015. Que dicho ajuste debió realizarse conforme al tope máximo porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior publicado por el Banco Central de Venezuela. Que ante la falta de publicación de dichas estadísticas, por parte del Banco Central de Venezuela, en el mes de enero de 2015, la arrendataria debió haber realizado el ajuste contractualmente acordado, con las estadísticas disponibles al primero (1) de febrero de 2015, es decir, aumentando el canon de arrendamiento mensual en base al porcentaje publicado de los meses de febrero de 2014, a diciembre de 2014, los cuales suman 39.7%. Que conforme a esto debió, a partir de la fecha primero (1) de febrero de 2015, fecha en que comenzó el segundo año de prórroga legal, haber comenzado a pagar la cantidad de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 50.694,37) hasta que el Banco Central de Venezuela hubiera publicado las estadísticas de los meses faltantes, es decir, del mes de enero de 2015, fecha en la cual entraría en vigor el ajuste definitivo en el canon de arrendamiento mensual, durante el segundo año de prórroga legal;

 Que según lo narrado la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, debido a que los montos consignados por dichos meses, fueron inferiores a la cantidad que debía consignar en cada oportunidad. Que dichos cánones de arrendamiento suman la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11);

 Como fundamento de derecho invocaron lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.291 del Código Civil, y, 26, 33 y 40, literales “a” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;

 Como consecuencia del incumplimiento por parte de la arrendataria a su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, demandaron por desalojo, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenada por el A-quo: Primero.- Al desalojo de los locales A, B, C y D de la Quinta Maga, la cual se distingue con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. Segundo.- A pagar consecuencialmente por daños y perjuicios patrimoniales, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11), equivalentes a los meses de alquiler reclamados insolventes. Tercero.- Al pago de las costas y costos del proceso. Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270,1.291 del Código Civil; 26, 33 y 40 numerales a e i de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial;

 La demanda fue estimada en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11), equivalentes a (1013.89 UT).

SEGUNDO.- En el acto de la litis contestatio (verificado el 15-03-2016), la representación judicial de la parte accionada expresó lo siguiente:

• Que aceptan expresamente que las partes se encuentran vinculadas por una relación locativa de más de diez (10) años, sobre los locales comerciales A, B, C y D, de la Quinta Maga, distinguida con el N° 73-B, situada en la calle Madrid, en la Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, en cuyo último contrato se fijó un plazo de dos (2) años a partir del primero (1) de febrero de 2012, hasta el primero (1) de febrero de 2014, con un canon inicial de VEINTISIETE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 27.000,00);

• Que rechazan, niegan y contradicen la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, con respecto al supuesto estado de insolvencia de la parte accionada en relación a los meses de febrero, marzo y abril de 2015, a razón de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 50.694,37) para un total de CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHENTA Y TRES BOLÍVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 152.083,11);

• Que una vez suscrito el último contrato de arrendamiento en fecha primero (1) de febrero de 2012, entre INVERSIONES LUGIO C.A., y su representada DECORACIONES SCHMIDT C.A., se acordó en la cláusula cuarta la duración de dos (2) años, y al vencerse el mismo sin haberse renovado, se daba inicio a la prórroga legal, de un lapso de tres (03) años;

• Que una vez vencido el referido contrato no pudo llegarse a acuerdo alguno para su renovación, motivo por el cual comenzó a transcurrir la prórroga legal previamente establecida, sin dejar de cumplir su representada con sus obligaciones contractuales y procedió el primer año de prórroga legal a hacer el ajuste por inflación, según el Índice Nacional de Precios al Consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela;

• Que cuando la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A., se negó a recibir el canon de arrendamiento, se inició un procedimiento administrativo para la consignación de los alquileres Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en aras de dar estricto cumplimiento a su deber como arrendataria en el cumplimiento del pago de las cuotas de canon de arrendamiento a favor de la demandante, para evitar un estado de insolvencia;

• Que rechaza, niega y contradice que su representada haya incurrido en insolvencia desde el primero (1) de febrero de 2015, hasta el mes de abril de 2015, ya que siempre ha mantenido la buena fe de cumplir con todos sus pagos y ajustes;

• Que al momento de acudir su representada a la OCAAI fue conminada a depositar exclusivamente el monto del canon de arrendamiento que figura en el contrato que se exige para abrir el expediente de control de consignaciones, es decir, el monto correspondiente al primer año de prórroga legal, ya que de lo contrario, la oficina administrativa no daría curso a la apertura del expediente de consignaciones arrendaticias;

• Que hubo una situación de incertidumbre jurídica con respecto a la posición de los inquilinos de locales comerciales a raíz de la publicación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que conectó según su artículo 5 la competencia en materia de arrendamientos comerciales con el Ministerio de Comercio y la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE);

• Que de igual forma esta Ley contempla expresamente la posibilidad para el arrendatario de consignar los cánones de arrendamiento que el arrendador se niegue a recibir, pero que para ello sólo ordena que el ministerio competente debe crear una cuenta para tales fines;

• Que mediante Resolución N° 2013-0011 de fecha de 22 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo de Justicia incorporó a la sede del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) que conforme a esta resolución dicha oficina queda en cabeza del poder judicial y no del Ministerio de Comercio (poder Ejecutivo);

• Que a tan sólo un año posterior a la Resolución al crearse la Ley se arrebata la competencia al Poder Judicial y se le confiere al Poder Ejecutivo, lo que creó un estado de incertidumbre jurídica en los arrendatarios de locales comerciales, ya que no encontraban un mecanismo idóneo para cumplir con las obligaciones contractuales que se desprendían de sus contratos de arrendamiento, cuando el arrendador se negaba a recibir el pago;

• Que tanto su representada como la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), no conocían a ciencia cierta qué tratamiento darle a esta evidente contradicción;

• Que la demandante reclama la insolvencia de su representada por lo que respecta a los meses de febrero a abril de 2015, los cuales debió pagar, a decir de la accionante, una vez actualizada, de conformidad con lo establecido en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), para llevar el canon aceptado por ambas partes para el primer año de prórroga legal de la cantidad de Bs. 36.288,00 hasta la cantidad de Bs. 50.694.37;

• Que su representada acudió en fecha 2 de septiembre de 2015, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) y consignó la diferencia en el ajuste por INPC para los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2015, a razón de Bs. 24.822,71, lo que arroja un total mensual que ha venido pagando desde el 2 de septiembre de 2015, a razón de Bs. 61.110,71, que en consecuencia los meses reclamados en el escrito libelar se encuentran consignados por un monto superior a lo establecido por la demandante;

• Que por lo expuesto solicitan se declare sin lugar la demanda.

TERCERO.- Durante el juicio el proceso adquirió de las partes las pruebas que a continuación se mencionan y se analizan:
De la Actora

1.- Original de instrumento poder otorgado por el ciudadano MAURICIO ALOISIO PORCO, en su carácter de Administrador General de la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO, C.A., parte demandante a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, MAYERLIN MATHEUS y DOMINGO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.170,119.019, 131.293, 122.774,145.905 y 128.661, respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 116, Tomo 75-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria (folios 9 al 11, Pieza I), el cual se valora procesalmente y acredita la representación que ejercen los mencionados abogados;
2.- Copia simple de documento relativo al inmueble objeto de la presente controversia, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el N° 37, Tomo 40, Tercer Trimestre de fecha 28 de septiembre de 1976 (folios 12 al 15, Pieza I) el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la propiedad de dicho inmueble, cuyo dueño es el ciudadano MAURICIO ALOISIO PORCO, representante de la parte aquí actora;
3.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A., como arrendadora y la sociedad mercantil sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A. (folios 16 al 18, Pieza I), que al no haber sido impugnado, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación contractual existente entre los sujetos procesales;
4.- Copia certificada de actuaciones cursantes en el expediente N° 2014-0374, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), folios 19 al 26 (Pieza I), que se aprecian según el artículo 1.384 del Código Civil, y permite constatar que las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A. a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, que alude a los cánones de octubre de 2014 hasta marzo de 2015 (y que no incluye la pensión de abril de 2015), cada una por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 36.288,00) mensuales, corresponden a un monto inferior al aquí demandado (de Bs. 50.694,37 mensuales con su ajuste)
Dicho medio, adminiculado a los instrumentos producidos por la propia parte demandada a los folios 132 al 154 (Pieza I) referidos al expediente Nº 2014-0374 de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), acredita que las pensiones locativas demandadas, correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2015 no fueron abonadas —por vía de consignación— en la forma pactada en el contrato (Cláusula Tercera) con vigencia desde el 1º de febrero de 2012, o sea, con su ajuste por inflación (a partir del segundo año), por mensualidades vencidas. En efecto, del documento cursante a los folios 152 al 154 (Pieza I) que produjo la accionada, se constata que ésta en fecha 02 de septiembre de 2015 fue cuando consignó Bs. 148.936,23 por ajuste de canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre febrero de 2015 a julio de 2015, lo que denota la extemporaneidad en el cumplimiento del pago de las pensiones locativas (de febrero, marzo y abril de 2015), que debieron ser saldadas por mensualidades vencidas de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, pretendidas por la actora a razón de Bs. 50.694,37 mensuales y estimadas por la demandada en un monto superior (Bs. 61.110,71) como se expresa en el acto de la litis contestatio.
Asimismo, con dichos instrumentos queda destruida la alegación de la parte demandada, cuando afirma que solo se le permitió consignar el monto del canon de arrendamiento que figura en el contrato, ya que los documentos aquí analizados demuestran que pudo consignar un monto mayor al establecido en el contrato (de Bs. 27.000 mensuales, cláusula tercera), ya que el expediente de consignaciones fue aperturado en el año 2014 (Exp. Nº 2014-0374) y en el mismo se abonó como canon Bs. 36.288 durante 2015 y posteriormente un monto global por concepto de ajuste inflacionario el 02 de septiembre de 2015, lo que contradice la afirmación primigenia de la accionada.

5.- Copia simple de boletín informativo de fecha 13 de febrero de 2015, contentivo de los datos de la inflación publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV) correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014 (folios 438 al 441, pieza I) promovido en el lapso probatorio para acreditar el monto del ajuste inflacionario —que en criterio de la actora— conocía la demandada. Dicho instrumento se desestima conforme a la prohibición expresa que prevé el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido aportada al proceso en su oportunidad legal (con el libelo). Sin embargo, el ajuste del canon por inflación es un hecho aceptado por las partes, fijado por la actora sobre la base de Bs. 50.694,37 mensuales (canon y su ajuste) y estimado por la demandada en Bs. 61.110,71, prevaleciendo para este órgano jurisdiccional el primero de los montos (Bs. 50.694,71) monto de la pensión locativa por tratarse de la suma mensual pretendida en el libelo y resultar más favorable a la inquilina.
6.- Prueba de informes (folio 437, pieza I) a los fines de que el A-quo solicitara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) información sobre la fecha en que inició sus actividades y si fue creada para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento mensual en las relaciones arrendaticias que fueran de objeto comercial. La misma se requirió por oficio N° 420-2018 de fecha 17 de septiembre de 2018, constando a los autos (folios 483 y 484, pieza I) del expediente comunicación N° O.C.C.A.I-00011, de fecha 2 de octubre de 2018, emanada de la precitada Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) dando respuesta en la cual participa al juzgado de la causa que inició la recepción de los recibos de consignación de canon de arrendamiento de Locales Comerciales, en fecha 5 de agosto de 2013. Esta prueba se valora al haber sido rendida en la forma en que se peticionó y conforme a lo informado por la precitada oficina requerida el momento en que inició la recepción de las consignaciones de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a locales comerciales en la mencionada data.

De la Demandada

A.- Instrumento poder otorgado por el ciudadano JHON RAYMOND DREW-BEAR KLEKLER, en su carácter de Director Suplente de la sociedad mercantil DECORACIONES SCHMIDT C.A., parte demandada en la causa, a los abogados ENRIQUE GUILLEN NIÑO, JOSE ANTONIO OLIVO DURÁN, CARMEN ALICIA EPALZA GELVIZ, KAREN AZUAJE MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 59.631, 59.095, 118.032, y 122.952, respectivamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Distrito Capital, anotado bajo el N° 12, Tomo 28, folios 61 al 66 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (folios 130 y 131, pieza I), y sustitución de poder de fecha 04-04-2018, anotado bajo el N° 26, Tomo 109, folios 130 al 134, de los libros de autenticaciones llevados por ante la precitada Notaría, en el que la abogada CARMEN ALICIA EPALZA sustituye poder que le fuera otorgado, en la abogada en ejercicio CRISTINA LLINÁS AVELLANEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 258.073 (folios 10 y 11, pieza II), dichos instrumentos se valoran procesalmente y acreditan la representación que ejercen los mencionados letrados;

B.- Copias certificadas de actuaciones cursantes en el expediente N° 2014-0374, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) (folios 132 al 151, pieza I). Dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria y se aprecia conforme al artículo 1384 del Código Civil, derivándose las consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A. a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, alusivas a las mensualidades de los meses comprendidos desde febrero de 2015 a julio de 2015, por un monto de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO SIN CENTIMOS (Bs. 36.288,00) mensuales, quedando acreditado que el abono efectuado por la arrendataria es inferior al monto del canon mensual ajustado demandado en el libelo (de Bs. 50.694,37).

Las mencionadas copias, se adminiculan a la copia certificada de actuaciones del expediente N° 2014-0374, nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) (folios 152 al 154, pieza I), que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través de la cual la arrendataria en fecha 2 de septiembre de 2015 realizó una consignación por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 148.936,23) correspondiente al ajuste (realizado por ella misma) del canon de arrendamiento de los meses comprendidos desde febrero de 2015 a julio de 2015. Del examen consustanciado de ambas copias certificadas queda acreditada la insolvencia de la accionada en cuanto a los cánones de febrero, marzo y abril de 2015, los cuales debieron ser consignados con base en Bs. 50.694,37 y no por Bs 36.288, como lo realizó la parte demandada, pretendiendo luego consignar extemporáneamente el 2 de septiembre de 2015 el monto del ajuste de la pensión locativa. De igual forma, queda desvirtuada la alegación de la inquilina de que solo se le permitía consignar el monto del arriendo fijado en el contrato, en virtud de que desde el año 2014 tenía aperturado un expediente para consignaciones, donde pudo haber abonado la totalidad de los cánones que en este proceso se demandan como insolutos, como se dejó sentado en la oportunidad del análisis de la prueba identificada “4” promovida por la actora.

C.- Copia certificada de actuaciones cursantes en el expediente N° 2014-0374 nomenclatura de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) (155 al 175, pieza I), consignaciones realizadas ante dicha oficina por la arrendataria DECORACIONES SCHMIDT C.A., a favor de la arrendadora INVERSIONES LUGIO C.A, correspondientes a las mensualidades de los meses comprendidos desde agosto de 2015 a enero de 2016, por un monto de SESENTA Y UN MIL CIENTO DIEZ BOLIVARES CON SETENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 61.110,71), las cuales se desestiman por no guardar pertinencia con los cánones demandados en el libelo (febrero, marzo y abril de 2015).
D.- Original de Inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de octubre de 2015, en la sede de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) ubicada en el Edificio Centro Los Cortijos, Piso 3, del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (folios 176 al 194), a través de la cual se dejó constancia de los requisitos que solicita al OCCAI para iniciar el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento ante la referida oficina; los cuales fueron incorporados al acta: “…(SIC) COPIA DE LA CEDULA DE CONSIGNANTE/ (SIN RECORTAR). ORIGINAL Y COPIA DE PODER NOTARIADO (NO SE ACEPTAN AUTORIZACIONES). COPIA DEL ÚLTIMO CONTRATO. COPIA DE LOS ÚLTIMOS 3 RECIBOS O FACTURAS DE PAGO. COPIA DEL JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS NOTARIADO CON COPIA DE LA C.I DE LOS TESTIGOS (EN CASO QUE NO POSEA CONTRATO)… EN CASO JURIDICO MÁS LOS RECAUDOS ANTES MENCIONADOS COPIA DEL RIF DE LA EMPRESA (SIN RECORTAR) COPIA DEL REGISTRO MERCANTIL DE LA EMPRESA COPIA DE LA ULTIMA ACTA DE ASAMBLEA (VIGENTE)…(SIC)…TODAS LAS COPIAS TIENEN QUE ESTAR LEGIBLES Y EN HOJAS DE OFICIO… (NO ACEPTAMOS HOJAS RECICLADAS”.

Al respecto, esta alzada observa que, de acuerdo con la fecha de la inspección que aquí se analiza (19/10/2015), ésta fue practicada —extralitem— durante el pleno curso del presente juicio, cuya demanda había sido admitida el 05 de junio de 2015. De modo que, la mencionada inspección, debió ser ofrecida y evacuada en el decurso del proceso, por no encontrarse dentro de los supuestos de los artículos 1428 y 1429 del Código Civil, lo que posibilitaba el control del medio por la contraparte, lo que está vinculado al derecho de defensa. De ahí que, conforme a lo antes señalado, la referida inspección debe desecharse por vulnerar el principio de control de prueba.

E.- Prueba de informes a los fines de que este tribunal solicitara a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) información respecto a ¿Cuántos procedimientos iniciados entre los meses de febrero de 2015 a marzo de 2015, en materia de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, fueron abiertos por un valor indexado (INPC del BCV) de la pensión de arrendamiento, es decir, por un monto distinto a que figuraba en el contrato o en el último recibo de pago que se acompañó a la solicitud de inicio del control de consignaciones?. A los fines de su evacuación se libró oficio N° 385-2018 de fecha 7 de agosto de 2018, constando a los autos del expediente comunicación N° 013/2018, de fecha 23 de octubre de 2018, emanada de la precitada Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) informando a ese juzgado que en los meses de febrero de 2015 a marzo de 2015 en materia de arrendamientos de inmuebles para uso comercial fueron aperturados un total de ciento diez (110) expedientes, haciendo la salvedad que para la referida fecha por instrucciones giradas por la Comisión Judicial, sólo se recibía el monto del pago del canon de arrendamiento. Pero no señala la OCCAI en su informe que a la parte se le hubiese impedido o negado la consignación del pago del canon con ajuste inflacionario.

La mencionada prueba se valora, dentro del contexto limitado en que fue promovida, toda vez que acuerdo a lo peticionado por la demandada (cuántos procedimientos fueron abiertos por valor indexado?), la OCCAI respondió que 110 expedientes y que solo se recibía el monto del pago del canon. Empero, no negó la OCCAI que las pensiones locativas pudieran consignarse conjuntamente con su ajuste, máxime si la arrendataria tenía abierto un expediente de consignaciones desde el año 2014 (Exp. Nº 2014-0374), donde depositó cánones no recibidos por la arrendadora y el monto del ajuste hecho por la misma arrendataria. Tampoco hizo uso la demandada de otro medio de prueba que demostrara, verbigracia, que hubiese intentado consignar el ajuste del canon por inflación y se le hubiese denegado, lo cual sí posibilitaría acreditar el impedimento en el pago total alegado en la contestación de la demanda.

Además, a esta prueba de informes se adminiculan las copias certificadas producidas por la demandada y la actora (ya analizadas con la letra “B” y el número “4”), donde quedó evidenciado que la accionada consignó las pensiones locativas aquí pretendidas y meses después (el 2/9/2015) el monto del ajuste por ella estimado.

CUARTO. Analizados exhaustivamente los medios aportados por las partes, corresponde a este órgano jurisdiccional determinar, en forma lacónica y con base en el acervo probatorio, si la demanda aquí incoada resulta procedente, o por el contrario, si la pretensión de desalojo debe desestimarse.
En ese sentido, como bien se ha establecido con antelación, el desalojo de local comercial aquí incoado se sustenta en el impago de las pensiones locativas alusivas a los meses de febrero, marzo y abril de 2015, a razón de Bs. 50.694,37 cada una (incluido su ajuste inflacionario), totalizando 152.083,11 bolívares.
La relación locativa sobre los locales “A”, “B”, “C” y “D” de la quinta Maga (identificada ab initio), a que se contrae el contrato privado de arrendamiento determinado suscrito con vigencia a partir del 1º de febrero de 2012, no fue cuestionada por las partes durante el proceso, ni el monto del canon original (de Bs. 27.000) que luego se ajustó a Bs. 36.288.
No hubo cuestionamiento entre las partes respecto a que el canon debía ajustarse anualmente, puesto que así lo establece la Cláusula Tercera del contrato, el cual es ley entre sus signatarios conforme al artículo 1.159 del Código Civil. La diferencia entre ellas, en relación con ese punto, se produjo en lo cuantitativo, por cuanto el ajuste efectuado por actora al canon mensual fue de Bs. 50.694,37, en tanto que el ajuste realizado por la demandada lo estimó en Bs. 61.110,71 como fue expresado en el escrito de contestación de la demanda. Ahora bien, siendo el monto de Bs. 50.694,37 el pretendido en la demanda y tratándose de una cantidad inferior a la estimada por la accionada, o sea, que le favorece, este juzgado ad quem acoge el mismo (de Bs. 50.694,37 como canon) a los fines del presente proceso.
QUINTO. Como eje central de su defensa, la representación de la parte demandada, negó la insolvencia en el pago y adujo que no se le permitió consignar (en su oportunidad) el monto del ajuste inflacionario y que fue conminada a depositar solo el canon, y que hubo incertidumbre con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y sobre la base de ese hecho, el juzgado de la causa (el 11/01/2019), motus proprio, sin alegación de parte, determinó la existencia de una causa no imputable al accionado (Hecho del Príncipe), concluyendo en la improcedencia de la demanda.
Sin embargo, sin necesidad de avanzar en disquisiciones doctrinarias de ninguna especie por no ameritarlo el asunto de marras, observa esta alzada que, más allá de cualquier incertidumbre que pudo haber en algún momento con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el decurso del proceso la parte accionada no acreditó —probatoriamente— que hubiese intentado consignar los cánones de arrendamiento debidamente ajustados y que la oficina competente respectiva (OCCAI) se los hubiese rechazado. Y contrario a lo sostenido por la accionada sobre su solvencia, lo que sí quedó acreditado en la oportunidad del análisis del acervo probatorio, especialmente con las copias certificadas (producidas por ambas partes) del expediente N° 2014-0374 de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), fue que la arrendataria consignó los cánones de los meses de febrero, marzo y abril de 2015 sobre la base de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 36.288,00) mensuales, que corresponden a un monto inferior al aquí demandado (de Bs. 50.694,37 mensuales, con su ajuste). Y posteriormente, la demandada en fecha 02 de septiembre de 2015 consignó Bs. 148.936,23 por ajuste de canon de arrendamiento de los meses comprendidos entre febrero de 2015 a julio de 2015, lo que denota meridianamente la extemporaneidad en el cumplimiento del pago de las pensiones locativas (de febrero, marzo y abril de 2015), que debieron ser saldadas por mensualidades vencidas de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, la cual fue infringida por la inquilina, lo que justifica el que se haya activado la jurisdicción por la demanda de desalojo basada en la falta de pago de las pensiones locatarias.
De modo que, en el caso de autos, ante la demanda de desalojo incoada, correspondía a la parte demandada la carga, conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de demostrar sus hechos defensivos que conllevaran a socavar la base en que se funda la pretensión. Empero, la parte accionada en el decurso del juicio no acreditó haber pagado oportunamente la cantidad de Bs. 152.083,11, puesto que gravitó su defensa bajo el amparo de que la OCCAI no le permitió consignar el ajuste por inflación, hecho este que a la postre no fue probado.
Para intentar demostrar ese hecho, apenas ofreció la acciona prueba de informes a la OCCAI (con respuesta el 23/10/ 2018), solicitándose que señalara cuántos procedimientos entre los meses de febrero de 2015 a marzo de 2015, en materia de arrendamientos de inmuebles para uso comercial, fueron abiertos por un valor indexado (INPC del BCV) de la pensión de arrendamiento. Y respondió la mencionada oficina: 110 expedientes, y que sólo se recibía el monto del pago del canon. Pero en modo alguno acredita la demandada que se le hubiese denegado la consignación de la pensión ajustada, o que hubiese intentado realizarla en la OCCAI, máxime si ya tenía aperturado un expediente de consignaciones desde 2014 (Exp. Nº 2014-0374), donde terminó abonando parcialmente los cánones de febrero, marzo y abril de 2015, a razón de Bs. 36.288 (cantidad inferior a la que contractualmente correspondía) y luego el 02 de septiembre de 2015 (tardíamente) consignó el ajuste de la pensión locativa, evidenciando su insolvencia en el pago del arriendo e infringiendo la cláusula tercera del contrato suscritos por las partes.
Era obligación de la arrendataria aquí demandada servirse de la cosa arrendada y pagar el canon locativo, como lo preceptúa el artículo 1.592 del Código Civil. En la cláusula tercera del contrato reconocido por las partes, con vigencia a partir del 1º de febrero de 2012, se estipuló el canon y su ajuste. De modo que, ante esa conducta de insolvencia de la arrendataria, la cual encuadra en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procede el desalojo del inmueble arrendado, tal como fue peticionado en el libelo, libre de personas y de bienes, así como la exigencia del pago de Bs. 152.083,11, equivalente a los tres cánones impagados (febrero, marzo y abril de 2015), a razón de Bs. 50.694,37 mensuales, a cuyo monto ha de aplicarse el nuevo cono monetario que impera en Venezuela.
En consecuencia, de acuerdo a lo antes señalado, la decisión recurrida (de fecha 11/01/2019) queda revocada y se ha de declarar con lugar la apelación y con lugar la demanda en el dispositivo, en la forma en que fue peticionada por la actora, con la correspondiente imposición de costas generales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
IV
DE LA DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta la siguiente sentencia:
PRIMERO: Se Revoca, conforme a la motivación precedente, la sentencia dictada el 11 de enero de 2019 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que había declarado sin lugar la demanda de DESALOJO alusiva a los locales identificados ab initio, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES LUGIO C.A. en contra de la empresa de comercio DECORACIONES SCHMIDT C.A. y, en su lugar, se declara procedente la referida pretensión de desalojo;
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar los locales comerciales identificados ab initio y entregarlos a la parte actora, libre de bienes y de personas y en las solventes condiciones en que los recibió. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar a la actora el monto de Bs. 152.083,11, equivalente a los tres cánones insolutos (febrero, marzo y abril de 2015), a razón de Bs. 50.694,37 mensuales, a cuyo monto ha de aplicarse el nuevo cono monetario que impera en Venezuela;
TERCERO: Se declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora. Y se imponen las costas generales a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los veinticinco (25) días del mes de julio del dos mil diecinueve (2019).
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS JOSÉ CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA Acc.,

Abg. MARÍA C. SALAZAR V.

En esta misma fecha 25/07/2019, siendo las doce y veinte minutos del mediodía (12:20 m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA Acc.,

Abg. MARÍA C. SALAZAR V.
EXP. N° AP71-R-2019/000030/11.507
AJCE/MCSV.
Def.