TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2017-000666

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de Noviembre de 2010, bajo el Nº 41, Tomo 349-A-Sdo., de los libros llevados por la mencionada oficina registral.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: Abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y MIGUEL LOPEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 128.661 y 155.100, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de junio de 1990, bajo el Nº 95-A-Pro, Tomo Nro. 53.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RUBEN ELIAS RODRIGUEZ LOBO, LUCAS ALEXANDER BLANCO VELASQUEZ, GUSTAVO JAVIER URREA RIOS, RAFAEL ENRIQUE SEGOVIA ORTEGA y AYDA VANESSA RIVERA BERMUDEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 75.439, 121.841, 127.967, 90.739 y 245.719, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRAT O

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I.
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha, el 19 de octubre del año 2016, y ratificado en fecha 19 de junio de 2017, por el abogado RUBEN RODRIGUEZ, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de octubre del 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de compromiso de opción de compra-venta, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI C.A., contra la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A.
Oído el recurso de apelación en un solo efecto, mediante auto de fecha 28 de junio del 2017, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 30 de junio del año 2017, dejándose constancia de ello, el día 03 de julio del año 2019.
Por auto de fecha 06 de julio del 2017, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60) días consecutivos, siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 518, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de agosto de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes, constante de seis (6) folios útiles.
En fecha 04 de agosto de 2017, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, constante de siete (7) folios útiles.
En fecha 20 de noviembre de 2017, se dictó auto mediante el cual este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos.
Mediante diligencia de fecha 24 de octubre de 2018, la representación judicial de la actora, consignó diligencia mediante la cual solicitó a este Tribunal dictara sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 20 de mayo de 2019, procedí abocarme al conocimiento de la presente causa, fijando un lapso de tres (3) días de despacho a fin de que las partes ejerzan el derecho consagrado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, se libró boleta de notificación a las partes.
Mediante diligencia de fecha 01 de julio del año 2019, el ciudadano YLDEMARO A. GIL M. alguacil adscrito a este Tribunal, consignó boleta de notificación, donde deja constancia que hizo entrega al Ciudadano JULIO CESAR SILVA en su carácter de de Representante Legal o Director Gerente de la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., parte demandada en la presente causa, quien se negó a firmar la misma.
Encontrándonos dentro del plazo para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició esta causa en virtud de la demanda interpuesta el 04 de Julio del 2013, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por los abogados ANTONIO BRANDO y PEDRO NIETO, en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI C.A., contra la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A.,
Los hechos relevantes, expresados por los apoderados judiciales como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Argumentaron que su mandante celebró un contrato de opción a compra-venta con la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., por la venta de dos (2) inmuebles, los cuales se encuentran constituidos e identificados de la siguiente manera:
a) Un (1) local para oficina distinguido con la letra “A”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-A) del edificio Centro Peñafiel, construido en el parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en un terreno que forma parte de la parcela número veintidós (Nro 22), cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en fecha 29 de junio de 1989, bajo el N° 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Dicho Local tiene una superficie de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (105,33 Mts2), aproximadamente. Siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “B”, hall de ascensores y un (1) ascensor del núcleo de circulación vertical; Este: Con fachada este del edificio; y Oeste: Con Local “D” y ascensores del núcleo de circulación vertical. Le corresponde a dicho local, el puesto de estacionamiento signado con el N° 58, ubicado en la planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios, de tres enteros con cuatro centésimas por ciento (3,04%); y
b) Un local para oficinas distinguido con la letra “D”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-D) del edificio Centro Peñafiel, construido en el parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en un terreno que forma parte de la parcela número veintidós (Nro 22), cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), de fecha 29 de junio de 1989, bajo el N° 23, Tomo 11, Protocolo Primero. Dicho Local tiene una superficie de ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (151,41 Mts2), aproximadamente. Siendo sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “E”, hall de ascensores; Este: Con el local “A” y el ascensor del núcleo de circulación vertical; y Oeste: Con el Local “E” y la fachada oeste del edificio. Le corresponde a dicho local, el puesto de estacionamiento signado con el N° 59, ubicado en la planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de dos enteros con noventa y un centésimas por ciento (2,91%)
Los inmuebles antes identificados, pertenecen a la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A., como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en fecha 10 de septiembre de 1992, bajo el N° 24, Tomo 10, Protocolo Primero.
Señalaron que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el N° 28, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría, la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A., representada por su director gerente CARLOS EDUARDO ALVAREZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-6.141.115, celebró compromiso de compra-venta, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI C.A., representada por la ciudadana MARLENE COROMOTO ARENAS, sobre los inmuebles antes identificados y mediante el cual, como se establece en la Cláusula Primera, se comprometió a venderle dichos locales.
Establecieron en la Cláusula Segunda del referido compromiso de compra-venta, que el precio de los inmuebles convenidos por las partes, fue la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.562.000), de los cuales la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., canceló la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.424.800), en ese acto, los cuales la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A., declaró recibir a su entera y cabal satisfacción. Y la cantidad restante, de DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo del precio acordado, sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
Señalaron en la Cláusula Tercera del Contrato de opción de compra-venta, que para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, se convino un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, venciendo dicho lapso, en fecha veintisiete (27) de marzo de 2013. Asimismo, establecieron en su Cláusula Quinta, que la operación de compra-venta se haría libre de todo pasivo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen y por lo tanto la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., debía pagar previamente todas las deudas que existan sobre los inmuebles, y a tales efectos entregaría a la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., copia de los recibos debidamente cancelados, con al menos diez (10) días hábiles de anticipación a la protocolización de documento respectivo de compra-venta. Igualmente, en la Cláusula Séptima del Contrato, la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A., se obligó a hacer entrega a la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., de todos los recaudos y solvencias que fueran necesarias a los fines de la protocolización oportuna del documento de compra-venta definitivo.
Ahora bien, señalan los accionantes de la demanda, que su mandante tal y como se evidencia de la Cláusula Segunda del contrato, cumplió con la carga de pagar parte del precio establecido, cancelando la cantidad UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.424.800), los cuales la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., declaró recibir a su entera y cabal satisfacción, siendo que la cantidad de DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.137.200), correspondiente al saldo restante del precio total acordado, debía ser cancelada al momento de la protocolizado del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
Aludieron que las obligaciones que debía cumplir la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., fueron flagrantemente incumplidas desde el mismo momento en que se suscribió el compromiso de compra-venta, toda vez que, desde ese mismo momento, le fueron exigidos los documentos, recibos y solvencias pertinentes para el trámite ante el Registro Inmobiliario correspondiente, e inexplicablemente, la accionada se ha negado rotundamente a suministrar los mismos, pese a las reiteradas exigencias por parte de la actora; así como también, se ha negado a otorgar el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Inmobiliario, contraviniendo así las obligaciones asumidas en el contrato suscrito.
Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.488 del Código Civil, y del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada del poder conferido por la ciudadana MARLENE ARENAS, a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, PAOLA BRANDO, PEDRO NIETO, DOMINGO MEDINA y MIGUEL LOPEZ, (folios 14 al 17).
2.- Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento de propiedad, emanado del Registro Público del Segundo Circuito Municipio Sucre del Estado Miranda, (folios 18 al 24).
3.- Marcado con la letra “C”, copia certificada del contrato de opción a compra-venta celebrado por el ciudadano CARLOS EDUARDO ALVAREZ BOLIVAR, en su carácter de director y gerente de la Sociedad Mercantil PROYECTO 309, C.A., y la ciudadana MARLENE COROMOTO ARENAS en su carácter de apoderada de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., (folios 25 al 29).
La demanda fue estimada en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.562.000,00), equivalentes a TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (33.289 U.T); de igual manera solicitaron se decretase medida de prohibición de enajenar y gravar.
Admitida la demanda por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de Julio de 2013, se ordenó la citación de la demandada.
El 15 de julio del 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la práctica de la citación de la demandada, así como para la apertura del cuaderno de medidas.
Mediante nota de Secretaria de fecha 17 de julio de 2013, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 13 de agosto del 2013, el ciudadano MIGUEL ANGEL ARAYA, en su carácter de alguacil, adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de ese Circuito Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de notificar a la demandada.
Mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2013, previo solicitud de la parte actora, el Tribunal libró Cartel de Citación a los fines de publicación en los diarios El Nacional y El Universal.
Por diligencia de fecha 14 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó la publicación de los carteles de de citación.
En fecha 06 de mayo de 2014, la Secretaria del Tribunal dejo constancia de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 30 de junio de 2014, previa solicitud de la parte actora, y transcurrido el lapso concedido a la parte demandada, el Tribunal designó al ciudadano ERICK FUHRMAN, como defensor Ad Litem de la parte accionada, librándose a los efectos boleta de notificación.
En fecha 30 de marzo del 2015, el ciudadano RICARDO TOVAR, en su carácter de alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de ese Circuito Judicial, consignó boleta de notificación debidamente firmada por el defensor Ad Litem. Asimismo, el defensor Ad Litem consignó diligencia, mediante la cual aceptó el cargo recaído en su persona, y Juró cumplir bien y cabalmente los deberes inherentes al cargo.
Por auto de fecha 11 de mayo de 2015, y previa consignación por la parte actora de los fotostatos necesarios, el Juzgado de Primera Instancia, libró compulsa de citación al Defensor Ad Litem de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 10 de junio de 2015, el ciudadano ERICK FUHRMAN, en su carácter de defensor Ad Litem de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, asimismo consignó constancia de envió de telegrama por ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL),
Por auto de fecha 03 de agosto de 2015, el Tribunal A-Quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, mediante escrito de fecha 06 de julio de 2015.
En fecha 18 de enero de 2016, mediante escrito consignado por el abogado RUBEN ELÍAS RODRÍGUEZ LOBO, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa por considerar que el Defensor Ad Litem designado, realizó una deficiente defensa a favor de su defendido; asimismo, consignó copia certificada del poder otorgado por la parte demandada.
Por auto de fecha 25 de enero de 2016, el Tribunal A-Quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, difirió el pronunciamiento del fondo de la presente demanda, por un lapso de treinta (30) días continuos.
Mediante Sentencia de fecha, 18 de octubre de 2016, El Juzgado Séptimo de Primera Instancia, declaró Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de compromiso de opción de compra-venta ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI C.A., contra la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., cuyo dispositivo textualmente reza:
“…PRIMERO: CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compromiso de opción de compra-venta ejercida por la sociedad mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTO 309 C.A., antes identificadas, por lo que se ordena protocolizar el contrato de compraventa definitivo sobre los siguientes inmuebles: a) Un (1) local para oficina distinguido con la letra “A”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-A) del edificio Centro Peñafiel, construido en el parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en un terreno que forma parte de la parcela número veintidós (Nro 22), cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), de fecha 29 de junio de 1989, bajo el N° 23, Tomo II, Protocolo Primero. Dicho Local tiene una superficie de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados con treinta y tres decímetros cuadrados (105,33 Mts2), aproximadamente, sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “B”, hall de ascensores y un (1) ascensor del núcleo de circulación vertical; Este: Con fachada este del edificio; y Oeste: Con Local “D” y ascensores del núcleo de circulación vertical. Le corresponde a dicho local el puesto de estacionamiento N° 58, ubicado en la planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de tres enteros con cuatro centésimas por ciento (3,04%); y b) Un local para oficinas distinguido con la letra “D”, situado en la planta tipo del quinto piso (5-D) del edificio Centro Peñafiel, construido en el parcelamiento Industrial Boleíta, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), en un terreno que forma parte de la parcela número veintidós (Nro 22), cuyos linderos, superficie y demás especificaciones constan de Documento de Condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda), de fecha 29 de junio de 1989, bajo el N° 23, Tomo II, Protocolo Primero. Dicho Local tiene una superficie de ciento cincuenta y un metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (151,41 Mts2), aproximadamente, sus linderos particulares son: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Local “E”, hall de ascensores; Este: Con el local “A” y el ascensor del núcleo de circulación vertical; y Oeste: Con Local “E” y la fachada oeste del edificio. Le corresponde a dicho local el puesto de estacionamiento N° 59, ubicado en la planta Sótano del Edificio y un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios de dos enteros con noventa y un centésimas por ciento (2,91%); SEGUNDO: Se condena a la demandada a dar cumplimiento al compromiso de compra-venta contendido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 28, Tomo 172, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; pagar las deudas que existieran sobre los inmuebles, fuesen éstas particulares o con organismos nacionales, municipales o estadales, así como los servicios de luz eléctrica, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono y gas; asimismo a presentar al momento de la protocolización los recaudos y solvencias que fuesen necesarias como son solvencia de derecho a frente requerida, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla previamente cancelada de enajenación de inmuebles de SENIAT (Forma 33) y Registro de Información Fiscal (RIF); TERCERO: Se ordena a la parte actora a consignar ante este Tribunal la cantidad de dos millones ciento treinta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 2.137.200,00), monto éste que constituye el salgo adeudado a favor de la demandada; CUARTO: Una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora haya pagado la cantidad transcrita supra, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo, la presente decisión servirá de titulo suficiente de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada.” (Copia textual).

En virtud de la apelación del co-apoderado judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil, establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

PUNTO PREVIO.-
.-De la Reposición no decretada con respecto a la actividad del Defensor Ad- Litem.
Como Punto Previo, pasa ésta alzada a realizar ciertas consideraciones, referidas a las actuaciones realizadas por el abogado designado como Defensor Ad-Litem, en la presente causa, contenidas en el expediente proveniente del órgano jurisdiccional que conoció en primera instancia.
En este sentido, entiende quien suscribe, que no se pudo emplazar a la parte demandada en la presente causa; y que tales efectos de incomparecencia, por sí o por medio de apoderados en el término señalado para darse por citada, se subsume en los supuestos contenidos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes:
Artículo 223: “Si el Alguacil no encontrare a la persona del citado para practicar la citación personal, y la parte no hubiere pedido su citación por correo con aviso de recibo, o cuando pedida ésta, tampoco fuere posible la citación del demandado, ésta se practicará por Carteles, a petición del interesado.
En este caso el Juez dispondrá que el Secretario fije en la morada, oficina o negocio del demandado un Cartel emplazándolo para que ocurra a darse por citado en el término de quince días, y otro Cartel igual se publicará por la prensa, a costa del interesado, en dos diarios que indique el Tribunal entre los de mayor circulación en la localidad, con intervalo de tres días entre uno y otro. Dichos Carteles contendrán: el nombre y apellido de las partes, el objeto de la pretensión, el término de la comparecencia y la advertencia de que si no compareciese el demandado en el plazo señalado, se le nombrará defensor, con quien se entenderá la citación. Se pondrá constancia en autos por el Secretario, de haberse cumplido estas formalidades y se agregará al expediente por la parte interesada, un ejemplar de los periódicos en que hayan aparecido publicados los Carteles. El lapso de comparecencia comenzará a contarse el día siguiente de la constancia en autos de la última formalidad cumplida” (Negrillas de ésta alzada)

En el artículo transcrito, se establecen las formalidades de la citación por carteles, que precede cuando el Alguacil deja constancia en el expediente de la infructuosidad de la citación personal, al no encontrarse el demandado, subordinado a que la parte accionante no hubiera pedido la citación por correo, en caso de ser una persona jurídica, pues luego, cumplida con todas las formalidades legales, en el término de comparecencia se le nombrará defensor judicial.
En el caso bajo estudio, se evidencia dentro de los aspectos formales, que luego de cumplidas las formalidades de ley, el Juzgado de Primera Instancia, procedió a designar al abogado ERICK FUHRMAN, como Defensor Judicial de la parte demandada, en fecha 30 de junio de 2014. Posteriormente notificado en fecha, 30 de marzo de 2015, dando por aceptado y asumiendo su desempeño; asimismo, pasó a juramentarse mediante diligencia de esa misma fecha; posteriormente, en fecha 10 de junio de 2015, precedió a dar contestación a la demanda, consignado Telegrama enviado por medio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha, 21 de mayo de 2015.
Ahora bien, alega el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de informes de apelación, que el Defensor Ad-Litem designado a su representada, no realizó las gestiones satisfactorias para comunicarse con la empresa demandada, salvo el envío de un supuesto telegrama, que no aparece en actas, haber sido recibido por el destinatario; asimismo, señaló que debió verificar en el Registro Mercantil donde se ubica realmente el domicilio social de la empresa, para poder agotar satisfactoriamente las gestiones necesarias para haber realizado una defensa seria, responsable y eficiente, ya que solo le bastó el envió de un telegrama sin asegurarse de que hubiera sido realmente recibido, y no insistió en otros medios que resultaren eficaces para comunicarse con la empresa demandada; asimismo, se limitó a presentar una contestación genérica de la demanda, sin realizar ningún análisis del contrato para determinar su verdadera naturaleza jurídica.
Así las cosas, considera pertinente este Juzgador traer a colación el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 26 de enero de 2004, caso Roraima Bermúdez Rosales, en cuanto a los deberes de un defensor ad-litem:
“Para decidir, se observa:
El derecho de defensa en el proceso, contemplado como derecho fundamental en el artículo 49 constitucional, se desarrolla legalmente mediante varias instituciones, siendo dos de ellas la de la defensoría y la de la necesidad de la doble instancia (la cual admite excepciones).
La institución de la defensoría se divide en pública, destinada a otorgar asistencia técnica integral a los imputados en el proceso penal que no contraten defensores particulares; y en privada, la cual opera en el proceso de naturaleza civil, bajo diversas figuras como la del defensor de quien goza de la declaratoria de justicia gratuita, o como la del defensor ad litem.
Esta última clase de defensoría (ad litem) persigue un doble propósito: 1) Que el demandado que no puede ser citado personalmente, sea emplazado, formándose así la relación jurídica procesal que permite el proceso válido. Desde esta vertiente, la defensa obra incluso en beneficio del actor, ya que permite que el proceso pueda avanzar y se dicte la sentencia de fondo.
2) Que el demandado que no ha sido emplazado o citado, se defiende, así no lo haga personalmente.
Debido a ese doble fin, el defensor no obra como un mandatario del demandado, sino como un especial auxiliar de justicia, que por no pertenecer a la defensa pública, debe percibir del demandado sus honorarios, así como las litis expensas, tal como lo señala el artículo 226 del vigente Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como tal función auxiliar no la presta el abogado defensor gratuitamente (a menos que la ley así lo ordene, como lo hace el artículo 180 del Código de Procedimiento Civil), si éste no localizare al demandado para que le facilite las litis expensas o sus honorarios, tales gastos los sufragará el demandante –quien se beneficia a su vez de la institución- quien podrá recuperarlos de los bienes del defendido, si éstos existen.
Ahora bien, la función del defensor ad litem, en beneficio del demandado, es el de defenderlo, el que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone que sea oído en su oportunidad legal. De allí, que no es admisible que el defensor ad litem no asista a contestar la demanda, y que por ello se apliquen al demandado los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. El defensor ad litem ha sido previsto en la ley (Código de Procedimiento Civil), para que defienda a quien no pudo ser emplazado, no para que desmejore su derecho de defensa.
Pero debe la Sala, en aras a delinear las relaciones del derecho de defensa y la función del defensor ad litem, proceder a analizar, como debe encarar tal función el defensor, a fin de cumplir con ella cabalmente.
En este sentido, la Sala considera que es un deber del defensor ad litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste le aporte las informaciones que le permitan defenderlo, así como los medios de pruebe con que cuente, y las observaciones sobre la prueba documental producida por el demandante.
El que la defensa es plena y no una ficción, se deduce del propio texto legal (artículo 226 del Código de Procedimiento Civil), que prevé el suministro de las litis expensas para el defensor, lo que significa que él no se va a limitar a contestar la demanda, sino que realizará otras actuaciones necesarias (probatorias, etc.) a favor del demandado.
Lo expuesto denota que para que el defensor cumpla con su labor, es necesario que de ser posible, entre en contacto personal con el defendido, a fin de preparar la defensa.
Para tal logro no basta que el defensor envíe telegramas al defendido, participándole su nombramiento, sino que para cumplir con el deber que juró cumplir fielmente, debe ir en su búsqueda, sobre todo si conoce la dirección donde localizarlo.” (Negrita, Cursiva y Subrayado de este Juzgado).

En ese mismo sentido, la referida Sala en reciente criterio expuesto en sentencia N° 828, de fecha 5 de mayo de 2006, en el caso Sonia Beatriz Sánchez ratificando criterio expresado en sentencia del 14 de abril de 2006, dispuso:
“…la designación de un defensor ad litem se hace con el objeto de que el demandado que no pueda ser citado personalmente, sea emplazado y de este modo se forme la relación jurídica procesal que permita el desarrollo de un proceso válido, emplazamiento que incluso resulta beneficioso para el actor, ya que permite que la causa pueda avanzar y se logre el resultado perseguido como lo es la sentencia; el abogado que haya sido designado para tal fin juega el rol de represente del ausente o no presente, según sea el caso y tiene los mismos poderes de un apoderado .judicial, con la diferencia que, su mandato proviene de la Ley y con la excepción de las facultades especiales previstas en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, mediante el nombramiento, aceptación de éste, y respectiva juramentación ante el Juez que lo haya convocado, tal como lo establece el artículo 7 de la Ley de Juramento, se apunta hacia el efectivo ejercicio de la garantía constitucional de la defensa del demandado (…) (Cursiva de este Juzgado)

De igual modo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 4 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. ARCADIO DELGADO ROSALES, se apegó al criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en la sentencia antes mencionada, de fecha 26 de enero de 2004.
De esta manera, se evidencia, como se encuentran establecidas las funciones que debe realizar un Defensor Ad-Litem, al momento de afrontar el cargo para el cual fue encomendado. Así pues, se observa de una revisión exhaustiva de las actuaciones realizadas por el tantas veces mencionado Defensor Ad-Litem, que en fecha 21 de mayo de 2015, procedió a realizar envió de telegrama a los fines de informar sobre su designación, por ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), organismo este encargado de realizar la prestación de servicios de recepción, expedición, transporte, distribución y entrega de envíos de correspondencia, tal y como se observa en el folio ochenta y siete (87) del expediente.
Asimismo, se desprende del escrito de contestación de demanda, que el mismo se trasladó en varias oportunidades a la Urbanización El Cafetal, Calle El Limón, Edificio El Limón, Apartamento 61/A, Municipio Baruta del Estado Miranda, dirección ésta que estableció la parte demandada como domicilio procesal, en el Contrato de opción de compra-venta motivo de la presente demanda, a los fines de contactar de manera directa a su defendida, con el propósito de que ésta le suministrará toda la información pertinente y necesaria a los fines de realizar una mejor defensa, siendo infructuosos dichos traslados.
Igualmente, procedió en nombre de sus defendidos Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., en el lapso legal para dar contestación de la demanda, a Negar, Rechazar y Contradecir, tanto los hechos como el derecho; Así como, que su defendida haya tenido la intención de vender el inmueble, del mismo modo rechazó que se pretenda consignar el precio o parte del precio al Tribunal, pues es un precio que no se corresponde a la realidad económica actual del país, solicitando además, que fuera declara Sin Lugar, la demanda incoada en contra de su defendido.
Con respecto a la falta de promoción de pruebas, es imposible que el defensor de la parte demandada, promoviera algún tipo prueba a favor de su defendido, cuando luego de haber agotado las formas de comunicación con su defendida, ésta no pudo ser contactada, a los fines del suministró de probanzas suficientes, que desvirtuaran la pretensión incoada en su contra.
Por lo que se puede evidenciar de lo anteriormente expuesto, que el auxiliar de de Justicia designado para suplir la ausencia de la parte demandada, ha sido diligente en la defensa de los derechos e intereses de su defendida, constatándose de su actuación durante la litis, que el mismo cumplió a cabalidad con las funciones inherentes al cargo de Defensor Ad-Litem, materializándose de manera efectiva ejercicio de la garantía Constitucional de la defensa del demandado. Así se Establece.

-.De la sentencia apelada.-

El Juzgado de primera instancia, declaró Con Lugar la acción de cumplimiento de contrato de compromiso de opción de compra-venta, ejercida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES CUPI, C.A., contra la Sociedad Mercantil PROYECTO 309 C.A., ordenando protocolizar el contrato de compraventa definitivo sobre los inmuebles motivo de la presente demanda.
Por lo que, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes de apelación, señaló que, el contrato motivo de la presente demanda se basa sobre un contrato preparatorio o preliminar, donde a criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que dichos contratos solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato, por lo que no constituye una venta propiamente dicha. Asimismo, señala que, es muy común en estos contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal, en la cual tanto el promitente vendedor, como el promitente comprador, se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
Por lo que, aun y cuando mediante sentencias recientes, se haya cambiado de criterio con respecto a los contratos de compraventa, tal y como se puede observar en la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 22 de marzo de 2013, dicho criterio no se encontraba vigente al momento de la celebración del contrato, por lo que el criterio vigente y aplicable al momento de la celebración del mismo, era que los contratos de compraventa, son contratos preparatorios o preliminares, lo que no constituye una venta, razón por la cual, debe aplicarse la cláusula penal en caso de incumplimiento.
Así pues, corresponde a esta alzada determinar la naturaleza del contrato bajo estudio, siendo que la parte demandada, alega que el contrato suscrito no constituye un contrato de compra venta, sino un contrato preparatorio.
Razón por la cual, por tratarse este de un contrato, en donde predomina la autonomía de la voluntad de las partes, además de cumplir con los elementos o requisitos formales exigidos por la normativa sustantiva que rige la materia, específicamente, las establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil:

1. - Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3. - Causa Lícita, la opción a compra venta del inmueble.

Ahora bien, como manifestación de la autonomía de la voluntad de las partes, ellas pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan, siempre y cuando no infrinjan ninguna disposición de orden público, pudiendo en consecuencia, reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen contractualmente.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones suscritas, así como, modificar la estructura del contrato, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Dicho lo anterior, considera necesario este Juzgador, señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis, mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes objeto del contrato, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones, contenidas en ese contrato, entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor; además, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del contrato definitivo de compraventa; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados, sino que forman parte de la futura negociación, para la adquisición del bien mueble o inmueble objeto del contrato; de otro modo, se le permitiría al vendedor, burlar tanto la ley, como la naturaleza del contrato, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la autonomía de la voluntad de las partes, que rige en materia contractual.
Por otra parte, en este tipo de contratos se incluye la penalización, que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.
En relación a la promesa u opción de compra-venta, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil”, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan lo siguiente:
...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta… (Negritas y Cursiva del Tribunal).

En ese mismo sentido, la doctrina mayoritaria ha sostenido, que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan todo lo relativo al precio y demás condiciones relativas a la traslación de la propiedad del bien objeto del contrato, realmente, se está configurando una venta.
Así pues, en el contrato de opción de compra-venta, se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo a cuya materialización va dirigido el contrato preliminar, requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción, no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contratos contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso, el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción, esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, dejó sentado lo siguiente:
…se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el Juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

Criterio éste sostenido, según sentencia de veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que estableció:
…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta…

Así pues, en el contrato de opción de compra venta o promesas bilaterales de compraventa, la voluntad de las partes libremente expresada, perfecciona inmediatamente la venta, por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento recíproco de las partes, en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la disposición legal anteriormente transcrita, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
Así pues, en cuanto al incumplimiento, la parte demandante aduce, que luego de firmado el contrato motivo de la presente demanda, la parte demandada debía pagar todas las deudas que existían sobre los inmuebles en venta, llámese servicio eléctrico, aseo urbano, condominio, impuesto inmobiliario urbano, teléfono, gas, entre otros, y debía entregar a la parte actora, por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del lapso previsto en la Cláusula Tercera del contrato, copia de los recibos debidamente cancelados. Igualmente, la empresa demandada, en la cláusula séptima, se comprometió a entregar a la parte actora, todos los recaudos y solvencias que fueran necesarios a los fines de la protocolización oportuna del documento de compraventa definitivo, tales como, la solvencia de derecho de frente requerida para la venta, ficha catastral, solvencia de agua, la planilla cancelada de impuestos de enajenación de inmuebles del SENIAT, entre otros.
Siendo incumplidas todas y cada una de las obligaciones, adquiridas por la parte demandada, y habiendo solicitado la parte actora los recibos y solvencias necesarios para la realización de los tramites conducentes, para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, resultándole inexplicable la negativa a suministrar dichos recaudos por la demandada.
Resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Como bien se señaló, el artículo 1.167 del Código Civil, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En este sentido, cabe señalar en primer lugar, que existe “(...) La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, que es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, pág. 502, Caracas 1995).
En el caso bajo estudio, la parte actora cumplió con la obligación adquirida en la Cláusula Segunda del contrato, al cancelar al momento de la firma del contrato de opción, la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.424.800,00), a los fines de asegurar el perfeccionamiento de la compraventa, procediendo contrariamente la parte demandada, en el cumplimiento de su obligación, por cuanto se observa que convinieron en la Cláusula Tercera, en un plazo de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de ese contrato, para la entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta; es decir, que a partir del 28 de noviembre de 2012, comenzó a correr el lapso para el cumplimiento de la referida obligación, de conformidad con la Clausula Quinta del contrato, antes de la protocolización del documento, por lo que de una simple operación aritmética, se puede determinar, que el lapso para la protocolización de la venta y en el cual la parte demandada debía hacer entrega dicha documentación, fenecía en fecha 28 de marzo de 2013.
Constatado lo anterior, queda claramente evidenciando, que el contrato que originó el juicio, se basa de un contrato de compra-venta, y no de un contrato preparatorio o preliminar como lo señaló la parte demandada, ya que de conformidad con la ley y con las decisiones vinculante al caso que nos ocupa, el mismo cumple con todos los extremos exigidos, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, ya que posee el objeto, precio y consentimiento, aunado a ello, el vendedor –parte demandada- en la Cláusula Undécima del contrato, autorizó al comprador –parte actora- a realizar el acondicionamiento y/o remodelación a los inmuebles motivos de la presente demanda, e incluso otorgó autorización a ocuparlos, configurándose sin duda alguna, un indiscutible contrato de compra-venta, por lo que al observarse el incumplimiento de la parte demandada –vendedora- a lo estipulado en la Cláusula Quinta y Séptima del aludido contrato, incurriendo en consecuencia la parte actora –compradora- en el cumplimiento del mismo, tal y como sucedió, conforme a lo establecido a lo establecido en el artículo 1.167 Ejusdem. Así se decide.
Ahora bien, en virtud de lo señalado por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de informes de apelación, con respecto al criterio utilizado a los fines de la toma de decisión en la presente demanda, al señalar que se debe regir sobre el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó:
…Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio….

Por lo que, –a su decir- era el criterio establecido en la época de celebración del contrato motivo de la presente demanda, (28 de noviembre de 2012) y no se puede aplicar otro criterio, por que viola el principio de confianza legítima y expectativa plausible.
Así las cosas, es importante para este Juzgador, aclarar, que dicho criterio fue modificado según sentencia de fecha veintidós (22) de marzo de (2.013), Sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.d.R.), que es igual al criterio señalado, en fecha 30 de abril de 2002, que estableció:
…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta…

Criterio éste, reiterado según sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A., se dispuso lo siguiente:

… Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible… (Negrita y Cursiva de esta alzada)

En conclusión, el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes transcrito, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil, vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha cuatro (04) de julio de dos mil trece (2013), y mas aún, cuando se conjuraron todos los extremos exigidos por la ley sustantiva, para que el mismo sea considerado un contrato de compra-venta. Así se establece.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones, porque tanto el acreedor como el deudor, han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad de las partes y en el derecho. El ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, es decir, que delega en la voluntad de las partes, la facultad de crear obligaciones.
Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 28 noviembre del 2012, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo).
Ahora bien, es criterio jurisprudencial pacifico y reiterado, que: “...Es cierto que la norma contenida en el artículo 1.354 del Código Civil consagra el principio de reparto de la carga de la prueba en materia de obligaciones, y que su precepto ha sido extendido y aplicado por la doctrina y la jurisprudencia a materias que forman objeto de cualquier otro proceso; que en base a su dispositivo, se ha establecido el principio general de que corresponde al actor, alegar y probar los hechos constitutivos de su acción, y al demandado la de los hechos impeditivos o modificativos de los mismos, que haya alegado como defensa o excepción...”.
Por otro lado, este juzgador se refiere nuevamente al segundo supuesto contemplado en la norma indicada ab initio de esta motiva, referente a la necesidad, de que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligación; de tal modo, recalca igualmente, que la accionada en la Cláusula Primera del contrato cuyo cumplimiento se pretende, se obligó a vender los referidos inmuebles, por el precio establecido en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 3.562.000,00), del cual recibió de forma inicial por parte de la compradora, la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS VEINTE Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.424.800,00), pagados en la fecha de la suscripción del contrato, tal y como se evidencia de la copia del cheque de gerencia signado con el Nº 00005956, proveniente del Banco Bicentenario Banco Universal; sin embargo, según la Cláusulas Tercera, Quinta y Séptima, quedaba en el compromiso de la accionada, la entrega de toda la documentación requerida en un plazo no mayor a ciento veinte (120) días, a partir de la suscripción del contrato, siendo ésta una franca obligación de la demandada; aunado a ello, no logró desvirtuar, que en efecto el motivo por el cual no se llegó a perfeccionalizar el contrato, fuera producto de su tardanza, por lo que se puede determinar que el aludido incumplimiento al contracto cuya ejecución se pretende, recae en el incumplimiento de la demandada. Así se establece.
Toda vez que han quedado desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte accionante, es forzoso para esta superioridad, declarar Sin Lugar el presente presente recurso de apelación, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.
IV
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación presentado en fecha, 19 de octubre del 2016, y ratificado en fecha 19 de junio de 2017, por el abogado RUBEN RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 18 de octubre del 2016, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en toda y cada una de sus partes.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Julio del 2019. Años: 209º y 160°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
LA SECRETARIA,

AIRAM CASTELLANOS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las nueve antes meridiem (09:00 AM).-.-
LA SECRETARIA,

AIRAM CASTELLANOS.

Exp. Nº AP71-R-2017-000666
Cumplimiento de Contrato
Apelación/Sin Lugar”D”
MAF/AC/Ángel.-