TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
209º y 160º

ASUNTO Nº AP71-R-2019-000121
(2019-9817)
Sentencia: Definitiva.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES SHASA C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 22 de noviembre de 1990, bajo el número 61, tomo 68-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL ANGEL LOIS MORA, ANTONIO SAAD DAVID y CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.120, 36.962 y 91.898, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARMEN ELISA MOLINA KUFRER, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-13.532.819.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANK MARIANO y GABRIEL ALEJANDRO GONZALEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 112.915 y 144.251, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DE FECHA 20 DE FEBRERO DE 2019, DICTADA POR EL JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 21 de febrero de 2019 (f. 395, pieza 1), por el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, contra la sentencia definitiva de fecha 26 de junio de 2018 (f. 394, pieza 3), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 08 de abril de 2019 (f. 2, pieza 2), este Juzgado Superior Noveno dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijándose los lapsos legales a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de mayo de 2019 (f. 3, pieza 2) el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER OLIVARES, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, compareció a los fines de consignar escrito contentivo de informes, en el cual realizó un recuento de las actas procesales; alegando que la juez aquo incurrió en una serie de errores al momento de valorar las pruebas promovidas en el presente juicio, confundiendo la causal de falta de pago oportuno con la causal de falta absoluta de pago.
En esa misma fecha también compareció la representación judicial de la parte demandada (f. 8, pieza 2), y consignó escrito de informes, en el cual como primer punto procedió a impugnar la cuantía de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ello por cuanto el propio actor en su libelo de demanda demandó el pago de recibos de condominio correspondientes a los meses de enero a octubre del año 2017, monto total que sería equivalente a la suma de cuatro mil cuatrocientas cuarenta y ocho con setenta y siete unidades tributarias (U.T. 4.448,77), lo que evidencia claramente que la cuantía del presente asunto corresponde a los Tribunales de Primera Instancia, por lo cual solicitaron a esta Alzada que decline la competencia. Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada luego de realizar un recuento de las actas procesales, solicitaron sea declarada la improcedencia de la demanda, y en consecuencia se declare sin lugar la apelación.
Dichos informes fueron objeto de observaciones en fecha 03 de junio de 2019, por los apoderados judiciales de la parte actora.
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS EN INSTANCIA
Se inicia el presente procedimiento por escrito presentado en fecha 15 de enero de 2018 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 24 de enero de 2018 el Juzgado de la causa instó a la representación judicial de la parte actora a consignar en original, o en su defecto en copia certificada, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y el documento de condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, con el fin de pronunciarse respecto de su admisión. Dicho requerimiento fue cumplido con la representación judicial de la parte actora mediante diligencia presentada en fecha 7 de marzo de 2018.
Por auto de fecha 12 de marzo de 2018 el Juzgado de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento oral, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 23 de marzo de 2018 la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa y asimismo canceló los emolumentos requeridos para la práctica de la citación. En fecha 11 de abril de 2018 se libró compulsa.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 27 de junio de 2018 compareció la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER, debidamente asistida de abogado y consignó escrito por medio del cual procedió a impugnar la cuantía, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo procedió a dar contestación a la demanda, y asimismo promovió pruebas.
En fecha 06 de julio de 2018 la representación judicial de la parte actora procedió a dar contestación a las cuestiones previas.
En fecha 06 de julio de 2018 el juzgado de la causa dictó sentencia por medio de la cual declaró no ha lugar la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de julio de 2018 el Juzgado de la causa dictó sentencia por medio de la cual declaró improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem.
Por auto de fecha 19 de julio de 2018, el Juzgado de la causa fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar.
En fecha 26 de julio de 2018, siendo las 11:30 am, tuvo lugar la Audiencia Preliminar, levantándose a tal efecto el acta correspondiente, en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora. Finalmente se dejó constancia que se fijaría por auto expreso los hechos y los límites de la controversia dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa oportunidad.
En fecha 02 de agosto de 2018, el Juzgado de la causa estableció como hechos controvertidos la cuantía de la presente demanda, declarando abierta la fase probatoria por un lapso de cinco (5) días de despacho.
Mediante decisión de fecha 26 de septiembre de 2018, el Juzgado de la causa se pronunció con respecto a las pruebas promovidas por la parte actora en el escrito libelar.
Por auto de fecha 29 de noviembre de 2018 el Juzgado de la causa fijó oportunidad para que tuviese lugar la Audiencia o Debate Oral en la presente causa para el Trigésimo (30º) día calendario siguiente a esa fecha, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de noviembre de 2018 el Juzgado de la causa la representación judicial de la parte actora solicitó al Juzgado de la causa la celebración de una audiencia conciliatoria a fin de llegar a un arreglo amistoso. Dicha petición fue acordada por el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2018.
En fecha 05 de diciembre de 2018 el Juzgado de la causa dio por recibido escrito presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., a los fines de evacuar la prueba de informes promovida por la parte actora.
En fecha 13 de diciembre de 2018 tuvo lugar el acto conciliatorio fijado por el Juzgado de la causa, levantándose a tal efecto el acta respectiva, en la cual se dejó constancia que las partes manifestaron su voluntad de celebrar un posible acuerdo, razón por la cual se acordó prolongar el acto para el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 11:30 a.m.
En fecha 25 de enero de 2018 tuvo lugar la continuación o prolongación del acto conciliatorio entre las partes, y tal efecto se levantó el acta correspondiente, a los fines de dejar constancia que las partes no pudieron llegar a acuerdo y en consecuencia solicitaron se continuara con el procedimiento. Y como consecuencia de lo anterior el Juzgado de la causa fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia oral para el vigésimo (20º) día calendario siguiente a esa fecha.
En fecha 04 de febrero de 2019 tuvo lugar la Audiencia o Debate Oral, oportunidad en la cual ambas partes expusieron sus alegatos. Finalmente el Tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la demanda, con imposición de costas. Por último advirtió a las partes que se reservaba el lapso de diez días para publicar el extenso del fallo, siendo publicado el mismo el día 20 de febrero de 2019.
Mediante diligencia de fecha 21 de febrero de 2019 la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia definitiva dictada en el presente juicio, siendo la misma oída en ambos efectos por auto de fecha 14 de marzo de 2019, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y en virtud de la distribución correspondió conocer del presente juicio a esta Alzada.
Estando en la oportunidad legal de dictar decisión en el presente juicio, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
En su libelo de demanda, los apoderados judiciales de la parte actora procedieron a señalar lo que se transcribe de seguidas:
• Que en fecha 12 de noviembre de 1999 su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER, anteriormente identificada, sobre un inmueble constituido por un local comercial constituido por el local comercial número 114, ubicado en la planta nivel mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta metros con veintidós centímetros cuadrados (50,22 mts2), siendo sus linderos: Norte, con el local Nº 113; Sur, con el local 115; Este, con área de circulación; y pertenece su representada según consta en documento de compraventa protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de abril de 1991 bajo el número 50, Tomo 10, Protocolo Primero.
• Que el referido contrato de arrendamiento fue autenticado en fecha 12 de noviembre de 1999 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda bajo el número 10, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
• Que dicho contrato fue otorgado por un término inicial de tres (3) años, con prórrogas sucesivas de un (1) año, salvo que alguna de las partes manifestare su voluntad de no prorrogarlo, razón por lo que el mismo permanece vigente entre las partes, estando en pleno valor y vigencia las obligaciones contraídas por las mismas en dicho contrato.
• Que en el señalado contrato de arrendamiento, la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER asumió, entre otras obligaciones, las establecidas en las cláusulas séptima y octava referidas a la prohibición de realizar modificaciones en el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora, y asimismo, al pago de los servicios correspondientes a la luz eléctrica, teléfono, aseo urbano, condominio y agua.
• Que la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER ha incumplido con las obligaciones señaladas en las referidas cláusulas antes transcritas, por cuanto: a) cambió el piso de madera que se encontraba instalado dentro del inmueble arrendado, por un piso de cerámica o porcelanato, sin la autorización de su representada, hecho que constituye una modificación sustancial del inmueble arrendado, y por ende, la violación de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, y b) ha dejado de pagar oportunamente los gastos de condominio del inmueble, lo cual se subsume en la causal establecida en los literales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que los gastos de condominio del local arrendado debían ser pagados dentro de los diez (10) días siguientes a su facturación, según lo establecido en el artículo tercero del documento de condominio, pero que sin embargo la arrendataria ha incumplido en reiteradas oportunidades con su obligación de pagar oportunamente los gastos de condominio correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2018, tal como consta del estado de cuenta emitido por la sociedad mercantil Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, quien es la encargada de administrar el Centro Comercial Paseo Las Mercedes del cual forma parte el local objeto del presente juicio.
• Que los gastos de condominio correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2017, fueron pagados con más de tres meses de retraso, incumpliendo así la obligación contraída en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, lo cual se subsume en la causal de desalojo establecida en los literales “c” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Que en virtud de los hechos antes señalados, y con fundamento en las normas de derecho alegadas, es por lo que proceden a demandar a la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER por Desalojo, y en consecuencia convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal, en desalojar y entregar a su representada el local arrendado, con expresa condenatoria en costas y costos.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación señaló lo que se transcribe de seguidas:
• De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnaron la cuantía de la demanda por exigua o insuficiente, bajo el argumento que el valor de lo litigado sobrepasa con creces el monto estimado en la presente demanda, ya que si bien la cuantía de la demanda fue establecida tomando en cuenta la suma de los últimos tres recibos de condominios, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2017, la parte actora en su libelo de demanda describe y reclama como recibos de condominio presuntamente pagados de forma extemporánea los referidos a los meses de enero a octubre del año 2017, monto que supera las 3.000 unidades tributarias, razón por la cual la cuantía del presente asunto correspondería a los Tribunales de Primera Instancia.
• Igualmente opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la incompetencia por la cuantía, y al defecto de forma de la demanda.
• Admitió que la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER en fecha 12 de noviembre de 1999, suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES SHASA C.A., debidamente otorgado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 10, Tomo 126 de los respectivos libros llevados por dicha oficina, sobre un inmueble constituido por un local comercial número 114, ubicado en la planta nivel mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Admitió que el mencionado fue otorgado por un término inicial de tres (03) años, con prórrogas sucesivas de un (01) año, salvo que alguna de las partes manifestare su voluntad de no prorrogarlo, reconociendo que el mencionado contrato se encuentra vigente a la fecha.
• Admitió que la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento establece que no se podrían hacer modificaciones ni mejoras al inmueble sin el consentimiento de la arrendadora, y que la cláusula octava dispone el pago de los servicios correspondientes al inmueble,
• Negaron, rechazaron y contradijeron que su representada hubiere realizado en el inmueble objeto de la demanda obras no autorizadas ni permisadas por la arrendadora, y que hubiere dejado de pagare oportunamente los gastos de condominio del inmueble arrendado.
• Alegó que desde el año 2004 se han venido suscitando una serie de siniestros relacionados con los locales comerciales colindantes con el local objeto del presente juicio, en los cuales se han visto inmiscuidos primordialmente incidentes con las tuberías correspondientes a dichos locales comerciales, más específicamente los locales identificados como FUNDACION TOGETHER y FUENTE DE SODA SAHARA.
• Que dichos siniestros o averías han correspondido primordialmente a tuberías correspondientes a los mencionados locales, que han ocasionado inundaciones y daños sustanciales al local objeto del presente proceso, tal y como se evidencia de las diversas denuncias realizadas por su representada en calidad de representante de la PELUQUERIA FASHION AND STYLE C.A., respecto de los daños ocasionados.
• Que el piso del local, al ser de parquet (madera) sufrió innumerables daños que lo hicieron insalvable, por lo que al solicitar a los diversos seguros y a la propia Administradora del condominio del Centro Comercial Paseo las Mercedes la reposición o cambio del mismo, se llegó a la conclusión junto con el propietario arrendador, que la solución a dicho problema recurrente sería colocar pisos de cerámica o porcelanato.
• Que en virtud de lo anterior, es por lo que el presunto incumplimiento denunciado por la arrendadora accionante relacionado al cambio del piso del local comercial como una supuesta mejora o modificación del mismo debe ser declarada improcedente por haber sido la misma realizada de forma consensuada con la arrendadora.
• Que se evidencia que las circunstancias que dieron origen al cambio del piso del local tantas veces mencionado, tuvo su origen en un hecho de fuerza mayor, y que en ciertos casos, como el de marras, el incumplimiento no produce ulteriores consecuencias para el deudor, es decir, que el acreedor no tiene la posibilidad de exigir el cumplimiento por cuanto el hecho del incumplimiento no le es imputable al deudor, en cuyo caso la obligación quedará extinguida o no será posible su exigibilidad hasta tanto desaparezca la causa que impide su cumplimiento por el deudor.
• Que el presente incumplimiento reclamado por la actora fue causado por causas extrañas a su representada, y por ende, mal podría imputarse el mencionado incumplimiento a la arrendataria, y en tal sentido debe ser declarada la improcedencia de la demanda.
• En cuanto a la solicitud de incumplimiento de la Cláusula Octava, relacionada con la presunta falta de pago tempestiva de los recibos correspondientes a los meses de enero a octubre de 2017 fueron pagados de forma extemporánea, por considerar que los mismos fueron pagados fuera del lapso de diez días continuos a la facturación del condominio, expuso que su representada se encuentra solvente en el pago de los recibos de condominio, tal como se evidencia de comunicación emitida por la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, de la cual se evidencia que mal podría reclamarse un pago extemporáneo de los mismos, cuando la obligación principal de su representada es la de pagar los mismos.
• Que en virtud de lo anterior mal podría declararse la procedencia del desalojo con fundamento en una obligación que se pretende reclamar y que a todas luces no fue incumplida, razón por la cual solicitaron se declare sin lugar la demanda.
-II-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos; la cuestión a dilucidar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la decisión apelada, que declaró sin lugar la demanda; debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
En tal sentido, a los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima este juzgado superior así, por la forma como fue instaurada y contestada la acción y la reconvención que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados.
Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Ahora bien, expuestas las precedentes consideraciones y planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, observa quien suscribe que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la decisión apelada dictada en fecha 20 de febrero de 2019, que declaró SIN LUGAR la demanda, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada, para lo que debe previamente analizar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el presente proceso:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Junto con el escrito libelar:
a) Marcado “B”, copia certificada del documento por medio del cual los ciudadanos BENANCIO ANTONIO MENDOZA y ESTHER MIZRAHI SAFFATI dieron en venta a la sociedad mercantil INVERSIONES SHASA C.A., un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 114, ubicado en la Planta Nivel Mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. Dicho documento fue protocolizado en fecha 25 de abril de 1991 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el número 50, Tomo 10, Protocolo Primero. Con respecto a dicha documental se evidencia que la misma no fue impugnada en forma alguna por la parte contraria, por lo que en consecuencia esta Alzada la aprecia para los efectos de la decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de acreditar la propiedad que detenta la parte actora sobre el inmueble objeto del presente juicio de Desalojo. Y así se establece.
b) Marcada “C”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES SHASA C.A. y la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue autenticado en fecha 12 de noviembre de 1999 por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el número 10, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Con respecto a dicha documental, y siendo que la misma no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, se tiene como fidedigna al ser reconocida y se valora conforme los artículos 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, apreciándose de su contenido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, que si bien en un comienzo tuvo una vigencia de tres (3) años, la misma se convirtió a tiempo indeterminado, tal como fue reconocido por la contraparte en su escrito de contestación de la demanda, quedando así suficientemente acreditada la relación arrendaticia existente entre las partes del presente juicio. Y así se establece.
c) Marcada “D”, comunicación de fecha 22 de noviembre de 2017 emanada de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., y dirigida a los propietarios del local objeto del presente juicio, por medio de la cual se hace constar el histórico de los pagos realizados por concepto de condominio. Con respecto a dicha documental, siendo que la misma se refiere a un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, y habiendo sido ratificado en su contenido y firma por la ciudadana ADRIANA MELENDEZ PONCE, en su condición de Gerente de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, en la oportunidad de la audiencia o debate ora, la misma se tiene como fidedigna al ser reconocida y se valora conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debiendo ser apreciada en conjunto con la copia certificada del documento de condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, el cual fue debidamente protocolizado en fecha 17 de noviembre de 1977 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 1, Tomo 51, Protocolo Primero. Con respecto a dicha documental, y siendo que la misma no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte en su debida oportunidad, se tiene como fidedigna al ser reconocida y se valora conforme los artículos 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, apreciándose de su contenido que conforme a las especificaciones del Capítulo VIII, referido a las cargas y gastos comunes del inmueble, en el que se estableció en el particular tercero que los gastos de condominio deben ser pagados dentro de los diez (10) días siguientes a su facturación, la parte demandada realizó tardíamente el pago de los gastos de condominio generados sobre el inmueble arrendado, desde el mes de enero hasta el mes de noviembre de 2017. Y así se establece.
d) Marcada “F”, copia simple de comunicación suscrita por el ciudadano Ricardo Valladares y dirigida a los copropietarios del Condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes por medio de la cual hizo saber los resultados obtenidos de la carta consulta enviada a cada uno de los copropietarios en fecha 09 de noviembre de 2009. Con respecto a dicha documental se evidencia que la misma nada aporta a los fines de dirimir la presente controversia, razón por la cual la misma se desecha del análisis probatorio por impertinente. Y así se establece.
e) Promovió prueba de Inspección Ocular en el local objeto del presente juicio a los fines de constatar que el piso actual del local no es de madera, tal como se entregó, sino que es un piso distinto (cerámica o porcelanato). Con respecto a dicha prueba, se evidencia que si bien la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, posteriormente la representación judicial de la parte actora desistió de la misma mediante escrito presentado en fecha 18 de octubre de 2018, razón por lo cual esta Alzada no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se establece.
f) De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil la representación judicial de la parte actora solicitó se requiera a la sociedad mercantil Administradora Condominio Paseo Las Mercedes C.A., quien es la encargada de administrar el local objeto del presente juicio, que informe si durante el año 2017, la accionada pagó las cuotas de condominio correspondientes al inmueble objeto del presente juicio, abarcando dicha información lo siguiente: a) mes a pagar; b) fecha en que debió ser pagado; c) fecha en que se pagó efectivamente; d) días de retardo en cada pago; y e( cuantos pagos de condominio acumuló durante el año 2017,, desprendiéndose de las resultas de la misma, mediante comunicación de fecha 04 de diciembre de 2018, lo siguiente:
Mes a pagar de condominio Fecha de pago (Mes Vencido) Fecha efectiva de pago Días de retardo en el pago (Días continuos) Pagos de condominio acumulados 2017
Enero 2017 Febrero 2017 28/04/2017 59 3
Febrero 2017 Marzo 2017 17/05/2017 46 3
Marzo 2017 Abril 2017 21/06/2017 51 3
Abril 2017 Mayo 2017 03/08/2017 63 4
Mayo 2017 Junio 2017 07/09/2017 (*) 68 4
Junio 2017 Julio 2017 17/10/2017 (*) 77 4
01/11/2017 (**) No aplica No aplica
01/11/2017 (**) No aplica No aplica
Julio 2017 Agosto 2017 15/11/2017 75 4
Agosto 2017 Septiembre 2017 15/11/2017 45 3
Septiembre 2017 Octubre 2017 15/11/2017 14 2
Octubre 2017 Noviembre 2017 05/1/2017 15 1
Noviembre 2017 Diciembre 2017 18/01/2018 17 1
Diciembre 2017 Enero 2018 09/02/2018 20 1
(*) Cheque devuelto
(**) Reposición de cheque devuelto

Con respecto a dicha prueba, este Juzgado la valora dicha prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en los términos explanados y contenidos en las resultas de la misma, a los fines de acreditar que la parte demandada pagó tardíamente y de forma acumulada los gastos de condominio generados sobre el inmueble objeto de la presente demanda en el período comprendido entre los meses de enero a diciembre de 2017. Así se decide.
Junto con la diligencia de fecha 07 de marzo de 2018:
g) Marcada “A”, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES SHASA C.A. y la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, el cual fue autenticado en fecha 12 de noviembre de 1999 por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el número 10, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Con respecto a este medio probatorio se evidencia que el mismo fue analizado y valorado con anterioridad, razón por la cual este Juzgado se abstiene de pronunciarse nuevamente sobre dicha documental. Y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Junto con el escrito de contestación de la demanda:
a) En el Capítulo I del mencionado escrito la representación judicial de la parte demandada invocó el mérito de los autos en cuanto favorezca la posición procesal de su representada e igualmente invocó el principio de comunidad de prueba, para así hacer valer a favor de su representada todas aquellas pruebas aportadas al procedimiento. Ahora bien, con respecto al mérito favorable y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad, este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Y con respecto a la comunidad de la prueba, este Juzgado observa que todos los medios probatorios promovidos por la contraparte fueron debidamente valorados, apreciándose el valor que se desprende de cada uno de ellos. Y así se establece.
b) En el Capítulo II, promovió la prueba de posiciones juradas a ser absueltas por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, manifestando su voluntad de absolver las recíprocas en la oportunidad correspondiente, todo a los fines de demostrar que la arrendadora si dio autorización a su representada para que se realizara el cambio del piso. Con respecto a dicha prueba se evidencia que la misma no fue evacuada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se desestima la misma. Y así se establece.
h) Original de comunicación suscrita por el ciudadano Eduardo Anidjar, Presidente de la Junta de Condominio del Centro Comercial Paseo las Mercedes, el día 24 de abril de 2018, por medio de la cual se hizo constar que el local objeto del presente juicio se encontraba solvente en el pago del condominio hasta el mes de marzo de 2018. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada a través de la prueba testimonial. Y así se establece.
i) Copia simple de comunicación suscrita en fecha 28 de abril de 2004 por la Gerencia de Siniestro de la sociedad mercantil COASEGURO C.A. por medio del cual se remitió a la sociedad mercantil ZURICH SEGUROS un finiquito de indemnización. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
c) Copia simple de comunicación de fecha 17 de febrero de 2004 suscrita por la ciudadana Carmen Molina y dirigida a la sociedad mercantil ZURICH SEGUROS S.A. por medio de la cual se realizó una descripción de la secuencia y alcance de los daños ocurridos en el local objeto del presente juicio. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
j) Copia simple de “Hoja de Transmisión de Fax y/o Email” suscrita en fecha 4 de febrero de 2004 por el ciudadano Félix Ascanio, Ajustador designado por la sociedad mercantil ZURICH SEGUROS S.A., y dirigida a la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, por medio del cual solicitó la presentación de los documentos necesarios para emitir el informe final a la empresa aseguradora. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
k) Copia simple de comunicación suscrita en fecha 09 de febrero de 2004 por el Ingeniero Gustavo González Serva, en su condición de Administrador del Condominio Paseo Las Mercedes, y dirigida a la sociedad mercantil ZURICH SEGUROS S.A., por medio del cual realizó una descripción de los detalles de la ocurrencia del siniestro acaecido en el local objeto del presente juicio. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
l) Presupuesto de reparación del local objeto del presente juicio. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
d) Copia simple de comunicación de fecha 17 de julio de 2002 suscrita por la ciudadana CARMEN MOLINA y dirigida a la Administración del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, por medio del cual procedió a informar los daños ocasionados en el local objeto del presente juicio, motivado a filtraciones, el cual este juzgado aprecia a los fines de establecer la ocurrencia del siniestro allí referido. Y así se establece.
e) Presupuesto realizado en fecha 19 de octubre de 2015 por el ciudadano Dimas Escorcia, por concepto de reparaciones en techo, paredes y drywall con materiales incluidos. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
f) Comunicación de fecha 22 de junio de 2016 suscrita por la ciudadana Carmen Molina y dirigida a la sociedad mercantil Fuente de Soda Sahara a los fines de formalizar un reclamo motivado a los daños que sufrió el local objeto del presente juicio, por una fuga de aguas negras por parte del local denominado Fuente de Soda Sahara, la cual este juzgado aprecia a los fines de acreditar las diligencias realizadas por la parte demandada en razón del siniestro acaecido en el inmueble arrendado. Y así se establece.
g) Constancia por la ciudadana Carmen Molina en fecha 3 de marzo de 2016, por medio de la cual declaró haber recibido de la empresa CAFÉ LUNCH SAHARA S.R.L. la cantidad de Bs. 142.224,11 por concepto de riesgo de vecino por causa de entrada de agua por avería de tubería, la cual es valorada por este juzgado a los fines del presente fallo. Y así se establece.
h) Comunicación suscrita en fecha 14 de marzo de 2016 por la Gerencia De Idem. Patrimoniales de la sociedad mercantil SEGUROS CARACAS y dirigida a la ciudadana Carmen Molina por medio del cual deja constancia de haber recibido un televisor marca Samsung el cual fue indemnizado por haber sufrido daños causados por agua. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
i) Constancia por la ciudadana Carmen Molina en fecha 20 de enero de 2016, por medio de la cual declaró haber recibido de la empresa CAFÉ LUNCH SAHARA S.R.L. la cantidad de Bs. 107.355,60 por concepto de riesgo de vecino por causa de entrada de agua por avería de tubería, monto que fue cubierto por la sociedad mercantil SEGUROS CARACAS la cual es valorada por este juzgado a los fines del presente fallo. Y así se establece.
j) Presupuesto emitido por el ciudadano MIGUEL PAEZ en fecha 26 de octubre de 2015 por trabajos a ser realizados en el local objeto del presente juicio. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
k) Informe de reparación emitido por la empresa ELECTRONICA TURBO CAPITAL sobre un TV LCD marca Samsung. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
l) Cotización realizada por la empresa COMPUHOGAR sobre un TV Samsung de 32 pulgadas. Con respecto a dicha documental este juzgado la desecha toda vez que emana de un tercero que no forma parte del presente juicio y no fue debidamente ratificada en juicio. Y así se establece.
m) Comunicación de fecha 21 de enero de 2016 suscrita por la ciudadana Carmen Molina y dirigida a la empresa Seguros Caracas, por medio de la cual solicitó una reconsideración del pago del siniestro número 20-652002268, la cual es valorada por este juzgado a los fines del presente fallo. Y así se establece.
n) Copia simple de comunicación suscrita en fecha 29 de septiembre de 2015 por la ciudadana Carmen Molina, la cual no tiene destinatario, a los fines de formalizar un reclamo motivado a los daños que sufrió el local objeto del presente juicio, por una fuga de aguas negras por parte del local denominado Fuente de Soda Sahara, la cual es valorada por este juzgado a los fines del presente fallo. Y así se establece.
Determinada la cuestión a juzgar en este grado jurisdiccional y por cuanto es criterio doctrinario y jurisprudencial que el recurso de apelación es un mecanismo por el cual se produce un nuevo examen de la controversia, pero en el segundo grado de jurisdicción, lo cual enviste al juez de alzada de la potestad para controlar la regularidad formal del proceso seguido en la instancia anterior, la ausencia de presupuestos procesales y condiciones de la acción, así como también para revisar los posibles errores de forma o de fondo del fallo apelado, evaluar las razones por las cuales el a quo decidió de una determinada forma, debe éste operador de justicia pronunciarse, como punto previo al fondo, sobre la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada.
PUNTO PREVIO
De la impugnación de la cuantía
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda rechazó e impugnó la estimación de la cuantía opuesta por la representación judicial de la parte actora, lo cual obliga a este tribunal superior a pronunciarse en forma expresa, positiva y precisa sobre este punto en particular antes de entrar a decidir el fondo del juicio, a fin de no incurrir en una omisión de pronunciamiento, conforme a las previsiones contenidas en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, observa lo siguiente:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone:
Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resultare por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 04 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564 con ponencia de la Magistrado ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció en relación a la impugnación de la cuantía lo siguiente:
“(…) esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda”

Así las cosas, observa quien aquí administra justicia que la parte demandada impugnó la cuantía estimada por la accionante arguyendo que el valor de lo litigado sobrepasa con creces el monto estimado en la presente demanda, pues se trata de una demanda que pretende el desalojo de un local comercial arrendado a tiempo indeterminado, el cual se encuentra ubicado en una de las mejores zonas tanto comerciales, como habitacionales de la ciudad Capital, como lo es la urbanización Las Mercedes, del Municipio Baruta, arguyendo en ese sentido que esto prácticamente es un hecho notorio, que no necesita prueba y que no merece mayores comentarios, adicionalmente al hecho que nada más las mejoras que ha realizado al inmueble arrendado, y que han constituido los supuestos hechos por los cuales la actora fundamenta su demanda, sobrepasan por mucho el valor estimado a la presente demanda y requieren que este tribunal declare procedente la impugnación de la cuantía por exigua, no obstante lo anterior, no produjo en juicio ningún medio probatorio capaz de sostener sus apreciaciones en relación con la estimación, con lo cual resulta evidente que tal proceder no se ajusta a lo establecido por la jurisprudencia pacifica y reiterada en ese sentido, toda vez que no probó de manera fehaciente la procedencia de una estimación distinta, siendo forzoso para quien suscribe declarar improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte demandante. Y así se establece.
Ahora bien, en relación con el fondo del asunto sometido a consideración de este juzgado superior, observa quien suscribe que versa la presente causa sobre la pretensión de Desalojo de la parte actora del inmueble dado en arrendamiento a la hoy demandada, suficientemente identificada en autos, ello en razón del alegado incumplimiento por parte de la parte demandada de lo establecido en las cláusulas séptima y octava del contrato de arrendamiento, referidos a la prohibición de no hacer modificaciones ni mejoras de ningún tipo sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora; así como el pago oportuno de los gastos de condominio, lo cual se subsume en los literales “c” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, arguyendo la representación judicial de la arrendada demandada, por una parte, que el incumplimiento de lo establecido en la cláusula séptima del mencionado contrato de arrendamiento se debió a causas extrañas no imputables a la arrendataria, y asimismo con respecto a la cláusula octava, alegó encontrarse solvente en el pago del condominio, por lo que habiendo siendo cumplidas las obligaciones que se pretenden reclamar, mal podría prosperar en derecho y así solicitó se declarara en la definitiva, hechos los cuales circunscribieron los límites de la controversia a la determinación del alegado incumplimiento contractual, para lo cual observa:
Establece la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 12 de noviembre de 1999, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el número 10, Tomo 126 lo siguiente:
“(…) SEPTIMA: LA ARRENDATARIA no podrá hacer modificaciones ni mejoras de algún género en el inmueble objeto de este contrato, salvo con el consentimiento previo y por escrito de LA ARRENDADORA, en cuyo caso las que se hagan quedarán al término del contrato en beneficio del inmueble, sin que LA ARRENDATARIA tenga nada que reclamar por este respecto. LA ARRENDADORA si así lo prefiere, podrá exigir a LA ARRENDATARIA que devuelva el inmueble en el mismo estado y forma en que lo recibió, y que éste haga por su cuenta los trabajos necesarios a este fin.”

Asimismo, la Cláusula Octava del mencionado contrato establece lo siguiente:

“(…) OCTAVA: Será a cargo de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios correspondientes a la luz eléctrica, teléfono, aseo urbano, condominio y agua del inmueble arrendado y deberá presentar a LA ARRENDADORA los comprobantes de pago cuando se le exijan. LA ARRENDATARIA podrá retirar del domicilio de LA ARRENDADORA dichos recibos una vez cancelados.”

Por otra parte, observa este Sentenciador que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial dispone como causales de desalojo, en sus literales “c” e “i”, que el arrendatario haya ocasionado el inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; y que el arrendatario incumpla cualesquiera de las obligaciones que corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
En ese sentido, de la revisión de las actas que conforman el presente se evidencia que la parte demandada reconoció que el piso de parquet instalado en el inmueble arrendado sufrió daños sustanciales causados por filtraciones generadas en los locales vecinos, razón por la cual fue sustituido por un piso de porcelanato, alegando que tal cambio fue realizado de forma consensuada, como lo establece el contrato de arrendamiento, hecho este que no fue acreditado en el presente juicio de manera alguna. Y así se establece.
De la misma forma, en relación con la excepción opuesta por la parte demandada relativa a la existencia de una causa extraña no imputable referida al cambio de piso del local arrendado, en criterio de quien suscribe, si bien es cierto que de las actas que conforman el presente expediente emerge la existencia del siniestro que ocasionara daños al referido piso, no es menos cierto que de la inteligencia del contrato que regia la relación locativa se desprende la obligación natural y además de sano criterio que le subsistía a la parte hoy demandada era que habiendo ocurrido una filtración que afectara el parquet instalado en el local, lo correcto y coherente a las obligaciones contractuales asumidas, al no poder llegar a un acuerdo y consenso firmado con el arrendador, era restituir el mismo material, dejando el local en las mismas condiciones en que se recibió, lo cual no ocurrió así, realizando la parte arrendada una modificación al material del piso del local arrendado sin que pudiera demostrar en autos la autorización expresa de su arrendador, lo cual pone de manifiesto sin lugar a dudas la procedencia de la primera de las causales de desalojo demandadas. Y así se establece.
Con respecto al pago de los gastos de condominio generados durante el año 2017, ha quedado suficientemente acreditado que la parte demandada realizó dichos pagos de manera extemporánea, acumulando incluso el pago de varios meses, tal como fue acreditado por la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes mediante la prueba de informes evacuada en fecha 05 de diciembre de 2018, contrariando así lo dispuesto tanto en el contrato de arrendamiento como en el documento de condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, ambos analizados previamente en el presente fallo, lo cual determina la procedencia de la segunda causal de desalojo demandada. Y así se establece.
En base a todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, habiendo la representación judicial de la parte actora cumplido con su correspondiente carga, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, probando suficientemente el fundamento factico de la norma contenida en los literales “c” e “i” g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al quedar demostrado en autos el incumplimiento contractual alegado por la parte actora, resulta forzoso para este Juzgador determinar que la demanda propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debiendo condenarse a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con el número 114, ubicado en la planta nivel mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta metros con veintidós centímetros cuadrados (50,22 mts2), en las mismas condiciones en que recibió el inmueble. Y así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la representación judicial de la parte actora, IMPROCEDENTE la IMPUGNACIÒN DE LA CUANTÍA opuesta por la representación judicial de la parte demandada y CON LUGAR LA DEMANDA propuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es revocar el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
-III-¬
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado CARLOS GUSTAVO FERRER, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 20 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en consecuencia se REVOCA la sentencia recurrida. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la IMPUGNACIÒN DE LA CUANTÍA opuesta por la representación judicial de la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES SHASA C.A., contra la ciudadana CARMEN ELISA MOLINA KUFRER, ambos ampliamente identificados ut retro, de conformidad con lo establecido en los literales “c” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con el número 114, ubicado en la planta nivel mezzanina del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta metros con veintidós centímetros cuadrados (50,22 mts2), en las mismas condiciones en que lo recibió. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ,

WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

AURORA MONTERO BOUTCHER

WGMP/AJMB/JLCP
ASUNTO: AP71-R-2019-000121
ASUNTO ANTIGUO: 2019-9817