REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Años: 209º y 160° DEMANDANTE: FRANCISCO TOMÁS DOMÍNGUEZ QUINTANA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Carrizal del estado Miranda, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.872.469. APODERADOS JUDICIALES: ELIAS AYAACH MAITA, MARÍA DEL PINO DOMÍNGUEZ DENIS, AREF AYAACH MAITA e IVONNE MARÍA AYAACH MAITA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.4.699, 81.417, 7.492 y 16.941, respectivamente. DEMANDADA: MOTORES CARRIZAL, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 28 de diciembre de 2005, quedando anotado bajo el Nro.49, Tomo A-34-Pro. APODERADOS JUDICIALES: HENRY OMAR MOLINA CONTERAS y GUSTAVO TORRES LEAN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.41.077 y 100.010, respectivamente. JUICIO: DESALOJO SENTENCIA: DEFINITIVA MATERIA: MERCANTIL EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000642 I ANTECEDENTES Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada en virtud de la revisión constitucional que haría la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en razón del recurso ejercido en fecha 15 de mayo de 2018, por la parte actora ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMÍNGUEZ QUINTANA, debidamente asistido de la abogada MARÍA DEL PINO DOMÍNGUEZ DENIS, contra la sentencia dictada en fecha 19 de diciembre de 2017, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y sin lugar la demanda que por desalojo impetrara el actor, en el expediente signado con el Nro. AP71-R-2017-000752(nomenclatura del aludido juzgado). El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por él a quo mediante auto dictado en fecha 28 de julio de 2017, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. En fecha 2 de agosto de 2017, le fue asignado el conocimiento de la presente causa al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien mediante auto fechado 8.8.2017, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para que las partes presentaran sus escritos de informes, y una vez fenecido dicho lapso abriría un lapso de ocho (8) días de despacho para la consignación de las observaciones a los informes, para luego emitir la decisión correspondiente dentro de los sesenta (60) días siguientes al vencimiento del referido lapso de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 1º.11.2017, oportunidad fijada para la presentación de informes, la apoderada judicial de la parte actora, ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, consignó escrito constante de cinco (5) folios útiles. Seguidamente encontrándose la causa en estado de sentencia, el día 19 de diciembre de 2017, el referido Juzgado Superior, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., y sin lugar la pretensión que por desalojo incoara el demandante anteriormente identificado. El día 15 de mayo de 2018, compareció por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, debidamente asistido por la abogada María del Pino Domínguez Denis, interpuso solicitud de revisión constitucional en contra de la decisión emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por decisión emitida en fecha 10 de agosto de 2018, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo Justicia, declaró con lugar la solicitud de revisión con los fundamentos que de seguida se explanan: “…Igualmente, esta Sala nota: 1) que la parte hoy solicitante de la revisión constitucional efectuó oposición de la prueba de inspección judicial extra litem realizada el 7 de junio de 2016, en la audiencia preliminar del 19 de mayo de 2017, lo cual después fue ratificado mediante escrito; 2) que alegó que para determinar la continuidad o no de la relación arrendaticia debía observarse la naturaleza del inmueble usado (objeto) y su uso (causa) y los contratos suscritos en relación a todos los contratos suscritos, sobre todo porque en el contrato finalizado el 31 de diciembre de 2014, el objeto de la empresa era todo lo relacionado con la carnicería y charcutería y 3) que también realizó una oposición contra el justificativo de testigo evacuado el 10 de mayo de 2016 del ciudadano Francisco Verenzuela Gil, promovido por la demandada. Sobre los puntos anteriores, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no efectuó pronunciamiento alguno, con lo cual se produce una incongruencia omisiva e inmotivación del fallo por parte de dicho tribunal, los cuales pueden tener una incidencia primordial en la resolución del fondo del asunto, con lo cual viola los artículos 21 y 49 de la Constitución; y los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, así como la violación de los criterios vinculantes de la Sala Constitucional, por no haberse pronunciado sobre todo lo alegado y probado en autos. Ahora bien, sobre la omisión de pronunciamiento esta Sala mediante sentencia N.° 2.465 del 15 de octubre de 2002 caso: José Pascual Medina Chacón y otro, estableció que: “…esta Sala estima que en el caso de autos se ha denunciado la violación del derecho al debido proceso y al derecho a la tutela judicial efectiva, por ‘omisión injustificada’, en los términos a que hace alusión el numeral 8 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, del análisis de una prueba que a juicio de la accionante es ‘fundamental, decisiva, veraz y pertinente para la solución de la controversia planteada’. Conviene entonces señalar que la tendencia jurisprudencial y doctrinaria contemporánea en materia constitucional, es considerar la violación del derecho a la tutela judicial efectiva por lo que se denomina como ‘incongruencia omisiva’ del fallo sujeto a impugnación. La jurisprudencia ha entendido por ‘incongruencia omisiva’ como el ‘desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distinta de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia’ (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio). Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de amparo constitucional, debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada. Constatada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato. Pero no toda omisión debe entenderse como violatoria del derecho a la tutela judicial efectiva, sino aquella que se refiere a la pretensión de la parte en el juicio y no sobre meros alegatos en defensa de esas mismas pretensiones, puesto que estas últimas no requieren un pronunciamiento tan minucioso como las primeras y no imponen los límites de la controversia, ello en consonancia con lo preceptuado en el numeral 8 del artículo 49 de la vigente Constitución que exige una ‘omisión injustificada’. Finalmente, debe analizarse si la omisión fue desestimada tácitamente o pueda deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado…”. Por otra parte, esta Sala ha sostenido que la inmotivación de un fallo es equiparable a la falta de fundamento que debe tener el mismo y, en tal sentido, mediante sentencia N.° 1.862 del 28 de noviembre de 2008 caso: Luis Francisco Rodríguez, sostuvo que: “…A mayor abundamiento, la coherencia interna que debe tener toda sentencia, exige que el Juez impida la existencia de vicios lógicos del discurso, lo cual comprende lo siguiente: a) La necesidad de que, al ser contrastadas o comparadas globalmente todas las argumentaciones expuestas en la motivación, no sea observable disonancia alguna entre aquéllas; y b) La exigencia de que no existan errores lógicos derivados simplemente de una concreta argumentación efectuada por el juzgador. De cara al primer requisito, cuando el mismo no es cumplido, se produce la denominada incoherencia intracontextual, o incoherencia del conjunto o contexto de la motivación, siendo que en este caso el vicio lógico se pone de manifiesto al comparar y contrastar la contradicción existente entre los diversos argumentos que conforman una misma justificación. Ahora bien, y tal como lo afirma TARUFFO, citado por COLOMER HERNÁNDEZ, en puridad sólo se producirá una motivación contradictoria cuando exista un contraste lógico radical entre las argumentaciones, de manera que éstas se anulen respectivamente y resulte en consecuencia imposible delimitar la ratio decidendi del juicio (COLOMER HERNÁNDEZ, Ignacio. La motivación de las sentencias: sus exigencias constitucionales y legales. Editorial tirant lo blanch - Universidad Carlos III de Madrid. Valencia, 2003, p. 295). Sobre el vicio de motivación contradictoria, resulta ilustrativo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia n° 609 del 30 de julio de 1998, según el cual: ‘El vicio de contradicción, capaz de anular el fallo impugnado, debe encontrarse en su dispositivo, de suerte que lo haga inejecutable. También existe el llamado vicio de motivación contradictoria, el cual constituye una de las modalidades o hipótesis de inmotivación de la sentencia, que se produciría cuando la contradicción está entre los motivos del fallo, de tal modo que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y por ende nula. El primero de los vicios reseñados se da en la parte dispositiva o resolutiva del fallo, y ocurre cuando por la destrucción recíproca de las partes de la sentencia es imposible su ejecución. Esto configuraría la violación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. El último de los vicios aludidos -motivación contradictoria- como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves o inconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil’ (Resaltado del presente fallo). En consecuencia, ante las omisiones efectuadas por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se producen los vicios antes mencionados que afectan el derecho a la defensa, la tutela judicial efectiva y el debido proceso, motivo por el cual esta Sala declara ha lugar la presente solicitud de revisión y ordena a que un nuevo tribunal superior del área metropolitana de Caracas, previa distribución del expediente, se pronuncie sobre todos los aspectos alegados y probados en la causa, así como si existe o no continuidad de la relación contractual en base a las pruebas aportadas, finalmente se ordena a la Secretaría de esta Sala Constitucional remitir copia certificada del presente fallo al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para que dé cumplimiento a lo ordenado. Así se decide…” Mediante oficio Nro. 0207-2018, fechado 18.10.2018, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en aras de dar cumplimiento a lo ordenado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, remitió la totalidad del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de ser asignado el Juzgado Superior competente. Verificada la insaculación de causas, quedó asignado a esta alzada el conocimiento y decisión de la apelación in comento, por lo que se recibieron las actuaciones y en fecha 15.11.2018, se libraron boletas de notificación a las partes intervinientes, a los fines de comunicarles lo pertinente, con la advertencia de que una vez constara en auto dichas notificaciones, comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido analógicamente en el artículo 521 del Código Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 90 ibídem. Cumplidas las notificaciones ordenadas, este Juzgado Superior pasa a decidir el presente asunto judicial, previo el resumen de los acontecimientos procesales trascendentes producidos en el presente caso. II SÍNTESIS DE LOS HECHOS La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 16 de septiembre de 2016, por los abogados ELIAS AYAACH MAITA y MARÍA DEL PINO DOMÍNGUEZ DENIS, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMÍNGUEZ QUINTANA, contra la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., por desalojo de local comercial, con fundamento en lo siguiente: i) Que el demandante, en fecha 1º.3.2015, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., el cual tuvo como objeto, un inmueble destinado al uso comercial, constituido por una terraza con una longitud de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la parte superior de los locales identificados con los Nros. “3”, “4”, “5” y el área de servicios para baños públicos del Centro Comercial Los Pinos, Carretera Panamericana (Km 21) Sector Corralito, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda; ii) Que la vigencia del aludido contrato fue de un año contado a partir del día 1º.3.2015 hasta el 28.2.2016, y luego de fenecido dicho periodo, comenzó a transcurrir la prórroga legal, según dispone el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de fecha 23.5.2014, la cual culminó el día 28.8.2016; iii) Que el arrendador notificó al arrendatario, mediante comunicación fechada 20.2.2016, su intención de no renovar el contrato, manifestando su deseo de desocupación y entrega del inmueble a la fecha del vencimiento de la prórroga, comunicación que el demandado se negó a recibir; iv) Que dada la negativa del demandado a recibir la notificación antes descrita, en fecha 25.2.2016, solicitó por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, notificar al arrendatario sobre el contenido de la comunicación privada. De igual manera en fecha 7.3.2016, le envió telegrama al ciudadano Francisco Enrique Verenzuela Gil, en su carácter de Director-Gerente de la sociedad demandada, quien se negó a recibirlo, según constancia emitida por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) del 16.3.2016; v) Que en vista de las evasivas mencionadas, el día 10.3.2016, solicitó al Juzgado de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, notificar judicialmente al arrendatario la negativa del demandante de renovar el contrato, notificación que fue practicada el día 13.4.2016; vi) Que solicitó a la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, notificar al demandado el contenido del comunicado fechado 8.8.2016, el cual se limita a informarle al arrendatario, sobre el vencimiento de la prórroga legal para el día 28.8.2016 y por tanto, al no querer renovar el documento suscrito, le solicitaba la desocupación y entrega del inmueble; vii) Que a pesar de las múltiples comunicaciones y notificaciones sobre la intensión de no renovación del contrato, el arrendatario siguió –de mala fe, de forma ilegal y arbitraria- ocupando el inmueble desde el día 29.8.2016. Por último, solicitó el desalojo del local comercial objeto de arrendamiento, por vencimiento del término pactado contractualmente entre ambas partes. La pretensión in comento quedó admitida, en fecha 23 de septiembre de 2016, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la parte accionada, para que diera contestación a la presente demanda, al vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación acorde al procedimiento oral. El día 3.10.2016, debido a que la parte demandada se encuentra domiciliada en el estado Aragua, dicho tribunal comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio de esa Circunscripción Judicial, a los fines de que el tribunal que corresponda por medio del respectivo alguacil, practicara la citación. Posteriormente, la apoderada judicial de la parte actora, abogada María del Pino Domínguez Denis, mediante diligencia fechada 20.10.2016, solicitó la devolución de la comisión sin cumplir, que fue remitida en su oportunidad por él a quo, y fuese designada correo especial, a fin de dejar esta sin efecto y sea librada nueva citación, en razón del cambio de representante legal de la parte demandada, en fecha posterior a la demanda. Lo que fue acordado por el juzgado comisionado en esa misma fecha. El juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante auto de fecha 27.10.2016, admitió la reforma presentada con relación a los representantes de la demandada y acordó librar nuevo exhorto dirigido a los ciudadanos Francisco Enrique Verenzuela Gil, Gustavo Alejandro Torres León o Héctor Samuel Pérez Chiquin, en su condición de directores-gerentes de la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., a los fines de que el tribunal distribuidor designe previa distribución un juzgado de municipio para practicar la citación. En fecha 19.12.2016, el juzgado a quo mediante auto dejó constancia de haber recibido la comisión debidamente cumplida y con sus respectivas resultas, en la cual se observa: i) que en fecha 23.11.2016, el ciudadano alguacil del juzgado comisionado dejó constancia de haberse trasladado en varias oportunidades a la dirección de la sociedad mercantil demandada y no encontrar en ninguna de ellas, a alguno de los directores-gerentes de la misma; ii) que se ordenó agregar las resultas a los autos; iii) que en fecha 28.11.2016, se ordenó la citación por carteles; iii) Que la abogada Hilda Josefina Navarro Revete, en su condición de secretaria del Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del estado Bolivariano de Miranda (comisionado), dejó constancia en fecha 5.12.2016, de haber cumplido con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; iv) Que el día 15.12.2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó por ante el juzgado comisionado, dos (2) ejemplares de carteles debidamente publicados en los diarios “El Nacional” y “La Región”, en fecha 6 y 10 de diciembre, respectivamente. Así, debido a la no comparecencia de la parte accionada para darse por citado, la apoderada judicial de la parte actora solicitó mediante diligencia de fecha 30.1.2017, la designación de un defensor judicial. A fin de determinar el estado de la causa, el tribunal conocedor de la causa, de oficio ordenó en fecha 8.2.2017, practicar cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos entre el día 19.12.2016, exclusive, hasta el día 26.1.2017, inclusive. En ese mismo auto se dejó constancia de lo ordenado anteriormente, evidenciándose lo siguiente: “…desde el día 19 de diciembre de 2016, (exclusive), hasta el día 26 de enero de 2017, (inclusive), han transcurrido dieciséis (16) días de despacho, de los cuales se discriminan a continuación: 20 y 21 de diciembre de 2016 y del 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25 y 26 de enero de 2017…”. Seguidamente, por actuación aparte, designó a la abogada Ingrid del Valle Fernández Marcano, como defensora ad-litem de la parte demandada, aceptando ésta su designación, el día 6.3.2017. El día 8.3.2017, el abogado Henry Omar Molina Contreras, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación, constante de veinticinco (25) folios útiles, con doce (12) anexos constantes de ciento treinta y seis (136) folios útiles, mediante el cual: i) alegó los siguientes puntos previos: a) Que la demanda debió ser declarada inadmisible, en vista de que el inmueble objeto de demanda, no tenía ningún tipo de construcción o edificación alguna al momento de la celebración del primer contrato, de fecha 1º.4.2010, lo que se evidenciaba, según su dicho, del título supletorio expedido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, por lo que, estaba excluido de la aplicación del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial; b) Que su representada construyó en la mencionada terraza sin edificar: “…una estructura elaborada de hierro con tubos estructurales de 15x15cm y nueve (9) cerchas construidas con tubos de hierro de 3 y 1/2 x 1 1/2 pulgadas con techo de acerolit sobre toda la estructura, con un cerramiento a los alrededores de tres (3) paredes con bloque de arcilla, frisadas […] se construyó una estructura con un área aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados (57m2) construida por dos salas de baño, una oficina, con pisos de cerámica, depósito, cocina y comedor con fregadero pisos de cemento pulido y techo de losa-cero […], se dotó de una instalación eléctrica industrial que cuenta con doce (12) lámparas de cuatro (4) tubos de neón, se instaló dos (2) tanques para el depósito y suministro de agua con una capacidad de cinco mil (5.000) litros cada uno […], se fabricó una rampa de acceso […] dotada por un portón de cuatro metros (4m) de ancho por tres con setenta metros (3.70m) de altura…”; ii) Admitió: a) Que su representada suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Francisco Tomas Domínguez Quintana, cuyo objeto es una terraza de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), suficientemente identificada; b) Que la duración o vigencia de la mencionada convención, comenzó a transcurrir desde el día 1º.3.2015, hasta el día 28.2.2016, fecha en la cual comenzó a transcurrir la prórroga legal arrendaticia según lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial; iii) Adujo igualmente: a) Que la demanda era errada, pues en la demanda se alega que la mencionada terraza dada en arriendo es un local comercial, pero que realmente ésta se encontraba excluida de la aplicación de la ley especial, de conformidad con el artículo 4 del Decreto Ley que rige la materia; b) Que la relación arrendaticia entre el ciudadano Francisco Tomas Domínguez Quintana y su representada, no tuvo su inició en la fecha indicada en la demanda, sino el 1º de abril de 2010, hasta el día 31 de diciembre de 2011, con un primer contrato de arrendamiento, con una vigencia de diecinueve (19) meses, y que posteriormente, al vencimiento de ese primer contrato, se celebraron tres (3) contratos más. El primero, con una vigencia desde el día 1º.1.2012 hasta el día 31.12.2012; el segundo, con vigencia desde el día 1º.1.2014 hasta el día 31.12.2014; y, el último, con vigencia desde el día 1º.3.2015 hasta el día 28.2.2016; c) Que el arrendador le hizo firmar al representante legal del demandada, un documento donde renunciaba o daba por finalizada la relación arrendaticia, así como la renuncia a la prórroga legal, en donde se dejó constancia que el demandante arrendador, recibió el inmueble objeto de contrato, lo cual no fue cierto. De ese modo, a pesar de la existencia del documento anteriormente señalado, el arrendador no recibió el inmueble sino que –de mala fe- se redactó otro contrato de arrendamiento entre las mismas partes, tratando de esa forma de esquivar la prórroga legalmente establecida, lo cual no logró concretarse dado que existía una continuidad en la relación, mediante la suscripción de la nueva convención; d) Que era cierto que el día 28.2.2016, fue notificado que comenzaría a transcurrir la prórroga legal, pero que es falso que la relación arrendaticia tuviese menos de 5 años y que la terraza dada en arriendo fuese un local comercial; e) Que la prórroga sería de dos (2) años y no de seis (6) meses como se pretende, pues la relación locativa tuvo una duración superior a los cinco (5) años. En consecuencia, contradijo la demanda, por no ser ciertos y no ser procedente en derecho los hechos narrados. Alegó la tácita reconducción de la relación, puesto que continuó ocupando el inmueble, pagando el canon locativo, por lo que, solicitó que se declarase que dicha relación paso a ser a tiempo indeterminado; iv) Opuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6º y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al defecto de forma de la demanda y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándose en: a) Que no se identificó claramente el objeto de la pretensión como lo establece el ordinal 4º del artículo 340 ibídem, pues el objeto, en este caso, fue identificado como local comercial constituido por una terraza con un área aproximadamente de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), lo cual es errado e incierto, en vista de que en el título supletorio que funge como documento de propiedad de dicho inmueble, no lo describe como local comercial ni como terraza, por la razón de que el inmueble no existe, porque lo que realmente existe son las bienhechurías construidas por la demandada, con dinero de su peculio para ejercer la actividad económica establecida en el contrato de arrendamiento. Por tanto, falta la descripción, entendiéndose ésta como la situación con mención del lugar y la jurisdicción a la que corresponde el inmueble, así como también los linderos con mención de todos sus puntos cardinales o costados. b) Que la demanda carecía de fundamentos y por tanto no debió ser admitida por la errada interpretación de la parte actora del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios de Uso Comercial, así como la confusión entre resolución y desalojo y el arrendamiento del inexistente inmueble. Igualmente, señaló que no es procedente la demanda, pues se intenta atacar un contrato a tiempo indeterminado sin fundamentar la acción, sin un análisis del tipo de contrato, sin señalar causa alguna de desalojo como establece el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios de Uso Comercial y menos aún de inmuebles o terrazas no construidas. Por ende, todo lo actuado es nulo y solicitó que fuesen declaradas con lugar las cuestiones previas. Reconvino en lo siguiente: a) Que la actora demanda el desalojo por el vencimiento de la prórroga legal de seis (6) meses, tomando en cuenta para ello el contrato del año 2015, no obstante la prórroga legal que correspondía era de dos (2) años, porque la relación arrendaticia tenía más de cinco (5) años, contados a partir del mes de abril de 2010, por ende, al demandarse el desalojo, sin fundamento alguno, amén de estar excluido el inmueble arrendado de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la hizo incurrir en gastos innecesarios, al verse forzada a contratar a un abogado con la finalidad de contestar la temeraria demanda. Por lo que, solicitó fuese condenada la parte actora al pago de los costos y costas de la reconvención planteada la cual se estimó en la cantidad entonces de NOVESCEINTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,00), equivalentes para esa fecha a tres mil unidades tributaria (3.000 U.T.). Solicitó medida de embargo de bienes propiedad de la parte actora y medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de arriendo. Y por último, solicitó que las cuestiones previas fuesen declaradas con lugar, admitida la reconvención y declarada sin lugar la demanda. En fecha 15 de marzo de 2017, el juzgado de cognición por solicitud de la parte actora, declaró que el escrito de fecha 8.3.2017, se constituye como citación de la parte demandada según lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil y en esa misma fecha el apoderado judicial de la accionada ratificó el escrito de contestación presentado. La apoderada judicial de la parte actora, abogada María del Pino Domínguez Denis, solicitó en fecha 27.3.2017, realizar cómputo de los días de despacho correspondiente al emplazamiento transcurrido desde la fecha de la citación de la demandada, así como también solicitó que se indicara si debía cumplirse el término de la distancia de dos (2) días indicado en el exhorto de fecha 2.11.2016. Posteriormente, con respecto a lo solicitado anteriormente, el a quo mediante auto fechado 30.3.2017, estableció “…se precisa que la parte demandada se incorporó expresamente al proceso el 08 de marzo de 2017, en razón de ello; no se calcula en autos el término de distancia acordado, al no resultar cónsono con el principio de celeridad procesal y atendiendo su finalidad. […] que a partir de la referida fecha exclusive, comenzó a computarse el lapso para la contestación a la demanda, de los cuales a la fecha han transcurrido dieciséis (16) días de despacho que se corresponden con los días: 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 24, 27, 28, 29 y 30 del mes de marzo del corriente año…”. Consecuencialmente, el día 5.4.2017, la parte actora, solicitó mediante escrito la declaratoria de inadmisible e improcedente de la reconvención plasmada por la arrendataria en el escrito contestación de fecha 8.3.2017. El juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción judicial, dictó sentencia interlocutoria con fecha 6.4.2017, en la cual declaró inadmisible la reconvención incoada por la parte demandada en fecha 8.3.2017. La representación judicial de la parte actora, el día 18.4.17, consignó escrito constante de ocho (8) folios, mediante el cual alegó: i) En relación a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a no haberse indicado el objeto de la demanda, indicó que en el libelo se indicó el objeto de la pretensión, el cual consistía en que la parte demandada convenga o sea condenado al desalojo del inmueble arrendado, asimismo, subsanó y aclaró que el aludido bien“…se encuentra constituido por la terraza o cubierta plana con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la placa o parte superior de los locales comerciales que en sentido oeste-este, se encuentran identificados como terceros con un área de ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), el cuarto con un área de doscientos trece metros cuadrados (213 m2), el quinto con un área de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2) y otro local al lado del quinto, igualmente construido con un área de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m2), destinado al servicio de baños públicos y otros usos diversos, locales para comercio éstos que a su vez, se encuentran construidos sobre la primera parcela de terreno propiedad de mi representado de tres mil doscientos seis metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (3.206,95 m2), ubicada con frente a la carretera Panamericana y a la carretera que conduce a Pan de Azúcar, en el Sector Corralito, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, alinderado así: Norte: en noventa y dos metros con treinta y cinco centímetros (92,35 m.), con calle que conduce a Pan de Azúcar; Sur: en una extensión de cincuenta y seis (56 m.), con carretera que conduce Caracas a Los Teques; Este: en una extensión de noventa y cuatro metros con sesenta centímetros (94,60 m.), en línea quebrada del camino que conduce a Pan de Azúcar; y Oeste: en una extensión de setenta y nueve metros (79 m.), en una línea recta que lo separa de terrenos que son o fueron de Juan López de Ceballos…”. De igual forma, rechazó y contradijo las afirmaciones de inexistencia del inmueble por parte de la demandada pues en determinadas ocasiones, confiesa que realizó actos de comercio en la aludida terraza, así como la construcción de bienhechurías con su propio peculio, asimismo indicó que de la declaración que realizó la demandada en documento de finiquito, se deriva lo contrario en relación a dicho punto; que nuestro ordenamiento jurídico establece en el artículo 555 de la Ley Adjetiva Civil, que toda bienhechuría u obra en terreno ajena se presume del propietario y que en el caso de que las misma efectivamente hubiesen sido realizadas por la arrendataria el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de mejoras que no autorizó conforme al artículo 1.609 del Código Civil. Por último, alegó que la parte demandada promovió un justificativo de testigos y una inspección judicial extra litem la cual, alega fue realizada sin su presencia a fin de dejar constancia de las mencionadas bienhechurías; ii) En lo referente a la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la rechazó y contradijo, en vista de que no existe disposición legal alguna que prohíba la admisión de la acción propuesta; que la demanda fue interpuesta conforme lo establecido en los artículos 20, 26 y 40 literal g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que no es contrario al orden público ni a las buenas costumbres. Asimismo, respecto a los alegatos de la exclusión del inmueble de la aplicación de la ley especial, la parte actora destacó que en el artículo 2 ejusdem, no se excluye en lo absoluto el inmueble objeto de arriendo, puesto que en él se desempeña una actividad comercial y por tanto se entiende como inmueble destinado al uso comercial. Más adelante, el juzgado de cognición en fecha 4.5.2017, dictó auto mediante el cual ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 6.4.2017, inclusive, fecha en la cual comenzó a computarse el lapso de subsanación y contradicción de las cuestiones previas opuestas, hasta la fecha, inclusive, en atención de lo dispuesto en los artículos 866 y 867 del Código de Procedimiento Civil. De lo anterior se evidenció en el mismo auto que desde el día 6.4.2017, inclusive, hasta el día 4.5.2017, inclusive, transcurrieron trece (13) días que se discriminan: “… 06, 07, 17, 18, 20, 21, 24, 25, 26, 27 y 28 de abril de 2017 y 03 y 04 de mayo de 2017…”. En la misma data, el a quo dictó auto mediante el cual dejó constancia que feneció el lapso previsto en el artículo 866 eiusdem, y que se encontraba en el término consagrado en el artículo 867 ibídem, para decidir sobre el incidente de cuestiones previas. En consecuencia, dictó decisión mediante la cual declaró subsanada la cuestión previa del ordinal 6º y sin lugar la cuestión previa del ordinal 11º, ambas del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil. A propósito de los lineamientos establecidos por la ley para el procedimiento oral, el día 15 de mayo de 2017, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, la cual fue diferida para el día 16.5.2017, y esta a su vez para el día 19.5.2017. En esta última él a quo celebró audiencia preliminar conforme al acta que corre inserta en autos y posteriormente, por auto fechado 25.5.2017, procedió a fijar los hechos controvertidos y abrió la causa a pruebas. El día 30.5.2017, el apoderado judicial de parte accionada consignó escrito de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles, mediante el cual ratificó todos los documentales promovidos conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda. La parte actora el día 2.6.2017, presentó diligencia mediante la cual ratifica la oposición a las pruebas promovidas por la contraparte y solicitó que se desestimaran los alegatos y defensas opuestas por la accionada en su escrito probatorio. El juzgado de la causa, el 7.6.2017, dictó decisión mediante la cual se pronunció sobre las pruebas promovidas en fase probatoria, admitiendo la prueba marcada con la letra “A” por parte de la actora, así como las marcadas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K” y “L”, de la parte demandada. Asimismo, negó la admisión de la prueba promovida por la parte demandada marcada con la letra “F” y desechó la prueba marcada con la letra “E”. En fecha 27.6.2017, se celebró audiencia oral, donde luego de efectuada las exposiciones de las partes, fue dictado el dispositivo del fallo, mediante el cual se declaró con lugar la demanda de desalojo impetrada y se condenó la entrega real y efectiva y en las misma condiciones el inmueble. Posteriormente, el día 18.7.2017, el juzgado de la causa público el fallo in extenso. III MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen: Reseñado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum, el cual se circunscribe en analizar si la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo impetrada por el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, contra la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., efectuada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se encuentra ajustada a derecho. Así, corresponde a este jurisdicente, determinar si la arrendataria sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., se encuentra obligada a desalojar y entregar al arrendatario ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, el inmueble constituido por “…la terraza o cubierta plana con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la placa o parte superior de los locales comerciales que en sentido oeste-este, se encuentran identificados como tercero con un área de ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2), el cuarto con un área de doscientos trece metros cuadrados (213 m2), el quinto con un área de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2) y otro local al lado del quinto, igualmente construido con un área de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m2), destinado al servicio de baños públicos y otros usos diversos, locales para comercio éstos que a su vez, se encuentran construidos sobre la primera parcela de terreno propiedad de mi representado de tres mil doscientos seis metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (3.206,95 m2), ubicada con frente a la carretera Panamericana y a la carretera que conduce a Pan de Azúcar, en el Sector Corralito, Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, alinderado así: Norte: en noventa y dos metros con treinta y cinco centímetros (92,35 m.), con calle que conduce a Pan de Azúcar; Sur: en una extensión de cincuenta y seis (56 m.), con carretera que conduce Caracas a Los Teques; Este: en una extensión de noventa y cuatro metros con sesenta centímetros (94,60 m.), en línea quebrada del camino que conduce a Pan de Azúcar; y Oeste: en una extensión de setenta y nueve metros (79 m.), en una línea recta que lo separa de terrenos que son o fueron de Juan López de Ceballos…”, la cual le fue dada en arrendamiento, para uso comercial, en razón del vencimiento de la prórroga legal. De la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se constató que la parte demandada, alegó las cuestiones previas relativas al defecto de forma de la demanda y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; cuestiones previas que fueron declaradas, la primera subsana voluntariamente por la parte actora, e improcedente la segunda; decisión que, en relación a la cuestión previa de defecto de forma, dado lo establecido en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, no tiene recurso de apelación; y, con relación a la segunda, no fue ejercido recurso alguno, lo que determina la firmeza de dicha decisión; por lo que, se encuentran excluidas del tema decisorio sometido al conocimiento de esta alzada. Ahora bien, se constató que la parte demandada, se excepcionó, argumentando que la demanda en cuestión era inadmisible, puesto que el inmueble objeto de la relación locativa, no tenía ningún tipo de construcción o edificación, para el momento de la celebración del primer contrato, por lo que, estaba excluido del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial. Asimismo, indicó que la demanda, debía ser declarada sin lugar, puesto que la relación locativa tenía una duración superior a los cinco (5) años, por lo que, la prórroga legal que correspondía, no era la alegada por la parte actora en el libelo, sino de dos (2) años de conformidad con lo establecido en el artículo 26 eiusdem, en razón de haberse celebrado varios contratos locativos, por el mismo bien inmueble y con distintos períodos de duración, comenzando dicha relación en el año 2010; ello por cuanto la supuesta renuncia a la prórroga legal y finiquito de la relación arrendaticia que regía para el año 2014 y que efectuó la representación de la parte demandada, carecía de valor alguno, puesto que la misma fue compelida de manera forzosa a renunciar, cuando de la secuencia contractual, se podía verificar que no hubo tal renuncia, al celebrarse inmediatamente después de ésta, un nuevo contrato locativo, sobre el mismo bien arrendado. Establecido lo anterior, antes de pasar a emitir pronunciamiento en relación a las defensas y excepciones opuestas por las partes, así como en relación al fondo de la controversia, este jurisdicente, con la finalidad de llevar un debido orden cronológico para resolver el presente asunto, pasa a valorar y analizar las pruebas aportadas por las partes, para luego emitir pronunciamiento. En tal sentido, tenemos que la parte actora promovió: • Copia certificada la cual fue devuelta por el juzgador de primer grado a la parte interesada, de contrato de arrendamiento celebrado el día 1º.3.2015 y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, el 15 de julio de 2015, el cual quedó inserto bajo el Nro. 20, Tomo 276, folios 101 al 106. Documento que también fue promovido por la parte demandada, en copia fotostática, por lo que, se tiene por reconocido; y del cual se evidencia la relación locativa existente entre el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, y la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A. Asimismo, se constata que dicha relación tuvo una duración de un (1) año, contado a partir del 1º de marzo de 2015, hasta el 28 de febrero de 2016 (cláusula tercera). Se constató, de dicha cláusula, que la relación se consideraría a tiempo determinada, por lo que en ningún caso podía ser prorrogada. De la cláusula primera, se constata que el objeto sobre el cual versa la relación se corresponde a una terraza con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 Mts2), que se encuentra ubicada en la placa o parte superior de los locales identificados con los números 3, 4, 5 y área de servicio para baños públicos, situados en la Carretera Panamericana, Kilómetro 21, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, estado Miranda, que consta de una entrada para vehículos y transeúntes por la Calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara del Sector Corralito, Municipio Carrizal del estado Miranda. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil, al haber sido reconocida y aceptada por la parte contra quien fue opuesta. Así se declara. • Original de comunicación privada fechada 20.2.2016, dirigida a la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., suscrita por el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA. Documental que es desechada por este jurisdicente, por ser documento privado emanado de la misma parte actora, por lo que mal pudiese servirle de prueba a su favor, conforme al principio de alteridad de la prueba. Amén que en la misma, no consta que haya sido recibida por el demandado. Así se establece. • Original de acta notarial de fecha 26.2.2016, de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en razón de la comunicación fechada 20.2.2016. De dicha documental se evidencia que el funcionario público, se traslado y constituyó en la terraza de los locales comerciales identificados con los números 3, 4 y 5, ubicada en el Centro Comercial Los Pinos, Km. 21, de la carretera Panamericana, Sector Carralito, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda y que al notificar a un ciudadano que se negó a identificarse con respecto a la voluntad del ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, de no renovar la relación arrendaticia, éste se mostró molesto y se negó a recibir dicha notificación. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece. • Copia fotostática de telegrama fechado 7.3.2016, dirigido al ciudadano Francisco Verenzuela Gil, en su condición de Director-Gerente de la sociedad comercial Motores Carrizal, C.A. así como, marcada “F”, constancia original emanada del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de la cual se evidencia sello húmedo de fecha 16 de marzo de 2016. Con respecto a dicha documental, se evidencia que fue remitido telegrama al representante legal de la parte demandada, por el actor, a los fines de notificar su deseo de no continuar con la relación arrendaticia. Telegrama que no fue entregado a causa de que fue rechazado. Instrumento que se desecha del proceso ex artículo 1.375 del Código Civil. Así se establece. • Original y copia fotostática de acta judicial de fecha 13.4.2016, contenida en el expediente de notificación judicial identificado con el Nro. 4175/2016, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. De dicha documental se evidencia que el referido juzgado se trasladó y constituyó en el inmueble constituido por la terraza de los locales comerciales identificados con los números 3, 4 y 5, ubicada en el Centro Comercial Los Pinos, Kilómetro 21, Carretera Panamericana, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda, donde fue atendido por un ciudadano, que de forma grosera se negó a identificarse; por lo que procedió a fijar a las puertas del inmueble notificación con respecto a la voluntad del arrendador de no renovar la relación arrendaticia que venció el día 28.2.2016 y comenzó a transcurrir la prórroga legal que venció el 28.8.2016. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se establece. • Acta notarial de fecha 16.8.2016, de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda. De dicha documental, se evidencia que el funcionario público se trasladó y constituyó en el inmueble constituido por la terraza de los locales comerciales identificados con los números 3, 4 y 5, ubicada en el Centro Comercial Los Pinos, Kilómetro 21, Carretera Panamericana, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda, donde fue atendido por un ciudadano que se negó a identificarse; por lo que procedió a fijar a las puertas del inmueble notificación, con respecto a la voluntad del arrendador de no renovar la relación arrendaticia y que la prórroga legal vencía el 28.8.2016. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece. Por su parte, la demandada promovió: • Copia fotostática de acta constitutiva de la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 49, Tomo A-34-Tro., en fecha 28.12.2005. Dichos estatutos no fueron impugnados, motivo por el cual, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, de los cuales se evidencia que la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., es representada por sus Directores-Gerentes y es una compañía legalmente constituida y dedicada al comercio, específicamente a la compra distribución, importación, exportación, consignación, comercialización y venta de todo tipo de vehículos automotores nuevos y usados. Así se declara. • Copia fotostática de acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil Motores Carrizal, C.A., celebrada el día 5.8.2011. Estando frente a un documento registrado que no impugnado por la contraparte, este ad quem le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, evidenciándose que el ciudadano Francisco Enrique Verenzuela Gil, es el presidente de la referida empresa. Así se establece. • Copia fotostática de Título Supletorio otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 2.12.2005. De dicha documental se evidencia que fue expedido titulo supletorio, suficiente de propiedad, a favor del ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, sobre las bienhechurías construidas sobre dos (2) parcelas de terreno, ubicadas con frente a la carretera Panamericana y la carretera que conduce a Pan de Azúcar, Sector Corralito, Municipio Carrizal del estado Miranda; que dichas bienhechurías, se corresponden a cinco (5) locales de comercio, que construyó luego de demoler construcción existente; que al lado del quinto local, construyó local de 48 mts2 destinado al servicio público y usos diversos. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento expedido por funcionario público con facultades para dar fe pública. Así se establece. • Copia simple del documento de compra-venta protocolizado en fecha 10.6.1992, por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, bajo el Nro. 22, Protocolo 1º, Tomo 19, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Guedez, C.A., y el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana. De dicha documental se evidencia el derecho de propiedad del ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, sobre inmueble de mayor extensión, en el cual se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público. Así se establece. • Copia fotostática de justificativo de testigos evacuado en fecha 10.5.2016, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda. Dicho medio de prueba no fue admitido por el a quo por cuanto no se promovieron los testigos para su ratificación, criterio que es compartido por este Juzgador, ya que las personas que rindieron declaración por ante el notario público han debido comparecer al proceso con la finalidad de ratificar sus dichos; y, por tanto, se realizará el correspondiente control de la prueba por parte de la persona contra la cual se hace valer, en consecuencia, se desecha del proceso. Así se establece. • Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado el día 1º.4.2010 y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 3.5.2010, el cual quedó inserto bajo el Nro. 7, Tomo 113. De dicha documental se constata que existió relación arrendaticia entre el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA y la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., desde el 1º de abril de 2010, hasta el 31 de diciembre de 2011, la cual verso sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 6, con una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2) aproximadamente, ubicado en el Kilómetro 21 de la Carretera Panamericana, Sector Corralito, Centro Comercial Los Pinos, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda y anexo en terraza del mencionado inmueble que consta además de entrada por la Calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara, cuyo objeto principal en la compra y comercialización de vehículo conforme a los estatutos. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autenticado ex artículo 1.368 del Código Civil. Así se establece. • Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado el día 1º.1.2012 y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 15.2.2012, el cual quedó inserto bajo el Nro. 73, Tomo 31. De dicha documental se constata que existió relación arrendaticia entre el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA y la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., desde el 1º de enero de 2012, hasta el 31 de diciembre de 2012, la cual verso sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 6, con una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2) aproximadamente, ubicado en el Kilómetro 21 de la Carretera Panamericana, Sector Corralito, Centro Comercial Los Pinos, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda y anexo en terraza del mencionado inmueble que consta además de entrada por la Calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia fotostática de documento autenticado que tiene entre las partes la misma fuerza del documento público ex artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece. • Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado el día 10.1.2014. De dicha documental observa este jurisdicente, que aún cuando la misma fue aportada en copia fotostática, la cual, en principio carece de valor probatorio, la misma representa un indicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, sobre la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA y la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., desde el 1º de enero de 2014, hasta el 31 de diciembre de 2014, la cual verso sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 6, con una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2) aproximadamente, ubicado en el Kilómetro 21 de la Carretera Panamericana, Sector Corralito, Centro Comercial Los Pinos, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda, más una terraza del mencionado inmueble con una superficie aproximada de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 Mts2) que consta además de entrada por la calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara. Así se establece. • Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado el día 1º.3.2015 y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 15.7.2015, el cual quedó inserto bajo el Nro. 20, Tomo 276, folios 101 al 106, cuyo bien arrendado está constituido por una terraza de 455 mts2, ubicada en la placa o parte superior de los locales Nros. 3, 4 y 5 y el área de servicio para baños públicos, ubicados en el Centro Comercial Los Pinos, antes identificado. Respecto a este documento, este sentenciador ya emitió un debido pronunciamiento valorando con antelación la prueba, al ser promovida conjuntamente con el libelo de demanda por la parte actora, lo cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece. • Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22.7.2015, el cual quedó inscrito bajo el Nro. 3, Tomo 288, folios 12 al 15. Respecto a dicha prueba documental, quien aquí decide la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública. De la cual se constata que el ciudadano Francisco Enrique Verenzuela Gil, suscribió un documento autenticado mediante el cual dio por finalizada la relación arrendaticia producto del contrato de arrendamiento celebrado por su representada, sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., y el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA, el 10 de enero de 2014, la cual verso sobre un local comercial con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 Mts2), que comprendía los locales identificados con los números tres (3), cuatro (4), cinco (5) y por un local de servicio para baños públicos y otros, ubicados en el Kilómetros 21 de la Carretera Panamericana, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda, más una terraza del mencionado inmueble, con una superficie aproximada de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 Mts2), la cual consta, además, de una entrada separada para vehículos por la calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara; y, en consecuencia, renunció expresa y formalmente a la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, la cual comenzó a disfrutar desde el 1º de enero de 2015 y que le fue notificada el 27 de febrero de 2015. Asimismo, dejó constancia que, como consecuencia de la finalización de la relación locativa y renuncia de la prórroga legal, hizo entrega del inmueble arrendado a su arrendador y sus efectos en el proceso serán analizados más adelante. Así se declara. • Original de inspección extra judicial, contentiva a su vez de los originales de los documentos marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “L”, “I”, “J” y “E”. Respecto a este medio probatorio, se observa que la misma fue declarada inadmisible por el juzgado a quo por contravenir lo dispuesto en el artículo 1.429 del Código Civil. Dicha inspección fue evacuada de manera anticipada, no sólo ante una eventual demanda que pudiese intentarse contra la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., con la finalidad de desvirtuar lo establecido en los distintos contratos de arrendamiento suscritos entre dicha empresa y el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA. Asimismo, dicha prueba fue peticionada con la finalidad de dejar constancia del uso que se le dio al inmueble arrendado, así como la construcción de bienhechurías por parte de la arrendataria. Ahora bien, este jurisdicente observa que el tribunal se constituyó en un local comercial identificado con el número 6, que en su frente se leía la inscripción “MOTORES CARRIZAL, C.A.”, situado en el kilómetro 21 de la carretera Panamericana, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda. Ahora bien, de los términos en los que fue promovida la evacuación de dicha prueba, así como de los particulares evacuados, este jurisdicente observa que dichos puntos no son objeto de controversia en el presente juicio dado que no es un hecho controvertido que los inmuebles objeto de la relación arrendaticia se encuentran ubicados en el mismo Centro Comercial Los Pinos y que en el mismo se ha construido bienhechurías, empero dicho aspecto no forma parte de la pretensión discutida en autos, por tal motivo se desecha dicha prueba del proceso por impertinente. Así se establece. Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse para lo cual corresponde establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a dilucidar como único punto previo la improponibilidad de la demanda alegada por la parte accionada; luego de lo cual, dependiendo de la procedencia o no del mencionado punto previo, procederá este Tribunal a dirimir el fondo debatido con vista a las pruebas válidamente aportadas por las partes. PRIMERO: Con relación al alegato de improponibilidad de la demanda, con fundamento en que el inmueble objeto de demanda, no tenía ningún tipo de construcción o edificación alguna al momento de la celebración del primero contrato, de fecha 1º.4.2010, y por ende, se encuentra excluido de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de conformidad con el artículo 4 del dicho decreto, este jurisdicente observa que la norma en cuestión establece: “…Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados…” (Resaltado y subrayado del tribunal). De la norma parcialmente transcrita, se evidencia que quedaron excluidos del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados; sin embargo, de las actas que corren en el expediente, específicamente del contrato cuya ejecución se demanda mediante la entrega del inmueble dado en arrendamiento, se constata que la empresa MOTORES CARRIZAL, C.A., recibió precariamente, un inmueble constituido por una terraza con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la placa superior de los locales comerciales que en sentido oeste-este, se encuentran identificados como: Tercero: con un área de ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2); Cuarto: con un área de doscientos trece metros cuadrados (213 m2); Quinto: con un área de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2); y otro local al lado de éste último, construido con un área de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m2), destinado al servicio de baños públicos y otros usos diversos; es decir, que recibió en arrendamiento un inmueble que se encontraba construido o edificado. Así se establece. Asimismo, se observa que estos locales fueron construidos a su vez, sobre una parcela de terreno propiedad del demandante de tres mil doscientos seis metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (3.206,95 m2), ubicada frente a la Carretera Panamericana y a la carretera que conduce a Pan de Azúcar, en el Sector Corralito, Jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Miranda, conforme se desprende del título supletorio emanado por el Juzgado Primero de Primera instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda el día 16.12.2005; es decir, sobre un inmueble edificado, identificado como Centro Comercial Los Pinos; por lo cual, el inmueble objeto de la relación no se corresponda un “terreno no edificado”. El hecho que sobre la mencionada terraza, al momento de celebrarse la convención locativa, no haya existido estructura alguna, no quiere decir que no se trate de un inmueble edificado; pues, la misma se encuentra situada sobre unos locales comerciales y cuyo destino o uso era para comercio. Así se establece. Por otra parte, pero en línea con lo expuesto, se constató que se dio en arrendamiento un inmueble propiedad del demandante, en cuya cláusula séptima de la convención se determinó que el uso que se le daría al inmueble era la compra y venta de vehículos, así como los repuestos y accesorios para estos, es decir, una actividad comercial lícita; y, en su cláusula décimo cuarta se determinó que la ley aplicable iba a ser el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo que, considera quien aquí decide, que mal puede la parte demandada, excepcionarse argumentando la exclusión del inmueble por una falta de edificación, cuando contractualmente se estableció que se trataba de un inmueble edificado y, que en la oportunidad de suscribir el contrato de arrendamiento –como anteriormente se expresó-, no hizo objeción alguna con respecto a ello. Por lo que, puede concluir este sentenciador, que lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no resulta aplicable al caso concreto, porque la referida norma hace referencia a “terrenos no edificados”, y como se desprende del título supletorio, el documento de compra-venta y el contrato de arrendamiento, no estamos frente a un terreno no edificado, lo que conlleva el alegato de improponibilidad de la demanda opuesto por la parte demandada, no puede prosperar en derecho. Así se declara. Como colofón, observa este jurisdicente que la terraza, dada en arrendamiento por la parte actora, ha de ser considerada como local comercial por lo siguiente: 1) En ella se desempeña una actividad comercial, como se determinó en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera donde se dispuso que la actividad que se desarrollaría sería la compra, distribución, importación, exportación, consignación, comercialización y venta de todo tipo de vehículos automotores nuevos y usados; y, 2) Que la mencionada platabanda no constituía una unidad inmobiliaria por sí sola, sino que forma parte de un inmueble o en este caso, inmuebles, como son los distintos locales comerciales que funcionan en la primera planta, por tanto, la norma especial que regula la materia dejó establecido que cumpliendo estos requisitos un inmueble puede considerarse como local comercial y no estando dentro de las prohibiciones del artículo 4 de la misma ley, este sentenciador le da el carácter de local comercial según dispone la ley a la terraza con un área de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la placa superior de los locales comerciales que en sentido oeste-este, se encuentran identificados como: Tercero: con un área de ciento veintiocho metros cuadrados (128 m2); Cuarto: con un área de doscientos trece metros cuadrados (213 m2); Quinto: con un área de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2); y otro local al lado de éste último, construido con un área de cuarenta y ocho metros cuadrados (48 m2), destinado al servicio de baños públicos y otros usos diversos, ubicados frente a la carretera Panamericana y a la carretera que conduce a Pan de Azúcar, en el Sector Corralito, Jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Miranda; hechos estos que determinan aún más la improcedencia de la inadmisibilidad e improponibilidad esbozada por la parte demandada. Así formalmente se decide. SEGUNDO: En el sub iudice se demanda el desalojo del inmueble destinado al uso comercial constituido por una terraza con una longitud de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicado en la parte superior de los locales identificados con los Nros. “3”, “4”, “5” y el área de servicios para baños públicos, ubicadas a su vez en la Carretera Panamericana (Km 21), Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda, por el vencimiento de la prórroga legal de un contrato suscrito a tiempo determinado, debiendo, este jurisdicente, determinar la duración de la relación locativa que une al ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA, con la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., para con ello establecer la duración, de la prórroga legal a la que tiene derecho la parte demandada; y, con ello, evidenciar si está obligada o no en la entrega del inmueble arrendado. En tal sentido, el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “…Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”. De la norma anteriormente transcrita, se desprende que la prórroga legal, tiene el carácter de orden público relativo; ello, porque es potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; pudiendo el arrendatario, escoger entre si hace uso de ella o no, por propia voluntad. Debiendo el arrendador respetar el período de tiempo establecido legalmente, si el arrendatario, decide hacer uso de ella. Así pues, conforme la norma en cuestión, tenemos que si la relación locativa, tiene una duración superior de seis (6) meses hasta un (1) año, le corresponderán al arrendatario, seis (6) meses como prórroga máxima; si es superior a un (1) año e inferior a cinco (5), le corresponde un (1) año; si es superior a cinco (5) e inferior a diez (10), le corresponden dos (2) años; y si fuere superior a diez (10) años, le corresponden tres (3) años, de prórroga legal. Cualquier estipulación del arrendador que constituya renuncia del arrendatario a la prórroga legal, debe ser considerada nula, pues, como anteriormente se expresó, es potestad de éste el renunciarla o no; pero sin que haya coacción o presión alguna por parte de aquél. En el caso de marras, tenemos que la parte demandada, se excepcionó argumentando que la relación locativa que la une con el actor, tenía una duración superior a los cinco (5) años, pues fueron celebrados distintos contratos locativos, sobre el mismo inmueble, desde el 1º de abril de 2010. Sin embargo, de la revisión efectuada a las actas que conformen el presente expediente, pudo constatar este jurisdicente que, si bien es cierto, que entre las partes existió relación locativa, desde el 1º de abril de 2010 sobre inmuebles ubicados en el Centro Comercial Los Pinos, no es menos cierto que dicha relación no versó sobre el mismo bien inmueble en forma total; es decir, no se dan, en el caso de marras, los supuestos de triple identidad, para el establecimiento de la relación locativa más larga, independientemente, se haya ilustrado en distintas convenciones. Veamos detalladamente lo anterior entre el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA y la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., existió una relación arrendaticia que data desde el 1º de abril de 2010, no obstante el objeto sobre el cual versaron las distintas convenciones que celebraron, no es el mismo en la última de ellas; por cuanto las tres (3) primeras convenciones; esto es, las celebradas con vigencia desde el 1º de abril de 2010; 1º de enero de 2012; y, 1º de enero de 2014, versaron sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 6, con una superficie de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 Mts2) aproximadamente, ubicado en el Kilómetro 21 de la Carretera Panamericana, Sector Corralito, Centro Comercial Los Pinos, Carrizal, Municipio Carrizal del estado Miranda, más una terraza del mencionado inmueble con una superficie aproximada de seiscientos cincuenta metros cuadrados (650 Mts2) que consta además de entrada por la Calle Pan de Azúcar de la Urbanización Tara; mientras que en la convención con vigencia desde el 1º de marzo de 2015, el objeto de la misma, lo constituyó una terraza con una longitud de cuatrocientos cincuenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicado en la parte superior de los locales identificados con los Nros. “3”, “4”, “5” y el área de servicios para baños públicos, ubicadas a su vez en la Carretera Panamericana (Km 21), Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda. Lo que determina, que el objeto de la relación arrendaticia, con el transcurso del tiempo, fue variado por los contratantes; por tanto, mal puede considerarse que la relación locativa, haya tenido una duración superior a los cinco (5) años respecto al mismo bien. Así se establece. Por otra parte, tenemos que el ciudadano Francisco Enrique Verenzuela Gil, –quien se desempeña como representante legal de la arrendataria- suscribió un documento con fecha 28.2.2015 autenticado el 22.7.2015, mediante el cual renunció a la prórroga legal del contrato con vigencia desde el día 10.1.2014, lo cual, conforme al principio que la prórroga legal es potestativa para el arrendatario, no atenta contra el orden público; tampoco observa este jurisdicente, que el representante legal de la demandada, haya suscrito tal documento, bajo coacción o apremio por parte del arrendador, siendo el mismo consignado por la parte demandada. Al contrario, al ser únicamente suscrito por él, conlleva a quien decide a inferir que dicha manifestación fue efectuada voluntariamente; soportando, entonces, las consecuencias de tal renuncia. El hecho, que luego de suscrito tal documento, se haya celebrado una nueva convención que ilustrase relación arrendaticia entre las partes, no desnaturaliza la renuncia efectuada por la arrendataria; máxime, cuando la nueva relación locativa, versa sobre un inmueble más pequeño al que le fue arrendado primigeniamente. Por lo que, mal podría considerarse que tal manifestación de voluntad, se encontrase inficionada de nulidad. Así se establece. Es importante aclarar que estamos en presencia de dos supuestos, el primero de ellos es comprender que nos encontramos frente a dos relaciones arrendaticias la cuales iniciaron, la primera, los días 1º de abril de 2010, 1º de enero de 2012, 1º de enero de 2014 y culminaron los días 31 de diciembre de 2011, 31 de diciembre de 2012 y 31 de diciembre de 2014; y la segunda, inició el 1º de marzo de 2015, hasta el 28 de febrero de 2016, respectivamente, siendo la última la relación a discutir en la presente decisión. Esta segunda relación arrendaticia nació conforme al contrato suscrito en fecha 1º.3.2015, e integrada por las mismas partes y con respecto a la primera relación, se constata que culminó por el documento redactado el 28 de febrero de 2015, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22.7.2015, que tuvo como propósito, terminar la relación arrendaticia que existió hasta el momento, para dar paso a una nueva relación locativa; es decir, considera este juzgador que hubo una renuncia expresa por parte de la arrendataria de la prórroga legal que le correspondía en la primigenia relación; por lo que, al alegar que fue coaccionado por el arrendador a firmar el referido documento en fecha 28.2.2015, tal conducta no se infiere de autos, por lo que la renuncia de la relación arrendaticia y de la prórroga legal se debe entender como voluntaria por parte del arrendatario. Así se decide. Siguiendo el hilo argumentativo, observa quien decide que la parte demandada, alegó haber realizado bienhechurías, con dinero de su propio peculio, sobre el inmueble arrendado; para lo cual produjo justificativo de testigo evacuado por ante notario público, que se desechó del proceso; sin embargo, con la finalidad de ilustrar aún más el presente caso, quien decide observa, que no consta en autos, documental alguna, por parte del arrendador, mediante la cual se autorizase a la arrendataria a efectuar construcciones en el inmueble arrendado; ni mucho menos, pretender que con las mejoras realizadas se cambie la naturaleza jurídica con la cual comenzó a poseer el inmueble en cuestión. La sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., inició la posesión del inmueble, mediante contrato de arrendamiento que celebró con el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMINGUEZ QUINTANA, por lo que, el hecho de haber realizado mejoras al inmueble, no determina que su posesión haya dejado de ser precaria, para pasar a ser de otra naturaleza; en todo caso, ello no forma parte de la pretensión controvertida que se discute en el presente juicio. Así se establece. Ahora bien, para concluir resulta preciso señalar que la institución jurídica denominada arrendamiento, se encuentra establecida en el artículo 1.579 del Código Civil, definiéndola como: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”. Así, la doctrina ha establecido que las características de dicho contrato son consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa llamada mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio. Por su parte, los artículos 1.159 y 1.160 ibídem, establecen: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…” “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas la consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”. En tal sentido, corresponde ahora a quien aquí decide, pronunciarse con relación a la causal de desalojo contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón del vencimiento del contrato suscrito, el cual dispone: “…Son causales de desalojo: …omissis… g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”. Respecto a lo dispuesto en el artículo ut supra citado, resulta evidente como fue indicado que la parte demandada, sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., representada por el ciudadano Francisco Enrique Verenzuela Gil, quien renunció a la relación arrendaticia y a la prórroga legal, conforme a documento que a su vez fue autenticado el día 22.7.2015, durante la vigencia del contrato de fecha 1.3.2015, lo cual se traduce, en que, la relación arrendaticia que existió previamente feneció. Así se establece. Por otra parte, observa quien decide que la parte actora realizó distintas diligencias de manera privada y por ante funcionarios públicos, con la finalidad de informar a su arrendataria, la finalización de la relación locativa y su intención de no renovarla; sin embargo, en el contrato de arrendamiento cuya ejecución se demanda, mediante la acción de desalojo, se constata que se estableció en la cláusula tercera una duración de un (1) año contado desde el 1º de marzo de 2015, hasta el 28 de febrero de 2016, disponiendo que en ningún caso podría ser prorrogada; por lo que, habiéndose establecido un término fijo para la terminación de la relación locativa, estamos en presencia de una contrato a tiempo determinado no era menester para el arrendador efectuar desahucio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, puesto que la arrendataria conocía la fecha en que concluía la relación e iniciaba la prórroga legal, que en este caso era de seis (6) meses como lo alegó la actora, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; lo que conlleva a quien aquí sentencia a determinar que la entrega del inmueble debió verificarse el 30 de agosto de 2016; lo cual no ocurrió, y por lo tanto, se declara procedente la causal de desalojo conforme el artículo transcrito, debiendo declararse con lugar la demanda y condenar la entrega del inmueble arrendado a su arrendador; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este ad quem considerar ajustada a derecho la sentencia recurrida, debiendo declararse sin lugar la apelación ejercida y confirmar la decisión dictada in extenso en fecha 18 de julio de 2017, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se dispondrá de manera positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE. IV DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 19 de julio de 2017 por el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., en contra del fallo dictado in extenso en fecha 18 de julio de 2017, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual quedo confirmado. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo, incoada por el ciudadano FRANCISCO TOMÁS DOMÍNGUEZ QUINTANA, contra la sociedad mercantil MOTORES CARRIZAL, C.A., ambos plenamente identificados en el presente fallo; en consecuencia, se CONDENA a la parte accionada, hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una Terraza con un área de cuatrocientos cuarenta y cinco metros cuadrados (455 m2), ubicada en la placa o parte superior de los locales identificados con los números tres “3”, cuatro “4”, cinco “5” y el área de servicio para baños públicos de éstos, ubicados en la Carretera Panamericana Km. 21, Centro Comercial Los Pinos, Sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda, que consta de una entrada para vehículos y transeúntes por la Calle Pan de Azúcar, de la Urbanización Tara, del Sector Corralito, Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil diecinueve (2019). EL JUEZ, ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA, Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO En esta misma data, siendo las doce y veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de once (11) folios útiles. LA SECRETARIA, Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO Expediente Nº AP71-R-2018-000642 AMJ/SRR/IMJ/CR.-