REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, 28 de junio de 2019 209º y 160º Asunto: AP71-R-2019-000072. Demandante: GRACE MONICA ORELLANA JAIMES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.437.004. Apoderados Judiciales: Abogados Janeth Díaz Maldonado, Lisbeth Moret Soto y Juan Francisco Colmenares Torrealba, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 72.062, 36.157 y 74.693, respectivamente. Demandados: DAVID NOTT HUGHES y LUIS ANTONIO BRUZUAL VIVAS, el primero de nacionalidad británica y el segundo de nacionalidad venezolana, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad Nos. E-819.664 y V-12.401.100, respectivamente. Apoderados Judiciales: Del codemandado Luis Antonio Bruzual Vivas: Abogados Harvey Fabián Gutiérrez Rodríguez, José Ramón Meignen Carreño y José Alberto Meignen Carreño, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 65.010, 15.402 y 72.292, respectivamente; del codemandado David Nott Hughes: Abogada Inés Jacqueline Martín Martel, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.749. Motivo: Retracto Legal Arrendaticio (Cuestión Previa 346.11º). Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de retracto legal arrendaticio que incoara la ciudadana GRACE MONICA ORELLANA JAIMES, contra los ciudadanos DAVID NOTT HUGHES y LUIS ANTONIO BRUZUAL VIVAS, todos identificados, que se sustancia ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia del 21 de junio de 2018, el aludido declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial del codemandado LUIS ANTONIO BRUZUAL VIVAS. Contra la referida sentencia la representación de la parte codemandada ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Por auto de fecha 18 de febrero de 2019, esta Alzada le dio entrada al expediente, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho a excepción del codemandado DAVID NOTT HUGHES. Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II DE LA SENTENCIA RECURRIDA El Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial del codemandado Luis Antonio Bruzual Vivas, en los siguientes términos: “…Con vista a como ha quedado planteada la incidencia en el caso que nos ocupa quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad que procurarán conocer en los limites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal). En efecto constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debieron en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo” lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. En síntesis el tema a decidir está circunscrito a determinar la procedencia o no de la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de la Norma Adjetiva Civil. - DE LA PROHIBICIÓN DE LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN – En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el oponente aduce que la presente demanda debe ser declarada inadmisible por cuanto la demandante no cumplió con las disposiciones legales para la interposición de la acción de retracto legal, dado que en la oportunidad procesal en que interpuso la demanda no consignó los documentos fundamentales de la misma, sino que por el contrario tales documentos fueron consignados junto al escrito de reforma de la demanda, aunado al hecho que la parte actora no demostró o no trajo a los autos los documentos que demuestren su solvencia en el pago del canon de arrendamiento, y que tal requisito es indispensable para la admisión de la demanda. Ahora bien, este Órgano Jurisdiccional considera pertinente traer a colación lo establecido en el referido dispositivo adjetivo civil, el cual prevé lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…Omissis…) 11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Ahora bien, respecto de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil supra citado, el procesalista Arístides RengelRomberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 83 sostiene: “En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. (Artículo 356 C.P.C.)” Señala el autor que esta cuestión previa no se refiere como en otros casos, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de esta para determinar si la acoge o la rechaza, ya que aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Al analizar esta norma, se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que expresamente aparecerá la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe, temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran 90 días continuos; así mismo (verbigracia), el artículo 1.801 del Código Civil señala expresamente: “…que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar, o envite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.” Para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina, es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por los demandados no debe prosperar, y sin que esta decisión constituya un adelanto al pronunciamiento de fondo de la acción propuesta; este juzgador considera que el caso de marras se encuentra verosímilmente fundamentada en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30/10/1987; en el documento de compraventa del inmueble objeto del presente litigio de fecha 03/2014/2014; y en la constancia en autos que la parte accionante intentó el procedimiento administrativo previo a la interposición de las demandas; sin embargo el órgano administrativo correspondiente se declaró incompetente para tramitar tal solicitud, motivos que denotan que se acompañó al escrito libelar y su reforma los recaudos necesarios para admitir la acción. Igualmente, por cuanto la parte demandada no indicó expresamente cual es la norma que prohíbe la acción interpuesta, aunado al hecho que no existe a simple vista alguna causal de inadmisibilidad, este Tribunal se pronunciará respecto a la procedencia de la demanda, a los alegatos de fondo y respecto a la solvencia de la demandante en el pago de los cánones de arrendamiento en la sentencia definitiva, ya que en todo caso, la mayoría de los alegatos esgrimidos por las partes en relación a la cuestión previa interpuesta, se refieren a defensas y alegatos de fondo de la demanda. Así las cosas, observa quien aquí decide que en las normas adjetivas procesales civiles que rigen el procedimiento aplicable en esta materia no existe ninguna prohibición que incida directamente en la presente acción, en virtud de lo cual debe ser declarada sin lugar la referida cuestión previa invocada por la parte demandada en el presente proceso. Así se decide…”. Capítulo III ALEGATOS EN ALZADA Por medio de escrito de informes presentado en fecha 14 de marzo de 2019, la representación judicial de la parte actora sostuvo que la cuestión previa de prohibición de ley de admitir la acción propuesta se refiere al hecho cierto de que la acción ejercida no se encuentre tutelada por el ordenamiento jurídico, o en su defecto que se contemple una disposición expresa que prohíba que dicha acción sea propuesta, siendo que a su decir en el caso de autos el retracto legal arrendaticio se encuentra contemplado en la Ley especial como una acción prevista para hacerla valer, por lo que pretender que la ley prohíba su interposición va en contra de la propia razón, espíritu y propósito del legislador que pretendió regular la figura del retracto legal arrendaticio. Que prohibir la interposición de una acción como la de autos, con base en el argumento fatuo de que no se consignaron los instrumentos fundamentales sino hasta la oportunidad en que fue presentada la reforma de la demanda no podría tomarse en cuenta, señalando que al consignar dichas instrumentales en la oportunidad de la reforma, ha de tenerse ello como parte integrante de la pretensión ejercida, por cuanto en ese momento cuando el Juez se pronuncia sobre la admisión de la reforma, tiene como válida su interposición conjuntamente con los instrumentos que acompañe la parte actora en el libelo reformado, lo que hace que carezca de fundamento el alegato de que debió inadmitirse la demanda porque algunos instrumentos fundamentales se consignaron con la reforma del libelo. Arguyó que consta que fue cumplido el requisito de la acreditación de la solvencia en el pago del canon de arrendamiento, aunque ello sea objeto de examen en el mérito de la causa. Respecto al resto de los alegatos esgrimidos por su contraparte, señala que los mismos escapan del examen respectivo en esta incidencia, por cuanto se remiten a aspectos del mérito de la causa, y que el fallo dictado por el Tribunal A quo en cuanto al tema planteado de la cuestión previa opuesta, se encuentra ajustada a derecho. Por ultimo solicitó que se desechara el recurso ejercido por la parte codemandada, y se procediera a confirmar el fallo dictado por el A quo. Por su parte, la representación judicial del recurrente sostuvo por medio de escrito de informes presentado en fecha 14 de marzo de 2019, que la demandante no acompañó los documentos fundamentales de su acción, a saber, el contrato de arrendamiento celebrado válidamente sobre el inmueble, así como los recibos en los cuales conste la solvencia, es por ello que no es posible a su decir admitir la presente acción. Alegó que la sentencia recurrida está viciada de nulidad por incongruente, ya que a su decir el A quo no se pronunció de manera expresa, precisa, exacta, clara, cierta y determinada acerca de lo alegado insistentemente por la parte demandada, respecto a que si la ciudadana Yolanda Espinoza de Pérez, estaba facultada o no para firmar válidamente el contrato de arrendamiento de fecha 30 de octubre de 1987, así como para cobrar y recibir cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento y emitir los recibos correspondientes; si la ciudadana María Yolanda Pérez Espinoza, hija de la ciudadana Yolanda Espinoza de Pérez, estaba facultada o no para cobrar y recibir cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento, así como para emitir recibos por ese mismo concepto; si fue tempestiva o no, la actuación de la demandante, contenida en la diligencia presentada en fecha 18 de diciembre de 2017, tendiente a ratificar los recibos de pago, depósitos y transferencias bancarias, mediante las cuales pretendió demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, ello con motivo de la impugnación de dichos documentos, realizada por la representación judicial de la parte demandada, mediante el escrito consignado el 24 de noviembre de 2017, es decir, no se pronunció acerca de las actuaciones de las partes respecto a la impugnación de los documentos mediante los cuales la parte actora pretendió demostrar que había pagado los cánones de arrendamiento y su solvencia. Sostuvo que la sentencia recurrida violó flagrantemente lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y que ante la falta de pronunciamiento en la sentencia recurrida, respecto a los alegatos señalados, ello no le permitió al sentenciador dictar un fallo acorde a la verdad, con base a lo alegado y probado en autos, impidiéndole concluir acertadamente que el contrato de arrendamiento fue suscrito por una persona que no estaba facultada para ello y que además, había sido impugnado, por lo tanto desechado y sin efectos jurídicos. Que con relación a los recibos, depósitos y transferencias, al ser emitidos dichos recibos y realizados los pagos por o a favor de personas no autorizadas o facultadas para hacerlos o recibirlos, los mismos no demuestran la solvencia en el pago del canon mensual, aunado al hecho de que tales documentos fueron impugnados, por lo tanto, desechados y sin efectos jurídicos, y que como consecuencia de la falta de impugnación oportuna de los documentos en los que fundamenta su pretensión la parte actora, el A quo forzosamente debía señalar a su decir que no quedó acreditado el derecho preferente que según la demandante le fue menoscabado, lo que motivó el ejercicio de su acción por Retracto Legal Arrendaticio, es decir, que no estaban dados los supuestos para la interposición de la acción, en consecuencia, la misma era inadmisible y en ese sentido, debía ser declarada con lugar la cuestión previa opuesta. Que la sentencia apelada señaló que la acción estaba fundamentada, entre otros documentos, en el cuestionado contrato de arrendamiento, sin considerar que el mismo fue suscrito por una persona que no estaba facultada para arrendar el inmueble, que además dicho contrato había sido impugnado y que su promovente no insistió en hacerlo valer oportunamente, por lo tanto, había quedado desechado y sin efectos jurídicos, alegatos acerca de los cuales la sentencia recurrida no se pronunció, así como tampoco lo hizo respecto a los recibos, depósitos y transferencias los cuales no consideró a los efectos de concluir que habían sido consignados los recaudos necesarios para admitir la acción. Que el sentenciador concluyó falsamente, que habían sido consignados los recaudos necesarios para admitir la acción, viciando de nulidad la sentencia apelada, ya que a su decir, no fueron consignados los documentos necesarios para admitir la acción. Que la sentencia apelada no se pronunció con relación al alegato referente a que la persona que emitió los recibos por concepto de pago del canon de arrendamiento y a cuyo favor se hicieron los pagos por tal concepto, no estaba facultada para hacerlo, por lo tanto, no estaba demostrada la solvencia de la demandante en el pago del canon de arrendamiento, señalándose en la recurrida que en relación a la solvencia de la demandante se pronunciaría en la sentencia definitiva, incurriendo en el vicio de incongruencia omisiva, ya que a su decir, era necesario pronunciarse al respecto, ya que fue alegada la insolvencia de la parte actora, siendo el mismo un presupuesto necesario para la admisibilidad de la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamiento de Vivienda. Que en fecha 24 de noviembre de 2017, impugnaron el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de octubre de 1987, así como los recibos, depósitos y transferencias consignadas por la parte actora junto a la demanda y su reforma, posteriormente, pasados catorce (14) días de despacho, la demandante, en fecha 18 de diciembre de 2017, pretendió insistir en la validez de los mencionados documentos, a pesar de tales actuaciones, la sentencia recurrida le confirió valor probatorio al cuestionado contrato de arrendamiento, sin pronunciarse previamente acerca de la tempestividad o no de las actuaciones de las partes. Que con respecto a la declaración sucesoral, el A quoa su decir erró al señalar que la prueba era impertinente, ya que la misma a su decir, demuestra que el inmueble no formaba parte del acervo hereditario de la causante, que la ciudadana Yolanda Espinoza de Pérez Mena, par el momento de su fallecimiento, por lo que su hija la ciudadana María Yolanda PérezRamírez, no heredó el inmueble, por lo que no tenía derecho de propiedad sobre el mismo, y en consecuencia no estaba facultada para cobrar ni recibir cantidades de dinero por concepto, conclusión a la que hubiere arribado el inmueble ni para emitir recibos por tal concepto, conclusión a la que hubiere arribado el A quo de haber valorado acertadamente la prueba, por lo que a su decir, la prueba es pertinente a los efectos de la cuestión previa, ya que la misma sirve para demostrar la insolvencia de la demandante en el pago del canon mensual de arrendamiento, ello sin reconocer su cualidad como arrendataria del inmueble. Que con respecto a la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio a nombre del ciudadano David Nott Hughes, elA quo erró al señalar que la prueba era impertinente, ya que efectivamente la misma demostraba que el mencionado ciudadano adquirió el inmueble el 26/10/1966, por lo tanto a su decir éste era el verdadero propietario para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, por lo que la ciudadana Yolanda Espinoza de Pérez Mena, quien firmó el cuestionado contrato de arrendamiento acreditándose la cualidad de propietaria, no tenia tal cualidad, es decir, no estaba facultada para arrendar el inmueble, ya que de acuerdo a lo expuesto, dicha prueba demostraba la falta de validez del contrato de arrendamiento, por lo que la existencia de la relación arrendaticia, así como la falta de cualidad de la demandante como arrendataria y de la inexistencia del derecho de preferencia ofertiva, por lo tanto, mal podía intentar la acción por retracto legal arrendaticio. Que con respecto al legajo de copias simples de recibos de pago supuestamente realizados por la parte actora, con lo cual se intentó acreditar que estaba solvente en el canon de arrendamiento, elA quo erró al señalar que la prueba era impertinente, ya que efectivamente de los mencionados documentos se observa que los supuestos pagos fueron efectuados a favor de la ciudadana María Yolanda PérezRamírez, es decir, una tercera persona que no estaba facultada para cobrar ni recibir cantidades de dinero por concepto de cánones de arrendamiento de el inmueble ni para emitir recibos por tal concepto, en ese sentido, los supuestos pagos efectuados por la demandante a favor de la mencionada ciudadana, no demostraron la solvencia de aquella, por lo tanto, no estaba satisfecho uno de los principales requisitos establecidos en la legislación inquilinaria para optar a la oferta de venta y, en consecuencia, para demandar el retracto legal arrendaticio, por lo tanto ante la falta de cumplimiento de tan importante requisito, no era posible admitir la acción propuesta. Sostuvo que el A quo infringió el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación, puesto que el contrato de arrendamiento al emanar de un tercero que no es parte, debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el mencionado artículo. Por último, solicitó que sea declarado con lugar el recurso de apelación ejercido en contra de sentencia interlocutoria dictada en fecha 21 de junio de 2018, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia, con lugar la cuestión previa opuesta, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En fecha 22 de marzo de 2019, compareció la representación judicial de la parte actora, y mediante escrito de observaciones sostuvo que junto al libelo su representación acredito la condición de arrendataria, es decir, la existencia de la relación arrendaticia para la determinación del derecho de preferenciaofertiva Señaló que si existe en la Ley el mecanismo, por lo que mal podría prosperar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Que la cuestión previa alegada se refiere a si la acción es permitida o no en derecho, y argumenta que todos los alegatos de la parte demandada se refieren a cuestiones de mérito que no se pueden a su decir estimar incidentalmente. Que si hubo un pronunciamiento expreso, positivo y preciso por lo que la sentencia a su decir no incurrió en el vicio de incongruencia. Alegó que no hubo un error en la valoración de las pruebas, por cuanto no se podría desechar dichos instrumentos en la fase incidental. Solicitó se confirmara el fallo recurrido y se desechara el recurso de apelación propuesto. Por su parte, la representación judicial del recurrente por medio de escrito de observaciones presentado en fecha 04 de abril de 2019, alegó que ciertamente la acción propuesta se circunscribe a un retracto legal arrendaticio, el cual se encuentra previsto en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pero señaló que para su procedencia es necesario el cumplimiento de lo establecido en el artículo 131 de la misma Ley, según el cual la parte accionante para exigir su derecho a la preferencia ofertiva, debe ser arrendatario de un inmueble destinado a vivienda, para lo cual es necesaria la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado válidamente. Que el contrato cuestionado fue impugnado por su representación, señalando que la parte demandante no insistió en hacerlo valer de manera oportuna, ni llevó a caboa su decir, las diligencias tendientes para su reconocimiento, señalando que aun así el A quo le otorgó valor probatorio, por lo que a su decir hubo un error en dicha valoración. Que la parte actora supuestamente dice haber realizado los pagos de los cánones de arrendamiento, pero señaló que la ciudadana María Yolanda Pérez Espinoza no estaba facultada para cobrar ni recibir pagos por dicho concepto, además señala la inexistente relación arrendaticia. Po último, solicitó se declarara con lugar el recurso de apelación ejercido, y en consecuencia, con lugar la cuestión previa opuesta. Capítulo IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la sentencia dictada el 21 de junio de 2018, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto a la presente incidencia, y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester resolver previamente la denuncia efectuada por la representación judicial de la parte recurrente, respecto a la presunta infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento, por cuanto a su decir el juez no decidió en forma precisa, exacta, clara, cierta y determinada, en este sentido, resulta preciso traer a colación que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0917 de fecha 15 de diciembre de 2016, señaló lo siguiente: “….En relación a la incongruencia negativa, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 103 del 27 de abril de 2001, expediente N° 2000-000405, caso H. de Venezuela, C.A. contra H.M.C., señaló lo siguiente: ...Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad. En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...” En el caso de autos, se observa que el A quo decidió la cuestión previa opuesta por uno de los codemandados, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que su decisión debía circunscribirse a dicha defensa sin extenderse al mérito del asunto, tal y como se constata que ocurrió, desprendiéndose del contenido del fallo recurrido que el juez consideró que la demanda propuesta se encontraba fundamentada en el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, el cual es cuestionado por la parte demandada, así como en el contrato de compra venta del inmueble y la constancia de la interposición del procedimiento administrativo previo, por lo que en modo alguno la decisión recurrida incurrió en el vicio delatado, motivo por el cual se desestima la denuncia realizada por la parte recurrente. Así se decide. DEL MERITO DEL ASUNTO Para resolver se observa: Las cuestiones previas son los medios que la Ley pone a disposición de la parte demandada para diferir, impedir, enervar o destruir la acción propuesta por el actor, siendo su naturaleza, en parte, corregir los vicios y errores procesales que están implícitos en la acción intentada sin conocer sobre el fondo del asunto de tal suerte que se purifique el proceso de todos los vicios que pueda adolecer, garantizando así el ejercicio del derecho a la defensa que, muchos años después de que se previera tal medio de defensa, fue recogido en numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Cabe señalar que, las cuestiones previas cumplen una función de saneamiento y suponen la solución de cualquier asunto susceptible de distraer la atención de la materia referente al meritum causae, facilitando la labor del Tribunal y evitando todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal, debiendo indicarse además que pueden ser clasificadas en cuatro grupos según el tratamiento procedimental y los efectos que les asigna la Ley, tales como: asuntos sobre declinatoria de conocimiento; cuestiones subsanables; cuestiones que obstan la sentencia definitiva y cuestiones de inadmisibilidad las cuales impiden la atendibilidad de la pretensión únicamente sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto, valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la garantía jurisdiccional. La normativa impide considerar y hacer juicio sobre la pretensión en base a dos supuestos, la exceptio res iudicata y la caducidad de la acción; o bien, en base a una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas en la Ley. En el sub iudice la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme a la cual el legislador ha establecido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, entendiéndose entonces que esta prohibición no puede derivar de jurisprudencia, principios doctrinarios ni de analogías, sino de disposición legal expresa. La cuestión previa de prohibir la admisión de una acción propuesta, está dirigida sin más, al ataque procesal de la pretensión mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción originada de la prohibición legislativa. De otra parte, nuestra doctrina indica las condiciones para el ejercicio de la acción las cuales son: a) la posibilidad jurídica, es decir que el derecho conceda la tutela a la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no prohíba expresamente el ejercicio de la acción; b) La cualidad o legitimatio ad causam, es decir, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandante y demandado; y, c) el interés de procesal a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Así, a juicio de quien decide la referida cuestión previa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Indistintamente de las consideraciones expuestas debe acotarse que, ciertamente la acción de retracto legal arrendaticio encuentra sustento legal en los artículos 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales disponen: Artículo 138: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”. Artículo 139: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados”. Artículo 140: “Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos: 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley. 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias…”. No obstante tales disposiciones legales, nótese que el Legislador supeditó el ejercicio de la acción de retracto a lo dispuesto en el artículo 136 eiusdem, cuyo contenido es el siguiente: Artículo 136: “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley”. Así las cosas, se observa entonces que en el sub iudice la parte actora acreditó en forma fehaciente su condición de arrendataria, sin embargo, nótese que quien le dio el inmueble en arrendamiento fue la ciudadana YOLANDA ESPINOSA DE PEREZ MENA (de cujus), quien antes de celebrar dicho contrato el 30 de octubre de 1987, mediante documento del 28 de junio de 1966, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 35,Tomo 24 adc., Protocolo Primero, dio en venta el inmueble al ciudadano de tal manera que, la venta suscrita entre el ciudadano RAUL ANTONIO ESPINOSA MEJIA (vendedor), quien actuaba con el carácter de apoderado judicial del ciudadano DAVID NOTT HUGHES, y el ciudadano LUIS ANTONIO BRUZUAL VIVAS (comprador), a juicio de esta Alzada no era objeto de retracto al no tener éstos legitimación para sostener la pretensión de la actora. En efecto, si bien quien dio en venta el inmueble cumplió con el requisito establecido en el citado artículo 136 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al presentar instrumento poder que acreditaba su representación, no fue éste ni el propietario quienes dieron el inmueble en arrendamiento sino -se repite-, una persona que no era propietaria del inmueble como lo era la ciudadana YOLANDA ESPINOSA DE PEREZ MENA (de cujus) quien al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, ya lo había dado en venta hace más de VEINTE (20) AÑOS, no teniendo por tanto la actora el derecho de acción que otorga el ordenamiento jurídico para incoar su pretensión en contra del propietario actual al momento en que se celebró la venta, ni los demandados la cualidad pasiva para sostener el presente juicio al no haber sido el propietario quien arrendó el inmueble. En este orden de ideas, si bien la acción incoada no encuentra prohibición expresa de la Ley para ser admitida, ésta no cumple con los presupuestos procesales de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar. A tales fines, y siguiendo la línea del autor Luís Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, se constata que: “...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”. Como se deduce del trabajo del autor patrio Luis Loreto, la cualidad es una condición relativa a la acción en razón de lo cual si no están dadas las condiciones de legitimación, no puede estar incoada propiamente la acción porque sería en cabeza de las partes (legítimamente constituidas) donde se ejercerán los efectos procesales directos e indirectos de las sentencias que se dicten en las causas que le correspondan, siendo propicio entonces citar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 20 de junio de 2011, caso: YVAN MUJICA GONZÁLEZ, según la cual: “…De conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes. El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. …omissis… “…De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces…”. (Énfasis de la Sala) Por consiguiente, verificada la falta de cualidad pasiva de los demandados lo cual se subsume en los presupuestos procesales de la acción, en resguardo del orden público y del principio de economía procesal, deberá declararse la inadmisibilidad ex officio de la demanda incoada resultando insubsistente emitir pronunciamiento respecto al recurso de apelación ejercido, y así se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Capítulo V DECISIÓN Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara: Primero: LA INADMISIBILIDAD ex officio de la demanda de retracto legal arrendaticio que incoara la ciudadana GRACE MONICA ORELLANA JAIMES, contra los ciudadanos DAVID NOTT HUGHES y LUIS ANTONIO BRUZUAL VIVAS, todos plenamente identificados en el encabezamiento de este fallo. Segundo: INSUBSISTENTE emitir pronunciamiento respecto al recurso de apelación ejercido, dada la inadmisibilidad advertida y declarada por esta Alzada. Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem se ordena la notificación de las partes. Quinto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. Sexto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. El Juez Provisorio Raúl Alejandro Colombani La Secretaria Abg. Nahomy Gil En esta misma fecha, siendo las doce y treinta minutos del mediodía (12:30 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. La Secretaria Abg. Nahomy Gil RAC/lr* Asunto: AP71-R-2019-000072.