REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 20 de junio de 2019 209º y 160º Parte Actora: Sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 1999, bajo el nº 18, tomo 15-A cto, con domicilio procesal en: Centro Plaza, torre B, piso 12, oficina A, avenida Francisco de Miranda, Municipio Chacao del Estado Miranda. Representación judicial: Abogados Aníbal José Lairet Vidal y Jennifer Ramona Cañas Zambrano, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas números 19.882 y 248.123. Parte Demandada: Robert Jesús Sulvarán Mejías, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 14.140.381. Representación judicial: Abogada Nora Nohelia Rojas Jimenez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula número 52.403. Motivo: Desalojo (Local Comercial). Sentencia: Definitiva. Caso: AP31-V-2018-000455. I Antecedentes En fecha 3 de agosto de 2018, comparecieron los abogados Aníbal José Lairet Vidal y Jennifer Ramona Cañas Zambrano, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas números 19.882 y 248.123. en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., ut supra identificada, presentaron por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, libelo de demanda acompañado de sus anexos, contentivo de una pretensión por desalojo, la cual por distribución le correspondió su conocimiento a este Juzgado contra el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías. Por auto de fecha 8 de agosto de 2018, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación. Mediante diligencia suscrita el día 24 de septiembre de 2018, la representación judicial de la parte accionante, consignó los fotostatos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa a la parte demandante, asimismo dejó constancia de haber cancelado los emolumentos necesarios para tal fin. En fecha 26 de septiembre de 2018, se dictó auto previa consignación de los fotostatos necesarios, a los fines de librar la compulsa. Por diligencia de fecha 28 de septiembre de 2018, compareció el ciudadano Cesar Montes, alguacil adscrito de la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, consignó el recibo de la citación librada al ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, ut supra identificado, debidamente firma. Por diligencia de fecha 3 de diciembre de 2018, compareció el abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 19.882, apoderado judicial de la parte actora, solicitando se libre cartel de citación a la parte demandante en conformidad al artículo 223 de Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 11 de enero de 2019, este Tribunal niega lo peticionado por la representación judicial de la parte actora, por cuanto ya la parte demandada se encontraba a derecho. Por diligencia de fecha 17 de enero de 2019, compareció el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, ut supra identificado, debidamente asistido por la abogada Nora Nohelia Rojas Jiménez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 104.901, dando formalmente contestación a la demanda. Por auto de fecha 25 de enero de 2019, este Tribunal vista a la contestación de la parte demandada, y de acuerdo al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó audiencia preliminar para el día 30 de enero de 2019 a la 10:00 am. Por auto de fecha 30 de enero de 2019, este Tribunal llevó a cabo la celebración de la Audiencia Preliminar, sin que las partes pudieran llegara a conciliación alguna. Por auto de fecha 6 de febrero de 2019, este Tribunal declaró fijado los hechos y los límites de la controversia, fijándose a tenor de lo dispuesto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de cinco (5) días de despacho, contados a partir del día siguiente a esa fecha, para que las partes promuevan las probanzas que consideren pertinentes y conducentes para la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho Por diligencia de fecha 14 de febrero de 2019, compareció el abogado Aníbal José Lairet Vidal, consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 22 de febrero de 2019, este Tribunal admite las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva; asimismo, visto que el litigio fue tramitado por el procedimiento oral, y atendiendo a las facultades conferidas por la Ley Adjetiva Civil, específicamente en sus artículos 860 y 868, ordena la apertura del lapso de diez (10) días, correspondientes a la evacuación de las pruebas promovidas en la presente causa, a partir del día de despacho siguiente a la presente fecha. Por diligencia de fecha 22 de marzo de 2019, compareció el abogado Aníbal José Lairet Vidal, solicitando la fijación de la Audiencia o debate oral. Por auto de fecha 25 de marzo del 2019, este Tribunal ordenó fijar la Audiencia de Juicio para el vigésimo quinto (25) día de despacho, siguiente al de hoy a las nueve de la mañana (9:00 a.m.). Por diligencia de fecha 14 de mayo de 2019, compareció el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, ut supra identificado, donde otorgó poder Apud-Acta a la abogada Nora Nohelia Rojas Jiménez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 104.901. Por auto de fecha 17 de mayo de 2019, se difirió la audiencia de juicio, para el tercer (3°) día de despacho siguiente a las nueve de la mañana (9:00 a.m.). Por auto de fecha 30 de mayo de 2019, se difirió por común acuerdo entre las parte la audiencia de juicio, para el tercer (3°) día de despacho. Por auto de fecha 4 de junio de 2019, tuvo lugar la audiencia o debate oral, con la presencia de ambas partes, quienes profirieron oralmente sus respectivas argumentaciones en defensa de los derechos e intereses de sus representados, concluida las dudas, la Juez procedió a deliberar y una vez vuelto a la sala, se declaró con lugar la demanda, y se condenó en costa a la parte demanda. Por diligencia de fecha 11 de junio, compareció la abogado Nora Nohelia Rojas Jiménez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 104.901, donde apelo estando dentro del lapso de ley. Por lo tanto, vistas las actas procesales que integran el presente asunto, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones: II Síntesis de la controversia Alega la representación judicial del demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente: Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante Alega, que consta del documento de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Pública Décima de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 4 de noviembre de 2015, anotado bajo el nº 27, tomo 80 de los Libros de Autenticaciones, suscrito entre las partes sobre el local comercial constituido por un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520mts2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300mts2), que además incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220mts2), que forman parte del inmueble identificado como: Quinta Luisa C.A., número 74, situada en la calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte: con la parcela 72 de la misma urbanización; Sur: con la parcela 76 de la calle Argentina; Este: con la calle Argentina que es su frente y Oeste con la parcela 12 de la Calle Brasil que es su fondo. Asimismo, expuso que el local comercial estaría destinado únicamente como lunchería y no podrá cambiar su destino sin el previo consentimiento dado por escrito a la Arrendadora, también manifestó que el contrato nunca fue renovado porque el Arrendatario incumplió flagrantemente con las clausulas del contrato, por lo que el mismo siempre tuvo la modalidad de “Contrato a tiempo determinado”. Adujo, que el contrato se pactó por una duración de 3 años fijos e improrrogables comprendidos entre el 1º de noviembre de 2015 hasta el 31 de octubre del 2018, tal y como quedó establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Asimismo, expreso que vencido dicho plazo se daría inicio al periodo de prorroga legal previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley de Regularización del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que, ambas partes acordaron un canon de arrendamiento de trescientos bolívares (Bs 300.000,00) mensuales, adoptando para su metodología prevista en el numeral 1º del artículo 32 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Manifestó, que la parte demandada no aplicó para el cálculo del canon de arrendamiento, las ventas brutas expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) por parte de la sociedad mercantil HIPERMERCADO SANTO ANGEL C.A., por los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, incumpliendo con una de sus obligaciones tanto de orden legal como contractual. Manifestó, que la actividad comercial acordada por la partes, la viene ejecutando el arrendatario por intermedio de la sociedad mercantil HIPERMERCADO SANTO ANGEL C.A., de la cual el arrendatario es accionista mayoritario y presidente de la junta directiva con la anuencia y aprobación tácita de la sociedad mercantil INVERSIONES QUINTA LUISA C.A. Asevera, que la sociedad mercantil HIPERMERCADO SANTO ANGEL C.A., en su condición de arrendadora, está legalmente facultada para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Finalmente, que como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, la demandante procedió a demandar para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: En desalojar el inmueble identificado como Quinta Luisa C.A., número 74, situada en la calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, que está comprendido dentro de los siguientes linderos; Norte: con la parcela 72 de la misma urbanización; Sur: con la parcela 76 de la calle Argentina; Este: con la calle Argentina que es su frente y Oeste con la parcela 12 de la Calle Brasil que es su fondo; constituido por un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520mts2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300mts2), que además incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220mts2); totalmente libre de de personas y bienes, así como en las mismas condiciones que le fueron arrendado; Segundo: en pagar los cánones de arrendamiento por los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, que asciende a la suma de ciento noventa y ocho millones ochenta mil setecientos doce bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs.198.080.712,98); Tercero: al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes. Estimó la presente demanda en la cantidad de setecientos veinte millones de bolívares (Bs. 720.000.000,00) equivalentes a seiscientas unidades tributarias (600 U.T,), a su vez, solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la sentencia definitiva. Frente a estos hechos libelados, la abogada Nora Nohelia Rojas Jimenez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula número 52.403, en su condición de mandataria judicial de la parte demandada, procede a contestar la demanda en los siguientes términos: Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada Señala, que el contrato está vigente y es a tiempo determinado, por tanto no cabe la pretensión de desalojo, no obstante el error jurídico de la ley, era resolución que en todo caso también resulta improcedente, dado que ha cumplido según lo alegado en el presente escrito. Solicitó que se reponga la causa y la demanda sea declarada inadmisible e improcedente. Alega, que niega, rechaza y contradice todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Manifiesta, que reconoce que suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A. del inmueble, ut supra mencionado. Asimismo, reconoce que el inmueble se arrendó para que funcionara un comercio destinado a hipermercado, y así ha venido funcionando. Señalo, que el arrendamiento pactado fue de 300.000,00 a partir del 1º de noviembre de 2015 al 31 de octubre de 2016. Luego, que del 1º de noviembre de 2016 hasta el 31 de octubre de 2018, se modificó la modalidad del canon pasando de un monto fijo a porcentaje de ventas, y para dicho periodo el porcentaje se fijo en 4% del monto de las ventas brutas según la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) y de resultar las ventas menores a la suma de Bs, 10.000.000,00, hoy Bs 100,00 Alego, que no es cierto que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, ya que dichos pagos se efectuaron de manera oportuna y por el porcentaje acordado, ingresado en la cuenta convenida los pagos mensuales, lo que modificaba mediante mensajes de texto telefónicos a la titular de la cuenta, desde el teléfono del arrendatario el ciudadano Robert Sulvaran, por lo que le llama la atención que ahora reclamen pagos que se modificaron sin reclamación, luego de haberlos disfrutado. Señalo que ha mantenido desde hace rato las puertas del negocio cerradas, ya que lo que se vende son productos de primera necesidad y se hace muy difícil el acceso a los mismos, sin embargo, en una reunión privada que mantuvo con el señor Maksoud y su abogado acordaron el pago del 2.5% de los ingresos brutos del hipermercado, es por eso que los pagos se realizaron de todos los meses. Señalo, que el arrendatario ha incumplido la ley y sus obligaciones, ya que se ha negado a emitir las facturas de pago; Asimismo, ratifica que ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones y a continuado pagando en la cuenta bancaria indicada. Niega que su poderdante tenga la obligación de entregar el inmueble, pues si bien el último convenio locativo celebrado vencía el 31 de octubre de 2018, a partir del 1º de noviembre de 2018, comenzaba a transcurrir la prorroga legal a que tiene derecho como inquilino. III Valoración De Las Pruebas Pruebas Promovidas por la representación judicial de la parte demandante Promovió junto al libelo de la demanda, Poder Especial debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador, Caracas, en fecha 27 de julio de 2018, quedando anotado bajo el número 14, Tomo 260, Folios 52 hasta 54, de los Libros de Autenticaciones. En virtud de tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Promovió junto al libelo de la demanda, e contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 1999, bajo el nº 18, tomo 15-A cto,, y el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 14.140.381, el cual quedó registrado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, Caracas, quedando anotado bajo el n° 27, tomo 80, folios 96 hasta 101, en fecha 4 de noviembre de 2015; Este instrumento al guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el vinculo arrendaticio que existió entre el citado ciudadano y la parte actora en este proceso. Así se decide. Promovió junto al libelo de la demanda, documento privado de anexo del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 1999, bajo el nº 18, tomo 15-A cto,, y el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 14.140.381. Este instrumento al guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el vinculo arrendaticio que existió entre el citado ciudadano y la parte actora en este proceso. Así se decide. Promovió junto al libelo de la demanda, legajo de 17 folios útiles contentivo de los estatutos sociales y el Registro de Información Fiscal (RIF), correspondiente a la Sociedad Mercantil HIPERMERCADO SANTO ANGEL, C.A.; esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Promovió junto al libelo de la demanda, legajo de 18 folios útiles, contentivo de copias de las ventas brutas expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA), de la sociedad mercantil HIPERMERCADO SANTO ANGEL, C.A. Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Durante la etapa probatoria, promueve el merito probatorio favorable de los autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el juez quien por imperio de lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, debe analizar todas y cuantos pruebas se hayan producido para el proceso; y así se decide.- Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada Promueve junto al escrito de contestación de la demanda legajo de copias de las declaraciones del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los meses comprendidos desde enero 2017 hasta diciembre de 2017, ambos inclusive, y de enero 2018 a mayo 2018, ambos inclusive, para probar el monto de las ventas sobre el cual se calculó el canon de arrendamiento. Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Promueve junto al escrito de contestación de la demanda legajo de copias contentivas, de las transferencias de pago por los montos y meses correspondientes a los cánones de arrendamiento. Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, en tal virtud, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Promueve junto al escrito de contestación de la demanda, impresión contentiva de los mensajes de texto cursados entre la parte demandada y el representante y abogados de la arrendadora. Sin ningún valor probatorio. Así se decide. Durante la etapa probatoria no promovió nada que le favoreciera. IV Fundamentos Del Fallo En el caso sub iudice, corresponde a esta juzgadora, en la misión que tiene de administrar justicia, dilucidar con estricta sujeción a los hechos controvertidos y al análisis del material probatorio ofrecido por las partes de la relación jurídica procesal, la procedencia en Derecho de la pretensión de Desalojo contenida en el libelo de la demanda que plantea el demandante, con fundamento –causa petendi- en la falta de pago por parte del demandado de los cánones de alquiler correspondiente a los meses del año 2017 y los meses de enero a mayo, ambos inclusive del año 2018, así como también, en el hecho de haber incumplido –según su dicho- incumpliendo así con unas de sus obligaciones tanto legales como contractuales; y si tales eventos de incumplimiento se subsumen en los literales a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. En primer lugar, es necesario destacar, que existe controversia alguna en cuanto a la existencia de un vínculo jurídico arrendaticio conforme al cual el ciudadano Robert Jesús Sulvaran Mejias, ostentan la condición de arrendatario del inmueble propiedad de la parte actora, destinado al uso comercial con un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520 M2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300 M2), que además, incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 M2), que forman parte del inmueble identificado como Quinta Luisa, número 74, situada en la Calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito. En segundo lugar, se aprecia que los abogados Aníbal José Lairet Vidal y Jennifer Ramona Cañas Zambrano, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas números 19.882 y 248.123, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., ut supra identificada, manifiestan que el contrato nunca fue renovado porque el Arrendatario incumplió flagrantemente con las clausulas del contrato, por lo que el mismo siempre tuvo la modalidad de “Contrato a tiempo determinado”. Entre otras cosas, la parte demandante interpone la demanda alegando como hecho constitutivo de su pretensión, que en fecha 4 de noviembre de 2015, celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano Robert Jesús Sulvaran Mejáis, Ut-supra identificado, que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes tiene por objeto un inmueble propiedad de la parte actora, destinado al uso comercial con un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520 M2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300 M2), que además, incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 M2), que forman parte del inmueble identificado como Quinta Luisa, número 74, situada en la Calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito. Que dicho contrato se pactó por el término de tres (3) años fijos e improrrogables, comprendidos entre el 1º de noviembre de 2015 hasta el 31 de octubre de 2018, tal como lo establece la clausula tercera del contrato de arrendamiento. Asimismo, en la precipitada clausula exprés, que una vez vencido dicho plazo se daría inicio al periodo de prorroga legal previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por otro lado, las partes acordaron un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (300.000,00) mensuales, adoptando para su fijación la metodología prevista en el numeral 1º del artículo 32 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el arrendatario Robert Jesús Sulvaran Mejáis, debía pagar por mensualidades adelantadas y en la forma prevista, de conformidad con el contenido del parágrafo segundo de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. De igual forma, para el segundo y tercer año de vigencia del contrato de arrendamiento, las partes en la precipitada cláusula cuarta acordaron acogerse a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, la metodología prevista en el numeral 2º del artículo 32 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como se establece en el parágrafo tercero y cuarto del referido contrato. Que, posteriormente según documento privado suscrito por las partes que se considera parte integrante del contrato de arrendamiento, se modificaron los porcentajes de cálculo para los cánones de arrendamiento del segundo y tercer año de vigencia del contrato. Por otro lado, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sería dedicado exclusivamente para actividades comerciales según lo pautado en la clausula segunda. Que, el arrendatario Robert Jesús Sulvaran Mejías, ejecutaría las actividades por intermedio de la sociedad mercantil Hipermercado Santo Ángel C.A., debidamente constituida por documento inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 18 de noviembre de 2015, bajo el nº 30, tomo 303-A Cto, de la cual es accionista mayoritario y presidente de la Junta Directiva. Además, que la referida sociedad mercantil por tratarse de una persona jurídica, estaría facultada legalmente para hacer la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), que sería la base para el cálculo de los cánones de arrendamiento correspondientes al segundo y tercer año de vigencia de la relación contractual. De este modo, alega en el escrito libelar que el ciudadano Robert Jesús Sulvaran Mejías, no aplicó para el cálculo del canon de arrendamiento, las ventas brutas expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), por parte de la sociedad mercantil Hipermercado Santo Ángel C.A., por lo meses correspondientes al año 2017 y los meses de enero a mayo, ambos inclusive del año 2018, incumpliendo así con unas de sus obligaciones tanto legales como contractuales. Por consecuencia, Inversiones Quinta Luisa C.A, parte accionante, no ha recibido los cánones de arrendamiento debidamente calculados sobre las ventas brutas de la sociedad mercantil Hipermercado Santo Ángel C.A. Por lo antes planteado la sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., tiene interés legítimos actual para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo los argumentos alegados por la parte demandante y su pretensión en el cual se basa como lo es la falta del pago debido en los cánones de arrendamiento y en consecuencia la “Acción directa de desalojo” prevista en el artículo 40 en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial según Gaceta Oficial No 40.418 de fecha viernes 23 de mayo de 2014; Afirma, que el canon de arrendamiento pactado fue confuso y lo establece en los siguientes términos: primero: el canon fijo para el periodo del 1° de noviembre de 2015 al 31 de octubre de 2016, en la suma de trescientos mil bolívares (300.000,00), hoy tres bolívares (3,00)que debían ser pagadas por mensualidades adelantadas en la cuenta corriente del Banco Mercantil 0105-0251-90-1251-05-4455 a nombre de Alicia de Maksoud; Segundo: desde el 1° de noviembre de 2015 al 31 de octubre de 2016, el canon sería pagado doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00) hoy dos con cincuenta céntimos (2,50) a la firma del contrato correspondiente al mes de noviembre de 2015; Tercero: se exoneró los pagos de diciembre de 2015 y enero 2016 por las adecuaciones que procedería a realizar para poner apto el inmueble; Cuarto: desde el 1° de febrero al 30 de abril de 2016, la suma es doscientos cincuenta mil bolívares (250.000,00) hoy dos con cincuenta céntimos (2,50); Quinto: desde el 1º de mayo hasta el 31 de octubre de 2016 la suma es trescientos mil bolívares (300.000,00) hoy tres bolívares (3,00). Nótese que durante el año se procedió a incremento, así como en verdad el canon de arrendamiento no se pactó en trescientos mil bolívares (300.000,00) hoy tres bolívares (3,00) a partir del 1° de mayo de 2016. Luego el 1º de noviembre de 2016 hasta el 31 de octubre de 2018, se modificó la modalidad del canon pasando de un monto fijo a porcentaje de venta, y para dicho periodo el porcentaje se fijó en 4% del monto de las ventas brutas según la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) y de resultar las ventas menores a la suma de diez millones de bolívares (10.000.000,00) hoy cien bolívares (100,00), el porcentaje quedo convenido en el 6% de las ventas. Es cierto que el inmueble se arrendó para que funcionara un comercio destinado a hipermercado, y así ha venido funcionando. No es cierto que he dejado de pagar los cánones de arrendamiento ya que dichos pagos se efectuaron como se demostrará de manera oportuna y por el porcentaje acordado, ingresando en la cuenta convenida los pagos mensuales, lo cuales notificaba mediante mensajes de texto telefónicos a la titular de la cuenta, desde el teléfono del arrendatario identificado con línea 0414-265-80-53, de la cual es titular Robert Jesús Salvarán. Es falso que haya incumplido alguna obligación a mi cargo se ha cumplido con lo acordado en la reunión celebrada entre la arrendadora y mi persona, donde se acordó que en vez de pagar el 4.5%, se pagaría el 2,5% de las ventas brutas de lo que generara la venta del producto que durante un largo periodo estuvo parada. Es falso totalmente, que yo haya incumplido el pago de los cánones de arrendamiento, y menos aún de los meses correspondientes al año 2017 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2018, pues como consta del contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta, el canon debía ser pagado en la cuenta bancaria a nombre de Alicia de Maksoud, Banco Mercantil, nº 0105-0251-9012-5105-4455, luego de una de las reuniones celebrada con el señor Antonio Maksoud y posteriormente el arrendador o su mandate emitía el recibo o factura. Al contrario cumplí con los pagos de los cánones, fueron recibidos y aceptados sin reserva, y no es sino hasta ahora, cuando ya está próximo a vencer el lapso convencional del contrato que la arrendadora viene a reclamar pagos de cánones recibidos oportunamente, aprovechándose de mi buena fe, al aceptar modificar el porcentaje sin que constare por escrito, todo al parecer con la finalidad de evitar pueda disfrutar la protección y beneficio a mi favor de la prorroga legal, la cual es de Orden Público. Es un hecho notorio la situación actual del país, lo que ha llevado a muchos arrendadores a incrementar desproporcionadamente los cánones de arrendamiento y buscar artificios para desalojar a los inquilinos con tal finalidad, siendo este uno de ellos, luego de recibir los pagos durante más de un año, disfrutarlos e invertirlos, ahora no los reconocen y demandan sosteniendo que no recibieron pagos, cuando lo cierto es que si los recibieron y percibieron, y todo ello dado que la legislación especial sobre la materia, Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, establece los limites para fijar el canon, así como la revisión anual de su monto, por lo que la actuación desplegada lo es de mala fe, y reitero es de Origen Público, Niego se haya dado el supuesto de falta pago para que proceda el desalojo, amen que me reservo en capitulo separado alegar aspectos de derecho sobre este punto. Niego que haya incumplido el pago del canon de arrendamiento. No hay lugar al petitorio de las costas pues estas son consecuencias de la declaratoria o no con lugar y vencimiento total en la demanda, es decir, consecuencia de la sentencia que se dicte. Asimismo, se señala que el arrendador incumpliendo con la ley y sus obligaciones, se ha negado a emitir las facturas correspondientes al pago. En otro orden de ideas, también negamos que nuestra poderdante tenga obligación de entregar el inmueble, pues si bien el último convenio locativo celebrado vencía el 31 de octubre de 2018, a partir del 1° de noviembre de 2018 comenzaba a transcurrir la prórroga legal a que tiene derecho como inquilino y maxime cuando he cumplido con mis obligaciones como arrendatario. Todo parece indicar que la parte arrendadora pretende confundir o colocarme en una situación de inseguridad jurídica. V Motivaciones para Decidir Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado en fecha 4 de junio de 2019, es por lo que se procede con base a las consideraciones que se esgrimen a continuación: En la misión que tiene esta operador jurídica de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados. Observa este Tribunal que la relación invocada por los abogados Aníbal José Lairet Vidal y Jennifer Ramona Cañas Zambrano, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas números 19.882 y 248.123, en su carácter de representantes legales de la sociedad mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., ut supra identificada contra el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías, ut supra identificado, se patentiza en el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial con un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520 M2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300 M2), que además, incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 M2), que forman parte del inmueble identificado como Quinta Luisa, número 74, situada en la Calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito. En efecto, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos. Pues bien, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la representación judicial de la parte actora el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una conversión entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…” Es importante destacar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. En este orden de ideas, el enunciado del artículo 1.579 del Código Civil es del siguiente tenor: “Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Conforme se desprende de la norma transcrita, la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato, aspectos éstos que en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes. De tal manera que, en el contrato de arrendamiento una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos naturales que produce la cosa arrendada; que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha. Reconociendo la propia parte demandada en su escrito de contestación a la demanda la relación arrendaticia entre las partes. Finalmente hace preciso destacar que durante la audiencia o debate oral, la representación judicial de la parte actora ratificó en todo su contenido lo contemplado en su escrito libelar. En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante para justificar su pretensión, observa la norma contenida en el literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial n° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente: “Son causales de desalojo: (…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. El precepto normativo anterior contempla el supuesto de hecho que hace procedente el desalojo: que el arrendador haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, subsumiéndose la demanda de desalojo de autos en éste supuesto, ya que el arrendatario efectuó dejó de pagar oportunamente. En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara. Al respecto de lo antes expresado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación: “…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (Subrayado nuestro). Tomando en cuenta el anterior criterio constitucional, que este Tribunal hace suyo, resulta evidente que en el caso sub iudice el arrendatario debió honrar su compromiso de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, entre el día 1 y el día 20 de cada mes; de tal manera que, el término cierto a favor del arrendatario tanto por voluntad de las partes como de la ley, para efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondiente. Siendo esto así, se deduce con claridad meridiana que el pago efectuado por el arrendatario, de los cánones de arrendamiento que se afirman insolutos en el escrito libelar, resulta extemporáneo por tardío, pues dichos pagos por consignación no fue legítimamente efectuado, ni puede por tanto producir efectos liberatorios. La situación de hecho precedentemente descrita, se subsume en el incumplimiento culposo de una obligación esencial ex artículo 1592 del Código Civil, que produce consecuencias jurídicas en contra del arrendatario, quien no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En cambio, la representación judicial de la parte actora cumplió con su correspondiente carga al demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica contenida en el artículo 1167 del Código Civil, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el mismo contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de la obligación que se afirma incumplida; sino además, la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial respecto a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que sirve de titulo a la demanda; así se decide.- En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en la causal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local comercial objeto de la demanda. Así se declara. VI DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: Con lugar la demanda de desalojo, ejercida por los abogados Aníbal José Lairet Vidal y Jennifer Ramona Cañas Zambrano, inscritos en el Inprebogado bajo las matrículas números 19.882 y 248.123. en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil Inversiones Quinta Luisa C.A., ut supra identificada, contra el ciudadano Robert Jesús Sulvarán Mejías. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el local comercial destinado al uso comercial con un área aproximada de quinientos veinte metros cuadrados (520 M2), identificada como planta baja con un área de trescientos metros cuadrados (300 M2), que además, incluye dos (2) mezzaninas de estructura metálica en su parte posterior, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 M2), que forman parte del inmueble identificado como Quinta Luisa, número 74, situada en la Calle Argentina de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito. Tercero: A pagar los cánones de arrendamiento por los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2017; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2018, que asciende a la suma de ciento noventa y ocho millones ochenta mil setecientos doce bolívares con noventa y ocho céntimos (Bs.198.080.712,98); Cuarto: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio. Regístrese y Publíquese la presente decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias interlocutorias llevado por este Tribunal, tal como lo ordena el artículo 248 del Código de Trámites. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecinueve (2019), Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación. La Jueza Abg. Damaris Ivone García El Secretario Acc, Geovany Alexander González Pérez. En esta misma fecha, siendo las __________, se registró y publicó la presente decisión, dejándose copia certificada en el copiador correspondiente y se desglosó el contrato de préstamo. El Secretario Acc, Geovany Alexander González Pérez.