TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Cuarto de Municiono Ordinario y Ejecutor
De Medidas de la Circunscripción Judicial
Del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Treinta y Uno de Julio de Dos Mil Diecinueve (2019)
209º y 160º

ASUNTO: AP31-V-2018-000412

PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil INVERSIONES LC-53-B-03, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 01 de Abril de 1998, bajo el Nº 97, Tomo 201-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDANTE: Ricardo López Velasco y Anibal José Lairet Vidal, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el Nº 35.852 y 19.882, respectivamente

,PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 17 de enero de 2002, bajo el Nº 28, Tomo 6-A-Pro.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Dairy Charris, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 290.037.

MOTIVO: Desalojo (Local Comercial)
[Sentencia Definitiva].

- I -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de julio de 2018, por la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LC-53-B-03, C.A., contentivo de la demanda intentada contra la sociedad mercantil PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., por acción de Desalojo.

1.- Alegatos Parte Actora:

Expuso la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

 En fecha 01 de julio de 2012, su representada firmó contrato de arrendamiento con la parte demandada, debidamente constituida por documento inscrito ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 17 de enero de 2002, bajo el Nº 28, Tomo 6-A-Pro, como arrendataria, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Local comercial distinguido con letra y números 53-B-03, ubicado en el nivel 853,65, Sector B, Numero 03, Nivel C-2, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, ubicado en la avenida La Estancia, Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

 Alega que en el referido contrato se pacto por el termino de un año (1) fijo, contado a partir del día primero (1º) de enero del año 2013, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando fuera aceptado previamente por escrito por la arrendadora, tal y como los establece la cláusula cuarta. Así mismo en la precitada Cláusula se dice:” Las partes reconocen de esta relación arrendaticia ha tenido una duración de once (11) años...”, con lo cual queda claro que la relación contractual entre INVERSIONES LC-53-B-03 C.A., y PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., se inicio en el año 2002.

 Que por otro lado se acordó un canon de arrendamiento de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00) mensuales, que la arrendataria PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., debe pagar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, el cual seria ajustado en caso de las eventuales prorrogas, al inicio de cada una de ellas, tomado como base la tasa de inflación de los doce (12) meses anteriores, según el índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado en su boletín por el Banco Central de Venezuela, todo de conformidad con el contenido de la Cláusula Tercera.

 Que transcurrido el periodo inicial, la relación contractual se renovó por acuerdo tácito de las partes, pero en fecha 17 de julio de 2015, conforme actuaciones evacuadas por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Su representada le hace saber a la arrendataria el nuevo canon de arrendamiento para el segundo trimestre del año 2015, en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000,00), así como la no renovación del contrato al vencimiento del periodo en curso y en consecuencia desde el dos (02) de junio de 2016, se daría inicio al periodo de prorroga legal conforme al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para La Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

 Una vez llegado al vencimiento de la ultima renovación del contrato de arrendamiento, el día 02 de enero de 2016, se dio inicio al periodo de prorroga legal de tres (3) años toda vez que la relación contractual supero los diez (10) años, tal como lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Para La Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las partes acuerdan hacer los correspondientes ajustes del canon de arrendamiento, por lo que suscriben documento en fecha 01 de julio de 2017, fijando el mismo en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), en donde adicionalmente se deja constancia de lo siguiente: “se especifica que la prorroga legal comenzara a partir de 02 de enero de 2016, según lo estableció en la Ley Especial, lapso el cual se harán los ajustes correspondientes del canon de arrendamiento.

 Que es el caso que la sociedad mercantil PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2018, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), cada uno, mas el correspondiente impuesto al Valor Agregado, incumpliendo asi con una de sus obligaciones tanto de orden legal, específicamente la contenida en el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, que dice: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: “2º: Debe pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos”, así como contractuales, toda vez que ya se dujo en párrafos anteriores que el canon de arrendamiento fue producto de los diversos acuerdos por escrito entre las partes, demostrado al efecto.

 Que vale destacar que la sociedad mercantil PROMOCIONES L`HEURE UNO C.A., desde el inicio de la prorroga legal ha venido en reiteradas oportunidades pagando con retraso el canon de arrendamiento, lo cual ha causado graves problemas de flujo de caja a su representada INVERSIONES LC-53-B-03, C.A., por tratarse de su único ingreso mensual.

 Que por todo lo anteriormente narrado su representada tiene interés legitimo actual para solicitar el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que vinculó a las partes, actualmente en periodo de prorroga legal, de conformidad con lo previsto en el literal a, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y con base a la siguiente fundamentaciòn jurídica 1133, 1159, 1264, 1579, 1592, del Código Civil, el artículo 6 y 40 ordinal a de la Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

 Por ultimo solicita que la presente demanda sea declara con lugar y inconsecuencia se ordene la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio y sea condenado a pagar las costa del presente proceso.

En fecha 10 de julio de 2018 fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera por ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra. Todo de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena que el procedimiento debe seguirse por los trámites del procedimiento Oral, contemplado en el artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Agotadas como fueron las gestiones tendientes a lograr la citación de la parte demandada ciudadano Sociedad Mercantil PROMOCIONES L`HEURE UNO, C.A., se le designo defensor judicial en la persona de la abogada Dairy Charris, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 290.037, quien en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó lo siguiente:

2.- Alegatos de la defensora judicial de la parte demanda:

 Negó, rechazó y contradijo la demanda intentada por la parte actora, en todas y cada una de sus partes.

 Negó, rechazó, y contradijo que su representada adeude a la parte demandante los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo junio y julio de 2018.

 Que solícito que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva y en tal sentido se condene en costas a la parte actora.

Por auto de fecha 10 de junio de 2019, se fijó la fecha para la celebración de la audiencia preliminar para el tercer (3er) día de despacho siguientes, a las diez de la mañana (10:00 a.m.,) de conformidad con lo establecido en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 19 de junio de 2019, siendo las 10:00 a.m., día y hora fijados por el Tribunal para que tuviera lugar la audiencia preliminar, asistieron a la misma los partes que conforman el presente juicio, ratificando en la misma lo contenido en el libelo como en la contestación de la demanda.

3.- De la fijación de los hechos y el lapso probatorio:

Seguidamente en fecha 20 de junio de 2019, se dictó auto mediante el cual quedaron fijados los hechos de la controversia en los términos siguientes:

Hechos Admitidos

• La existencia del Contrato de arrendamiento, otorgado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de enero de 2002, bajo el Nº 28, Tomo 6-A-Pro.

Hechos controvertidos:
• La existencia de la deuda por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de enero a julio de 2018.

APERTURA LAPSO PROBATORIO

Este Tribunal a tenor de lo que contrae el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, una vez habiendo dejado expresa constancia de la fijación de los hechos y de los límites de la controversia, Aperturó el lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes a la notificación de las partes de la fijación de los hechos y los limites de la controversia para promover pruebas sobre el mérito de la causa.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas en fecha 26 de junio de 2019 las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 04 de julio de 2019.
de fecha 27 de abril de 2017.

Seguidamente en fecha 08 de julio de 2018, este Juzgado fijó la celebración de la audiencia oral para el Quinto (5to) día de despacho siguiente a la presente fecha.

4.-De la Audiencia Oral:

En fecha 15 de julio de 2019, siendo las 10:00 a.m., día y hora fijados por este Tribunal para la celebración de la audiencia oral, las partes ratificaron lo dicho en la audiencia preliminar y discreparon en los términos allí expuestos.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal señala que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual a la luz de los postulados constitucionales es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista romano Dominicio Ulpiano.

- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente esta Juzgadora los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración.

 En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el Desalojo de un inmueble constituido por Local comercial distinguido con la letra y numero 53-B-03, ubicado en el nivel 853,65, Sector B, Numero 03, Novel C-2, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco. Frente a ello, la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda intentada por la parte actora, en todas y cada una de sus partes.

Expuesto lo anterior y a los fines de determinar la procedencia o no de la presente demanda, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa de seguidas a analizar las probanzas aportadas al proceso, no sin antes advertirles a las partes que quien suscribe, asumiendo la potestad que otorga la ley a los jueces consagrada en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el Juez es el Director del Proceso y debe impulsarlo hasta su conclusión y que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, les recuerda que los medios de prueba consignados a los autos ya no son propiedad de quienes los alegaron y aportaron al proceso, sino que pertenecen ‘a lo público’, es decir, del juicio en general; todo ello en aplicación del ‘Principio de la Comunidad de la Prueba’ o ‘Principio de Adquisición Probatoria’, según el cual, una vez admitido el medio de prueba ofrecido por las partes, éste pertenece al proceso, no siendo posible el desistimiento, ni la renuncia al mismo, pues los medios probatorios pasan a ser precisamente del proceso.

Ahora bien, estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda los siguientes documentos:

a. Original de documento poder autenticado por ante la Notaria Publica Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 06 de julio de 2018, el cual este Juzgado le da `pleno valor probatorio de conformidad con el artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil
b. Contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes que conforman el presente juicio, este Juzgado por cuanto no fue impugnado en su debida oportunidad legal, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
c. Notificación, efectuada por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16/07/2015, este Juzgado por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad legal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionante en el lapso probatorio:
En su debida oportunidad la representación judicial de la parte accionante ratifico las pruebas consignadas junto con el libelo de la demanda.

En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante para justificar su pretensión, observa que el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

La representación judicial de la parte actora sostiene que la parte demandada dejo de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2018, en razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), cada uno mas el impuesto del valor agregado, incumpliendo así con sus obligaciones.

Ahora bien, de las pruebas aportadas por la parte actora, específicamente, en cuanto a la Notificación, efectuada por la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, donde la parte accionada quedo legalmente notificada del nuevo canon de arrendamiento y que la accionante no deseaba renovar el contrato y le otorgaría su correspondiente prorroga legal.

La defensora judicial de la parte demandada en su contestación, por cuanto le fue imposible localizar a su defendido solo el imito a negar, rechazar y contradecir la presente demandada.

En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

Asimismo, visto los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en la causal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local distinguido con el Nivel 853,65, sector B, Numero 03, Nivel C-2, del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Avenida La Estancia, Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda, con la condena en costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencida. Así se declara.