TSJ Regiones - Decisión

Sentencia Definitiva
Desalojo/Recurso
Materia Mercantil.
D.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE Nº. AP71-R-2019-000037/7.362.
“Vistos”, con sus antecedentes.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA:
INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 18, tomo 85-A, el 20 de agosto de 1971, siendo realizada la última de sus modificaciones en el Acta de Asamblea General Extraordinaria el 06 de septiembre del 2010, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 3, tomo 54-A, el 26 de mayo del 2011.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
ROSA F. TARICANI CAMPOS, VERISA TARICANI CAMPOS y GABRIELA A. PARRA TARICANI, abogadas en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.521.619, 12.157.955 y 17.964.031, e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.004, 82.590 y 138.501, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (anteriormente denominado BANCRECER S.A. BANCO DE DESARROLLO), de este domicilio, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº39, tomo 84-A Sgdo, el 16 de mayo del 2006, siendo modificada su denominación quedando inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Nº 35, tomo 13-A-SDO el 23 de enero del 2012, siendo su última modificación a sus Estatutos Sociales fue inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Nº 111, tomo 1-A-SDO, el 7 de enero del 2014.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.882.
MOTIVO: DESALOJO.

II
ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de enero de 2019, por el abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión el 11 de enero del 2019 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., contra la sociedad mercantil BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO.
Dicho recurso fue oído en ambos efectos, mediante auto del 25 de marzo del 2019, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
Por auto del 07 de febrero del 2019, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de marzo del 2019, la representación judicial de la parte actora recurrente consignó mediante diligencia escrito de informes.
Mediante auto del 20 de marzo del 2019, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, los cuales no fueron presentados.
Por auto del 12 de abril del 2019, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación.
Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación.
III
ANTECEDENTES

Se inició la presente controversia dada la interposición de la demanda de desalojo ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada ROSA TARICANI, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., en contra del INSTITUTO BANCARIO BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, a los fines de su distribución, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por la apoderada judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes:
Que el 28 de febrero del 2012, su representada suscribió contrato de arrendamiento con el instituto bancario BANCRECER S.A. BANCO MICROFINANCIERO, por un inmueble constituido por un local comercial, propiedad de su representada, distinguido CH-33, situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco y calle Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda, el cual tiene un área de ciento tres metros con veinte decímetros cuadrados (103,20 M2) y una mezzanina de cuarenta y cinco metros cuadrados (45,00 M2).
Que su mandante como arrendataria hizo entrega del inmueble integrado con mobiliario y equipos de uso exclusivo de la actividad bancaria, como cajas fuertes, bóveda, cajas de seguridad, y otros, los cuales se encontraban nuevos por haber sido adjudicados a su poderdante por la Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación de la entidad Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.
Que la parte demandada no posee ningún tipo de mobiliario dentro del inmueble, con excepción de las computadoras de su propiedad, papelería y objetos de administración.
Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se convino la duración de la relación contractual por cuatro (04) años, desde el 1º de marzo del 2012 hasta el 1º de marzo del 2016, con una condición de prórroga de dos (02) años adicionales, a menos que fuera notificada por una de las partes la no renovación del contrato con sesenta (60) días de anticipación.
Que su representada notificó a la parte demandada de manera formal mediante la Notaría Pública Tercera del municipio Baruta del estado Miranda, el 1º de diciembre del 2015, su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia a partir del vencimiento el 1º de marzo del 2016, iniciándose la prórroga legal de un (01) año, venciéndose el 1º de marzo del 2017.
Que la cláusula cuarta del contrato se estableció el monto del canon de arrendamiento, siendo modificado durante la vigencia de la relación arrendaticia y prórroga legal, quedando establecido en la cantidad de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares (Bs. 554.644,00) mensuales.
Que su representada no desea continuar con la relación arrendaticia con la demandada, y siendo que la prórroga legal tuvo su vencimiento el 1º de marzo del 2017, la arrendataria se encuentra en la obligación de devolver el inmueble y abstenerse de realizar cualquier pago en cualquier cuenta bancaria de la arrendadora, de forma contraria no podrá oponerse al juicio que incoa en su contra.
Por las razones expresadas demanda el desalojo por vencimiento de la prórroga legal, del inmueble identificado anteriormente y como consecuencia de ello la entrega del mismo.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“Por las razones antes expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículo 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil y el artículo 40, 20, 22 y 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, y siguiendo instrucciones de nuestra representada INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., en su carácter de arrendadora, acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente demandamos al Instituto Bancario BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (originalmente denominado BANCRECER, S.A. BANCO DE DESARROLLO), (…), debidamente representado por su Directora MARÍA CONSUELO FARIA MANZANARES, (….), titular de la cedula de identidad nro. V-6.914.546, para que convenga o en su defecto sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En el DESALOJO por VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, del inmueble que fue objeto del arrendamiento, LOCAL COMERCIAL y su mezzanina distinguido con la letra y numero CH-TREINTA Y TRES (CH-33) situado en el Nivel Chaguaramos del Edificio denominado Centro San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandín o Mata del Coco y calle o Avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, Código Catastral 214070010000198, y en la consecuente su entrega en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria, como indemnización por uso del inmueble arrendado, lo correspondiente a la cláusula penal, es decir por cada día transcurrido el precio diario del arrendamiento más un 50% de dicho monto hasta la restitución final de inmueble”.
(Copia Textual).

La demanda fue estimada en la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOÍVARES (Bs. 6.655.728,00) equivalente a Veintidós Mil Unidades Tributaria (U.T. 22.000).
Como fundamento de derecho invoco los artículos 20, 22, literal “g” del 40 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; y los artículos 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, y 864 del Código de Procedimiento Civil.
Junto al escrito libelar consignó los siguientes documentales:
1.- Original de Instrumento poder conferido por el ciudadano UGO DI MARTINO D` NATALE, en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., a las abogadas ROSA F. TARICANI CAMPOS, VERISA TARICANI CAMPOS y GABRIELA A. PARRA TARICANI, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.004, 82.590 y 138.501, respectivamente, presentado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº17, tomo 49, el 13 de febrero del 2015.
2.- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A y la entidad bancaria BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, autenticado por ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 5, Tomo 52, en fecha 28 de febrero de 2012
3.- Original de la Notificación Judicial practicada en fecha 01 de diciembre de 2015 por la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, dirigida a la entidad bancaria BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO.
En fecha 22 de marzo de 2017 el tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fines que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia de su notificación.
Cumplidas las formalidades para citación de la parte demandada, el 26 de enero de 2018, el abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado y asimismo consignó poder que acredita su representación.
El 01 de febrero del 2018, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, además de ello alegó que desde el vencimiento de la prórroga legal el 1º de marzo del 2017, su representada siguió ocupando el inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento y en virtud de ello de configuró la tácita reconducción del contrato de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil siendo improcedente la acción de desalojo.
En fecha 06 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora diligenció solicitando fuese declarada la parte demandada en contumacia o rebeldía por no haber contestado la demanda en el lapso procesal correspondiente.
Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2018, el tribunal de la causa estableció como efectiva la citación de la parte demandada, a partir del día 26 de enero del 2018.
El 06 de marzo de 2018, la representación judicial de la parte accionante consignó escrito de rechazo a la cuestión previa.
En fecha 25 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte accionante solicitó pronunciamiento sobre la cuestión previa opuesta en la presente causa.
El 14 de junio de 2018, el juzgado de cognición dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 16 de julio del 2018, la abogada Rosa Taricani en su condición de co-apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del fallo dictado 14 de junio del mismo año por el juzgado de la causa y asimismo solicitó la notificación de la parte demandada.
El 03 de agosto de 2018, el tribunal de la causa libró boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 19 de septiembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado del fallo de fecha 14 de junio de 2018.
Por auto del 01 de octubre de 2018, el tribunal a quo, fijó el quinto día (5to) de despacho siguiente a esa data, a las diez de la mañana (10:00 am), la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar solicitada.
El 08 de octubre de 2018, se llevó a cabo la audiencia preliminar, dejándose constancia de la asistencia de ambas partes a través de sus representantes judiciales.
En fecha 09 de octubre de 2018, ese Juzgado de la causa, fijó los hechos y límites de la controversia, estableciendo un lapso de Cinco días (05) de despacho siguientes a esa fecha, para que las partes promovieran las pruebas que consideran pertinentes y conducentes.
El 17 de octubre del 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovieron los documentales consignados junto al escrito libelar.
En fecha 22 de octubre de 2018, el tribunal de la causa, dictó sentencia interlocutoria mediante admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora. En esa misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, haciendo valer el alegato mencionado en la contestación de existencia de tácita reconducción del contrato y consignó copias de comprobantes de pago.
Por auto de fecha 26 de octubre de 2018, el juzgado de la causa, ordenó la realización del cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 09 de octubre del 2018 hasta el 22 de octubre del 2018, en la presente causa a los fines de determinar la tempestividad de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada. En esa misma fecha ese juzgado dictó sentencia por medio de la causa se declararon extemporáneas por tardías las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2018.
Mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2018, el tribunal de cognición fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once de la mañana (11:00 am), para que tuviera lugar la audiencia o debate oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
El 06 de diciembre de 2018, se llevo a cabo la Audiencia o Debate Oral en la presente causa, levantándose a tal efecto el acta correspondiente, se dejó constancia de la comparecencia de las partes mediante sus respectivos representantes judiciales, y concedió a las partes el derecho de exponer lo que creyeren conveniente; el tribunal de la causa, previa solicitud de las partes, se reservó los diez (10) días de despacho establecidos en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil a los fines de dictar el correspondiente fallo en extenso.
Finalmente el 11 de enero del 2018, el juzgado a quo profirió sentencia en los siguientes términos:
“...En base a todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, habiendo la representación judicial de la parte actora cumplido con correspondiente carga, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, probando suficientemente el fundamento factico de la norma contenida en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al quedar demostrado en autos la temporalidad de la relación locativa y el derecho que le asiste a la devolución del inmueble arrendado por haber vencido el lapso contractual de arrendamiento y su consecuente prórroga legal, y no habiendo la parte demandada aportado elementos probatorios que llevaran la convicción de quien suscribe a considerar que efectivamente el contrato de arrendamiento de autos se indetermino en el tiempo por efecto de la tacita reconducción, resulta forzoso para este Juzgador determinar que la demanda propuesta debe prosperar en derecho, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debiendo condenarse a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con la letra y numero CH-33, SITUADO EN EL Nivel Chaguaramos del Edificio denominado Centro San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin o Mata de Coco y calle o Avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Código Catastral 214070010000198, con un área neta de CIENTO TRES METROS CON VEINTE DECIMETROS CUADRADOS (103,20 mts2) mas una Mezzanina de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45mts2), en las mismas condiciones en que recibió el inmueble. Y así se decide.
De la misma manera y al margen del petitorio descrito por la parte accionante en su libelo de demanda, no escapa de la vista de este Juzgado el argumento de la parte accionante en la audiencia de juicio o debate oral, referido a la solicitud de devolución de los bienes que integran las instalaciones del local dado en arrendamiento, ello en razón que según sus dichos le fueron suministrados a la hoy demandada todas las instalaciones para la prestación del servicio bancario, a lo que la parte accionada contestara en la referida audiencia que en relación a los bienes deben intentarse otras acciones; en ese sentido, debe quien suscribe establecer que en base al ejercicio y limite de la acción propuesta inicialmente y a la que la parte demandada diera contestación oportuna, la tutela de este juzgado del derecho invocado por la accionante no puede exceder del mismo contenido del artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…), razón por la cual tal y como ya se estableció en al presente motiva, la parte demandada deberá devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Y así se establece.
En relación a la indemnización solicitada, observa este juzgado que en la cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento que rige la relación locativa fue pactada expresamente una cláusula penal, no obstante a ello la parte accionante en su petitorio solicitó el pago por vía subsidiaria del concepto contenido el numeral 3 del artículo 22 de la Ley Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por la cual, habiendo prosperado la acción intentada y siendo que existe plena subsunción de los hechos demandados con el fundamento factico de la norma invocada, este juzgado deberá condenar a la parte demandada a pagar a la accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. Y así deberá ser declarado expresamente en la parte dispositiva del presente fallo.
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este juzgado administrando justicia deberá declara CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES CISMAS C.A. contra la sociedad mercantil GRUPO MATA MINARDO C.A., debiendo condenarse a la parte demanda a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local distinguido con la letra y numero CH-33, SITUADO EN EL Nivel Chaguaramos del Edificio denominado Centro San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin o Mata de Coco y calle o Avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Código Catastral 214070010000198, con un área neta de CIENTO TRES METROS CON VEINTE DECIMETROS CUADRADOS (103,20 mts2) mas una Mezzanina de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45mts2), en las mismas condiciones en que recibió el inmueble; y a pagar a la accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prorroga legal, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, de conformidad con lo establecido en el ordinal tercero del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuesto, éste JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, de conformidad con el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de la República Venezuela y los Artículo 12, 242 y 243, del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., contra la sociedad mercantil BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, todos suficientemente identificados en autos, de conformidad con lo establecido en el ordinal primero del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar a la actora el bien inmueble constituido por un local distinguido con la letra y numero CH-33, SITUADO EN EL Nivel Chaguaramos del Edificio denominado Centro San Ignacio, ubicado en la Avenida Blandin o Mata de Coco y calle o Avenida Santa Teresa de Jesús de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, Código Catastral 214070010000198, con un área neta de CIENTO TRES METROS CON VEINTE DECIMETROS CUADRADOS (103,20 mts2) mas una Mezzanina de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45 mts2), en las mismas condiciones en que recibió el inmueble. Asimismo, se condena a la parte accionada a pagar a la accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prorroga legal, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, de conformidad con lo establecido en el ordinal tercero del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo.
Se condena en costas a la parte accionada por haber resuelto totalmente vencida en la presente causa.” (Reproducción textual).

En razón del recurso de apelación ejercido el 22 de noviembre del 2017, por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
IV
MOTIVOS PARA DECIDIR
*
De la competencia:

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Duodécimo de Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

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De lo controvertido:

Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo de un local comercial por vencimiento de prórroga legal interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., contra el instituto financiero BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, que fue declarada con lugar mediante decisión de fecha 11 de enero de 2019 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por considerar que quedaron demostrados los hechos afirmados por la actora, respecto al vencimiento de la prórroga legal.
Se aprecia de los autos que la parte actora en su demanda señaló que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número CH-33, situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda, con un área de CIENTO TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECIMETRO (103,20 Mts2), más una mezzanina de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45,00 M2), sobre el cual suscribió contrato de arrendamiento con BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, en fecha 28 de febrero del 2012, según se evidencia de contrato suscrito entre las partes, con una duración de cuatro años fijos, contados a partir del 1º de marzo del 2012, prorrogable por dos (02) años por convenio de las partes.
Que como arrendataria hizo entrega del inmueble integrado con mobiliario y equipos de uso exclusivo de la actividad bancaria, como cajas fuertes, bóveda, cajas de seguridad, y otros, los cuales se encontraban nuevos por haber sido adjudicados a su poderdante por la Junta Coordinadora del Proceso de Liquidación de la entidad Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.,
Que la parte demandada no posee ningún tipo de mobiliario dentro del inmueble, con excepción de las computadoras de su propiedad, papelería y objetos de administración.
Que su representada notificó a la parte demandada de manera formal mediante la Notaría Pública Tercera del municipio Baruta del estado Miranda, el 1º de diciembre del 2015, su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia a partir del vencimiento el 1º de marzo del 2016, iniciándose la prórroga legal de un (01) año, venciéndose el 1º de marzo del 2017.
Que la cláusula cuarta del contrato se estableció el monto del canon de arrendamiento, siendo modificado durante la vigencia de la relación arrendaticia y prórroga legal, quedando establecido en la cantidad de Quinientos Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares (Bs. 554.644,00) mensuales.
Que su representada no desea continuar con la relación arrendaticia con la demandada, y siendo que la prórroga legal tuvo su vencimiento el 1º de marzo del 2017, la arrendataria se encuentra en la obligación de devolver el inmueble y abstenerse de realizar cualquier pago en cualquier cuenta bancaria de la arrendadora, de forma contraria no podrá oponerse al juicio que incoa en su contra, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Ley en materia de arrendamientos de locales comerciales y lo establecido en el contrato de arrendamiento procedió a demandar el desalojo.
Así las cosas, se aprecia de la contestación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte demandada, que ésta negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, señalando que su mandante siguió ocupando el inmueble una vez vencido el plazo de la prórroga legal y además continuo cancelando los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del 2017 hasta enero del 2018, mediante transferencia electrónicas, indicando que en virtud de ello se configuró la tacita reconducción del contrato de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.
De la tacita reconducción alegada por la parte demandada.
Indicó la parte demandada que en presente caso se configuró la tacita reconducción en virtud de haber continuado cancelando canon de arrendamiento durante la prórroga legal y además de ello seguir ocupando el inmueble, señalando lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil.
Sobre dicho alegato el juzgado de la causa, proveyó en la sentencia recurrida lo siguiente:
“Ahora bien, alegada por la parte demandada la indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia en razón de haber operado la tacita reconducción del mismo, corresponde a este juzgado verificar la misma, constatando si de la oferta probatoria ofrecida por las partes se desprende la efectiva constatación de sus requisitos concurrentes como lo son: 1. que la parte arrendada continuara en posesión del inmueble arrendado y 2. que la arrendadora hubiese continuado recibiendo el canon o pensión de arrendamiento pactado una vez finalizado el plazo del contrato y su correspondiente prorroga legal.
En ese sentido, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente resulta evidente para quien aquí administra justicia que la parte arrendada continuo poseyendo el inmueble arrendado una vez vencida la prorroga legal que le correspondía en razón al contrato suscrito y evidentemente reconocido en la presente demanda, toda vez que la pretensión de la hoy accionante se circunscribe principalmente a la entrega del mismo, quedando así verificado el primero de los requisitos de la tacita reconducción alegada. Y así se establece.
En relación con el requisito referido a que la arrendadora hubiese continuado recibiendo el canon o pensión de arrendamientos pactado una vez finalizado el plazo del contrato y su correspondiente prorroga legal, arguyó la representación judicial de la parte demandada que su mandante, BANCRECER S.A., BANCO MICROFINANCIERO continúo pagando los cánones de arrendamiento, mediante transferencia electrónicas realizadas en una cuenta bancaria de esa misma entidad bancaria perteneciente a la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRASMUNDI, C.A., no obstante no aportó elemento probatorio alguno que acreditara fehacientemente tal argumento, razón por la cual mal podría este juzgado tener por cierto no solo el mencionado pago sino incluso el hecho de que la parte accionante dispusiera de los mismos, debiendo en consecuencia desecharse el argumento de tacita reconducción del contrato de arrendamiento que esbozara la parte accionada como fundamento central de su contestación a la demanda. Y así se establece.” (Copia textual).

Para decidir, se observa:
Como antes fue apuntado, el presente juicio se origina de un contrato de arrendamiento de local comercial, celebrado entre la parte actora mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., y la parte demandada BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO el 28 de febrero del 2012, con duración de cuatro (4) años. Ahora bien, la celebración del aludido acuerdo negocial queda demostrado desde luego con la antes mencionada escritura, es decir, con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente litigio (folios 10 al 16), al no haber sido ni tachado, ni impugnado, ello de acuerdo a lo establecido en al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, 1.363 del Código Civil, por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio al documento mencionado.
Por su parte, la demandada arguyó la tacita reconducción fundamentándola en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

La doctrina ha conceptuado que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un lapso para su terminación; generalmente son escritos y su duración está prevista en una de sus cláusulas, en la forma convenida por las partes al momento de contratar. También se les llama a plazo fijo o con determinación de tiempo. Podemos decir que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un bien mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el texto del contrato de una manera clara y precisa, mediante el pago de un precio igualmente prefijado.
Ahora bien, a los fines de demostrar la indeterminación del contrato de arrendamiento, la parte demandada promovió comprobantes de pago realizados a favor de la empresa INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., sin embargo de las actas procesales esta Alzada observa, que las mismas fueron promovidas de manera extemporánea por tardía, razón por la cual se desechan los mencionado comprobantes. Y así se establece.-
En este orden de ideas, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, establece en su cláusula quinta, lo siguiente:
“...TERCERA: DURACIÓN, VIGENCIA Y PRORROGAS:
El plazo de duración de este contrato será de cuatro (4) años contados a partir del 1º de marzo de 2012, prorrogable por períodos de dos (2) años, previo acuerdo entre las partes con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del presente acuerdo; ello, sin perjuicio de la prórroga legal prevista a favor de EL ARRENDATARIO en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A. Al vencimiento del término de duración del presente contrato o de cualesquiera de su prórrogas, si EL ARRENDATARIO deseare hace uso de la prórroga legal establecida a su favor en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conviene en participarlo por escrito a EL ARRENDADOR con por lo menos sesenta (60) días continuos antes del vencimiento del contrato, permaneciendo vigentes las mismas estipulaciones convenidas en el presente contrato, salvo por lo que respecta al canon de arrendamiento, el cual será ajustado en la forma establecida en el literal B del presente artículo. Queda expresamente entendido que, EL ARRENDATARIO podrá gozar del beneficio establecido en la citada norma, siempre que se encontrare solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.
B. EL ARRENDADOR conviene expresamente en aceptar el pago por parte de EL ARRENDATARIO, si éste hiciere uso de la prórroga legal establecida a su favor; en el entendido que, durante el lapso de dicha prórroga legal, el canon de arrendamiento será ajustado anualmente en un porcentaje equivalente al setenta por ciento (70%) del Índice General de Precios al Consumidor (I.G.P.C) establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV) para cada período anual durante la vigencia de la prórroga”. (Transcripción textual).

De las actas procesales se evidencia que la demandante aseveró haber realizado notificación por medio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda el día 1º de diciembre del 2015, con la finalidad principal de hacer del conocimiento a la accionada que a partir del 1º de marzo del 2016, comenzaría a transcurrir el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ello de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, con duración de cuatro (04) años, el cual comenzaría a correr a partir del 1º de marzo del 2012 hasta el 1º de marzo del 2016, la cual cursa en el expediente en sus folios 17 al 21.
El artículo 1.357 del Código Civil, prevé:
“...Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”.

Para mayor abundamiento, Nuestro Máximo Tribunal, en sentencia del 24 de marzo de 2000, caso: El Consorcio Lake Plaza C.A. c/ Manuel Sánchez Marín y otros, acogió la doctrina del Dr. Jesús Eduardo Cabrera, citando:
“...todo documento público es auténtico, por que lo forma, o interviene en su formación un funcionario público facultado por la Ley para autorizarlo y dar certeza de los hechos jurídicos que él ha realizado, visto u oído; pero no todo documento auténtico es público, ya que existen aquellos formados únicamente por los particulares, que después de formados, sólo debido a la intervención a posteriori del funcionario, es que se obtiene certeza de quienes son sus autores y de que el acto se realizó” (subrayado y negrillas de este juzgado).

Es oportuno precisar que en el caso de marras, la notificación (cursante a los folios 17 al 21), realizada a la demandada, se efectuó a través de un funcionario público, en este caso por el ciudadano Antonio J. Martínez, Notario Público de la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, asimismo, es un hecho categórico que los actos realizados por este tipo de funcionarios, gozan de certeza, debido a que entre las funciones principales que les caracterizan, se encuentra comprendida la de dar fe de los hechos u actos jurídicos realizados por éstos, por lo que considera esta Superioridad que la notificación en cuestión fue realizada por el funcionario público designado, dentro del ámbito de sus funciones viéndose revestida de eficacia y total validez. Y así se establece.-
Por otra parte, de la letra del contrato se constata que el mismo fue celebrado el 28 de febrero de 2012 y del punto B de la cláusula tercera se pone de relieve que el arrendatario tomaba en alquiler el local por el término de cuatro años, siendo este un plazo fijo y convencional, debiendo ser notificada por las partes su deseo de continuar con la relación contractual ello con sesenta (60) días de anticipación, estableciendo además que “EL ARRENDADOR conviene expresamente en aceptar el pago por parte de EL ARRENDATARIO, si éste hiciere uso de la prórroga legal establecida a su favor; en el entendido que, durante el lapso de dicha prórroga legal”, asimismo, se evidencia de la lectura del mencionado aparte que la arrendataria, cancelaria a efectos de ajuste “el canon de arrendamiento será ajustado anualmente en un porcentaje equivalente al setenta por ciento (70%) del Índice General de Precios al Consumidor (I.G.P.C) establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV) para cada período anual durante la vigencia de la prórroga”; tomando en cuenta lo anterior, interpreta esta sentenciadora, en primer lugar, que las partes debían notificar su intención de continuar la relación arrendaticia, lo cual fue cumplido a través de notificación realizada a través de la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda el 1º de diciembre del 2015, por la parte actora de no continuar con la relación arrendaticia; en segundo lugar, que el arrendador hoy parte actora podría recibir cantidades de dinero como pago de canon de arrendamiento dentro de la prórroga legal. Y así se establece.-
Asimismo, se evidencia que el aumento en el canon de arrendamiento realizado por la parte actora constituye el ajuste acordado en el aparte “B” de la clausula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que mal puede considerarse que en virtud de dicho aumento, se haya generado la tácita reconducción y con ello la indeterminación del contrato de arrendamiento, cuando en realidad ello constituye el pago acordado en el mencionado contrato por las partes y aceptado por la hoy demandada, el cual se realizaría durante la prórroga legal, una vez vencida la relación contractual, situación que como antes se apuntó, hace nugatoria la posibilidad de considerar la tácita reconducción en la presente causa. Así se establece.-

Del fondo:
De acuerdo con lo descrito en la sección expositiva de este fallo, la demandante afirma que en la relación arrendaticia suscrito entre las partes iniciada 1º de marzo del 2012, con una duración de cuatro (04) años finalizó en el mes de marzo del 2016, contrato de arrendamiento que celebró con BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, sobre un local comercial distinguido con la letra y número CH-33, situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda, con un área de CIENTO TRES METROS CUADRADOS CON VEINTE DECIMETRO (103,20 Mts2), más una mezzanina de CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (45,00 M2), relación arrendaticia que finalizó en el mes de marzo del 2016, iniciando la prórroga legal desde ese instante por un lapso de un (01) año, y que ello se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Como prueba de dicha relación contractual produjeron ab initio el documento que la contiene, (folios 10 al 16); señala la actora que la relación arrendaticia se dio por terminada al momento de finalizar el lapso de prórroga legal correspondiente y del cual hizo uso la demandada, solicitando el desalojo, y como consecuencia de ello la entrega del bien inmueble, al igual que el pago de una indemnización por el uso del inmueble arrendado como cláusula penal pactada.
Así pues, se evidencia a los folios 10 al 16 del presente expediente contrato de arrendamiento en copia simple suscrito entre la parte actora INMOBILIARIA TRANSMUNCI, C.A., y la demandada BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, realizado el 28 de febrero del 2012. Respecto a este instrumento se evidencia que se trata del documento original de un contrato de arrendamiento referido al inmueble, objeto de la litis, destinado a actividades comerciales un local comercial distinguido con la letra y número CH- Treinta y Tres (CH-33), situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda (cláusula primera); destinado a el uso comercial, para el funcionamiento de una entidad bancaria (cláusula segunda); con una vigencia de cuatro (04) años fijos contado a partir del 01 de marzo del 2012, prorrogable por dos (02) años, previo acuerdo entre las partes con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de contrato, el arrendatario deberá participar el arrendador con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato o de sus prorrogas, su deseo de hacer uso de la prórroga legal correspondiente; pudiendo el arrendador aceptar los pagos realizados por el arrendatario, si éste hiciera el uso de la prórroga legal, realizándose un ajuste sobre el canon anualmente en un equivalente del 70% de acuerdo el índice general de precios al consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela, para cada período anual durante la prórroga (cláusula tercera); con un canon mensual de setenta y cinco mil doscientos bolívares (Bs.75.000) más IVA el primer año, pagaderos por semestres adelantados dentro de los primeros cinco (05) días de cada período semestral, estableciéndose que el anualmente se actualizará aplicando al canon vigente un ajuste equivalente al setenta por ciento (70%) del índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para cada período de 12 meses, debiendo incluir dicho incremento de ajuste realizado en el año, a la base de cálculo del ajuste del año siguiente, siendo cancelado el canon a través de cuenta bancaria en el BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO de acuerdo a facturación emitida por el Arrendador, la cual cumpliría con la normas emitidas por el Seniat y el órgano competente, quedando exceptuado de realizar pago el arrendatario de no cumplirse con la obligación (cláusula cuarta); pudiendo realizar el arrendatario trabajos de acondicionamiento a su cuenta y riesgo propio, debiendo ser autorizado previamente por el arrendador de forma escrita, teniendo el arrendatario los respectivos permisos emitidos por la administración municipal; quedando las mejoras incluyendo los equipos de aire acondicionado a beneficio del arrendado, sin poder el arrendatario solicitar indemnización por dichas mejoras. El arrendatario podrá retirara del inmueble las mejoras realizadas que no afectaren la infraestructura del inmueble, con inclusión del “mobiliario” y demás equipos para el funcionamiento de la agencia. Con derecho el arrendatario de dar por terminado el contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial, antes del año de vigencia del contrato, previa notificación al arrendador por escrito con sesenta días de anticipación, debiendo cancelar al arrendador por concepto de resarcimiento de daños los cánones de arrendamiento desde la fecha de terminación hasta el 1º de marzo del 2013, (cláusula quinta); con la obligación de devolver el inmueble el arrendatario, en el mismo estado y limpieza en que lo recibió, salvo el deterioro causado por el buen uso de cosas, (cláusula sexta);con el vencimiento del contrato, las llaves de acceso de los espacios arrendador deberán ser entregadas a el arrendador, o quien se designe por escrito, el primer día hábil siguiente a la terminación del contrato, ello previa inspección del inmueble, (cláusula décima tercera); con el vencimiento del contrato o prórroga de acuerdo a la cláusula tercera, de negarse arrendatario a devolver el inmueble, o incumplir con la cláusula séptima, deberá pagar a el arrendador a titulo de cláusula penal, la cantidad equivalente a dos (02) días de canon de arrendamiento diarios por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato hasta la fecha de desocupación del inmueble, al igual que los gastos de cobranza que se generasen, (cláusula décima cuarta); siendo los gastos, judiciales y extrajudiciales, y los honorarios de abogados que se generasen a cuenta del arrendatario, en los casos de incumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato, con relación a atraso o falta de pago, (cláusula décima sexta); conviniendo el arrendador y el arrendatario que toda notificación que se dirigieran podría ser practicada válidamente por medio de telegrama, fax con acuse de recibo o carta con constancia del recibo, (cláusula décima séptima). Dicho contrato fue suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNCI, C.A., y BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO.; por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue tachado ni impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, teniéndose como cierta la relación arrendaticia existente entre las partes con inicio desde el 1º de marzo del 2012, tal y como se estableció en el punto primero de este fallo. Así se establece.
En relación al desalojo por haberse agotado el plazo de la prórroga legal, que corresponde a la demandada en virtud del vencimiento de la relación contractual suscrita por las partes, del análisis del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, observa esta juzgadora que se dejó establecido expresamente en la cláusula quinta lo siguiente:
“… TERCERA: El plazo de duración de este contrato será de cuatro (4) años contados a partir del 1º de marzo de 2012, prorrogable por períodos de dos (2) años, previo acuerdo entre las partes con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del presente acuerdo; ello, sin perjuicio de la prórroga legal prevista a favor de EL ARRENDATARIO en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Copia textual).

Aprecia esta juzgadora que fue convenido por las partes que la relación arrendaticia que las vincula tiene una vigencia de 04 años, y que tal como fue determinado en líneas arriba, nos encontramos frente a una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual sólo era prorrogable previo acuerdo de las partes contratante, con una anticipación de sesenta (60) días, antes de la finalización de dicha acuerdo negocial, por cual debe considerarse que la relación arrendaticia tiene determinado un plazo de manera fija, por lo que empezaría a correr la prórroga legal sin necesidad de notificación de las partes contratantes, es decir de pleno derecho. Así se establece.-
Observa esta alzada que según lo pautado en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según la siguientes reglas”

“Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
(…omissis…) (…omissis…)
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año

(Copia textual).”

Agrega la norma que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Asimismo, en materia arrendaticia se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán “obligatoriamente” para el arrendador y “potestativamente” para el arrendatario.
Como se puede apreciar del artículo antes citado, se desprende que la prórroga legal que le corresponde a los arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia de entre un (01) año hasta cinco (5) años, es de un (1) año de prórroga legal, en el caso que no ocupa la parte demandada fue notificada en fecha 1º de diciembre del 2015, que se comenzaría a computar el lapso de prórroga legal, a partir del 1º de marzo del 2016, ya que como antes se señaló, la relación contractual comenzó mediante contrato suscrito en el 1º de marzo del 2012, y al vencimiento del mismo no se produjo prórroga de la relación contractual, por lo que, corresponde de acuerdo a la Ley un (1) año de prórroga, tal y como fue otorgada por la Arrendadora en el caso de autos, venciéndose dicha prórroga contractual el 01 de marzo de 2.017. ASI SE DECLARA.
Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso de un (01) año, y que le fuera concedida una prórroga legal de un año al arrendatario, debe prosperar en derecho la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, toda vez que el demandado no aportó ningún elemento probatorio para desvirtuar el alegato realizado por la actora, en cuanto a la ocupación del inmueble luego del vencimiento de prórroga legal, o para demostrar que si cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del lapso de prórroga legal, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, y como fue establecido se evidencia que el lapso de prórroga legal ha transcurrido íntegramente, tal y como lo establece la Ley, razón por la cual este Juzgado Superior ordena el cumplimiento de lo estatuido en la cláusula tercera y sexta del contrato de arrendamiento, en virtud de lo anterior considera este a quem, que el fallo dictado en la primera instancia fue acertado al declarar la pretensión de la demandante con lugar y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.
En relación a lo solicitado por la parte actora en el petitorio del escrito libelar, por concepto de indemnización por el uso del inmueble arrendado, por concepto de cláusula penal, por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal, el monto diario del arrendamiento, más un cincuenta por ciento (50%) de dicho monto hasta la entrega definitiva del inmueble.
Para decidir, se observa:
Establece la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento lo siguiente
“DÉCIMA CUARTA: CLÁUSULA PENAL:
Al vencimiento del presente contrato o de su prórroga como se estipula en la Cláusula Tercera, si EL ARRENDATARIO se negare a devolver EL INMUEBLE y/o no cumpliese con lo estipulado en la Cláusula Séptima, deberá pagar a EL ARRENDADOR a título de Cláusula Penal, la suma equivalente a dos (02) días de canon de arrendamiento diarios por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato hasta la fecha de desocupación definitiva de El INMUEBLE, así como también los gastos de cobranza a que hubiere lugar, sin detrimento de las demás obligaciones a su cargo descritas en este contrato.”

Esta Alzada tomando en cuenta que fue establecido por las partes la cancelación de la cláusula penal por ocupación del inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga correspondiente y vista la declaratoria anterior de procedencia de la presente demanda de desalojo, por vencimiento de prórroga legal, considera procedente dicha solicitud de indemnización al haber sido establecido en la cláusula décima cuarta del contrato objeto de la presente acción.
No obstante lo anterior, resulta necesario para esta Superioridad pronunciarse en cuanto a la suma que deberá cancelar la demandada por concepto de cláusula penal, pues de la cláusula anteriormente transcrita se evidencia que fue establecido un pago correspondiente a “la suma equivalente a dos (02) días de canon de arrendamiento diarios por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato hasta la fecha de desocupación definitiva de El INMUEBLE”.
Por su parte, el artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala:
“Artículo 22. Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
(…omissis…)
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.”

El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue creado con el objeto de proteger los derechos de la partes contratantes, siendo los mismos irrenunciables, razón por lo cual el menoscabo de alguno de los derechos dentro de los acuerdos suscritos por ambas partes, se considerara nulo y así fue establecido en el artículo 3 del mencionado Decreto Ley, tomando este hecho en consideración y lo dispuesto en el artículo 22 ut supra transcrito, esta Superioridad, declara la nulidad de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, en cuanto al pago de dos (02) días canon de arrendamiento diarios por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato hasta la definitiva entrega del bien inmueble, por parte de la arrendataria en este caso la parte demandada entidad bancaria BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, por ir en contravención a lo dispuesto a la Ley y en menoscabo de los derecho de la parte demandada. Y así se establece.-
Establecido lo anterior, y declarada como fue la procedencia de la solicitud de indemnización por concepto de cláusula penal, este Tribunal considera que, su cancelación se realizará de conformidad con el artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, “el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto”, por cada día transcurrido, calculo que se realizará mediante experticia complementaria de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual se hará bajo los siguientes parámetros: 1. Será realizada por un (01) experto contable designado por el Tribunal; 2. Para el cálculo de la cancelación por concepto de indemnización por uso del inmueble arrendado, como efecto de la cláusula penal por parte de BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, se deberá tomar en cuenta que la relación contractual tuvo una duración de cuatro (04) años, ello al fines del cálculo del canon de arrendamiento establecido en la cláusula cuarta del contrato, la cual reza: “El canon de arrendamiento mensual para el primer año de vigente del presente contrato ha sido convenido en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES. (Bs. 75.000,00), más IVA, el cual será pagado por EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR o a la persona que éste le indique, mediante semestres anticipados, dentro de los cinco (5) primeros días de cada período semestral.
A. El monto a pagar por concepto de canon se actualizará anualmente, aplicándole a la cantidad vigente para el momento del cálculo correspondiente, un ajuste equivalente al setenta por ciento (70%) del Índice General de Precios al Consumidor (I.G.P.C) establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV) acumulado para cada período de doce (12) meses. El incremento que haya resultado por el ajuste realizado en el año, formará parte de la base de cálculo del ajuste del año siguiente”; siendo la cantidad resultante, el monto que se tomará como base para el cálculo del valor diario del canon de arrendamiento, más el cincuenta por ciento (50%), por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal (1º de marzo del 2017) hasta que quede definitivamente el firme el presente fallo, respecto al inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número CH- Treinta y Tres (CH-33), situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda, contrato de arrendamiento celebrado el 28 de febrero del 2012, que riela a los folios 10 al 16 del presente expediente; 3. El cálculo para la disminución y reintegro se realizará tomando en cuenta los parámetros establecidos en el numeral 2., desde el vencimiento de la prórroga legal (1º de marzo del 2017) hasta que quede definitivamente el firme el presente fallo. Y así se establece.-
Bajo las disertaciones anteriores, esta Alzada considera que el presente recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, no debe prosperar y así lo dispondrá en la sección resolutiva de este fallo. Y así se decide.-
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso apelación interpuesto en fecha 17 de enero de 2019, por el abogado ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 11 de enero del mismo año por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRANSMUNDI, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 18, tomo 85-A, el 20 de agosto de 1971, siendo realizada la última de sus modificaciones en el Acta de Asamblea General Extraordinaria el 06 de septiembre del 2010, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el Nº 3, tomo 54-A, el 26 de mayo del 2011, contra BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO (anteriormente denominado BANCRECER S.A. BANCO DE DESARROLLO), de este domicilio, inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el Nº39, tomo 84-A Sgdo, el 16 de mayo del 2006, siendo modificada su denominación quedando inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Nº 35, tomo 13-A-SDO el 23 de enero del 2012, siendo su última modificación a sus Estatutos Sociales fue inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, bajo el Nº 111, tomo 1-A-SDO, el 7 de enero del 2014; en consecuencia, se ordena A) a la parte perdidosa, la BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO., a hacer entrega material en las mismas condiciones en que lo recibió, del local comercial distinguido con el distinguido con la letra y número CH- Treinta y Tres (CH-33), situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda. B) a BANCRECER, S.A. BANCO MICROFINANCIERO, cancelar por concepto de cláusula penal, derivada de cada día transcurrido desde el vencimiento de la prorroga legal hasta que quede definitivamente el firme el presente fallo, expresado en la precio diario del arrendamiento de conformidad con el artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, “el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto”, por cada día transcurrido, calculo que se realizada mediante experticia complementaria de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual se hará bajo los siguientes parámetros: 1. Será realizada por un (01) experto contable designado por el Tribunal; 2. Para el cálculo de la cancelación por concepto de indemnización por uso del inmueble arrendado después del vencimiento de la prorroga lega , como efecto de la cláusula penal por parte de BANCRECER, S.A., BANCO MICROFINANCIERO, se deberá tomar en cuenta que la relación contractual tuvo una duración de cuatro (04) años, ello a los fines del cálculo del canon de arrendamiento establecido en la cláusula cuarta del contrato, la cual reza: “El canon de arrendamiento mensual para el primer año de vigente del presente contrato ha sido convenido en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES. (Bs. 75.000,00), más IVA, el cual será pagado por EL ARRENDATARIO a EL ARRENDADOR o a la persona que éste le indique, mediante semestres anticipados, dentro de los cinco (5) primeros días de cada período semestral.
A. El monto a pagar por concepto de canon se actualizará anualmente, aplicándole a la cantidad vigente para el momento del cálculo correspondiente, un ajuste equivalente al setenta por ciento (70%) del Índice General de Precios al Consumidor (I.G.P.C) establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV) acumulado para cada período de doce (12) meses. El incremento que haya resultado por el ajuste realizado en el año, formará parte de la base de cálculo del ajuste del año siguiente”; siendo la cantidad resultante, el monto que se tomará como base para el cálculo del valor diario del canon de arrendamiento, más el cincuenta por ciento (50%), por cada día transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal (1º de marzo del 2017) hasta que quede definitivamente el firme el presente fallo, respecto al inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número CH- Treinta y Tres (CH-33), situado en el Nivel Chaguaramos del edificio Centro San Ignacio, ubicado en la avenida Blandín o Mata de Coco, y calle o avenida Santa Teresa de Jesús de la urbanización La Castellana, municipio Chacao del estado Miranda, contrato de arrendamiento celebrado el 28 de febrero del 2012, que riela a los folios 10 al 16 del presente expediente; 3. El cálculo para la disminución y reintegro se realizará tomando en cuenta los parámetros establecidos en el numeral 2 del literal A, de este dispositivo y desde el vencimiento de la prórroga legal (1º de marzo del 2017) hasta que quede definitivamente el firme el presente fallo.
Queda CONFIRMADO el fallo apelado, en los términos anteriormente expresados.
Se condena en costas del recurso y del juicio a la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de mayo del 2019. Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS M. VERA VENEGAS
En esta misma fecha 30 de mayo del 2019, siendo las 9:30 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de veintiséis (26) páginas.
LA SECRETARIA,

Abg. ANAHIS M. VERA VENEGAS
Expediente Nº: AP71-R-2019-000037/7.362.
Sentencia Definitiva.
Recurso
Desalojo.
Materia Mercantil. D