TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2019-000390
PARTE ACTORA: INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 07 de Febrero de 1991, bajo el No. 70, Tomo 42 A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JHON CALDERON y RAFAEL MIRANDA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo los Nos. 274.465 y 274.466, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: DOMENICO FORGIONE POMPEI, mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad Italiana, titular de la Cédula de Identidad No. E-478.651.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GLADYS ESPERANZA COLMENARES, WILMER RUIZ VALERO y NÉSTOR SAYAGO CÁCERES, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (IPSA) bajo los Nros. 27.435, 28.577 y 10.041, respectivamente.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha 05 de febrero de 2019 dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Antecedentes en Alzada
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 24 de septiembre de 2019 suscrita por el abogado Néstor Sayago Cáceres, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2019 dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 24 de octubre de 2019, se dio por recibido el expediente, ordenando hacerse las anotaciones respectivas en el libro de causas correspondiente y se fijó para el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
Antecedentes del Juicio

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 27 de julio de 2018, por los abogados Jhon Calderón y Rafael Miranda, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., contra el ciudadano DOMENICO FORGIONE POMPEL, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, cumplidos todos y cada uno de los trámites procesales de la causa, el tribunal de origen dicto sentencia en fecha cinco (05) de febrero de 2019, de la cual hoy se recurre, correspondiendo a este órgano jurisdiccional actuando como alzada, la revisión de la misma, para lo cual se observa:
Alegatos de las Partes
PARTE ACTORA:
Que es propietaria de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, las cuales forman parte de un lote de terreno perteneciente a la urbanización la California Norte ubicada en la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número 596, en el plano de fraccionamiento de la urbanización la California con una superficie de UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIECISEIS DECIMETROS CUADRADOS (1.287,16 mts²) y cuyos linderos son: NORTE: De veintiocho metros con veinte centímetros (28,20) con la parcela identificada con el numero 595. SUR: De doce metros con ochenta centímetros (12,80) con la zona verde de la urbanización La California, ESTE: en línea curva de sesenta y cinco metros (65 mts) de desarrollo siguiendo el eje de la quebrada GUERE-GUERE, y OESTE: En treinta y nueve metros (39mts) con la calle Nueva Orleáns; la titularidad de dicha parcela quedó registrada bajo el Nº 8, tomo 21, Protocolo Primero de los libros respectivos en fecha 25 de Agosto de 2004. Sobre el Terreno se construyó un galpón industrial conformado por una estructura de hierro, paredes de bloques, columnas y piso de cemento, techos de laminas de acerolit, una oficina con techo de yeso y piso de cerámica, paredes frisadas, dos baños con todas sus piezas sanitarias, instalaciones eléctricas y de aguas blancas debidamente empotradas, así como de aguas servidas, servicio de electricidad y teléfono. Sobre dichas bienhechurías se constituyó Título Supletorio de Propiedad otorgado por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 16 de Noviembre de 2005, expediente Nº S-4244. Ahora bien, el contrato de arrendamiento se suscribió de manera privada entre las partes INVERSIONES CARPIMACHADO C.A, y el ciudadano DOMENICO FORGIONE POMPEI y la titularidad de la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO C.A, quedó Registrada bajo el Nº 8, tomo 21, Protocolo Primero de los libros respectivos en fecha 25 de Agosto de 2004. Sobre dicho terreno se construyó formando parte integral del contrato un galpón industrial ya mencionado, dada la naturaleza privada del contrato, nunca fue presentado ante notaria alguna para su autenticación, sin que ello signifique de modo alguno que el mismo sea inexistente, ya que fue suscrito de manera voluntaria entre las partes, y cada una de sus cláusulas son ley entre las partes firmantes, no obstante a lo anterior, en la Cláusula Segunda del referido contrato, ambas partes pactaron que la vigencia del contrato comenzaría a regir a partir del primero de enero de dos mil nueve (01-01-2009), siendo la fecha de su culminación el día 30 de Diciembre de 2009 prorrogable por períodos iguales.
Que a partir de la fecha de la firma del documento, con algunas dificultades, el arrendatario DOMENICO FORGIONE POMPEI, cancelaba las pensiones de arrendamiento, las cuales eran de MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 1.500) mensuales, alegando para dicho retraso que tenía dificultades en el cobro con el Gobierno Nacional, ya que no le pagaban oportunamente las mercancías que el producía. Manifestó que luego de suscrito el contrato de arrendamiento y con la promesa del arrendatario de cumplir fielmente las estipulaciones contractuales, la situación empeoró para la mandante de la parte actora, debido a que en ningún momento cobro oportunamente las pensiones a las que estaba obligado el arrendatario, además que por diversas vías conciliatorias se le ofreció en venta el terreno y las bienhechurías sobre el construidas, lo cual se le notificó de manera auténtica por intermedio de la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao, la misma se practicó en fecha seis de julio de dos mil quince (06-07-2015), por lo que alegaba tener relaciones con el Gobierno y que iba en vías de recuperación, por lo pronto no tenía otro sitio o lugar donde ubicarse, por lo que podía comprar dicho inmueble por la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (BsF. 10.000.000°°), negándose a suscribir un contrato de arrendamiento nuevo por un canon de arrendamiento superior al pactado primitivamente.
Que previa solicitud del arrendatario, se procedió a darle varios plazos en la espera de su recuperación y solución de sus problemas, sin embargo, nunca fue posible obtener una respuesta positiva al cumplimiento de sus obligaciones contractuales, especialmente el pago oportuno de las pensiones de arrendamiento; paso el tiempo y lejos de mejorar la situación financiera del arrendatario, este dejaba de pagar los cánones de arrendamiento con frecuencia, llegando a colmar la paciencia de nuestra representada cuando le debían los meses de enero hasta julio de 2018, violando flagrantemente la cláusula séptima del contrato de marras, actualmente el inmueble permanece ocupado por el arrendatario, quien ha manifestando que de allí no lo sacará nadie, porque tiene apoyo de gente muy “pesada” del Gobierno local y nacional.
Seguidamente, alegaron que el demandado, en su carácter de arrendatario de manera unilateral y sin explicación alguna se niega a pagar los cánones de arrendamiento correspondiente de los meses de enero hasta julio de 2018, es decir, presenta una insolvencia de siete (7) meses. Indicó que el arrendatario no se ha visto afectado de manera alguna en el uso y disfrute de todos los servicios públicos en el inmueble a pesar de su negativa a entregar el inmueble y pagar los cánones de arrendamiento de manera correcta. Finalmente, adujo que por efectos del incumplimiento del arrendatario de pagar de manera correcta y oportuna los cánones de arrendamiento causados por el arrendamiento, es por lo que procede a demandar al ciudadano Doménico Forgione Pompei, por Resolución de Contrato basado en las falta de pago y como consecuencia de ello se le obligue a la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento.
PARTE DEMANDADA:
En fecha 24 de septiembre de 2018, compareció el abogado Wilmer Ruíz, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, quien procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos (f. 102-103): Adujo que en el caso que nos ocupa el Tribunal admitió inicialmente la demanda propuesta por la sociedad mercantil, INVERSIONES CARPIMACHADO C.A, bajo los tramites del procedimiento oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, fijando los 20 días de despacho siguientes a la citación del demandado para que diera contestación a la demanda, lo cual evidentemente se ajustaba a lo pautado en el citado artículo 859 ejusdem que indica cuales son las causas que se deben ventilar por el procedimiento oral. En consecuencia resulta inaudito que posteriormente en fecha 07 de Agosto de 2018, se revocara por contrario imperio el citado auto de admisión y se emitiera un nuevo auto de admisión, que ordenó tramitar la citada causa por el procedimiento breve, el cual fija el segundo día de despacho siguiente a la citación del demandado para dar contestación a la demanda, tal conducta procesal emanada del Tribunal implica una subversión del procedimiento fijado en la ley para tramitar este tipo de procedimiento, lo cual afecta directamente el debido proceso y el sagrado derecho de la defensa que es de rango constitucional, es por lo que como punto previo, pido la nulidad del referido auto de admisión, por estar infectado del vicio antes acotado y como consecuencia de ello, se acuerde un nuevo auto de admisión ajustado al ordenamiento jurídico vigente, por lo cual dicha nulidad tendría forzosamente como efecto la nulidad de los actos subsiguientes incluyendo la práctica de la medida de secuestro. Rechazó y contradijo que en el supuesto negado que el Tribunal considere improcedente la solicitud de nulidad del auto de Admisión de la demanda de fecha 07 de agosto de 2018, procedió a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la sociedad mercantil, INVERSIONES CARPIMACHADO C.A.
Así mismo, alegó que en efecto la parte actora, señaló en el libelo de la demanda, que el arrendatario se ha negado a pagar los meses correspondientes a Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2018, debe advertirse y alegarse, que en la oportunidad en que se practicó la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este proceso, la abogado Gladys Esperanza Colmenares, asistiendo al demandado, formuló y efectuó oposición de la citada medida, consignando los ocho (8) depósitos bancarios originales efectuados en la cuenta de la empresa mercantil denominada INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales dio por reproducidos e insistió en su pleno valor probatorio y de efectos extintivos en la obligación de pago reclamada. Igualmente, señaló que en el caso sub litis, la parte actora, ha incurrido en una impertinente e improcedente acción de resolución de contrato de arrendamiento, toda vez que en el libelo de la demanda y de los recaudos que ostenta mi representado, se evidencia indudablemente que no estamos en presencia de una relación contractual de naturaleza arrendaticia, puesto que en fecha seis (06) de julio de dos mil quince (2015), la parte actora, le notifico a mi patrocinado su voluntad de darle en venta el inmueble objeto de arrendamiento, de conformidad con la preferencia ofertiva de la cual es titular y mi poderdante, e igualmente mediante notificación efectuada a la arrendadora, en forma autentica en fecha 17 Julio de 2015, le respondió en forma expresa su aceptación a la adquisición del inmueble, considerando necesario un avaluó del mismo, a los fines de determinar su valor real y le propuso un monto de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), conforme al cono monetario que regia para esa fecha, relativo a la compra venta, siendo que a la presente fecha no ha recibido respuesta alguna a tal oferta, a tales efectos consignó la mencionada notificación de aceptación de la venta.
Finalmente, indicó que de un simple análisis silogístico, es imperativo concluir que estamos en presencia de un contrato de compra venta, por lo que solicito se deseche la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, al no ser la vía idónea o pertinente.
-III-
Del Fallo Recurrido
En fecha 05 de febrero de 2019, el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva cuyo dispositivo es el siguiente:
“(…)
- V –
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Undécimo de Municipio Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por Resolución de Contrato incoara la sociedad mercantil CARPIMACHADO, C.A en contra del ciudadano DOMENICO FORGIONE
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento atacado por la presente acción resolutoria.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble que le fue arrendado constituido por el terreno conformado por:
“Lote de terreno que forma parte de la Urbanización La California Norte, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda; dicha Parcela está distinguida con el No. 596, en el plano de Fraccionamiento de la Urbanización La California, con una superficie de UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DIECISEIS DECIMETROS CUADRADOS (1.287,16 mts2) y sus linderos son : NORTE: En VEINTIOCHO METROS CON VEINTE CENTIMETROS (28,20) con la parcela identificada con el No. 595. SUR: En DOCE METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (12,80 mts) con zona verde de la Urbanización La California, ESTE: En línea curva de SESENTA Y CINCO METROS (65mts) de desarrollo siguiendo el eje de la quebrada Guere - Guere, y OESTE en TREINTA Y NUEVE METROS (39mts) la calle Nueva Orleans. La titularidad de nuestra representada sobre dicha parcela de terreno, quedó registrada bajo el No. 8, tomo 21, Protocolo Primero de los libros respectivos en fecha 25 de Agosto de 2004, así como el galpón industrial sobre el construido conformado por una estructura de hierro, paredes de bloques, columnas y piso de cemento, techos de láminas de acerolit, una oficina con techo de yeso y piso de cerámica, paredes frisadas, dos baños con todas sus piezas sanitarias, instalaciones eléctricas y de aguas blancas debidamente empotradas, así como de aguas servidas, servicio de electricidad, líneas de teléfono y entregarlo totalmente desocupado de bienes, personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”. (Fin de la cita).

-IV-
Fundamento del Recurso Apelado

En fecha 6 de noviembre de 2019, el abogado Néstor Sayago, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, adujo en dicho escrito como punto previo que el tribunal de la causa después de haber admitido la demanda por el procedimiento oral, revocó ese auto de admisión y pronunció un nuevo auto, admitiendo la demanda para que se siguiera por el procedimiento breve, sin motivación alguna, alegando subversión del procedimiento, por infracción a las normas de orden público y a los principios constitucionales como el derecho a la defensa y al debido proceso, por tanto, solicitó en la contestación, en el escrito de promoción de pruebas y en el escrito de fecha 15/11/2018, que mediante punto previo, declare la nulidad del auto de admisión, que ordenó seguir el juicio por el procedimiento breve, lo cual implica la reposición de la causa, ya que el artículo 43 ordena, seguir los casos que no sean administrativos, sino que sean procedimientos jurisdiccionales, en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, por la competencia de la jurisdicción civil ordinaria, así mismo, se evidencia que el arrendatario se sustentó expresamente en los artículos 19, 27, 32, 37 y 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, con lo que quedó consolidada la posición de las partes sobre la ley correcta. Igualmente, la actora en el capítulo referente a la medida cautelar subsidiaria, alegó que la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, constituye la violación del artículo 40 de la ley vigente. Finalmente, la sentencia definitiva omitió pronunciarse sobre este punto previo, por ello, se impone la nulidad de todo lo actuado y la reposición de la causa de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, al estado que se dicte nuevo auto de admisión de la demanda, para que se siga por el procedimiento oral de conformidad con el artículo 859 ejusdem.
Seguidamente, afirmó que la sentencia definitiva apelada, es errónea dado que no cumple con los parámetros del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que le dio valor probatorio a la copia fotostática simple al contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, puesto que una copia fotostática de un documento privado simple, carece de valor, tal como lo ha determinado repetidamente el más alto Tribunal de la República. Así mismo, señaló que la actora, afirmó que se le adeuda los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio todos del año 2018, por lo que demandó la resolución del contrato en virtud a la falta de pago; aduce además que el ciudadano Doménico Forgione Pompeo, en la oportunidad en que se practicó la medida de secuestro, formuló y efectuó oposición a la citada medida, consignando en ese momento ocho (08), depósitos bancarios originales, efectuados en la cuenta de la empresa mercantil denominada INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., por concepto de cánones de arrendamiento, posteriormente, promovieron prueba de informes para Banesco, Banco Universal, y esta informó que efectivamente se realizaron las transferencias, por tanto, alega el demandado, con dichas pruebas se demuestra que no se le adeuda esos siete (7) meses de alquiler. Sin embargo, a pesar de que la sentenciadora le otorgó pleno valor probatorio a los ocho (8) depósitos bancarios, en la parte motiva de la sentencia los declaró extemporáneos, por ende, la sentencia es errónea, porque la juez, no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, pues las partes no debatieron sobre la tempestividad o no de los pagos, no cumpliendo la sentencia con lo establecido en los artículos 12, así como el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
-V-
Motivaciones para Decidir

Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, este Tribunal pasa en primer lugar a pronunciarse sobre el punto previo alegado por la recurrente, de la siguiente manera:

Punto Previo
En el presente aparte se debe hacer referencia a lo señalado por la parte demandada en su escrito de contestación (f. 102-103), quien solicitó como punto previo la nulidad del auto de admisión de fecha 7 de agosto de 2018, quien ordenó seguir el juicio por el procedimiento breve.
Así entonces, para que la reposición de una causa, sea declarada debe el juzgador analizar de las actas, la utilidad de está; En este sentido tenemos que, resulta necesario hacer referencia al proceso, que en palabras del Constituyente de 1999, es un instrumento para la realización de la justicia, por lo que debe ser simple y sus trámites han de ser eficaces. Se rechaza así el proceso innecesariamente complejo y aquél integrado por actos ineficaces para la solución de la controversia planteada. Si bien el proceso tiene una innegable naturaleza formal, al ser una sucesión de actos, su existencia se justifica sólo en cuanto esa forma permita resolver adecuadamente el fondo.
Por ello, los artículos 26 y 257 del Texto Fundamental insisten en una misma idea, como es la justicia no puede ser sacrificada por “formalidades no esenciales”, “formalismos” o “reposiciones inútiles”. En tal sentido, la Sala constitucional, en fallo N° 1482/2006, declaró que:
“(…) el ideal de un Estado social de derecho y de justicia donde se garantice una justicia sin formalismo o reposiciones inútiles exige que la interpretación de las instituciones procesales sea amplia, en la que el proceso, además de ser una garantía para que las partes ejerzan su derecho a la defensa, no sea una traba para alcanzar las garantías que el artículo 26 constitucional dispone”.

La reposición obedece invariablemente a la necesidad de efectuar de nuevo determinada actuación, por cuanto no se siguió el trámite de la manera prevista en la ley, se exige volver atrás, al estado de cumplir lo que fue desatendido. Ahora bien, los actos procesales no son todos de la misma relevancia, si bien en principio todo acto del proceso, en atención del artículo 257 de la Carta Magna, debe tener un sentido útil, no puede afirmarse que su incumplimiento sea siempre trascendente. Por el contrario, podría ser que el perjuicio lo cause la propia orden de reponer y no la infracción procesal, siendo estos algunos casos de reposiciones inútiles.
Asimismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 29 de Marzo de 2000, referente a las reposiciones ha señalado lo siguiente:
“(…) deben perseguir una finalidad útil para corregir así los vicios ocurridos en el trámite del proceso. Ello conduce a que los jueces deben examinar exhaustivamente y verificar la existencia de algún menoscabo de las formas procesales, que implique violación del derecho a la defensa y del debido proceso, para acordar una reposición (…)".

De lo anterior, se colige que la reposición de la causa procede sólo cuando el incumplimiento de las formas procesales afecten el derecho a la defensa y el debido proceso que impidan el fin último del proceso, o del acto que esté viciado de nulidad, el cual es el logro de la justicia en los términos que consagra el artículo 257 constitucional, y que con tal reposición se pretende retomar el orden procesal y que el acto o los actos del proceso cumplan el fin para el cual están previstos.
Así las cosas, observa quien suscribe, que el juzgador de la recurrida, mediante auto fecha 30 de julio de 2018 (f. 85-86), admitió idóneamente la demanda que nos ocupa por ser, como así lo adujo la parte actora, en su escrito libelar “un contrato de arrendamiento de naturaleza MERCANTIL INDUSTRIAL” por los tramites del procedimiento oral, no obstante, en fecha 7 de agosto de 2018 (f. 96), el Tribunal revocó por contrario imperio el auto de admisión y se pronunció con un nuevo auto, admitiendo la demanda por el procedimiento breve, el cual se encuentra establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

La sentencia N° 710 del 24 de noviembre de 2015 (Caso: Elías Jorge Kavan), ratificada por la N° 419 del 6 de julio de 2016, la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, el cual señala lo siguiente:
“…omissis…
Ahora bien, esta Sala Civil en decisión Nº 241, de fecha 4 de mayo de 2015, caso: Impermeabilizadora Larense, C.A., contra Clínica Los Sauces, C.A., en un punto previo resolvió lo atinente a la competencia para conocer la materia desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento de locales comerciales, en los siguientes términos:
‘…El caso concreto se trata de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, que versa sobre un inmueble destinado a una actividad comercial, que en este caso es una clínica privada, denominada sociedad mercantil Clínica Los Sauces, C.A.
Esta Sala ha establecido que el conocimiento de las demandas de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos, siempre ha estado reservado por ley a la jurisdicción civil, tal y como lo señala el artículo 33 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Ahora bien, es necesario destacar que para la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida, es decir, el 26 de junio de 2014, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, especificados en su artículo 2°.
En cuanto a la aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia.
Asimismo, establece dicho Decreto en el segundo aparte del artículo 43, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que “…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión’.

Articulo 881. Se sustanciaran y sentenciaran por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no excedan de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por la ley especial. (…)

Por su parte, como manda la jurisprudencia transcrita en el fallo, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:

Artículo 43, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que “…El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión’.

Es así que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial en su artículo 2, establece lo siguiente:

Artículo 2. Se entenderá por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona.

De lo expuesto en el fallo que se resuelve, observa esta alzada, que el a quo mediante el auto de admisión de fecha 7 de agosto de 2018 (f. 96), aplicó un procedimiento incorrecto, contemplado en el artículo 33 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (juicio breve), cuando lo propio, era tramitar el juicio según Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, articulo 43, no obstante y pese al yerro cometido, no es me menos cierto que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la demandada, para el ejercicio de su defensa (CONTESTO LA DEMANDA, PROMOVIO Y EVACUO PRUEBAS), no evidenciándose que haya dejado de traer a los autos, alguna otra prueba, que por la brevedad de los lapsos, no trajo de manera oportuna, pues de la revisión de las actas, nada dijo en ese respecto siendo ello su deber en caso de que así lo fuera. Por lo que la reposición solicitada, a todo evento sería sin fin útil al proceso. Así se declara

Por las consideraciones anteriores, evidenciado, que incumplimiento de las formas procesales, en este caso, no afecto el ejercicio de la defensa ni debido proceso, del solicitante, en tal sentido considera quien aquí decide que reponer la causa en nada aventajaría a las partes de este proceso, así entonces en base a no sacrificar la justicia por formalidades inútiles, mas cuando se ha logrado el fin, resulta forzoso para esta juzgadora, NEGAR la solicitud realizada por la parte demandada, referente a la nulidad del auto de admisión de fecha 7 de agosto de 2018 y su consiguiente reposición de la causa. Así se decide.

Así entonces, pasa de seguida a resolver el otro punto previo referente a si, efectivamente estamos en presencia de una relación arrendaticia o una opción de compra-venta, como es alegada por la demandada; en este sentido, tenemos que: Consta en los autos, aceptación de fecha 17 de julio de 2015, contentiva de aceptación de ofrecimiento de opción de venta, del inmueble de marras, que realizo la parte actora, al hoy demandado, en virtud de encontrarse en posesión del bien ofrecido en calidad de arrendataria, por gozar del derecho de preferencia establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. No obstante se constata, que la aceptación de la oferta de opción de compra –venta a la que hace referencia el demandado, data del 17 de julio de 2015, es decir tres años antes de intentada la acción que hoy se resuelve, en la que consta en las actas no hubo acuerdo respecto al precio (folio 113 y 115), por lo que evidentemente el demandado, continuo ocupando el inmueble de autos, en calidad de arrendatario, aun después de haberse cumplido por parte del actor, el ofrecimiento preferencial, al que tenía derecho el arrendatario, hoy demandado; al punto que en su contestación a la presente demanda alego asumió el arriendo alegando lo siguiente:

“Formulo y efectuó oposición a la citada medida, consignando los 8 VOUCHER ORIGINALES DE DEPOSITOS BANCARIOS EFECTUADOS EN LA CUENTA DE LA EMPRESA MERCANTIL DENOMINADA INVERSIONES CARPIMACHADO, POR CONCEPTO DE CANONES DE ARRENDAMIENTOS” (Subrayado de quien suscribe).

En tal sentido, asumido el arriendo de marras por el demandado, tal cual se evidencia de sus propios dichos y consignación de voucher de pago de arriendo, forzoso es declarar que estamos en presencia de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Así se declara
Sobre la decisión del a-quo, al no ajustarse a derecho la recurrida, ello en virtud de señalar el recurrente, que las partes de esta contienda judicial, no decidieron sobre la tempestividad o no, de los pagos de cánones de arrendamiento sobre el inmueble de autos, esta alzada observa que; el juez, como conocedor del derecho debe analizar todos y cada uno de los elementos de convicción que le hagan determinar del asunto sometido a su consideración, en el caso de marras, existe una consecuencia en la normativa vigente sobre el pago oportuno o no, que realizan los arrendatarios sobre el predio arrendado. Por lo que lógico es, que el juzgador de la recurrida se pronunciara sobre la tempestividad por tardía o no, de los referidos pagos de cánones del arriendo, que nos ocupa, ello sin convalidar o no, la valoración que este órgano jurisdiccional de manera autónoma a la de la recurrida realizara en el cuerpo del presente fallo, por considerar que esta declaratoria (pago tempestivo o no), tiene consecuencias legales para las partes. Así se declara
En cuanto a la valoración acertada o no, que alude el recurrente, referente a que el juzgador de la recurrida, no debió valorar el contrato de arriendo de marras. Quien aquí decide observa que, este punto toca el tema de fondo de la controversia, por lo que se pronunciara en cuanto a ello, mas adelante en el desarrollo de valoración de las pruebas traídas a los autos por las partes. Así se declara
Resuelto lo anterior, pasa este tribunal a resolver el fondo de lo debatido para ello observa:
Pasa este Juzgado, a conocer en segunda instancia, del recurso de apelación interpuesto en fecha 24 de septiembre de 2019, suscrito por el abogado Néstor Sayago Cáceres, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2019 dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En tal sentido el actor de esta contienda judicial, alegó que las partes celebraron un contrato privado de arrendamiento, referente a: Galpón industrial conformado por una estructura de hierro, paredes de bloques, columnas y piso de cemento, techos de laminas de acerolit, una oficina con techo de yeso y piso de cerámica, paredes frisadas, dos baños con todas sus piezas sanitarias, instalaciones eléctricas y de aguas blancas debidamente empotradas, así como de aguas servidas, servicio de electricidad y teléfono, la cual se encuentra ubicado en la urbanización la California Norte ubicada en la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguida con el número 596, cuya vigencia comenzaría a regir a partir del primero de enero de dos mil nueve (01-01-2009), siendo la fecha de su culminación el día 30 de Diciembre de 2009, prorrogable por períodos iguales, aduce que el demandado ha incumplido con sus obligaciones contractuales, especialmente en el pago oportuno de las pensiones de arrendamiento; violando flagrantemente la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, quien de manera unilateral y sin explicación alguna, se niega a pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero hasta julio de 2018, es decir, presenta una insolvencia de siete (7) meses, en virtud del incumplimiento del arrendatario a pagar de manera correcta y oportuna los cánones de arrendamiento causados por el arrendamiento, es por lo que procede a demandar al ciudadano Doménico Forgione Pompei, por RESOLUCION DE CONTRATO, basado en la falta de pago y como consecuencia de ello se le obligue a la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento.
Por su parte en fecha 24 de septiembre de 2018, compareció el abogado Wilmer Ruiz, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, quien procedió a dar contestación a la demanda, en dicho escrito alegó que en la oportunidad en que se practicó la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este proceso, la abogado Gladys Esperanza Colmenares, asistiendo al demandado, formuló y efectuó oposición de la citada medida, consignando los ocho (8) voucher originales de depósitos bancarios efectuados en la cuenta de la empresa mercantil denominada INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales dio por reproducidos e insistió en su pleno valor probatorio y de efectos extintivos en la obligación de pago reclamada. Igualmente, señaló que la parte actora ha incurrido en una impertinente e improcedente acción de resolución de contrato de arrendamiento, toda vez que en el libelo de la demanda y de los recaudos que ostenta mi representado, se evidencia indudablemente que no estamos en presencia de una relación contractual de naturaleza arrendaticia, puesto que en fecha seis (06) de julio de dos mil quince (2015), la parte actora le notificó a la demandada su voluntad de darle en venta el inmueble objeto de arrendamiento, de conformidad con la preferencia ofertiva de la cual es titular y mediante notificación efectuada a la arrendadora en forma auténtica en fecha 17 Julio de 2015, le respondió en forma expresa su aceptación a la adquisición del inmueble, por tanto, concluye el demandado que estamos en presencia de un contrato de compra venta, por lo que solicita se deseche la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, al no ser la vía idónea o pertinente.
Expuestos los argumentos de las partes, pasa este tribunal, a analizar el acervo probatorio traído por las partes de esta contienda judicial, ello en virtud de ser conocido jurisprudencialmente que, probar es esencial para salir victoriosos de la litis, en tal sentido se observa:
1.- Riela del folio 14 al 17 copia simple del poder otorgado por el ciudadano Johann José Caraballo Carneiro, en su carácter de presidente de la empresa INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., a los abogados ciudadanos Rafael José Miranda Guerra y Johan Elvis Calderón Morón, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, de fecha diecinueve (19) de julio de dos mil dieciocho (2018), el cual quedó asentado bajo el No. 40, tomo 149, folios 171 hasta 173. Al respecto, quien aquí se pronuncia observa que el presente instrumento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la representación de los mencionados abogados. Así se declara
2.- Corre inserto del folio 24 al 26 copia simple del Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito entre la arrendadora sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, y el arrendatario ciudadano DOMENICO FORGIONE POMPEI. En cuanto a esta instrumental, se observa que el recurrente alego en los informes presentados ante esta alzada, que el juzgador a-quo, quebranto los artículos 243 numeral 4º y 429 del Código de Procedimiento Civil, pues a su decir, le otorgo valor probatorio a una copia fotostática simple, la cual carece de valor por ser documento privado. En este sentido se observa que dicha instrumental no fue objeto de impugnación alguna por parte de su adversario, en la oportunidad procesal correspondiente (contestación a la demanda), por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene todo el valor probatorio que de el emana, desprendiéndose de la misma la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes, contendientes en el presente juicio. Así se declara
3.- Corre inserto del folio 27 al 48 copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., celebrada el diez (10) de abril de dos mil diecisiete (2017), presentada ante el Registrador Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veinte (20) de abril de dos mil diecisiete (2017), inserto bajo el Tomo: 101-A SDO, No.27 del año 2017. Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, quedó demostrada la condición del accionante en la presente controversia. Así se declara
4.- Riela del folio 51 al 56 copia simple de notificación solicitada por el arrendador sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO C.A., practicada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, así como el acta de notificación No. 62, de fecha seis (6) de julio de dos mil quince (2015), mediante la cual solicitó el traslado y constitución de la referida Notaría a los fines de notificar al arrendatario ciudadano Doménico Forgione Pompei, sobre el aumento del canon de arrendamiento y la oferta de venta. Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se evidenció que efectivamente se realizó la notificación al arrendatario, sobre el aumento del canon de arrendamiento y la oferta de venta, tres años antes de intentarse la presente demanda. Así se declara
5.- Corre inserto del folio 114 al 118 copia certificada de notificación solicitada por el arrendatario ciudadano Doménico Forgione Pompei, practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha diecisiete (17) de julio de dos mil quince (2015), mediante la cual solicito el traslado y constitución de la referida Notaría a los fines de notificar a la arrendadora sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., sobre su posición con relación a la modificación del canon de arrendamiento por concepto de alquiler del local industrial, situado en la avenida Paris, Urbanización la California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda y sobre el ofrecimiento en Venta del inmueble antes identificado. Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se evidenció que efectivamente el arrendatario realizó la notificación al arrendador, sobre el aumento del canon de arrendamiento y la oferta de venta. Así se declara
6.- Corre inserto del folio 77 al 82 copia simple del documento de propiedad del inmueble, cuya venta fue realizada por la Sociedad de Comercio ASERRADERO MOHEDANO, S.A., a la sociedad mercantil CARPIMACHADO, C.A, constituido por un lote de terreno ubicado en la Prolongación de la Avenida Paris, La California Norte, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 8, tomo 21, Protocolo Primero de fecha veinticinco (25) de agosto de dos mil cuatro (2004). Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, no obstante, éste Juzgado, por no ser un punto controvertido, nada declara al respecto, por no ser la propiedad del inmueble en discusión, objeto de controversia. Así se declara
7.- Corre inserto del folio 65 al 76 copia fotostática de Título Supletorio otorgado por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la empresa INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., sobre unas bienhechurías ubicadas en un lote de terreno de su propiedad situado en la avenida Paris, Urbanización la California Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda. Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, no obstante, éste Juzgado, por no ser un punto controvertido, nada declara al respecto, por no ser el referido titulo supletorio, objeto de controversia y nada aporta a los autos para la resolución del presente conflicto. Así se declara
8.- Riela del folio 83 al 84 copia simple de estado de cuenta emitido por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, de la cuenta No. 01340033450331028242, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., de los movimientos bancarios registrados en los meses de julio a diciembre, discriminados de la siguiente manera: julio: 14 y 31 de 2017, agosto: 31 de 2017; septiembre: 5 y 29 de 2017; octubre: 31 de 2017; noviembre: 30 de 2017; diciembre: 22 y 29 de 2017, respectivamente. Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma, se encuentran reflejados unos depósitos por un monto de tres mil bolívares (Bs. 3000,00), acreditados a la cuenta antes identificada en los días 14/07/2017, 5/09/2017 y 22/12/2017, respectivamente, correspondientes a los meses de julio, septiembre y diciembre de 2017. Así se declara9.- Corre inserto a los folios 91, 94 y 95 copia simple de los estados de cuenta emitido por la entidad financiera Banesco, Banco Universal, de la cuenta No. 01340033450331028242, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., del resumen de movimientos bancarios registrados en los meses enero, abril y mayo de dos mil dieciocho (2018). Con relación a esta documental, la misma no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por tanto, éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma, el resumen de los movimientos habidos en dicha cuenta, en los meses identificados ut supra. Así se declara
10.- Corre inserto del folio 104 al 111 copia simple de ocho (8) Voucher de depósito emitidos por la entidad financiera Banesco Banco Universal, a favor de la cuenta No. 01340033450331028242, perteneciente a la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., realizados por el demandado ciudadano DOMENICO FORGIONE, discriminados de la siguiente manera: Voucher de Deposito signado con el No. 1511443422, de fecha 20/04/2018, por un monto en efectivo de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1511432456, de fecha 20/04/2018, por un monto en efectivo de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1511435564, de fecha 20/04/2018, por un monto en efectivo de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1511425602, de fecha 20/04/2018, por un monto de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1211433500 de fecha 05/06/2018, por un monto en efectivo de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1211431304, de fecha 05/06/2018, por un monto de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1411104237, de fecha 30/07/2018, por un monto de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00); Voucher de Deposito signado con el No. 1411101690, de fecha 30/07/2018, por un monto en efectivo de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00). Así se declara
Con relación a esta documental, si bien es cierto que la parte actora en fecha 5 de octubre de 2018, mediante escrito impugnó los depósitos realizados por la parte demandada, no es menos cierto que en fecha 8 de enero de 2019, el a quo, recibió las resultas de la prueba de informes provenientes de Banesco, Banco Universal, a los fines de informar que efectivamente se realizaron los depósitos en efectivo, lo cual se constató la información requerida, por lo que éste Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que efectivamente los vouchers, consignados corresponden a los depósitos que realizó la parte demandada a la cuenta de la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO, C.A., los días señalados ut supra. Así se decide.
Así las cosas, resulta oportuno para este Tribunal precisar que, la resolución contractual -pretensión invocada en la presente controversia-, se materializa en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, siendo la terminación de una convención motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. La acción in comento se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, de la forma siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, aplicando lo expuesto al caso de marras, se observa que el contrato cuya resolución se pretende es, en esencia, bilateral tal como se ha declarado precedentemente, pues así, se desprende de la letra del mismo, al quedar ambas partes obligadas recíprocamente a la ejecución de determinada prestación. En cuanto al incumplimiento culposo exigido a los fines de requerir la resolución del contrato, se refiere a la inejecución por parte de la demandada, en la prestación a la que se comprometió convencionalmente por un hecho que le es imputable, ello al no derivarse de una voluntad externa a la suya, privando al accionante de las ventajas que deseaba percibir con el contrato.
En el caso sub examen, la actora alega que el incumplimiento que motiva su requerimiento de resolución, atiende a que la demandada, presuntamente no pagó la totalidad de los cánones de arrendamiento convenidos en la oportunidad correspondiente, lo cual se subsume en los presupuestos contenidos en las causales de resolución del contrato de marras preestablecidas en la Cláusula TERCERA y SÉPTIMA del convenio suscrito por las partes antagonistas en el presente juicio, a saber:

“TERCERA: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA un canon de arrendamiento mensual de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF.1.500,00) que serán pagados en moneda de curso legal por mensualidad adelantada dentro de los primeros cinco (5) días hábiles de cada mes.
SÉPTIMA: La falta de pago de DOS (2) de las cuotas de arrendamiento mensual consecutivas dará derecho a la ARRENDADORA a solicitar la resolución judicial del contrato y como consecuencia la desocupación del mismo, quedando a salvo los derechos de LA ARRENDADORA por daños y perjuicios causados por el incumplimiento del EL ARRENDATARIO”.

Aunque el incumplimiento, no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, éste debe ser entendido como la no ejecución o simplemente como la “inejecución” que según el texto del artículo 1.167 del código sustantivo, trascrito en parágrafos previos, se constituye en el fundamento legal en materia de la resolución del contrato en la legislación patria.
Para el autor Puig Peña, define el incumplimiento como aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta. Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Habida cuenta de lo anterior y dada la delación planteada por la accionante, la litis se circunscribe, básicamente, en determinar si efectivamente la parte quien pide la ejecución de una obligación puede probar su existencia y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de la misma.
Bajo el contexto procesal suscitado, debe ser traído a esta motivación el espíritu del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la carga de la prueba, respecto al hecho que da lugar al incumplimiento de la acción por parte del contrario, lo cual corresponde al demandante, en primer lugar, la cual quedó verificada mediante documento privado de arrendamiento, así mismo, observa esta alzada que la demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, por tanto, resulta probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.
Con relación al cumplimiento por parte de la demandada, de sus obligaciones contractuales, como es el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2018; observa quien aquí decide, que el demandado en fecha 20/04/2018, tal como consta en los folios (104-107), realizo el pago de los primeros cuatro (4) meses, demandados, es decir enero, febrero, marzo y abril de 2018, y el cinco 05/06/2018, pago el mes de mayo de 2018, posteriormente a lo establecido contractualmente por las partes de esta contienda judicial, por lo que los pagos de arriendo fueron realizados de manera extemporánea. Así se declara
En lo que respecta al mes de junio 2018, este pago fue realizado de manera establecida por las partes, mas no ocurrió lo mismo, con el pago de julio 2018, el cual fue pagado el 30 de ese mismo mes y año, es decir de manera extemporánea. Así se declara
Como puede evidenciarse de las actas, la parte demandada, no cumplió de manera oportuna con la obligación contractual que se demanda, pues se patentizo en el expediente que nos ocupa que los pagos de Enero: los realizo tres (3) meses y quince (15) días después. Febrero: dos (2) meses y quince (15) días después. Marzo: un mes y quince días después. Abril: quince (15) días después. Mayo: un mes después, de lo acordado. Junio: el pago del canon de arriendo, lo realizo dentro de los primeros cinco días y Julio: pago veinticinco (25) días después, evidenciándose de lo expuesto que a excepción del mes de junio, todos los meses reclamados fueron pagados de manera extemporánea por tardía, por lo que da lugar a que se verifique el incumplimiento del demandado, para con sus obligaciones contractuales, por consiguiente a la resolución del contrato que nos ocupa. Así se decide.
En tal sentido, el actor de esta contienda judicial, logro demostrar el incumplimiento de la obligación que hoy demanda, siendo que por su parte la demanda, no demostró quedar exento de la obligación que se le reclama, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 24 de septiembre de 2019, por el abogado Néstor Sayago Cáceres, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2019 dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
-V-
Dispositiva
Por los planteamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le otorga la Ley, conforme a lo establecido en los artículo, 26, 49 y 257 de la Constitución, 242, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 24 de septiembre de 2019 por el abogado Néstor Sayago Cáceres, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 05 de febrero de 2019, dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro con lugar la pretensión.
Segundo: SE CONFIRMA con la motivación aquí expuesta, la decisión de fecha 05 de febrero de 2019, dictada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Tercero: CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato, instaurada por la sociedad mercantil INVERSIONES CARPIMACHADO C.A, contra el ciudadano DOMENICO FORGIONE POMPEI, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado de la presente decisión.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 283 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente.
Quinto: Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de los lapsos procesales establecidos para ello, no es necesaria la notificación de las partes inmersas en el proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de noviembre de 2019. Año 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 12:10 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia como está ordenado.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

Asunto: AP71-R-2019-000390
BDSJ/JV/mv