TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, catorce de noviembre de dos mil diecinueve
209º y 160º

ASUNTO : AP31-V-2015-001312
PARTE DEMANDANTE: CECILIA COROMOTO MURILLO COLMENARES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 4.355.783.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA EDY SIBONEY CALDERON, LOURDES MILDRED RAY, ROSAMARIA DIAZ CÁDIZ Y NEILL REAÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 35.075.32.701, 138.940 Y 56.527, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GUILLERMO ROSENTAL BARSKY, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.108.040.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARVIA CARVAJAL RAMIREZ Y DANIEL NATALE, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 21.220 y 181.190, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
Inició el presente proceso mediante demanda incoada por la ciudadana Cecilia Coromoto Murillo Colmenarez, quien en su condición de arrendadora del inmueble de su propiedad, constituido por una Casa Quinta y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, denominada Refugio, que forma parte del Conjunto Residencial Vista Verde, ubicado en la Urbanización Lomas de Baruta del Estado Miranda, contra el ciudadano Guillermo Rosental Barsky en su condición de arrendatario del citado inmueble, fundada su pretensión en los supuestos de hecho contemplados en los numerales 3º y 4º, respectivamente del artículo 91 de la Ley Para La Regulación y el control de los arrendamientos de vivienda, exponiendo la actora en sustento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Que dio en arrendamiento al ciudadano Guillermo Rosental el inmueble antes indicado, mediante contrato suscrito en fecha 15 de agosto de 2.003.
Que en dicho contrato se estableció que el inmueble arrendado sería destinado a vivienda del arrendatario.
Que con posterioridad a la fecha de suscripción del contrato fueron prorrogando la relación mediante la suscripción de sucesivos contratos, hasta el año 2.008, cuando suscribieron un contrato al que denominaron prorroga legal, que tendría una duración de dos años, con vencimiento en el año 2.010.
Que por último las partes suscribieron un acuerdo transaccional en el cual rescindieron la relación acordando como fecha máxima para la entrega del inmueble el 1 de agosto de 2.011.
Que desde hace varios años, el arrendatario cambió el uso del inmueble, dándole un uso comercial, lo que contraría el contrato y las ordenanzas municipales, por estar ubicado el inmueble en zona residencial.
Expuso que en el inmueble funciona la empresa SUMINISTROS GENERALES C.A (SUGECA) cuyo domicilio fiscal es precisamente la vivienda arrendada y que de igual manera se dedica al corretaje inmobiliario y realiza sus operaciones desde el inmueble arrendado cuyas actividades son igualmente de carácter comercial y es accionista y Presidente de una inmobiliaria llamada INMOBILIARIA DEJERO C.A.
Que durante una visita realizada al inmueble se pudo percatar que el arrendatario ordenó el retiro parcial de las tejas de tres lados del techo sin su autorización, causando un daño intencional al techo del inmueble, el cual se encontraba en perfectas condiciones, ya que en el mes de febrero de 2.011 se realizaron mejoras de impermeabilización y reemplazo de tejas de concreto prensado.
Que dicha actuación por parte del arrendatario ha causado deterioros y daños al inmueble en la estructura del techo de la vivienda, incidiendo en las posibles filtraciones que por causa de las lluvias se pueden generar en la parte alta del inmueble.
Que ante tal situación le hizo los reclamos pertinentes, sin embargo, el arrendatario se negó y colocó una lámina tipo cinduteja que no presenta las mismas características de calidad y protección que las que originalmente tenía el inmueble.
Que adicionalmente ha tenido conocimiento que el arrendatario no vive en el inmueble, sino que lo usa para comercio únicamente.
Por las razones expresadas demandó el desalojo con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2.015, admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidas las obligaciones para citar a la parte demandada, compareció el alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de no haber podido localizar personalmente al demandado, razón por la que, a solicitud de la actora se ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida a cabalidad, por tanto, al no comparecer el demandado a darse por citado en el plazo fijado en los carteles, el Tribunal a solicitud de la parte actora, le designó defensor judicial, cargo que recayó en la abogada Nairim Moreno.
En fecha 8 de enero de 2.018 se llevó a cabo en la Sede del Tribunal la audiencia de mediación.
En fecha 22 de enero de 2.018, compareció la abogada Marvia Carvajal y consignó instrumento poder que le fue conferido por la parte demandada, quedando citado el demandado a partir de dicha fecha para dar su contestación a la demanda.
En esa misma fecha consignó escrito dando contestación a la demanda, esgrimiendo en defensa de su representado las siguientes argumentaciones fácticas y jurídicas:
Como punto previo adujo que es falso lo señalado por la representación judicial de la parte actora, por cuanto la relación arrendaticia entre las partes sigue existiendo en razón de haber vencido la prorroga legal, continuar el arrendatario en el inmueble y la arrendadora haber recibido el pago de los cánones de arrendamiento, ya que el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado en base al argumento de que la Sociedad Mercantil SUMINISTROS GENERALES C.A (SUGECA) se constituyó en fiadora de los contratos suscritos entre las partes, lo que hace presumir que al momento de la firma, la parte actora revisó los estatutos para considerarla apta para la obligación que contrajo, por tanto, no era desconocido para esta la situación alegada, en el sentido que conocía perfectamente la existencia de la empresa.
Que tanto SUGECA como INMOBILIARIA DEJERO C.A, existían con mucha antelación a la suscripción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia.
Que no obstante lo señalado, considera necesario precisar que domicilio fiscal es entendido como el lugar de localización del obligado tributario y no necesariamente es donde este desarrolla su actividad comercial, por tanto, mal puede afirmarse que por tener el domicilio fiscal en el inmueble objeto de la demanda, haya traído como consecuencia un cambio de uso del mismo.
Que adicionalmente la actora no consignó prueba alguna de los hechos alegados en la demanda que evidencie que su representado cambió el uso del inmueble objeto del contrato y más grave aún que no vive allí cuando sólo señala que ha tenido conocimiento por diversas fuentes que el arrendatario no vive en el inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo y mucho menos haya retirado las tejas de tres lados del techo.
Añade que esa afirmación se encuentra lejos de la realidad toda vez que su representado ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia y hasta la fecha de interposición de la demanda ha continuado realizando las reparaciones necesarias de las cosas que se deterioran por el uso del mismo.
Que la actora no precisa cuando ocurrieron los presuntos daños al techo del inmueble, pero si afirma que fue reparado en el mes de febrero de 2.011, debiendo concluirse que efectivamente su representado si realiza todos los actos tendentes a la conservación del inmueble.
A los fines de demostrar que su representado ha actuado de buena fe, dando cumplimiento al contrato, así como que el mismo ha sido renovado tiempo después de los supuestos daños, acompaña copia de la transferencia bancaria donde consta el depósito del pago de los cánones de arrendamiento, de lo que se evidencia que al renovar el contrato, con posterioridad a la fecha que se causaron los supuestos daños, confirma la falsedad de lo alegado por la actora.
Por las razones expresadas pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda incoada.
Llegada la oportunidad procesal correspondiente el Tribunal fijó los hechos controvertidos y abrió a pruebas el proceso, oportunidad en la cual las partes promovieron y evacuaron las que consideraron pertinentes a sus alegaciones y defensas.
Vencido el lapso de pruebas, el Tribunal mediante auto fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio a la cual comparecieron las partes y fue pronunciado oralmente el dispositivo del Fallo por quien suscribe la presente decisión.
Siendo esta la oportunidad prevista en el artículo 121 de la Ley especial que rige la materia, este Tribunal pasa a reproducir por escrito el fallo completo para ser agregado al expediente, el cual ha quedado plasmado en los siguientes términos:
II
En orden a las defensas invocadas por la representación judicial de la parte demandada, este tribunal pasa a pronunciarse previamente respecto al alegato de indeterminación del contrato, frente a lo cual se observa que efectivamente para la fecha de interposición de la demanda, la relación arrendaticia entre las partes se encuentra vigente, ello es así, pues evidentemente el desalojo intentado está basado precisamente en función de la relación que vincula a las partes del presente proceso, siendo importante recalcar que el hecho que la relación se haya tornado a tiempo indeterminado, en el caso bajo análisis, resulta irrelevante, toda vez que la Ley Para la Regularización y el Control de los Arrendamientos de Vivienda, no realizada distinción alguna respecto a la naturaleza jurídica del contrato en cuyo sustento se pide el desalojo, sólo precisa como condición la existencia del contrato y que las causales invocadas se subsuman en los supuestos de hecho planteados en cualquiera de los numerales previstos en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y El Control de los Arrendamientos de Vivienda.
DEL FONDO
En el caso sub iudice, pretende la parte actora a través de la presente acción la satisfacción de su derecho, el cual se circunscribe a obtener por parte el órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a su pretensión de desalojar el inmueble de su propiedad, constituido por una Casa Quinta y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, denominada Refugio, que forma parte del Conjunto Residencial Vista Verde, ubicado en la Urbanización Lomas de Baruta del Estado Miranda, fundada su pretensión en los supuestos de hecho contemplados en los numerales 3º y 4º, respectivamente del artículo 91 de la Ley Para La Regulación y el control de los arrendamientos de vivienda, esto es, en el hecho que el arrendatario haya cambiado el uso al cual fue destinado el inmueble y que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas, argumentando a tales efectos que pese a haber sido arrendado única y exclusivamente para vivienda, en el inmueble arrendado el arrendatario desempeña sus actividades comerciales y funciona una empresa de nombre SUMINISTROS GENERALES C.A( SUGECA) cuyo domicilio fiscal es precisamente la vivienda arrendada y realiza actividades de corretaje inmobiliario desde el inmueble arrendado como accionista y Presidente de INMOBILIARIA DEJERO C.A.
Exponiendo además en sustento de su pretensión que el arrendatario ordenó el retiro parcial de las tejas de tres lados del techo de la vivienda sin su autorización causando un daño intencional al techo del inmueble, el cual estaba en perfectas condiciones, por haber sido reparado en el año 2.011, sin embargo el arrendatario colocó en tres lados del techo del inmueble unas laminas que no presentan las mismas condiciones y calidad que las que originalmente tenía, sin su autorización, lo que ha causado deterioros y daños a la estructura del techo de la vivienda y que ha tenido conocimiento que el arrendatario no vive en el inmueble, sino que lo usa para realizar actividad comercial.
Las Argumentaciones expuestas en sustento de la pretensión deducida, fueron negadas por la representación judicial de la parte demandada quien negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, esgrimiendo en su defensa que la firma mercantil SUMINISTROS GENERALES C.A se constituyó en fiadora de los contratos suscritos sobre el inmueble objeto de la demanda y que la arrendadora por haber revisado los documentos constitutivos de dicha firma no desconocía la situación por ella alegada, en el libelo en el sentido que no desconocía que el domicilio fiscal era en la casa quinta arrendada. Que mal puede la actora afirmar que por el hecho de que las Firmas señaladas tienen su domicilio fiscal en el inmueble objeto de la demanda, esto haya traído como consecuencia el cambio de uso del mismo.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya ocasionado deterioros mayores al inmueble, ni que haya procedido al retiro parcial de las tejas de tres lados del techo, todo lo contrario siempre ha actuado como un buen padre de familia, tal es el caso que después de las reparaciones efectuadas en 2.011, la arrendadora continúo recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento y renovó el contrato.
El Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la procedencia en derecho de la pretensión deducida observa que no resultó un hecho controvertido en la secuela del proceso ni la condición de propietaria que ostenta la parte actora sobre el inmueble objeto de la presente demanda, ni la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes del presente proceso. Ahora bien, los medios de prueba tienen el fin primordial de hacer surgir en el Juzgador la plena convicción de ser ciertos los hechos que fueron afirmados, tomando en cuenta los parámetros fijados en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, una vez recibido el acervo probatorio se impone su análisis en forma imperativa en virtud del principio de exhaustividad de la decisión.
En el caso de autos, fue invocada como primera causal para el desalojo, la prevista en el numeral 3º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y el control de los Arrendamientos de Vivienda, en base al argumento de que el arrendatario cambió el uso al cual debe ser destinado el inmueble basándose para ello en el supuesto fáctico de que la Firma SUMINISTROS GENERALES C.A ( SUGECA) funciona en el inmueble objeto de la demanda, tiene su domicilio fiscal allí y el demandado desarrolla sus operaciones inmobiliarias desde el inmueble arrendado cuyas actividades son de carácter comercial, que es Presidente y Accionista de INMOBILIARIA DEJERO C.A cuyo objeto es precisamente todo lo relacionado con administración de bienes inmuebles; hechos que fueron expresamente rechazados, frente a cuyas actuaciones es pertinente señalar en primer lugar, no obstante que no consta en autos prueba alguna de que la actora haya tenido conocimiento al momento de suscribir el contrato que el inmueble dado en arrendamiento sería utilizado como domicilio fiscal de la firma SUMINISTROS GENERALES C.A, pues mal puede una firma constituida en con antelación a la suscripción del contrato, establecer que ese inmueble que se va a arrendar va a tener como domicilio fiscal el mismo inmueble y de su documento constitutivo no se evidencia en modo alguno que la actora pudiera haber tenido conocimiento de tal circunstancia, sin embargo, es preciso advertir, que el domicilio Fiscal es aquel donde puede ser localizado el obligado a cumplir las obligaciones fiscales, que obviamente al no tener una empresa sustrato personal, quien debe pagar es su representante legal y no necesariamente debe coincidir con la sede de la empresa.
Así vemos que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 28 del Código Civil, el domicilio de las Sociedades, se halla en el lugar donde está situada su dirección o administración, de tal modo pues que al no constar en autos ningún elemento probatorio que lleve a quien aquí decide a la plena convicción de que efectivamente el demandado utiliza el inmueble como sede de la firma SUMINISTROS GENERALES C.A e INMOBLIARIA DEJERO C.A, es forzoso desechar lo aludido respecto a la causal invocada en sustento de la pretensión de desalojo.
Por lo que respecta a la causal prevista en el numeral 4º, del artículo 91 de la Ley Para La Regulación y el control de los arrendamientos de vivienda, esto es, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas, observa el Tribunal que señaló la parte actora que el demandado con posterioridad al mes de febrero del año 2011, fecha en la cual se realizaron las mejoras e impermeabilización del inmueble con colocación de tejas de concreto prensado, el demandado retiró las tejas de tres lados del techo sin su autorización, colocando una lamina de cinduteja que no presenta las mismas características de calidad que las que tenía el inmueble, hechos que fueron negados por la representación judicial de la parte demandada quien además esgrimió en defensa de su representado que con posterioridad al mes de febrero de 2.011, su representado continúo cuidando el inmueble y realizando las reparaciones necesarias de las cosas que se deterioran por el uso.
El Tribunal a tales efectos observa que de la inspección judicial practicada con el debido control de las partes, se puede determinar que ciertamente las tejas colocadas en los linderos sur, este y oeste del techo de la vivienda objeto del contrato no poseen las mismas características de las tejas que se encuentran en el lindero norte del techo de la vivienda, elementos estos que llevan a la convicción del Tribunal que ciertamente como fue afirmado, el arrendatario realizó una serie de remodelaciones al inmueble sin que conste en autos prueba alguna de cuya circunstancia pueda deducirse que fue autorizado por la arrendadora.
Así observamos que el hecho medular del problema se centra en que en el año 2.011 se realizaron las reparaciones y mantenimiento del inmueble y con posterioridad a esa fecha el arrendatario retiró las tejas que tenía y colocó otras de un material distinto en tres lados del techo sin la debida autorización de la arrendadora, evidentemente que al no aportar la parte demandada prueba alguna de cuyo análisis pueda inferirse que la parte actora autorizó la colocación de las referidas tejas, es forzoso concluir que en lo que a esta causal se refiere la demanda impetrada debe prosperar, toda vez que el contrato es Ley entre las parte, tomando en consideración que fue voluntad expresa de las partes manifestada en el texto del contrato que cualquier modificación o alteración al inmueble debía contar con la autorización de la arrendadora, razón por la cual la demanda debe prosperar.
El artículo 1.592 establece como obligación principal que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, es decir, que para que la actuación sea considerada la de un buen padre de familia, debe desarrollar una conducta cuidadosa y sensata, pues de no ser así, no ha cumplido con la obligación, hecho que se revela en el caso de autos.
Pretender desconocer lo verdaderamente ocurrido en el presente proceso, es atentar contra el mandato constitucional de utilizar el proceso para la realización de la justicia.
III
Por las razones anteriormente expresadas este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada y en consecuencia condena a la parte demandada al desalojo del inmueble constituido por una Casa Quinta y la parcela sobre ella construida, distinguida con el Nº 6, denominada Refugio, que forma parte del Conjunto Residencial Vista Verde, ubicado en la Urbanización Lomas de Baruta del Estado Miranda. Con respecto a los daños y perjuicios reclamados este Tribunal niega tal pedimento, pues no obstante haberse realizado las remodelaciones a las que se alude en el libelo, sin la debida autorización de la actora, no consta en autos prueba alguna de que dichos daños hayan sido causados por las aludidas remodelaciones. Así se establece. Publíquese, Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sede del despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días de noviembre de 2.019.209º y160º.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ
LA SECRETARIA,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES,

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las ___________.
LA SECRETARIA,

MARY CAROLINA PEREZ TORRES,