TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 209º y 160º

DEMANDANTE: JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nro. 9.332.368.
ABOGADO
ASISTENTE: JESÚS ENRIQUE GÓMEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 112.331.

DEMANDADA: YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad Nro. 13.136.057.
ABOGADO
ASISTENTE: MERV ZAVALA ROMERO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 152.046.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000694

I
ANTECEDENTES

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de octubre de 2018, por la ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, debidamente asistida por la abogada RAIZA GONZÁLEZ PÉREZ, contra la decisión proferida en fecha 23 de octubre de 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por desalojo impetró el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, expediente signado con el Nro. AP31-V-2018-000184 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.

Verificada la misma el día 21 de noviembre de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto dictado el día 28 del mismo mes y año, se le dio entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Cumplidas las notificaciones, por auto dictado por este tribunal en fecha 2 de octubre de 2019, se fijó la audiencia oral y pública para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, a las diez y media de la mañana (10:30 a.m.), la cual se celebró el día 7 del mismo mes y año.

II
AUDIENCIA EN ALZADA

El día fijado para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es el día 7 de octubre del 2019. Comparecieron, la ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, parte demandada, debidamente asistida del abogado MERV ZAVALA ROMERO y el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, actor, también asistido debidamente por el abogado JESÚS ENRIQUE GÓMEZ DOS SANTOS, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

“…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública el abogado MERV ZAVALA ROMERO, ya identificado, actuando en representación de la parte demandada recurrente, ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, y expuso: “ Ratificar lo expresado en el escrito de apelación con fecha 29.10.2018, en tres aspectos: Primero, en cuanto a que el juzgado omitió el saneamiento correspondiente al cumplimiento del registro de forma previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente al que el demandante no precisó el objeto de su demanda de fecha 14 de marzo de 2018. También en el acto proferido en fecha 23.7.2019, se observó que no fue expresamente requerido los fotostato del acto que ordena oficiar a los distintos organismos. En cuanto a las pruebas solicitada por la ciudadana Yaneth Villa, identificada en autos, y en cuanto a los folios 163, 168, 169, 170 Y 174, debido a que no fueron suscritos por parte del ciudadano juez del tribunal quinto para la fecha de la celebración de la audiencia de presentación de testigo, lo cual fue señalado en audiencia oral correspondiente a este procedimiento. Debido a todo esto, se observa que hay una vulneración al debido proceso en este caso y que existe total estado de indefensión para la parte demandada, en razón de lo previsto en los artículos 26, 49 y 82 constitucional por lo que solicitamos sea devuelta esta causa al estado de la contestación de la demanda. Queremos hacer énfasis en que la copia de los folios mencionados donde el juez no firmó, fueron consignadas y reposan en este expediente”.
…Omissis…
En este estado, tomó la palabra el apoderado judicial de la parte actora y expuso: “Ratificamos en todas y cada una de sus partes la demanda ejercida y la sentencia emitida, ya que la demanda esta encuadrara en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley que rige la materia, que es la necesidad de ocupar el inmueble por el demandante, quien vive hacinado con su grupo familiar que son su esposa y tres hijos menores de edad, ratificada mediante prueba de inspección judicial realizada por el juez Quinto de Municipio y Ejecutor de Medidas, quien dejó constancia que mi representado vive en hacinamiento como inquilino con su familia. Asimismo, queremos dejar constancia que al momento de la evacuación de las pruebas, que la parte demandada no impulsó las pruebas de informes por ella promovida y de igual forma, no asistió a ninguno de los actos de las pruebas promovidas por esta representación, tanto es así, que la misma no impulsó y ya ha pasado un año sin que la misma se diera por notificada, acarreando gastos a mi asistido incurriendo en gastos de notificación por carteles, cosa que le ha traído perjuicio a mi defendido. Igualmente, como quedó evidenciado en autos, que mi representado vive en calidad de inquilino y necesita su inmueble, y que conforme a la jurisprudencia y el artículo 82 de la Constitución, que regula el derecho que le asiste a la vivienda digna. Por último solicitamos, se declare con lugar la demandada de desalojo y se declare sin lugar la apelación de la parte demandada. Es todo”.
…Omissis…
Seguidamente, procede este Tribunal a dictar su dispositivo en los siguientes términos: PRIMERO: En cuanto al alegato de indeterminación del objeto en el libelo, conforme al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, claramente se indica en el libelo que se procede conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esto es la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o uno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, alegando el actor igualmente la inseguridad que impera en la zona donde reside y el hacinamiento que igualmente afecta a su grupo familiar, pudiendo haber opuesto la cuestión previa pertinente del defecto de forma de considerarlo necesario. SEGUNDO: En relación a la reposición peticionada por la parte demandada recurrente, se desprende de autos que mediante providencia de fecha 23 de julio de 2018, se admitieron debidamente las pruebas promovidas por las partes y se libraron los oficios correspondientes a la prueba de informes promovida por la demandada, sin que conste en autos que en fechas posteriores se haya realizado actuación alguna por parte de la accionada, impulsando la evacuación de dicha prueba por ante el departamento correspondiente, motivo por el cual conforme a jurisprudencia reiterada considera quien aquí decide que la falta de evacuación de dicho medio de prueba no le es imputable al tribunal, constando igualmente que dichos oficios fueron debidamente suscritos por el juez a quo. Igualmente se evidencia de las copias consignadas y en cuanto a la falta de firma de la actuación cursante a los folios 168, 169 y 170, se desprende de autos que las mismas se encuentran suscritas por el ciudadano juez, sin que las copias fotostáticas consignadas en esta oportunidad puedan desvirtuar dicha actuación, siendo la misma realizada el día 2 de agosto de 2018, a razón de ello considera este tribunal que la reposición peticionada resulta improcedente en derecho. TERCERO: En cuanto al mérito del asunto debatido, considera quien aquí decide que de los medios de prueba cursantes en autos se encuentra debidamente comprobada la causal de desalojo impetrada por la parte actora, al resultar evidente y siendo un hecho notorio que en la zona donde se encuentra alquilado la parte actora impera mayor inseguridad que en la zona donde está ubicado el inmueble de su propiedad teniendo mejores vías de acceso y servicios públicos. Asimismo, son evidente las condiciones precarias que presenta el inmueble que tiene arrendado la parte actora en el sector de Monte Piedad, 23 de enero, razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal y actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido y declarar con lugar la demandada de desalojo incoada, quedando confirmada de esta forma la decisión dictada en fecha 23 de octubre del año 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, no pudiendo ser el inmueble destinado a arrendamiento por un periodo de tres (3) años, y debiéndose agotar la vía administrativa en fase de ejecución de ser el caso. Por último, se imponen las costas a la parte demandada y se deja constancia que el fallo in extenso será publicado dentro de los cinco (5) día de despacho siguientes a la presente fecha. El presente acto culminó siendo las doce y cuarenta y cinco minutos de la tarde (12:45pm)…”

III
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 14 de marzo de 2018 por desalojo, interpuesta por el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, debidamente asistido por el abogado JESÚS ENRIQUE GÓMEZ, contra la ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, fundamentada en lo siguiente: 1) Que el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, actor, es propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, lugar conocido como la “Quebradita”, frente a la avenida Abraham Lincoln, anteriormente conocida como Calle Real de Sabana Grande. Que dicha propiedad se acredita con el documento que se encuentra registrado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital en fecha 14 de diciembre de 2007, bajo el Nro. 1588, folio 1929. 2) Que en febrero del año 2009, el referido ciudadano celebró con la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, demandada, un contrato verbal, mediante el cual le dio en arredramiento el mencionado bien inmueble, hecho que se evidencia del justificativo de testigos evacuado ante la Notaria Publica Trigésima Cuarta de Caracas en fecha 25 de julio de 2014, el cual corre inserto a los folios 16 al 19 del expediente contentivo del procedimiento previo administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). 3) Que motivada por la necesidad de vivienda que presentaba, la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, acudió al demandante para que le diera en arrendamiento el bien inmueble cuyo desalojo pretende y que por tratarse de una compañera de trabajo que cursaba estudios universitarios, el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, accedió, conviniendo el hecho de que, una vez finalizada la carrera universitaria, la demandada le haría la entrega material del mismo para ser ocupado por su familia, ya que también viven en calidad de inquilinos en un lugar donde en la actualidad no es apto para la paz y tranquilidad de su grupo familiar conformado por sus hijos Juan Diego Duque Villafranca, Juan Andrés Duque Villafranca y Juan Ignacio Duque Villafranca, de once (11), diez (10) y dos (2) años respectivamente. 4) Que en virtud de que la parte demandada, arrendada, no cumplió de manera voluntaria con lo pactado al no entregar el inmueble en la fecha acordada y al no dar señales de querer realizar la entrega material, trajo como consecuencias problemas familiares por cuanto se encuentra como arrendatario, pagando un canon de arrendamiento. Por tal razón, requiere con urgencia la entrega material del bien y así poder mudarse con su grupo familiar a una vivienda digna, con una mejor calidad de vida y sentido de pertenencia a sus hijos. 5) Que pese haber realizado todas las gestiones pertinentes, éstas resultaron infructuosas ya que han transcurrido más de ocho (8) años desde que solicitó de manera amigable a la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, el desalojo del bien inmueble para poder realizar la mudanza respetiva, toda vez que las condiciones de seguridad por donde habita han desmejorado y promovió prueba testimonial para comprobar que viven en condiciones de hacinamiento y la necesidad justificada de vivienda.6) Que la presente acción se fundamentó en los artículos 91 numeral 2, 98 y 100 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda y 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. 7) Que por las razones de hechos y de derecho antes indicadas, solicitó el desalojo del bien inmueble constituido por el apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, debido a la necesidad justificada de vivienda.

La pretensión in comento quedó admitida en fecha 17 de abril de 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento a la parte demandada, ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a la citación y una vez haya constato en auto la misma, asistiera a la Audiencia de Mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En fecha 6 de junio de 2018, se realizó la citación personal de la demandada y luego el 13 de junio de 2018, se llevó a cabo la mencionada audiencia de mediación y en virtud de la no comparecencia de la parte demandada ni por si, ni por abogado, el juzgado a quo fijó el acto de contestación a la demanda para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes, contados a partir de la referida fecha.

Seguidamente, el día 26.6.2018, compareció la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, demandada, debidamente asistida por el abogado Carlos Rodríguez Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 144.432, y consignó su escrito de contestación, en el cual adujo: 1) Que conviene en el hecho de que celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, demandante, desde el mes de febrero del año 2009, cuyo objeto fue un bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edificio denominado “Mimi”, planta segunda, identificado con el Nro. 3, de la Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano el Libertador del Distrito Capital. 2) Que niega rechaza y contradice, que el inmueble objeto del contrato celebrado y cuyo desalojo es pretendido, lo haya arrendado la parte actora con el compromiso de entrega una vez finalizaran los estudios, pues dicho inmueble fue arrendado con la promesa de venta, razón por la cual, la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, lo acondicionó como vivienda, toda vez que, cuando fue recibido funcionaban sus instalaciones como oficina, con características propias para su uso como tal. Que una vez realizadas todas mejoras, el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, se negó a venderlo, evadiendo al principio la conversación sobre el tema para la fijación del precio y que al solicitarle los documentos necesarios para la solicitud del crédito bancario volvió a ser evasivo, demorándose injustificadamente para entregar los documentos requeridos, los cuales que jamás fueron entregados. 3) Que niega, rechaza y contradice que la vivienda que ocupa el demandante es arrendada, sin embargo no tiene documento que prueben sus afirmaciones. Asimismo, rechaza y contradice el hecho de que las condiciones de seguridad en la zona donde actualmente vive el accionante con su grupo familiar, presente una condición de inseguridad mayor a la inseguridad general existente. 4) Que por todo lo argüido, solicitó sea desechada la pretensión deducida por el actor, ello por carecer de sustento, ser temeraria y falaz.

Mediante auto de fecha 2 de julio de 2018, el juzgado a quo procedió a la fijación de los hechos y abrió la causa a pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (f. 143 y 144).

En fechas 6 de julio y 12 de julio de 2018, las partes, tanto demandada como demandante, respectivamente, consignaron sus probanzas las cuales quedaron admitidas al no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes en fecha 23.7.2018.

Una vez concluido el iter procesal y fijación de la audiencia oral y de juicio para el día 18.10.2018, el a quo procedió a dictar sentencia en fecha 23 de octubre de 2018, en la cual declaró con lugar la pretensión por desalojo impetrada por el demandante, ordenando a la parte accionada a hacer la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y de persona del bien inmueble adquirido en arrendamiento al demandante.

Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:

La sentencia recurrida en su parte pertinente expresa:

“Siendo ello así, es menester para este Juzgador dejar expresamente establecido que para decidir el caso de marras, debe verificarse si se cumplieron las siguientes premisas: 1) Que existe un contrato de arrendamiento; 2) Que quien alega la necesidad sea el propietario del inmueble; y 3) Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad de ocupar el inmueble que pretende desalojar.
De modo que, es necesario destacar, que la necesidad justificada de ocupar un inmueble, está condicionada a la obligación de demostrar en principio para ello, lo preceptuado en la Constitución Nacional, en su artículo 2, señalando que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superior de su ordenamiento jurídico y de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general la preeminencia de los derechos humanos, entre otros; y en función de esta garantía constitucional, este Tribunal, emite su pronunciamiento, atendiendo tanto el derecho que le asiste a las partes y el intereses presentado por estas en la resolución del conflicto; y así se establece.
Antes de entrar a decidir lo relativo a las premisas que deben ser llenadas por el actor, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones planteadas en la audiencia de juicio, y que tienen que ver con la solicitud de reposición de la causa, dado que el inmueble no estuvo suficientemente identificado; con los documentos que a criterio de la demandada no fueron firmados por quien aquí decide suscribe, y por la falta de impulso de la parte para la evacuación de la prueba de informes.
En primer lugar, en lo relativo a que el inmueble no se identificó con los linderos correspondientes, este Tribunal, deja sentado que el libelo de demanda se señala lo siguiente: … De lo anterior se evidencia claramente y sin equívocos que el inmueble fue descrito correctamente, inclusive hasta identificado con el número de catastro, aunado al hecho de que fue acompañado junto al escrito libelar el documento de propiedad del inmueble, el cual describe perfectamente la identificación del mismo, por lo cual debe declararse sin lugar la reposición basada en tal afirmación. Así se decide.
Con respecto a las restantes solicitudes referentes al impulso de los Oficios (sic) de pruebas de informes, con las copias que dice poseer y no estar firmadas por quien aquí suscribe, se observa que los Oficios (sic) en cuestión fueron librados el mismo día que fueron admitidas las pruebas, esto es, el día 23 de julio de 2018, y los mismos fueron remitidos a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial que forma parte de la estructura organizativa a la cual está adscrito este Juzgado, por la cual la parte disponía de un lapso de treinta (30) días despacho correspondientes a la evacuación de la prueba, conforme a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, para impulsar con el pago de los emolumentos al Alguacil que fuera designado para llevar los Oficios (sic), por lo cual este Tribunal, cumplió con su obligación de expedir los Oficios (sic) en el lapso indicado en la norma, y era necesario el impulso de la parte para que los mismos fueran remitidos a las direcciones respectivas, por lo que debe asimismo, declararse sin lugar la presente solicitud de reposición con base a esta afirmación.
Igualmente, con relación al fundamento de reposición basado en los artículos 163, 168, 169, 170 y 174, no se encontraba firmados por quien aquí suscribe, se deja constancia que las mismas si fueron debidamente firmadas por este Juzgador, y que las mismas también se encuentran debidamente diarizadas, siendo estos requisitos que se exigen para la validez de las actuaciones del Tribunal, por lo que resulta también forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la reposición de la causa, basadas en estas solicitud, y así se decide.
…Omissis…
Conforme a lo anterior, y de la revisión de las actuaciones que corren insertas a los autos, puede claramente evidenciarse, que la demandada acudió en tiempo tempestivo a contestar la demanda, debidamente asistida por abogado, esto ocurrió en fecha 26 de junio de 2018, y presentó escrito de promoción de pruebas, igualmente se encontraba asistida de abogado, y por ultimo acudió en fecha 18 de octubre de 2018, a la audiencia de juicio, también asistida de Abogada (sic), por lo que a todas luces se evidencia que la parte demandada uso (sic) todos los derechos que le consagran las normas relativa a la materia, por lo que mal podría este Tribunal, reponer la causa siendo esta reposición a criterio de este Juzgador, una reposición inútil, y así se decide.
Luego de las anteriores consideraciones, entra este Juzgador a decidir el fondo del asunto, y en referencia a las premisas que debe probar el actor con respecto a la solicitud de necesidad, a tal efecto la primera premisa, relativa la existencia de un contrato de arrendamiento, se precisa que quedó suficientemente demostrado en autos, el vinculo jurídico que une a las partes, dado que la parte demandada así lo admitió, tanto en el escrito de contestación como en la audiencia de juicio, por lo cual este Tribunal, considera suficientemente demostrada la primera premisa, y así se decide.

Con respecto a la segunda premisa, relativa a la cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento, a criterio de quien aquí decide, dicha cualidad fue suficientemente acreditada al consignarse el documento de propiedad, al consignarse el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 14 de Diciembre de 2007, bajo el Nro. 1588, folio 1929, el cual se le dio el valor probatorio respectivo, aunado a que fue un hecho expresamente reconocido por la demandada en el acto de contestación, así como también durante la secuela del juicio, y así se establece.
Finalmente, en cuanto a la tercera premisa, relativa a que se pruebe fehacientemente la necesidad “justificada” de ocupación del inmueble por parte del propietario o del pariente consanguíneo hasta el segundo grado; es preciso traer a colación lo sostenido por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario, volumen I, página 195, UCAB, 2.006, quien señala:
…Omissis…
En este sentido, debe precisarse que la necesidad de ocupación debe encontrarse justificada por una especial circunstancia que exige de manera absoluta de ocupar el inmueble dado el arrendamiento, de allí que, esa especial circunstancia se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble.
En el presente caso, la necesidad alegada por el actor, se traduce en que el inmueble donde habita en estos momentos, es alquilado y el mismo se encuentra deteriorado, viviendo hacinado junto con su núcleo familiar, y dado que se encuentra el mismo en una zona de alta peligrosidad. Para demostrar sus alegatos, trajo a los autos partidas de nacimientos de sus menores hijos, titulo supletorio que demuestra que las bienhechurías que ocupa no son de su propiedad, declaración de testigos los cuales fueron contestes en sus deposiciones, e inspección judicial, la cual fue practicada por quien aquí suscribe, todos estos elementos se le otorgó justo valor probatorio, evidenciándose de los mismos, que existe una clara necesidad por parte del hoy recurrente de ocupar el inmueble de su propiedad junto a su núcleo familiar. Aunado al hecho de que quien aquí decide pudo constatar personalmente el momento de la practica (sic) de la inspección judicial, que el acceso del inmueble del cual es inquilino el actor, es muy complicado no tiene acceso directo al transporte público, son varios kilómetros desde la vía principal hasta la vivienda, y la vivienda en si presenta un avanzado estado de deterioro, y todo el núcleo familiar comparte dos cuartos de pequeñas dimensiones y un solo baño. Todo lo anterior, hace concluir a este Juzgador, que la necesidad invocada resulta procedente, cumpliendo así el actor en demostrar las premisas necesarias y relativas a la necesidad invocada, por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho, y así expresamente se decide…”.

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, el cual se circunscribe a la pretensión de desalojo del bien inmueble de propiedad de la parte actora, constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, fundamentando su solicitud en la necesidad que tiene de ocupar conjuntamente con su familia, dicho bien.

Para sustentar su pretensión, el demandante arguyó en su escrito libelar que en febrero del año 2009, celebró con la ciudadana Yaneth del Carmen Villa Vásquez, demandada, un contrato verbal mediante el cual dio en arrendamiento el mencionado bien debido a la necesidad de vivienda que ésta tenía en esa oportunidad, y que al ser compañera de trabajo y al estar cursando sus estudios universitarios, no se pudo negar. Sin embargo, fue convenido que una vez finalizada la carrera universitaria la arrendataria haría la entrega material del inmueble, para ser ocupado por el actor y su núcleo familiar. Es el caso que, a su decir, la ciudadana Yaneth del Carmen Villa Vásquez incumplió con tal acuerdo al no entregar el bien inmueble en la fecha acordada, trayendo como consecuencia; dicha conducta, problemas familiares, por cuanto se encuentra arrendado y pagando un canon de arrendamiento. Que todas las gestiones realizadas para obtener la posesión del apartamento, han resultado infructuosas, transcurriendo más de ocho (8) años desde que solicitó y notificó la entrega material del bien. Asimismo arguyó, que urge le sea entregado el inmueble, por cuanto necesita mudarse a su única vivienda ya que las condiciones de seguridad en la zona donde está ubicada la residencia donde habita con su familia han desmejorado considerablemente alegando además el hacinamiento, no siendo apto el inmueble para la paz y tranquilidad de su grupo familiar ni mucho menos para sus menores hijos Juan Diego Duque Villafranca, Juan Andrés Duque Villafranca y Juan Ignacio Duque Villafranca, de once (11) años, diez (10) años y dos (2) años respectivamente, y que por esa razón solicita el desalojo.

En la litis contestatio, la parte demandada admitió haber celebrado con el accionante un contrato de arrendamiento verbal siendo objeto del mismo, el inmueble cuyo desalojo es pretendido. Pero, negó, rechazó y contradijo el hecho de que dicho bien le haya sido arrendado con el compromiso de entregarlo una vez terminados sus estudios universitarios, más fue dado en arrendamiento supuestamente, con la promesa de venta, y que por esa razón fue acondicionado como vivienda, ya que, cuando lo recibió funcionaba una oficina con las características propias de la misma. Que dichas mejoras fueron realizadas con el dinero de su propio peculio, pero la parte actora se negó a venderlo. Que al principio evadía la conversación para la fijación del precio, empero después de mucha insistencia, el monto para la compra fue establecido, pero que al requerirle los documentos necesarios para la solicitud del crédito bancario regresaron las evasivas y las demoras injustificadas. De igual forma, negó, rechazó y contradijo que la vivienda que ocupa el demandante sea arrendada, sin embargo no posee documentos que demuestren su afirmación, así como también niega, rechaza y contradice que las condiciones de seguridad en la zona en la cual reside el actor y su familia, sea superior a la seguridad que existe en general.

En la oportunidad de la audiencia oral y pública efectuada en esta alzada el día 7.10.2019, la parte demandada recurrente indicó que el demandante no precisó en su escrito libelar el objeto de la pretensión in commento. Igualmente adujo, que en cuanto a las pruebas por ella solicitadas en el tribunal de conocimiento, referentes a las pruebas de informes, aún cuando fueron acordadas jamás fueron tramitadas y enviadas por el tribunal de cognición a los organismos referidos y que el auto levantado con respuestas a los testigos promovidos por la parte actora, no se encontraban suscritas por el juez de cognición, lo que generó una vulneración al derecho a la defensa de la parte demandada, por lo que solicitó la reposición de la causa al estado de contestación.

Expuesto ello, pasa ahora quien aquí decide a establecer el orden decisorio que en el caso particular está referido a dilucidar como primer punto previo la indeterminación del objeto en el libelo de la demanda, para en segundo lugar analizar la solicitud de reposición de la causa pretendida por la parte demandada, y luego de ser declaradas improcedentes los alegatos formulados, se pasará disipar el mérito de la acción propuesta, previa valoración de las pruebas aportadas.

PRIMERO: Corresponde dirimir el alegato de la parte demandada, en cuanto a que el actor no precisó el objeto de su demanda, incumpliendo, a su decir con lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido y conforme a lo establecido por la norma, cualquier demanda deberá contener unos requisitos indispensables, que se encuentran previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Contrariamente a ello, la parte adversaria (demandada) está facultada a oponer la cuestión previa pertinente a los fines de que, sea subsanada la omisión en el lapso fijado por ley, so pena de que sea declarado extinguido el proceso conforme lo estipula el artículo 354 íbidem.

En el caso bajo estudio, la parte demandada, ciudadana Yaneth del Carmen Villa Vásquez, arguyó que el objeto sobre el cual versa la pretensión deducida por el actor, es indeterminado, empero en la oportunidad pertinente para dar contestación, tenía la opción de oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considerara pertinente, ex artículo 109 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, empero procedió sólo a contestar la demanda de fondo, sin indicar nada respecto a la referida indeterminación.

Ahora bien, como es obligación de quien aquí decide revisar y resolver lo argüido por las partes, se evidencia de las actas que conforman el expediente, que el ciudadano Juan de Dios Duque Guerrero, si determinó el objeto de su pretensión en su escrito libelar al indicar que el inmueble objeto de desalojo está constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, lugar conocido como la “Quebradita”, frente a la avenida Abraham Lincoln, anteriormente conocida como Calle Real de Sabana Grande, además de consignar el documento en el cual consta su propiedad respecto a dicho bien, razón por la cual debe este Juzgado Superior declarar improcedente el alegato de indeterminación del objeto. Así se decide.

SEGUNDO: Asimismo arguyó, que las pruebas por ella promovidas referente a los informes destinados a oficiar a los diversos órganos del Estado como Seniat, Saren y Corpoelec, a los fines de verificar si el demandante tiene otros bienes inmuebles a su nombre, no fueron enviadas a los mismos, aún cuando quedaron acordadas, hecho que inevitablemente, a su decir, vulneró su derecho a la defensa, adicionalmente de que las actas de evacuación de los testigos del actor no se encontraban suscritos por el juez, por lo que solicitó la reposición de la causa al estado de contestación.

Al respecto, es necesario indicar que nuestro ordenamiento jurídico prevé, además de ser jurisprudencia reiterada, que las reposiciones de la causa, sólo serán procedentes si persiguen un fin útil, de lo contrario se estarían lesionando los principios de economía procesal y de estabilidad de los juicios. Por fin útil se entiende, por ejemplo que la parte se encuentre en estado de indefensión debido a la negativa o limitación establecida por parte del juez, imposibilitándola a realizar el libre ejercicio de los medios y recursos que la ley prevé para la mejor defensa de sus derechos, generándole por tanto, una violación de su derecho a la defensa.
Ello así, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente se evidenció que en relación a la prueba de informes solicitada por la demandada mediante escrito de promoción consignado en fecha 6 de julio de 2018, quedaron admitidas mediante auto fechado 23 de julio de 2018 y por oficios librados en fecha 23 de julio de 2018, que rielan a los folios 162, 163, 164 y 165, fueron oficiados los órganos correspondientes a Seniat, Saren, Cantv y Corpoelec, las cuales se remititen al alguacilazgo. Empero, en forma alguna se constata de las actas que conforman el expediente, que dichos oficios hayan sido impulsados por la parte interesada, ciudadana Yaneth del Carmen Villa Vásquez, quien tenía la carga de hacerlo.
En ese sentido, quien aquí decide considera que el Juez a quo no generó indefensión alguna a la referida parte, ello al cumplir con lo ordenado por ley para la mejor garantía de sus derechos e intereses al acordar en el lapso establecido dicha prueba, por tanto, no puede desplazársele al referido juzgado, la responsabilidad que ostenta la parte demandada, igualmente se evidencia de autos que las actas de las declaraciones de los testigos promovidos por el actor, que rielan a los folios 168, 16 y 170se encontraban debidamente firmados por el juez y diarizados conforme al sello estampado. Siendo así, mal puede este jurisdicente declarar la reposición pretendida, por cuanto, de hacerlo se estaría incurriendo en una reposición inútil. Así se establece.
Para resolver el debate judicial que quedó así planteado, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios que han sido válida y tempestivamente aportados al proceso.

De la parte demandante

Con el libelo:

• Marcado letra “A”, original del contrato de compraventa suscrito entre la ciudadana Dailyth Mendoza en su condición de apoderada de la sociedad mercantil Inversiones Jupevima C.A., y el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, a través del cual, la primera dio en venta al segundo un bien inmueble propiedad de su representada constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de diciembre de 2007, bajo el Nro. 1588, folio 1929. De dicha probanza se sustrae, la legítima propiedad que ostenta la parte actora sobre el mencionado bien inmueble y cuyo desalojo pretende. En este sentido, siendo que este medio probatorio no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria quien aquí decide ha de otorgarle el valor probatorio conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

• Marcado letra “B”, original de la Cédula Catastral expedida por la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares de la Alcaldía del Municipio Bolivariano del Libertador, nro. 0057799, correspondiente al bien inmueble constituido por el apartamento nro. 3, del edificio denominado “Residencias Mimi”, planta segunda (primera planta típica), Urbanización Sabana Grande a nombre del ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, la cual se valora por tratarse de un documento público administrativo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

• Marcado letra “C”, original del justificativo de testigo de los ciudadanos Jean Carlos Manana Calache y Nelson Sosa Albornoz, evacuado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de julio de 2013. Al respecto, se evidencia que no hubo ratificación de los testimonios emitidos por lo mencionados ciudadanos, no pudiendo existir por tanto un control de la prueba por parte de la demandada, al ser ello así, mal puede quien aquí juzga atribuirle al valor probatorio correspondiente. No obstante se desprende de autos que la relación arrendaticia con la demandada se encuentran reconocidos. Así se establece.

• Marcado letra “D”, original de la providencia administrativa y expediente Nro. 030138163-01869, contentivo del procedimiento previo a la demanda de desalojo de vivienda emitida y sustanciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Con ello se dejó constancia del cumplimiento de lo establecido tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, para poder incoar judicialmente la demanda de desalojo al quedar agotada la vía administrativa, como bien sucedió en el caso bajo estudio. De manera que, al no ser impugnado en forma alguna por la demandada, debe quien aquí juzga atribuirle el valor probatorio como documento público administrativo conforme a los artículos 1.363 y 1.384 ambos del Código Civil. Así se declara.

• Marcado letra “E, F y G”, copia certificada de las actas de nacimiento correspondientes a los menores hijos Juan Diego Duque Villafranca, Juan Andrés Duque Villafranca y Juan Ignacio Duque Villafranca, expedidas las dos primeras por la Jefatura Civil de la Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador y el última por la Comisión de Registro Civil y Electoral de la Parroquia San Bernardino, Municipio Bolivariano Libertador, Distrito Capital. De las mismas se constata la relación consanguínea existe y alegada por la parte actora, entre éste y los mencionados menores, que al no quedar impugnadas se valoran de acuerdo al artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil. Así se decide.

• Marcado letra “H”, original del informe social de fecha 12 de mayo de 2014, suscrito por la ciudadana Livia Domínguez en su carácter de Trabajadora Social y Psicóloga, mediante el cual evalúa entre otras cosas, quienes conforman el hogar o grupo familiar, el aspecto físico ambiental, en el que indica las características de la comunidad, así como las características de la vivienda donde reside el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, demandante. Conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, todo documento privado emanado por tercero que no forma parte del juicio, debe ser ratificado por el tercero mediante prueba testimonial, de lo contrario debe ser desechado del proceso. En ese sentido, no evidencia este jurisdicente la ratificación ordenada para su valoración, por tanto al no cumplir con lo expuesto debe desecharlo del proceso. Así se establece.

• Marcado letra “I”, original del justificativo de testigo de los ciudadanos Wiliam José Mora Moreno y José Luis Hernández Soto, evacuado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2014. Este justificativo no cuenta con la ratificación de las declaraciones por parte de los mencionados ciudadanos, por tanto se desecha del proceso. Así se declara.

• Marcado letra “J”, original de la notificación de prórroga legal de arrendamiento suscrita entre los ciudadanos Juan De Dios Duque Guerrero, en su carácter de arrendador y demandante y Yaneth del Carmen Villa Vásquez, en su condición de arrendataria y demandada, mediante la cual, el primero decide prescindir de la relación arrendaticia que tenían, otorgándole el lapso de prorroga establecido por la ley. Sobre esta probanza no hubo impugnación ni desconocimiento por parte de la contraparte, lo que conlleva a su admisión y consecuente valoración conforme los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Marcado con la letra “K”, original de la constancia de residencia expedida por la Comisión, de Registro Civil y Electoral, Unidad de Registro Civil Parroquial, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, por Oswaldo Del Valle Berfon, actuando en su carácter de Registrador Civil de la Parroquia Catedral, fechada 27 de febrero de 2018 y deja constancia que el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, habita en el sector Monte Piedad, Calle Bella Vista, casa Nro. 47, Caracas. Documento este que se admite y valora de acuerdo al los artículos 1.363 del Código Civil. Así se declara.

• Marcado letra “L”, Original del certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 30 de julio de 2013, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través del cual consta el cumplimiento de los requisitos necesarios para la incorporación del ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, respecto al bien inmueble constituido por el apartamento Nro. 3, ubicado en el edificio “Residencias Mimi”, Urbanización Sabana Grande. En vista de que está íntimamente relacionado con el caso de marra y además no fue impugnado en la oportunidad legal para ello, debe admitirse y valorarse de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

En el lapso probatorio

• Original del título de propiedad correspondiente al bien inmueble ubicado en la Tercera Calle de Monte Piedad, Parroquia 23 de Enero del Distrito Capital, hoy Distrito Capital, de fecha 7 de julio de 1993, a favor del ciudadano Demetrio Antonio Varela Guerrero. Con ello se puede evidenciar, que la propiedad del bien inmueble donde reside el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, demandante, pertenece al ciudadano de nombre Demetrio Antonio Valera, sin que fuera objeto de impugnación debiendo ser valorada conforme a los artículos 1.359 y 1.384 ambos del Código Civil. Así se establece.

• Promovió la prueba de inspección judicial sobre el bien inmueble ubicado en la Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nro. 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, a fin de que mediante inspección judicial y con la presencia de los prácticos que el tribunal considere a bien nombrar, se deje constancia de las condiciones en las que vive el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, junto a su grupo familiar, quienes, supuestamente no tienen otra vivienda y viven en calidad de arrendatarios en una zona de alta peligrosidad. Esta prueba fue admitida y evacuada por el juzgado de conocimiento, evidenciándose una vivienda agrietada, con habitaciones pequeñas, con paredes llenas de filtraciones, sobre todo en cuanto al dormitorio Nro. 3, conforme a las fotografías realizadas por el fotógrafo José Oromar Sulbaran Sánchez, designado por el a quo, coadyuvando de esa forma a la mejor visión del lugar. Ello así, dicha prueba debe otorgársele el valor probatorio respectivo conforme a los artículos 472 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Promovió la prueba de inspección judicial sobre el bien inmueble ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con la finalidad de que sea constatado lo siguiente: primero, ubicación del apartamento identificado en autos; segundo, personas que habiten el apartamento, sus identificaciones y datos personales; tercero, condición de ocupación que manifiesten en el apartamento; cuarto, espacios del inmueble, distribución; quinto, los demás particulares que considere este juzgado. Dicha prueba no fue evacuada, por tanto, nada tiene este Juzgado que analizar al respecto. Así se establece.

• Promovió de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, prueba testimonial de las ciudadanas LIVIA DOMÍNGUEZ, JOSEFINA ANGULO MÉNDEZ, SOR YULIMAR VIVAS ZAMBRANO, quienes una vez admitida la prueba rindieron sus declaraciones a excepción de la ciudadana LIVIA DOMÍNGUEZ, cuyo acto fue declarado desierto. Los mencionados testimonios fueron de la forma siguiente:

JOSEFINA ANGULO MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.437.666, quien en fecha 2 de agosto de 2018, al momento de su declaración expresó: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, de ser afirmativo desde hace cuanto? RESPONDIÓ: “Si lo conozco, desde hace 15 años”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, vive junto a su grupo familiar en la siguiente dirección: Calle Bella Vista, Sector San So Uci, Casa Nº 47, monte piedad, parroquia catedral, segundo piso? RESPONDIÓ: “Si es cierto”. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, vive en calidad de inquilino y desde cuando (sic)? RESPONDIÓ: “Si, desde hace más o menos 10 años aproximadamente”. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe quién es el propietario del inmueble arrendado? RESPONDIÓ: “El nombre del propietario es el señor Demetrio Valera”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si las condiciones de hacinamiento que vive el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, junto a su grupo familiar? RESPONDIÓ: “Si, ellos viven, viven en condiciones incomodas no apta para su familia”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del alto índice de peligrosidad de la zona donde vive el inquilino? RESPONDIÓ: “Si, eso ha estado muy peligroso y es una zona de alta peligrosidad por los sectores que lo rodean”. Cesaron. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.

SOR YULIMAR VIVAS ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 14.282.313, quien en fecha 2.8.2018, al momento de su declaración expresó: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, de ser afirmativo desde hace cuanto?. RESPONDIÓ: “Si lo conozco, desde hace mas de 15 años”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, vive junto a su grupo familiar en la siguiente dirección: Calle Bella Vista, Sector San So Uci, Casa Nº 47, monte piedad, parroquia catedral, segundo piso? RESPONDIÓ: “Si, si es cierto, tiene 3 niño y una esposa”. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, vive en calidad de inquilino y desde cuando (sic)?. RESPONDIÓ: Si, porque yo viví alquilada en esa casa, ahí duré 3 años y compré un segundo piso de una casa que me vendieron y de ahí me fui a vivir con mi cuñada; y después el señor Demetrio Valera fue cuando le alquiló al señor Duque”. CUARTA PREGUNTA: ¿ ¿Diga la testigo si sabe quién es el propietario del inmueble arrendado? RESPONDIÓ: “Demetrio Antonio Valera Guerrero”. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si las condiciones de hacinamiento que vive el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO, junto a su grupo familiar?. RESPONDIÓ: “ No vive en condiciones apropiadas, una es consecuencia de la falta de agua en ese sector y ellos tienen pequeño, de igual manera, la inseguridad en la calle es muy peligrosa”. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del alto índice de peligrosidad de la zona donde vive el inquilino?. RESPONDIÓ: “Si, demasiada porque mi hija fue amenazada allí con una pistola cuando tenía 11 años, en esa zona roban demasiado, a cualquier hora del día”. Cesaron. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”.

En cuanto a estas declaraciones, que se analizan de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se evidencian que los testimonios emitidos por las referidas testigos, son contestes respecto del caso bajo estudio, acreditando de esa forma, el hecho de que el demandante, ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, junto a su grupo familiar en la zona donde reside el mencionado ciudadano, aparentemente, la inseguridad impera, además de que las condiciones de vivienda no son las apropiadas, viviendo en hacinamiento, lo que conlleva a determinar que sus declaraciones merecen credibilidad, y se valoran conforme a la norma citada. Así se decide.

Parte demandada:

Con la contestación:

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Dirección de Catastro del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en el sentido que se realice una revisión de sus archivos y determine quién es el propietario del inmueble ubicado en la Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, para demostrar que el bien donde la parte actora reside como arrendatario es de su propiedad.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se oficiara a la Dirección de Catastro del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, a los fines de que una vez realizada la revisión correspondiente, verifique si existe una cédula catastral en la siguiente dirección Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, a nombre de la parte actora, ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, para demostrar que en efecto el inmueble donde vive junto a su familia es de su propiedad.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Gerencia Regional de Tributos Internos del Distrito Capital del Seniat, en el sentido de que informe la dirección que tiene el demandante, ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, en el Registro de Información Fiscal (RIF), es Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la consultoría jurídica del Saren, ubicada en la Castellana, Municipio Chacao del estado Miranda a los fines de que informe en cual Registro Inmobiliario se asienta el inmueble situado en Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital y así constar que el dicho bien es propiedad de la parte actora.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a Cantv, e informe si existe a nombre del ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, una línea telefónica en la dirección ubicada en la Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, para verificar que el referido ciudadano paga dicho servicio y está a nombre de él.

• Promovió prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a Corpoelec y a la Electricidad de Caracas, y verificar si existe a nombre del ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, el servicio de electricidad de un inmueble ubicado en la Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, y así demostrar que el demandante paga el servicio y el mismo se encuentra a nombre de él.

Siendo que tribunal de conocimiento en la oportunidad fijada por ley, admitió estas probanzas y libró oficios correspondientes, empero no consta de las actas que rielan al expediente, el impulso por parte de la demandada, ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, para su tramitación por alguacilazgo y obtener, por tanto nada tiene que analizar este Juzgador sobre las pruebas de informes promovidas. Así se decide.

• Promovió prueba de de exhibición de documentos dirigida al ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, para que presentara el documento de propiedad del inmueble ubicado Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual manifiesta ocupar en calidad de arrendatario. Dicha promoción probatoria aparece admitida por el a quo mediante auto dictado en fecha 23 de julio de 2018, siendo librada en fecha 23.7.2018 la respectiva boleta de notificación. Cumplido con el trámite correspondiente a la notificación del ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, consta que en fecha 7 de agosto de 2018, compareció el demandante debidamente asistido del abogado Jesús Enrique Gómez Dos Santos, consignando el original del título supletorio en el cual se describe y demuestra que el propietario de las bienhechurías es el ciudadano Demetrio Antonio Varela Guerrero. De igual forma, ratificó el certificado de empadronamiento expedido por la Alcaldía de Caracas, de fecha 29 de agosto de 2008, que demuestra el hecho de que el tercer y cuarto nivel del inmueble es propiedad del ciudadano Demetrio Antonio Varela Guerrero, y que es habitado en calidad de arrendatario por el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, ratificando en ese mismo orden, el documento notariado en la Notaria Pública Primera de Caracas, el 7 de julio de 1993, anotado bajo el Nro. 73, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, que cursan a los folios 154 y 155, ambos inclusive, que demuestran que el propietario es el ciudadano Demetrio Antonio Varela Guerrero. Ello así, debe este Juzgado Superior otorgarle el valor probatorio respectivo conforme a lo establecido en los artículos 436 y 507 el Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Para decidir se observa:

El contrato de arrendamiento es una relación jurídica, que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas, en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación. (Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Pág. 22.)
Asimismo, el Código Civil en su artículo 1.579 dispone, en relación al contrato de arrendamiento lo siguiente:

“Art. 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella.”

Ahora bien, bajo un contrato de arrendamiento, el desalojo de un inmueble conforme a la ley que rige la materia procederá, siempre que se fundamente la solicitud en determinadas causales.

En el caso de marras, se tiene que el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, pretende el desalojo del bien inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, lugar conocido como la “Quebradita”, frente a la Avenida Abraham Lincoln, anteriormente conocida como calle Real de Sabana Grande, fundamentado en la necesidad de ocuparlo.

Ello así, debe este Juzgado Superior indicar entonces que ante tal supuesto, son aplicables las normas contenidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, promulgada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2012, por tratarse del arrendamiento sobre un inmueble destinado a la vivienda.

En ese sentido, tenemos que el numeral 2 del artículo 91 de la mencionada ley, señala:

“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
…Omissis…
2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”

Pues bien, dicha causal invocada por la parte actora, se asemeja a la estipulada en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, refiriéndose ésta a la necesidad que tiene el propietario del inmueble en ocuparlo para sí o para algún miembro de su familia. Al respecto, afirma el Dr. José Luis Verela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, Páginas 105 y 106), lo siguiente:

“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…”

Por otra parte, el Dr. Arquímedes E. González F., al respecto, en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, señala lo siguiente:

“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupara ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…”

En ese mismo orden de ideas, el autor patrio Fernando Martínez Riviello, en su libro “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, 1999, páginas 316 y 317, prevé:

“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales del contencioso administrativo ha definido los casos en los que procede esta causal y al alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble…, en el caso de un solicitante de desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad…; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dada en función a las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del intereses manifiesto de ocupar el inmueble en referencia…”

En el presente caso encontramos que adicionalmente a lo antes citado, el parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que: “…En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial…”; siendo entonces que a los ojos de la Ley especial, la procedencia de la acción de desalojo con base en la causal antes indicada, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:

1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito. En ese contexto, quedó admitido por la parte demandada, la celebración de un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, demandante, sin que las partes establecieran una determinación de tiempo para la vigencia del contrato, por lo que se deduce que dicho convenimiento fue a tiempo indeterminado, quedando cumplido así, uno de los tres requisitos. Así se declara.

2) La cualidad de la persona quien ostenta la necesidad como propietario del inmueble dado en arrendamiento. Para ello, conjuntamente con el escrito libelar, el demandante consignó un contrato de compraventa suscrito con la ciudadana Dailyth Mendoza en su condición de apoderada de la sociedad mercantil Inversiones Jupevima C.A., protocolizado por ante el Registro Público del Circuito Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de diciembre de 2007, bajo el Nro. 1588, folio 1929, que riela a los folios 11 y 12, y que cuya valoración fue emitida con anterioridad; mediante el cual, le fue dado en venta un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, lugar conocido como la “Quebradita”, frente a la Avenida Abraham Lincoln, anteriormente conocida como calle Real de Sabana Grande, que constituye el objeto del desalojo, acreditando de esa forma su propiedad, por ende, el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, posee efectivamente la cualidad para ejercer la acción de desalojo. Así se establece.

3) Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud que sin la debida aportación probatoria al respecto, la demanda de desalojo fundamentada en esta sedicente causal, sucumbiría y sería improcedente. Ahora bien, en este aspecto vale indicar que tanto al actor le corresponde probar su necesidad de ocupar el inmueble como al demandado de desvirtuar la alegada necesidad, siendo este último requisito el más importante para que se origine el efecto que acarrea el desalojo. Por ello, las partes están en la obligación de probar sus propias afirmaciones. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por la demandada en su contestación; así, al demandante le concierne la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más la demandada le corresponde la prueba de los hechos en los que basa su excepción.

Ello así, en el caso bajo estudio se presenta el hecho de que el ciudadano Juan De Dios Duque Guerrero, demandante y propietario del inmueble objeto de desalojo, arguye la necesidad de ocupar conjuntamente con su grupo familiar el bien que dio arrendamiento a la ciudadana Yaneth Del Carmen Villa Vásquez, demandada, toda vez que reside como arrendatario en un bien inmueble ubicado en una zona donde impera la inseguridad, incluso más que en otra zonas, esto es en la Calle Bella Vista, Sector San Souci, Casa Nº 47, Monte Piedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que no es apto, a su decir, para la paz y tranquilidad de su familia y mucho menos para la salud mental de sus menores hijos Juan Diego Duque Villafranca, Juan Andrés Duque Villafranca y Juan Ignacio Duque Villafranca, de once (11) años, diez (10) años y dos (2) años respectivamente. Asimismo aduce, que las condiciones de residencia no son las apropiadas por lo que vive en hacinamiento, llevándolo a la imperiosa necesidad de ocupar su apartamento.

En vista de lo antes expuesto, este Tribunal considera prudente reseñar que, en el caso de autos están juego la ponderación de una serie de derechos de los que son titulares diversos sujetos de derecho (vid. Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nro. 1465 de fecha 13 de agosto de 2001), y en virtud de la promulgación de la Constitución en 1999, la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un estado social de derecho y de justicia, que protege como un derecho fundamental a la familia, como núcleo del progreso social. Así tenemos que, acorde con esa protección, la constitución consagra el derecho de todos los ciudadanos a tener un vivienda digna, para el desarrollo y un sano desenvolvimiento de las personas que integran la familia; de ahí el desarrollo de distintas políticas sociales, entre las cuáles se encuentra el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de motivos expresa la siguiente:

“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivencia digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis…
En fin, tiene el estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener un vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que estas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En las anteriores líneas se inscriben las razones que fundamentan al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Desalojos Forzosos de Vivienda, el cual fortalecerá el ejercicio del derecho a la vivienda por el pueblo venezolano.”

Ahora bien, siguiendo ese orden de ideas y una vez analizadas como fueron las pruebas aportadas por la parte demandante, quien aquí juzga considera que las mismas son contundentes, al generar gran impresión en el ánimo del convencimiento y que conlleva a determinar la existencia propia de la necesidad que tiene el actor de ocupar el bien inmueble de su propiedad, por cuanto quedó evidenciado el hacinamiento en el cual vive con su grupo familiar, además de que la inseguridad imperante en la zona en la cual reside, es un hecho notorio actualmente que tiene mayor riesgo y dificultad de los servicios públicos, que en la zona donde se ubica el inmueble de sus propiedad. De manera que, al quedar comprobada la causal de desalojo impetrada por el Juan De Dios Duque Guerrero, demandante, y debiendo seguir las pautas fijadas para la garantía del derecho a la vivienda que le asiste, este Juzgado Superior declara procedente la pretensión deducida. Así se decide.

En vista de las consideraciones anteriormente señaladas, a este Juzgado Superior le resulta forzoso declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y declarar que ha lugar la demanda de desalojo intentada por la parte actora, por lo que el fallo dictado por el a quo, queda confirmado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 29 de octubre de 2018, por la ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, debidamente asistida de la abogada RAIZA GONZÁLEZ PÉREZ, contra la decisión proferida en fecha 23 de octubre de 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano JUAN DE DIOS DUQUE GUERRERO contra la ciudadana YANETH DEL CARMEN VILLA VÁSQUEZ, ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada hacer la entrega real y efectiva del bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 3, ubicado en la planta segunda (primera planta típica), al frente de la misma, en el ángulo sureste del edificio denominado “Residencias Mimi”, situado en la Urbanización Sabana Grande, jurisdicción de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, frente a la Avenida Abraham Lincoln, anteriormente conocida como calle Real de Sabana Grande, con el expreso señalamiento que dicho inmueble, no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años, contados desde su efectiva entrega material por parte de la demandada.

TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte demandada recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. Caracas, a los catorce (14) días del mes de octubre de dos mil diecinueve (2019).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JÍMENEZ
LA SECRETARIA,

ABG. SCARLETT RIVAS ROMERO

En esta misma fecha siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 pm), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de diez (10) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG.SCARLETT RIVAS ROMERO

Nº Exp AP71-R-2018-000694
AMJ/SRR/RR.-